1、湖北工業(yè)大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院香港路8號(hào)成本控制計(jì)劃香港路8號(hào)成本控制計(jì)劃-、項(xiàng)目概述1 .項(xiàng)目名稱：萬科香港路8號(hào)2 .地址位置：香港路項(xiàng)目位于長(zhǎng)江北岸江岸區(qū)的解放大道與香港路交匯處，東臨模范路，南臨解放大道，西至香港路，北臨瑞發(fā)廣場(chǎng)。3 .周邊交通：有近20條公交線路經(jīng)過，公交線路網(wǎng)覆漢口、武昌、漢陽的主要干道和商圈，武漢第一條輕軌離項(xiàng)目約500米，交通可謂四通八達(dá)。4 .項(xiàng)目配套：香港路上有工行、農(nóng)行、建行、招行等眾多的銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；離本項(xiàng)目三站路范圍內(nèi)，有武商商圈、江漢路商圈、集中購物和日常購物都十分方便。且在此范圍內(nèi)，有武漢市著名的中山公園、解放公園，還有兒童醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等，市政配

2、套比較齊全；在項(xiàng)目周邊餐飲、休閑娛樂場(chǎng)所就更多了。生活在這里，可以盡情享受城市核心帶來的城市公共配套。5 .建筑特點(diǎn)：將以現(xiàn)代、明快的外立面成為城市的一道風(fēng)景。樓體的外墻面主色調(diào)為灰色，其中穿插橘色、黃色、綠色為點(diǎn)綴，漳顯整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)代、時(shí)尚、簡(jiǎn)約的特點(diǎn)。6 .共公空間：萬科-香港路8號(hào)注重公共價(jià)值的塑造，將社區(qū)廣場(chǎng)提升到城市級(jí)廣場(chǎng)公共廣場(chǎng)的層級(jí)來打造。入戶大堂面積約為110平米，超高挑高到8.15米。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1 .項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：(1)、宗地臨近市區(qū)的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。(2)、萬科的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于萬科在武漢市場(chǎng)一直有開發(fā)項(xiàng)目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛

3、在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動(dòng)這部分潛在人群。(3)、萬科的品牌及開發(fā)手法在武漢處于一流水平，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。(4)、本案所在區(qū)域的購買力較強(qiáng)，中高檔市場(chǎng)發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。(5)、香港路8號(hào)小區(qū)位于多路公交線路可直達(dá)小區(qū)，出行十分方便，小區(qū)周圍生活配套成熟完善，生活十分方便，小區(qū)內(nèi)風(fēng)景優(yōu)雅，建筑風(fēng)格截然不同，與社區(qū)樹木花草、亭臺(tái)軒榭配合，是人們理想的居所。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力(6)、武漢市是中國六大中心城市之一。50強(qiáng)中，武漢名列第六。2001

4、年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2000年增長(zhǎng)12%經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元，同比增長(zhǎng)21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，全市國?nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2 .項(xiàng)目劣勢(shì)(1)、萬科香港路8號(hào)以小戶型為主，自然會(huì)帶有小戶型的一些通病，如公攤高、容積率高、車位

5、少、電梯更少、交易費(fèi)用高、舒適性差、朝向差、景觀差、通風(fēng)采光均存在不同程度的問題，投資性買房居多，管理肯定跟不上，周圍舊房的困擾(2)、項(xiàng)目位于解放南路沿線的末端，距離外環(huán)線僅1.25公里，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目周邊臨近配套、交通都不很完善和便利。三、項(xiàng)目數(shù)據(jù)小區(qū)地址解放大道與香港路交匯處售房均價(jià)5800元/平方米開發(fā)商武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司綠化率24%建筑類別高層容積率6.95物業(yè)類型普通住宅物業(yè)費(fèi)2元/平方米月占地面積7000平方米總建筑面積60000平方米樓層狀況地上30層地下2層車位250個(gè)四、客戶分析定位該區(qū)域客戶基本分為三類：(1)、追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善

6、型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。(2)、追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。(3)、留戀或向往武漢市區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱,同時(shí)又對(duì)武漢市區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限

7、制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。2 .本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)，基本以武漢本地客戶為主。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。3 .確定目標(biāo)客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。五、經(jīng)濟(jì)效益分析1 .項(xiàng)目總體收益情況(所得稅：稅前利潤(rùn)的33%根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該

8、項(xiàng)目總體經(jīng)營情況如下:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2單位數(shù)值（兀/m）項(xiàng)目總金額（力兀）銷售收入580034800直接成本265015900總投資280016800稅前利潤(rùn)300018000稅后利潤(rùn)201012060內(nèi)部收益率51.53%銷售凈利率12.62%總投資回報(bào)率16.58%銷售毛利率22.34%項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005-06年合計(jì)結(jié)算面積（m2）60,00060,000單位利潤(rùn)（元/m2）20102010利潤(rùn)（力兀）12060120602.敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率（D成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響:估算成本（X100%估算成本（X90%）估算成本

9、（X110%）、，,、，、，一2單位成本（兀/m）280025203080總投資（力兀）168001512018480項(xiàng)目利潤(rùn)（力兀）180001968016320稅后利潤(rùn)（力兀）1206013185.610934.4銷售凈利率%12.62%17.72%7.52%內(nèi)部收益率%51.53%57.26%46.85%（2）售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響:一、售價(jià)的影響敏感系數(shù)預(yù)計(jì)售價(jià)（X100%預(yù)計(jì)售價(jià)（X90%）預(yù)計(jì)售價(jià)（X110%）2銷售均價(jià)（兀/m）580052206380營業(yè)收入（力兀）348003132038280項(xiàng)目利潤(rùn)（力兀）180001452021480稅后利潤(rùn)（力兀）12060972

10、8.414391.6銷售凈利率12.62%6.96%17.26%內(nèi)部收益率%51.53%46.38%56.68%（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化（擬定住宅容積率為1.0)主要指標(biāo)容積率（1.2）容積率（1.0）容積率（1.4）_2可售面積（m）60000.0060000.0060000.00營業(yè)收入（萬元）417603480048720總投資（萬兀）201601680023520項(xiàng)目利潤(rùn)（萬元）216001800025200稅后利潤(rùn)（萬元）144721206016884銷售凈利率12.62%9.73%8.75%3,盈虧平衡點(diǎn)分析（1）、保本售價(jià)：3724元/m2（2）、保本銷售率：64.21%4

11、.項(xiàng)目收益水平綜合分析：就項(xiàng)目本身的收益水平而言，12.62%的銷售凈利率較高，但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對(duì)項(xiàng)目收益有較大影響：（1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用：若實(shí)現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營業(yè)稅及所得稅50%勺優(yōu)惠，則可增加稅后利潤(rùn)5472萬元，使項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到17.42%;（2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算，六、成本控制方法與計(jì)劃1 .在材料采購計(jì)劃上應(yīng)盡量結(jié)合圖紙及實(shí)際施工的用量，按照預(yù)算量并考慮一定的損耗來計(jì)算，最好是工程部的材料采購計(jì)劃表先拿過來我們部門進(jìn)行核查后在報(bào)去買材料，在進(jìn)材料時(shí)就控制材料量，不要因?yàn)橘I時(shí)買多了，到

12、時(shí)候形成浪費(fèi)，并且工程部報(bào)材料時(shí)，比如圖紙上有但是在實(shí)際施工時(shí)又不用的部分在材料單上就不要在報(bào)。工程部在施工時(shí)也要注意不要浪費(fèi)，對(duì)于用完之后剩余的材料要盡快處理，要么調(diào)轉(zhuǎn)到其他需要的工地，要么拉回來進(jìn)行處理，對(duì)于能返還廠家的就返還，不能的在進(jìn)行商議。對(duì)于工地上的周轉(zhuǎn)材料，在使用時(shí)要注意愛護(hù)，用完后要注意保護(hù)并及時(shí)轉(zhuǎn)到下一工地使用，使用時(shí)要提高使用工人的素質(zhì)，注意愛護(hù)及及時(shí)收到指定位置存放。2 .在安裝材料時(shí)，要注意安裝順序并按照使用說明操作，避免因操作不當(dāng)而出現(xiàn)燒壞及損壞等情況發(fā)生。因?yàn)楹枚喟惭b材料價(jià)格都相對(duì)較貴，所以要注意保護(hù)。3 .我們?cè)谂c分包商簽訂合同時(shí)，應(yīng)該盡量減少造價(jià)，爭(zhēng)取以較低的價(jià)

13、格簽訂合同，并且簽訂時(shí)，盡量約定一些可能會(huì)發(fā)生變化的工程量和爭(zhēng)議較大的部分，比如說土方開挖是按照?qǐng)D紙還是實(shí)際測(cè)量，避免分包商來結(jié)算時(shí)，因?yàn)橄嗖盍枯^大時(shí)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。我認(rèn)為可以的話，可以直接跟分包商簽訂一個(gè)總包價(jià)，施工之前就談好做該工程要多少價(jià)。4 .公司應(yīng)該盡快回籠公司的各個(gè)工程的尾款，因?yàn)楝F(xiàn)在公司開展的工程較多，資金使用量較大，回籠其它工程的尾款可以減少公司的壓力，工程開工之前也應(yīng)該盡快跟甲方簽訂好施工合同及還款計(jì)劃，避免工程完工時(shí)尾款不好收回，甲方要求進(jìn)場(chǎng)的發(fā)過進(jìn)場(chǎng)通知的,在可以進(jìn)場(chǎng)地情況下就應(yīng)該按時(shí)進(jìn)場(chǎng)，避免甲方因?yàn)楣て诙M(jìn)行索賠。5 .設(shè)計(jì)部在設(shè)計(jì)圖紙時(shí)，在保證質(zhì)量和安全的情況下，設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)該適當(dāng)考慮從節(jié)約成本方面加以考慮，各種材料能減少的就減少一些，如鋼筋等造價(jià)高的部分，而且設(shè)計(jì)時(shí)也應(yīng)該跟工程部協(xié)調(diào)一下，對(duì)于施工中規(guī)格不合或者不用的就在設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行修改。6 .我們?cè)趫D紙到達(dá)時(shí)，進(jìn)行預(yù)算時(shí)，按照規(guī)范算出來的工程量，在和甲方投標(biāo)時(shí)，我認(rèn)為可以適當(dāng)提高工程量，比如