1、房地產(chǎn)規(guī)劃第一節(jié) 房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識(shí) 一、房地產(chǎn)的基本含義 （一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是物業(yè)建成后的置業(yè)投資；地產(chǎn)是購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)投資。（二）房地產(chǎn)的類型 商品房：由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 保障性住房：是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。 廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。 經(jīng)濟(jì)適用房：指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。 由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地

2、出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政策性租賃房：政策性租賃房：指通過(guò)政府或委托機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。 安居房：直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。 解困房：指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題而專門(mén)修建的住房。 房改房：指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已建公有住房。經(jīng)濟(jì)適用住房 由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)

3、劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 經(jīng)濟(jì)適用住房，戶型設(shè)計(jì)必須為平層，建設(shè)面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超過(guò)60平方米，單戶最大建筑面積不超過(guò)70平方米。 戶型按建筑形式分類： 平層戶型； 錯(cuò)層戶型； 躍層戶型； 復(fù)式戶型。 平 層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。 是應(yīng)用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢(shì)在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟(jì)的戶型，同時(shí)也是無(wú)障礙戶型。缺點(diǎn)在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。 錯(cuò) 層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特

4、點(diǎn)是“靜態(tài)”與“動(dòng)態(tài)”相結(jié)合，用30至60公分的高度（3-7步樓梯）差進(jìn)行空間隔斷。躍 層：指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對(duì)獨(dú)立。最大優(yōu)點(diǎn)在于動(dòng)靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問(wèn)題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形成錯(cuò)落有致的建筑立面。最大缺點(diǎn)在于樓梯占用戶內(nèi)面積。 復(fù) 式；指單元住宅的房間置于兩個(gè)或兩個(gè)以上平面層上，與躍層的最大區(qū)別在于復(fù)式戶內(nèi)擁有一個(gè)或幾個(gè)房間是貫穿兩層的通透空間。 復(fù)式戶型除了具備躍層的優(yōu)點(diǎn)以外，還具有良好的視覺(jué)效果和給人豐富的空間感受，便于觀賞室外景觀，客廳的采光也會(huì)特別好，而且會(huì)顯得特別氣派。缺點(diǎn)在于客廳兩層高

5、的墻體、二層的回廊設(shè)計(jì)造價(jià)較高，最終抬高了房?jī)r(jià)。 經(jīng)適房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不準(zhǔn)直接上市交易，如果購(gòu)房人由于特殊原因確實(shí)需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。 購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房5 5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓 購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人要上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng) 。 2、按照取得時(shí)間分類 期房：預(yù)售商品房，指從開(kāi)發(fā)商取得“商品房預(yù)售許可證”可以公開(kāi)發(fā)售開(kāi)始，直至取得之前的商品房。 現(xiàn)房：指開(kāi)發(fā)商

6、已辦妥所售項(xiàng)目的“房地產(chǎn)權(quán)證”的商品房。 現(xiàn)房必須是整體竣工并通過(guò)驗(yàn)收，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房時(shí)簽訂“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，購(gòu)買(mǎi)后即可入住。 房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對(duì)房屋行使的權(quán)利 。是指購(gòu)房者獨(dú)自擁有對(duì)房屋的全部權(quán)利，他人不能干涉，商品房屬于全部產(chǎn)權(quán)房。 是在房改時(shí)期形成的一種特殊房屋所有權(quán)形式，它是指購(gòu)房人按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，購(gòu)房人與原售房單位共同擁有產(chǎn)權(quán)，而使購(gòu)房人只擁有了“部分產(chǎn)權(quán)”。部分產(chǎn)權(quán)是對(duì)房屋收益權(quán)和處分權(quán)有所限制。大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由交易的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是指只有使用權(quán)，不能上市交易的房屋。 二、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)

7、、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實(shí)物資產(chǎn)的投資活動(dòng)，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。三、房地產(chǎn)投資的方式 1、直接購(gòu)房 投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接購(gòu)置房屋，可自住，也可出租或出售，以獲得利潤(rùn)。 2、以租代購(gòu) 投資者簽訂購(gòu)租合同，租戶可在一定期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)此房，并以租金抵銷部分房款。 3、以租養(yǎng)貸 投資者先付首期房款，其余部分通過(guò)銀行貸款解決。然后出租此房屋，用租金來(lái)償還貸款。 4、買(mǎi)賣(mài)樓花 購(gòu)買(mǎi)預(yù)建的樓盤(pán)，只需房?jī)r(jià)的10%左右，如果房?jī)r(jià)上升，可賣(mài)出獲利。相當(dāng)于期貨功能，風(fēng)險(xiǎn)較大。 5、房地產(chǎn)投資券 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資券到期可得本息。 6、房地產(chǎn)證券 通過(guò)發(fā)行證券

8、，將小資金匯集后購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)單位。以房養(yǎng)老 2012年4月23日，南京市民政局下發(fā)南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃，通過(guò)一系列舉措開(kāi)展以房養(yǎng)老試點(diǎn)。 以房養(yǎng)老也叫住房反向抵押，貸款人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。房地產(chǎn)投資券 房地產(chǎn)投資券是一種投資收益憑證。它是發(fā)行人依照法定程序發(fā)行，持有人憑此獲取特定房地產(chǎn)為標(biāo)的的投資收益的有價(jià)證券。是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)法人。是指持有房地產(chǎn)投資券的自然人或法人。 是指受投資人委托管理標(biāo)的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷售，并向投資人分派投資收益的非銀行金融機(jī)構(gòu)。非銀行金融機(jī)構(gòu)

9、以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險(xiǎn)等形式籌集資金，并將所籌資金運(yùn)用于長(zhǎng)期性投資的金融機(jī)構(gòu)。 非銀行金融機(jī)構(gòu)與銀行的區(qū)別： 在于信用業(yè)務(wù)形式不同，其業(yè)務(wù)活動(dòng)范圍的劃分取決于國(guó)家金融法規(guī)的規(guī)定。 我國(guó)非銀行金融機(jī)構(gòu)的形式主要有：信托投資公司、租賃公司和保險(xiǎn)公司等。 非銀行金融機(jī)構(gòu)吸引無(wú)數(shù)債權(quán)人債務(wù)人從事大規(guī)模借貸活動(dòng) ，可以用優(yōu)惠貸款條件的形式分到債務(wù)人身上，可以用利息支付和其他利息形式分到債權(quán)人身上，也可以用優(yōu)厚紅利的形式分到股東身上以吸引更多的資本。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)而言，均是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。 房地產(chǎn)證券的特點(diǎn)房

10、地產(chǎn)證券的特點(diǎn) 高收益性：房地產(chǎn)的利潤(rùn)率一般在30至40左右，甚至更高。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)也就決定了房地產(chǎn)證券的高回報(bào)率。 高風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)業(yè)投資量大，資金周轉(zhuǎn)慢，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，極容易受外界環(huán)境的影響，呈現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)。 收益的長(zhǎng)期性：中長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)證券的兩種形式 （一）房地產(chǎn)債券 是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書(shū)。 最常見(jiàn)的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。 指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會(huì)發(fā)行的債券，也稱公債。 主要包括中央政府，地方政府和政府機(jī)構(gòu)面向社會(huì)發(fā)行的債券。目前我國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)政

11、府債券多為地方政府向社會(huì)發(fā)行的債券，其目的主要是為創(chuàng)辦開(kāi)發(fā)區(qū)和為住宅建設(shè)籌集資金。 房地產(chǎn)金融債券： 指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機(jī)構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一。 即公司債券，是我國(guó)房地產(chǎn)債券中最常見(jiàn)的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而發(fā)行的債券。 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有：住房建設(shè)債券、土地開(kāi)發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開(kāi)發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。 （二）房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。 四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、房地產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品2、房地產(chǎn)的價(jià)值相

12、對(duì)比較穩(wěn)定 具有較好的保值、增值的功能3、房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力 缺點(diǎn)：1 1、流動(dòng)性相對(duì)較差、流動(dòng)性相對(duì)較差2 2、投資金額比較大、投資金額比較大3 3、政策風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn) 土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收4 4、道德風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn) 房屋質(zhì)量；產(chǎn)權(quán)的不完善房屋質(zhì)量；產(chǎn)權(quán)的不完善五、房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素 1、土地成本 包括征地費(fèi)或拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)； 2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用 包括正式開(kāi)工前發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)勘探和測(cè)繪等費(fèi)用 3、建安工程費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) 4、開(kāi)發(fā)商支付的交易稅費(fèi) 包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)支付的營(yíng)業(yè)稅、城市

13、維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值費(fèi)、印花稅、房屋買(mǎi)賣(mài)綜合服務(wù)費(fèi)、房屋銷售費(fèi)用 5、代政府部門(mén)收取的稅費(fèi) 6、利息 包括利用金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行前期投資所必須支付的利息 7、利潤(rùn)中國(guó)房?jī)r(jià)大致構(gòu)成表（每平米）名名 目目金金 額額比比 例例去去 向向支付人支付人售價(jià)2200-3100100%政策管理部門(mén)買(mǎi)房者前期費(fèi)用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%稅收200-3009%管理費(fèi)200-3009%建筑及拆遷安置費(fèi) 700-80026%-32%開(kāi)發(fā)銷售商等利潤(rùn)340-60015%-20%影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 1、一般因素：包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素 2、地域因素：指房地產(chǎn)

14、所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素 3、個(gè)別因素：分宗地條件和建筑物類別的影響第二節(jié) 房地產(chǎn)規(guī)劃一、進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的原因1、購(gòu)房需要大筆資金2、貸款償還需要延續(xù)十幾年的時(shí)間3、未來(lái)的收支變化無(wú)法充分預(yù)期4、事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，選擇最佳貸款組合二、購(gòu)房與租房的決策優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)缺缺 點(diǎn)點(diǎn)租公寓房租公寓房 方便遷移、靈活；不需負(fù)方便遷移、靈活；不需負(fù)維修責(zé)任，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小維修責(zé)任，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)；無(wú)法重新布置；房租可能提高購(gòu)新房購(gòu)新房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；抵抗通擁有自己的產(chǎn)業(yè)；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進(jìn)行布置按自己的意愿進(jìn)行布置財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)大；需要裝修費(fèi)用；

15、遷移受限制購(gòu)二手房購(gòu)二手房 擁有自己的產(chǎn)業(yè)；價(jià)格比擁有自己的產(chǎn)業(yè)；價(jià)格比新房低；選擇余地大新房低；選擇余地大；周圍配套環(huán)境成熟 ；財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)小維修費(fèi)用較高；設(shè)施陳舊；遷移受限制購(gòu)房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 具備五證： 國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)建設(shè)用地規(guī)劃許可證劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證、商品房銷商品房銷售（預(yù)售）許可證售（預(yù)售）許可證 具備二書(shū)：住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū) 二、利用住房公積金貸款 住房公積金管理中心貸款樓盤(pán)公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目 住房公積金貸款利率項(xiàng) 目年利率（%）五年以下（含五年）3

16、.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商業(yè)貸款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目 貸款項(xiàng)目項(xiàng)目地址項(xiàng)目建設(shè)單位承辦銀行業(yè)瑞.秋水長(zhǎng)天 沙坪壩區(qū)上中渡口30號(hào) 重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建行沙坪壩支行 華宇.北城中央 北部新區(qū)高新園人和組團(tuán) 重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司 建行沙坪壩支行 金象.左右沙坪壩一心村1號(hào)重慶崇安置業(yè)發(fā)展有限公司建行沙坪壩支行俊峰.龍鳳華庭 沙坪壩區(qū)大楊公橋104號(hào) 重慶俊峰置業(yè)有限公司 中行沙坪壩支行 金科.10年城 江北區(qū)石馬河街道石子山村 重慶市金科實(shí)業(yè)集團(tuán)弘景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限

17、公司 農(nóng)行渝中支行 租房提醒一、選擇地理位置二、選擇價(jià)格三、周邊環(huán)境四、簽訂租賃合同三、購(gòu)房規(guī)劃1、衡量自己的負(fù)擔(dān)能力按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)；按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用； 2、購(gòu)房的各種稅費(fèi) 契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、中介費(fèi)等。第三節(jié) 個(gè)人住房消費(fèi)貸款 一、個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類 個(gè)人住房公積金貸款 個(gè)人住房商業(yè)性貸款 個(gè)人住房組合貸款公積金個(gè)人住房貸款公積金個(gè)人住房貸款類型 （一）純公積金貸款（一）純公積金貸款 純公積金貸款系指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用住房公積金資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)自住住房的住房公積金繳

18、存人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。 重慶市上調(diào)住房公積金個(gè)貸最高限額20萬(wàn)元提升至40萬(wàn)元，最高可貸成數(shù)為購(gòu)房款80%。 （二）組合貸款（二）組合貸款 組合貸款系指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用住房公積金資金，商業(yè)性銀行運(yùn)用自營(yíng)資金，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房的同一借款申請(qǐng)人、使用同一抵押物，采用同一貸款期限，執(zhí)行不同貸款利率發(fā)放的個(gè)人住房貸款，是政策性個(gè)人住房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款的組合。住房公積金貸款品種 （一）期房按揭貸款（一）期房按揭貸款 指借款人在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請(qǐng)貸款規(guī)模的樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)在建住房，通過(guò)售房單位和承辦銀行申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。期房按揭貸款對(duì)象及條件期房按揭貸款對(duì)象及條件1、按時(shí)足額繳存住房公積

19、金一年以上，具有完全民事行為能力的個(gè)人；2、在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請(qǐng)貸款規(guī)模的樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)在建住房；3、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好； 4、有經(jīng)登記合法有效的重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同； 5、有不少于購(gòu)房總價(jià)款20%的自籌資金； 6、同意用所購(gòu)住房作抵押； 7、同意辦理住房置業(yè)擔(dān)?；蛸J款綜合保險(xiǎn)； 8、公積金中心規(guī)定的其他條件。（二）期房直客貸款（二）期房直客貸款 指借款人購(gòu)買(mǎi)在建住房（房屋已完成主指借款人購(gòu)買(mǎi)在建住房（房屋已完成主體建筑封頂）時(shí)體建筑封頂）時(shí), ,因客觀原因不能在所購(gòu)因客觀原因不能在所購(gòu)樓盤(pán)直接獲得公積金個(gè)貸樓盤(pán)直接獲得公積金個(gè)貸, ,而由

20、其直接向而由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。期房直客貸款對(duì)象及條件期房直客貸款對(duì)象及條件 1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個(gè)人； 2、在本市城鎮(zhèn)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)在建住房因客觀原因不能在所購(gòu)樓盤(pán)直接獲得公積金個(gè)貸的； 3、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好； 4、有經(jīng)登記合法有效的重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且所購(gòu)房屋已完成主體建筑封頂； 5、有不少于購(gòu)房總價(jià)款20%的自籌資金； 6、同意用所購(gòu)住房作抵押； 7、同意辦理住房置業(yè)擔(dān)?；蛸J款綜合保險(xiǎn)； 8、公積金中心規(guī)定的其他條件。（三）現(xiàn)房直客貸款（三）現(xiàn)房直

21、客貸款 指借款人購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房時(shí)，因客觀原因不能在所購(gòu)樓盤(pán)直接獲得公積金個(gè)貸,而由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。 （四）置換抵押貸款（四）置換抵押貸款 指借款人將原辦理的商業(yè)性個(gè)人住房貸款或組合貸款余額統(tǒng)一置換為公積金個(gè)貸。 （五）二手房貸款（五）二手房貸款 指借款人購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。二手房貸款對(duì)象及條件對(duì)象及條件 1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個(gè)人； 2、在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)再交易住房； 3、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好； 4、有合法有效的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和所購(gòu)房原房地產(chǎn)權(quán)證（或房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證）； 5、同意用所購(gòu)住房作抵押； 6、同意辦理住房置業(yè)擔(dān)?；蛸J款綜合保險(xiǎn)； 7、所購(gòu)二手房符合下列條件： A、產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，可在住房二級(jí)市場(chǎng)交易的框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)的成套住宅； B、房屋使用年限不超過(guò)15年。 8、公積金中心規(guī)定的其他條件。二、個(gè)人住房貸款的還款方式 （一）等額本金還款 把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息則是根據(jù)當(dāng)期的貸款余額計(jì)算，每期歸還的貸款本金是固定的，利息隨著貸款本金的逐步降低而減少。（二）等額本息還款 根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計(jì)算出的一個(gè)固定值，每期的還款額中包括了本