1、房地產(chǎn)風(fēng)控審查要點一、交易結(jié)構(gòu)1、融資成本應(yīng)同時滿足一下三點：（1）融資成本不低于【20%】（2）信托報酬不低于【8%】（3）信托公司年華收入不得低于【500萬】備注：（1）建筑面積低于10萬平方米以下的，融資成本不得低于25%（2）單一資金信托的，信托報酬不得低于【1%】2、融資方式（1）項目未取得“四證”的，建議采取大信托模式，同時關(guān)注當(dāng)?shù)貒辆旨肮ど叹謱椖抗救〉猛恋睾蟮墓蓹?quán)變更是否有限制，辦理工商變更登記時應(yīng)不存在障礙。（2）項目未取得四證時不得采取或變相采取貸款及股權(quán)投資附回購承諾的交易結(jié)構(gòu)。3、優(yōu)先次級比例原則上不得高于1:1。（1）融資人資質(zhì)較好（2）土地取得時間較早土地增值明

2、顯的，可適當(dāng)放寬比例。但不得高于銀監(jiān)會規(guī)定的3:1.4、次級資金認(rèn)定（1）審查融資人次級資金投入是否落實，并要求提供相關(guān)憑據(jù)。（2）次級資金以融資人實際投入為準(zhǔn)，不得將土地等資產(chǎn)的評估增值作為次級。（3）次級形式：現(xiàn)金、項目公司股權(quán)、土地使用權(quán)、股東對項目公司的股東借款等。5、持股比例（1）信托應(yīng)占絕對控股地位，原則上要求持股100%或99%。（2）融資方有并表需求，要求占比50%以上，同時同意將其股份質(zhì)押給信托的。二、交易對手1、傾向選擇二、三線城市具有一定知名度的開發(fā)商，且具有相應(yīng)的資質(zhì)及開發(fā)經(jīng)驗。2、交易對手資信（1）資信良好，無任何不良信用記錄（包括已結(jié)清不良記錄和未結(jié)清不良記錄）（2

3、）應(yīng)提供融資人及控股股東的貸款卡卡號及密碼，并在盡職報告中反映人行征信系統(tǒng)查詢結(jié)果。（3）要求融資人資產(chǎn)狀況、經(jīng)營業(yè)績良好，法人治理結(jié)構(gòu)完善，注意回避經(jīng)營風(fēng)格激進、資產(chǎn)負(fù)債率高、資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)。3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（1）融資人或其控股股東應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)【三級】或三級以上資質(zhì)。對于資質(zhì)低于【三級】開發(fā)經(jīng)驗低于【20萬平方米】的，如果項目本身具有一定優(yōu)勢，建議提高融資成本至【25%】。（2）實際控制人累計開發(fā)面積應(yīng)不低于【20萬平方米】，并提供相應(yīng)證明資料。如股東出資證明、竣工備案登記等。4、項目公司成立時間（1）如果股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，債權(quán)債務(wù)關(guān)系簡單，最好是融資人為本醒目新成立的項目公司；（

4、2）對于存續(xù)時間較長的項目公司，需聘請專業(yè)中介機構(gòu)進行，最大限度防范或有負(fù)債帶來的風(fēng)險。同時要求融資人對或有負(fù)債提供連帶責(zé)任擔(dān)保。5、項目價格原則上不考慮房屋均價低于4000元/平方米的地區(qū)。三、投資預(yù)測1、自籌資金比例融資人自籌資金不得低于項目總投資的【15%】，避免接觸融資人財務(wù)杠桿比例過大的項目。2、預(yù)售政策盡職報告必須詳細(xì)說明當(dāng)?shù)氐念A(yù)售政策，如：（1）銷售許可證的辦理條件，如有的地方要求施工至正負(fù)零預(yù)售，有的地方要求主體工程封頂預(yù)售，有的地方要求建到一半預(yù)售。（2）關(guān)注預(yù)售的時間是否與項目的開工時間及預(yù)售條件相符。（3）關(guān)注當(dāng)?shù)仡A(yù)售政策中是否要求預(yù)售款進行監(jiān)管。3、銷售價格預(yù)測盡調(diào)報告

5、中必須提供詳細(xì)的、強有力的證據(jù)支持項目的預(yù)售價格預(yù)測，如對周邊競爭性樓盤（一手及二手市場）售價情況進行詳細(xì)調(diào)查說明4、銷售進度預(yù)測盡調(diào)報告中必須詳細(xì)的、強有力的證據(jù)支持項目的銷售進度預(yù)測，如考察周邊樓盤的銷售進度、當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨罅俊?dāng)?shù)厣唐贩抗?yīng)量、房屋空置率。5、現(xiàn)金流預(yù)測（1）盡調(diào)報告中必須包含現(xiàn)金流量預(yù)測；（2）現(xiàn)金流量預(yù)測必須按季度編制；（3）關(guān)注現(xiàn)金流量表中是否存在資金缺口。關(guān)注信托資金與自有資金投入是否能滿足取得預(yù)售許可之前的項目前期開發(fā)投入。（4）關(guān)注現(xiàn)金流在信托到期時是否足以償還信托本金及收益。（5）除非有強有力的證據(jù)證明，否則不得將車庫的銷售回款包含在信托期內(nèi)的現(xiàn)金流量預(yù)測中，但可在項目利潤預(yù)測中考慮車庫銷售額。6、信托本息的現(xiàn)金保障倍數(shù)依據(jù)信托退出后的時點計算的累計現(xiàn)金凈流額不得低于信托計劃的30%。7、項目投資效益指標(biāo)（1）項目毛利率不應(yīng)低于