1、融匯梨樹(shù)灣項(xiàng)目定位探討融匯梨樹(shù)灣項(xiàng)目定位探討20062006年年4 4月月9 9日日一、沙坪壩市場(chǎng)的探討二、沙坪壩區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局研判三、全市大盤(pán)發(fā)展分析四、關(guān)于項(xiàng)目整體定位的思考五、一期定位分析一、沙坪壩市場(chǎng)的探討一、沙坪壩市場(chǎng)的探討20032003年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表n03年-05年度主城三區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析20042004年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表n03年-05年度主城三區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析20052005年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪

2、壩區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表n03年-05年度主城三區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析連續(xù)三年，在各項(xiàng)指標(biāo)上，沙坪壩區(qū)均不落后南岸區(qū)和江北區(qū)，可見(jiàn)，沙坪壩區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)潛力占有優(yōu)勢(shì)。n03年-05年度主城三區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析20032003年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表n03年-05年度房地產(chǎn)宏觀(guān)指標(biāo)分析20042004年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表n03年-05年度房地產(chǎn)宏觀(guān)指標(biāo)分析20052005年南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表年南岸區(qū)、江

3、北區(qū)、沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表n03年-05年度房地產(chǎn)宏觀(guān)指標(biāo)分析連續(xù)三年，沙坪壩區(qū)在商品房銷(xiāo)售面積與商品房銷(xiāo)售額，均落后于南岸區(qū)，在04、05年，住宅開(kāi)發(fā)還被江北區(qū)超越。n03年-05年度房地產(chǎn)宏觀(guān)指標(biāo)分析2005年土地供應(yīng)量n05年度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量分析2005年推盤(pán)量n05年度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)推盤(pán)量分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境占優(yōu)而房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，問(wèn)題出在哪里？區(qū)位及交通導(dǎo)致吸納外區(qū)客戶(hù)能力較弱區(qū)位及交通導(dǎo)致吸納外區(qū)客戶(hù)能力較弱；n問(wèn)題1樓盤(pán)規(guī)模普遍較小，缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)樓盤(pán)規(guī)模普遍較小，缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)2006年推盤(pán)量n問(wèn)題2品質(zhì)樓盤(pán)欠缺，樓盤(pán)定位缺乏差異化品質(zhì)樓盤(pán)欠缺，樓盤(pán)定位缺乏差異

4、化沙坪壩區(qū)的產(chǎn)品歷來(lái)多以小戶(hù)型產(chǎn)品為主，2006年的市場(chǎng)供應(yīng)同樣如此，在入市的16個(gè)項(xiàng)目中共推出單位8，969套，總建筑面積72.5萬(wàn)，單套建筑面積為80.8。 n問(wèn)題3品牌開(kāi)發(fā)商稀缺n問(wèn)題4房地產(chǎn)外延性差，板塊優(yōu)勢(shì)不明顯沙區(qū)土地資源的相對(duì)貧乏，以及樓盤(pán)分布的零星狀，導(dǎo)致沙坪壩市場(chǎng)始終缺乏整體號(hào)召力，而更多倚賴(lài)于個(gè)盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。n問(wèn)題5突破交通瓶頸政府對(duì)于片區(qū)的規(guī)劃沙濱路區(qū)域的規(guī)劃 （整個(gè)區(qū)域由四個(gè)組團(tuán)組成，即文化旅游、休閑娛樂(lè)區(qū)、科研教育區(qū)和住宅區(qū)） 梨樹(shù)灣片區(qū)規(guī)劃重慶市大學(xué)城和西部新城規(guī)劃n未來(lái)發(fā)展1區(qū)域留客能力提升區(qū)域留客能力提升n未來(lái)發(fā)展2未來(lái)開(kāi)發(fā)量巨增未來(lái)開(kāi)發(fā)量巨增主城區(qū)主城區(qū)2006年

5、土地出讓面積與建筑面積對(duì)比圖年土地出讓面積與建筑面積對(duì)比圖 n未來(lái)發(fā)展2未來(lái)開(kāi)發(fā)量巨增未來(lái)開(kāi)發(fā)量巨增沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)2006年土地市場(chǎng)分析年土地市場(chǎng)分析n未來(lái)發(fā)展2未來(lái)開(kāi)發(fā)量巨增未來(lái)開(kāi)發(fā)量巨增u沙坪壩區(qū)2006年共成交土地19宗，土地出讓面積446.93萬(wàn)，可建建筑面積1078.03萬(wàn)，成交金額36.62億元。u從2006年沙坪壩區(qū)土地交易的情況來(lái)看，西部板塊是沙坪壩區(qū)成交最為活躍的板塊，全年成交土地7宗，出讓面積達(dá)429.78萬(wàn)，可建建筑面積1015.14萬(wàn)，成交金額34.62億元，主要集中在西永組團(tuán)以及梨樹(shù)灣片區(qū)。其他板塊成交地塊面積則相對(duì)較小。u從各板塊的價(jià)格情況來(lái)看，沙坪壩中部板塊的地

6、價(jià)最高，達(dá)到了171.85萬(wàn)元/畝；而北部板塊以及西部板塊則由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在區(qū)域內(nèi)相對(duì)較慢，交通及各項(xiàng)配套均未成熟，故價(jià)格較低，其中，西部板塊土地單價(jià)為53.7萬(wàn)元/畝，北部板塊土地單價(jià)為53.04萬(wàn)元/畝。n未來(lái)發(fā)展3樓盤(pán)規(guī)模顯現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)將呈多元化樓盤(pán)規(guī)模顯現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)將呈多元化u沙坪壩區(qū)的土地市場(chǎng)2006年十分活躍，其中土地出讓面積在1000畝以上的地塊成交沙坪壩區(qū)占了4宗，為主城區(qū)2006年大宗土地成交最多的區(qū)域；u大盤(pán)的出現(xiàn)將豐富沙區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài) 開(kāi)發(fā)企業(yè) 購(gòu)地區(qū)域 出讓面積（） 可建建筑面積（） 成交金額（萬(wàn)元） 容積率龍湖地產(chǎn) 西永組團(tuán)U2-7/02、U2-15-1、U

7、2-15-2、U2-15-3、U2-16-2、U2853976928953700001-2廣州富力 西永組團(tuán)U2-2-1/02、U2-10-1/02、U2-12-3、U2-12-1、U2-12717697906949509681.5-2廣州富力西永組團(tuán)中央商區(qū)A宗地124151439074971197442-7.5n未來(lái)發(fā)展4品牌企業(yè)涌現(xiàn)品牌企業(yè)涌現(xiàn)二、沙坪壩區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局研判二、沙坪壩區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局研判東部版塊東部版塊中部版塊中部版塊北部版塊北部版塊西部版塊西部版塊n版塊特點(diǎn)版塊范圍區(qū)域物業(yè)特征房型價(jià)格客戶(hù)中部版塊以三角碑為中心，南至小龍坎新街、東至龍泉路接沙中路、西至天陳路，北端為沙中路接

8、沙楊路，上述五條道路所圍合的區(qū)域。大多是單體樓，其小區(qū)配套、綠化配套基本上沒(méi)有，主要是依托三角碑附近成熟的商業(yè)配套及三峽廣場(chǎng)良好的廣場(chǎng)綠化 主要以一房為主，輔以部分兩房，面積集中在30-604000元/以上以投資群體為主代表樓盤(pán)代表樓盤(pán)：正升自由康都潛在樓盤(pán)潛在樓盤(pán)：煌華新紀(jì)元、融匯廣場(chǎng)未來(lái)發(fā)展未來(lái)發(fā)展：該區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的土地已不多，未來(lái)新推出或規(guī)劃的項(xiàng)目較少n版塊特點(diǎn)中部版塊版塊范圍區(qū)域物業(yè)特征 房型價(jià)格客戶(hù)以東西走向的天馬路為南部的最北端，主要包括南北走向的高灘巖正街、鳳天路和石新路小區(qū)較為集中，以緊湊型的中小戶(hù)型為主，該區(qū)作為沙區(qū)未來(lái)政治文化中心的定位，使得片區(qū)形象較好。一房占到20%，二

9、房占到60%，三房占到20%；一房面積集中在30-45；二房面積集中在60-70；三房面積集中在80-95集中在3200-3400元/以青年群體為主，一次置業(yè)，自住為主n版塊特點(diǎn)南部版塊代表樓盤(pán)代表樓盤(pán)：金陽(yáng)易城國(guó)際潛在樓盤(pán)潛在樓盤(pán)：幸福雅舍未來(lái)發(fā)展未來(lái)發(fā)展：未來(lái)新推出或規(guī)劃的項(xiàng)目較少版塊范圍區(qū)域物業(yè)特征房型價(jià)格客戶(hù)以東西走向的沙楊路接沙中路作為北部的最南端，主要包括大楊公橋、小楊公橋以及延伸到北端的渝碚路，沙坪壩正街接勞動(dòng)路通過(guò)磁童路接入渝碚路版塊最突出的特點(diǎn)是學(xué)校林立，教育氛圍濃厚，是重慶乃至西南地區(qū)知名的學(xué)府區(qū)。品牌物業(yè)較為集中，規(guī)模較大，以居家型的舒適型為主，教育配套成為該區(qū)物業(yè)的主打

10、牌一房占到10%，二房占到50%，三房占到40%；一房面積集中在40-50；二房面積集中在65-80；三房面積集中在90-110集中在3400-3600元/教師群體占一定比例n版塊特點(diǎn)北部版塊代表樓盤(pán)代表樓盤(pán)：光華陽(yáng)光水城、華宇林泉雅舍、峻峰龍鳳云洲未來(lái)發(fā)展未來(lái)發(fā)展：雙碑組團(tuán)也將成為一大亮點(diǎn)。雙碑組團(tuán)位于沙坪壩區(qū)井口鎮(zhèn)詹家溪街道 行政轄區(qū)范圍，城市建設(shè)用地共381公頃，其中居住用地81公頃，在雙 碑組團(tuán)的建設(shè)上，居住人口將達(dá)到10-12萬(wàn)人口，其功能以居住為 主，依托區(qū)域及周邊高新工業(yè)，雙碑將成為集居住、休閑、餐飲、購(gòu)物 為一體的城市副中心。 版塊范圍區(qū)域物業(yè)特征房型價(jià)格以石小路接龍泉路作為東

11、部的最西端，以接壤九龍坡區(qū)、渝中區(qū)和嘉陵江沿線(xiàn)作為最東面東部版塊最大的優(yōu)勢(shì)是相對(duì)與渝中區(qū)的距離較近，且是沙區(qū)唯一沿江的區(qū)塊，物業(yè)集中在土灣和濱江沿線(xiàn)，目前物業(yè)較少一房占到15%，二房占到30%，三房以上占到55%；一房面積集中在40-50；二房面積集中在60-80；三房集中在90-110；四房集中在120-140集中在3600-3800元/代表樓盤(pán)代表樓盤(pán)：華宇金沙港灣、卓越美麗山水、雪梨澳鄉(xiāng)潛在樓盤(pán)潛在樓盤(pán)：寶嘉江楓美岸、華宇秋水長(zhǎng)天、卓越項(xiàng)目、珠江項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展未來(lái)發(fā)展：該版塊將會(huì)成為2007年沙區(qū)又一熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)將以 居家型的中大戶(hù)型為主，但交通和配套是制約該區(qū)域發(fā) 展的瓶頸 n版塊特點(diǎn)

12、東部版塊n版塊特點(diǎn)西部版塊u版塊范圍版塊范圍以渝碚路接天陳路作為西部的最東端，包括沙坪公園、紅槽房及梨樹(shù)灣以渝碚路接天陳路作為西部的最東端，包括沙坪公園、紅槽房及梨樹(shù)灣貨運(yùn)站，延伸至大學(xué)城。貨運(yùn)站，延伸至大學(xué)城。u區(qū)域物業(yè)特征區(qū)域物業(yè)特征 物業(yè)稀少，整體形象差物業(yè)稀少，整體形象差u代表樓盤(pán)：華宇代表樓盤(pán)：華宇西城麗景、尚賞居西城麗景、尚賞居u潛在樓盤(pán)：融匯梨樹(shù)灣項(xiàng)目潛在樓盤(pán)：融匯梨樹(shù)灣項(xiàng)目u未來(lái)發(fā)展：開(kāi)啟沙區(qū)大盤(pán)時(shí)代的到來(lái)未來(lái)發(fā)展：開(kāi)啟沙區(qū)大盤(pán)時(shí)代的到來(lái)n版塊特點(diǎn)總結(jié)：總結(jié)：u3300-3500元/是目前沙區(qū)主要的價(jià)格段， 而3600-3800/將會(huì)成為沙區(qū)未來(lái)的主要價(jià)格段；u現(xiàn)有版塊內(nèi)缺乏領(lǐng)

13、袖性的樓盤(pán)；u大眾居家性的樓盤(pán)主要集中在北部版塊和東部版塊；u投資緊湊性的樓盤(pán)主要集中在南部和中部版塊；u與其他區(qū)域相比，沙坪壩的高品質(zhì)物業(yè)很少，對(duì)客戶(hù)缺乏引導(dǎo)，導(dǎo)致價(jià)格難創(chuàng)新高；n版塊特點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)u中部、南部版塊供應(yīng)較少；u北部版塊逐漸向雙碑區(qū)域拓展；u東部版塊崛起，將成為沙區(qū)未來(lái)最具競(jìng)爭(zhēng)力的居住區(qū)域之一；u西部版塊聚集沙區(qū)大盤(pán)；u未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在東部和西部區(qū)域：即大盤(pán)與區(qū)域資源的競(jìng)爭(zhēng)；從上表可以看出，沙坪壩的戶(hù)型還是以?xún)煞咳繛橹鲝纳媳砜梢钥闯觯称簤蔚膽?hù)型還是以?xún)煞咳繛橹鞣啃鸵环恳环?0-5040-50二房二房60-8060-80三房三房90-11090-110四房四房120-140

14、120-140五房及以上五房及以上140 140 以上以上比例12.5%12.5%48.5%48.5%33.9%33.9%4.2%4.2%0.9%0.9%n沙坪壩區(qū)在售樓盤(pán)戶(hù)型結(jié)構(gòu)供應(yīng)n沙坪壩區(qū)戶(hù)型去劃情況06年6月06年7月06年8月06年9月06年10月06年11月06年12月07年1月07年2月07年3月60以下12312513116234876153278239660801601551531875271343042947431880903015106291333991483511390100451952358810454338106100110402685641413351534913

15、11101202619483338851451144120以上6578172883116339n沙坪壩區(qū)戶(hù)型去劃情況從去劃狀況來(lái)看，從去劃狀況來(lái)看，60-8060-80 ，100-110100-110的去劃速度最快的去劃速度最快06年6月-07年3月沙區(qū)三房各面積段成交套數(shù)對(duì)比華宇華宇西城麗景西城麗景地理位置：沙坪壩區(qū)楊梨路20號(hào)（原重慶燈泡廠(chǎng)原址） 發(fā) 展 商：重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司總占地面積：66284平方米總建筑面積：240000平方米總戶(hù)數(shù)：2100戶(hù)綠地率：32% 容積率：3.80 配套服務(wù)：兒童游戲場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳池、800個(gè)停車(chē)位、幼兒園、 西城麗景商業(yè)街（楊公橋步行街）

16、n大眾居家型樓盤(pán)個(gè)案分析【價(jià)格支撐點(diǎn)】品牌號(hào)召力華宇華宇西城麗景西城麗景戶(hù)型結(jié)構(gòu)1*12*23*2躍層面積區(qū)間33-3764-7696.7-116172-175戶(hù)型配比8%72%14%6%開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期2006年5月推出套數(shù)728套一房：60套去化情況60套存量0套兩房：522套去化情況470套存量52套三房：104套去化情況79套存量25套躍層：42套去化情況13套存量29套一期均價(jià)折后均價(jià)3700元/ n大眾居家型樓盤(pán)個(gè)案分析俊峰俊峰龍鳳云洲龍鳳云洲 地理位置：沙坪壩區(qū)楊公橋104號(hào)發(fā) 展 商：重慶俊峰置業(yè)有限公司總建筑面積：23萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)：2435戶(hù)綠化率：43.89% 容積率：4.7

17、配套服務(wù)：游泳池，南開(kāi)小學(xué)、沙壩壩實(shí)驗(yàn)幼兒園n大眾居家型樓盤(pán)個(gè)案分析戶(hù)型結(jié)構(gòu)1*12*23*2面積區(qū)間46.62-56.466.69-78.3292.57-100.53戶(hù)型配比9%46%45%開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期2006年10月，二期預(yù)計(jì)07年5月推出套數(shù)一期716套一房：62套去化情況62套存量：0套兩房：329套去化情況325套存量： 4套三房：325套去化情況195套存量： 130套一期均價(jià)折后均價(jià)3440元/ 俊峰俊峰龍鳳云洲龍鳳云洲 【價(jià)格支撐點(diǎn)】地段優(yōu)勢(shì)、教育配套n大眾居家型樓盤(pán)個(gè)案分析光華光華陽(yáng)光水城陽(yáng)光水城 地理位置：沙坪壩區(qū)楊公橋118號(hào) (楊公橋車(chē)站旁)發(fā) 展 商：光華地產(chǎn)總建筑面

18、積：42萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)：一期800戶(hù)左右，2期約938套綠化率：34.25% 配套服務(wù)：網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、雙泳池、超市、四星級(jí)商務(wù)酒店 2萬(wàn)平方米酒吧商業(yè)風(fēng)情街、重慶八中水城分校、 沙區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園水城分園n大眾居家型樓盤(pán)個(gè)案分析【價(jià)格支撐點(diǎn)】社區(qū)配套、園林景觀(guān)光華光華陽(yáng)光水城陽(yáng)光水城 戶(hù)型結(jié)構(gòu)2*23*2面積區(qū)間70-8690-100戶(hù)型配比42.6%57.4%開(kāi)盤(pán)時(shí)間二期2004年12月，三期2006年4月（目前只推3、4號(hào)樓）推出套數(shù)三期3、4號(hào)樓共471套3號(hào)樓兩房：135套截止目前約7%左右3號(hào)樓三房：135套4號(hào)樓兩房：66套去化情況47套存量： 19套4號(hào)樓三房：135套去化情況5

19、2套存量： 83套三期均價(jià)折后均價(jià)3300元/ n大眾居家型樓盤(pán)個(gè)案分析景康景康藍(lán)溪谷地藍(lán)溪谷地 地理位置：沙坪壩天星橋轉(zhuǎn)盤(pán)往梨樹(shù)灣方向800米發(fā) 展 商：重慶景康置業(yè)發(fā)展有限公司 總建筑面積：58萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)：一期766套，一期主要以英倫風(fēng)情的花園洋房為主，配有少量景觀(guān)高層 綠化率：50% 容積率：2.2配套服務(wù)：85000方溪谷原生綠地、2公里清水溪景觀(guān)長(zhǎng)廊、景康樹(shù)人小學(xué)、 中英文雙語(yǔ)幼兒園n大眾居家型樓盤(pán)個(gè)案分析高層戶(hù)型結(jié)構(gòu)2*23*24*2高層面積區(qū)間66.4-84.79 101.57-101.86 113.94-127.55 高層戶(hù)型配比33%17%50%洋房戶(hù)型結(jié)構(gòu)2*23*24

20、*2洋房戶(hù)型配比10%90%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年9月，洋房開(kāi)盤(pán)2006年10月，高層開(kāi)盤(pán)推出套數(shù)616套（高）150套（洋房）兩房：254套去化情況196套存量：58套三房：198套去化情況108套存量： 90套四房：314套去化情況168套存量： 146套截止到目前洋房去化75%，高層60%【價(jià)格支撐點(diǎn)】物業(yè)形態(tài)、園林景觀(guān)【價(jià)格支撐點(diǎn)】物業(yè)形態(tài)、園林景觀(guān)景康景康藍(lán)溪谷地藍(lán)溪谷地 n大眾居家型樓盤(pán)個(gè)案分析所處區(qū)域無(wú)論是在周邊環(huán)境還是城市配套方面都相對(duì)滯后，對(duì)于投資客戶(hù)較難產(chǎn)生吸引力；園林景觀(guān)和社區(qū)配套是吸引客戶(hù)的主要因素；從樓盤(pán)的去化速度來(lái)看，舒適兩房、三房的去化速度半年（6個(gè)月）基本都超過(guò)60

21、%，并不存在抗性；客戶(hù)對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可度較高，如華宇西城麗景在產(chǎn)品的品質(zhì)打造并不突出的情況下，卻能夠高于俊峰龍鳳云洲和光華陽(yáng)光水城300-400元/平方米的價(jià)格，是值得重視的現(xiàn)象n大眾居家型樓盤(pán)個(gè)案小結(jié)金陽(yáng)金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際易誠(chéng)國(guó)際 地理位置：沙坪壩鳳天路中段,芳草地與天驕年華項(xiàng)目之間發(fā) 展 商：重慶金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積：商業(yè)：13萬(wàn) 住宅：16萬(wàn)總戶(hù)數(shù)：2036戶(hù)綠化率：34% 容積率：4.2配套服務(wù)：甲級(jí)寫(xiě)字樓+蘇格蘭格調(diào)商業(yè)步行街+四星級(jí)酒店+國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)大劇院+電影院+迷你酒店+國(guó)際化大型超市n投資緊湊型樓盤(pán)個(gè)案分析金陽(yáng)金陽(yáng)易誠(chéng)國(guó)際易誠(chéng)國(guó)際 【價(jià)格支撐點(diǎn)】區(qū)域環(huán)境、針對(duì)性的特色化

22、配套戶(hù)型結(jié)構(gòu)1*12*23*2面積區(qū)間36-3850-7785-105戶(hù)型配比28%56%16%開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期2006年10月，二期07年4月8日加推推出套數(shù)一期980套，二期528套，三期528套一房：270套去化情況270套存量：0套兩房：550套去化情況530套存量： 20套三房：160套去化情況140套存量： 20套一期均價(jià)折后均價(jià)3440元/ n投資緊湊型樓盤(pán)個(gè)案分析地理位置：沙坪壩鳳天路(沙區(qū)政府對(duì)面)發(fā) 展 商：重慶升偉房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司總建筑面積：22萬(wàn)總戶(hù)數(shù)：1436戶(hù)（一期602戶(hù)），一期由SOHO雙子商務(wù)公寓和升偉馬家?guī)r建材 城兩部分組成。SOHO雙子商務(wù)公寓分別由33

23、層、27層的高層建筑組成 ，總戶(hù)數(shù)為602戶(hù)綠化率：35% 容積率：4.1配套服務(wù)：集大型商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)裝飾建材城、金融證券、休閑娛樂(lè)、品牌餐飲、汽車(chē)展示、行政辦公、商務(wù)公寓、精品住宅為一體大型房地產(chǎn)項(xiàng)目升偉升偉 新時(shí)空新時(shí)空n投資緊湊型樓盤(pán)個(gè)案分析升偉升偉 新時(shí)空二期新時(shí)空二期戶(hù)型結(jié)構(gòu)1*12*23*2面積區(qū)間 35-4860-7490-98戶(hù)型配比11%53%36%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年9月推出套數(shù)834套一房：92套去化情況56套存量：26套兩房：444套去化情況183套存量：261套三房：298套去化情況86套存量：212套二期均價(jià)3500元/平方米【價(jià)格支撐點(diǎn)】區(qū)域環(huán)境、成熟配套n投資緊湊型

24、樓盤(pán)個(gè)案分析片區(qū)形象較好，在城市配套與交通方面屬于沙坪壩區(qū)新興區(qū)域，吸引了較多的投資性客戶(hù)；針對(duì)目標(biāo)群體的特色化配套形成了市場(chǎng)的差異化，受到客戶(hù)的認(rèn)可，是值得思考的現(xiàn)象；n投資緊湊型樓盤(pán)個(gè)案小結(jié)從目前沙區(qū)主要在售樓盤(pán)銷(xiāo)售看，無(wú)論是大眾居家型定位，還是投資緊湊型定位，均有較大的市場(chǎng)接受度；無(wú)論何種定位方向，成功的關(guān)鍵取決于特色化和差異化的亮點(diǎn)，以及開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)號(hào)召力；一期的定位應(yīng)綜合市場(chǎng)、項(xiàng)目整體定位及自身地塊特性等多方面的考慮，而不僅僅取決于單一因素n對(duì)一期定位的啟示三、全市千畝大盤(pán)發(fā)展分析三、全市千畝大盤(pán)發(fā)展分析n歷程2、發(fā)展期：北部新區(qū)大盤(pán)（發(fā)展期：北部新區(qū)大盤(pán)（2003年年2004年）年

25、） 2002年底，各大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐北部新區(qū)。2003年北部大盤(pán)開(kāi)始顯山露水，以及重慶北部“八大金剛”大盤(pán)的出現(xiàn)，從而正式宣告重慶大盤(pán)時(shí)代的到來(lái)。1、雛形期：主城區(qū)大盤(pán)（、雛形期：主城區(qū)大盤(pán)（2001年年10月月2002年）年） 2000年，大盤(pán)作為一種新的城市規(guī)劃理念與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念開(kāi)始逐漸傳入重慶。2001年10月中旬，南方率先以每畝40萬(wàn)的地價(jià)拿下高新區(qū)的1000畝土地，成為重慶首家千畝大盤(pán)；接著廣廈公司在九龍坡拿地1050畝，融橋拿下銅圓局地塊，以他們?yōu)槠鯔C(jī)，重慶大盤(pán)正式登上了地產(chǎn)舞臺(tái)，重慶大盤(pán)時(shí)代的帷幕拉開(kāi)。3. 對(duì)峙期：南北大盤(pán)（對(duì)峙期：南北大盤(pán)（2005年年2006年）年） 20

26、06年，隨著3000畝同景國(guó)際城、2900畝融匯半島的進(jìn)入，以及還有處于觀(guān)望狀態(tài)的魯能領(lǐng)袖城，重慶千畝大盤(pán)地產(chǎn)的南北對(duì)峙格局已經(jīng)形成。 n分布區(qū)域目前重慶千畝以上的大盤(pán)（已推廣）總計(jì)22個(gè)，其中九龍坡區(qū)3個(gè)，三北區(qū)域11個(gè)，南岸區(qū)6個(gè)，大渡口和北碚區(qū)各1個(gè)。n潛在供應(yīng)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市潛在千畝大盤(pán)（已拿地）計(jì)13個(gè)，其中九龍坡區(qū)2個(gè)，三北區(qū)域2個(gè)，南岸區(qū)4個(gè)，沙坪壩區(qū)4個(gè)，渝中區(qū)1個(gè)n與核心區(qū)距離u在售項(xiàng)目中有7個(gè)項(xiàng)目距離核心區(qū)域較近，屬主城區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)；其余項(xiàng)目均在新興片區(qū)；u潛在項(xiàng)目中有2個(gè)距離核心區(qū)域較近，屬于主城區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)，其余項(xiàng)目均在新興片區(qū)。n定位u主城區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)主要針對(duì)大眾群

27、體，以生活配套作為主要推廣方向，如融僑半島、魯能新城；u新興區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)分為兩類(lèi)，一類(lèi)主要針對(duì)高端群體，以純粹的高端物業(yè)形態(tài)和自然資源作為主要推廣方向，如藍(lán)湖郡、寶利高爾夫；另一類(lèi)則綜合了各種物業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)地塊的原生資源和居住舒適度，目標(biāo)客戶(hù)群較廣，如融科蔚城。n問(wèn)題u第一類(lèi)大盤(pán)面臨眾多樓盤(pán)和區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，生活配套能否成為持續(xù)吸引客戶(hù)關(guān)注的法寶？ 單一的居住功能能否保持市場(chǎng)的關(guān)注度？以己之力能否對(duì)抗區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)？融僑半島已顯疲態(tài)，下一個(gè)會(huì)是魯能嗎？u第二類(lèi)大盤(pán)面臨的是客戶(hù)的需求問(wèn)題，有多少高端客戶(hù)能夠支撐？u第三類(lèi)大盤(pán)現(xiàn)階段舉步維艱，目標(biāo)客戶(hù)群的分化導(dǎo)致區(qū)域的抗性成為無(wú)法突破的瓶頸。四

28、、關(guān)于項(xiàng)目整體定位的思考四、關(guān)于項(xiàng)目整體定位的思考n回顧沙區(qū)沙區(qū)：1）區(qū)域留客能力提升2）未來(lái)開(kāi)發(fā)量巨增3）樓盤(pán)規(guī)模顯現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)將呈多元化4）品牌企業(yè)涌現(xiàn)n回顧區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)：u3300-3500元/是目前沙區(qū)主要的價(jià)格段，而3600-3800/將會(huì)成為沙區(qū)未來(lái)的主要價(jià)格段；u現(xiàn)有版塊內(nèi)缺乏領(lǐng)袖性的樓盤(pán)；u大眾居家型的樓盤(pán)主要集中在北部版塊和東部版塊；u與其他區(qū)域相比，沙坪壩樓盤(pán)的高品質(zhì)物業(yè)很少，對(duì)客戶(hù)缺乏引導(dǎo)，導(dǎo)致價(jià)格難創(chuàng)新高；u未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在東部和西部區(qū)域：即大盤(pán)與區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)n回顧主城區(qū)域內(nèi)大盤(pán)主城區(qū)域內(nèi)大盤(pán)：生活配套能否成為持續(xù)吸引客戶(hù)關(guān)注的法寶？ 單一的居住功能能否保持市場(chǎng)的關(guān)

29、注度？以己之力能否對(duì)抗區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)？n思考思考一：以項(xiàng)目品牌為出發(fā)點(diǎn)還是區(qū)域品牌u融僑半島 以單一居住功能打造銅元局片區(qū)，缺乏持續(xù)熱 點(diǎn)，形成個(gè)盤(pán)與區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，后勁乏力；u華僑城 對(duì)于華僑城區(qū)域的復(fù)合定位，提升整個(gè)區(qū)域的 競(jìng)爭(zhēng)力，由項(xiàng)目品牌上升到區(qū)域品牌。n思考思考二：區(qū)域的定位以何為基點(diǎn)）符合政府對(duì)該區(qū)域的定位）符合政府對(duì)該區(qū)域的定位）有利的支撐了該區(qū)域的形象）有利的支撐了該區(qū)域的形象）符合項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的利益）符合項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的利益國(guó)際溫泉城國(guó)際溫泉城n思考思考三：區(qū)域定位與項(xiàng)目的關(guān)系區(qū)域定位與項(xiàng)目的關(guān)系來(lái)自于政府對(duì)該區(qū)域的定位來(lái)自于政府對(duì)該區(qū)域的定位國(guó)際溫泉城國(guó)際溫泉城一個(gè)集居住、休閑、旅游

30、、購(gòu)物等一個(gè)集居住、休閑、旅游、購(gòu)物等功能為一體的城市新城功能為一體的城市新城1、借力借勢(shì)：政府明確其功能定位，政府明確其功能定位，并把該區(qū)域未來(lái)形象傳遞給目標(biāo)受眾，支撐項(xiàng)目的長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)；并把該區(qū)域未來(lái)形象傳遞給目標(biāo)受眾，支撐項(xiàng)目的長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目賦予該區(qū)域各項(xiàng)功能定位，使目標(biāo)受眾感受到該區(qū)域的功能定位。項(xiàng)目賦予該區(qū)域各項(xiàng)功能定位，使目標(biāo)受眾感受到該區(qū)域的功能定位。1 1）政府明確其區(qū)域功能定位。）政府明確其區(qū)域功能定位。2 2）目標(biāo)受眾明確其功能定位。）目標(biāo)受眾明確其功能定位。3 3）項(xiàng)目明確其功能定位。）項(xiàng)目明確其功能定位。n思考n思考、品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略品牌是營(yíng)銷(xiāo)的靈魂和主線(xiàn)，品牌是

31、營(yíng)銷(xiāo)的靈魂和主線(xiàn)，更是更是“大盤(pán)地產(chǎn)大盤(pán)地產(chǎn)”成功營(yíng)銷(xiāo)的利成功營(yíng)銷(xiāo)的利器。器。融匯世界融匯世界 成就夢(mèng)想成就夢(mèng)想n思考融匯的品牌戰(zhàn)略是什么？重慶之城就是融匯國(guó)際溫泉城重慶之城就是融匯國(guó)際溫泉城融匯世界不光體現(xiàn)融匯集團(tuán)融入城市、融入市場(chǎng)、融入融匯世界不光體現(xiàn)融匯集團(tuán)融入城市、融入市場(chǎng)、融入客戶(hù)的企業(yè)理念，更代表項(xiàng)目功能的復(fù)合性、良好的資客戶(hù)的企業(yè)理念，更代表項(xiàng)目功能的復(fù)合性、良好的資源整合能力、豐富的產(chǎn)品線(xiàn)等實(shí)際賣(mài)點(diǎn)。源整合能力、豐富的產(chǎn)品線(xiàn)等實(shí)際賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目的品牌定位項(xiàng)目的品牌定位n思考重慶之城重慶之城 融匯世界融匯世界n思考思考四：溫泉的定位對(duì)于項(xiàng)目溫泉的理解對(duì)于項(xiàng)目溫泉的理解溫泉是該區(qū)域定位

32、的基礎(chǔ)；溫泉是該區(qū)域定位的基礎(chǔ)；溫泉是項(xiàng)目的亮點(diǎn)，能夠提升并完善項(xiàng)目的功能，并且溫泉是項(xiàng)目的亮點(diǎn)，能夠提升并完善項(xiàng)目的功能，并且賦予該功能明顯的特征賦予該功能明顯的特征休閑化、品質(zhì)感；休閑化、品質(zhì)感；溫泉能夠與商業(yè)形成良性的互動(dòng)，為項(xiàng)目的商業(yè)形成主溫泉能夠與商業(yè)形成良性的互動(dòng)，為項(xiàng)目的商業(yè)形成主題性，并衍生出餐飲、娛樂(lè)、酒店等多種下游產(chǎn)業(yè)鏈；題性，并衍生出餐飲、娛樂(lè)、酒店等多種下游產(chǎn)業(yè)鏈；溫泉對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)更多的是一種符號(hào)特征溫泉對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)更多的是一種符號(hào)特征。1n思考2溫泉的定位溫泉的定位1）傳播的價(jià)值政府對(duì)于國(guó)際溫泉城的定位確定了項(xiàng)目地塊的價(jià)值，便于讓我們的目標(biāo)受眾了解到項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展方向

33、，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)預(yù)期有比較高的認(rèn)同度。n思考2溫泉的定位溫泉的定位2）對(duì)外的價(jià)值帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引區(qū)域外人群關(guān)注本項(xiàng)目n思考2溫泉的定位溫泉的定位3）對(duì)內(nèi)的價(jià)值u與項(xiàng)目商業(yè)形成良好的互動(dòng)u產(chǎn)品價(jià)值的提升（溫泉為主題的景觀(guān)園林、溫泉入戶(hù)、湯池等）u文化價(jià)值的提升（溫泉為主題的文化月、文化周等）n思考思考五：項(xiàng)目商業(yè)定位思考五：項(xiàng)目商業(yè)定位1 1、對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)的理解、對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)的理解1)1)一個(gè)以國(guó)際溫泉城為背景下的商業(yè)體一個(gè)以國(guó)際溫泉城為背景下的商業(yè)體2)2)國(guó)際新城的新商業(yè)體國(guó)際新城的新商業(yè)體3)3)為整個(gè)大區(qū)域服務(wù)的商業(yè)體為整個(gè)大區(qū)域服務(wù)的商業(yè)體2 2、對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)的定位、對(duì)于

34、項(xiàng)目商業(yè)的定位n思考項(xiàng)目商業(yè)，他將成為該區(qū)域商業(yè)的集合體，服務(wù)于項(xiàng)目商業(yè)，他將成為該區(qū)域商業(yè)的集合體，服務(wù)于本區(qū)域同時(shí)向區(qū)域外擴(kuò)散。本區(qū)域同時(shí)向區(qū)域外擴(kuò)散。項(xiàng)目商業(yè)以本項(xiàng)目為基礎(chǔ)，同時(shí)具有較大的市場(chǎng)號(hào)項(xiàng)目商業(yè)以本項(xiàng)目為基礎(chǔ)，同時(shí)具有較大的市場(chǎng)號(hào)召力。召力。項(xiàng)目商業(yè)的主題與溫泉城主題互動(dòng)，大力發(fā)展休閑、項(xiàng)目商業(yè)的主題與溫泉城主題互動(dòng)，大力發(fā)展休閑、娛樂(lè)、旅游主題。娛樂(lè)、旅游主題。n思考3.世紀(jì)城VS金源MALL世紀(jì)城一、二期占地約世紀(jì)城一、二期占地約6060公頃，地上總建筑面積為公頃，地上總建筑面積為100100萬(wàn)平方萬(wàn)平方米，（已全部售完）；三期占地米，（已全部售完）；三期占地120120公頃

35、，規(guī)劃有總建筑面積公頃，規(guī)劃有總建筑面積為為248248萬(wàn)平米。包括萬(wàn)平米。包括183183萬(wàn)平米的萬(wàn)平米的1010個(gè)居住區(qū)，和個(gè)居住區(qū)，和1 1個(gè)教育區(qū)，個(gè)教育區(qū)，以及一個(gè)商業(yè)區(qū)。以及一個(gè)商業(yè)區(qū)。一個(gè)一個(gè)6868萬(wàn)平米，分兩期建設(shè)的大型萬(wàn)平米，分兩期建設(shè)的大型shoppingmallshoppingmall金源時(shí)代金源時(shí)代購(gòu)物中心。購(gòu)物中心。6868萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米“世紀(jì)金源時(shí)代購(gòu)物中心世紀(jì)金源時(shí)代購(gòu)物中心”，是集商業(yè)、，是集商業(yè)、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為一體的多元化購(gòu)物中心。娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為一體的多元化購(gòu)物中心。 金源金源MALL金源ShoppingMall提倡“一站式”購(gòu)物方式，它提供了包括

36、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等各項(xiàng)設(shè)施，主體空間由主力店、主題游樂(lè)園、環(huán)球美食中心、大型商店、專(zhuān)賣(mài)店、步行街、室內(nèi)廣場(chǎng)、汽車(chē)展廳、屋頂花園等構(gòu)成。項(xiàng)目規(guī)劃有5到6家主力店，20余家半主力店，60余家專(zhuān)賣(mài)店，100余家主題餐廳，10余家?jiàn)蕵?lè)休閑場(chǎng)所。金源內(nèi)有大型室內(nèi)停車(chē)樓，車(chē)位達(dá)6800余個(gè)，購(gòu)物時(shí)可開(kāi)車(chē)到達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層。n思考4.4.本項(xiàng)目商業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目商業(yè)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目集中式商業(yè)位于項(xiàng)目地塊G1-1/02、G1-3/02地塊樹(shù)立項(xiàng)目商業(yè)核心價(jià)值成為連接項(xiàng)目南北居住區(qū)的紐帶形成重慶最大體量的休閑、娛樂(lè)MALL為溫泉城配套的商業(yè)逐步為溫泉城配套的商業(yè)逐步呈現(xiàn)（體量在呈現(xiàn)（體量在50005000平方米）平方米）溫泉周邊，服務(wù)于溫泉休溫泉周邊，服務(wù)于溫泉休閑、周邊居住人群閑、周邊居住人群溫泉城動(dòng)工溫泉城動(dòng)工項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)量達(dá)到項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)量達(dá)到60%60%、入、入住率達(dá)到住率達(dá)到40%40%項(xiàng)目區(qū)域板塊初項(xiàng)目區(qū)域板塊初步成熟步成熟項(xiàng)目休閑娛樂(lè)項(xiàng)目休閑娛樂(lè)MALLMALL啟動(dòng)，啟動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目后期核心價(jià)值，樹(shù)立項(xiàng)目后期核心價(jià)值，服務(wù)于大區(qū)域。服務(wù)于大區(qū)域。n思考5 5、商業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏、商業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏千畝大盤(pán)的一期產(chǎn)品簡(jiǎn)析：項(xiàng)目總建面積容積率物業(yè)形態(tài)說(shuō)明融僑半島一期風(fēng)