1、物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理與成本管控物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理一、預(yù)算管理的意義（一）是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段n 管理處的資源是有限的，預(yù)算的過(guò)程就是資源分配的過(guò)程。只有預(yù)先全面考慮、精心考慮才能將各種資源的配置達(dá)到最優(yōu)，才能使各種資源發(fā)揮最大的效益。（二）是項(xiàng)目?jī)?yōu)化物業(yè)管理過(guò)程的重要手段n 預(yù)算的過(guò)程是分析工作、分解工作的過(guò)程。預(yù)算就是將資源分配到管理過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)和每個(gè)細(xì)節(jié)。因此，優(yōu)化預(yù)算的前提優(yōu)化物業(yè)管理過(guò)程。（三）是項(xiàng)目提升整體管理水平的重要手段n 預(yù)算管理不僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)問(wèn)題，更是一個(gè)管理問(wèn)題。預(yù)算管理好的管理處，肯定管理水平也高。因此，提升預(yù)算管理水平肯定能促進(jìn)提升管理處的整體管理水平。二、項(xiàng)目的預(yù)算

2、主體n 誰(shuí)花錢，誰(shuí)預(yù)算。沒(méi)有預(yù)算不給錢。n 強(qiáng)調(diào)全員預(yù)算或全員參與預(yù)算。n 要建立“項(xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員、工程技術(shù)人員”三位一體的預(yù)算管理小組，來(lái)領(lǐng)導(dǎo)和組織本單位預(yù)算管理工作。三、預(yù)算管理的內(nèi)容n 1.預(yù)算編制n 2.預(yù)算執(zhí)行n 3.預(yù)算控制n 4.預(yù)算調(diào)整n 5.預(yù)算總結(jié)n 6.預(yù)算獎(jiǎng)罰四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）n 1.全 預(yù)算編制應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”。n 2.細(xì) 如預(yù)算人工費(fèi)，人頭要細(xì)到0.幾人（因?yàn)榭赡軒讉€(gè)人干一項(xiàng)活，也可能幾個(gè)人干一項(xiàng)活），上班時(shí)間要精細(xì)到0.幾小時(shí)。n 3.實(shí) 預(yù)算要做實(shí)。預(yù)算編制前要進(jìn)行工作分析和工作分解。n 預(yù)算就是將一年、一季、一月要干的事情以貨

3、幣形式反映出來(lái)?？茖W(xué)預(yù)算的基礎(chǔ)是有效的工作分析和工作分解。五、預(yù)算編制的方法1.固定預(yù)算（靜態(tài)預(yù)算）n（1）以過(guò)去實(shí)際支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)的相關(guān)因素，在過(guò)去實(shí)際支出基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的預(yù)算。n（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)在的業(yè)務(wù)活動(dòng)是必須的；所有的各項(xiàng)開支都是合理的；增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。n（3）主要特點(diǎn)是預(yù)算編制后，一般不作變動(dòng)或更改，具有相對(duì)固定性。2.零基預(yù)算n（1）零基預(yù)算是以零為基礎(chǔ)的預(yù)算n（2）零基預(yù)算不受以往實(shí)際支出費(fèi)用水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期內(nèi)業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對(duì)各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量，從而確定費(fèi)用預(yù)算。n（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費(fèi)

4、的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。六、間接費(fèi)用的預(yù)算編制 1.辦公費(fèi)n 主要包括管理處支付的辦公用品費(fèi)、電話費(fèi)、郵寄費(fèi)、發(fā)票工本費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、擺花費(fèi)等辦公費(fèi)用，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用管理處要進(jìn)行分析對(duì)比，將費(fèi)用明細(xì)到各項(xiàng)目、各崗位進(jìn)行核算，定額包干到個(gè)人。 2.業(yè)務(wù)費(fèi)n 是指管理處發(fā)生的餐費(fèi)等對(duì)外接待費(fèi)用，不包括內(nèi)部加班用餐費(fèi)用，管理處可按以前年度平均指標(biāo)進(jìn)行核算。七、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算內(nèi)容及公式1.人工費(fèi)用的預(yù)算n （1）組織架構(gòu)的確定n （2）人工費(fèi)用的預(yù)算n 根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法律法規(guī)的要求以及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及

5、過(guò)節(jié)費(fèi)、其他。n （3）工資的預(yù)算 單位（元/月）n 根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。n（4）獎(jiǎng)金及雙薪n 根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)金雙薪的核算、發(fā)放。n 根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼、過(guò)節(jié)費(fèi)、上下班交通費(fèi)用的核算。保安人員配備應(yīng)考慮的因素？n （1）有幾個(gè)進(jìn)出口？是進(jìn)人還是進(jìn)車或是人車混進(jìn)？有沒(méi)有智能化道閘系統(tǒng)？如有，進(jìn)口和出口是否可以分開？有沒(méi)有門禁系統(tǒng)？高層有沒(méi)有值班室？n （2）小區(qū)保安設(shè)施的配置情況如何？n （3）小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成情況如何？n （4）車場(chǎng)是如何設(shè)置的？n （5）商鋪是否臨街？保潔人員配置應(yīng)考慮哪些因素？

6、n （1）保潔的要求n （2）保潔的范圍n （3）小區(qū)的新舊程度n （4）垃圾的清運(yùn)次數(shù)n （5）小區(qū)的容積率2.行政費(fèi)用的預(yù)算n（1）低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用n（2）項(xiàng)目辦公用水電費(fèi) 水費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目水費(fèi)使用情況（含飲用水）： 使用水費(fèi)金額=使用量（立方/月）*水費(fèi)收費(fèi)單價(jià) 飲用水金額=飲用水（桶/月）*桶飲用水單價(jià) 電費(fèi)根據(jù)管理處照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置情況： 照明電費(fèi)=辦公照明功率*每天實(shí)際使用時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 辦公電器電費(fèi)負(fù)、=辦公設(shè)備功率*每天實(shí)際使用時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)n（3）辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi) 主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等辦公設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)用。n（4）通訊費(fèi) 物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。

7、 包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)等。n（5）公干車輛費(fèi) 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需要，確定每月固定外出辦公的車輛費(fèi)用。n（6）交際應(yīng)酬費(fèi) 因管理需要訂購(gòu)的資料、書籍、報(bào)刊雜志等。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)算n（1）折舊費(fèi)用 項(xiàng)目正常管理需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)按使用年限進(jìn)行折舊。 固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電話機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜； 清潔綠化工具：除草機(jī)、洗地機(jī)、吸塵器、打蠟機(jī)、高壓清洗機(jī) 折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)原值/固定的使用年限/12月n（2）資產(chǎn)的推銷 項(xiàng)目前期發(fā)生的開辦費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理合同合同年限進(jìn)行分?jǐn)?。n（3）固定資產(chǎn)修理費(fèi) 前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)4.

8、物料消耗的預(yù)算n（1）服裝費(fèi)的預(yù)算 按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)?。n（2）保潔物料的消耗 根據(jù)物業(yè)管理配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。n（3）環(huán)境綠化物料消耗 根據(jù)物業(yè)管理綠化面積及綠化品種，按照養(yǎng)護(hù)的需要預(yù)算材料的消耗。n（4）物業(yè)維修物料的消耗 根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施設(shè)備清單，按照設(shè)備每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗預(yù)算。5.小區(qū)公共費(fèi)用的預(yù)算n（1）公共用電 根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備清單，按照設(shè)備的功率，每天實(shí)際工作的時(shí)間進(jìn)行公共用電的預(yù)算。l電梯系統(tǒng)電費(fèi) 電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量*電梯功率*30天*電梯每天使用時(shí)間*電費(fèi)單價(jià) 電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)=電梯數(shù)量*功率*30天*電梯每天使

9、用時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)l公共照明系統(tǒng)電費(fèi) 公共照明電費(fèi)=照明器具功率*30天*相應(yīng)照明設(shè)備每天實(shí)際使用時(shí)間的總和*電費(fèi)單價(jià)l供配電系統(tǒng)電費(fèi) 變壓器電費(fèi)=變壓器功率*電費(fèi)單價(jià)*30天*24小時(shí)l消防系統(tǒng)電費(fèi) 消防水泵=消防水泵的數(shù)量*消防水泵的功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月 送排煙風(fēng)機(jī)=送排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量*送排煙風(fēng)機(jī)功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月 中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)l給排水電費(fèi) 供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率*數(shù)量*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間*電費(fèi)單價(jià) 泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間n（2）公共水費(fèi)l綠化水費(fèi) 根

10、據(jù)小區(qū)綠化面積確定（根據(jù)體系要求，每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分） 綠化水費(fèi)=綠化面積*0.03*50%*15天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）l清潔用水 清潔用水=估計(jì)每天用水量*30天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）l泳池用水 泳池用水=泳池容量*3次（每年換水3次）/12月*水費(fèi)單價(jià)l景觀用水 景觀用水=每天耗水用量*30天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）物業(yè)項(xiàng)目成本管控一、要不要進(jìn)行成本管控？ 1.酬金制n 資金 -支出=結(jié)余（不足）n 酬金的性質(zhì)：收入？利潤(rùn)？支出？成本？n 酬金計(jì)提的基數(shù)？為什么？n 酬金計(jì)提的比例？2.包干制n 收入 - 成本 = 利潤(rùn)3.混合制n 既實(shí)行酬

11、金制，計(jì)提管理酬金，又實(shí)行包干制，獲取利潤(rùn)。n 后兩種方式物業(yè)管理企業(yè)都要獲取利潤(rùn)，因此必須控制成本，從成本中扣利潤(rùn)。如何進(jìn)行成本控制？n 1.運(yùn)用價(jià)值工程 價(jià)值工程又稱為價(jià)值分析，是對(duì)產(chǎn)品服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品服務(wù)的價(jià)值。 對(duì)于每項(xiàng)工作、每個(gè)崗位、每個(gè)環(huán)節(jié)、每樣物品，我們都要問(wèn)一問(wèn)，這是什么？它是干什么的？它的功能是什么？業(yè)主需要嗎？它是必須的嗎？有沒(méi)有替代的方法？有沒(méi)有改進(jìn)的空間？功能下降一些成本是否會(huì)下降一些？ 這一原理應(yīng)用于物業(yè)管理早期介入階段價(jià)值工程的具體運(yùn)用就是在物業(yè)管理實(shí)踐中尋找“替代品”，包括：l 1.材料的替代品l

12、2.工具的替代品l 3.方法的替代品l 4.人的替代品l 動(dòng)物替代人l 年齡大的替代年齡小的l 文化低的替代文化高的l 形象差的替代形象好的l 保潔員替代保安員l（2）低值易耗品的控制 A.批量進(jìn)貨。一是保證時(shí)間，二是價(jià)格肯定要低； B.以舊換新。就是維修工要換東西或者要領(lǐng)東西，必須要以舊換新； C.局部更換。如水龍頭壞了，不要更換整個(gè)，更換局部零件就可以了； D.拆分再用。 E.重復(fù)利用。油漆刷子用完之后用水浸泡，重復(fù)利用； F.修了再用。 G.定期檢查。尤其是一些長(zhǎng)期不使用的設(shè)備，要經(jīng)常去看一下，檢查并做好記錄；l（3）地下停車場(chǎng)的電費(fèi)，可以通過(guò)廣告牌的形式，既可以美化停車場(chǎng)，又可以節(jié)約電

13、費(fèi)。l（4）小區(qū)進(jìn)入口改成門禁系統(tǒng)l（5）節(jié)能減耗，采用節(jié)能燈n3.控制風(fēng)險(xiǎn)成本 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：在談判和簽訂合同中，應(yīng)盡可能把有關(guān)事項(xiàng)約定清楚，特別是涉及合同期限、雙方收益分配、責(zé)任劃分等重大問(wèn)題時(shí)，一定要書面約定清楚，并考慮一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)小區(qū)經(jīng)營(yíng)類合同的期限，原則上與物業(yè)管理合同期限保持一致；對(duì)利用小區(qū)設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)收益，應(yīng)約定為管理處收益。n2.完善細(xì)節(jié)管理 物業(yè)管理是從成本中摳利潤(rùn)。物業(yè)管理企業(yè)成本呈現(xiàn)：“點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)”的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)要求我們更關(guān)心成本的細(xì)節(jié)，要將成本管理的重點(diǎn)細(xì)化到服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。 例如：l （1）公共水電的控制 計(jì)量無(wú)遺漏是水電精益控制的前提和基礎(chǔ)。

14、 計(jì)量無(wú)空白有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，安排專人管理和控制設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，杜絕一切可能的無(wú)管理狀態(tài)。如長(zhǎng)明燈、夜班責(zé)任不明確或安排不當(dāng)造成無(wú)人關(guān)閉用電系統(tǒng)等情況。n4.強(qiáng)化責(zé)任成本 建立責(zé)任成本中心 責(zé)任成本中心是物業(yè)管理企業(yè)建立責(zé)任中心機(jī)制的一種形式。 成本中心是指僅僅對(duì)成本發(fā)生負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。 各管理處、各職能部門都可以成為成本責(zé)任中心。 責(zé)任中心的考核是在確保品質(zhì)指標(biāo)的前提下，重點(diǎn)考核成本預(yù)算的完成情況。n5.降低組織成本 組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個(gè)重要因素，也是物業(yè)管理企業(yè)在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)部分，其中靜態(tài)成本就是組織結(jié)構(gòu)本身所決定的成本；動(dòng)態(tài)成本則是

15、組織在運(yùn)作過(guò)程中，由于機(jī)制不同導(dǎo)致效率不同，從而引起的成本不同。因此，降低組織成本要從以下兩方面著手： 警示意識(shí)：對(duì)小區(qū)內(nèi)一些可能影響業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的隱患要及時(shí)的清查和排除；對(duì)一些無(wú)法避免的潛在隱患，應(yīng)以醒目標(biāo)志警示業(yè)主。 溝通意識(shí)：對(duì)一些涉及業(yè)主利益的事項(xiàng)和活動(dòng)，應(yīng)及時(shí)的以適當(dāng)?shù)姆绞礁嬷w業(yè)主或有關(guān)業(yè)主。 報(bào)告意識(shí)：對(duì)業(yè)主的一些違規(guī)或違法行為，及業(yè)主之間的一些侵權(quán)糾紛，如管理處無(wú)法協(xié)調(diào)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門或者業(yè)主委員會(huì)。 法律意識(shí)：要注意證據(jù)的搜集、保留，無(wú)論是費(fèi)用的追繳，還是警示、告示或者報(bào)告都應(yīng)當(dāng)保留證據(jù)。證據(jù)的載體可以是書面材料、錄音資料、錄像資料、影視資料及實(shí)物資料等等。1）完善組織結(jié)構(gòu)，也就是完善組織結(jié)構(gòu)的硬件部分；l（1）職能部門設(shè)置要少而精l（2）要考慮是內(nèi)部專業(yè)化還是外部專業(yè)化l（3）管理能否采取“1+N”的模式l（4）能否白天值班人員和夜班值班人員的要求不一樣，甚至考慮用業(yè)主值班頂管費(fèi)用等l（5）崗位設(shè)置如何既能保證基本安全，又能減少人力成本l（6）如采用“酬金制”盡可能采用兼職方式l（7）一專多能等n6.提升科技含量l（1）智能化道閘系統(tǒng)l 既可以大力降低人力成本，又可以增加經(jīng)營(yíng)收入，還 可以減少車輛風(fēng)險(xiǎn)。l（2）辦公自