1、四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院第二教學(xué)樓評估報告四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院第二教學(xué)樓估價報告房 地 產(chǎn) 估 價 技 術(shù) 報 告估價項目名稱：四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院第二教學(xué)樓抵押價值評估委 托 方：四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院估 價 方：房地產(chǎn)14-1估 價 人 員：李杰-20143307估價作業(yè)日期：2015年12月25日至2013年12月31日估價報告編號：成都市溫江房估字2015第7號技術(shù)報告目錄一、個別因素 . 4二、區(qū)域因素分析41、區(qū)域范圍42、區(qū)域特征43、道路配置44、基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境.4三、市場背景.4四、最高最佳使用分析4五、估價方法.5六、估算測算過程5七、估價結(jié)果確定7八、附件.8一、個別因素 本次

2、估價對象為成都市溫江區(qū)柳臺大道東段208號，四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院第二教學(xué)樓（勵學(xué)樓），土地使用性質(zhì)為劃撥教育用地，現(xiàn)狀用途為教學(xué)，證載用途為教學(xué)，根據(jù)估價人員實地勘查獲取的資料。該學(xué)院總占地面積43.99萬，規(guī)劃修建面積19.3萬，已修建面積17.1萬，容積率0.44。估價對象為該學(xué)院內(nèi)一棟混凝土框架結(jié)構(gòu)的六層教學(xué)樓，包括6層主樓和3層附樓。估價對象總建筑面積36866，通過容積率求取估價對象總占地面積16221。估價對象于2005年3月修建完成，已投入使用10年。 根據(jù)實地勘察，估價對象的裝修為外墻面貼瓷磚，內(nèi)墻面為涂料抹灰刷白，每間教室均配有設(shè)備桌椅、電扇、電燈，監(jiān)控器，大多數(shù)教室配有多媒

3、體教學(xué)設(shè)備。估價對象水、電、消防等設(shè)施完善。二、區(qū)域因素分析1、區(qū)域范圍： 估價對象四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院第二教學(xué)樓（勵學(xué)樓），該學(xué)院位于溫江大學(xué)城和溫江海峽科技園內(nèi)，以該學(xué)院為中心，南至柳臺大道東段，東至南熏大道四段，北至德全路，西至學(xué)府路。所處區(qū)域按城市類區(qū)域劃分為類區(qū)，所占土地等級為級。估價對象位于該學(xué)院東側(cè)。 2、區(qū)域特征： 估價對象四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，位于溫江大學(xué)城內(nèi)，與西南財經(jīng)大學(xué)、成都中醫(yī)藥大學(xué)相隔一條街，周邊緊鄰學(xué)府美地、金強大學(xué)城、紅泰翰城、書香小筑四個住宅小區(qū)。1km范圍內(nèi)有兩條配套設(shè)施齊全的商業(yè)街，生活設(shè)施完善。500米范圍內(nèi)有銀行、超市。距溫江主城區(qū)10分鐘車程。估價對

4、象緊鄰學(xué)府美地住宅樓。 3、道路配置： 估價對象四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，東鄰溫江城市主干道柳臺大道東段，東鄰南熏大道四段，北鄰德全路，西鄰學(xué)府路。整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，路況良好。估計對象處于南熏大道旁。 4、基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境： 估價對象四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，所處區(qū)域內(nèi)，有101、102、103、104、752，771路公交車通達市內(nèi)各個區(qū)域，有309路公交車達成都市區(qū)，距溫江客運中心2km,距成溫高速和光華大道2km。估價對象所處區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施齊備，基礎(chǔ)設(shè)施完善。四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院位于溫江大學(xué)城內(nèi)，文化氣息濃厚，周邊無重大污染源，空氣質(zhì)量，環(huán)境較好。三、市場背景近幾年來溫江的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，溫江

5、政府也致力于溫江大學(xué)城的建設(shè)，隨之溫江大學(xué)城的建設(shè)和海峽科技園的發(fā)展，溫江教育用地進一步增長，溫江現(xiàn)有7所高校，共有在校大學(xué)生10萬余人。近年來各高校招生人數(shù)不斷擴大，溫江大學(xué)生人數(shù)也快速增長，這類人口在溫江的生活居住為溫江的經(jīng)濟發(fā)展起到了巨大作用。 溫江環(huán)境優(yōu)美，人文氣息濃厚，溫江大學(xué)城與海峽科技園相鄰，協(xié)調(diào)發(fā)展。近年國家大力推進高職高專學(xué)院的建設(shè)，這為溫江大學(xué)城特別是四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院的發(fā)展起到良好的推進作用。 隨著國家進一步的扶持，經(jīng)濟的不斷發(fā)展，溫江大學(xué)城將迎來更大的發(fā)展，溫江房地產(chǎn)市場也將有更大的發(fā)展。四、最高最佳使用分析通過以上對委托估價對象的區(qū)域因素分析和個別因素的分析可以看出

6、，委估價對象使用狀態(tài)符合最高最佳使用原則，故確定估價對象屬于保持現(xiàn)狀前提下的最高最佳使用。五、估價方法根據(jù)估價對象為教育公共性物業(yè)的特點，以及本物業(yè)自身的特點，本估價報告選用成本法求取估價對象的價值。六、估算測算過程公式：估價對象價值=土地價值+建筑物重置價值+設(shè)備重置價值1：土地價值 采用基準(zhǔn)地價修正法測算估價對象的土地價值 2：估價對象描述 估價對象土地位于成都市溫江區(qū)柳臺大道東段208號，四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院內(nèi)。土地性質(zhì)為劃撥使用教育用地。土地開發(fā)程度為五通一平，土地形狀規(guī)整，地質(zhì)狀況較好。土地總面積為16221。 根據(jù)成都市基準(zhǔn)地價表確定估價對象土地級別為教育用地級，其標(biāo)定基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)

7、為1150元/基準(zhǔn)地價修正修正因素基準(zhǔn)地價定義估價對象土地修正系數(shù)使用年限該土地為教育劃撥用地，土地使用年限為無限年1.00個別因素開發(fā)程度五通一平五通一平1.00交通條件道路為3級道路臨溫江區(qū)主干道，交通完善1.04基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善公共設(shè)施基本完善1.02商業(yè)繁華度對教育用地影響不大1.00宗地條件建設(shè)條件好，形狀規(guī)整地質(zhì)較好。方正形1.02生活配套生活配套基本完善購物，出行方便1.05環(huán)境因素綠化，噪音，大氣環(huán)境較好。無嚴重污染1.07日期修正頒布日期為2008年5月，至估價時點成都市教育用地價增福不大估價時點2015年12月1.06綜合單價1481.8元/m2土地總價的求?。?148

8、1.8×16221=24036277.8元(一)估價對象建筑物的市場價值：建筑物的市場價值=重置價格×成新率 （參考成都市建筑工程造價確定重置單價，采用目測法確定成新率） 建造成本b：主要包括土石方工程、砌筑工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、 門窗工程、屋面和衛(wèi)生間防水工程、裝飾工程、水電安裝工程等項目。根據(jù)項目的具體情況，參考成都市的建筑工程造價信息，估算建筑物的建造成本為B=2053.2元/，估算詳見下表:編號項目單價（元/m2）1土石方工程1352腳手架工程183砌筑工程1954混泥土及鋼筋混凝土工程7885門窗工程986防水工程1257裝修工程1758水電安裝工程86合

9、計1620（測算結(jié)果保留一位小數(shù)）專業(yè)費c：根據(jù)成都市建筑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)費取建造成本的3%： c=b×3%=48.6元/ 管理費d：根據(jù)成都市建筑行業(yè)同類建筑的管理費用估算，取建造成本和專業(yè)費之和的2.5%： d=(b+c) ×2.5%=41.7元/利息e：假設(shè)建造時均勻投入，建設(shè)期為8個月，取成都市建筑銀行平均利潤率6.05%： e=（b+c+d）×6.05%=103.5元/ 利潤f：取成都市溫江區(qū)建筑行業(yè)平均利潤率14% f=（b+c+d）×14%=239.4元/ 求取重置成本單價： b+c+d+e+f=2053.2元/3:求取建筑物成新率： 結(jié)構(gòu)部

10、分、裝飾部分和水電設(shè)備部分折舊:類別名稱評定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分值現(xiàn)場勘察情況得分結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)承載能力充分、無不均勻下沉20無下沉16承重結(jié)構(gòu)基本完好無損、無變形、無裂縫25無變形23非承重結(jié)構(gòu)基本完好、無傾斜、無裂縫17基本完好13屋面、屋架基本完好平整、無裂縫、無漏水20無損壞17樓地面基本平整牢固、無裂縫、地磚無松動18無損壞16合計10085裝飾部分外墻瓷磚無脫落、無裂縫30完好、無損壞28內(nèi)墻墻面粉飾基本完好、無脫落30有所損壞20門窗開關(guān)靈活，基本無損壞25基本完好20頂棚較完整、無變形、下垂15基本完好12合計10080設(shè)備部分上下水管道完好、暢通50基本完好48電力線路完好、裝置較好50

11、基本完好47合計10095綜合成新率=結(jié)構(gòu)部分得分×結(jié)構(gòu)部分修正系數(shù)+裝飾部分得分×裝飾部分修正系數(shù)+設(shè)備部分得分×設(shè)備部分修正系數(shù) 根據(jù)各建筑結(jié)構(gòu)對建筑物質(zhì)量的影響程度，確定結(jié)構(gòu)部分修正系數(shù)為0.8，裝飾部分修正系數(shù)的修正系數(shù)為0.1，設(shè)備部分修正系數(shù)為0.1。 綜合成新率=85%×0.8+80%×0.1+95%×0.1=0.8554:求取估價對象建筑物總評估價值 建筑物評估單價=重置成本單價×綜合成新率=2053.2×0.855=1755.5元/ 建筑物評估總價=單價×總建筑面積=1755.5

12、5;36866=64718263元（三）：估價對象設(shè)備價值求取采用重置成本法評估，按待估資產(chǎn)的現(xiàn)實重置成本扣除各項貶值確定待估資產(chǎn)的價值成本法計算公式：設(shè)備現(xiàn)值=重置成本×成新率估價對象設(shè)備描述：1、估價對象所安裝的教學(xué)設(shè)備均為教學(xué)用多媒體設(shè)備為顯示屏幕為投影。2、每間教室內(nèi)均配有桌椅、電扇。（四）：重置成本的確定1、據(jù)市場上同類設(shè)備產(chǎn)品價格調(diào)查估價對象的多媒體教學(xué)設(shè)備，已安裝使用5年，設(shè)備單價已有所變化，并且設(shè)備有所更新，現(xiàn)同類以高清錄音外帶紅外線監(jiān)控器市場價值為6600元/套；以投影屏幕為顯示器的多媒體市場均價為13800元/套。同類桌椅市場價為220元/套，電扇的市場價為48元

13、/套，刷卡鎖市場價為50元/套，燈的市場價為20元/套，信號屏蔽儀40元/套。2、綜合成新率的確定估價對象的綜合成新率采用年限法并結(jié)合市場調(diào)查以及同類產(chǎn)品等性能更新、技術(shù)進步等影響因素，估價對象已投入使用5年，綜合考慮其價值貶值見表:編號設(shè)備名稱數(shù)量（套）重置單價（元/套）成新率現(xiàn)價（元/套）評估總價（元）1多媒體 (監(jiān)控器)150660075%49507425002多媒體（投影）681380075%103597044123桌椅536022098%19610505604吊扇4064875%36146165刷卡鎖685098%4933326信號屏蔽儀684080%3221767燈16802075%1525200合計2542796（五）：估價對象總價的求取評估單項評估單價