1、產(chǎn)權(quán)式酒店， 起源于上個世紀(jì) 70 年代的歐美國家， 開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者， 投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲 得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。 它是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。 近年來， 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的房產(chǎn)市場上也相當(dāng)活躍，目前市場上已經(jīng)有數(shù)十個此類酒店在營業(yè)中，不少投資者看 中了它的風(fēng)險小，投資收益豐厚等特點，紛紛下注，但是作為一項新穎的房產(chǎn)投資模式，利弊共存是難免 的。正確面對產(chǎn)權(quán)式酒店的弊端，謹慎投資，規(guī)避風(fēng)險，對于投資產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者而言無疑至關(guān)重要。優(yōu)勢：委托經(jīng)營，業(yè)

2、主輕松目前市場上投資產(chǎn)權(quán)式酒店一般業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，業(yè)主可以委托開發(fā)商或酒店經(jīng)營 者出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店贏利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少不必要的管 理麻煩。提供包租，收益穩(wěn)定不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有五年，有十 年不等。以一套總價 30 萬， 10 年包租，每年 8回報率的產(chǎn)權(quán)式酒店為例，對于投資者而言，若是一次 性付款的話，十年后，扣除業(yè)主每年的固定回報率，其實只支付了 6 萬元就得到了這套原價 30 萬的產(chǎn)權(quán) 式酒店中的一套房。 若按揭貸款的話， 首付四成即 12 萬左右，每年穩(wěn)定的租金收

3、益，也基本可以抵消貸款 數(shù)額。這一優(yōu)勢條件是其他類型物業(yè)所無法比擬的。顯然，相比投資住宅，公寓、商鋪等，投資這類產(chǎn)權(quán) 式酒店風(fēng)險也小得多。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主，一般都不會經(jīng)常居住，往往是租賃出去，但是，酒店的開 發(fā)商都會提供業(yè)主每年一定時間的免費入住權(quán)， 10 30 天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)吸引 人。最大風(fēng)險：開發(fā)商是否誠信產(chǎn)權(quán)式酒店存在著以上種種的優(yōu)勢，但是，作為一項新興事物，它必然潛藏著一定的投資風(fēng)險，所以要想 真正將上述優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自己的獲益，投資者還需要謹慎考慮。這種風(fēng)險主要來自開發(fā)方誠信與否。產(chǎn)權(quán)式 酒店的開發(fā)商在出售酒店的過程中，其實已經(jīng)在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐

4、或經(jīng)營公司在酒店營業(yè)中 經(jīng)營不善，由于酒店經(jīng)營成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險，投資者投資回報就沒有任何保障。應(yīng)對方式：選房先看開發(fā)商化解風(fēng)險的辦法只有一個： 選擇一些真正高品質(zhì)， 有穩(wěn)定收益保障的產(chǎn)權(quán)式酒店。 產(chǎn)權(quán)酒店品質(zhì)高低與否， 起決定作用的是開發(fā)商與酒店管理公司的實力與經(jīng)驗是否足夠雄厚。選產(chǎn)權(quán)式酒店實際就是在選擇開發(fā)商 與酒店管理公司，只要開發(fā)商實力強勁經(jīng)驗豐富，酒店選址、建筑品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、管理公司選擇等都將 得到有力的保證，這一切又都會幫助產(chǎn)品在市場上獲得較高的租金和穩(wěn)定的出租率，這也是對業(yè)主投資回 報的有力保障。所以開發(fā)商是推動項目良好運作的源泉。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營管理 公寓式酒店作

5、為酒店業(yè)的一個創(chuàng)新品種，是近幾年在我國出現(xiàn)的新事物。但無論是酒店行業(yè)，還是房地產(chǎn) 行業(yè)對它并不感到陌生， 因為它與國內(nèi)在 90 年代中期出現(xiàn)的酒店式公寓在產(chǎn)品設(shè)計、 服務(wù)模式和功能配套 等方面都極其相似，二者只有從經(jīng)營角度上分析才能區(qū)別。酒店式公寓面向的是長期租賃客戶，而公寓式 酒店主要是針對中短期旅游者市場。近幾年，隨著酒店式公寓的長期租賃客戶的租金不斷下降，一些擁有整體產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓開始提出了以 按天到按月為短期租賃的酒店經(jīng)營模式。 這種經(jīng)營方式的演變， 實際上就是國外公寓式酒店 （Extended Stay Hotel ）的經(jīng)營模式。雖然目前酒店式公寓樓很多，但在此之前，酒店式公寓樓盤

6、大都將每個單元出售給個 體購房者，購房者擁有產(chǎn)權(quán)，或自住或?qū)ν獬鲎?，因此，能按照以公寓式酒店方式?jīng)營的酒店式公寓樓并 不多。如此可見，從市場供求關(guān)系來看，國內(nèi)公寓式酒店的市場前景極其廣闊。隨著中國加入 WTO ，北京 申奧和上海申辦世博會的成功，預(yù)計未來國內(nèi)主要大中城市的商務(wù)和度假旅游市場將大幅增長，房地產(chǎn)開 發(fā)商也適時機地推出了產(chǎn)權(quán)式公寓酒店品種。鑒于國內(nèi)酒店業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)對產(chǎn)權(quán)式公寓酒店其獨特的經(jīng)營模式比較陌生，本文將從酒店經(jīng)營管理的角 度通過對國外公寓式酒店（ Extended Stay Hotel ）的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計（包括服務(wù)和配套）和經(jīng)營管理 等方面加以分析， 并結(jié)合國內(nèi)旅游和酒

7、店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢， 運用 SWOT 分析方法對國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒 店的目標(biāo)市場定位、產(chǎn)品設(shè)計（包括服務(wù)和配套）和經(jīng)營管理等方面作嘗試性的探討。一.國外公寓式酒店（Extended -Stay hotel）的經(jīng)營模式按照字面上翻譯 Extended Stay 的意思是指相對較長時間的逗留。 Extended Stay Hotel 是美國酒店業(yè)在20 世紀(jì) 80 年代的創(chuàng)新品種，與傳統(tǒng)酒店比較， Extended Stay Hotel 的產(chǎn)品特征是：擁有居家的格局和良 好的居住功能，客房包括：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，并配有全套的家具電器。由于其客房特征類似公 寓房，因此國內(nèi)把它稱為公寓式酒店或

8、延時酒店。1.目標(biāo)市場在美國， Extended Stay Hotel 的目標(biāo)市場主要是針對在某地需逗留較長時間的旅游者（一般在一周以上） 。 比如：萬豪公寓式酒店（ Marriott Executive Apartments Extended Stay ）的客人平均居住的時間是十天左 右。典型的客戶群包括：因工作調(diào)動需在所在地解決臨時過度住所的公司高級職員、被指派到所在地從事 評估和統(tǒng)計的工作人員、中短期逗留的旅游和商務(wù)客人、家庭旅游者、律師、工程技術(shù)人員等。在該類酒 店出現(xiàn)之前，此類客人一般都只能選擇傳統(tǒng)酒店。2.美國公寓式酒店 （Extended Stay Hotel） 的產(chǎn)品設(shè)計美國的

9、 Extended Stay America, Inc （ESA） 成立于 1995 年，是美國歷史上擁有酒店物業(yè)最多，并在自我經(jīng) 營管理公司中發(fā)展速度最快的公寓式酒店管理公司，同時，也是世界上第三大擁有酒店物業(yè)和自我經(jīng)營管 理的酒店連鎖公司。該公司屬下?lián)碛腥齻€Extended Stay Hotel 的品牌 ,分別是 Studio Plus DeluxeStudios（高檔卜 Extended stayAmerica Efficiency Studios（ 中檔）和 Crossland Economy Studios（ 經(jīng)濟型）。 該公司在全美 42 個洲管理經(jīng)營 468 家 Extended

10、 Stay Hotel ，其公寓式酒店產(chǎn)品是全球最有代表性的。（1）客房設(shè)施Queen-size bed 或 King-size bed ，斜躺椅，有線電視，因特網(wǎng)接口。每個房間有獨立的廚房，包括冰箱、 微波爐、咖啡機、廚房器具和餐具等。2）服務(wù)酒店為客人提供 24 小時投幣洗衣機和自動售貨機服務(wù)。每周打掃房間一次，調(diào)換洗滌毛巾兩次。（3）配套該公司不同品牌的酒店，其房間的大小和酒店提供的服務(wù)功能也有所不同，如 Studio Plus Deluxe Studios 品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套設(shè)施包括健身房、游泳池或SPA。而Crossland Economy Studios品牌主

11、要是為追求舒適、經(jīng)濟的客人而設(shè)計的。（4） 收費方式以Studio Plus Deluxe Studios 為例，每天計價是 59美元，每周計價是 299美元。其原則是居住時間越長 價格越便宜。3國外 Extended Stay Hotels 品牌在中國目前，在國內(nèi)按照 Extended Stay Hotels 設(shè)計和經(jīng)營的酒店主要有如下幾家：（1 ）雅詩閣 （ Ascott）雅詩閣是一家全球排名第二， 總部設(shè)在新加坡， 專營公寓式酒店的集團。 其名下有三個著名品牌： The Ascott （雅詩閣） 、 Somerset （盛捷）和 The Heritage （度假村品牌） 。目前，該集團在

12、北京和上海各擁有一家 The Ascott （雅詩閣）品牌；有五家 Somerset （盛捷）品牌，分布在上海（二家） 、北京（一家）、天津（一 家）和大連（一家） 。通過筆者對其在國內(nèi)的酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（公寓式客房以較大面積為主）來看，其目標(biāo)市 場更傾向于中長期商務(wù)旅游者市場（以在華工作的中長期外國人為主） 。（2 ） Marriott Executive Apartments Extended Stay （ 萬豪行政公寓 ）上海明天廣場 -萬豪行政公寓是國外著名酒店管理公司進入國內(nèi)的第一個Extended Stay 品牌。除此以外，其它國際著名酒店管理公司也都有各自的Extended Stay

13、 品牌，如Ritz-Carlton 的Residential Suites ,Hilton的 Hilton Corniche Residence 和 Six Continents 的 Staybridge Suites 等國際品牌。與傳統(tǒng)酒店比較， Extended Stay Hotel 的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上） ，因此，不會出 現(xiàn)傳統(tǒng)高檔商務(wù)酒店在周末客房出租率下降的現(xiàn)象。 資料顯示， 全美 Extended Stay Hotel 的平均客房出租 率在 80%以上。此外，與傳統(tǒng)的高檔酒店比較，公寓式酒店除客房功能外只提供簡單的餐飲服務(wù)和相對有 限的配套設(shè)施，因此更容易管理

14、，利潤比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。據(jù)國外有關(guān)專家預(yù)測，與高檔的商務(wù)休閑 酒店和經(jīng)濟型酒店一樣， Extended Stay Hotel 將是全世界各大主要城市里最具發(fā)展?jié)摿Φ钠贩N。 二國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的定義產(chǎn)權(quán)式公寓酒店實際上只是一個房地產(chǎn)品種概念，是房地產(chǎn)開發(fā)商為了迎合國內(nèi)中產(chǎn)階層對房地產(chǎn)品種的 投資需求，而開發(fā)出來的以公寓式酒店為經(jīng)營目的的旅游商業(yè)房產(chǎn)。其模式是：開發(fā)商把該房產(chǎn)的每一間 公寓房銷售給中小投資者，然后，由酒店管理公司與每一位公寓房所有權(quán)者簽定一定年限的管理合同，統(tǒng) 一對外經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店模式對開發(fā)商而言能帶來比開發(fā)單純的酒店式公寓更高的房產(chǎn)開發(fā)利潤，對投資者來說也 能得到比投

15、資普通房產(chǎn)較高的投資匯報。而對酒店管理公司，尤其是全國酒店連鎖公司來說，這種模式不 僅能在經(jīng)營情況較好的前提下獲得較高的管理費用，也能為其帶來巨大的品牌效應(yīng)和市場效應(yīng)。 雖然公寓式酒店作為一個新的酒店產(chǎn)品有著極其廣闊的市場前景，但我們也應(yīng)該意識到國內(nèi)酒店市場競爭 激烈和全行業(yè)平均利潤率相對較低的事實。三國內(nèi)酒店業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀 中國旅游業(yè)起步較晚，起點較低，改革開放前以外事接待為主，只具備產(chǎn)業(yè)雛形，不完全屬于產(chǎn)業(yè)范疇。直到 1978 改革開放后，國際入境旅游才正式從以外事接待為主轉(zhuǎn)變成中國的現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)時，只 針對國外入境旅游者的中國旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅是為了發(fā)展社會主義經(jīng)濟和旅游創(chuàng)匯的目的，

16、同時，也 是為了鼓勵和吸引外商來華投資，促進技術(shù)轉(zhuǎn)讓和加強文化交流活動。為了滿足日益增長的國外旅游者的 需求，在當(dāng)時與旅游相配套的其它行業(yè)、如餐飲，購物，休閑和娛樂等設(shè)施嚴(yán)重缺乏的情況下，國家旅游 局于 1988 年制定了旅游涉外星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)，并把是否具備上述配套功能作為星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)的重 要指標(biāo)之一。此后，國內(nèi)酒店的建設(shè)也基本以旅游涉外星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。雖然說涉外星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)對我國酒店業(yè)的發(fā)展起到了極大的促進作用，但同時也束縛了國內(nèi)酒店業(yè)的 創(chuàng)新思維。正如一些專家，學(xué)者指出的，國內(nèi)涉外星級酒店存在著“大而全 ”、“小而全 ”的現(xiàn)象，飯店像一個小社會，許多應(yīng)該由社會所提供的服務(wù)功

17、能也能由飯店來負責(zé)提供。在國際上，評定一個酒店經(jīng)營狀況的好壞一般以酒店客房出租率的高低為標(biāo)準(zhǔn)。但國內(nèi)的涉外星級酒店由 于上述原因，即使酒店客房出租率高，也不代表酒店的經(jīng)濟效益就好，造成此現(xiàn)象的主要原因如下：1 與酒店客房相配套的其它功能市場競爭力下降近些年來，隨著國內(nèi)大中型城市建設(shè)的高速發(fā)展，與旅游相配套的相關(guān)行業(yè)也得以迅速發(fā)展。并且，社會 上的這些行業(yè)由于其經(jīng)營方式的靈活性和專一性，已經(jīng)使大部分酒店里除客房以外的其它功能失去了原有 的市場競爭力，并開始成為酒店經(jīng)營的負擔(dān)。2 酒店成本過高 為了維持酒店的星級檔次或提高星級檔次，忽視市場競爭機制的作用，盲目提高配套設(shè)施的檔次，在收入 并沒有相應(yīng)

18、增加的同時，造成酒店固定成本和管理成本過高。3 同類產(chǎn)品市場競爭激烈酒店發(fā)展速度過快，特別是產(chǎn)品雷同的星級酒店，加上世界著名的酒店連鎖品牌的進入，導(dǎo)致國內(nèi)酒店行 業(yè)競爭越來越激烈。4 國內(nèi)外消費者消費觀念逐漸成熟隨著我國加入 WTO ，旅游市場開始全方位對外開放、 旅游消費趨于成熟， 越來越多的國內(nèi)外旅游者開始注 重酒店產(chǎn)品的價值含量。以上四點，我們可以從 2002 年中國旅游年鑒（副本）披露的數(shù)據(jù)中得到證實。以上海為例， 2002 年上海 涉外星級酒店的平均利潤率是 5.90% ，其中內(nèi)資酒店或境內(nèi)酒店管理公司管理的酒店僅為2.83% ，而外資或境外酒店管理公司管理的酒店高達 11.62%

19、。另外，我們也可以從近幾年才發(fā)展起來的經(jīng)濟型酒店的良好 經(jīng)濟效益中得到論證。根據(jù)筆者的調(diào)研，目前上海的幾家經(jīng)濟型酒店（如：錦江之星、新亞之星、如家快 捷等）的出租率高達 90% ，年回報率高達 20%左右，他們成功的經(jīng)驗就是以客房經(jīng)營為主。而另一家由房 地產(chǎn)公司通過資本運作成立的中福大酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店） ，由于只經(jīng)營客房，而沒有其它附屬設(shè)施，也可以達到 10% 以上的回報率 因此，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店經(jīng)營的好壞不僅取決于酒店管理公司的經(jīng)營管理水平，也取決于對其產(chǎn)品設(shè)計和目 標(biāo)市場的正確定位。在酒店行業(yè)競爭日益激烈和消費者的消費觀念不斷變化的今天，企業(yè)只有在充分運用 市場細分理論的基礎(chǔ)上才能為自己的產(chǎn)

20、品確立既定的目標(biāo)市場客戶群( Targeting Market )，并結(jié)合研究方 法論( Research Methodology )和研究分析策略( Analytic Research Strategies )對目標(biāo)市場客戶群展開 系統(tǒng)的調(diào)研(生活模式、消費傾向、價值取向和消費心理等) ，從而制定企業(yè)有效的市場營銷策略 產(chǎn)品策 略(包括服務(wù)模式) 、價格策略、促銷手段和銷售渠道；建立企業(yè)內(nèi)部的市場監(jiān)管系統(tǒng)和客戶數(shù)據(jù)庫，周期 性地對現(xiàn)有客戶和潛在客戶進行調(diào)研，從而進一步優(yōu)化企業(yè)的市場營銷策略，調(diào)整和完善企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營 管理，使企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地，給投資者帶來良好的回報。四產(chǎn)

21、權(quán)式公寓酒店產(chǎn)品 SWOT 分析產(chǎn)權(quán)式公寓酒店從其定義來看，既是一個房地產(chǎn)創(chuàng)新品種，也是新的酒店產(chǎn)品。因此，其產(chǎn)品和市場前景 既需要與國內(nèi)傳統(tǒng)的涉外星級酒店比較，也必須與其它酒店類似產(chǎn)品，特別是酒店式公寓進行比較。只有 通過比較找出其真正的優(yōu)勢、缺陷、機會和威脅，才能結(jié)合其個人產(chǎn)權(quán)特點，正確定位其未來的經(jīng)營管理 模式。1 優(yōu)勢( Strength )無論是傳統(tǒng)的星級酒店，還是最近幾年出現(xiàn)的經(jīng)濟型酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店，其客房主要是以標(biāo)準(zhǔn)間和套間為 主，因此，對公寓式酒店不構(gòu)成威脅。相反，公寓式酒店將搶占許多以前在此類酒店居住的中短期客戶以 及追求居家環(huán)境的消費者。目前上海的酒店式公寓較多，但真正能做

22、到以酒店管理公司統(tǒng)一對外經(jīng)營的酒店式公寓并不多。其原因是 大部分此類公寓的產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主只能自己或委托物業(yè)中介公司對外出租，其市場目標(biāo)是在上海工作的長 期租賃客(一年以上) 。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的投資主體(國內(nèi)外企事業(yè)單位組織和中產(chǎn)階級家庭)同時也是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店目標(biāo)市場 消費主體的模式，將對酒店的經(jīng)營管理有良好的促進作用。2 缺陷 (weakness)新的酒店產(chǎn)品，由于受傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品概念和酒店式公寓的影響，需要一定時間被市場接受。該產(chǎn)品在經(jīng)營 之前是作為房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)商售給投資者，由于開發(fā)商的逐利思維，使該產(chǎn)品作為酒店對外經(jīng)營時會存 在配套功能不足等問題。開發(fā)商盲目抬高銷售價格，而業(yè)主對投資回

23、報預(yù)期又較高，因此，會影響酒店對外定價的靈活性。另外，國內(nèi)目前缺乏對業(yè)主個人所有權(quán)和委托經(jīng)營權(quán)之間法律條款的約束。如果此類房產(chǎn)個人所有權(quán)中的 處置權(quán)與管理公司經(jīng)營權(quán)發(fā)生沖突，不僅會影響該物業(yè)的日常經(jīng)營，同時也會影響管理公司的公眾形象。3 機會( Opportunity ) 中國經(jīng)濟的高速發(fā)展和中國旅游業(yè)的巨大市場。旅游消費者對旅游產(chǎn)品的消費觀念逐漸成熟。國內(nèi)信息技術(shù)的發(fā)展將使新的產(chǎn)品更快被市場接受。國外消費者對 Extended Stay Hotel 產(chǎn)品的認識。與傳統(tǒng)酒店業(yè)產(chǎn)品比較， Extended Stay Hotel 產(chǎn)品和經(jīng)營的獨特性?，F(xiàn)有酒店式公寓由于產(chǎn)權(quán)的分散，不可能再采取Ext

24、ended Stay Hotel 的經(jīng)營方式。4威脅（ Threat ）隨著市場的認同，新的公寓式酒店產(chǎn)品將逐漸增加。國外更加專業(yè)的 Extended Stay Hotel 公司的滲透。國內(nèi)外突發(fā)性事件對旅游業(yè)的影響。五目標(biāo)市場定位、產(chǎn)品和服務(wù)功能設(shè)計1目標(biāo)市場定位 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店與國外公寓式酒店（ Extended Stay Hotel ）的目標(biāo)市場一樣主要是針對在某地需逗留 較長時間和追求住家式環(huán)境的旅游者。根據(jù)目前麗江市場旅游消費者的特征，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的主要目標(biāo) 市場如下：（1 ） 國外、港澳臺來麗江商務(wù)考察，談判，會議，展覽等活動，需逗留一周以上的旅游者。（2 ） 國內(nèi)大中型企業(yè)

25、、事業(yè)單位、各社會團體、協(xié)會等來麗短期工作，學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、參加研討會等需逗 留一周以上的旅游者。（3 ） 國內(nèi)外來麗江一周以上的中高檔自費旅游者。（4 ） 其它目的需逗留一周以上的旅游者。2產(chǎn)品（包括服務(wù)）和配套功能設(shè)計（1 ）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從目前麗江的公寓式酒店的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，大部分此類產(chǎn)品是前幾年按照酒店式公寓樓建造的，主要是以 大面積的一室一廳（ 70-100 平方米）、二室一廳（ 90-120 平方米）為主。從酒店市場需求來看，小面積的 一室一廳（ 50 平方米左右）租賃情況最好。另外，以房地產(chǎn)產(chǎn)品目前的銷售情況來看，小戶型的產(chǎn)權(quán)式公 寓因其總投資額少，容易被投資者接受。因此，公寓式酒店的產(chǎn)品

26、設(shè)計，以市場供求關(guān)系，消費者的消費（2）產(chǎn)品檔次 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店也可以借鑒美國公寓式酒店（Extended Stay Hotels ）的方法分成三個檔次。 但從目前國內(nèi)酒店星級越高、客房出租率越高的現(xiàn)象來分析，酒店業(yè)的中高檔市場比較好做。因此，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán) 式公寓酒店的產(chǎn)品應(yīng)以高檔為主，其公寓客房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備應(yīng)達到四星或五星級酒店的水平。（3）配套功能設(shè)計美國公寓式酒店（ Extended Stay Hotels ）產(chǎn)品的創(chuàng)新與美國全套房酒店（ All Suites Hotel ）概念出現(xiàn)有相 同之處。全套房酒店是根據(jù)相當(dāng)一部分商務(wù)和度假客人并不會使用高檔酒店里的會議、宴會廳、餐廳

27、和休 閑等功能設(shè)施，因此，把上述功能所占用的空間分配到客人真正需要的客房中，從而使每個房間都具有獨 立的客廳和臥室，同時，由于客房空間的增大，在價格制定上具有與高檔酒店同樣的市場競爭力。公寓式 酒店（ Extended Stay Hotels ）是在全套房酒店的客房基礎(chǔ)上再增加了獨立的廚房，形成完整的公寓房，給 客人營造住家的感覺。在服務(wù)功能配套上除客房功能外只提供簡單的餐飲服務(wù)，因此更易于管理，其利潤 率比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。另外，根據(jù)前面對國內(nèi)星級酒店的功能配套和經(jīng)營狀況分析，國內(nèi)酒店業(yè)的市場競爭已進入了產(chǎn)品和市場 進一步細分時代。因此，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的產(chǎn)品設(shè)計重點應(yīng)該放在公寓式的客房

28、上，配套設(shè)施的設(shè)計 應(yīng)從非贏利的角度上考慮，或者尋求社會上相關(guān)功能的配套。3選址 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的選址既可以象傳統(tǒng)酒店一樣，選擇交通發(fā)達的城市商務(wù)，金融和商業(yè)中心等地區(qū)，也可 以考慮選擇交通發(fā)達，配套設(shè)施齊全的成熟社區(qū)周邊。4國內(nèi)公寓式酒店的設(shè)施設(shè)備和服務(wù)配套構(gòu)思（供參考） ：（1）公寓房 廚房，高檔時尚家具，洗衣機和烘干機，保險柜，儲藏室，獨立的家庭辦公區(qū)間和必備的辦公設(shè)備，電視 機，電話，空調(diào)和帶時鐘的收音機。（2）公共設(shè)施大堂，餐廳，酒吧，圖書館或商務(wù)中心（包括因特網(wǎng)服務(wù)） ，小超市，健身中心，休閑區(qū)域，私密性的社交 活動場所，停車場，提供額外的儲藏場所。（3）酒店式的日常服務(wù)24 小時

29、的保安服務(wù)， “金鑰匙 ”服務(wù)，最少每周兩次房間清掃，商務(wù)中心，小商品遞送和洗衣服務(wù)，房間服 務(wù)。（4）超值服務(wù)客人到達之前的咨詢服務(wù)客人到達之前， 酒店將提供一個專職咨詢員幫助客人解決所有關(guān)于安置一個臨時新家所面臨的問題。 比如： 酒店可以安排接機；在客人離家之前提供客人所定房間的私人電話，方便其與親朋好友的即使聯(lián)系。生活必需品和城市旅游指南客人到達后將會發(fā)現(xiàn)酒店已按照他們的要求為其房間里準(zhǔn)備好了一切必需的家庭生活用品，包括儲藏在冰 箱里的食品和酒水飲料。專職人員對酒店設(shè)施和配套功能的介紹、提供城市旅游指南，將使客人有如在家 的感覺。社交活動 酒店定時舉辦各類娛樂和社交活動，讓住店客人及其家

30、人們有社區(qū)家庭的感覺。另外，客人在酒店居住其 間，酒店的員工將隨時為客人可能面臨的各類問題提供幫助和咨詢服務(wù)。六經(jīng)營管理 外信息技術(shù)的不斷提高，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和行業(yè)政策等因素的不斷變化，以及企業(yè)和個人對旅游產(chǎn)品消費方 式和消費行為的改變，酒店行業(yè)的傳統(tǒng)管理模式和市場銷售模式面臨越來越大的挑戰(zhàn)。1市場策略與傳統(tǒng)的星級酒店不同，公寓式酒店應(yīng)重點放在公寓式客房經(jīng)營上。因此，應(yīng)盡快建立以公寓式客房為特 色、中短期商務(wù)、旅游度假等為目標(biāo)市場的市場營銷網(wǎng)絡(luò)。同時也應(yīng)考慮到作為一個新的酒店產(chǎn)品投放到 市場需要一定的時間被行業(yè)內(nèi)部和消費者所接受。（1 ） 利用房產(chǎn)開發(fā)商的銷售廣告向社會介紹其產(chǎn)品特色。（2 ）

31、采取銷售人員直銷方式向所在地潛在的國內(nèi)外企事業(yè)單位用戶銷售。（3 ） 通過中介商，如：國內(nèi)外定房網(wǎng)絡(luò)，旅游公司，房產(chǎn)中介商等。（4 ） 建立自己的網(wǎng)站，通過網(wǎng)頁展示其產(chǎn)品特色，和網(wǎng)上定房。（5 ） 以業(yè)主為核心，逐漸成立會員卡優(yōu)惠制。（6 ） 各類媒體廣告，招牌廣告等。2價格策略公寓式酒店產(chǎn)品的直接競爭對手，除同檔次的公寓式酒店外，是具有相同檔次客房產(chǎn)品的星級酒店和酒店 式公寓。按照國外公寓式酒店的定價原則是，居住時間越長價格越便宜。與同檔次的星級酒店比較，以居 住時間少于一周計算，其價格略高或一樣；以居住時間一周以上計算，其價格比星級酒店低 20%至 30% 與同檔次的酒店式公寓比較，以居住時間在三個月以內(nèi)計算，其價格比酒店式公寓高20%至 30% 。3管理除按照傳統(tǒng)酒店正常的管理模式外，從所有權(quán)形式來看，產(chǎn)權(quán)式公寓式酒店由開發(fā)商、個人投資者和酒店 管理公司三方組成，因此，