1、第六章第六章 住房抵押貸款證券化概述住房抵押貸款證券化概述第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化概述第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化 原理原理第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化 的種類和意義的種類和意義第六章第六章 住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化教學(xué)目的：教學(xué)目的：通過(guò)本章教學(xué)使學(xué)生系統(tǒng)了解資產(chǎn)證券化基本知識(shí)，掌握住房抵押貸款證券化的概念、類別、基本原理和意義。教學(xué)內(nèi)容：教學(xué)內(nèi)容：資產(chǎn)證券化基本知識(shí)，掌握住房抵押貸款證券化的概念、類別、基本原理和意義。重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)難點(diǎn)：住房抵押貸款證券化的概念、類別、基本原理第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化概述一

2、、資產(chǎn)證券化的概念一、資產(chǎn)證券化的概念1、證券化：、證券化：金融市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)新創(chuàng)的、可轉(zhuǎn)讓證券產(chǎn)品的趨勢(shì)。2、資產(chǎn)證券化：、資產(chǎn)證券化：將資產(chǎn)收益權(quán)以證券的形式在資本市場(chǎng)上發(fā)行并流通的過(guò)程。資產(chǎn)是指可以為其所有者帶來(lái)未來(lái)收益的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化概述3、廣義的資產(chǎn)證券化與狹義的資產(chǎn)證券化：、廣義的資產(chǎn)證券化與狹義的資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)證券化包括一級(jí)證券化和二級(jí)證券化。一級(jí)證券化：一級(jí)證券化：是指借款人通過(guò)發(fā)行股票和債券等形式從資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)融資的過(guò)程。二級(jí)證券化：二級(jí)證券化：是指將已經(jīng)存在貸款等具有確定的存續(xù)期限，且在存續(xù)期內(nèi)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定和可預(yù)見(jiàn)收益的資

3、產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券工具的過(guò)程。一級(jí)證券化也稱為傳統(tǒng)的證券化；二級(jí)證券化就一級(jí)證券化也稱為傳統(tǒng)的證券化；二級(jí)證券化就是狹義的資產(chǎn)證券化。是狹義的資產(chǎn)證券化。廣義的資產(chǎn)證券化包括一級(jí)證券化和二級(jí)證券化。廣義的資產(chǎn)證券化包括一級(jí)證券化和二級(jí)證券化。第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化概述4、資產(chǎn)（二級(jí)）證券化的特點(diǎn)：、資產(chǎn)（二級(jí)）證券化的特點(diǎn)：（1）在已有信用關(guān)系基礎(chǔ)上產(chǎn)生的存量資產(chǎn)的證券化。（2）在運(yùn)作結(jié)構(gòu)上構(gòu)建了一個(gè)不破產(chǎn)實(shí)體特設(shè)機(jī)構(gòu)（special purpose vehicle，SPV）。（3）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)性證券化，即結(jié)構(gòu)融資。并非以全部資產(chǎn)和收益融資。第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化概述二、

4、適合證券化的資產(chǎn)二、適合證券化的資產(chǎn)一般來(lái)說(shuō)，在存續(xù)期內(nèi)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定和可預(yù)見(jiàn)收益的資產(chǎn)都適宜證券化。這種支持證券發(fā)行的資產(chǎn)，稱為“基礎(chǔ)資產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)”或“支持資產(chǎn)支持資產(chǎn)”。資產(chǎn)所有人發(fā)行資產(chǎn)支持證券，實(shí)際上是轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的未來(lái)收益權(quán)，或者說(shuō)是以該收益權(quán)為質(zhì)押取得流動(dòng)性。具體條件包括：1、具有穩(wěn)定均勻的現(xiàn)金流；、具有穩(wěn)定均勻的現(xiàn)金流；2、資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定而優(yōu)良；、資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定而優(yōu)良；3、支持資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值高，合同標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；、支持資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值高，合同標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；4、期限較長(zhǎng)，流動(dòng)性較差。、期限較長(zhǎng)，流動(dòng)性較差。第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化概述目前，被證券化的資產(chǎn)主要有：目前，被證券化的資產(chǎn)主要有：個(gè)

5、人住房抵押貸款；商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款；個(gè)人消費(fèi)貸款；各類工商企業(yè)貸款；貿(mào)易應(yīng)收款；信用卡應(yīng)收款；融資租賃貸款；人壽保險(xiǎn)單；各類有價(jià)證券組合；公共基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)收入；工業(yè)產(chǎn)權(quán)和特許權(quán)收益；礦藏、森林資源等。第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化概述三、資產(chǎn)證券化三、資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生和發(fā)展的產(chǎn)生和發(fā)展資產(chǎn)證券化產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)。原因是為了住房抵押貸款流動(dòng)性不足問(wèn)題。第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化起源于住房抵押貸款證券化：資產(chǎn)證券化起源于住房抵押貸款證券化：1968年美國(guó)國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（年美國(guó)國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（Ginnie Mae，吉利美），吉利美）首次發(fā)行首次發(fā)行Pass-

6、through Securities “轉(zhuǎn)手證券轉(zhuǎn)手證券”。美。美國(guó)另外兩家政府金融機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住宅抵押貸款公司國(guó)另外兩家政府金融機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住宅抵押貸款公司（Freddie Mae，房地美）和聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，房地美）和聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（Fannie Mae，房利美）也相繼發(fā)行大量的住房抵押，房利美）也相繼發(fā)行大量的住房抵押貸款證券。貸款證券。美國(guó)兩家最美國(guó)兩家最大的抵押貸大的抵押貸款證券機(jī)構(gòu)款證券機(jī)構(gòu)第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化概述 資產(chǎn)證券化的三個(gè)發(fā)展階段資產(chǎn)證券化的三個(gè)發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展階段住宅抵押貸款證券住宅抵押貸款證券化化銀行信用證券化銀行信用證券化資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化開(kāi)始

7、時(shí)間開(kāi)始時(shí)間20世紀(jì)世紀(jì)60年代末年代末20世紀(jì)世紀(jì)80年代中年代中20世紀(jì)世紀(jì)90年代初年代初資產(chǎn)類型資產(chǎn)類型住房抵押貸住房抵押貸款款汽車貸款汽車貸款信用卡應(yīng)收款信用卡應(yīng)收款計(jì)算機(jī)貸款計(jì)算機(jī)貸款其他商業(yè)貸款其他商業(yè)貸款基礎(chǔ)設(shè)施；基礎(chǔ)設(shè)施；貿(mào)易公司（能源、有色金屬）應(yīng)貿(mào)易公司（能源、有色金屬）應(yīng)收帳款；收帳款；服務(wù)公司（航空、海運(yùn)）應(yīng)收帳服務(wù)公司（航空、海運(yùn)）應(yīng)收帳款；款；消費(fèi)品分期付款；消費(fèi)品分期付款；版權(quán)、專利費(fèi)收費(fèi)。版權(quán)、專利費(fèi)收費(fèi)。涉及國(guó)家涉及國(guó)家和地區(qū)和地區(qū)美國(guó)美國(guó)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家歐美發(fā)達(dá)國(guó)家 發(fā)達(dá)國(guó)家和部分新興市場(chǎng)國(guó)發(fā)達(dá)國(guó)家和部分新興市場(chǎng)國(guó)家家第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵

8、押貸款證券化原理一、住房抵押貸款證券化的概念一、住房抵押貸款證券化的概念住房抵押貸款證券化包括：住房產(chǎn)權(quán)證券化和住房債權(quán)即抵押貸款證券化。住房產(chǎn)權(quán)證券化：住房產(chǎn)權(quán)證券化：是指以能產(chǎn)生穩(wěn)定未來(lái)現(xiàn)金流的住房產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)擔(dān)保品發(fā)行證券融資的過(guò)程。如美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托（Real-estate Investment Trust，REIT）。住房抵押貸款證券化：住房抵押貸款證券化：是指發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，將其持有的抵押貸款匯集重組成為抵押組群（mortgage pool），再經(jīng)過(guò)擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券形式出售給投資者的融資過(guò)程。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理二、住房抵押

9、貸款證券化的參與主體二、住房抵押貸款證券化的參與主體包括交易主體和輔助機(jī)構(gòu)兩類。（一）交易主體：（一）交易主體：1、發(fā)起人、發(fā)起人（Originator）：原始抵押貸款的債權(quán)人，主要是發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，包括商業(yè)銀行、抵押銀行等。2、發(fā)行人、發(fā)行人：出售住房抵押貸款證券的機(jī)構(gòu)，包括SPV、投資銀行或其他金融中介。3、投資者、投資者：購(gòu)買住房抵押貸款證券的機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者，是證券的債權(quán)人。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理（二）輔助機(jī)構(gòu)：（二）輔助機(jī)構(gòu)：1、服務(wù)人、服務(wù)人：發(fā)起人或其附屬機(jī)構(gòu)擔(dān)任，主要是負(fù)責(zé)向原始債務(wù)人收取本息及相關(guān)管理業(yè)務(wù)。2、擔(dān)保人、擔(dān)保

10、人：為住房抵押貸款證券發(fā)行提供擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)。可以獲得更高的信用評(píng)級(jí)。3、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。對(duì)證券的信用等級(jí)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估的機(jī)構(gòu)。（質(zhì)量標(biāo)簽）著名的國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)：標(biāo)準(zhǔn)普爾（Standard Poors Corporation）、穆迪（Moodys）、惠譽(yù)（Fitch-IBCA）、達(dá)菲爾普斯（Duff Phelps Credit Rating Co.）、日本投資服務(wù)公司（Nippon Investor Service Inc.）等。4、受托管理人、受托管理人。受發(fā)行人委托對(duì)發(fā)行人和投資者帳戶進(jìn)行管理的機(jī)構(gòu)。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理三、住房抵押貸款證券化運(yùn)

11、作程序三、住房抵押貸款證券化運(yùn)作程序（一）貸款資產(chǎn)組合形成：（一）貸款資產(chǎn)組合形成：發(fā)起人根據(jù)確定的證券化目標(biāo)，篩選符合條件的信貸資產(chǎn)匯集成資產(chǎn)池（pool）并對(duì)資產(chǎn)組合未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行測(cè)算。（二）資產(chǎn)出售：（二）資產(chǎn)出售：是發(fā)起人將資產(chǎn)組合出售給發(fā)行人的行為。包括參與（不轉(zhuǎn)移原借貸雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系）；轉(zhuǎn)讓（通過(guò)法律程序?qū)①J款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給發(fā)行人并通知原始債務(wù)人）；更新（以新簽訂的債權(quán)債務(wù)替代原有的）第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理（三）信用升級(jí)：（三）信用升級(jí)：通過(guò)內(nèi)部直接擔(dān)?；虻谌綋?dān)保的方式，提高抵押貸款證券的信用等級(jí)，增強(qiáng)其流動(dòng)性。（四）信用評(píng)級(jí)：（四）信用評(píng)級(jí)：

12、對(duì)證券基礎(chǔ)資產(chǎn)、擔(dān)保和與發(fā)起人信用風(fēng)險(xiǎn)相分離后的狀況進(jìn)行評(píng)估，確定信用等級(jí)并進(jìn)行跟蹤和信息全程披露，作為投資者決策的依據(jù)。（五）證券設(shè)計(jì)：（五）證券設(shè)計(jì)：在分析計(jì)算資產(chǎn)組合質(zhì)量、違約率、提前償付率、流動(dòng)性等指標(biāo)的基礎(chǔ)上測(cè)算資產(chǎn)組合的現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)下頁(yè)轉(zhuǎn)下頁(yè)第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理（接上頁(yè)）（接上頁(yè)）再根據(jù)投資者的需要，運(yùn)用資產(chǎn)組合技術(shù)對(duì)不同資產(chǎn)組合的現(xiàn)金流進(jìn)行重組，從而設(shè)計(jì)出不同的證券品種。（六）證券發(fā)行：（六）證券發(fā)行：包括：發(fā)行準(zhǔn)備，委托承銷，證券發(fā)售，資金入賬四個(gè)階段。（七）資產(chǎn)管理與證券兌付：（七）資產(chǎn)管理與證券兌付：由委托管理人、服務(wù)人和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。第

13、二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理四、特設(shè)機(jī)構(gòu)四、特設(shè)機(jī)構(gòu)（ special purpose vehicle， SPV）SPV，即特殊目的公司，是為收購(gòu)住房抵押貸款資產(chǎn)和發(fā)行抵押貸款證券而專門成立的機(jī)構(gòu)。一般由發(fā)起人、發(fā)行人或其他第三方單獨(dú)成立或聯(lián)合設(shè)立。通常以信托機(jī)構(gòu)或公司形式組建并具有獨(dú)立法律地位。SPV不涉及其他負(fù)債并進(jìn)行資產(chǎn)隔離保護(hù)，屬于不破產(chǎn)實(shí)體。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款證券化原理住房抵押貸款證券化原理五、風(fēng)險(xiǎn)隔離五、風(fēng)險(xiǎn)隔離包括真實(shí)出售和破產(chǎn)隔離，是證券化成功的重要因素。真實(shí)出售：真實(shí)出售：購(gòu)買原始貸款資產(chǎn)組合的中介機(jī)構(gòu)或SPV，將資產(chǎn)從原始債權(quán)人（權(quán)益人）

14、手中買斷，資產(chǎn)組合及其產(chǎn)生的現(xiàn)金流不受原始權(quán)益人任何不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的影響。破產(chǎn)隔離：破產(chǎn)隔離：當(dāng)原始權(quán)益人遇到破產(chǎn)清算時(shí)，證券化資產(chǎn)的權(quán)益不作為清算資產(chǎn)，資產(chǎn)組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流繼續(xù)按證券化交易契約向投資者進(jìn)行支付，以保護(hù)投資者的利益。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義一、轉(zhuǎn)手證券一、轉(zhuǎn)手證券是指證券發(fā)行人將抵押貸款資產(chǎn)進(jìn)行組合，經(jīng)信用升級(jí)和信用評(píng)估后，以該資產(chǎn)組合為基礎(chǔ)發(fā)行的抵押貸款證券。特點(diǎn)：每一份資產(chǎn)平均享有支持資產(chǎn)收益的分配權(quán)；風(fēng)險(xiǎn)和收益按投資者購(gòu)買比例分配。根據(jù)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的不同具體可分為四種：Ginnie Mae轉(zhuǎn)手證券； Freddie Mae轉(zhuǎn)手證券； Fanni

15、e Mae轉(zhuǎn)手證券；私人機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)手證券。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義二、剝離式抵押支持證券二、剝離式抵押支持證券將來(lái)自抵押貸款資產(chǎn)組合的本金現(xiàn)金流和利息現(xiàn)金流進(jìn)行拆分，分別以本金收入流和利息收入流為基礎(chǔ)發(fā)行證券。因此，分為本金證券（Principle Only，PO）和利息證券（Interest Only，IO）。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義三、擔(dān)保抵押貸款證券三、擔(dān)保抵押貸款證券（CMO）是以抵押貸款組合、轉(zhuǎn)手證券、剝離式證券等組成的集合的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，發(fā)行具有多個(gè)債券級(jí)別的抵押貸款證券。主要有：按順序償付證券（Sequential

16、Pay Class，SEQ）；計(jì)劃攤付證券（Planned Amortization Class，PAC）；目標(biāo)攤付證券（ Targeted Amortization Class，TAC ）；準(zhǔn)確到期日證券（Very Accurately Maturity，VADM）；浮動(dòng)和逆浮動(dòng)利率債券（Inverse /Floating Rate Bond）；等等。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義四、住房抵押貸款證券化的意義四、住房抵押貸款證券化的意義一般評(píng)價(jià)：一般評(píng)價(jià)：資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的金融中介服務(wù)和融資方式發(fā)生了深刻變化。不僅化解了金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，大大提高了金融機(jī)構(gòu)的資金營(yíng)運(yùn)能力，更重要的是在借款人和貸款人之間、融資者和投資者之間構(gòu)建了一個(gè)全新的融資渠道。實(shí)現(xiàn)了金融中介和金融市場(chǎng)更密切的結(jié)合，使市場(chǎng)參與者從中獲得可觀的收益。被譽(yù)為被譽(yù)為20世紀(jì)最重大的金融創(chuàng)新之一。世紀(jì)最重大的金融創(chuàng)新之一。但是，也為風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散為更大范圍系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。第三節(jié)第三節(jié) 貸款證券化的種類和意義貸款證券化的種類和意義