1、 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936房地產(chǎn)建筑金融生活服務(wù)四大行業(yè)營改增全面準(zhǔn)備與應(yīng)對策略主講人：肖宏偉2016年4月納稅人俱樂部 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936肖宏偉老師資深稅務(wù)稽查專家國家稅務(wù)總局所得稅專家?guī)斐蓡T國家稅務(wù)總局督查內(nèi)審師資北京財稅研究院研究員稅務(wù)干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師Email: 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936四大行業(yè)改革難點(diǎn)：建筑業(yè)和不動產(chǎn)：納稅地點(diǎn)、匯總納稅、老合同金融保業(yè)：業(yè)態(tài)多樣、金融衍生工具、進(jìn)銷項(xiàng)核算生活服務(wù)業(yè)：進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得、優(yōu)惠政策延續(xù)、

2、差額征稅、匯總納稅。全國124892億元增長4.8%；增值稅31109億元， 營業(yè)稅19313億元，分行業(yè)看，金融業(yè)營業(yè)稅4561億元，增長19.5%；房地產(chǎn)營業(yè)稅6104億元，增長8.5%；建筑業(yè)營業(yè)稅5136億元，增長7.2%。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936營業(yè)稅改增基本政策各省稅務(wù)機(jī)關(guān)全面推開營改增任務(wù)分解表.doc關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知36.doc附件1營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法.doc附件2營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定.doc附件3營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定.doc附件4跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政

3、策的規(guī)定.doc營改增若干征收管理事項(xiàng)的公告.doc 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99362016年第年第17號建筑業(yè)辦法號建筑業(yè)辦法.doc專用發(fā)票的開具時限專用發(fā)票的開具時限.docx營改增建筑業(yè)問答營改增建筑業(yè)問答.doc2016年第年第15號不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣號不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣.doc2016年第年第14號轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)號轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn).doc2016年第年第16號不動產(chǎn)租賃號不動產(chǎn)租賃.doc2016年第年第18號房地產(chǎn)開發(fā)增值稅號房地產(chǎn)開發(fā)增值稅.doc國家稅務(wù)總局公告國家稅務(wù)總局公告2016年第年第13號營改增號營改增.doc 納稅人俱樂部納稅人俱樂部

4、 400-650-9936400-650-9936第一部分、營改增政策規(guī)定要點(diǎn)解析老項(xiàng)目老辦法1.增值稅價外稅-不計(jì)成本2.增值稅納稅人-負(fù)責(zé)人制3.增值稅稅率-3，5，11，174.納稅地點(diǎn)：機(jī)構(gòu)地，項(xiàng)目地。5.增值稅計(jì)算方法：一般和簡易6.進(jìn)項(xiàng)稅抵扣：除不允許外可抵扣最大的特點(diǎn)，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁。計(jì)算方法：銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936應(yīng)繳增值稅4.919.9151.價外稅！2.增值稅不影響利潤表！3.付出金額與銷售回款一定的情況下，“營改增”對利潤的影響取決于付出金額中能分離出的進(jìn)項(xiàng)稅額。項(xiàng)目營業(yè)稅邏輯增值稅邏輯一、營業(yè)收入100

5、10090.09 減：銷項(xiàng)稅9.91 減：營業(yè)成本808075.09加：進(jìn)項(xiàng)稅4.91 減：營業(yè)稅金及附加5.60.60.6 減：銷售費(fèi)用 減：管理費(fèi)用 減：財務(wù)費(fèi)用 減：資產(chǎn)減值損失加：公允價值變動收益投資收益二、營業(yè)利潤(1-2-3-4-5-6-7+8+9)加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額（10+11-12）14.414.414.4 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936一、哪些行為（行業(yè)）新納入增值稅范疇增值稅征稅不是對行業(yè)，是對增值稅應(yīng)稅行為。不管你屬于什么行業(yè)，凡是屬于增值稅應(yīng)稅行為即為繳納該增值稅的充分必要條件。營改增，就是哪些原來屬于征

6、收營業(yè)稅的行為，改為征收增值稅。房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)金融保險業(yè)、生活服務(wù)業(yè) 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936二、營改增企業(yè)適用稅率政策 應(yīng)稅行為范圍稅率服務(wù)交通運(yùn)輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。6%（交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)11%；有形動產(chǎn)租賃17%）無形資產(chǎn)技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)6%（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)11%）不動產(chǎn)建筑物、構(gòu)筑物11%跨境應(yīng)稅0征收率3% 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936名義稅負(fù)實(shí)際稅負(fù)11%11%（1+1

7、1%）=9.91%6%6%（1+6%）=5.66%5%5%（1+5%）=4.76%3%3%（1+3%）=2.91%如，收入100，按11%稅率，不含稅收入=100（1+11%）=90.09增值稅=90.0911%=9.91 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99365月1日：增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間 形式 稅目收訖價款(應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或完成后)合同約定收款時間應(yīng)稅行為完成收到預(yù)收款備注土地、不動產(chǎn)納稅納稅納稅納稅孰先建筑業(yè)納稅納稅納稅納稅孰先不動產(chǎn)租賃納稅納稅納稅納稅孰先其他納稅納稅納稅孰先贈送土地、不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移建筑業(yè)自建按銷售建筑物 納稅人俱樂部納稅人俱樂

8、部 400-650-9936400-650-9936三、“建筑服務(wù)”新政要點(diǎn)1、稅率由3%改為11%，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。2、老項(xiàng)目，可適用3%簡易征稅。3、清包工的項(xiàng)目，可適用3%簡易征收。4、甲方供材項(xiàng)目，可適用3%簡易征稅。5、新事物，2%的預(yù)征率。6、項(xiàng)目所在地扣除分包款后，再按差額預(yù)征增值稅7、按3%征收率簡易征收的項(xiàng)目，分包的費(fèi)用允許在總收入中扣除。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936四、金融服務(wù)新政要點(diǎn)1、稅率由5%改為6%，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。2、利息費(fèi)用、與貸款業(yè)務(wù)直接相關(guān)的傭金與手續(xù)費(fèi)支出所產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，均不可抵扣。3、銀行間同業(yè)拆借免稅。4、

9、金融商品買賣按差額納稅。5、融資租賃售后回租并入金融服務(wù)。稅率改變小，影響整體不大，融資租賃影響較大，金融行業(yè)沒有過渡政策。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936五、“生活服務(wù)”新政要點(diǎn)1、稅率有5%改為6%，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。2、餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)、居民日常服務(wù)，不能作為進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。3、住宿業(yè)碩果猶存，增加了籌劃空間及風(fēng)險。4、代理服務(wù)可按差額計(jì)稅。5、旅游服務(wù)可按差額計(jì)稅。餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)、居民日常服務(wù)，不能作為進(jìn)抵扣，稅率提高了1個點(diǎn)，餐飲業(yè)可以進(jìn)項(xiàng)抵扣。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936六、“銷售不動產(chǎn)”

10、新政要點(diǎn)1、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得或自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99362、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得或自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。 納稅人俱樂部納稅人

11、俱樂部 400-650-9936400-650-99363、購進(jìn)不動產(chǎn)，分期抵扣適用于11%增值稅率的不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第二部分：房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增應(yīng)對策略與籌劃方向一、營改增前必須面對的工作事項(xiàng)1.自身經(jīng)營范圍的評估；2.營改增后的稅負(fù)變化；3.財務(wù)核算方式的改變；4.發(fā)票的領(lǐng)購、開具、納稅申報的改變；5.上下游供應(yīng)鏈的影響；6.可能帶來的潛在的發(fā)展機(jī)遇等。發(fā)票！發(fā)票！經(jīng)營成敗必將靠發(fā)票

12、！ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936當(dāng)務(wù)之急降低風(fēng)險減少損失1，停止一切采購活動。停止付款停止收發(fā)票。2，三證合一3，立即與甲方談判，簡易一般選擇看甲方。4，立即與乙方談判，告知要增材料或我方簡易。5，清理營業(yè)稅，抵扣項(xiàng)目如分包等必須處理6，現(xiàn)有合同執(zhí)行的風(fēng)險評估。7，向營業(yè)稅告別 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936二、面對營改增-當(dāng)下應(yīng)做什么？管理層面1、商業(yè)模式梳理以及供應(yīng)商選擇策略梳理2、考慮會計(jì)核算產(chǎn)生的變化及系統(tǒng)改造3、測試“營改增”潛在的稅務(wù)和利潤影響4、考慮項(xiàng)目預(yù)算及產(chǎn)品定價調(diào)整策略5、制定內(nèi)部發(fā)票

13、報銷管理和內(nèi)控制度6、加強(qiáng)可推遲的采購策略管控7、持續(xù)跟蹤營改增政策發(fā)展變化8、人員培訓(xùn)和系統(tǒng)更、新培養(yǎng)增值稅財務(wù)人員三證合一后需要跑以下工作.doc 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936經(jīng)驗(yàn)豐富會計(jì)支持，繳稅專戶，申報日賬戶金額不超過稅款 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936三、具體操作層面應(yīng)該做點(diǎn)什么1.通知客戶價格及發(fā)票變化；(已簽合同/未簽合同)2.加強(qiáng)對取得增值稅專用發(fā)票的管控(培養(yǎng)習(xí)慣)3.選擇供應(yīng)商合作并及時取得增值稅專用發(fā)。4.梳理現(xiàn)有的采購合同和銷售合同，合同的訂立要更為細(xì)致并修改合同模板（含稅價，發(fā)

14、票條款）5.日常管理方式報表體現(xiàn)增值稅特色6.可暫時推遲不急需的采購 7.了解并積極申請稅收優(yōu)惠。8.制定系統(tǒng)升級改造行動計(jì)劃及發(fā)票風(fēng)險管控體系 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936二、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增五大籌劃點(diǎn)應(yīng)用1，正確選擇適用一般計(jì)稅方法和簡易方法2，設(shè)立供應(yīng)鏈平臺公司3，開發(fā)產(chǎn)品精裝修，甲供材料、清包工選擇4，設(shè)立園林公司、管理公司等專業(yè)化公司5，進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)、勞務(wù)外包。對兼營業(yè)務(wù)分拆專票和普票無票的稅負(fù)比較.doc！ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936選擇一般納稅人或簡易計(jì)稅方法1，交易主要對手是否是單

15、位還是個人。2，留抵稅額是否能消化？3，簡易方法全額納稅與一般方法差額納稅的預(yù)估。3，三年內(nèi)是否有大額投資或其它進(jìn)項(xiàng)稅？4，三年內(nèi)對手是否有變化？5，可以先不選擇簡易？以后隨時簡易？6，出租謹(jǐn)慎選擇簡易。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936集中采購內(nèi)部購銷模式集中采購單位統(tǒng)一向供應(yīng)商進(jìn)行采購，統(tǒng)一付款供應(yīng)商將發(fā)票開給集中采購公司。集中采購公司與各分子公司即采購需求單位簽訂銷售合同，并開具增值稅專用發(fā)票；各采購需求單位分別向集中采購單位支付貨款。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936三、企業(yè)如何避免在營改增實(shí)施過程中多

16、交冤枉稅？1，資金是否結(jié)算完畢？ 2，是否已全部申報營業(yè)稅？3，發(fā)票是否開具？繳納營業(yè)稅必須開票！4，對方索要增值稅專用發(fā)票是否可以延遲開具？5，發(fā)票繳銷后后續(xù)事項(xiàng)如何處理？6，修改票據(jù)報銷制度，要增票。問：延期開發(fā)票是否可以抵扣增值稅？跨期發(fā)票能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅.doc 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99364月30日前處理好所有營業(yè)稅。試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936四、營改增

17、前后與供應(yīng)商的博弈梳理采購業(yè)務(wù)，確定可抵扣范圍首先要列出各種成本費(fèi)用明細(xì)，核對規(guī)定或者咨詢稅局，看哪些可以抵扣，一一記下，做成成本費(fèi)用、購置資產(chǎn)、工程建設(shè)抵扣情況清單。需要注意的是，已有采購業(yè)務(wù)要梳理，以前未發(fā)生、即將發(fā)生的采購業(yè)務(wù)也要梳理，經(jīng)常更新清單。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936五、營改增前后甲方與施工方的博弈要點(diǎn)招標(biāo)價格是否變化，預(yù)算調(diào)整1，甲方供材料發(fā)票開具與付款2，代扣水電費(fèi)的發(fā)票處理3，建筑業(yè)預(yù)付款比例4，發(fā)票開具時間5，質(zhì)保金發(fā)票等等。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936六、怎樣提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)

18、稅額合同中規(guī)定發(fā)票條款即是防范風(fēng)險也是一種節(jié)稅策略.doc修改銷售、采購內(nèi)控流程，體現(xiàn)增值稅了解客戶是否也營改增，發(fā)票在報價中考慮。批準(zhǔn)權(quán)限的級別也要改變，是否含稅價？必須在公司內(nèi)部流程中描述清楚，否則會引起不必要的歧義。供應(yīng)商清單要梳理。設(shè)置供應(yīng)商入圍門檻逐一聯(lián)絡(luò)供應(yīng)商，詢問是否能提供專用發(fā)票，如果不能，也行，降價或不買。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936合同約定發(fā)票條款貨物價款以供貨清單（附件A）約定的為準(zhǔn)，價格為到甲方倉庫價，含17增值稅。甲方在送貨后的第貳個月提供發(fā)票給乙方，乙方應(yīng)在發(fā)票掛賬后60天以內(nèi)支付甲方貨款。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部

19、400-650-9936400-650-9936補(bǔ) 充 協(xié) 議一、所有收費(fèi)項(xiàng)目均不包含增值稅或增值稅附加稅。如政府就該等收費(fèi)項(xiàng)目開征增值稅及/或增值稅附加稅，則該增值稅及增值稅附加稅完全由承租人承擔(dān)而且承租人在支付有關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目時須同時向出租人支付相應(yīng)的增值稅及增值稅附加稅?！倍?、補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)與合同一起解釋及應(yīng)用。如合同中與本補(bǔ)充協(xié)議條款有沖突，以本補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936七、怎樣提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？可以抵扣增值稅的范圍是怎樣規(guī)定的？第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額

20、不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：(1)用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體 福利或者個人消費(fèi)。其中涉及的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)。(2)非正常損失的購進(jìn)貨物、服務(wù)、不動產(chǎn)(6)購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民

21、日 常服務(wù)和娛樂服務(wù)。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936進(jìn)項(xiàng)稅額構(gòu)成要件：1、必須取得增值稅專用發(fā)票，普通發(fā)票沒用2、增值稅專用發(fā)票必須通過稅務(wù)局認(rèn)證3、必須及時申報抵扣4、必須用于生產(chǎn)經(jīng)營，集體福利和個人消費(fèi)除外，特別注意非正常損失房地產(chǎn)開發(fā)可以抵扣增值稅的范圍.doc建筑業(yè)可以抵扣增值稅的范圍.doc 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936八、發(fā)票制度設(shè)計(jì)公司外來發(fā)票管理辦法.pdf企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理制度.pdf增值稅發(fā)票管理規(guī)定.pdf財務(wù)人員應(yīng)熟知的發(fā)票管理內(nèi)容.doc 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650

22、-9936400-650-9936九、房地產(chǎn)建筑業(yè)企業(yè)集團(tuán)營改增準(zhǔn)備工作方案要點(diǎn)（2015）.docx成立應(yīng)對小組1、成立平臺公司：供應(yīng)鏈、勞務(wù)派遣2、重新審閱合同版本3、梳理集團(tuán)各項(xiàng)目運(yùn)營情況4、核實(shí)供應(yīng)商納稅資質(zhì)5、梳理甲方直接采購抵扣應(yīng)對方案6、提前規(guī)劃各項(xiàng)目成本結(jié)算工作安排7、梳理各項(xiàng)目甲方項(xiàng)目業(yè)主信息 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第三部分、房地產(chǎn)行業(yè)營改增主要稅務(wù)問題及應(yīng)對策略1、房地產(chǎn)老項(xiàng)目新項(xiàng)目怎樣劃分？不同處理稅率是多少？房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般納稅人發(fā)生財政部

23、和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99362，房地產(chǎn)增值稅稅制如何設(shè)定？一般計(jì)稅方式還是簡易征收？一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。計(jì)稅方法可以開增值稅專用發(fā)票.doc能開專用發(fā)票，對方可以抵扣。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99363，房地產(chǎn)銷售

24、、出租、建筑業(yè)稅率？征收率？預(yù)售房款如何征增值稅？是否預(yù)征？預(yù)征率是多少？可否抵扣取得的進(jìn)項(xiàng)稅？一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，5%項(xiàng)目地繳納。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，全額5%項(xiàng)目地繳納。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5

25、%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得

26、的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99364，對于不同類的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)、車位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？第五十三條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)

27、向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項(xiàng)稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費(fèi)者個人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位，如有多重屬性，如何進(jìn)行增值稅處理？ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936不同交易對象是否可以不同不同處理？銷售/出租給公司和銷售/出租給個人，是否有不同的增值稅處理？銷售/出租高中低擋住宅是否有不同增值稅處理？ 在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售，收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后，該房產(chǎn)所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣（在沒有后續(xù)銷項(xiàng)稅的情況下）？

28、是否收到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936賣方逾期交付商品房，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？ 買方逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？ 轉(zhuǎn)讓在建工程增值稅如何處理？ 質(zhì)保期結(jié)束后，剩余的工程款（質(zhì)量保證金）才支付，取得增值稅專業(yè)發(fā)票時是否已完成銷售，沒有相應(yīng)的銷項(xiàng)稅抵扣怎么辦？ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936房地產(chǎn)常用促銷方式的稅務(wù)處理全攻略.doc1.企業(yè)所得稅 國稅函2008875號2.營業(yè)稅：價外費(fèi)用、混合銷售？3、增值稅：

29、兼營銷售。 4.土地增值稅：區(qū)分房產(chǎn)銷售。5.契稅：全部價款。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99365，營改增改革之前取得的材料、固定資產(chǎn)等有可能不再被允許抵扣，如何解決？不能返還，不能留抵只可以選擇簡易計(jì)稅廣方法 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99366，存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？項(xiàng)目劃斷，同一公司可以不同稅率一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，

30、應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99367，不動產(chǎn)抵扣要點(diǎn)1.適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開

31、發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99368，營改增時已開盤項(xiàng)目如何處理？同一開盤項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？老項(xiàng)目建筑工程施工許可證。與施工許可證為準(zhǔn)，區(qū)分一般計(jì)稅方法，簡易計(jì)稅方法。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99369、一級開發(fā)差額征稅？拆遷安置視同銷售如何進(jìn)行營改增？營改增后，一級開發(fā)商仍然可以按凈額繳納增值稅？拆遷補(bǔ)償回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？ 項(xiàng)目公司尚未成

32、立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本？項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993610，取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費(fèi)是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額支付的土地出讓金可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅11%支付的為同獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？ 抵扣票據(jù)認(rèn)定？ 納稅人俱樂部納稅人俱

33、樂部 400-650-9936400-650-993611、資金成本利息方面、融資費(fèi)用如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？貸款服務(wù)不可以抵扣。小額貸款公司、典當(dāng)行、信托公司、委托貸款、民間借貸。發(fā)票怎樣取得？個人收取利息可以開增值稅發(fā)票嗎？納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。統(tǒng)借方向資金使

34、用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993612、開發(fā)配套設(shè)施是否視同銷售？產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，進(jìn)項(xiàng)稅怎樣抵扣？代建，房地產(chǎn)公司代理業(yè)增值稅如何處理？ 項(xiàng)目公司開發(fā)建造的配套設(shè)施包括居委會用房、會所、物業(yè)管理場所、變電、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電通訊、人防等公共設(shè)施，是否視同銷售？還是進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？ 其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣？ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993613，是否收

35、到預(yù)售款時即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？怎樣交稅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993614，項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目；將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經(jīng)營者；將自產(chǎn)委托加工或購買的貨物用于分配給股東；將自產(chǎn)委托加工貨物用于集體福利或個人消費(fèi)； 將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。如果隨后又進(jìn)行出售，銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？ 納稅人俱

36、樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993615、房產(chǎn)進(jìn)行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用，營改增后是否有影響？投資應(yīng)該繳納增值稅。合作建房分配時按營業(yè)稅情況處理？土地增值稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993616，項(xiàng)目部納稅地點(diǎn)在哪里？怎樣交稅？第四十六條 增值稅納稅地點(diǎn)為：（一）固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地

37、的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993617，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993618，營改增前后甲供材料的稅務(wù)與發(fā)票處理第二十五條

38、下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額外。（四）從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993619、房地產(chǎn)公司已經(jīng)銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅？可以選擇簡易方法。已經(jīng)收款部分開地稅發(fā)票，到國稅換增值稅發(fā)票。面積差補(bǔ)增值稅或退還營業(yè)稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993620、沒有取得收入前是否可

39、以認(rèn)定為一般納稅人？第四條 年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會計(jì)核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993621、建造房屋的大量的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅怎么處理？第二十一條 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-

40、650-9936400-650-993622、現(xiàn)有的合同條款是否需要修訂？運(yùn)營結(jié)構(gòu)、財務(wù)核算、預(yù)算、造價等等是否需要做出調(diào)整？如何做出調(diào)整？經(jīng)營模式、銷售模式是否要改變？如何做出變更？過度政策的影響如何應(yīng)對營改增前的房產(chǎn)是否要向建筑公司催收營業(yè)稅發(fā)票，是否要趕在改征前為客戶開具營業(yè)稅發(fā)票2 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993623、營改增對企業(yè)所得稅有什么影響企業(yè)所得稅年度清算、季度預(yù)交，以會計(jì)核為算基礎(chǔ)。增值稅進(jìn)項(xiàng)稅大，清盤注銷只能進(jìn)成本，但前期所得稅多交。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993624、代收費(fèi)用問題價外

41、費(fèi)用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993625、不征收增值稅項(xiàng)目的應(yīng)用。2.存款利息。3.被保險人獲得的保險賠付。4.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。 納稅人俱

42、樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993626、銷售價格偏高或偏低問題第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類平均價格確定（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類價格確。（三）組成計(jì)稅價格=成本（1+成本利潤率）不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第四部分、建筑行業(yè)營改增主要稅務(wù)問題及應(yīng)對策略（一）

43、建筑服務(wù)1、工程服務(wù)2、安裝服務(wù)3、修繕服務(wù)4、裝飾服務(wù)5、其他建筑服務(wù)1、機(jī)構(gòu)地申報納稅；建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款。2，老項(xiàng)目（2 個判斷標(biāo)準(zhǔn)）：可選擇。簡易：扣分包，3%。預(yù)繳與申報相同。一般：全額11%，分包應(yīng)可取得抵扣憑證。預(yù)繳扣分包款的2%；申報正常進(jìn)銷核算。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936新項(xiàng)目：1、清包、甲供材項(xiàng)目：可選擇。（1）、簡易：扣分包，3%。預(yù)繳與申報相同。（2）、一般：全額11%，分包應(yīng)可取得抵扣憑證。預(yù)繳扣分包款的2%；申報正常進(jìn)銷核算。2、一般項(xiàng)目：全額11%，分包應(yīng)可取得抵扣憑證。預(yù)繳扣分包款的2%；申報正常進(jìn)銷核算。

44、納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。建筑工程老項(xiàng)目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目關(guān)于做好建筑業(yè)企業(yè)內(nèi)部營改增準(zhǔn)備工作的指導(dǎo)意見.doc關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計(jì)價依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知.doc 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99361、工程掛靠業(yè)務(wù)還能做嗎？尚未結(jié)束的怎么辦？營改增后建筑

45、安裝企業(yè)掛靠的處理方法建議。單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936營改增后建安掛靠經(jīng)營怎么辦.doc掛靠單位涉及問題答復(fù).doc建筑勞務(wù)公司被掛靠賬務(wù)及涉稅問題.doc1，獨(dú)立納稅：參考總局公告2012年57號公告24條。2，掛靠轉(zhuǎn)化為分包、轉(zhuǎn)包3，規(guī)范管理招標(biāo)、合同、法律、財務(wù)統(tǒng)一4，統(tǒng)一采購5，發(fā)票總公司統(tǒng)一對外開，收入全部到總公司基本戶，扣除稅費(fèi)再留增

46、值稅保證金11%，分三年支付 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99362、地材如沙石等取得不了進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票怎么辦？一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。簡易辦法：財稅（2014）57號，以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰商品混凝土(僅限水泥為原料)。一般納稅人選擇簡易辦法計(jì)算繳納增值稅后，36個月內(nèi)不得變更。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99363、支付的人工費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？如果不能抵扣又該怎么辦？

47、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99364、外地工程項(xiàng)目在哪里繳納增值稅？如何開具專用發(fā)票一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-

48、650-9936400-650-9936一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936建筑業(yè)營改增納稅地點(diǎn)如何確定.doc總機(jī)構(gòu)所在地？項(xiàng)目所在地？省市縣區(qū)？一項(xiàng)目一登記？項(xiàng)目部預(yù)繳2%總部匯繳？多退少補(bǔ)。關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個人所得稅征收管理問題的公告52.doc 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9

49、936400-650-99365、甲方要求多開發(fā)票怎么辦？發(fā)票管理辦法規(guī)定：“第二十二條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章：（一）為他人、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99366、甲供料是否需要開具發(fā)票？是否屬于虛開專用發(fā)票？營改增帶來的供料方式的變化會對企業(yè)有多大的影響？可以開發(fā)票。一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分

50、設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99367、改革前已經(jīng)完工但尚未結(jié)算的工程現(xiàn)在是不是要開具營業(yè)稅發(fā)票？將來可否開具專用發(fā)票？5月1日全部改為增值稅，不能再開營業(yè)稅發(fā)票了。納稅義務(wù)發(fā)生時間在4月30日的不允許開增值稅專用發(fā)票。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99368、已開工但改革時未完工的工程項(xiàng)目，是否可以掐段繳納營業(yè)稅和增值稅？還是同一繳納營業(yè)稅或增值稅？建筑工程老項(xiàng)目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得建筑工

51、程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-99369、未付款的建材能否等到營改增之后取得專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993610、建筑公司新項(xiàng)目可否成為小規(guī)模納稅人實(shí)行簡易征收的模

52、式？應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993611，長期合同如多年完成總包合同如何處理？一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。營改增開始前，開發(fā)商與各服務(wù)方已經(jīng)簽訂的長期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項(xiàng)目期內(nèi)，營業(yè)稅還是簡易征收增值稅？ 納稅人俱樂部納稅

53、人俱樂部 400-650-9936400-650-993612，簽訂工程合同時，對預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？開發(fā)單位同施工單位之間如何進(jìn)行合適的重新安排？ 簽訂工程合同時（如：建筑安裝合同、總承包合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同等），對預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？ 對于支付工程款（進(jìn)度款）時，是否立刻開具增值稅專業(yè)發(fā)票？ 建筑業(yè)勞務(wù)納稅時間可能影響建設(shè)單位開具發(fā)票的時點(diǎn)。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993613，施工企業(yè)按照完工百分比法確認(rèn)會計(jì)收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？ （一）納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款

54、項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993614，注冊地和項(xiàng)目所在地不同時如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？領(lǐng)購增值稅專業(yè)發(fā)票有限額，如何處理？ 建筑業(yè)稅率11%，是否轉(zhuǎn)嫁銷項(xiàng)稅給開發(fā)公司？增值稅申報是否在項(xiàng)目所在地申報？注冊地和項(xiàng)目所在地不同時如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？ 建筑業(yè)反映存在難以取得可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的增值稅專用發(fā)票的情況，對于部分難以取得增值稅專用發(fā)票的成本，是否有特殊的處理方式？ 納稅人俱

55、樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993615、營改增后總包、分包、轉(zhuǎn)包、EPC？BT、BOT、BOO、PPP？總公司、分公司、項(xiàng)目總？承包？經(jīng)營納稅人的確認(rèn)與稅務(wù)處理簡易方法分包處理試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。一般計(jì)稅方法抵扣進(jìn)薦稅 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993616、建筑業(yè)可以抵扣增值稅的范圍.doc（1）人工費(fèi)（2）材料費(fèi) （3）機(jī)械使用費(fèi)（4）其他直接費(fèi)（5）分包成本（6）間接費(fèi)用 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650

56、-9936 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993619、費(fèi)用發(fā)票的取得問題：在施工地租用的房子，宿舍、辦公的房間，水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)如何取得發(fā)票，房租如何取得發(fā)票抵扣；施工地臨時雇傭的車輛，幾百元的，如何進(jìn)行賬務(wù)處理，例如：吊裝費(fèi)；資產(chǎn)的加速折舊：5000元以內(nèi)的資產(chǎn)，是否可以一次性進(jìn)費(fèi)用，有哪些不合理性嗎？公司園區(qū)內(nèi)的綠化工程如何簽訂合同、如何取得發(fā)票、如何入賬；兩個公司，無償使用房產(chǎn)，如何進(jìn)行賬務(wù)處理？視同銷售

57、？ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-993620、不動產(chǎn)折舊最好按稅法最低年限轉(zhuǎn)出規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照下列公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）適用稅率上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936第五部分、房屋租賃與管理業(yè)務(wù)營改增準(zhǔn)備與應(yīng)對1，租賃一般納稅人？一般計(jì)稅方法？小規(guī)模納稅人？簡易計(jì)稅方法？2，租賃業(yè)稅率

58、？3，租賃期長跨期如何處理？4、租金一次性收取，如何處理？5、有免租期或第一次繳納租金的時間滯后？6、確定租金繳納的形式。固定費(fèi)率？遞增？減費(fèi)率7、承租人違約金？出租方違約金如何繳納增值稅？ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936對方要發(fā)票怎樣開？同一物業(yè)有人要發(fā)票有人不要，有人要11，有人要5，有人要多弄錯發(fā)票怎么辦？承租對手是個人沒有發(fā)票怎么辦？支付租給個人怎樣才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？ 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936免租期，無償使用房產(chǎn)問題第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其

59、他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936存量房產(chǎn)在營改增開始后出租，增值稅如何處理？一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳3%稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部

60、400-650-9936400-650-9936小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。 納稅人俱樂部納稅人俱樂部 400-650-9936400-650-9936物業(yè)管理企業(yè)營改增的應(yīng)對商務(wù)輔助服務(wù)，包括企業(yè)管理服務(wù)、