1、第四章 前期物業(yè)管理本 章 講 授 前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗收前期物業(yè)管理的職責本 章 的 學 習 目 的 與 要 求1了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設單位的職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責 2掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內容前期物業(yè)管理的委托 3重點掌握重點掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定前 期 物 業(yè) 管 理 的 含 義前期物業(yè)管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實務中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是

2、指物業(yè)接管驗收之前,物業(yè)服務企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務者角度積極參與房地產開發(fā)建設的行為,即在物業(yè)服務企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。前 期 物 業(yè) 管 理 的 含義 物業(yè)管理條例第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理前 期 物 業(yè) 管 理 的 內 容建立管理機構設計管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓上崗深入工程建設現場，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗收工作，為接管驗收做準備重點

3、開展物業(yè)的接管驗收工作-籌辦交樓前期管理的一個關鍵工序逐步展開日常的管理工作成立業(yè)主委員會前 期 物 業(yè) 管 理 的 委 托委托的含義委托的含義委托代理理論委托代理理論前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理委托的幾個基本問題前期物業(yè)管理委托的幾個基本問題委 托 (Principal) 的 含 義 首先是一個法律用語，是指當事人一方（委托人）托付他方以委托人的名義進行法律上的行為 又是一個經濟學上的名詞。是指委托方通過一定的交易方式由被委托人去完成某一目標的行為委 托 (Principal) 存在的基本問題委托存在三個基本問題委托存在三個基本問題交易必須有費用交易必須有費用必須由一定的

4、契約來予必須由一定的契約來予以約束委托雙方的行為以約束委托雙方的行為以追求共同利益以追求共同利益最大化為目標最大化為目標委 托代 理 (Agent) 理 論委托代理理論是建立在非對稱信息博弈論的基礎上的。委托代理關系是指一個或多個行為主體根據一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務，同時授予后者一定的決策權利，并根據后者提供的服務數量和質量對其支付相應的報酬。授權者就是委托人，被授權者就是代理人。 在物業(yè)管理前期階段，絕大多數的開發(fā)建設單位選擇自建的物業(yè)公司管理其開發(fā)的物業(yè)，實質是一個降低交易成本的市場化取向前期物業(yè)管理的委托 前期物業(yè)管理的委托是指物業(yè)開發(fā)建設單位為追求利益的最

5、大化，選擇委托代理人，并與其簽定前期物業(yè)管理合同的行為既是一種法律行為也是一種經濟行為物業(yè)管理的委托關系物業(yè)管理市場物業(yè)管理市場委托者委托者需求者需求者代理者代理者供給者供給者契約形式契約形式業(yè)主或業(yè)主或早期的開發(fā)建設單位早期的開發(fā)建設單位物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理服務合同或物業(yè)管理服務合同或前期物業(yè)管理服務協(xié)議前期物業(yè)管理服務協(xié)議前期物業(yè)管理委托方式 委托方式委托方式顧問管理顧問管理合作管理合作管理全權委托管理全權委托管理物業(yè)管理的早期介入概念概念作用作用方式及工作方式及工作注意事項注意事項早期介入的概念 早期介入早期介入 指的是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的

6、過程，從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質上和組織上做好準備早期介入的作用積極作用 ：完善物業(yè)的使用功能改進物業(yè)的具體設計能更好地監(jiān)理施工質量為竣工驗收和接管驗收打基礎便于日后對物業(yè)的管理前期介的主要內容1、提出建設性的意見2、查看工程施工建設現場（建筑質量、建筑材料的選用、熟悉物業(yè)基本情況）3、設計管理模式、草擬及制定管理制度4、建立服務系統(tǒng)和服務網絡5、準備迎接物業(yè)竣工注意事項早期介入的咨詢服務對象，主要是開發(fā)建設單位，其費用應由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理企業(yè)早期介入一般不設固定人員進駐開發(fā)現場，工作方式可根據開發(fā)建設單位的需要

7、確定早期介入與前期管理的時間劃分早期介入與前期管理的主要區(qū)別 前期介入與前期管理的主要區(qū)別在于：是否已經確是否已經確立了物業(yè)管理的委托合同關系立了物業(yè)管理的委托合同關系兩點不同：一是內容作用不同。早期介入是建設單位開發(fā)建設物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術支持，前期管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理務。二是服務的對象不同。早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用，前期管理服務的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用?？⒐を炇张c接管驗收竣工驗收與接管驗收竣工的含義 竣工是指該物業(yè)的工程項目經過建筑安裝施工以后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要

8、求，具備了使用或投產的條件竣工驗收的含義 工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經開發(fā)建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理交付手續(xù)。建筑商把物業(yè)交給開發(fā)建設單位，這一交接過程稱之為竣工驗收竣工驗收的種類驗收驗收在建工程驗收在建工程驗收全部工程驗收竣工全部工程驗收竣工隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收單項工程驗收單項工程驗收分期驗收分期驗收竣工驗收的依據竣工驗收依據：經過審批的項目建議書 年度開工計劃施工圖紙和設計說明文件施工過程中的設計變更文件現行法律、法規(guī)、施工技術規(guī)程施工驗收規(guī)范質量檢驗評定標準以及合同中有關竣工驗收的條款竣工驗收的

9、法規(guī)依據 所有房地產開發(fā)項目，都要按照1990年9月11日國家建設部頒發(fā)的建設項目（工程）竣工驗收辦法進行竣工驗收；城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應依據1993年12月1日國家建設部頒發(fā)的城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法竣工驗收的標準竣工驗收標準：工程項目按照工程合同規(guī)定和設計，圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質量標準，能夠滿足使用要求竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮、采暖通風設備運轉正常設備調試、試運轉達到設計要求建筑物周圍2米以內的場地清理完畢技術檔案資料齊全竣工驗收的主要工作做好以下竣工驗收工作：建筑商準備和提交竣工資料開發(fā)建設單位收到竣工資料后，逐項檢查和鑒定進行設備的單體試車、無

10、負荷聯動試車、有負荷聯動試車辦理工程交接手續(xù)竣工驗收的主要工作續(xù)一建筑商應準備和提交的竣工資料包括：竣工工程項目一覽表、圖紙施工記錄竣工圖隱蔽工程驗收單、工程質量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢測記錄永久性的水準點坐標記錄建筑物或構筑物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量保證；土建施工的試驗記錄竣工驗收的主要工作續(xù)二土建施工記錄設備安裝施工和檢驗記錄建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項該工程的有關技術決定工程結算資料、文件和簽證等物業(yè)的接管驗收定義：是開發(fā)建設單位對已竣工驗收合格的建筑工程，向接管的物業(yè)管理企業(yè)進行全面移交的過程。地位：是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)建設單位或業(yè)主委托管理的新

11、建成的物業(yè)或原有物業(yè)時，對物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能進行的再檢驗這是物業(yè)歷經的第二次驗收過程這是物業(yè)歷經的第二次驗收過程接管驗收與竣工驗收的區(qū)別接管驗收與竣工驗收的區(qū)別驗收的目的不同驗收的目的不同驗收主體不同驗收主體不同交接對象不同交接對象不同接管驗收的內容物業(yè)物業(yè)接管驗接管驗收資料收資料接管驗接管驗收內容收內容接管驗收資料接管驗收資料：產權資料技術資料設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料物業(yè)管理所必需的其他資料接管驗收物業(yè)接管驗收物業(yè)：主體接管的現場驗收使用性能的現場驗收附屬設備、設施的現場驗收接管驗收中可能存在的問題1、接管驗收走過場2、接管驗收不到位3、接管資料不齊全交樓的程序與

12、管理交樓的程序與管理綜合驗收綜合驗收交樓與收樓交樓與收樓交樓應注意的問題交樓應注意的問題綜合驗收指開發(fā)項目按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規(guī)定要求組織進行的物業(yè)建設質量認證的工作 綜合驗收工作實質是物業(yè)建設質量合格的認證過程定義性質交樓與收樓 交樓：交樓：指物業(yè)建成并通過綜合驗收合格后，建設單位根據預售的合同要求，按時按質將物業(yè)交付給業(yè)主，實現房屋物業(yè)買賣過程的物與權屬的移交過程 收樓：收樓： 業(yè)主接收新房屋 兩者的實質：兩者的實質：業(yè)主對物業(yè)的接管驗收是物業(yè)被第三次驗收交樓應注意的問題交樓應注意的問題：交樓時應讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設施的保質期限和具體范圍，以確保業(yè)

13、主應得的權益交樓時管理人員應站在業(yè)主的立場上，問答和解決房屋質量問題前期物業(yè)管理的職責前期物業(yè)管理的職責開發(fā)建設單位的工作職責開發(fā)建設單位的工作職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責開發(fā)建設單位的工作職責按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場所提供機會，讓物業(yè)管理企業(yè)參加相關設備設施的安裝與調試，使物業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具體情況開發(fā)建設單位的工作職責續(xù)參加竣工驗收的全過程，確?？⒐を炇蘸细窈?，才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據物業(yè)管理條例第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關

14、的資料依據簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費用要按國家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責任受聘物業(yè)管理的職責物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家的規(guī)定，承攬相應的物業(yè)管理業(yè)務根據與建設單位簽定的物業(yè)管理合同，提供相應的管理服務對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等各個項目進行仔細的進行接管驗收根據有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和員工守則并書面告知乙方受聘物業(yè)管理的職責續(xù)一建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和物業(yè)使用守則的行為物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給

15、第三方依據本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用案例分析：某小區(qū)物業(yè)公司原由小區(qū)開發(fā)商聘請，業(yè)主入住后對該物業(yè)公司不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會決定解聘該公司，但該公司稱：其與開發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購樓時與開發(fā)商的契約中已訂明：“同意開發(fā)商委托的物業(yè)公司管理”，因此，業(yè)主現在無權解聘物業(yè)公司，業(yè)主稱服務質量不好，無法舉證，且物業(yè)管理服務質量沒有統(tǒng)一標準，所以物業(yè)公司不存在違約，如果業(yè)主堅持解聘，就要承擔相應的違約責任。為此，業(yè)主與物業(yè)公司爭執(zhí)不下，訴諸于法院。分析：本案涉及的是物業(yè)管理法律關系問題物業(yè)管理法律關系的產生、變更的基礎是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)公司的管理權來自于產權人的委

16、托授權。在物業(yè)開發(fā)階段，產權是開發(fā)商的，因而這時只有開發(fā)商有權決定請哪一家物業(yè)公司參與開發(fā)和日后過渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產權的轉移，物業(yè)管理的決定權也隨之轉移了，由業(yè)主的所有權派生出來的管理權或委托管理權自然也屬于業(yè)主。因此，開發(fā)商委托的物業(yè)公司在完成了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權就隨即從開發(fā)商手上轉移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會可以根據對原開發(fā)商聘用的物業(yè)公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)公司。本案中，物業(yè)公司拒絕交出管理權的理由不能成立，業(yè)主委員會在與物業(yè)公司自行協(xié)商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調處或提起司法訴訟。本章要點前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的含義物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例對前期物業(yè)管理的對前期物業(yè)管理的有關含義有關含義對前期物業(yè)管理的理解對前期物業(yè)管理的理解前期物業(yè)管理的內容前期物業(yè)管理的內容前期物業(yè)管理的委托委托的含義前期物業(yè)管理的委托委托的含義委托代理理論委托代理理論前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介人前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介人前期介入的概念前期介入的概念前期介入的作用前期介入的作用前期介入的方式及工作前期介入的方式及工作應注意的事項應注意的事項竣工驗收與接管驗收竣工驗收與接管驗收竣工驗收竣工驗收物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收交摟