1、物業(yè)案例： 業(yè)主遭小偷刺死 物業(yè)被判賠償30萬 【本案簡介】2011年8月10日凌晨，小偷柯某從破損的圍欄鉆進(jìn)臺灣山莊，溜進(jìn)廈門市上杭商會會長溫玲益家中行竊。遭遇阻撓后，柯某狗急跳墻，持刀刺死溫玲益，刺傷其妹周女士。何某落網(wǎng)后被判處死刑并已伏法。之后，溫玲益的家屬將廈門市臺灣山莊小區(qū)所在的物業(yè)公司告上法庭，索賠237萬元。 【法院判決】：近日，廈門市思明區(qū)法院判處物業(yè)公司因未能盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)賠償死者家屬30萬元?！景盖榛胤拧?33歲的柯某是江西瑞昌人。2011年8月10日凌晨2點(diǎn)多，他攜帶一把水果刀，從仙岳公園觀音寺圍墻破損處進(jìn)入相鄰的臺灣山莊，伺機(jī)行竊。凌晨3時(shí)30分許，他

2、先翻窗進(jìn)入一棟別墅，被發(fā)現(xiàn)后逃離現(xiàn)場。隨后他又攀爬進(jìn)入被害人溫玲益居住的別墅，正在睡覺的溫玲益驚醒后，與柯某搏斗，被柯某用水果刀連續(xù)捅刺24刀，當(dāng)場死亡。 此后，溫玲益的妹妹和溫玲益的妻子也被柯某刺傷?？履承袃春?，躲過小區(qū)保安，翻越圍墻逃離。案發(fā)10天后，警方在江西瑞昌將柯某抓獲。最終，柯某被判處死刑，并應(yīng)賠償死者家屬91萬余元。溫玲益的家屬雖獲法院支持，但柯某沒有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。記者了解到，本案爭議的焦點(diǎn)在于事發(fā)時(shí)臺灣山莊的物業(yè)公司是否盡到合理限度的安全保障義務(wù)。思明區(qū)法院經(jīng)審理 思明區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故

3、時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作，但該物業(yè)公司在履行安全保障義務(wù)上存在明顯不足。法院進(jìn)一步分析認(rèn)為，物業(yè)公司雖有過錯(cuò)，但本案損害的發(fā)生是犯罪行為直接導(dǎo)致，在柯某實(shí)施搶劫犯罪后物業(yè)公司組織了相應(yīng)的報(bào)警、援救、協(xié)助收集犯罪線索等工作，因此酌定物業(yè)公司就原告損失應(yīng)承擔(dān)25%的補(bǔ)充責(zé)任，因柯某無個(gè)人財(cái)產(chǎn)可供賠償，其侵權(quán)責(zé)任未能實(shí)現(xiàn)，故物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)上述補(bǔ)充賠償責(zé)任22.8萬余元，共計(jì)賠償死者家屬30萬元。法院判決后，溫玲益的妻子蘇女士向記者表示，生命是無法用金錢換回的，希望這起官司塵埃落定，能給死去的丈夫一個(gè)交代?！叭绻?dāng)時(shí)臺灣山莊保安巡邏到位，賊

4、會輕易進(jìn)入我家嗎？我丈夫會遇害嗎？”蘇女士說，“活生生的一條生命啊，就算送給我金山銀山，也無法換回丈夫的一條命?！蔽飿I(yè)安全保障 存在三方面缺陷 1、安保措施存在不足從安保措施及安保制度看，臺灣山莊安裝76臺監(jiān)控設(shè)備，其中晚上無燈光時(shí)，部分探頭由于非紅外線只能顯示漆黑圖像，監(jiān)控室內(nèi)設(shè)置8臺監(jiān)控屏幕，僅一人值班；監(jiān)控設(shè)置以及巡邏制度存在不足以及不合理，導(dǎo)致柯某在該小區(qū)內(nèi)游逛一個(gè)多小時(shí)，物業(yè)公司安保人員均未發(fā)現(xiàn)，安保監(jiān)控未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，物業(yè)公司無法在第一時(shí)間對小區(qū)發(fā)現(xiàn)的可疑人員進(jìn)行有效監(jiān)控及盤查，并采取相應(yīng)的預(yù)防、預(yù)警、制止措施，存在過錯(cuò)。2、安保規(guī)章制度落實(shí)不到位物業(yè)公司有關(guān)值班等安保規(guī)章制

5、度落實(shí)不到位，事發(fā)當(dāng)晚值班保安缺崗2人。3、突發(fā)事件處置存在過錯(cuò)從突發(fā)事件的處置上看，當(dāng)日由于保安領(lǐng)隊(duì)請假，物業(yè)公司安排此前并無相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)和技能的李某作為臨時(shí)領(lǐng)隊(duì)，事發(fā)后延誤警方介入案件以及抓捕柯某的最佳時(shí)間，在遇到突發(fā)事件處置應(yīng)對上存在過錯(cuò)。綜上，法院認(rèn)定物業(yè)公司未能盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控建議企業(yè)自成立之日起，所有的經(jīng)營活動(dòng)都離不開法律規(guī)范的調(diào)整，企業(yè)實(shí)施任何行為都直接或間接地與法律法規(guī)產(chǎn)生聯(lián)系。法律風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)和各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)之中，存在于企業(yè)從設(shè)立到終止的全過程。企業(yè)的許多重大損失源于簡單的低級失誤，如果能夠及早發(fā)現(xiàn)，完全可以用最簡單、最有效、最經(jīng)濟(jì)的方法予以

6、避免。 物業(yè)公司作為小區(qū)的管理人，應(yīng)當(dāng)充分履行物業(yè)服務(wù)合同上約定的和法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)，做好安全防范工作，同時(shí)對小區(qū)內(nèi)的安全保障制度還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善。 防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生、控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的損害后果，應(yīng)建立長效風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。 主要表現(xiàn)在： 1、提高公司所有服務(wù)人員的法律意識、風(fēng)險(xiǎn)（危機(jī)）意識和判斷力，對管理區(qū)域內(nèi)哪些環(huán)境、條件會造成安全事故應(yīng)當(dāng)提前識別、排查。 2、增強(qiáng)服務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)防控能力，規(guī)范各項(xiàng)管理流程、操作技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將風(fēng)險(xiǎn)消除在潛伏期； 3、制定或建立配套的管理責(zé)任制度、監(jiān)督制度、應(yīng)急措施等，并予以嚴(yán)格落實(shí)和執(zhí)行； 4、充分利用可利用資源轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)后果或損失。 具體到本案之中，風(fēng)險(xiǎn)防控應(yīng)做到：

7、1、物業(yè)公司從事物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)明白： 對物業(yè)小區(qū)這一公共場所，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作是物業(yè)公司的法定義務(wù)。 2、安防工作無序、保安人員疏忽大意、監(jiān)控設(shè)備故障頻頻，對物業(yè)公司來說，未做好安全防范工作將使服務(wù)區(qū)域內(nèi)的住戶陷入危險(xiǎn)的環(huán)境中，將面臨以下風(fēng)險(xiǎn)： 1）門崗管理松散容易讓不法分子輕易進(jìn)入物業(yè)區(qū)域；保安人員脫離崗位、監(jiān)控失靈將不會及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域的異常情況，不會及時(shí)報(bào)警；未安排巡邏也不能震懾不法分子，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、阻止違法犯罪事件的發(fā)生； 2）治安安全事件發(fā)生后，物業(yè)公司無應(yīng)急措施，或應(yīng)急措施不當(dāng)，將會：讓不法分子的目的輕易得逞，破壞現(xiàn)場，輕易逃離；讓公安機(jī)關(guān)喪失明顯的破

8、案線索，錯(cuò)失最佳的破案時(shí)機(jī)；將會使受害人及其家屬得不到及時(shí)有效的救助，擴(kuò)大受害人及其家屬的損失； 3、安全防范是物業(yè)公司的法定義務(wù)，更是重要的職責(zé)，如何讓業(yè)主在物業(yè)區(qū)域有較高的安全感，我們對物業(yè)公司提出如下建議： 1）合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)主要指： 、法律規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行的安全防范義務(wù)，如：對安全隱患進(jìn)行警示、提醒和采取必要的安全防范措施； 、物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)公司與業(yè)主約定的安全防范項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等合同約定義務(wù)。 2）思想上高度重視，將安全防范工作擺在物業(yè)公司工作的首位； 3）制度上完善落實(shí)，建立嚴(yán)密的安全防范制度和嚴(yán)格的監(jiān)督體系，讓制度時(shí)刻發(fā)揮作用； 4）人員上加強(qiáng)培訓(xùn)，讓安全防范人員有安全防范意識，有安全防范技能； 5）發(fā)動(dòng)業(yè)主，依靠業(yè)主。當(dāng)小區(qū)居民對某項(xiàng)安全方面的事項(xiàng)提出疑問或指出不足時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)