1、產(chǎn)權(quán)酒店可行性研究報(bào)告一、產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上世紀(jì)70年代的歐美國(guó)家，開(kāi)發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者像購(gòu)買(mǎi)住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給專(zhuān)門(mén)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。 產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的綜合性產(chǎn)品，作為一個(gè)新的投資熱點(diǎn)，具有很高的投資與使用價(jià)值，較容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主預(yù)期的購(gòu)買(mǎi)目的及投資目標(biāo)，據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年北京市涉外飯店、旅游公寓的平均出租率為61.8%，客房的平均房?jī)r(jià)為392元/間天，其中，旅游公寓利潤(rùn)總額4.1億元增長(zhǎng)46.3%，收

2、入利潤(rùn)率為27.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的平均水平，另外，我國(guó)每年的法定休息假期共有134天，為產(chǎn)權(quán)式酒店提供了一個(gè)廣闊市場(chǎng)空間。 產(chǎn)權(quán)式酒店擁有明確的房屋產(chǎn)權(quán)作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，業(yè)主可與酒店或管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合同，不用承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)而直接獲得經(jīng)營(yíng)回報(bào)，因此業(yè)主只要投入金額不多的首付款，就可享有類(lèi)似股東或房東的收益，尤其是如果產(chǎn)權(quán)酒店與分時(shí)度假相結(jié)合后，業(yè)主甚至可以實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。 業(yè)主擁有該酒店每年一定時(shí)間段的居住權(quán)，同時(shí)還享有酒店各項(xiàng)配套設(shè)施的優(yōu)惠、使用條件，所以作為郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地，產(chǎn)權(quán)酒店是不錯(cuò)的選擇，可以節(jié)約大量的個(gè)人度假或企業(yè)活動(dòng)

3、經(jīng)費(fèi)。對(duì)于身處優(yōu)美風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，如果其自身或其擁有獨(dú)特的娛樂(lè)配套，如滑雪場(chǎng)、溫泉浴場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、特色餐飲等，就會(huì)吸引眾多的旅游人群；開(kāi)發(fā)商可通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)酒店的客房回籠資金，并借助國(guó)際酒店與旅游機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)提高數(shù)量與質(zhì)量，還可以為物業(yè)帶來(lái)增值效應(yīng)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉有兩個(gè)法律關(guān)系，一是開(kāi)發(fā)商與投資者之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系等）。 （一）房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。投資者首先與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這與商品房買(mǎi)賣(mài)是相同的，購(gòu)買(mǎi)前要審查開(kāi)發(fā)商的主體資格（如營(yíng)業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷(xiāo)售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃

4、許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購(gòu)買(mǎi)后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時(shí)間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。（二）房屋租賃合同法律關(guān)系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況就以下事項(xiàng)如租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計(jì)算和支付時(shí)間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、難以收回投資回報(bào)的不利情況。三、透視中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展 在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又

5、呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，新酒店接連開(kāi)張，給人以市場(chǎng)大有可為的感覺(jué)。產(chǎn)權(quán)式酒店這種新的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在中國(guó)萌生之后的幾年時(shí)間里，經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、失敗的歷程，那么，時(shí)下蓬勃發(fā)展的中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店是否已具備了成熟的發(fā)展條件呢？ 發(fā)展條件 產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)，后來(lái)風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)方式是開(kāi)發(fā)商在旅游度假地投資建設(shè)星級(jí)酒店或度假村，然后將房間或度假屋的產(chǎn)權(quán)分散出售給客戶，客戶每年來(lái)消費(fèi)一定時(shí)間，其他時(shí)間則將房間或度假屋委托給酒店經(jīng)營(yíng)管理。西方產(chǎn)權(quán)式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國(guó)家中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在

6、地有足夠的觀光、康樂(lè)等旅游資源，可以供客人休閑度假。國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3S（陽(yáng)光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三，一個(gè)重要因素就是國(guó)外分時(shí)度假消費(fèi)的配套。分時(shí)度假指消費(fèi)者每年都有一個(gè)固定的度假計(jì)劃，因而度假酒店或度假村能把房間或別墅的使用權(quán)以周為單位分時(shí)段賣(mài)給多個(gè)客人，使用權(quán)的期限可以是20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。顧客購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)時(shí)段（即一周）的使用權(quán)后即可每年在此享受一周的度假，與此同時(shí)還享有該時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益及公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。后來(lái)經(jīng)過(guò)發(fā)展，又形成了分時(shí)度假交換體系，該體系提供一種分時(shí)度假權(quán)的交換服務(wù)，當(dāng)顧客某一

7、年決定不在自己購(gòu)買(mǎi)了分時(shí)度假權(quán)的酒店居住休閑時(shí)，他可以通過(guò)交換公司，交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用權(quán)。這種分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無(wú)疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。目前世界上已有超過(guò)100個(gè)國(guó)家的5000余家酒店（度假村）加入了分時(shí)度假交換聯(lián)盟。實(shí)際上，西方產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展，已經(jīng)使分時(shí)度假消費(fèi)的魅力盡顯其中了。 現(xiàn)狀分析 幾年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績(jī)，究其原因有三：一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒(méi)有成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候也沒(méi)有形成；三是產(chǎn)

8、權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國(guó)消費(fèi)者了解和接受?；剡^(guò)頭來(lái)分析時(shí)下中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來(lái)制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成；其次，近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)新興旅游資源越來(lái)越豐富；最后，國(guó)際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國(guó)，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同?？梢哉f(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟，但如何有效地經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，還需要業(yè)界審慎思考。 產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)

9、和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營(yíng)等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作。目前國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商較之七八年前有所改變，開(kāi)發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開(kāi)展產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)的終極目標(biāo)，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關(guān)系的重要手段，而且經(jīng)過(guò)前幾年大浪淘沙般的洗禮，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商多是有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、成熟的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和良好形象及較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。從開(kāi)發(fā)商的屬

10、性看，目前產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思路和模式來(lái)運(yùn)行的，這種方式契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益。 對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購(gòu)買(mǎi)者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂(lè)、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購(gòu)買(mǎi)的房間、度假屋的經(jīng)營(yíng)利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無(wú)外乎三類(lèi)消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)

11、，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公司，其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。這三類(lèi)群體所關(guān)注的利益各不相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類(lèi)客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良

12、好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開(kāi)發(fā)商很難取得他們的信任。 分析目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境：其一，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開(kāi)始釋放，這來(lái)源于近幾年對(duì)外開(kāi)放和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念；其二，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時(shí)度假概念逐步被人們接受；其三，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)雖已形成，但市場(chǎng)的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場(chǎng)的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也

13、來(lái)源于此；其四，國(guó)外分時(shí)度假體系比較完善，分時(shí)度假酒店聯(lián)盟可以為產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假消費(fèi)均不同于國(guó)外的先有需求后有市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)酒店客房平均出租率僅50%出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣(mài)方推動(dòng)市場(chǎng)需求；而且國(guó)內(nèi)分時(shí)度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時(shí)度假交換公司RCI在中國(guó)的成員酒店也不足20家。此外，我國(guó)目前分時(shí)度假消費(fèi)中存在的最大問(wèn)題恐怕就是強(qiáng)迫性銷(xiāo)售和欺騙性銷(xiāo)售了，這使得分時(shí)度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒(méi)有得到足夠的體現(xiàn)。 發(fā)展出路 要使國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的再次起步走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)，需要開(kāi)發(fā)商、客戶和市場(chǎng)環(huán)境三方面共同努力。 從開(kāi)發(fā)商角度看

14、，由于這一市場(chǎng)是靠賣(mài)方推動(dòng)而非市場(chǎng)需求拉動(dòng)的，因此首要的一點(diǎn)是切忌一哄而上，不能只看中產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認(rèn)清這一項(xiàng)目存在需求有待引導(dǎo)、消費(fèi)觀念有待激發(fā)的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商要下大力氣培育市場(chǎng)、培育消費(fèi)者，要運(yùn)用好的促銷(xiāo)手段、示范方式，通過(guò)有切身體會(huì)的消費(fèi)先行者口碑傳播吸引大批的跟進(jìn)消費(fèi)者。第二，酒店一方面要積極加入分時(shí)度假交換體系，另一方面應(yīng)與同業(yè)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢(shì)。第三，開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)獲利能力，同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強(qiáng)其投資的信心。第四，開(kāi)發(fā)商應(yīng)綜合自身和社

15、會(huì)各種資源優(yōu)勢(shì)，為消費(fèi)者提供額外的利益和優(yōu)惠。如海航集團(tuán)康樂(lè)園大酒店推出其產(chǎn)權(quán)概念時(shí)，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，結(jié)合空中優(yōu)勢(shì)（飛機(jī)航線）與地面優(yōu)勢(shì)（海南的景點(diǎn)、酒店），并在其國(guó)內(nèi)通航城市建立全國(guó)性的連鎖酒店，形成整合優(yōu)勢(shì)，為客戶提供機(jī)票5折、連鎖店使用權(quán)交換、康樂(lè)設(shè)施優(yōu)惠等多種附加價(jià)值，加之海航的強(qiáng)勢(shì)品牌、康樂(lè)園大酒店10余年的良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、“旅游度假投資”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投資者對(duì)其產(chǎn)生了很高的信任度。第五，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)的一些運(yùn)作模式，為消費(fèi)者提供銀行按揭投資計(jì)劃。近期較成功的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目多采用此方式，消費(fèi)者只需支付較低的首付款，余款分期償還，這樣消費(fèi)者通過(guò)委托酒店經(jīng)營(yíng)

16、，每年在償還銀行貸款之外還可獲得一定的收益。一些開(kāi)發(fā)商還推出了保底回報(bào)的政策，這些對(duì)消費(fèi)者的投資購(gòu)買(mǎi)行為可以起到很大的促進(jìn)作用。 產(chǎn)權(quán)酒店案例 近兩年，伴隨著一系列宏觀調(diào)控對(duì)投資、投機(jī)型購(gòu)房的抑制和打壓，市場(chǎng)上部分投資類(lèi)物業(yè)的問(wèn)題開(kāi)始日益顯現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類(lèi)物業(yè)的主要產(chǎn)品形式之一，近期由于頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，而引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為了使廣大投資人士日后在選擇投資此類(lèi)物業(yè)時(shí)能做到心中有數(shù)，本文將結(jié)合一正一反兩個(gè)案例，給出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示與投資建議。 反面案例： 金色假日酒店位于北京延慶，于2002年7月封頂，2003年1月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。占地16畝，高15層。當(dāng)時(shí)在很多媒體上大打廣告，廣告語(yǔ)這樣寫(xiě)

17、道，“金色假日酒店位于八達(dá)嶺國(guó)際旅游會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，是延慶縣重點(diǎn)工程，也是北京市首家產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店正在熱賣(mài)中?！?廣告介紹，產(chǎn)權(quán)酒店是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，其特征是，業(yè)主投資買(mǎi)房，統(tǒng)一由酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后即可坐收利潤(rùn)。金色假日酒店因其種種資源優(yōu)勢(shì)，投資回報(bào)豐厚，除了100%的物業(yè)產(chǎn)權(quán)外，還有10%30%的純利回報(bào)給業(yè)主。買(mǎi)了這種產(chǎn)權(quán)式酒店的房子，“就像搬回家一臺(tái)提款機(jī)”，“安全可靠”，可以“邊玩邊賺”。 2004年1月，300多名業(yè)主接到酒店物業(yè)管理有限責(zé)任公司的“通知函”，公司欲支付業(yè)主2003年1月1日12月31日的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。然而，一套30多萬(wàn)元的客房，一年投資回報(bào)只

18、有數(shù)百元。而按照物業(yè)管理公司的承諾，投資回報(bào)應(yīng)該是上萬(wàn)元。由于無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，很多業(yè)主停止了銀行還貸，并且，不斷有業(yè)主申請(qǐng)仲裁或向法院提起訴訟。 截至目前，金色假日300多名業(yè)主被套牢的問(wèn)題仍然沒(méi)有得到解決。 正面案例： 由“中信國(guó)安集團(tuán)”投資30億歷時(shí)13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600畝，總建筑面積40多萬(wàn)平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商業(yè)、酒店、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)、休閑等。其建筑以明清兩代北京城為藍(lán)本，將老北京的城廊微縮過(guò)來(lái)，內(nèi)九外七的城樓、城墻均按明代京城1：1修建，設(shè)有建國(guó)門(mén)、安定門(mén)、永定門(mén)、正安門(mén)等城樓，只是將城墻長(zhǎng)度縮短，并改為內(nèi)部

19、兩層的空腹長(zhǎng)廊，作為客房、餐廳、辦公場(chǎng)所，其設(shè)計(jì)由當(dāng)初的老一輩建筑大師為其擔(dān)綱。整個(gè)建筑外觀古樸典雅、氣勢(shì)恢宏。截至目前，“第一城”的商業(yè)、餐飲、能容納3000人的大型會(huì)議中心、影視拍攝以及娛樂(lè)休閑設(shè)施已全部投入使用，在售的只是部分產(chǎn)權(quán)式酒店。 據(jù)了解，“第一城”的產(chǎn)權(quán)式酒店于2003年開(kāi)始銷(xiāo)售，并提出了一種個(gè)人投資理財(cái)模式。即每份投資10萬(wàn)元，投資期限最低3年，最長(zhǎng)8年，在投期限內(nèi)，投資者每年可獲得6%的現(xiàn)金回報(bào)和2.3%的消費(fèi)代金卡，現(xiàn)金回報(bào)每半年一返。投資期滿，投資者如不選擇繼續(xù)投資，即可以與當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)同等的價(jià)比同時(shí)轉(zhuǎn)售給經(jīng)營(yíng)公司。由于“第一城”的擔(dān)保機(jī)制相對(duì)健全，所以，自2003年銷(xiāo)售

20、以來(lái)，取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，并如約兌現(xiàn)了兩次返租2004年7月，“第一城”1521位業(yè)主收到1020萬(wàn)元投資收益；2005年1月，“第一城”2250位業(yè)主收到1659萬(wàn)元投資收益。2005年7月即將如約兌現(xiàn)第三次返租。 專(zhuān)家講評(píng) 委托經(jīng)營(yíng)、收益穩(wěn)定產(chǎn)權(quán)式酒店兩大優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)權(quán)式酒店，作為投資類(lèi)物業(yè)的重要形式之一，近年來(lái)越來(lái)越受到廣大投資人士的青睞。當(dāng)然，除了與股市的低迷，人們對(duì)基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負(fù)利率等客。 觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)也是分不開(kāi)的。那么，在了解產(chǎn)權(quán)式酒店投資的優(yōu)勢(shì)之前，首先應(yīng)了解一下什么是“產(chǎn)權(quán)式酒店”？ 業(yè)界普遍認(rèn)為，所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由消費(fèi)者或個(gè)人投

21、資者買(mǎi)斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即將酒店每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，這種酒店的每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般不在酒店居住，而大多是用來(lái)投資，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取投資回報(bào)，從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中分紅。有的還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)居住權(quán)。 在了解了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些方面的優(yōu)勢(shì)。北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無(wú)外乎以下兩個(gè)原因：其一，委托經(jīng)營(yíng)，省去麻煩。產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級(jí)酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)的酒店經(jīng)營(yíng)公司出租、打

22、理，自己按時(shí)收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，省去了不少管理麻煩。 其二，提供包租，收益穩(wěn)定 。不少“產(chǎn)權(quán)式酒店”都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“第一城”為例，其承諾的年投資回報(bào)率為6%，投資期限為3年至8年，以每份投資額15萬(wàn)元計(jì)算，投資者每年可獲得的現(xiàn)金回報(bào)為9000元?；诖耍瑯I(yè)界普遍認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資回報(bào)相對(duì)于其他類(lèi)型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也小一些。另外，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開(kāi)發(fā)商每年都會(huì)提供給業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，1030天不等，對(duì)于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。四

23、、總結(jié)： 綜合以上資料顯示，產(chǎn)權(quán)酒店在我國(guó)有很大的發(fā)展空間，只要是后期的經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和投資者都有很大的益處。特別是開(kāi)發(fā)商，將酒店以產(chǎn)權(quán)形式分割出售，然后交由專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司全程管理，不但可以成倍的收回投資成本，而且還可以長(zhǎng)期利用已出售的物業(yè)進(jìn)行收益。這樣就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者，自己還能從中獲取長(zhǎng)期的豐厚的利潤(rùn)。只要選擇一家有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司，經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其利潤(rùn)可相當(dāng)于單純出售該樓盤(pán)的數(shù)十倍以上，而且還是一份長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可以無(wú)限增值的搖錢(qián)樹(shù)。 從市場(chǎng)情況來(lái)分析，鄂州乃至湖北都極少有產(chǎn)權(quán)酒店，而在沿海城市和北京、上海甚至內(nèi)蒙古的呼和浩特都已經(jīng)十分盛行了，其銷(xiāo)售的情況可以說(shuō)是

24、供不應(yīng)求。由此證明產(chǎn)權(quán)酒店在湖北市場(chǎng)有很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力。產(chǎn)權(quán)酒店不同于傳統(tǒng)的住宅，不存在有競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)權(quán)酒店越多越有利，一個(gè)城市產(chǎn)權(quán)酒店越多，證明其位置越重要，而且產(chǎn)權(quán)酒店已經(jīng)發(fā)展成了一個(gè)國(guó)際化連鎖的行業(yè)。具個(gè)大城市統(tǒng)計(jì)，三星級(jí)以上酒店的入住率遠(yuǎn)高于其他一般酒店，越是高級(jí)的酒店入住率就越滿。武漢市九省通衢，是全國(guó)大型的商品集散地，每年南來(lái)北往的游客商客多達(dá)幾百萬(wàn)，鄂州作為武漢的東大門(mén)，又是武漢1+8城市圈的衛(wèi)星城市，其客流量每年也有幾十萬(wàn)，鄂州是歷史文化古城，蓮花山、洋瀾湖、梁子湖都是遠(yuǎn)近皆知的旅游景點(diǎn)，每年到鄂州來(lái)吃武昌魚(yú)的游客就不少，而且隨著湖北省政府對(duì)二、三類(lèi)城市的關(guān)注和投資，帶動(dòng)

25、了許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，來(lái)此經(jīng)商的人也越來(lái)越多。所以在鄂州建產(chǎn)權(quán)酒店，其前景不言而喻。從酒店經(jīng)營(yíng)行業(yè)來(lái)分析：首先鄂州沒(méi)有幾家上檔次的酒店，并不是鄂州的消費(fèi)實(shí)力不夠，鄂州的消費(fèi)水平在餐飲、服飾方面已經(jīng)緊逼武漢，甚至較高。證明鄂州居民消費(fèi)實(shí)力已經(jīng)達(dá)到了中等城市的水平。全國(guó)三星級(jí)以上的酒店（含三星級(jí)）標(biāo)間的價(jià)格一天都在300元以上，平均每年的入住率在60%左右，即每年220天（中國(guó)的法定節(jié)假日是134天）。這樣計(jì)算，每間標(biāo)間一年的收益是66000元，除開(kāi)人員工資、稅收、水電開(kāi)資等等，最少盈利55000元。以上計(jì)算均不包括餐飲、娛樂(lè)、超市、商場(chǎng)等利潤(rùn)。以豐潤(rùn)園大酒店為例：標(biāo)間面積：25售價(jià)：4000元/總價(jià)

26、：100000元首付50%：50000元，貸款50%：50000元，月供（10年）600元/月以下。以200間計(jì)算，銷(xiāo)售房款2000萬(wàn)每年給客戶返利總房款的13.3%：其中8.5%為現(xiàn)金：8500元；代金卡1.5%：1500元，此卡僅在開(kāi)發(fā)商旗下或指定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所消費(fèi)結(jié)算。每年每位客戶享受酒店安排的11天免費(fèi)居住權(quán)（旺季不得入住），價(jià)值3300元，約3.3%。其中每年有一天為全體業(yè)主嘉年華活動(dòng)日。五、投資收益分析產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)外及國(guó)內(nèi)沿海及大城市比較盛行，也是中等收入家庭及小投資人非常理想的一種投資方式，這是基于投資人低投入、低風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)穩(wěn)定、長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。但產(chǎn)權(quán)式酒店在湖北地區(qū)操作案例比較少

27、，老百姓對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí)比較模糊，甚至很多人不明白什么是產(chǎn)權(quán)式酒店，更何談產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)，故針對(duì)本項(xiàng)目這一特性，在銷(xiāo)售方案的執(zhí)行方面要整合，傳播方面更要整合。一、項(xiàng)目投資收益分析1、客戶投資收益分析實(shí)行10年托管服務(wù)，每年固定回報(bào)總房款的13.3%的收益（包括8.5%現(xiàn)金回報(bào)；1.5%的代金卡；3.3%每年11天免費(fèi)入住權(quán)）。最長(zhǎng)收益期限70年。以一套面積25m2單價(jià)4000元，總價(jià)10萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)間為例首付：5萬(wàn)元一次性返還兩年收益現(xiàn)金17%：17000元。3%的9折代金卡：3000元。實(shí)際首付：33000元貸款：5萬(wàn) 十年還款 每月還款600元以下每年還款：7200元第一、二年返還收

28、益為每年11天免費(fèi)居住回報(bào)；第三年開(kāi)始到第十年每年返還收益現(xiàn)金8500元；9折代金卡1500元（該卡可在開(kāi)發(fā)商旗下任何場(chǎng)所進(jìn)行9折消費(fèi)結(jié)算）；價(jià)值3300元的11天免費(fèi)居住權(quán)，客戶每年除去應(yīng)交銀行還款7200元還可贏利6100元，按此計(jì)算客戶最多5年時(shí)間就能收回所有投資，而且酒店最長(zhǎng)使用年限為70年，可以長(zhǎng)期受益。最高回報(bào)率931%。投資收益表：收益時(shí)間收益支出盡收益盡收益率第1、2年61007200-900-0.9%第38年13300720061006.1%后 6 0 年1330001330013.3%總計(jì)：70年總：91660072000844600844.6%總結(jié)：客戶只須首付￥：33000元，就可獲得一套25價(jià)值100000元的100%產(chǎn)權(quán)星級(jí)酒店標(biāo)間一套，然后交由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，自己無(wú)須操心，每年穩(wěn)定收益相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)時(shí)全價(jià)的13.3%的投資回報(bào)。銀行貸款由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)代理償還，只須6年時(shí)間收回全部投資。10年委托期滿后，如愿意可與開(kāi)發(fā)商和酒店管理公司