1、目 錄第一部分 2005年長春市房地產(chǎn)市場綜述21.12005年長春市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)分析21.2 存在的問題和建議5第二部分 2005年房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況102.1 房地產(chǎn)開發(fā)總體情況102.2 房地產(chǎn)市場總體情況102.3 近期出臺房地產(chǎn)政策分析112.4 土地供應(yīng)和規(guī)劃情況132.5 棚戶區(qū)改造情況132.6 房地產(chǎn)市場金融情況142.7 拆遷情況152.8 存量商品房市場情況152.9 影響房地產(chǎn)市場的其它因素15第三部分 商品房供給和銷售情況183.1 商品房供應(yīng)和銷售183.2 商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）供銷對比213.3 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)和銷售情況233.4 存量房市場運(yùn)行

2、特點(diǎn)分析233.5 房地產(chǎn)市場需求分析253.6 二三級市場聯(lián)動分析27第四部分 商品房銷售結(jié)構(gòu)分析274.1 商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析274.2 商品住宅按成交價(jià)格的銷售分析284.3 商品住宅按房屋面積的銷售分析294.4 按建筑結(jié)構(gòu)分析30第五部分 商品房價(jià)格分析315.1 商品房銷售價(jià)格分析315.2 商品住宅銷售價(jià)格分析325.3 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格分析325.4 非住宅銷售價(jià)格分析325.5 商品房價(jià)格波動因素及相關(guān)分析335.6 商品房價(jià)格指數(shù)分析355.7 典型樓盤銷售情況跟蹤36第六部分 風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注406.1市場風(fēng)險(xiǎn)406.2金融風(fēng)險(xiǎn)426.3 結(jié)束語432005年長春市房地產(chǎn)

3、市場監(jiān)測分析報(bào)告長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會長春市城市建設(shè)開發(fā)管理辦公室（2006年1月8日）第一部分 2005年長春市房地產(chǎn)市場綜述2005年長春市房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。雖然國家出臺的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的影響，但整體走勢依然是穩(wěn)中有升，供需兩旺。從2005年長春房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)反映，在國家新政出臺后，市場雖然正面對其反映較為強(qiáng)烈，但隨著投資環(huán)境的不斷改善、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)被評為全國優(yōu)秀、東北地區(qū)棚戶區(qū)改造的步伐加快、房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的利潤空間、經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和人民生活水平的提高、城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求等因素的共同作用，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)均有不同程度

4、的增加。1.1 2005年長春市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)分析(1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈平緩態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流 2005年我市房地產(chǎn)完成投資額68.2億元，比2004年增加5.8億元，增幅9.3%。房地產(chǎn)施工面積698.6萬平方米，比去年增加39.6萬平方米，增幅6%。這主要是因?yàn)榻陙淼胤秸哟笳猩桃Y力度，不斷改善投資環(huán)境，政府加快棚戶區(qū)改造而相應(yīng)出臺系列優(yōu)惠政策吸引了外地有實(shí)力的開發(fā)商紛紛登陸我市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。政府的高起點(diǎn)規(guī)劃，也加速了城市發(fā)展步伐，長春市城市總體規(guī)劃（2004-2020）提出“南拓北優(yōu)、西控東展”的未來城市發(fā)展方向。加上龍嘉機(jī)場的投入使用，帶動長春東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，以吉

5、林大路、東盛大街為中心的“東部板塊”逐步形成。 (2)增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理 2005年全市增量商品房銷售面積270萬平方米，比2004年增加 34萬平方米，增幅14.4%。充分說明經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和人民生活水平的提高帶動城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求的增加。由“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的春秋兩次房交會總交易額達(dá)到近20億元，占全年成交量的20%。長春房地產(chǎn)行業(yè)組織“數(shù)字聯(lián)盟”的“2005數(shù)字房展”及各企業(yè)的宣傳造勢更造就長春房市供需兩旺的局面。 (3)存量房銷售比例增大，成為區(qū)域的房地產(chǎn)市場的新生力量 2005年我市存量房交易量和交易額均比去年同期有所增長，二手房成交180.80

6、萬平方米，其中二手房住宅成交面積為132.2萬平方米。我市存量房交易市場已與增量房市場并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場的主流市場，己經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級市場相互促進(jìn)，相互聯(lián)動的可喜局面，為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。 (4)商品房價(jià)格平穩(wěn)，上升幅度不大2005年長春市商品房銷售均價(jià)為2577元平方米，商品房銷售價(jià)格比2004年上漲每平方米17元，漲幅0.66%，說明2005年長春市商品房價(jià)格平穩(wěn)，上升幅度不大。（5）商品房空置總量基本合理，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴(yán)重2005年長春市商品房空置面積為350.1萬平方米，其中商品住宅空置面積為229.1萬平方米?？罩妹娣e比2004底330萬平方米相比增加了20.

7、1萬平方米，空置商品房總量基本合理?？罩妹娣e中待銷（一年以內(nèi)空置）120萬平方米，滯銷（空置1-3年）162.1萬平方米，積壓（空置3年以上）68萬平方米。積壓部分占總空置面積比例為19.4%。 空置面積中普通住宅空置119.1萬平方米、高檔公寓空置5.5萬平方米、別墅空置29.1萬平方米、辦公寫字樓空置12.9萬平方米、其他商業(yè)營業(yè)用房空置76.9萬平方米、車庫空置31.2萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房空置75.4萬平方米。 (6)新的城市板塊已經(jīng)形成根據(jù)長春市未來城市規(guī)劃的南拓北優(yōu)、西控東展的發(fā)展方向以及把長春市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、科教進(jìn)步、生態(tài)良好的宜居城市的總體目標(biāo)，我市下大力氣解決城

8、市交通問題，大規(guī)模開展城市建設(shè)，加之凈月開發(fā)區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、汽貿(mào)區(qū)等重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的國內(nèi)品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入開發(fā)。龍嘉國際機(jī)場的投入使用、長春市政府即將南遷、長春輕軌三期即將開通等，長春市東部和南部板塊已經(jīng)逐步成為新的城市板塊。目前在東南板塊已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目有萬科城市花園、萬科上東區(qū)、中海水岸春城、中海萊茵都郡、武夷天琴灣、長電時(shí)代花園、萬達(dá)長春明珠等等。(7)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集和信息披露制度進(jìn)一步完善長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)經(jīng)過近兩年時(shí)間的建設(shè),已經(jīng)形成一整套科學(xué)合理、功能完善的數(shù)據(jù)采集和信息披露制度，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的重要性有了深刻的認(rèn)識并給予了積極的配合。

9、2005年在全市全面實(shí)行商品房買賣合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)打印，促使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完整報(bào)送所開發(fā)的項(xiàng)目的詳細(xì)數(shù)據(jù)，房屋銷售的數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)上傳到房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，經(jīng)系統(tǒng)處理后及時(shí)在長春市房地產(chǎn)動態(tài)信息網(wǎng)（）上予以發(fā)布。2005年6月30日長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)通過了建設(shè)部專家、領(lǐng)導(dǎo)的驗(yàn)收，成績優(yōu)秀。（8）大規(guī)模棚戶區(qū)改造開始啟動長春市已將未來3年作為棚戶區(qū)改造的攻堅(jiān)年，3年內(nèi)長春市將拆遷改造773萬平方米棚戶區(qū)。如此大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，不僅將圓棚戶區(qū)居民的住樓夢，也將在一定程度改變長春地產(chǎn)格局。1.2 存在的問題和建議經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，外埠品牌企業(yè)的進(jìn)駐帶動，宏觀政策的有效調(diào)控。目前，我市

10、房地產(chǎn)市場整體上逐步向理性成熟的方向發(fā)展，但不可忽視的是，發(fā)展中仍然存在一些問題和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、房價(jià)上漲幅度低于GDP增長幅度 多數(shù)地區(qū)的房價(jià)上漲速度與GDP增長一致，地價(jià)上升幅度低于同期GDP增長率，有資料顯示我市2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1700億元，年均增長13%以上。而2005年商品房價(jià)格為2577元/平方米，與2004年底相比上漲17元每平方米，上漲幅度僅為漲幅0.66%。由此可見，房價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)小于GDP增幅和固定資產(chǎn)投資增幅，與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性發(fā)展不太吻合。 2、商品房空置量偏大，開發(fā)商惜售心理嚴(yán)重2005年長春市商品房空置面積為350.1萬平方米，其中商品住

11、宅空置面積為229.1萬平方米，商品房空置量偏大。部分的原因是一些樓齡短、位置好的商品房開發(fā)商預(yù)期樓價(jià)還會繼續(xù)上漲，因而存在惜售心理。另外空置面積中也包含部分已經(jīng)預(yù)定但尚未正式簽定商品房買賣合同的商品房。 3、房地產(chǎn)商自有資金投入不足 從2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2005年房地產(chǎn)資本到位 305.6億元，其中銀行貸款27.8億元、企業(yè)自籌19.9億元，其他資金162.8億元（其中定金及預(yù)付款154億元）。從數(shù)據(jù)上看，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款所占比例很小，相比較自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年高負(fù)債率的情況，自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動資金貸款而消費(fèi)

12、者購房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。無論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。因此，長春的房地產(chǎn)自有資金嚴(yán)重不足，而主要還是利用銀行貸款，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。 4、二是拆遷難度大，拆遷周期長。自從2004年國務(wù)院辦公廳下發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知（國辦發(fā)2004146號以來，全國拆遷行為得到規(guī)范，拆遷規(guī)模得到了控制。但是部分被拆遷人由于對政策理解上的偏差，誤認(rèn)為拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就是被拆遷人要多少拆遷人就應(yīng)補(bǔ)多少，出現(xiàn)了漫天要價(jià)的現(xiàn)象，使拆遷工作受阻。同時(shí)有關(guān)職能部門為了維護(hù)自身形象，不

13、愿觸動“釘子戶”。從2005年8月11日起，全國各級法院也不再受理當(dāng)事人因不服拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而提起的民事訴訟。導(dǎo)致拆遷難度加大，延長拆遷周期。 針對以上問題，我們提出如下建議，旨在消除影響我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不和諧因素，為其可持續(xù)發(fā)展構(gòu)建良好的內(nèi)、外市場環(huán)境。 （1）加強(qiáng)宏觀總量調(diào)控，制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃，發(fā)揮房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的實(shí)效作用。根據(jù)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展情況，根據(jù)長春“南拓北優(yōu)、西控東展”戰(zhàn)略和城市化進(jìn)程，以規(guī)劃為條件、土地為基礎(chǔ)、市場為依據(jù)，科學(xué)制定我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)，對開發(fā)總量（開發(fā)、規(guī)模、開發(fā)速度）實(shí)行科學(xué)的控制，制止房地產(chǎn)開發(fā)不需政府調(diào)控、不需計(jì)劃

14、、隨意開發(fā)或過量開發(fā)的做法，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將房地產(chǎn)市場信息及時(shí)向社會公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱過冷，波動幅度大的現(xiàn)象。同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模和保證規(guī)劃嚴(yán)肅性，防止隨意擴(kuò)大規(guī)模和提高容積率，以免增加公用設(shè)施的負(fù)荷和侵犯消費(fèi)者的權(quán)益。 （2）加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，合理控制地價(jià)。通過合理調(diào)節(jié)供求促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；嚴(yán)格做好土地出讓的前期工作，增加透明度與可操作性；加強(qiáng)土地出讓金的催收，嚴(yán)禁惡性競爭；通過降低城市新區(qū)、郊區(qū)的土地使用權(quán)價(jià)格，以市場手段調(diào)節(jié)、抑制市中心地價(jià)，從而帶動房價(jià)調(diào)整到合理價(jià)位。 (3)有效拓寬企業(yè)融資

15、渠道，同時(shí)還要適當(dāng)控制房地產(chǎn)信貸總量。根據(jù)國務(wù)院2004年4月26日下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知，對開發(fā)公司的自有資金作出嚴(yán)格限制，企業(yè)的自有資金不應(yīng)低 于開發(fā)項(xiàng)目的35% ,而房地產(chǎn)業(yè)又是關(guān)聯(lián)性較大、影響面較廣的特點(diǎn)，為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，同時(shí)為了防止開發(fā)企業(yè)利用銀行與社會資金過度擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)公司的財(cái)務(wù)杠桿；按規(guī)定將貸款投向具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的開發(fā)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)信貸操作，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范措施，防止由于重復(fù)抵押和同業(yè)互保而形成信貸風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)個(gè)人住房消費(fèi)貸款管理，要對購房貸款者進(jìn)行有效的收入審核和資信評估，防止市場過度

16、炒作，防范與期房伴生的流動性風(fēng)險(xiǎn)與利率風(fēng)險(xiǎn)。 (4)盤活存量房市場，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房價(jià)，避免房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫。如為避免我市房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫，可對高檔住宅和別墅嚴(yán)格控制；在加大經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，把建設(shè)安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房與消化空置商品房結(jié)合起來，對部分符合條件的商品房給予安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，最大限度地把空置房改為安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房；把盤活空置用房與棚戶區(qū)改造拆遷安置結(jié)合起來，對部分成幢、配套齊全、質(zhì)量合格的普通商品房采取定量限價(jià)收購、定向銷售、合理補(bǔ)償?shù)霓k法，將空置商品房轉(zhuǎn)化為拆遷安置房。適度控制房地產(chǎn)開發(fā)總量、規(guī)模和速度，防止泡沫經(jīng)濟(jì)、防止房地產(chǎn)業(yè)盲

17、目發(fā)展對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能造成的破壞，合理地把部分的社會資金吸引到工業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)上去，達(dá)到社會資源的合理配置。（5）充分利用政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)杠桿作用，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。政府可以通過土地出讓和規(guī)劃來控制投資開發(fā)速度；采用科學(xué)的定價(jià)方法制定土地、建筑材料、社區(qū)配套服務(wù)等限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使房價(jià)構(gòu)成更趨合理；通過制定不同的稅收等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來控制房價(jià)；通過政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)杠桿的綜合作用，使土地供應(yīng)量、市場準(zhǔn)入量、銷售量、消費(fèi)者的需求釋放和消費(fèi)質(zhì)量等相互協(xié)調(diào)、相互平衡。（6）采取有效措施解決拆遷難問題。 堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)拆遷政策的宣傳力度，通過拆遷案例解剖等形式引導(dǎo)拆遷人、被拆遷人正確理解

18、拆遷政策，使拆遷人、被拆遷人的思想統(tǒng)一到法規(guī)上來，使有關(guān)部門做到依法行政。 整頓規(guī)范拆遷公司的拆遷行為，提高拆遷隊(duì)伍的整體素質(zhì)，杜絕野蠻拆遷等現(xiàn)象。 強(qiáng)化有關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)意識，杜絕回避責(zé)任的行為，采取積極措施解決拆遷過程中的各種問題。 協(xié)調(diào)法院解決執(zhí)行難的問題。 （7）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)組合，使房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我市現(xiàn)有不同資質(zhì)的大小開發(fā)公司400多家，而大多數(shù)都是短期內(nèi)成長的規(guī)模小、管理松散、服務(wù)差的企業(yè)，因此對本地資本金過小的企業(yè)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，同時(shí)鼓勵本地企業(yè)聯(lián)合兼并，促進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)。通過高效運(yùn)作，有效地貫徹國家對住房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，實(shí)現(xiàn)開發(fā)規(guī)?；?、集約化，提高建造質(zhì)量

19、，引導(dǎo)市場制定合理的房價(jià)，為市場提供更多的精品。為消費(fèi)者提供有效的供給，帶動全市房地產(chǎn)業(yè)上新臺階。第二部分 2005年房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況2005年長春市房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。雖然國家出臺的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的影響，但整體走勢依然是穩(wěn)中有升，供需兩旺。2.1 房地產(chǎn)開發(fā)總體情況2005年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積698.6萬平方米（其中商品房施工面積575.5萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積97萬平方米，拆遷安置房施工面積26.1萬平方米），房地產(chǎn)開發(fā)施工面積同比增加39.6萬平方米，增幅為6%。商品住宅施工面積397.9萬平方米，同比增加43.7萬平方米，增幅

20、為12.3%。2005年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積313.8萬平方米（其中商品房竣工面積253.6萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積50.6萬平方米，拆遷安置房竣工面積9.6萬平方米）。竣工面積同比減少71萬平方米，減幅18.5%。 2005年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資68.2億元（其中商品房投資57.4億元，經(jīng)濟(jì)適用住房投資8.7億元，拆遷安置房投資2.1億元），比 2004年增加投資5.8億元，增幅9.3%。2.2 房地產(chǎn)市場總體情況2005年全市商品房累計(jì)銷售270萬平方米，同比增加14.4%；其中商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售242萬平方米，同比增加15.8%。2005年長春市商品房平均銷售價(jià)格為2577

21、元/平方米，同比上漲0.66%（2004年全市商品房銷售平均價(jià)格2560元/平方米），其中商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）平均銷售價(jià)格為2440元/平方米，同比上漲1.8%（2004年全市商品住宅銷售平均價(jià)格為2398元/平方米）。2.3 近期出臺房地產(chǎn)政策分析1）、國家政策： 2005年1月10日，建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合推出關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見（建金管20055號）。2005年3月16日，中國人民銀行宣布調(diào)高個(gè)人房屋貸款利率，并實(shí)行下限管理； 2005年4月27日，國務(wù)院提出了8項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控措施； 2005年5月9日，關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門

22、關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知的通知建住房電200533號。 2005年5月27日，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知。建住房電200535號2005年10月7日關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見建住房2005178號2）吉林省政策 2005年9月12日王珉省長在全省城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理現(xiàn)場會上講話強(qiáng)調(diào)要大力推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造。 3）、 長春市政策： 長春市人民政府關(guān)于印發(fā)長春市人民政府進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見的通知長府發(fā)（2005）16號。 2005年國家為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展相繼出臺了直接規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的政策規(guī)定6部，長春市出臺實(shí)施意見

23、一部。這一系列措施的出臺對全國房地產(chǎn)投資的穩(wěn)健發(fā)展起了至關(guān)重要的作用。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、綜合司司長鄭京平在也在今年上半年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的國新辦新聞發(fā)布會上會上強(qiáng)調(diào)指出，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，今年上半年的經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到了23.5%因此下半年房地產(chǎn)投資仍然是固定資產(chǎn)重要的組成部分，它的增長仍會保持一個(gè)合理、較快的速度。 這些政策的市場接受度隨時(shí)間的推移，逐漸加大。從全國來看，這些政策的出臺，是繼2004年國家對固定資產(chǎn)投資過熱，部分城市房地產(chǎn)價(jià)格畸高發(fā)展宏觀調(diào)控的延續(xù)。這些政策的出臺也客觀上有力地控制了全國房地產(chǎn)業(yè)整體投資增長過快現(xiàn)象，降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，遏制了投機(jī)性炒地、炒房，

24、投資性購房，遏制了部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的畸高發(fā)展，降低了房價(jià)增長的速度，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格向?qū)嶋H價(jià)值的回歸。但因房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性特征明顯，長春市的房地產(chǎn)市場起步較晚，投資規(guī)模及增速相對較小，市場發(fā)展尚不充分，市場發(fā)展緩慢而平穩(wěn)，尚不存在投資過熱，價(jià)格過高等問題。同時(shí)發(fā)展的滯后，也導(dǎo)致對政策敏感性較低，再加上長春市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在國家的這一輪調(diào)整中直觀的直接影響不大。但這些政策客觀上也對發(fā)展落后長春市房地產(chǎn)的市場產(chǎn)生了一定抑制作用（土地供應(yīng)趨緊，融資渠道變窄，投資規(guī)?？s小，價(jià)格上升空間受抑），延緩了長春市房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的步伐?？梢哉f，短期來看，國家一刀切的政策一方面

25、確實(shí)達(dá)到了抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及部分經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理地區(qū)的房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，但對長春市房地產(chǎn)市場的發(fā)展只能是“預(yù)防針”，長春市的房地產(chǎn)市場要健康持續(xù)的發(fā)展，就要跳出自我設(shè)限，在國家政策的框架內(nèi)實(shí)事求是的結(jié)合自己的實(shí)際情況，有針對性的制定一些合理的引導(dǎo)政策。2.4 土地供應(yīng)和規(guī)劃情況2005年長春市土地出讓面積662.5萬平方米，其中商業(yè)用地149.88萬平方米，住宅用地295.1萬平方米，其它用地217.52萬平方米。土地出讓總價(jià)格21.48億元。土地出讓面積中一級土地13.9萬平方米，二級土地32萬平方米，三級土地100.9萬平方米，四級土地165.2萬平方米，五級土地174.7萬平方米，六級土

26、地71.8萬平方米，七級土地50萬平方米，八級土地54萬平方米。2005年全市各類商品房規(guī)劃用地面積1813萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積629萬平方米。其中普通住宅規(guī)劃建設(shè)面積355.2萬平方米，辦公寫字樓及商業(yè)營業(yè)用房規(guī)劃建設(shè)面積240.6萬平方米，工業(yè)廠房規(guī)劃建設(shè)面積32.8萬平方米，其它用房規(guī)劃建設(shè)面積0.8萬平方米。2.5 棚戶區(qū)改造情況根據(jù)國家建設(shè)部2005年10月7日關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見的精神，吉林省成立由省委書記王云坤、省長王珉為組長的全省城市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組。長春市已將未來3年作為棚戶區(qū)改造的攻堅(jiān)年，3年內(nèi)長春市將拆遷改造773萬平方米棚戶區(qū)。長春市現(xiàn)有未改造的

27、棚戶區(qū)108塊。其中：2003年確認(rèn)的72塊棚戶區(qū)， 2004、2005年根據(jù)各區(qū)申報(bào)，經(jīng)過相關(guān)部門的實(shí)地踏察，又確認(rèn)36塊可做棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。108塊棚戶區(qū)，拆除房屋面積773萬平方米，拆遷居民112220戶、工企單位988家，居住人口51萬人。其中建筑面積3萬平方米以上的有69塊，拆遷居民103136戶、工企單位914家；建筑面積3萬平方米以下39塊，拆遷居民9084戶、工企單位74家。截止2005年底，長春市通過招投標(biāo)等方式已確定建設(shè)單位的棚戶區(qū)改造地塊有39塊，占地面積630萬平方米，規(guī)劃總建筑面積696萬平方米。 確定建設(shè)單位開工建設(shè)的有16塊，占地面積265萬平方米，規(guī)劃總建筑面積

28、407萬平方米。截止到2005年棚戶區(qū)改造竣工面積40萬平方米。表1：棚戶區(qū)改造的進(jìn)展情況地塊(塊)占地面積(萬平方米)規(guī)劃總建筑面積(萬平方米)已確定建設(shè)單位的改造地塊39630696其中：開工建設(shè)16265407實(shí)施拆遷990117 已確定建設(shè)單位未拆遷142751722.6 房地產(chǎn)市場金融情況2005年1-11月銀行房地產(chǎn)貸款余額1097423萬元，其中商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款887416萬元，政策性住房貸款210007萬元。住房公積金貸款余額64993萬元。2.7 拆遷情況2005年全市新批拆遷項(xiàng)目74個(gè)，拆除總面積86.25萬平方米，同比增加33.55萬平方米。其中拆除居民9475戶，拆

29、除面積41.87萬平方米；拆除工企單位366個(gè)，拆除工企單位面積 44.38萬平方米。 2.8 存量商品房市場情況2005年全市二手房成交180.8萬平方米，成交面積比2004年有所下降，降幅為11.7%。二手住宅成交132.2萬平方米,同比下降7.6%。二手房平均銷售價(jià)格為1659.3元/平方米，同比上漲13.4%。其中二手住宅平均銷售價(jià)格1354元/平方米，同比上漲5.6%。2.9 影響房地產(chǎn)市場的其它因素1）、政策因素 為了控制房貸增速過快，銀行對二手房貸款發(fā)放從嚴(yán)成為二手房政策趨緊的重要標(biāo)志，2 0 0 5年1月1日起執(zhí)行的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定更

30、加重了銀行對房貸壞帳的擔(dān)憂，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為銀行的首要目標(biāo)。 銀監(jiān)會發(fā)布的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引重點(diǎn)在于防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35% ,指引對個(gè)人房貸也提出新規(guī)定，要求借款人對自身進(jìn)行客觀的風(fēng)險(xiǎn)評估，量力而行。指引要求借款人“月供不超過月收入50，所有債務(wù)支出與收入比控制在55以下，所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。 為防止房地產(chǎn)過熱風(fēng)險(xiǎn)，央行于今年3月17日調(diào)整了銀行自營性個(gè)人住房貸款利率政策，這對抑制房地產(chǎn)發(fā)

31、展過熱勢頭有一定作用，但對制止房地產(chǎn)投機(jī)泡沫還應(yīng)采取以下一些有效政策和措施：政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度必須加強(qiáng)，對房地產(chǎn)投機(jī)必須要予以打擊或采取征稅措施，不能讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大，否則其后果就不堪設(shè)想。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部“制止房地產(chǎn)炒賣的五項(xiàng)措施”，堅(jiān)決打擊炒賣地皮的投機(jī)商，吊銷其營業(yè)執(zhí)照；對有些地方政府為了非法獲得收入，竟成了抬高土地出讓價(jià)格的“操盤手”，則更應(yīng)予以嚴(yán)厲懲處。嚴(yán)格控制每年住房信貸的增長是防止、減小房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。住房信貸有經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)，國外民用住房建筑業(yè)周期性的不穩(wěn)定，導(dǎo)因是住房抵押信貸供給的波動，因此，自上世紀(jì)六十年代中期以來，穩(wěn)定住房市場上抵押信貸資金的流量，成為有些

32、國家住房政策的一個(gè)重要目標(biāo)。我國2000年以來每年住房貸款增幅高達(dá)40-60%,顯然增幅偏高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，有些城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。建議今后每年房地產(chǎn)信貸增長應(yīng)嚴(yán)格控制在20%以內(nèi)，以防止吹大房地產(chǎn)泡沫。 要解決住房空置率過高和控制房價(jià)上漲，必須要建設(shè)部門和金融主管部門聯(lián)手采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加大中低價(jià)位的普通房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。金融部門可依據(jù)城市住房建設(shè)的高、中、低檔次的合理規(guī)劃，合理配置住房貸款的結(jié)構(gòu)。 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，同房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平過高密切有關(guān)。因此，建議國家財(cái)稅部門應(yīng)通過運(yùn)用稅收杠桿，把過高的房地產(chǎn)利潤水平

33、降下來。政府應(yīng)公布房價(jià)中的社會成本，尤其是土地成本，為社會和媒體對開發(fā)商的價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終形成一個(gè)有效的商品房價(jià)格監(jiān)督機(jī)制。 房地產(chǎn)信貸已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中占比很大的一項(xiàng)基本業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)業(yè)又是收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特殊產(chǎn)業(yè)，為確保銀行住房信貸業(yè)務(wù)有序規(guī)范，在防范風(fēng)險(xiǎn)中穩(wěn)健發(fā)展，必須要建立相應(yīng)的嚴(yán)密管理、調(diào)控有序的管理系統(tǒng)。在國有商業(yè)銀行中，中國工商銀行己于2002年率先建立了房地產(chǎn)信貸管理的組織系統(tǒng)、制度系統(tǒng)（將全行住房信貸業(yè)務(wù)從起步起就納入了制度運(yùn)行軌道）、操作系統(tǒng)（全行住房信貸業(yè)務(wù)建立在一個(gè)統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)平臺上）、風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)（住房信貸業(yè)務(wù)的預(yù)警、整改、停牌制度，住

34、房貸款風(fēng)險(xiǎn)撥備制度等）?？磥?，商業(yè)銀行要管好房貸，必須有一整套的嚴(yán)密審查、監(jiān)控、預(yù)警等制度并對違規(guī)者予以嚴(yán)懲。 為了切實(shí)防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。2002年11月，央行在全國范圍內(nèi)開展了房地產(chǎn)信貸大檢查，檢查結(jié)果發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行2001年6月至2002年9月房地產(chǎn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。按這個(gè)比例計(jì)算，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)貸款余額18357億元中就有違規(guī)貸款4500億元左右。這次監(jiān)管檢查有力地促進(jìn)了商業(yè)銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款的管理。通過開展保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動，徹底清理查處和制止房地產(chǎn)建設(shè)、交易中權(quán)錢交易的腐敗案件，也是降低房價(jià)的一個(gè)途徑。

35、2）、宏觀經(jīng)濟(jì)因素資料顯示我市2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1700億元，年均增長13%以上。評點(diǎn)2005年長春市經(jīng)濟(jì)形勢，同固定資產(chǎn)投資一樣，招商引資成為一個(gè)值得關(guān)注的亮點(diǎn)。我市是一個(gè)投資拉動型城市，引資的快速增長直接帶來投資的增長，不僅會擴(kuò)容當(dāng)期經(jīng)濟(jì)的“大盤子”，對我市未來發(fā)展在“后勁”上意義更大。 3）、人口因素 2004年末，全市戶籍總?cè)丝跒?24萬人。其中，市區(qū)人口315萬人，四縣（市）人口為409萬人。全市人口出生率為8.94，死亡率為4.76，自然增長率為4.17。 長春市人口密度為每平方公里368人，市區(qū)中，南關(guān)區(qū)人口密度最高，每平方公里2388人，縣（市）人口密度較低，其中，農(nóng)安

36、縣每平方公里為206人。第三部分 商品房供給和銷售情況3.1 商品房供應(yīng)和銷售1）、2004年商品房空置情況2004年商品房空置面積330萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置79萬平方米）。2004年商品房空置面積按區(qū)域劃分：南關(guān)區(qū)63.4萬平方米，寬城區(qū)22.4萬平方米，朝陽區(qū)68.5萬平方米，二道區(qū)19.6萬平方米，綠園區(qū)49.3萬平方米，凈月區(qū)44.1萬平方米，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)10.6萬平方米，汽貿(mào)區(qū)7.8萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)48.2萬平方米。2）、2005年新增商品房供應(yīng)2005年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積313.8萬平方米（其中商品房竣工面積253.6萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積50.6萬平方米，

37、拆遷安置房竣工面積9.6萬平方米）?？⒐っ娣e同比減少71萬平方米，減幅18.5%。 竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)40.3萬平方米，寬城區(qū)27.1萬平方米，朝陽區(qū)49.3萬平方米，二道區(qū)39.7萬平方米，綠園區(qū)48.6萬平方米，凈月區(qū)78萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)23.5萬平方米，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)7.3 萬平方米。圖1：各城區(qū)商品房竣工面積3）、2005年商品房銷售情況2005年全市商品房累計(jì)銷售270萬平方米，同比增加34萬平方米，增幅14.4%。商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售242萬平方米，同比增加33萬平方米，增幅15.8%。銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)32.8萬平方米，寬城區(qū)21.6萬平方

38、米，朝陽區(qū)44.9萬平方米，二道區(qū)35.5萬平方米，綠園區(qū)53.9萬平方米，凈月區(qū)65.3萬平方米，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)4.2萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)11.7萬平方米,汽貿(mào)區(qū)0.1萬平方米。4）、截止到2005年商品房空置情況2005年商品房空置面積350.1萬平方米（各類商品房空置274.7萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房空置75.4萬平方米）。空置面積比2004年增加20.1萬平方米?？罩妹娣e按區(qū)域劃分：南關(guān)區(qū)68.9萬平方米，寬城區(qū)16.9萬平方米，朝陽區(qū)48.7萬平方米，二道區(qū)36.7萬平方米，綠園區(qū)59.8萬平方米，凈月區(qū)51.3萬平方米，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)18.4萬平方米，汽貿(mào)區(qū)3.7萬平方米，高新技術(shù)開

39、發(fā)區(qū)45.7萬平方米。圖2：各城區(qū)商品房空置面積空置面積中待銷（一年以內(nèi)空置）120萬平方米，滯銷（空置1-3年）162.1萬平方米，積壓（空置3年以上）68萬平方米。積壓部分占總空置面積比例為19.4%。 空置面積中普通住宅空置119.6萬平方米、高檔公寓空置5.5萬平方米、別墅空置29.1萬平方米、辦公寫字樓空置12.9萬平方米、其他商業(yè)營業(yè)用房空置76.9萬平方米、車庫空置31.2萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房空置75.4萬平方米。應(yīng)該適當(dāng)控制開發(fā)規(guī)模，逐漸消化空置，達(dá)到供銷大體平衡的狀態(tài)。3.2 商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）供銷對比1）、2004年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置情況2004年商品

40、住宅空置面積242.9萬平方米。商品住宅空置面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)46.7萬平方米，寬城區(qū) 16.5萬平方米，朝陽區(qū)50.4萬平方米，二道區(qū)14.4萬平方米，綠園區(qū)36.3萬平方米，凈月區(qū)32.5萬平方米，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)7.8萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)35.5萬平方米，汽貿(mào)區(qū)5.7萬平方米。2）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）新增供應(yīng)2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）竣工面積236.6萬平方米。商品住宅竣工面積同比減少64.3萬平方米，減幅21.4%。 商品住宅竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)22萬平方米，寬城區(qū) 18.1萬平方米，朝陽區(qū)47.1萬平方米，二道區(qū)40.4萬平方米，綠園

41、35.9萬平方米，凈月區(qū)69.1萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)2.4萬平方米，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1.6萬平方米。圖3：各城區(qū)商品住宅竣工面積3）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售情況2005年全市商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）累計(jì)銷售242萬平方米，同比增加33萬平方米，增幅15.8%。商品住宅銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)30萬平方米，寬城區(qū) 13.3萬平方米，朝陽區(qū)53.8萬平方米，二道區(qū)28.8萬平方米，綠園區(qū)52.2萬平方米，凈月區(qū)52.4萬平方米，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)4.8萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)6.7萬平方米, 汽貿(mào)區(qū)0.1萬平方米。4）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置情況2005年商

42、品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置面積229.1萬平方米，空置面積比2004年減少13.8萬平方米。商品住宅空置面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)48.7萬平方米，寬城區(qū) 14.1萬平方米，朝陽區(qū)27.8萬平方米，二道區(qū)21.8萬平方米，綠園28.3萬平方米，凈月區(qū)42.4萬平方米，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)12.8萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)32.8萬平方米，汽貿(mào)區(qū)0.4萬平方米。表2：2005年商品房供銷情況一覽表2004年空置2005年竣工2005年銷售2005年空置商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅全市330242.9313.8236.6270242350.1229.1南關(guān)63.446.640

43、.32232.83068.948.7寬城22.416.527.118.121.613.316.914.1朝陽68.550.449.347.144.953.848.727.8二道19.614.439.740.435.528.836.721.8綠園49.336.348.635.953.952.259.828.3凈月44.132.57869.165.352.451.342.4經(jīng)開10.67.87.31.64.24.818.412.8高新48.235,523.52.411.76.745.732.8汽貿(mào)區(qū)7.85.7000.10.13.70.43.3 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)和銷售情況2005年全市經(jīng)濟(jì)適用住房

44、施工面積97萬平方米，竣工面積50.6萬平方米，銷售面積 54.6萬平方米，銷售均價(jià)為 1788元/平方米。2005年全市經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積 75.4萬平方米。表3：2005年經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)銷售情況類型2005年同比（%）開發(fā)情況施工面積（萬平方米）97-15.8竣工面積（萬平方米）50.6-41.6銷售情況銷售套數(shù)（套）5954-13.4銷售面積（萬平方米）54.6-13.7金額（萬元）97625-9.8均價(jià)（元/平方米）17884.6空置情況空置面積75.4-53.4 存量房市場運(yùn)行特點(diǎn)分析（一）二手房交易量在連續(xù)攀升后，今年有所回落1998年前長春市二手房交易主要以私有房屋為主，成交

45、量、交易額均不大。到2000年房改房上市，長春市二手房市場開始活躍，交易量達(dá)47.7萬平方米，交易額達(dá)5.5億元。2001年交易量達(dá)64.7萬平方米，比上年增長35.6%，交易額達(dá)7億元，比上年增長27.3%。2002年交易量上升至90.2萬平方米，比上年增長39.4%,交易額上升為10.6億元，比上年增長51.4%。2003年交易量增至167.2萬平方米，比上年增長85.4，交易額也激增至24.2億元，比上年增長1.3倍。2004年交易量達(dá)204.8萬平方米，交易額30億元。2005年交易量為180.8萬平方米，比去年下降11.7%，交易額30億元，與去年基本持平，說明今年二手房價(jià)格有較大上

46、漲。（二）二手房與新建商品房交易量比連續(xù)高后，2005年有所下降近幾年隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善，人們住房消費(fèi)理念的逐步形成，長春市二手房市場出現(xiàn)了大幅增長的好勢頭。2005年長春市增量房成交面積為270萬平方米，比上年增長14.4%，2003-2005三年平均遞增幅2.58%。而存量房2005年成交面積為180.8萬平方米，雖比上年下降11.7%，但從2003-2005三年平均增幅達(dá)32.1%。與此同時(shí)存量房與增量房比例連續(xù)提高至0.868：1后有所回落。2000年長春市存量房成交面積47.7萬平方米，增量房成交面積為258萬平方米，存量房與增量房之比為0.185: 1 ；2001年長春市存量

47、房交易面積為64.7萬平方米，增量房交易面積為260萬平方米，存量房與增量房之比為0.249: 1；2002年長春市存量房成交面積達(dá)90.2萬平方米，增量房成交面積為253萬平方米，存量房與增量房之比為0.357: 1；2003年長春市二手房成交面積達(dá)167.2萬平方米，增量房成交面積為234萬平方米，存量房與增量房之比提升為0.715: 1 ; 2004長春市二手房成交面積為204.8萬平方米，增量房成交面積為236萬平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的0.868: 1 ; 2005長春市二手房成交面積為180.8萬平方米，增量房成交面積為270萬平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的

48、0.669: 1 。由此可見，長春市二手房市場正在成為房地產(chǎn)市場的新生力量。 （三）從市場交易稅、費(fèi)看，二手房稅費(fèi)收入總額逐年增長 在二手房交易不斷增長的同時(shí)，長春市二手房的各項(xiàng)稅、費(fèi)總額也不斷增長。1998年長春市二手房稅、費(fèi)收繳金額分別為695.8萬元，和184.3萬元，2000年長春市二手房稅、費(fèi)收繳金額分別為2530.8萬元和1295萬元，比1998年增長2.6倍和6倍；到2001年稅、費(fèi)收繳金額分別達(dá)3800萬元和1409萬元，比上年增長50.2%和8.8%；到2002年稅、費(fèi)收繳金額升至6366.9萬元和2231.7萬元，比上年增長67.6%和58.4；到2003年稅、費(fèi)收繳金額分

49、別達(dá)到11409.4萬元和2826.2萬元，比上年增長79.2和26.6。2003年的繳稅額是1998年的16.4倍，五年平均增速達(dá)750l0；手續(xù)費(fèi)收入是1998年的15.3倍，五年平均增速達(dá)72.6%03.5 房地產(chǎn)市場需求分析2005年長春市商品房需求實(shí)現(xiàn)總量270萬平方米，其中新建設(shè)住宅市場需求242萬平方米（經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)現(xiàn)需求54.6萬平方米）。二手房實(shí)現(xiàn)需求180.8萬平方米。另外還有很大一部分持幣待購的潛在需求未能入市購買。 隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)。在宏觀調(diào)控政策的積極影響下，長春市房產(chǎn)市場也表現(xiàn)出了與其他地方所不同的特征，尤其是購買商品住宅需求發(fā)生較大的不同。

50、 一是購房者年輕化。通過我們的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，27-35歲之間的購房所占的比例較高，占總數(shù)的30.5%0；36-45歲次之，為26%。二者合計(jì)，27-45歲之間購房者約占被調(diào)查對象的56.6%；這說明45歲以下的中青年人士逐漸已成為未來長春市樓市消費(fèi)的主體。 二是中低檔住宅需求仍為消費(fèi)的主體。調(diào)查結(jié)果顯示，在被調(diào)查區(qū)域的居民中，以私營業(yè)主及個(gè)體戶、國營單位員工所占比重較大，其中私營業(yè)主及個(gè)體戶有197人，占總數(shù)的25.8%，國營企業(yè)員工191人，占總數(shù)的25.0%，這兩類職業(yè)的人群由于經(jīng)營方式、工齡長短的差異，收入反差也較大，但需求量較大，是未來樓市的住宅項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體。此外還有商服

51、137人，公務(wù)員133人，分別占總數(shù)的18%, 17.6%。而相對收入較高的IT,證券、三資等行業(yè)的人員比例相對較小，因此從整體上來看，開發(fā)商還是應(yīng)該更多地關(guān)注中低檔住宅需求市場。 三是市區(qū)仍是購房者的首選。調(diào)查顯示朝陽區(qū)和南關(guān)區(qū)仍然是消費(fèi)者買房較為集中的兩個(gè)最佳意向地段，共有550人，占總問卷比重高達(dá)54.3%。這主要是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域是長春市政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化的集散地。 四是客觀因素重視度增大?，F(xiàn)在購買商品房考慮較多的因素除了人們一直關(guān)注的價(jià)格、地段、戶型等因素外，還增加了物業(yè)管理、房屋質(zhì)量、公共配套、小區(qū)綠化、周邊教育環(huán)境、車庫等，不難看出購房者對客觀因素的重視也在于日俱增。3.6 二

52、三級市場聯(lián)動分析從2005年累計(jì)成交量看，增量商品房與存量商品房市場結(jié)構(gòu)基本平穩(wěn)，二者的成交比例為0.67：1，基本保持平穩(wěn)增長。第四部分 商品房銷售結(jié)構(gòu)分析4.1 商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按戶型結(jié)構(gòu)分，一室住房銷售2629套，面積13.8萬平方米，成交金額36553萬元。二室銷售10754套，面積99.9萬平方米，成交金額204895萬元。三室銷售7676套，面積104萬平方米，成交金額259282萬元。四室及四室以上銷售1250套，面積24.3萬平方米，成交金額78419萬元。見下表：表4：商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售套數(shù)一室二室三室四室及以上成交套數(shù)（套）2

53、6291075476761250成交面積（萬平方米）13.899.910424.3成交金額（萬元）3655320489525928278419 圖4：按照戶型結(jié)構(gòu)劃分的銷售套數(shù)根據(jù)以上的統(tǒng)計(jì)可以看出，長春市商品住宅主力戶型以二室、三室為主。4.2 商品住宅按成交價(jià)格的銷售分析商品住宅共成交22309套，按照銷售價(jià)格分：1000以下成交400套，面積3.6萬平方米，金額3055萬元。1001-1500成交3422套，面積38.3萬平方米，金額51054萬元。1501-2000成交7369套，面積69.4萬平方米，金額125475萬元。2001-2500成交3993套，面積42.6萬平方米，金額9

54、6063萬元。2501-3000成交2855套，面積33.6萬平方米，金額92837萬元。3001-4000成交3065套，面積37.1萬平方米，金額127476萬元。4001-5000成交927套，面積12.6萬平方米，金額55931萬元。5000以上成交278套，面積4.8萬平方米，金額27379萬元。圖5：按價(jià)位劃分的商品住宅銷售套數(shù)從以上分析可以看出1500-2000元/平方米的商品住宅為購房者最能接受的價(jià)位，價(jià)位在2500-3000元/平方米的商品房也有一定的消費(fèi)群體。表5：商品住宅按照銷售價(jià)格劃分的銷售情況價(jià)格1000以下1000-15001501-20002001-2500250

55、1-30003001-40004001-50005000以上銷售套數(shù)（套）40034227369399328553065927278銷售面積（萬平方米）3.638.369.442.633.637.112.64.8成交金額（萬元）305551054125475960639283712747655931273794.3 商品住宅按房屋面積的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按照單套面積劃分，60平方米以下成交2382套，面積11.1萬平方米，金額28161萬元。60-80平方米成交3626套，面積25.7萬平方米，金額52993萬元。80-100平方米成交4963套，面積45.4萬平方米，金額93388萬元。100-120平方米成交3592套，面積39.3萬平方米，金額85242萬元。120-150平方米成交4438套，面積58.8萬平方米，金額136475萬元。150-180平方米成交2242套，面積36.1萬平方