1、競(jìng)品介紹PART1項(xiàng)目本體分析PART2項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及占比PART4PART3規(guī)劃品牌落位建議PART5項(xiàng)目商鋪定價(jià)建議PART6項(xiàng)目商鋪劃分建議6 1摩爾國際51311綜合性商業(yè)內(nèi)街3萬、臨北街5萬、實(shí)際成交均價(jià)3.3萬 中國銀行、華潤(rùn)萬家、大地影院等大型業(yè)態(tài)組合預(yù)計(jì)2014年3月2鷺島名苑2000底商451.5-2萬生活配套類已開業(yè)3摩登時(shí)代8000購物中心45整體均價(jià)4萬，交房后再定價(jià)美食、娛樂、潮流服飾品牌、兒童、女裝預(yù)計(jì)2015年初4觀瀾錦庭3000社區(qū)底商461.5萬社區(qū)商業(yè)配套已開業(yè)5上品城20000社區(qū)底商201.3萬已開業(yè)7上品公館3000社區(qū)底商2-4萬8海寧現(xiàn)代城3000

2、0綜合性商業(yè)200-300一期3.8萬，二期3.2萬人人樂、肯德基已開業(yè)9鉆石廣場(chǎng)40000綜合性商業(yè)約3萬精品家居、餐飲、品牌服飾、休閑娛樂估計(jì)2015年7月10瑞云欣廣場(chǎng)40000綜合性商業(yè)不售家樂福、太平洋院線、肯德基、屈臣氏等預(yù)計(jì)2013年底項(xiàng)目組于給項(xiàng)目10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，具體情況如下。1邛崍商業(yè)未來呈現(xiàn)三足鼎力的態(tài)勢(shì)：2首先以五彩城、海寧現(xiàn)代城為一個(gè)商業(yè)承載區(qū)；3其次將形成以瑞云欣廣場(chǎng)為另一商業(yè)聚集地；4再者將是以摩爾國際、鉆石廣場(chǎng)為代表的北部新城商業(yè)聚集地。 項(xiàng)目地址 邛崍市君平大道開發(fā)商成都尉洪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 44668.0總建筑面積200790.2總戶數(shù)白蘭地

3、932戶，拉菲1354戶建筑類別住宅，商業(yè)商業(yè)體量15138南區(qū)商業(yè)使用面積一層2611.34m2，二層3099m2北區(qū)商業(yè)使用面積一層2713.22m2，二層3947.89m2小結(jié)：按4人口/戶的均值計(jì)算，白蘭地項(xiàng)目和拉菲項(xiàng)目總居住人口達(dá)9144人。根據(jù)國際慣例，人均商業(yè)面積為1.21.5 /人，可計(jì)算出本區(qū)域內(nèi)住戶需要1097313716 的商業(yè)體量，而因此本案的商業(yè)體量足以滿足本項(xiàng)目住戶的商業(yè)需求。6 u業(yè)態(tài)定位社區(qū)底商餐飲、娛樂、休閑為主的配套型社區(qū)商業(yè)u經(jīng)營內(nèi)容定位以餐飲、超市、服務(wù)配套為主，輔以銀行、休閑、服裝、美容美發(fā)的經(jīng)營內(nèi)容u消費(fèi)檔次定位以中檔為主，部分做成高檔u商家定位省內(nèi)

4、外品牌商家和當(dāng)?shù)亟?jīng)營商戶 尉洪拉菲1987業(yè)態(tài)定位商家定位經(jīng)營內(nèi)容客戶群體6 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積面積一層一層二層二層社區(qū)標(biāo)超0.0%0.0%餐飲9.9%12.7%零售2.3%4.1%服飾精品37.6%25.2%美容5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%休閑2.9%1.5%銀行11.0%10.1%服務(wù)配套11.2%12.2%合計(jì)100.0%100.0%業(yè)態(tài)一層二層餐飲9.9%12.7%休閑2.3%4.1%教育配套37.6%25.2%服務(wù)配套5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%雜貨、五金2.9%1.5%零售類11.0%10.1%其他15.4%15.5%合計(jì)100.0%100.0% 南區(qū)一層落位

5、規(guī)劃和擬招品牌擬招品牌：建設(shè)銀行（S18-S22） S23-S26S18-S22S8-S10S15-S17S11-S14S4-S7S1-S3S27-S28餐飲（981.2）超市（203.15）零售（249.77）服飾（400.94）銀行（643.55）服務(wù)配套（132.73）S22-23S20-S21S8-S12S15-S19S13-S14S6-27S1-S5餐飲休閑、健身美容美發(fā)S24-25生活家居南區(qū)二層落位規(guī)劃和擬招品牌擬招品牌：良木緣咖啡 北區(qū)一層落位規(guī)劃和擬招品牌S63-S65S29-S31S51-S54S55-S56S43-S48S57-S62S37-S42S49-S50S34-S

6、36S32-S33餐飲零售類教育配套服務(wù)配套水果、花店五金、雜貨S27-S31S51-S56 S43-S4444S45-S56S38-S40S47-S50S34-S37S41-S42S32-33餐飲教育配套生活家居休閑北區(qū)二層落位規(guī)劃和擬招品牌6議 1、利用常見的市場(chǎng)定價(jià)策略：市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目商鋪進(jìn)行一次價(jià)格預(yù)估。結(jié)合項(xiàng)目組對(duì)邛崍商品市場(chǎng)的深入市調(diào)，如下表：序號(hào)街道名稱租金（元/月）售價(jià)（元/）主要業(yè)態(tài)分布1興賢街40-1802-4服飾、餐飲、雜貨2大北街120-1901-1.5服飾、餐飲、中介3東街100-2303-5服飾、德克士、銀行4西街120-2003-4服飾、銀行5南街137-160

7、2-3銀行、便利超市6棉花街120-2202.8-3.2電器、家具7五彩廣場(chǎng)250-3304-5人人樂、肯德基8君平大道40-701.5-2.2便民超市、餐飲、水店數(shù)據(jù)來源于項(xiàng)目組市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目商鋪參考價(jià)格1：由于老城區(qū)商業(yè)發(fā)展分化比較明顯，老城區(qū)商業(yè)價(jià)格區(qū)間為1.5萬-5萬。以五彩廣場(chǎng)為核心，一般情況下，商業(yè)面積區(qū)間為2-3萬。2、競(jìng)品樓盤鋪面租金及售價(jià)情況如下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱商業(yè)體量商業(yè)形態(tài)租金售價(jià)1摩爾國際51311綜合性商業(yè)內(nèi)街3萬、臨北街5萬、實(shí)際成交均價(jià)3.3萬 2鷺島名苑2000底商451.5-2萬3摩登時(shí)代8000購物中心45整體均價(jià)4萬，交房后再定價(jià)4觀瀾錦庭3000社區(qū)底商4

8、61.5萬5上品城20000社區(qū)底商201.3萬7上品公館3000社區(qū)底商2-4萬8海寧現(xiàn)代城30000綜合性商業(yè)200-300一期3.8萬，二期3.2萬9鉆石廣場(chǎng)40000綜合性商業(yè)約3萬10瑞云欣廣場(chǎng)40000綜合性商業(yè)不售項(xiàng)目商鋪參考價(jià)格2：在建項(xiàng)目中，大多以住宅底商為主，商鋪出售價(jià)位維持在2-3萬。對(duì)于商業(yè)體量大的摩爾國際、海寧現(xiàn)代城售價(jià)一般在3-5萬。 綜合考慮市區(qū)街區(qū)租金及其售價(jià)，加之現(xiàn)在新建項(xiàng)目鋪面售價(jià)情況得出，項(xiàng)目的出售價(jià)位均價(jià)控制在2-3萬為最佳價(jià)值區(qū)間。數(shù)據(jù)來源于項(xiàng)目組市場(chǎng)調(diào)查7業(yè)態(tài)30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.

9、4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%根據(jù)項(xiàng)目定位情況，項(xiàng)目商業(yè)以社區(qū)服務(wù)配套為主。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，商鋪的各業(yè)態(tài)面積需求比例。如下表所示：硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件