1、1睦鄰坊概述睦鄰坊概述 睦鄰坊城鎮(zhèn)綜合服務(wù)中心（以下簡稱“睦鄰坊”）的定位是作為新型城鎮(zhèn)化重要的組成部分。通過改變現(xiàn)有商業(yè)散、亂、低端的商業(yè)業(yè)態(tài)，提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)配套的服務(wù)檔次和管理檔次，從而更好地服務(wù)當(dāng)?shù)孛癖?。睦鄰坊是科賽新型城?zhèn)化建設(shè)過程中，改變當(dāng)?shù)厣虡I(yè)服務(wù)水平、城市形象的重要項目。 睦鄰坊三大功能21 1 科賽睦鄰坊內(nèi)涵 以城鎮(zhèn)化理念為先導(dǎo)，以市場化運營為手段，以關(guān)注民生民富為重點，以睦鄰友好和諧發(fā)展為目標(biāo)，它是不同于百貨公司、超市、賣場、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)，是處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)級區(qū)域中心位置并將城鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)、辦公、居住、旅店、醫(yī)療、餐飲、會議、文娛等生活項目三項以上業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，并在各部

2、分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的商業(yè)綜合體，實現(xiàn)功能完備，商務(wù)便捷，服務(wù)齊全，綠色低碳，安全安定，充滿活力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合服務(wù)中心目標(biāo)。睦鄰坊的各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升物業(yè)的整體價值和收益，并對所在區(qū)域的發(fā)展提供的動力和視覺的標(biāo)示作用。 不同功能建筑的組合并非簡單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實現(xiàn)各部分的價值互補從而提升綜合體的整體價值。由于睦鄰坊的大型建設(shè)規(guī)模和多功能組合，對項目選址、景觀設(shè)計、交通設(shè)計和材料設(shè)備應(yīng)用提出了更高的要求。 配套完善，服務(wù)功能齊全。具有15項必備功能，包括超市、銀行、郵政、餐飲、洗染、美容美發(fā)、藥店、文化

3、用品、維修店、睦鄰坊文體中心、睦鄰坊生鮮館、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)、物流、賓館和社區(qū)服務(wù)中心。 商業(yè)服務(wù)與公益服務(wù)有機(jī)結(jié)合。睦鄰坊不僅提供15項必備功能，還具備社區(qū)服務(wù)中心的功能。2 2 睦鄰坊基礎(chǔ)業(yè)態(tài)特征它是一種城鎮(zhèn)商業(yè)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐；一般位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)域；向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的方向發(fā)展；多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險；一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險大；對建筑（文化）設(shè)計要求較高。超市銀行社區(qū)管理餐飲洗染美容美發(fā)電影院文化用品維修店文體中心生鮮館衛(wèi)生醫(yī)療物流/速遞賓館社區(qū)服務(wù)中心綜合服務(wù)中心單功能商業(yè)比較：比較因素比較因素

4、綜合服務(wù)中心綜合服務(wù)中心單功能商業(yè)體單功能商業(yè)體功能功能復(fù)合性、適應(yīng)性、連鎖性復(fù)合性、適應(yīng)性、連鎖性單一性單一性區(qū)位區(qū)位一般在鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊區(qū)域一般在鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊區(qū)域根據(jù)功能確定根據(jù)功能確定建筑形式建筑形式多樣化多樣化單一單一投資風(fēng)險投資風(fēng)險較小較小較大較大總投資總投資一般較大一般較大相對較小相對較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險較大較大較小較小客戶來源客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部內(nèi)部全部來自于外部全部來自于外部客戶活動客戶活動體驗式的體驗式的目的性的目的性的綜合使用成本綜合使用成本較小較小較大較大2 2 睦鄰坊基礎(chǔ)業(yè)態(tài)特征3 隨著人民生活水平的不斷提高，以及許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)新城建設(shè)和

5、舊城改造的深入，我國城鎮(zhèn)居民所需要的居家服務(wù)已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的馬路式、臨街式服務(wù)、路邊店等?？梢哉f，這種商業(yè)服務(wù)開發(fā)模式多為底商鋪租售，這種方式的缺陷在于：各種商業(yè)設(shè)施像“天女散花”，功能單一、零散、規(guī)模較小且位置分散，到處有商鋪，功能不全。1 1 目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)布局存在的問題機(jī)會：睦鄰坊項目所在區(qū)域周邊住宅集中，商業(yè)配套較少；目標(biāo)主要服務(wù)對象消費能力旺盛；通過調(diào)研，周邊區(qū)域存在較大的市場發(fā)展空間。2 2 以“睦鄰坊”方式提供服務(wù)的優(yōu)勢通過各種功能的有機(jī)組合，能夠產(chǎn)生的能量和價值。第一，由于綜合服務(wù)中心緊湊布局和多樣化的功能組合，它能夠明顯節(jié)約生活成本和時間成本。第二，通過酒店、超市、百貨、娛

6、樂、餐飲等功能的組合，產(chǎn)生更高的服務(wù)價值。第三，附加值高，不但能使自身的地塊價值提升，而且能夠帶動周邊土地價值大幅提高。第四，實現(xiàn)社區(qū)管理、基層社區(qū)服務(wù)與社區(qū)商業(yè)的完美結(jié)合，配合打造新型社區(qū)服務(wù)和管理體系，共創(chuàng)和諧社區(qū) 強(qiáng)化社區(qū)工作站、衛(wèi)生服務(wù)站、圖書館、文體中心的建設(shè)，增強(qiáng)社區(qū)便民特色。優(yōu)勢：作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域基本配套，滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民日常生活；提升城鎮(zhèn)品質(zhì)，解決居住環(huán)境與商業(yè)的矛盾，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。通過科學(xué)規(guī)劃集中建設(shè)的睦鄰坊避免了重復(fù)建設(shè)，無序競爭，有利于實現(xiàn)便良好的市場環(huán)境。政府參與股權(quán)，項目具備唯一性、公益性。4服務(wù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊居民為主旨，以休閑購物、連鎖酒店、休閑餐飲、生鮮超市等15項配套服

7、務(wù)功能進(jìn)行組合，以一組以上建筑物中進(jìn)行分工和相互聯(lián)系的區(qū)域商業(yè)中心，即綜合服務(wù)中心。從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)。睦鄰坊擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，也不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)。睦鄰坊以鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的日常服務(wù)活動為對象。日常的生活服務(wù)可在睦鄰坊內(nèi)解決，從而避免鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)布局亂、散、臟等現(xiàn)象，它是一個多功能、高效系統(tǒng)性優(yōu)化，實現(xiàn)各部分的價值互補從而提升整個鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域商業(yè)的整體價值。睦鄰坊是鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、文化、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合。1 1 功能定位購物中心購物中心辦公辦公酒店酒

8、店休閑休閑睦鄰坊構(gòu)睦鄰坊構(gòu)成要素成要素餐飲餐飲社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)服務(wù)中心睦鄰坊選址條件為城市近郊、縣域商業(yè)圈、中心城鎮(zhèn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部的近郊區(qū)，依托基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、人口增長較快，商業(yè)配套需求增長迅速。2 選址區(qū)域3 環(huán)保要求低碳、綠色、生態(tài)、節(jié)能、安全。低碳低碳節(jié)能綠色生態(tài)4 規(guī)劃指標(biāo)與服務(wù)模式規(guī)劃指標(biāo)：輻射半徑為1公里左右，覆蓋人口約2萬人。（視區(qū)域范圍內(nèi)人口、消費而定）服務(wù)理念：以15項必備功能為基礎(chǔ)，讓顧客滿意、經(jīng)營者滿意、政府滿意，從而達(dá)到“三滿意”，服務(wù)內(nèi)涵是綜合性、全方位、多功能、各層次。 物業(yè)形態(tài)：以內(nèi)街外廊的建筑為主，并融入當(dāng)?shù)亟ㄖ幕氐木C合型大廈，局部四層

9、（如蘇州科賽睦鄰坊）。空間設(shè)計原則：商業(yè)空間的步行化、休閑化、個性化、在有限空間的利益最大化。 內(nèi)部交通動線設(shè)計：著重通過庭院式景觀節(jié)點對內(nèi)部人流的有效導(dǎo)向。業(yè)態(tài)分級業(yè)態(tài)分級必須配置必須配置商品檔次商品檔次中檔商品為主，及生活必需品中檔商品為主，及生活必需品必備功能必備功能超市、銀行（超市、銀行（1-2臺自動提款機(jī)）、電信、郵政、餐飲店、賓館、酒吧、藥店、影院、醫(yī)院、咖啡廳面臺自動提款機(jī)）、電信、郵政、餐飲店、賓館、酒吧、藥店、影院、醫(yī)院、咖啡廳面包店、文具店、中西藥店、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書店、家庭娛樂中心、生鮮市場。包店、文具店、中西藥店、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書

10、店、家庭娛樂中心、生鮮市場。l運營管理：功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場管理加物業(yè)管理”。其要求有：食品安全（無毒無害、無假）。在商品輸出上，睦鄰坊要求所有進(jìn)駐的商戶必須嚴(yán)格按照國家有關(guān)的法律法規(guī)。保證銷售的所有商品做到無毒，無害，無假。切實維護(hù)消費者利益。公平、公正、公開。“公平交易，公正管理，公開處理”是睦鄰坊城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)綜合體對自身的必備要求。睦鄰坊管理團(tuán)隊在商家管理，消費投訴和信息公開等方面“公平、公正、公開”絕對化。切實維護(hù)和保障商家和消費者的合法權(quán)益。睦鄰坊商家全部配備由當(dāng)?shù)貦?quán)威計量單位提供的計量器具，徹底杜絕“短斤缺兩”現(xiàn)象。衛(wèi)生嚴(yán)格符合標(biāo)準(zhǔn)。按照國家規(guī)

11、定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立專門的食品安全檢測機(jī)構(gòu)，對睦鄰坊銷售商品進(jìn)行實時的食品安全檢測。不定時、不定期的安排專人對商品進(jìn)貨渠道進(jìn)行專項抽查，和當(dāng)?shù)貦?quán)威衛(wèi)生機(jī)構(gòu)保持密切合作，在源頭上堵住不合格商品。51 確保四方得利睦鄰建設(shè)可以很好解決政府、居民、企業(yè)、經(jīng)營戶之間利益，這是建設(shè)睦鄰坊成功的關(guān)鍵，并根據(jù)居民消費層次的提高不斷完善各層次服務(wù)功能，實現(xiàn)商業(yè)服務(wù)與社會公益服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，達(dá)到消費者滿意、居民滿意、經(jīng)營者滿意及政府滿意。即：經(jīng)營者得效益、得安心。政府得政績、得民心、得分成；居民得實惠、得服務(wù)、得放心；企業(yè)得效益、得發(fā)展。2 社會效應(yīng)1、讓消費者切身的感受到城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)綜合體所帶來的便利和實惠。有

12、利于促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施改善，完善城鎮(zhèn)配套服務(wù)（交通、市政、公建配套），并承擔(dān)社會公共管理職能，改變城鎮(zhèn)管理，告別傳統(tǒng)的馬路經(jīng)濟(jì)，告別臟、亂、差等現(xiàn)象，促使居民的生活方式改變，促進(jìn)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變。提升農(nóng)村生活質(zhì)量，增強(qiáng)城鄉(xiāng)交流，加快觀念更新、提升品位、推動進(jìn)步，讓老百姓在家門口享受市民一樣的服務(wù)。2、通過項目的建設(shè)，豐富購物、餐飲、娛樂體驗提升產(chǎn)品競爭力，成為當(dāng)?shù)鼐用裥蓍e、娛樂的活動中心，凝聚人氣，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，方便群眾生產(chǎn)生活，提高生活質(zhì)量和品味。3、進(jìn)一步提升當(dāng)?shù)卣闹龋瑵M意度。4、睦鄰坊的開發(fā)將形成新的商業(yè)業(yè)態(tài)及延伸城市產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化土地資源配置，是帶動周邊沿線開發(fā)，提高城鎮(zhèn)三

13、產(chǎn)服務(wù)水平，拉動農(nóng)村消費能力。5、轉(zhuǎn)移和吸納城鎮(zhèn)勞動力，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝己玫膭?chuàng)業(yè)環(huán)境，解決就業(yè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)消費。通過城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)綜合體的投資和開發(fā)，提高土地利用價值，大量吸納和轉(zhuǎn)移城鄉(xiāng)富余勞動力，可以緩解就業(yè)壓力，推動城鎮(zhèn)化的實施。6蘇州科賽睦鄰坊l區(qū)位：吳中區(qū)東吳南路紅莊社區(qū)，是科賽睦鄰坊投資運營最早的綜合體。l構(gòu)成：它是的第一座集商業(yè)、文化、娛樂、體育、衛(wèi)生、服務(wù)于一體的綜合性睦鄰坊，共兩幢，總建筑面積約12000，并引入世紀(jì)華聯(lián)等品牌入駐。在功能設(shè)置上，廣場緊密貼近區(qū)域居民生活，設(shè)有超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、維修店、文化用品店、社區(qū)活動中心、生鮮店和衛(wèi)生所等必備功

14、能，并結(jié)合現(xiàn)代人休閑和消費需要，設(shè)立了多層次、多品種的配套設(shè)施為周邊居民提供了以休閑、娛樂、購物等為一體的商業(yè)服務(wù)綜合體。l經(jīng)營模式：全部采用出租l效應(yīng)：項目周圍常住人口7萬人，是在城郊結(jié)合部綜合型的商業(yè)、公益性項目，也是科賽在10年前城郊結(jié)合部的第一個睦鄰坊項目，為紅莊社區(qū)唯一社區(qū)商業(yè)中心，為紅莊社區(qū)提供良好配套服務(wù)，加速了這一中心區(qū)地塊的成熟和人口、資源聚集，并使之成為吳中紅莊社區(qū)服務(wù)中心。湖南張家界科賽睦鄰坊l區(qū)位：位于桑植縣視野開闊的賀龍森林公園腳下，澧水北岸。l基本概況：它是一座集購物、娛樂、休閑、居住、文化于一體的綜合性睦鄰坊，總商業(yè)、功能區(qū)合計建筑面積約30000。平面布局美觀合

15、理，地下一層為建筑面積8000平方米的停車場，可同時停放汽車200輛，有南北兩個車道出入口，進(jìn)出通暢。地上一二層為建筑面積20000平方米的大型商場，廣場中部為占地5000平方米的休閑活動中心，引進(jìn)國內(nèi)知名上市公司步步高公司入駐。l效應(yīng)：通過對桑植縣綜合商業(yè)服務(wù)綜合體的定位與開發(fā)，促進(jìn)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)與社區(qū)服務(wù)業(yè)集聚其中，增加城鎮(zhèn)人口近萬人，加速了桑植縣域城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前是桑植 功能齊全，業(yè)態(tài)最完善的服務(wù)中心。得到桑植 人民的好評。 揚州科賽睦鄰坊l概況：揚州科賽睦鄰坊占地約25畝，輻射區(qū)域人口約4萬人。l區(qū)位：高郵市天山鎮(zhèn)糧管所北側(cè)。l構(gòu)成：總建筑面積約20000，并引入?yún)墙鬂櫚l(fā)等品牌入駐。

16、在功能設(shè)置上，廣場緊密貼近區(qū)域居民生活，設(shè)有超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、社區(qū)便民中心、文化用品店、社區(qū)活動中心、菜場和衛(wèi)生所等必備功能，并結(jié)合現(xiàn)代人休閑和消費需要，設(shè)立了多層次、多品種的配套設(shè)施為周邊居民提供了以休閑、娛樂、購物等為一體的商業(yè)服務(wù)綜合體。l經(jīng)營模式：銷售、出租。l效應(yīng)：項目總?cè)丝?萬多人，其中戶籍人口3萬人，外來人口1萬多人，是在城郊結(jié)合部綜合型的商業(yè)、公益性項目。l經(jīng)營模式：采用酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式，以商鋪租售為經(jīng)營模式，為園區(qū)各大企業(yè)及周邊居民提供便捷服務(wù)。l效應(yīng)：因定位準(zhǔn)確，以生活服務(wù)為基礎(chǔ)，良好的交通環(huán)境和區(qū)位條件，為園區(qū)企業(yè)提供良好生活服務(wù)，各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，辦公樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為辦公樓形成良好的配套；統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享，改變其生活環(huán)境、完善配套服務(wù)設(shè)施，改變桂林漓東科技新城周改變其生活環(huán)境、完善配套服務(wù)設(shè)施，改變桂林漓東科技新城周邊村鎮(zhèn)的居民生活方式，促使桂磨經(jīng)濟(jì)帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，改變原有產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)調(diào)了生產(chǎn)邊村鎮(zhèn)的居民生活方式，促使桂磨經(jīng)濟(jì)帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，改變原有產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)調(diào)了生產(chǎn)服務(wù)與生活服務(wù)相結(jié)合，并為本地區(qū)提供約服務(wù)與生活服務(wù)相結(jié)合，并為本地區(qū)提供約30003000個就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)整個桂磨經(jīng)濟(jì)帶向個就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)整個桂磨經(jīng)濟(jì)帶向前發(fā)展。前