1、海外房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告報(bào)告主要從海外房產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目和中國(guó)大陸開發(fā)商海外項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來闡述對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的研究。而其中主要的國(guó)際市場(chǎng)目前包括美國(guó)、澳大利亞等國(guó)家或地區(qū)，以及一些國(guó)際化大都市。一、美國(guó)市場(chǎng)作為人均GDP超過4萬美元的世界第一大經(jīng)濟(jì)體，美國(guó)市場(chǎng)對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)來說都是不可忽視的存在。美國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的櫥柜消費(fèi)終端，美國(guó)櫥柜市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力是十分巨大的。2005年美國(guó)廚柜市場(chǎng)總?cè)萘恳呀?jīng)達(dá)到了130億美元，而根據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)， 2013年這一數(shù)字將攀升至225.9億美元（見圖1）。如圖一：美國(guó)櫥柜市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)另美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，從1995年起至今，中國(guó)一直是美國(guó)第二大櫥柜出口國(guó)

2、，并且是出口額增長(zhǎng)最快的國(guó)家（見圖2）。僅就2005年而言，中國(guó)櫥柜出口美國(guó)的金額就達(dá)到1億5千萬美元，比前2004年增長(zhǎng)了53%，是1995年出口額的26倍。 圖二：美國(guó)櫥柜進(jìn)口主要來源國(guó)面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)，如今成為美國(guó)最大貿(mào)易伙伴的中國(guó)，有著光明的前景。首先需要了解的，則是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及未來的預(yù)測(cè)。（一）現(xiàn)狀1. 房屋價(jià)格上漲美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在 2006 年達(dá)到頂峰。隨后 2007 年次貸危機(jī)以及 2008 年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)致使美國(guó)房?jī)r(jià)一路下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)近 5 年疲軟。從 2006 年房地產(chǎn)泡沫破滅到 2011 年末，美國(guó)房?jī)r(jià)整體跌幅達(dá)到 34 。 2011 年與 2010

3、年相比，美國(guó)全國(guó)住房?jī)r(jià)格下降了 2 . 1 % ，雖然仍在下跌，但這一數(shù)字相對(duì)于幾年前房?jī)r(jià)出現(xiàn)的兩位數(shù)的暴跌情況已有明顯改善。 2013 年初奧巴馬在國(guó)情咨文中提到美國(guó)住房?jī)r(jià)格正在以過去6年中最快的速度飆升，購(gòu)房者上升了 50 % ，房屋建筑又開始有拓展的跡象。通常情況下，美國(guó)房屋年價(jià)格上漲為3.5%，但從2013年下半年開始，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到6-8%。2014年，房屋價(jià)格增速在四月達(dá)到最高的8.1%，但隨后由于房屋供給以及投資者活動(dòng)等在過去一段時(shí)間中刺激房?jī)r(jià)上漲的因素減少，再加上某些房屋市場(chǎng)泡沫，房屋價(jià)格上漲開始放緩直至今日。美國(guó)房?jī)r(jià)在未來12個(gè)月內(nèi)預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)5.9%  消費(fèi)者認(rèn)為

4、2015年將比2014年更好，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。不過，在基本面變強(qiáng)之前，隨著反彈效應(yīng)的消失，房市的復(fù)蘇將會(huì)放緩。目前來看，美國(guó)主要的房市分布在東北、南部和西部。圖一：美國(guó)房屋價(jià)格線性圖（來源：Zillow房屋經(jīng)紀(jì)）2. 新房交易量回暖，開工量回升a. 新房交易量回暖近幾年來美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供給關(guān)幅下降，經(jīng)過 5 年的消耗庫(kù)存以后，房地產(chǎn)供需開始大致平衡。北京時(shí)間11月26日晚間消息，美國(guó)商務(wù)部公布報(bào)告稱，10月份經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的美國(guó)新屋銷售量環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，至年率45.8萬套，創(chuàng)下5個(gè)月以來的最高水平。在這個(gè)月中，美國(guó)中西部地區(qū)的新屋銷售環(huán)比增長(zhǎng)15.8%，東北部地區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)7.1%，但西部

5、地區(qū)和南部地區(qū)則分別環(huán)比下降2.7%和1.9%。而美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)近期公布的報(bào)告顯示，10月份美國(guó)舊房銷量連續(xù)兩月環(huán)比上漲，并出現(xiàn)一年內(nèi)的首次同比上漲。在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，舊房銷量占整個(gè)樓市銷量的90%以上，新房銷售雖在整個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)所占比重不大，但對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)仍有重要作用。b. 新房開工量回升美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，9月美國(guó)新房開工量按年率計(jì)算為101.7萬套，比8月修正后的數(shù)據(jù)大幅增長(zhǎng)6.3%。其中，9月獨(dú)棟房屋開工量為64.6萬套，占新房開工量的60%以上，環(huán)比上漲1.1%，而更加波動(dòng)的多家庭住宅新建數(shù)量上漲16.7%。數(shù)據(jù)還顯示，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，9月反映未來行業(yè)走勢(shì)的新房建

6、筑許可證發(fā)放量按年率計(jì)算為101.8萬套，比8月修正后的數(shù)據(jù)增長(zhǎng)1.5%，也高出去年同期水平的2.5%。最后，房屋贖回權(quán)取消申請(qǐng)數(shù)量連續(xù)第48個(gè)月下降，在過去的9月更是下降了13%，降至2006年7月以來的最低，回到了次貸危機(jī)前水平。這些數(shù)據(jù)都表明，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步復(fù)蘇。（二）市場(chǎng)趨勢(shì)和特征1. 買房仍是美國(guó)人的夢(mèng)想 據(jù)福布斯報(bào)道，11月6日至10日對(duì)美國(guó)成年人的調(diào)查顯示，盡管收入的增長(zhǎng)和住房的良性循環(huán)相對(duì)較弱，同時(shí)2015年的復(fù)蘇也會(huì)趨于緩慢，但消費(fèi)者仍持樂觀態(tài)度。74%受訪者認(rèn)為置業(yè)是實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的一部分，這一數(shù)字與2013年第四季度持平，略高于三年前水平。對(duì)于18至34歲年輕人78%認(rèn)

7、同上述觀點(diǎn)，高于2013年第四季度的73%和2011年第三季度的65%。圖二：美國(guó)成年人調(diào)查，買房是實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的一部分嗎？（來源：trulia房屋經(jīng)紀(jì)）2. 價(jià)格漲勢(shì)緩慢，承受能力惡化。2015年房?jī)r(jià)將不會(huì)增長(zhǎng)過快，今年10月房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)4%，但2013年10月的增長(zhǎng)率為10.6%。盡管房?jī)r(jià)漲幅放緩，但住房承受能力卻在下一年進(jìn)一步惡化。原因有二，首先即使房?jī)r(jià)小幅上漲，也會(huì)超過收入的增長(zhǎng)。其次，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好和美聯(lián)儲(chǔ)的反應(yīng)會(huì)推高抵押貸款利率。據(jù)此也可以對(duì)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)做出一下預(yù)判。3. 租賃市場(chǎng)保持火爆。明年將會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁的租賃需求和大量的新增供應(yīng)。這主要來自脫離父母或室友的年輕人，同時(shí)，2014年

8、的公寓建設(shè)熱潮意味著2015年將出現(xiàn)更多的供應(yīng)。4. 獨(dú)棟房屋開工和新屋銷售情況可能會(huì)令人失望。盡管公寓建設(shè)打破了紀(jì)錄，但獨(dú)立屋新屋開工和新屋銷售仍未達(dá)到正常水平的一半。雖然2015年會(huì)有所改善，但仍不及人們的想象。調(diào)查顯示，越來越多的美國(guó)人打算賣房，這會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)，并可能減少人們對(duì)新房的需求。此外，住房需求最強(qiáng)烈的是正在找工作并組建家庭的年輕人，但他們的首選是租住并為首付攢錢而不是購(gòu)房。最終，獨(dú)立屋的空置率仍接近衰退前的水平，從而阻礙新屋的建設(shè)。5. 中國(guó)房產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房消費(fèi)者將推動(dòng)美國(guó)房市發(fā)展 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中國(guó)企業(yè)走出國(guó)門開拓國(guó)際市場(chǎng)已屢見不鮮。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)巨頭們大舉進(jìn)軍

9、海外的消息更吸引了很多關(guān)注。這一部分將在下文作“中國(guó)開發(fā)商海外樓盤”單獨(dú)說明。在此要提到的是中國(guó)消費(fèi)者美國(guó)購(gòu)房的熱情。 2014年1季度，根據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)，中國(guó)人海外置業(yè)的熱門意向國(guó)家與2013年相比變化不大。從圖3中可以看到，美國(guó)依然是海外置業(yè)首選國(guó)家，熱度不減，加拿大與英國(guó)其次。除此以外，中國(guó)買家對(duì)于獨(dú)立屋和公寓的購(gòu)買比例基本持平。根據(jù)居外統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)買家在美購(gòu)房的平均預(yù)算在500萬人民幣左右，大幅高于美國(guó)房屋的中位價(jià)格。而全款購(gòu)買比例較高，則在一定程度上反映出房產(chǎn)交易中的投機(jī)成分較大。圖3 2014年1季度 海外置業(yè)意向國(guó)家排名據(jù)美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)7月發(fā)布的調(diào)查，截止至今年3月的過去

10、一年中，中國(guó)買家在美國(guó)購(gòu)置的房產(chǎn)總價(jià)值從上一年的128億美元上升至220億美元，占美國(guó)外資購(gòu)房總值24%，比2013年上升了5個(gè)百分點(diǎn)。其中，中國(guó)富有的投資者已成為紐約高檔豪宅最大的買家，華人在曼哈頓市中心所購(gòu)房產(chǎn)的平均價(jià)格遠(yuǎn)超其在英國(guó)、印度、加拿大和莫斯科等各頂尖國(guó)際市場(chǎng)的平均水平。此外，有些房產(chǎn)交易買方甚至未經(jīng)驗(yàn)收或僅通過微信等網(wǎng)上交流就與賣方達(dá)成協(xié)議。而福布斯則報(bào)道說，曼哈頓中央公園東側(cè)第五大道和公園大道之間，從49街到79街的公寓，約有三成都空著沒有人住，業(yè)主都是外國(guó)人，絕大多數(shù)是中國(guó)人。最后，是一則剛發(fā)生不久的政策性消息。11月12日，今年北京APEC峰會(huì)上達(dá)成的美國(guó)簽證新政正式施行

11、，中國(guó)學(xué)生簽證有效期將由目前的1年延長(zhǎng)最多至5年，商務(wù)和旅游簽證將延長(zhǎng)最多至10年，以前辦理美國(guó)簽證的種種狀況將得到徹底改觀。假如這一政策得到有效的貫徹實(shí)施，可以預(yù)見在不久的將來，中國(guó)赴美人士將激增。無論是留學(xué)，商務(wù)還是旅行，人口的涌入以及中美兩國(guó)各領(lǐng)域交流合作的深入都將刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)。據(jù)美國(guó)商務(wù)部政府網(wǎng)站發(fā)表的聲明顯示，這一簽證變化將刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2021年約能為美國(guó)增長(zhǎng)44萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，帶來850億的收入。而有業(yè)內(nèi)人士更分析稱，在目前兩國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，美國(guó)房?jī)r(jià)有可能因?yàn)檫@次APEC會(huì)議漲價(jià)三成。（三）開發(fā)商和樓盤特征 首先值得一提的是，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)發(fā)展了近兩百年的非常成熟的市場(chǎng)。最直

12、觀的感受便是其房地產(chǎn)的六大基本分類：獨(dú)棟房屋、密集式住宅（Condo）、多家庭住房、移動(dòng)屋、公寓（Apartments）、度假屋等。這樣的劃分決定了美國(guó)開發(fā)商的性質(zhì)和特征是比較復(fù)雜的。另外，獨(dú)棟房屋占據(jù)地廣人稀的美國(guó)80%以上房地產(chǎn)市場(chǎng)，是最普遍的房產(chǎn)。而有大約30%的人口是住在公寓里。公寓是只出租，不單獨(dú)出售，只能進(jìn)行整體出售的房產(chǎn)。1.開發(fā)商特征 a. 總體特征是：巨頭并立，特色鮮明，行業(yè)斷層。 如圖4所示，美國(guó)房地產(chǎn)建筑商前五名市場(chǎng)份額合計(jì)趨勢(shì)線 美國(guó)前4大以獨(dú)棟房屋為主要業(yè)務(wù)的建筑商，普爾特（Pulte Homes）、霍頓（D.R.Horton）、桑達(dá)克斯（Centex）、萊納（Len

13、nar）占據(jù)了市場(chǎng)份額的半壁江山。還有一些跨界的全國(guó)性房企則是同時(shí)開發(fā)獨(dú)棟房屋和其他類型住宅，比如被譽(yù)為“美國(guó)最大的多家庭住房開發(fā)商”的Related公司。這些巨頭在經(jīng)驗(yàn)，資金，技術(shù)和一站式服務(wù)等方面都有著無與倫比的優(yōu)勢(shì)。 b. 次級(jí)開發(fā)商遍布全國(guó) 由于美國(guó)地域廣泛，又有最成熟的房地產(chǎn)投資信托制度（REITs），導(dǎo)致每一大區(qū)域的主要城市群里都生存著無數(shù)次級(jí)以及中小型開發(fā)商，尤其是在區(qū)域中心的一線大城市如洛杉磯、休斯頓等等。其中普遍的規(guī)律是一線城市開發(fā)商一般都是在市中心或者商業(yè)區(qū)開發(fā)高層高檔密集式住宅，或者在條件比較好的地段開發(fā)中、低層的多家庭式住宅區(qū)；而二線城市則是主要以中、低層精裝密集式住宅

14、或者公寓為主。 如圖5：2015最值得關(guān)注的住房市場(chǎng)（來源：trulia房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)） c. 開發(fā)商聯(lián)合建筑商、運(yùn)營(yíng)商、管理商分工合作，各得其所 很多一二線城市里的獨(dú)立開發(fā)商一般都只負(fù)責(zé)投資和設(shè)計(jì)，建筑工程以及營(yíng)銷和管理等則都外包給其它專業(yè)合作公司。其中營(yíng)銷公司一般都會(huì)采取網(wǎng)絡(luò)預(yù)售和現(xiàn)場(chǎng)展會(huì)等形式公開銷售。以在建的紐約最高住宅項(xiàng)目公園大道432號(hào)（432 Park Avenue）為例，該項(xiàng)目由房產(chǎn)和基建投資巨擘CIM集團(tuán)聯(lián)手紐約本地開發(fā)商麥克盧地產(chǎn)（Macklowe Properties）共同推出，品牌創(chuàng)意分包給DBOX，國(guó)際知名設(shè)計(jì)師Rafael Viñoly擔(dān)綱設(shè)計(jì)，工程管理則是WS

15、P Cantor Seinuk公司建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)。2. 樓盤特征 以城市中心商業(yè)區(qū)為核心向郊區(qū)輻射，樓盤一般呈高到低遞減的規(guī)律。城郊結(jié)合部多為低層公寓或者多家庭住宅。一線大城市的高層豪華密集式住宅通常緊鄰商業(yè)中心，購(gòu)物中心，內(nèi)部配備品質(zhì)高端功能齊全的各種康體設(shè)施如健身中心、瑜伽館、會(huì)議場(chǎng)地、桌球室等等。外部整體風(fēng)格一般強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感，城市景觀和天際線的大范圍便利享受（全尺寸落地玻璃窗），內(nèi)部裝修則極盡奢華。同樣以紐約公園大道432號(hào)豪華高層住宅為例。這座外形方正高1396英尺（約426米）的大樓坐落于紐約市曼哈頓第56與57街之間的公園大道，周邊奢侈品店林立。大樓總共96層，分為七個(gè)區(qū)域，共提

16、供104個(gè)單位，靈感部分來自曼哈頓工整的城市網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。首批住宅單位離地341英尺，全部配備10 x 10英尺的大型玻璃窗，不受室內(nèi)支柱遮擋，坐擁一覽無遺的壯闊景觀。住客將可享用占地30,000平方尺的設(shè)施，當(dāng)中包括：私人餐廳；可作進(jìn)餐及舉辦活動(dòng)之用的戶外庭園；附設(shè)桑拿房、蒸汽房及按摩室的水療及健身中心；還有75尺泳池、圖書館、酒廊、桌球室、電影播放室、會(huì)議室等等。住宅設(shè)有私人電梯出口、獨(dú)立家務(wù)助理入口、廚房用餐設(shè)施、男女獨(dú)立有窗浴室及寬敞主人套房連衣帽間；而室內(nèi)裝潢包括與地面相距12.5尺的飾面天花、橡木地板、度身打造的家具及高級(jí)天然物料；廚房亦配備進(jìn)口意大利Varenna/poliform櫥柜、德國(guó)Miele美諾不銹鋼廚具、Dornbracht配件；主浴室則飾以意大利雪花白云石板材，配Villeroy & boch、TOTO等高端浴室品牌。另有獨(dú)立浴缸、度身打造的盥洗臺(tái)及地?zé)崤瘹庀到y(tǒng)。單位住宅售價(jià)由700萬美元至9500萬美元不等（約4400萬至5.89億人民幣不等），銷售計(jì)劃于2013年3月推出，到10月有一般以上單位已被認(rèn)購(gòu)，達(dá)成接近十億美金的銷售成績(jī)。需要強(qiáng)調(diào)的