1、第十章 物業(yè)租賃管理本 章 講 授本章講授：物業(yè)經(jīng)營管理的含義、內(nèi)容和原則物業(yè)租賃物業(yè)中介代理房屋租賃合同租戶管理房屋租金本 章 的 學 習 目 的 與 要 求 1了解 租賃合同的法律特征 物業(yè)中介代理 2掌握物業(yè)經(jīng)營活動的含義和內(nèi)物業(yè)租賃 3重點掌握房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容租賃雙方的權利和義務房屋租金的構成房屋租金的確定房屋租金的計算方式物業(yè)經(jīng)營管理的含義傳統(tǒng)理論對物業(yè)管理內(nèi)容劃分的三分法公共服務專項服務特約服務物業(yè)綜合管理物業(yè)經(jīng)營管理服務導向公共利益市場導向企業(yè)利益物業(yè)經(jīng)營管理的概念以市場化為導向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求為目標的社會化、綜合化、經(jīng)營

2、性的服務與管理概念理解范疇：屬于第三產(chǎn)業(yè)，并不專屬于物業(yè)管理的工作范疇物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用其優(yōu)勢，在細分市場上，開展多種經(jīng)營服務概念理解目的： 滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求，提高了他們的工作、生活質量提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效益和競爭能力是綜合管理的補充促進物業(yè)管理交易市場的健康發(fā)展物業(yè)經(jīng)營管理的特點特點： 服務性與綜合管理服務的互補性對物業(yè)區(qū)域條件和市場的依賴性需求與服務的差異性經(jīng)營管理定位的現(xiàn)實性和超前性物業(yè)經(jīng)營管理服務的內(nèi)容一般配套服務類型：最貼近日常生活的衣食行樂服務商務服務類文化、教育、衛(wèi)生、體育類經(jīng)營中介服務物業(yè)經(jīng)營管理服務發(fā)展方向物業(yè)租賃物業(yè)經(jīng)營管理的主要項目個性化服務現(xiàn)代物業(yè)

3、經(jīng)營管理的一個發(fā)展方向表現(xiàn)為特約服務需求不斷增加物業(yè)經(jīng)營管理的原則服務效益有償競爭質量公共 資源管理經(jīng)營物業(yè)市場物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位物業(yè)租賃的含義物業(yè)租賃的特征物業(yè)租賃的種類房屋租賃的原則物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位：物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務之一也是物業(yè)市場流通的重要方式之一物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來源物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營出租物業(yè)，可以獲取長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，提高經(jīng)營管理水平物業(yè)租賃物業(yè)租賃的含義：通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。即房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃是房地產(chǎn)市場中的一種主要交易形式之一物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問題是租金

4、問題物業(yè)租賃物業(yè)出租與出售的區(qū)別：物業(yè)出售是所有權的轉移與讓渡；而物業(yè)出租讓渡的只是使用權在收回房屋的投資和利息方面，物業(yè)的租賃是經(jīng)過多次交換實現(xiàn)；而物業(yè)的出售是通過一次交換在流通過程與消費過程的相互關系上，物業(yè)租賃的流通過程與消費過程是互相交叉、同步轉變。物業(yè)出售中兩者是分離的物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：房屋租賃的標的是作為特定物的房屋物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權而不是所有權租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題房屋的租賃關系是一種經(jīng)濟的契約關系物業(yè)租賃的分類按物業(yè)用途住宅租賃非住宅租賃按租賃房屋性質公房租賃私房租賃按物業(yè)租賃期限短期租賃長期租賃無限期租賃按承租人國

5、籍國內(nèi)房屋租賃涉外房屋租賃物業(yè)租賃的原則房屋租賃的原則：為承租者服務的原則維護租賃房屋的原則提高經(jīng)濟效益的原則保證租賃關系正常的原則充分發(fā)揮房屋效用的原則物業(yè)中介代理物業(yè)中介的涵義：物業(yè)中介在真正意義上應稱為房地產(chǎn)市場中介，它是房地產(chǎn)市場運作的介質體系，或者說是由專業(yè)中介人在國家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動的集合和系統(tǒng)。物業(yè)中介代理從以下三個層次來理解狹義廣義泛義微觀層次 地產(chǎn)經(jīng)紀宏觀層次 地產(chǎn)服務資產(chǎn)管理相關領域物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理工作性質:委托代理性質和契約性質物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)經(jīng)紀房地產(chǎn)咨詢房屋租賃合同 租賃合同的法律特征

6、房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容 租賃雙方的權利和義務房屋租賃合同租賃合同的法律特征：房屋租賃合同：是出租人與承租人簽訂的、用于明確租賃雙方權利義務關系和責任，以房屋為租賃標的的協(xié)議，它是一種債權合同房屋租賃合同租賃合同的法律特征雙務合同有償合同諾成合同要式合同繼續(xù)性合同房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：(1)甲乙雙方的姓名或名稱及住所(2)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況(3)租賃用途(4)租賃期限(5)租金及支付方式(6)房屋的修繕責任(7)轉租的規(guī)定(8)變更和解除合同的條件(9)違約責任(10)當事人約定的其他條款房屋租賃合同租賃雙方的權利和義務 出租人的權利和義務 承租人的權

7、利和義務出租人的權利和義務出租人的權利: 有按期收取租金的權利 有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權利 有依法收回出租房屋的權利有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權利出租人的權利和義務出租人的義務:有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務有保障承租人合法使用房屋的義務保障承租人居住安全和房屋裝修，設備設施進行正常維修的義務組織租戶，依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進工作的義務承租人的權利和義務承租人的權利: 有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權利 有要求保障房屋安全的權利，對非人為的房屋與設備損壞，有權要求出租人維修、護養(yǎng) 出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權

8、有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利經(jīng)出租人同意有轉租獲利的權利承租人的權利和義務承租人的義務: 有按期交納租金的義務 有按約定用途使用房屋，不得私自轉租、轉讓他人的義務 有維護原有房屋，愛護使用，妥善保管的義務有遵守有關國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務租戶管理 租賃關系 租賃關系管理 物業(yè)租賃條件 房屋租賃登記備案制度 城市房屋租賃證 租戶管理租賃關系租賃關系即租賃契約關系，是指出租者與承租者之間的經(jīng)濟合同關系租賃關系管理租賃關系管理:就是對租賃關系的各項活動，所進行的組織、指導、監(jiān)督和調(diào)節(jié)活動，藉以保證租賃關系的建立和正常進行管理工作內(nèi)容:簽訂租賃契約、審核租賃關系的變更與終止、辦理停、退

9、稅手續(xù)等物業(yè)租賃條件 出租：城市公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋或國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租 轉租：承租人經(jīng)出租人同意。可以依法將承租的房屋轉租 遵守租賃政策：住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件: 出租人是物業(yè)所有權人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權證或委托管理證件 出租人若為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機關核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照出租人對所出租的物業(yè)應具有管理的修繕的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件: 城鎮(zhèn)居民承租者，必

10、須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關機關核發(fā)的暫住證 單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級政府批準的證明；單位承租私房，必須事先報房地產(chǎn)行政機關或當?shù)卣鷾?承租人承擔物業(yè)應以自住自用為主； 承租人必須具有民事行為能力承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件: 經(jīng)規(guī)劃部門批準建設，并已向房地產(chǎn)行政管理機關辦理產(chǎn)權登記的房屋。產(chǎn)權和使用權不清，或產(chǎn)權和使用權糾紛尚未處理完結的房屋不能出租 自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房 結構安全，設備齊全，能夠正常使用的房屋，險房

11、屋和違章建筑房屋不得出租 能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租物業(yè)租賃條件 不得出租的幾種房屋不得出租的幾種房屋未依法取得房屋所有權證書的司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的共用房屋未取得共有人同意的權屬有爭議的屬于違法建筑的不符合安全標準的已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形房屋租賃登記備案制度 凡進行房屋租賃的，須先向房屋所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門提出申請，辦理登記備案手續(xù) 變更、終止租賃合同的，當事人也應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案 房屋租賃

12、當事人在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法下列條款規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)房屋租賃登記備案制度申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件 書面租賃合同 房屋所有權證件 當事人的合法證件 城市人民政府規(guī)定的其他文件 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明出租委托代管房屋，還須提交委托人授權的出租的證明城市房屋租賃證 房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，由該房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證 縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構審查，并頒發(fā)房屋租賃證 房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證房屋租金 房屋租金的

13、概念 房屋租金的類型和構成 城市房租的計算原則及價格確定房屋租金的概念 房屋租金:即房屋租賃價格，是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權而付給房屋所有人的經(jīng)濟補償 表現(xiàn)形式:是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額房屋租金的類型和構成房屋租金成本租金折舊費維修費管理費投資利息稅金五項因素市實場際租租金金商品租金保險費地租利潤八項因素在商品租金基礎上根據(jù)市場供求關系形成城市房租的計算原則及價格確定城市房租的計算原則以租養(yǎng)房按質論價利益兼顧調(diào)節(jié)供求城市房租的計算原則及價格確定物業(yè)租賃價格的確定確定租金標準租金基數(shù)核定步驟等級計算法項目基分計算法結合計算法租金標準= 租金基數(shù)增減調(diào)劑因

14、素 城市房租的計算原則及價格確定商業(yè)物業(yè)租金計租方式 毛租金 凈租金 百分比租金案例：2011年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費由王小姐承擔。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費，物業(yè)公司不應再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？分析： 根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務合同提供物業(yè)管理服務后，有權按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務后，有義務按約定支付相應的物業(yè)費。 在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對物業(yè)費繳付的具體約定向有關義務人收取物業(yè)費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業(yè)費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業(yè)費應當由房東承擔。 根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費，物業(yè)規(guī)律公