1、項目財務(wù)分析根據(jù)上述分析及估算資料，可進(jìn)行項目的財務(wù)分析，以評價項目的盈利水平、償債能力及資金的安全性等。為此，首先編制項目的財務(wù)報表。（一）項目財務(wù)報表本項目財務(wù)分析的現(xiàn)金流量表和收益表分別如下表所示：項目現(xiàn)金流量表項目合計年度分配備注一、現(xiàn)金流入1.銷售收入2.籌措資金（1）貸款（2）自有資金現(xiàn)金流入合計二、現(xiàn)金流出1.投資2.銷售成本3.償還貸款本利4.應(yīng)繳稅費(fèi)現(xiàn)金流出合計三、盈余現(xiàn)金1.本期盈余2.期初盈余累計盈余項目收益表項目合計年度分配備注一、銷售收入二、銷售支出1.投資2.銷售成本3.應(yīng)繳稅費(fèi)4.償還利息5.其他支出三、稅前收益四、所得稅五、稅后收益（二）項目的獲利比率分析如前所

2、述，反映房地產(chǎn)開發(fā)項目獲利能力的比率主要是項目的銷售利潤率和投資利潤率。1.銷售利潤率 =稅后利潤 銷售凈額即本項目每銷售收入 1元，可獲純利元。2.投資利潤率 =稅后利潤 投資總額即本項目每元投資可望獲利元。3.自有資金投資利潤率 =稅后利潤 自有資金投資額即本項目每元自有資金投資可望獲利元。九、投資效果匯總本項目投資效果如下表所示：項目投資效果匯總表項目單位數(shù)額投資總額建筑面積銷售收入上繳稅費(fèi)上繳所得稅稅后利潤銷售利潤率投資利潤率自有資金投資利潤率每平方米商品房實現(xiàn)利潤十、項目盈虧分析由項目投資估算匯總表及其他相關(guān)資料，可分離項目開發(fā)成本。固定成本 =前期工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施及公用建筑配套費(fèi)

3、 +其他費(fèi)用 +各種應(yīng)繳稅費(fèi) -綜合開發(fā)管理費(fèi) -城市維護(hù)建設(shè)稅 -商品房營業(yè)稅 -市政建設(shè)費(fèi) =（萬元）變動成本 =投資總額 -固定成本 =（萬元）單位變動成本 =變動成本開發(fā)工程量 =（元 米）平均銷售單價 =銷售收入 開發(fā)工程量 =（元 米）由上述數(shù)據(jù)可求得本項目的盈虧平衡點(diǎn)、邊際利潤和邊際利潤率。1.盈虧平衡點(diǎn)Q=固定成本 （平均銷售單價 -單位變動成本）=（萬元）2.邊際利潤與邊際利潤率M=銷售收入 -變動成本 =（萬元）m=邊際利潤 銷售收入100% =%即本項目不至于虧損的最少商品房開發(fā)面積為平方米，當(dāng)開發(fā)量超出平方米時，每超過平方米，可獲利萬元。十一、項目經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析由于

4、本項目投資期長達(dá)年，考慮到項目建設(shè)成本、銷售單價、開發(fā)工期等因素均有可能發(fā)生變化，故針對這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。（一）項目開發(fā)成本的敏感性分析市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于原材料價格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動，將會直接影響項目開發(fā)成本，從而引起項目經(jīng)濟(jì)效益的變化。據(jù)市場調(diào)查，未來年項目開發(fā)成本最大升幅可達(dá)%，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上升%、%、%，分析項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感程度。分析結(jié)果如下表所示：項目開發(fā)成本影響程度分析表開發(fā)成本增長幅度10%20%30%開發(fā)成本（萬元）實現(xiàn)利潤（萬元）上繳所得稅（萬元）稅后利潤（萬元）投資利潤率（%）投資利潤率下降幅度（%）由上表分析結(jié)果可看出，本項目經(jīng)濟(jì)效益對開發(fā)成本的變動非常敏感，只要開發(fā)成本上升%和%，投資利潤率就相應(yīng)下降%和%。當(dāng)開發(fā)成本升幅達(dá)到%時，項目即