1、萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATES合同審批程序與權(quán)限管理流程一.審批程序1.1管理公司合同應(yīng)按以下所列順序，依次逐級審批：a) 經(jīng)辦人員簽字；b) 律師審閱；c) 經(jīng)辦部門經(jīng)理審批；d) 經(jīng)營管理部經(jīng)理會簽；e) 成本管理中心主任會簽；f) 財務(wù)總監(jiān)（經(jīng)理）會簽；g) 主管副總經(jīng)理（或總監(jiān)）審批；h) 總經(jīng)理批準(zhǔn)。1.2項目所在公司合同應(yīng)以下所列順序，依次逐級審批：a) 經(jīng)辦人員簽字；b) 律師審閱；c) 經(jīng)辦部門經(jīng)理審批；d) 成本控制部門會簽；e) 財務(wù)總監(jiān)（經(jīng)理）會簽；f) 主管副總經(jīng)理（或總監(jiān)）審批；g) 總經(jīng)理批準(zhǔn)。1.3合同

2、審批原則上應(yīng)按順序依次作業(yè)，特殊情況下經(jīng)所屬公司總經(jīng)理或主管總監(jiān)同意，各級審批人可并行同步作業(yè)，或由總經(jīng)理（主管總監(jiān)）召集會議審批。1.4審批“簽字組合”1.4.1每一項經(jīng)濟(jì)合同的簽訂，須按“審批程序”的規(guī)定，完成“簽字組合”。1.4.2“簽字組合” 是指各部門經(jīng)濟(jì)合同的簽訂時應(yīng)根據(jù)審批程序和審批權(quán)限在“經(jīng)濟(jì)合同審批表”上完成必要的審批簽名（參見“經(jīng)濟(jì)合同審批表”）。150萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATES1.4.3當(dāng)部門經(jīng)理外出時，受托者應(yīng)出具部門經(jīng)理授權(quán)的委托書，委托書須注明委托的事項、委托的權(quán)限以及委托的期限。1.4.4負(fù)責(zé)“合同

3、印章”的管理員和負(fù)責(zé)公司“公章”的管理員，只給完成了“簽字組合”的經(jīng)濟(jì)合同加蓋經(jīng)濟(jì)合同印章或公章，對于未完成“經(jīng)濟(jì)合同審批表”的合同，印章管理員拒絕予以蓋章。未經(jīng)審核或未加蓋經(jīng)濟(jì)合同印章的合同，財務(wù)部門拒絕執(zhí)行。完成簽字組合的“經(jīng)濟(jì)合同審批表”，應(yīng)由檔案管理部門妥善保管，并及時將備份遞交財務(wù)部用于復(fù)核。2 審批權(quán)限及審查責(zé)任2.1管理公司審批權(quán)限：2.1.1材料設(shè)備采購合同材料設(shè)備采購，單項合同估算價在50 萬元以上。2.1.2工程類合同a)裝飾工程、園林環(huán)境工程，單項合同估算價在50 萬以上。b) 其他單項施工合同估算價在 100 萬以上。c) 單項合同估算價在 20 萬元以上的勘察、設(shè)計、

4、監(jiān)理合同。2.1.3服務(wù)類合同單項合同估算價在20 萬元以上的物業(yè)中介、宣傳推廣、模型制作、造價咨詢等服務(wù)類合同。2.1.4其他標(biāo)的額在 10 萬元（含）以上的固定資產(chǎn)購建及車輛購置合同。2.2項目所在公司總經(jīng)理審批權(quán)限：管理公司審批權(quán)限以下的經(jīng)濟(jì)合同由項目所在公司總經(jīng)理審批。2.3需要上報集團(tuán)總部審批的合同，應(yīng)首先經(jīng)集團(tuán)財務(wù)部審核、集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)審批，再由集團(tuán)財務(wù)部上報各分管的集團(tuán)副總裁以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2.4各部門簽訂合同時應(yīng)保證合同內(nèi)容的完整性，嚴(yán)禁拆分合同。2.5合同審查要點(diǎn)151萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATES2.5.1經(jīng)辦部門將

5、協(xié)商完畢的經(jīng)濟(jì)合同按“審核程序”上交各相關(guān)部門進(jìn)行“簽字組合”時，各級審批人員有責(zé)任就其職能范圍對合同進(jìn)行審查，以保證合同的主要條款、內(nèi)容、合同的合法性、嚴(yán)密性、可行性。2.5.2合同審查的主要事項：a) 審核對方單位（法人）的資格是否真實、合法，合同項目是否在營業(yè)執(zhí)照范圍內(nèi)，當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所是否記錄清楚、準(zhǔn)確；b) 經(jīng)濟(jì)合同的標(biāo)的是否明確；c) 經(jīng)濟(jì)合同中的數(shù)量、質(zhì)量是否符合有關(guān)規(guī)定和公司要求；d) 經(jīng)濟(jì)合同的價款或者報酬以及支付方式是否確定和準(zhǔn)確；e) 經(jīng)濟(jì)合同的履行期限、地點(diǎn)和方式是否確定；f) 經(jīng)濟(jì)合同的違約責(zé)任是否明確；g) 經(jīng)濟(jì)合同中是否有發(fā)生爭議的解決方法。2.5.3對

6、工程類合同還必須進(jìn)行以下事項的審查：a) 簽訂 50 萬 ( 含 ) 以上金額的合同時，應(yīng)與對方簽訂廉潔合作協(xié)議 ，作為合同的補(bǔ)充協(xié)議；b) 是否有保修條款；c) 結(jié)算和付款條件是否有利；d) 計價依據(jù)是否完備。3 合同簽訂權(quán)限及注意事項3.1未經(jīng)萬達(dá)集團(tuán)董事長、財務(wù)總監(jiān)書面授權(quán)，管理公司及其所屬項目所在公司不能對外簽訂下列合同：a) 銀行貸款合同b) 擔(dān)保合同c) 抵押合同d) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同e) 技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同152萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATESf) 對外投資合同g) 合資合作合同h) 贈予合同i) 其他未授權(quán)合同3.2經(jīng)濟(jì)合同簽訂

7、前，必須認(rèn)真了解對方當(dāng)事人的情況，包括對方單位的（法人）資格、經(jīng)營范圍、履約能力以及代理權(quán)限等情況是否符合法律規(guī)定。做到既考慮本公司的利益，又考慮對方的現(xiàn)實條件和實際的履行能力，防止上當(dāng)受騙，防止簽訂無效的經(jīng)濟(jì)合同。3.3簽訂合同之前，公司各相關(guān)部門草擬合同涉及到復(fù)雜事項，應(yīng)該邀請公司法律顧問一起參加經(jīng)濟(jì)合同的談判工作。3.4簽約人員在談判和簽約時，應(yīng)力爭合同履行地為本公司所在地。1 定義格式化標(biāo)準(zhǔn)合同指公司為重復(fù)使用而就某類業(yè)務(wù)預(yù)先擬定的合同文本，包括協(xié)議條款、通用條款、補(bǔ)充條款和附件四部分內(nèi)容。a) 通用條款通用條款是標(biāo)準(zhǔn)合同的主要條款，系公司根據(jù)每種業(yè)務(wù)的性質(zhì)和內(nèi)容事先擬定的條款。b)

8、協(xié)議條款協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務(wù)、對象的不同填寫。c) 補(bǔ)充條款補(bǔ)充在標(biāo)準(zhǔn)合同中為空白部分，由雙方經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時協(xié)商加入。d) 附件附件是指在協(xié)議條款、通用條款及補(bǔ)充條款中涉及到的內(nèi)容（如表格、國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)文件等），據(jù)以強(qiáng)調(diào)說明。2 標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容2.1合同內(nèi)容包括但不限于以下條款：153萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATESa) 當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所、電話；b) 標(biāo)的；c) 數(shù)量；d) 質(zhì)量；e) 價款或者酬金：采用招投標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以雙方確定的最終報價作為合同金額；f) 計價依據(jù)；g) 履行期限、地點(diǎn)和方式：經(jīng)

9、濟(jì)合同以及其它涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓）的合同，應(yīng)以公司或項目所在地為合同履行地。在公司為付款方時，應(yīng)將付款時間與對方當(dāng)事人履行義務(wù)的時間相結(jié)合，若對方履行義務(wù)時間較長，應(yīng)盡量選擇分期付款的方式。h) 違約責(zé)任：包括構(gòu)成違約的條件、不構(gòu)成違約的除外條件、承擔(dān)違約責(zé)任的方式等；i) 解決爭議的方法： 一般應(yīng)選擇訴訟方式； 公司與對方當(dāng)事人不在同一城市的，應(yīng)盡可能選擇公司所在地為訴訟管轄地。2.2根據(jù)合同性質(zhì)與客觀需要，合同內(nèi)容還可以有保修、保密、驗收、風(fēng)險、權(quán)利歸屬等條款：a) 工程合同、買賣合同等，在公司為付款方時，應(yīng)有保修條款；b) 涉及知識產(chǎn)權(quán)（包括商業(yè)秘密）的合同，應(yīng)有保

10、密條款和權(quán)利歸屬的條款；c) 涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓）或成果移交的合同，應(yīng)有驗收條款和風(fēng)險承擔(dān)或轉(zhuǎn)移條款。2.3合同內(nèi)容應(yīng)具體、確定，能明確界定各方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)；客觀情況在簽約時確實無法明確規(guī)定的，應(yīng)規(guī)定能明確權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)。2.4當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)合同的附件較多時，應(yīng)在合同中注明附件中各項文件的解釋順序。154萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATES工程類合同編制要點(diǎn)1 合同的價款或酬金采用招投標(biāo)方式選擇合作方時，應(yīng)以雙方認(rèn)定的最終報價作為合同金額；管理公司不提倡以費(fèi)率招標(biāo)方式確定價款，如果是采用費(fèi)率折扣方式確定價款，合同應(yīng)表

11、明計費(fèi)依據(jù)，盡可能明確主材價格的計算方法，規(guī)定合同雙方如何盡快核實施工圖預(yù)算，以確定合同價款，并就確定后的合同價款簽署補(bǔ)充協(xié)議。2 計價依據(jù)工程類合同應(yīng)將圖紙、工程量清單（或預(yù)算書）作為合同的組成部分，合同附件一般包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答疑文件等，并應(yīng)在合同條款中明確以下問題：a) 包干形式、合同價款的計算方法（或定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)方法等） ；b) 甲方分包工程、甲供材料設(shè)備、甲方限價的范圍和種類；c) 人工、材料、機(jī)械臺班的價格及其價差的結(jié)算辦法；d) 總分包的關(guān)系、配合的范圍，總包管理費(fèi)和總包配合費(fèi)的計取方法等；e) 開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)等費(fèi)用明確的計取辦法及其包

12、括的具體范圍。3 變更和簽證合同中應(yīng)規(guī)定變更和簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價辦法，對于承包商，可依據(jù)管理公司現(xiàn)場簽證規(guī)定與其另外訂立關(guān)于現(xiàn)場簽證事項的協(xié)議 。4 總價結(jié)算辦法工程類合同可在合同中明確規(guī)定結(jié)算總價按以下各項綜合計算：a) 合同價（或預(yù)算造價）b) 材料價差c) 現(xiàn)場簽證d) 增加項目e) 減少項目f) 獎勵g) 罰款155萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATES5 付款和結(jié)算辦法5.1原則上工程類不向施工單位支付備料款，確需支付者，宜不超過工程造價的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。5.2工程進(jìn)度款的支出

13、應(yīng)以施工進(jìn)度為依據(jù)，支出額不得超過經(jīng)預(yù)算部門確認(rèn)已完工程價值量的 70%。5.3工程竣工時，支付工程款的總額不得超過合同總額的80%；工程竣工結(jié)算后， 工程款撥付不得超過合同總額的95%。6 廉潔合作約定為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員，在工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包商另外訂立“工程廉政協(xié)議” 。7 保修協(xié)議所有施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)公司利益，應(yīng)與承包商另外訂立“工程質(zhì)量保修協(xié)議”。合同執(zhí)行情況評估指引1 原則和方法1.1金額大于 10 萬元，且雙方權(quán)利義務(wù)不能即時結(jié)清的合同均須評估；金額在10萬元以下的合同，若有相關(guān)部門提出，也應(yīng)進(jìn)行評估。1.2執(zhí)行期超過 5 個月的合同（不

14、包括保修期） ，應(yīng)每月進(jìn)行評估，其他合同則待執(zhí)行完畢后進(jìn)行一次性評估，對于主體施工、監(jiān)理合同要每月進(jìn)行評估。1.3若合同涉及保修的，待合同保修期滿后，相關(guān)部門要重點(diǎn)針對保修條款的履行進(jìn)行評估。1.4合同執(zhí)行的評估要遵循客觀、公正的原則。相關(guān)部門在進(jìn)行了實地和技術(shù)資料檢查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行書面、客觀的評價，并且進(jìn)行綜合打分（見合同執(zhí)行情況評估表）。156萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATES1.5評估時，合同評估執(zhí)行部門要對供方從合同開始執(zhí)行日到評估日的每次評估得分進(jìn)行平均，依據(jù)平均得分確定供方是否繼續(xù)成為合格供方。2 合同評估責(zé)任合同評估由合同

15、經(jīng)辦部門（合同執(zhí)行部門）負(fù)責(zé)組織。3 評估內(nèi)容對合同執(zhí)行情況的評估包括，但不限于下列內(nèi)容：a) 進(jìn)度控制承包方在正常情況下是否按照合同中進(jìn)度的要求按時完成標(biāo)的物。b) 質(zhì)量控制承包方完成的工作成果的質(zhì)量是否達(dá)到合同的要求。c) 成本控制合同的實際付款是否達(dá)到了付款條件，付款金額是否正確，是否扣除了應(yīng)扣款。d) 配合情況承包方與甲方的合作情況、管理水平、技術(shù)力量進(jìn)行綜合評估。e) 售后服務(wù)在保修期間出現(xiàn)的質(zhì)量問題，承包單位有無故意推委保修責(zé)任，是否及時修理維護(hù)。4 評估操作4.1合同評估應(yīng)由合同評估執(zhí)行部門負(fù)責(zé)組織，其他參與部門負(fù)責(zé)配合進(jìn)行。a) 對于工程類合同，評估部門應(yīng)深入到施工現(xiàn)場考查，除

16、了考核工程實體外，還要對施工技術(shù)資料的齊全和規(guī)范程度進(jìn)行檢查。b) 對設(shè)計類合同，評估部門應(yīng)到設(shè)計公司進(jìn)行實地檢查，重點(diǎn)考察是否按照合同的規(guī)定按時完成階段性成果，技術(shù)成果的質(zhì)量是否滿足合同的要求。c) 對于造價咨詢類合同，評估部門應(yīng)到作業(yè)現(xiàn)場，重點(diǎn)檢查造價成果的完成程度，是否按照甲方的要求劃分類別，并抽查工程量計算底稿的正確與清晰程157萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATES度。d) 對材料設(shè)備采購類合同，評估部門重點(diǎn)檢查供貨商運(yùn)至施工現(xiàn)場的材料、設(shè)備是否和樣品的質(zhì)量一致，材料的各種參數(shù)是否符合合同的規(guī)定。供貨時間是否及時，材料付款的時間和

17、金額是否正確合理。4.2 評估完畢，參與評估的各部門填寫合同執(zhí)行情況評估表 。并由檔案管理部門存檔保管。廉政合作協(xié)議（參考文本）ECF002(T)A甲方：乙方：為加強(qiáng)工程項目建設(shè)期間的廉政管理，確保項目高效優(yōu)質(zhì)按期竣工，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議并做為雙方共同遵守的廉政行為準(zhǔn)則。一甲方責(zé)任1甲方有責(zé)任向乙方介紹本單位有關(guān)廉政管理的各項制度和規(guī)定。2甲方有責(zé)任對本單位項目管理人員進(jìn)行廉政教育。3甲方人員應(yīng)嚴(yán)格遵守本單位有關(guān)廉政管理的規(guī)定，不得接受乙方的宴請，不得接受任何形式的實物、現(xiàn)金或禮券。4甲方在工程項目建設(shè)期間發(fā)現(xiàn)甲方人員任何形式的索賄受賄行為，均應(yīng)及時采取措施予以制止，并及時通報乙方單位領(lǐng)

18、導(dǎo)。5甲方人員如違反廉政管理制度及本協(xié)議規(guī)定，甲方應(yīng)視情節(jié)輕重、影響大小給予行政及經(jīng)濟(jì)處罰。6對于乙方舉報甲方人員違反廉政規(guī)定的情況，甲方應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行處理。二乙方責(zé)任158萬達(dá)地產(chǎn)合同審批程序與權(quán)限規(guī)定工作指引 :ECG004BWANDA REAL ESTATES1乙方應(yīng)保證乙方有關(guān)人員了解甲方單位有關(guān)廉政管理的各項制度及本協(xié)議的規(guī)定，并遵照執(zhí)行。2乙方不得宴請甲方人員，不得以任何形式贈送實物、現(xiàn)金或禮券。3乙方單位在工程項目建設(shè)期間發(fā)現(xiàn)乙方人員任何向甲方人員行賄行為，均應(yīng)及時采取措施予以制止，并及時通報甲方單位領(lǐng)導(dǎo)。4乙方有責(zé)任接受甲方對乙方在工程項目建設(shè)期間廉政管理執(zhí)行情況的監(jiān)督。5乙方單位人員有義務(wù)就甲方人員任何形式的索賄或受賄行為及時向甲方單位領(lǐng)導(dǎo)舉報；如乙方向甲方人員行賄，或甲方人員向乙方索賄，乙方滿足其要求且未向甲方舉報的，一經(jīng)查實，除追回由此給甲方造成的損失外，乙方自愿在總價的基礎(chǔ)上再讓利 100 萬元，并對本方知情不報人員進(jìn)行處罰。6如因