1、股票估值分析報告姓名：黃新輝學號：3214003778公司名稱及介紹保利房地產股份是中國保利集團控股的大型國有房地產企業(yè),是中國保利集團房地產業(yè)務的運作平臺,國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè).總部位于廣州.2006年7月31日,公司股票在上海證券交易所掛牌上市,保利房地產也是中國保利集團房地產業(yè)務的主要運作平臺,國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè),國有房地產企業(yè)綜合實力榜首,并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產品牌價值第一名,2021年,公司品牌價值達90.23億元,為中國房地產"成長力領航品牌".公司完成以廣州、北京、上海為中央,覆蓋40個城市的全國化戰(zhàn)略布局,擁有119家控股子公司,業(yè)務拓展到包

2、括房地產開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)治理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關行業(yè).公司堅持以商品住宅開發(fā)為主,適度開展持有經(jīng)營性物業(yè).證券簡稱證券簡稱：保利地產證券代碼：600048.證券類別：上海A股每股發(fā)行價：13.95元,發(fā)行量：15000萬股,上市首日開盤價：19.89元,發(fā)行日期：2006-07-09上市日期：2006-07-31主承銷商：中信證券股份中信建投證券股份行業(yè)現(xiàn)狀由wind數(shù)據(jù)終端查詢可知,房地產行業(yè)目前共有上市公司139家,2021年行業(yè)全部上市公司收入12021.10億元,同比增長4.25%,凈利潤976.26億元,同比下滑1.52%.一手商品住宅方面,28個重點

3、城市成交面積為580.6萬平方米,環(huán)比增長38.5%,同比增長108.1%,201初至今累計同比上升28.6%;其中一、二、三線城市周成交分別環(huán)比增長7.3%,61.0%,18.9%.二手商品彳±宅方面,8個重點城市周成交面積為195.2萬平方米,環(huán)比增長20.6%,同比增長140.3%,年初至今累計同比增長79%庫存方面,所跟北§的11個城市可售面積7604.0萬平方米,環(huán)比上周大幅下降201.2萬平米,平均去化周期34.7周,環(huán)比上周減少0.8周.向晶的淌餐也3%制比*行業(yè)前景分析國家近期接連出臺政策,對房地產進行調控.在多重政策之下,房地產板塊整體處于一種弱勢盤整之中

4、.回首過往,從2003年121號文件拉響宏觀調控警報,到2021年新國十條出臺,再到2021年的不限購政策,宏觀調控走過了從單一的“抑制供應轉變?yōu)椤霸黾庸蜏p少需求,從圍繞商品房調控向商品房與保證房分而治之的路線圖.但調控歸調控,但是中國的樓市并沒有和中央預期的一樣降下來,一二線城市依舊瘋漲,供不應求,充其量只能說保證在了合理的升幅水平之內.房地產關系著多個行業(yè)的興衰,關系著一個國家的多個命脈支柱產業(yè).中國的樓市如果在更加嚴厲的調控下崩盤,中國的每一個國民都要為樓市崩盤分擔經(jīng)濟損失,如果樓市崩盤引發(fā)全面的經(jīng)濟危機,我們老百姓承受的損失將會更多.所以,在2021年,中央會繼續(xù)促進房地產庫存問題

5、.樓市也會在合理的升幅水平內0國家政策兩會政府工作報告及十三五規(guī)劃綱要明確今年及未來五年政府工作任務,著力推進結構性改革,加快新型城鎮(zhèn)化建設.房地產方面,中央提出要完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策,適應住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產庫存.2月2日,央行、銀監(jiān)會發(fā)布?關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知?,在不實施“限購舉措的城市,居民家庭首次購置普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原那么上最低首付款比例為25%各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購置普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%對于實施限

6、購舉措的城市,個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行.月末,央行再次降準0.5個百分點,為信貸需求的增長提供更寬松的環(huán)境.貨幣信貸政策的進一步將顯著改善購房者預期,加快推動各類住房需求入市,緩解各地高庫存壓力.同月,財政部、國稅局、住建部三部門聯(lián)合發(fā)文調整營業(yè)稅優(yōu)惠政策,在保證稅制轉換平穩(wěn)過渡的同時,也有利于穩(wěn)定市場預期,且針對一線城市差異化也仍將持續(xù),符合當前一線調控收緊趨勢.公司財務分析年份20212021202120212021總資產19501456251168613139398536576564P40383320同比土銖28.0228.7924.9916.5110.04總負債15295015:1

7、96389092447866728489355F30669281同比土銖27.1328.424.6416.387.65營業(yè)收入4703622689057592355521090564912342878同比增長31.0446.534.0318.0813.18凈利潤736720997859118644614231361682771度卻有所下降,總資產從2021年的同比增加28%F降到2021年的同比增加10%總負債從2021年的27%卜降到2021年的7%營業(yè)U攵入仄2021年的31%F降到2021年的13%從圖二中可以看出總資產,總負債和營業(yè)收入的總趨勢相同,資產比負債和收入表現(xiàn)的更明顯一些.公

8、司的主營業(yè)務保利房地產股份是一家集房地產開發(fā),經(jīng)營,和物業(yè)治理于一起的專業(yè)房地產公司,現(xiàn)已形成集商務辦公,酒店,住宅,別墅為一體的產品結構.工程遍布北京,天津,上海,沈陽,濟南等大中城市.主營小區(qū)有保利上海上五月花,保利麗京花園別墅,保利林語山莊,保利欣苑等公司的經(jīng)營狀況分析2021年,全國實現(xiàn)商品房銷售面積12.85億平方米,同比增長6.5%;實現(xiàn)商品房銷售金額8.73萬億元,同比增長14.4%,創(chuàng)歷史新高；全國百城價格指數(shù)2021年以來持續(xù)上升,12月百城住宅均價上漲至10980元/平方米,同比上漲4.2%.ihqjkhLQpjQQQSD.00040.00040.0002O.CKM3力套F

9、53金徜面注t萬萬七元MB向比ZI.TrlT薦口吊MS<M需號1«E工T寓年二與拳誓需ai馬1曷售二久I5D1.00OLS0*OM圖一圖二2021年末商品房待售面積7.19億平方米,較2021年末增加9684萬平方米,同比上升15.6%,創(chuàng)歷史新高.另一方面,在行業(yè)一系列利好政策的推動下,2021年去庫存也取得一定成效,12月全國商品房待售面積同比增速持續(xù)下降,為2021年以來的新低.1S34K»山口g3g76口,imaJOOO2OGIJM4JIMAJ,£1132Q14事不節(jié)哥二品1面柜IF的,市甲嘴置十助函仃,H右：戟訐工冏比*±WCEagtt&

10、#171;#器gggtSan,口小口二12101Z3.OC®iw.m她必w.cw44.0WKj,ooaiE*mz3Tie工ge營一昌之二胃單一喜-1二kFNS,E自dlDOEE工昌昌mDOZWSE圖四2021年,全國商品房新開工面積15.45億平方米,同比下降14%,新開工增速已經(jīng)連續(xù)22個月下滑；全年房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米,比上年下降31.7%;土地成交價款7622億元,下降23.9%.受此影響,全年房地產開發(fā)投資9.6萬億元,同比增長僅1.0%,投資增速降至歷史新低.公司的運營水平分析由中表可以看出,存貨周轉率,總資產周轉率主要是呈現(xiàn)出逐漸上漲的勢態(tài),總體來

11、看上漲的幅度不是很大,而應收賬款周轉率有大幅度下降,這就說明了應收賬款回收水平也較弱,同理變現(xiàn)水平也比擬弱,這樣就無法保證了公司充足的銷售收入以及營運資金.從行業(yè)以及市場上的排名來看,現(xiàn)在公司處于比擬靠后的狀態(tài),也就是說和同行業(yè)比起來公司還是處于比擬低的運營狀態(tài).年份2021年2021年2021年2021年2021年總資產周轉率0.270.310.330.320.32存貨周轉率0.230.260.290.290.3應收賬款周轉率57.1946.9143.8538.3938.03公司的盈利水平分析2021公司營業(yè)收入和凈利潤分別為1234億元和168億元,同比增長13.18%?口18.24%.在

12、行業(yè)利潤空間縮小的背景下,公司利潤率水平不降反升,公司綜合毛利率為33.2%,凈利率13.63%,分別較去年同期上漲1.17和0.58個百分點.但是從近五年數(shù)據(jù)分析,凈資產收益率和主營業(yè)務利潤率都是下跌的趨勢.總資產報酬率微微上升,但是幅度也不高.公司的總資產,凈利率在整個行業(yè)分別排名在第二第三.但是每股收益卻為落后,排在二十八.說明公司的投資和回報不成正比,盈利水平有待提高.年份2021年2021年2021年2021年2021年凈資產收益舉20.1121.7122.8121.5618.58總資產報酬率5.996.365.965.936.41主營業(yè)務利潤率21.1819.4417.3317.4

13、18.41企業(yè)的優(yōu)勢公司的最大優(yōu)勢在于資源優(yōu)勢,保利公司在全國各主要城市和地區(qū)都有豐富的資源,包括土地,資金和人脈,這有利于保利地產在全國各地的擴張.公司的成長性好,增長迅猛,上市時間雖然較晚,但憑借實力已經(jīng)是房地產行業(yè)龍頭之一,在過去五年保利地產的營業(yè)額和凈利潤增長分別是72%,75%.遠高于同行業(yè)其他競爭對手.公司的開展前景由于房地產行業(yè)利益大,眾多小公司都想進入來分一杯羹,造成現(xiàn)在庫存過多,壓力較大的趨勢.但是保利看中了老齡化時代,隨著時代的進步,生活水平的提升,人們對物質生活的要求也越來越多,現(xiàn)在的社會中堅要上忙父母,下忙子女.還要兼顧工作養(yǎng)家.保利看中了這一商機.全面落實公司“三位一

14、體養(yǎng)老戰(zhàn)略,在繼續(xù)做好北京“和熹會養(yǎng)老機構試點的同時,新增上海西塘和熹會試點工程,并同步推進在廣州、成都等地養(yǎng)老機構的籌備工作；推進居家、社區(qū)養(yǎng)老效勞,在保利社區(qū)內正式啟動健康生活館,全國已經(jīng)在6個社區(qū)完成健康生活館的投入運營；成功舉辦第二屆中國老齡博覽會,進一步提升公司在養(yǎng)老領域的市場影響力.繼續(xù)在房地產金融領域發(fā)力,持續(xù)做大市場規(guī)模.2021年內,公司信?；鹄塾嬛卫硪?guī)模413億元,連續(xù)四年穩(wěn)居“中國房地產基金十強榜單.同時,公司與保利投資、中金公司共同成立保利資本,為進一步探索和開展房地產金融業(yè)務開辟新的通道.行業(yè)內綜合排序一欣映0飛肝等溝尸*刊旬立:她為Stiff?=畫尸曲的¥

15、;FR東皿修比州曰旭不位：E元5M警g31Wirai詞立檔第M揚弱后超網(wǎng)眸Jlyi-E.4-SWrsW"SOEKSTw%改取曲.沿：與裙：蟲產看附現(xiàn)里;JRM愴K的些Ik.女R俄匕卓患不忸西比例I內,毛列生百JR平f茂市羽衣從上圖可以看出,保利地產在房地產行業(yè)總市值排行榜中位居第二,僅次于萬科,說明在房地產行業(yè)頗具規(guī)模,實力雄厚,但是萬科的營業(yè)收入和凈利潤分別是保利的3倍和兩倍.但是盡管總市值位居考前,但是每股收益卻不與之成正比,每股收益和凈資產收益率分別排在二十一和二十四.但是總體來說,公司的排名、戶j、尸.罪刖.市場表現(xiàn)市語費更8.46CUY0.13(-1.51%)觸資融券余既2

16、0田9億52周高'低年詣今泰跳帽-17.35%近一月躥幅0.48%近三月轆帕-1CL45%近一年懶幅-23.67%根據(jù)上圖可以看出,保利地產的市場表現(xiàn)與行業(yè)的總趨勢一致,說明保利地產是隨著大勢開展的,從上證指數(shù)看,整個股票市場開展比擬好,保利地產與上證線比擬貼近,有超過上證線的局部,所以說明保利地產在股票市場表現(xiàn)不錯.但是根據(jù)對公司的分析,公司的營運水平有待提升.而且每股收益和股市總市值不成正比,該股票高估了價值.從K線圖中可得知目前保利地產的股票價格是8.50元,2021年開始至今,有3個小股峰,第一次出現(xiàn)在2021.6,此時是2021年大牛市出現(xiàn)的時間,其次是2021.12,最近的是2