1、 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫蔚藍海岸蔚藍海岸登良路商業(yè)街及內(nèi)街登良路商業(yè)街及內(nèi)街銷售報告銷售報告深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司2007-9- 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫目錄目錄第一部分第一部分 項目商鋪的價值評估體系項目商鋪的價值評估體系.3一、項目登良路商業(yè)街價值評估要點 .3二、深圳同類區(qū)域商業(yè)價值比較 .41、同類區(qū)域的共同特點比較：.42、口岸區(qū)商業(yè)價值評估.5三：區(qū)域內(nèi)同類商鋪的價值比較 .61、三條商業(yè)街的共同特征：.72：價值比較模式.7四：蔚藍海岸半開放式商業(yè)街價值評估 .71、商業(yè)街基本情況.72、項目商業(yè)價值評估.7五、商鋪定價及銷售策略 .8

2、1、銷售價格制定原則.82、銷售均價確定.93、項目銷售價目表.94、項目銷售收入預(yù)測.9第二部分第二部分 項目項目 SWOT 及競爭突破口分析及競爭突破口分析.11一、相關(guān)商業(yè)物業(yè)銷售市場特征 .111、目前宏觀政策對商鋪市場的影響.112、目前深圳商業(yè)物業(yè)銷售形勢.11二、項目銷售 SWOT 分析.111、項目的優(yōu)勢分析（Strength）：.112、項目的劣勢分析（Weakness）.123、本項目的機會點分析（Opportunity）.124、本項目銷售的威脅點分析（threats）.135、本項目競爭突破點分析.13第三部分第三部分 項目整體營銷策略項目整體營銷策略.13一、項目銷售

3、模式： .131、帶租約方式：.132、認(rèn)籌銷售：.14二、商鋪投資客戶分析 .14三、項目銷售整合推廣策略 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫第一部分第一部分 項目商鋪的價值評估體系項目商鋪的價值評估體系一、項目登良路商業(yè)街價值評估一、項目登良路商業(yè)街價值評估要點一：要點一：蔚藍海岸登良路商業(yè)街，從目前的地段現(xiàn)狀和業(yè)態(tài)看，屬于一般性的社區(qū)商業(yè)街，但是受到西部口岸、地鐵口、規(guī)劃中的西部金融區(qū)的影響，該項目已成為一條集口岸、金融區(qū)、地鐵于一身的商業(yè)街，從投資的角度看，具有相當(dāng)成長空間。要點二：要點二：對于一個需要透支未來成長空間的商鋪，其價值評估的主要手段有兩個已經(jīng)發(fā)展成熟的同類區(qū)域的商鋪價值比較法本項

4、目主要參照的同類區(qū)域為深圳其他集口岸、商務(wù)（金融） 、地鐵為一體的商業(yè)區(qū)：羅湖人民南商圈、福田皇崗口岸商圈。項目周邊的同類商鋪的價值比較法項目周邊同類街鋪包括 2 類：一是同樣有口岸、金融區(qū)、地鐵等利好的社區(qū)型商鋪，我們選取的參考樣本為海德一路觀海臺商業(yè)街、工業(yè)八路招商海月商業(yè)街。二是住宅小區(qū)內(nèi)的半開放式街鋪，我們選取的樣本為星海名城內(nèi)商業(yè)街、陽光棕櫚園內(nèi)商業(yè)街。要點三：要點三：蔚藍海岸登良路商業(yè)街不同于我司代理的繽紛商業(yè)中心項目，繽紛商業(yè)中心是一個相對成熟、定型的社區(qū)型商業(yè)中心，其主要價值點重在評估項目本身的一些硬指標(biāo)，而本項目重要評估口岸區(qū)、金融區(qū)、地鐵口等大型市政功能的價值，這些大型市政

5、帶來的價值相對難以用嚴(yán)密的數(shù)據(jù)來佐證，而需要適當(dāng)以感性的炒作來提升。綜上所述，蔚藍海岸登良路商業(yè)街的價值評估體系需要采取現(xiàn)實環(huán)境比較與未來發(fā)展綜上所述，蔚藍海岸登良路商業(yè)街的價值評估體系需要采取現(xiàn)實環(huán)境比較與未來發(fā)展空間預(yù)期相結(jié)合的方式來進行空間預(yù)期相結(jié)合的方式來進行現(xiàn)實環(huán)境：將本項目放進西部口岸區(qū)的大背景之中，與羅湖人民南口岸區(qū)、福田口岸等片區(qū)相比擬，尋找理性的價值規(guī)律；未來發(fā)展空間：展現(xiàn)西部口岸商業(yè)區(qū)、后海金融區(qū)、地鐵 2 號線站點等概念，提高投資者對未來的期待。 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫二、深圳同類區(qū)域商業(yè)價值比較二、深圳同類區(qū)域商業(yè)價值比較1、同類區(qū)域的共同特點比較：、同類區(qū)域的共同

6、特點比較：同類區(qū)域商業(yè)價值比較，選取了羅湖人民南商業(yè)區(qū)和福田皇崗口岸商業(yè)區(qū)與本項目所在的西部口岸區(qū)做比較，這三大區(qū)域有著四大共同特點：都是深港最重要的口岸區(qū)之一：都是深港最重要的口岸區(qū)之一：深圳灣口岸福田皇崗口岸羅湖口岸設(shè)計日均客流 6 萬，目前日均客流 2 萬日均客流 17 萬日均客流 25 萬都是區(qū)內(nèi)的金融辦公中心：都是區(qū)內(nèi)的金融辦公中心：西部后海金融區(qū)福田 CBD人民南辦公區(qū)規(guī)劃了 230 萬平方米的商務(wù)辦公區(qū)、120 多萬平方米的商業(yè)空間以及 50 余萬平方米研發(fā)辦公場所（總部基地） 。全部寫字樓面積 210 萬平方米，其中金融辦公面積在 50萬平方米左右都處于市級商業(yè)中心邊緣：都處于

7、市級商業(yè)中心邊緣：南山商業(yè)文化中心福田 CBD 商業(yè)中心羅湖東門商業(yè)中心距南山商業(yè)文化中心直線距離 800 米距福田 CBD 商業(yè)中心直線距離 1400 米距東門商業(yè)中心直線距離1600 米都是區(qū)內(nèi)的大型居住區(qū)之一：都是區(qū)內(nèi)的大型居住區(qū)之一：后海居住區(qū)福田皇崗居住區(qū)人民南居住中區(qū)目前已有的蔚藍海岸、觀海臺、招商名士花園等大型住宅社區(qū)，居住人口超過 5 萬， 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫根據(jù)后海灣最新規(guī)劃，未來將有 5 萬人進入后海灣居住，總建筑面積超過 132 萬平方米。都有地鐵接駁：都有地鐵接駁：地鐵 2 號線登良路站地鐵 4 號線富民站地鐵 1 號線國貿(mào)站高峰小時客流量 12068 人次。設(shè)

8、計客流量 16895 人次/小時高峰客流量為 17148 人次小時。設(shè)計客流量為 22292人次小時2 2、口岸區(qū)商業(yè)價值、口岸區(qū)商業(yè)價值評估評估綜上所述，本項目隨著區(qū)域內(nèi)居住、金融、交通等大開發(fā)、口岸的作用日益突顯，其商業(yè)價值可短期直追和福田口岸商業(yè)區(qū)，遠期可看齊人民南口岸商業(yè)區(qū)。短期商業(yè)價值短期商業(yè)價值隨著后海濱路年底通車，深圳地鐵 2可達到福田口岸區(qū)的三線與二線之間價值可達到福田口岸區(qū)的三線與二線之間價值6.58 萬元萬元/平方米之間平方米之間注：即福強路駿皇名庭與金田路福濤東園的 6.58 萬元/平方米（由于項目所鄰近的南山海上金融城、后海濱路等大型市政級別較高，本項目的商業(yè)價值與福田

9、口岸區(qū)三線與二線商鋪之間的價差距離較小，詳細數(shù)據(jù)見調(diào)查報告 ） 。遠期商業(yè)價值可達到人民南口岸區(qū)的三線與二線之間價值遠期商業(yè)價值可達到人民南口岸區(qū)的三線與二線之間價值8.811 萬元平米之間萬元平米之間注：人民南三線商業(yè)樣本國際名苑的.萬元平方米。人民南二線商業(yè)樣本置地逸軒的萬元平米（詳細數(shù)據(jù)見調(diào)查報告 ） 。蔚藍海岸登良路商業(yè)街的現(xiàn)實定價與升值進程，需要考評如下南山口岸區(qū)空前絕后的 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫宏偉大市政規(guī)劃，以及馬不停蹄地開發(fā)進程：年月，摩托艇世界錦標(biāo)賽永久性賽場啟用。年月，地鐵二號線基本完成建設(shè)啟用。年月，后海體育中心完工并投入使用。年月，公里長濱海長廊初步完成建設(shè)，并繼續(xù)

10、打造成金融區(qū)（備注：福田中心區(qū)商務(wù)成熟期預(yù)計年時間） 。年，投資億元的深圳歌劇院完工并投入使用。年，占地.萬平方米的深圳市現(xiàn)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館建成。除了上述官方公示的規(guī)劃之外，還有如下的利好：目前整個西部口岸的后海濱路區(qū)域，處于全面的大開發(fā)之中，整體住宅開發(fā)量較大，將形成深圳的高尚海濱居住區(qū)，形成港人和深圳高消費群體居住的集中區(qū)域，而據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，該區(qū)域必須在年之內(nèi)全部開發(fā)。深港西部一體化進程加快，香港方面未來將加強西部元朗區(qū)域的開發(fā)，形成香港西部的商業(yè)、辦公、居住等中心，與深圳西部形成互動。 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫三：區(qū)域內(nèi)同類商鋪的價值比較三：區(qū)域內(nèi)同類商鋪的價值比較1、三條商業(yè)

11、街的比較：、三條商業(yè)街的比較：區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)街參照我們選取了觀海臺海德一路商業(yè)街、招商海月工業(yè)八路商業(yè)街作為樣本，三者之間有多個共同的特點鄰近深圳灣口岸鄰近深圳灣口岸鄰近金融辦公區(qū)鄰近金融辦公區(qū)鄰近南山商業(yè)文化中心區(qū)鄰近南山商業(yè)文化中心區(qū)鄰近地鐵口鄰近地鐵口 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫都是社區(qū)配套商業(yè)街都是社區(qū)配套商業(yè)街次級道路，并緊鄰后海濱路主要道路次級道路，并緊鄰后海濱路主要道路2：價值比較模式：價值比較模式評估：評估：上述指標(biāo)尚未進一步完善，預(yù)計三者價值相當(dāng)，但因為金融區(qū)的未來影響力，觀海臺海德一路商業(yè)街、蔚藍海岸登良路商業(yè)街價值可能略超過招商海月。四：項目內(nèi)街商業(yè)價值評估四：項目內(nèi)街商

12、業(yè)價值評估1、商業(yè)街基本情況、商業(yè)街基本情況業(yè)態(tài)基本情況：華潤社區(qū)店，面包房、藥店、外貿(mào)服裝、保險超市等。租金基本情況：80 元/平米月左右鋪位面積情況：鋪位面積適中，以 40-70 平米為主體，而大型出租的鋪位實際為多間街鋪組合，不影響實際銷售價值，具有單鋪總值低的優(yōu)勢。周邊環(huán)境情況：商業(yè)街距離小區(qū)后海路出入口較遠，加上車輛出入口收費亭的影響，使得商業(yè)街開放程度受限。2、項目商業(yè)價值評估、項目商業(yè)價值評估本項目租金評估：商鋪目前延續(xù)年簽約租金，整體租金偏低，預(yù)計考評商鋪租金自然遞增率以及口岸效應(yīng)，在調(diào)整合適的情況下，租金應(yīng)該看齊星海名城及陽光棕櫚園社區(qū)內(nèi)商業(yè)街水平，將突破性元平米月，并有望達

13、到20 元平米月。參照租金評估售價，萬參照租金評估售價，萬.萬元平米。萬元平米。在確定上述基本價格的前提下，評估影響鋪位價格的修正因素，分別為每間鋪位定價：單鋪面積與總值；承租商戶的租金和品牌； 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫次主力店；商業(yè)街在本社區(qū)的服務(wù)半徑；商業(yè)街的開放程度；商業(yè)街周邊聚集人氣的環(huán)境；片區(qū)住宅價格增長情況等。五、五、商鋪定價及銷售策略商鋪定價及銷售策略1、銷售價格制定原則銷售價格制定原則a、項目銷售價格確定原則分區(qū)定價，劃分價格區(qū)間，以能在預(yù)定時間內(nèi)實現(xiàn)整體銷售為原則。以現(xiàn)有同類型社區(qū)商業(yè)設(shè)施租金狀況及周邊區(qū)域在售商鋪價格為定價參考。依據(jù)項目特點，以引進超市輔營區(qū)所能實現(xiàn)的租金

14、收益為定價依據(jù)。根據(jù)單個鋪位實際所處位置、自身結(jié)構(gòu)及開間、進深、臨街層高、柱、距離出入口和垂直交通口的遠近等因素，合理設(shè)置價差。b、項目整體均價確定依據(jù)市場投資回報率控制在 6-8%之間根據(jù)鋪位的具體區(qū)位合理確定價格與項目租金對應(yīng)的售價以超市輔營區(qū)物業(yè)的可實現(xiàn)的租金為本項目理想經(jīng)營狀態(tài)下的價值參照來定價項目未來成長空間對項目價值提升2、銷售均價確定、銷售均價確定從現(xiàn)代城崇尚百貨街鋪租金反推售價：從現(xiàn)代城崇尚百貨街鋪租金反推售價：目前現(xiàn)代城崇尚百貨街鋪一般 40 平米（建筑面積）的鋪位租金在 330 元/，按 6的租金回報返推售價：330120.066.6 萬元/考慮本項目地段、門前廣場、品牌連

15、鎖百貨進駐等優(yōu)勢作用下，街鋪價值平均比現(xiàn)代 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫城街鋪提升 2030左右，則街鋪對應(yīng)售價提升為 88.5 萬/。從新街口街街鋪售價推算：從新街口街街鋪售價推算：目前新街口的街鋪銷售均價在 6 萬元/，考慮本項目考慮本項目地段、門前廣場、品牌連鎖百貨進駐等優(yōu)勢作用下，街鋪價值應(yīng)該是新街口街鋪的 1.31.5 倍，則街鋪對應(yīng)售價提升為 7.89 萬/。則本項目一般中小型鋪位的均價因在：89 萬之間。餐飲大鋪的售價推算：餐飲大鋪的售價推算：目前周邊餐飲大鋪的租金在 200 元/，按 6的租金回報返推售價：200120.064 萬元/。3、項目銷售價目表、項目銷售價目表由于未能提

16、供項目具體規(guī)劃位置及單鋪面積、實用率等指標(biāo)，因此不能準(zhǔn)確制作，該部分內(nèi)容待相關(guān)因素確定后再提供。4、項目銷售收入預(yù)測、項目銷售收入預(yù)測項目各層租售面積統(tǒng)計項目各層租售面積統(tǒng)計本項目只銷售負一層部分內(nèi)鋪及一層的街鋪，其余商業(yè)面積整體租賃給大商家，不銷售。項目銷售面積統(tǒng)計表項目銷售面積統(tǒng)計表注：以上面積為初步預(yù)測，一層街鋪建筑面積以 80的實用率進行測算，負一層內(nèi)鋪建筑面積以 50的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準(zhǔn)。項目租賃面積統(tǒng)計表項目租賃面積統(tǒng)計表注：以上面積為初步預(yù)測，一層街鋪建筑面積以 80的實用率進行測算，負一層內(nèi)鋪建筑面積以 50的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報

17、告為準(zhǔn)。項目銷售即時收益分析項目銷售即時收益分析1 1、一層商鋪銷售統(tǒng)計：、一層商鋪銷售統(tǒng)計：一層全街鋪銷售，不返租，大型街鋪與一般中小型鋪位分別定價，合計銷售總值為2.33 億元。鋪位類型鋪位類型鋪位總面積（實用）鋪位總面積（實用）鋪位總面積（建筑）鋪位總面積（建筑） 銷售均價銷售均價總銷售值總銷售值 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫中小型鋪位1656207090000 元186300000 元大型餐飲鋪位9511188.7540000 元47550000 元合計26073258.75233850000 元注：以上面積為初步預(yù)測，鋪位建筑面積以 80的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準(zhǔn)

18、。2 2、負一層商鋪銷售統(tǒng)計：、負一層商鋪銷售統(tǒng)計：負一層的可銷售實用面積為：2387，按 50的實用率計算，可銷售建筑面積為4774，按均價 3 萬元/計算，合計銷售總值為 1.4322 億元，扣除一次性 2 年 16的返租后，實際可回收資金為 1.2 億元。負一層負一層鋪位總面積鋪位總面積（實用）（實用）鋪位總面積鋪位總面積（建筑）（建筑）銷售均價銷售均價總銷售值總銷售值一次性一次性 2 2 年年返租返租 16%16%實際收益實際收益內(nèi)鋪2387477430000 元143220000 元22915200 元120304800 元注：以上面積為初步預(yù)測，鋪位建筑面積以 50的實用率進行測算

19、，最終面積以政府部門查仗報告為準(zhǔn)。第二部分第二部分 項目項目 SWOT 及競爭突破口分析及競爭突破口分析一、相關(guān)商業(yè)物業(yè)銷售市場特征一、相關(guān)商業(yè)物業(yè)銷售市場特征1、目前宏觀政策對商鋪市場的影響、目前宏觀政策對商鋪市場的影響相對于住宅市場而言，國家宏觀調(diào)控沒有涉及到商業(yè)物業(yè)，因此的商業(yè)物業(yè)受政策影響較 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫小，同時住宅市場調(diào)控政策使得更多投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的投資市場，由此引來商鋪銷售的良好市場環(huán)境。2、目前深圳商業(yè)物業(yè)銷售形勢、目前深圳商業(yè)物業(yè)銷售形勢目前深圳市商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量受房地產(chǎn)大環(huán)境及住房地產(chǎn)火爆的影響繼續(xù)保持平穩(wěn)上升趨勢，羅湖區(qū)在東門、人民南集中商圈為主，面向港

20、人的集休閑、娛樂、餐飲、購物于一身的綜合性購物中心及寫字樓發(fā)展迅速。福田商圈在華強北集中商圈基礎(chǔ)上，隨著城市建設(shè)及地鐵交通的建設(shè)，地鐵物業(yè)成為商業(yè)市場的新寵，深南路地鐵沿線物業(yè)，正成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點。隨著深圳城市西建，中心區(qū)西移，南山商業(yè)文化中心區(qū)與寶安中心區(qū)的逐漸完善，這兩個片區(qū)成為新的商業(yè)物業(yè)投資熱點區(qū)域，卓越等大批有實力的開發(fā)商揮師西進，保證了這些區(qū)域的強勁發(fā)展動力，大商業(yè)帶動了大商圈，大社區(qū)的建設(shè)也帶動了社區(qū)型物業(yè)的發(fā)展，天虹，人人樂等大型零售經(jīng)營商紛至沓來。二、項目銷售二、項目銷售 SWOT 分析分析1、項目的優(yōu)勢分析（、項目的優(yōu)勢分析（Strength）：）：優(yōu)越的地理位置與

21、交通條件優(yōu)越的地理位置與交通條件項目所在的片區(qū)，臨近政府規(guī)劃的后海金融區(qū)，區(qū)域本身就具有廣闊的發(fā)展前景，同時項目位于深圳地鐵 2 號線登良路站，同時處于后海大道與在建的后海濱路之間，交通十分便利，輻射范圍廣、同時靠近西部通道，具有形成一個口岸型商業(yè)街鋪的良好地理和交通條件。項目單個面積劃分較小，目標(biāo)客戶廣泛項目單個面積劃分較小，目標(biāo)客戶廣泛本項目采用小鋪位劃分方式，將單個鋪位面積盡量控制在合理的范圍之內(nèi)，將可大大擴展本項目投資客戶群，銷售可行性大大增加。項目已經(jīng)是現(xiàn)樓，增加了投資者的信心項目已經(jīng)是現(xiàn)樓，增加了投資者的信心本項目現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)樓， 街鋪也都開業(yè)，不存在爛尾的風(fēng)險，將可以大大增強 房

22、產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫投資者的信心。2、項目的劣勢分析（、項目的劣勢分析（Weakness）項目利好暫時未能體現(xiàn)項目利好暫時未能體現(xiàn)后海金融區(qū)的還處于規(guī)劃階段，而地鐵也還在建設(shè)之中。項目的種種利好還都是遠期的。目前人流較少，現(xiàn)在主要的人流仍是蔚藍海岸本社區(qū)的人流。目前人流較少，現(xiàn)在主要的人流仍是蔚藍海岸本社區(qū)的人流。目前項目不論是外街鋪還是內(nèi)街鋪，人流量都相當(dāng)少，而且都是以蔚藍海岸本社區(qū)的人流為主。短期內(nèi)外街鋪的人流狀況要等地鐵開通才會有改善。項目商業(yè)業(yè)態(tài)主要還是內(nèi)向型業(yè)態(tài)，普遍租金偏低。項目商業(yè)業(yè)態(tài)主要還是內(nèi)向型業(yè)態(tài)，普遍租金偏低。目前項目業(yè)態(tài)主要以服務(wù)社區(qū)居民的生活便利型商業(yè)為主，人氣不

23、旺，而且租金普遍在 70-80 元/平米，現(xiàn)實租金回報可能與項目的售價有較大差距。3、本項目的機會點分析（、本項目的機會點分析（Opportunity）西部通道的開通。西部通道的開通?？梢灶A(yù)見這里將是通往香港的又一重要口岸，港人消費又將推快南山的經(jīng)濟發(fā)展。南山金融城的崛起。南山金融城的崛起。南山區(qū)目前是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流、旅游、教育科研基地。未來，按照深圳市委、市政府提出加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，特區(qū)內(nèi)“一軸三中心”的金融產(chǎn)業(yè)布局，南山被列入與羅湖、福田并列的金融中心區(qū)地位。而金融中心所在地就是本項目西側(cè)的后海灣填海區(qū)。在后海填海區(qū)規(guī)劃中，約 180 萬平方米的土地被規(guī)劃為金融區(qū)，定位為

24、濱海綜合商務(wù)和第三金融商務(wù)區(qū)，規(guī)劃將后海填海區(qū)打造為像香港中環(huán)一樣的金融商務(wù)區(qū)。這將對本項目帶來外向型商業(yè)方面的影響。地鐵地鐵 2 號線登良路站開通號線登良路站開通地鐵 2 號線將與 2010 年開通，出站口與項目距離不過 50 米。地鐵的開通必將使項目變?yōu)橹匾慕煌ń狱c。城市發(fā)展重心西移為南山地產(chǎn)發(fā)展帶來生機城市發(fā)展重心西移為南山地產(chǎn)發(fā)展帶來生機 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫由于深圳整體城市發(fā)展重心西移，南山片區(qū)較大的土地儲備及深圳高科技產(chǎn)業(yè)主要分布地，南山成為深圳未來城市發(fā)展的重心。南山地產(chǎn)整體的良好發(fā)展前景，已被大多的投資者認(rèn)可。因此到南山投資地產(chǎn)已是現(xiàn)在投資客普遍認(rèn)可的觀點。4、本項目銷

25、售的威脅點分析（、本項目銷售的威脅點分析（threats）商鋪投資市場竟?fàn)幖ち疑啼佂顿Y市場竟?fàn)幖ち遗c本項目相似海德一路以及工業(yè)八路均有比較多的空置鋪位，同類商鋪的市場供應(yīng)量較足，存在激烈競爭。南山商鋪投資熱點在南山商業(yè)文化中心區(qū)南山商鋪投資熱點在南山商業(yè)文化中心區(qū)由于南山樓市是近一年深圳樓市漲幅最大的片區(qū)，同時南山商業(yè)文化中心區(qū)開發(fā)已全面啟動，南山商業(yè)文化區(qū)未來的發(fā)展前景被描繪的很好，成為投資客投資的熱點，很大程度上分流了現(xiàn)有的投資資金。而片區(qū)無論是住宅還是商業(yè)都不在大多數(shù)關(guān)注的目標(biāo)之內(nèi)，加之目前深圳商業(yè)物業(yè)總量放大，也會一定程度上分流部分投資客群。5、本項目競爭突破點分析、本項目競爭突破點分

26、析a)地段上的相對優(yōu)勢，由于本項目處于南海大道上，商業(yè)集中，人氣暢旺，地段上的優(yōu)勢成為本項目銷售競爭的最有利條件之一。b)從銷售策略上看，我們采取的短期一次性反租銷售，不僅有利于刺激銷售，降低投資門檻，而且有利于降低發(fā)展商的后期經(jīng)營壓力。c)從定位的角度看，我們采取的是主題定位方式，大型百貨 +主題商城+餐飲娛樂，經(jīng)營業(yè)態(tài)及品種非常務(wù)實、非常明確，組合也非常合理，具備做旺的良好基礎(chǔ)。從項目周邊調(diào)研的情況來看，此種定位方式比較受買家青睞。d)主力商家云集，形成巨大的財富磁場：由于本項目周邊為百貨、超市、電器連鎖、主題商城云集之處，所以有眾多的主力大商家，每一個單店都有非常大的聚客能力，眾多的主力

27、商家云集，在南山區(qū)目前屬于絕對核心地段，所以項目本身會形成一個強大的財富磁場。e)先進的經(jīng)營理念：本項目在經(jīng)營前期就必須引進先進的具有成熟管理經(jīng)驗的管 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫理公司加盟，制定一整套項目作旺的操作思路，為買家樹立良好的信心基礎(chǔ)。f)強大的銷售攻勢及項目包裝整合能力：世方公司將憑借獨特的包裝手法、先進的推廣技術(shù)以及成熟的操作經(jīng)驗使項目成為整個南山區(qū)的絕對亮點，從而帶動項目銷售的順利進行。第三部分第三部分 項目整體營銷策略項目整體營銷策略一、項目銷售模式：一、項目銷售模式：1、帶租約方式：、帶租約方式：返租銷售：返租銷售：租金按月返回的銷售模式：租金按月返回的銷售模式：按照已經(jīng)約

28、定的租金回報，逐月地向投資者返回租金，而招商經(jīng)營權(quán)歸發(fā)展商所有。租金一次性返回的銷售模式：租金一次性返回的銷售模式：按照目前約定的租金回報，一次性的向投資者返還返租期內(nèi)的租金，降低投資者的投資門檻。補貼租金銷售：補貼租金銷售：直接銷售：直接銷售：2、認(rèn)籌：、認(rèn)籌：認(rèn)籌銷售的必要性：1）通過前期積累大量的投資客戶資源通過大量的廣告宣傳不斷吸引投資客戶前來項目了解與觀察，積累足夠的認(rèn)籌客戶，為項目的集中解籌奠定基礎(chǔ)。2）建立良好形象與銷售形勢吸籌階段，項目的形象廣告及銷售廣告不斷出街，為投資才逐漸認(rèn)識與關(guān)注項目的招商及工程進度，凝聚市場的關(guān)注度。項目的招商工作如期推進及完成，逐漸樹立起項目的良好形

29、象。3）集中解籌為項目銷售造勢，形成搶購的銷售場面。 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫項目在吸籌達到目標(biāo)時，此時大家對項目的認(rèn)識已到了一定的深度， 招商工作也順利進行，集中解籌當(dāng)天會有大量的投資客戶到現(xiàn)場，同時項目的各種大商家簽約儀式穿插其中，必定會造成哄搶鋪位的現(xiàn)象，促使項目盡早銷售完畢。二、商鋪投資客戶分析二、商鋪投資客戶分析1、目標(biāo)街鋪投資客戶市場、目標(biāo)街鋪投資客戶市場 由于項目為社區(qū)型項目，街鋪的單價及總值都較高，可將具有經(jīng)驗豐富的及資金實力雄厚的投資客做為主要的客戶群體，分類及比例如下：本市企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、私企負責(zé)人、村民等具有較強投資實力的群體做為主要投資群體，預(yù)計占 50%深圳周邊地區(qū)及

30、港人等看好深圳投資市場的人士 10%蛇口、南油工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)的中高層管理人士，預(yù)計占 15%南山區(qū)及周邊政府公務(wù)員，預(yù)計占 15%項目周邊高檔住宅小區(qū)的高薪階層，預(yù)計占 10%2、目標(biāo)內(nèi)鋪投資客戶市場、目標(biāo)內(nèi)鋪投資客戶市場由于項目為社區(qū)型項目，內(nèi)鋪總值較低，可將項目周邊的投資客戶群視為主要客戶群，分類及比例如下：南山及前海的投資村民及個體和私營業(yè)主，預(yù)計占 35%蛇口、南油工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)的年白領(lǐng)和高級藍領(lǐng)，預(yù)計占 35%南山區(qū)公務(wù)員，預(yù)計占 15%項目周邊高檔住宅小區(qū)的高薪階層，預(yù)計占 10%3、針對目標(biāo)投資客戶的宣傳包裝策略、針對目標(biāo)投資客戶的宣傳包裝策略投資村民及個體和私營業(yè)主投資群體的宣傳包裝策略策略一：突出區(qū)域發(fā)展前景、租金高成長潛力策略二：突出商鋪投資的穩(wěn)定性，安全性 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫房產(chǎn)庫蛇口、南油工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)的年白領(lǐng)和高級藍領(lǐng)策略一：突出投資門檻低，月供低，人人有投資機會策略二：突出商鋪投資的穩(wěn)定性，安全性策略三：突出商鋪投資收益高，穩(wěn)定以后生活有保障政府公務(wù)員、事業(yè)單位中層管理人員群體的宣傳包裝策略策略一：突出商鋪投資的保值與增值性策略二：突出商鋪投資收益穩(wěn)定性三、項目銷售整合推廣策略三、項目銷售整合推廣策略項目推廣中，主要運用