1、第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 1 房地產(chǎn)抵押一、概念1、含義 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2、特征v特定性和不轉(zhuǎn)移占有 v不可分性：房地產(chǎn)抵押權(quán)的不可分性是指無論抵押的房地產(chǎn)部分滅失或分剖，還是抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被讓與、分部j或部分清償，都不影響抵押權(quán)的效力，抵押權(quán)人均可就抵押的房地產(chǎn)全部行使抵押權(quán)v從屬性：抵押權(quán)的成立，要以債權(quán)的存在為前提，因債權(quán)的轉(zhuǎn)讓處分而處分，并因債權(quán)的消滅而消滅.v物上代位性：房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位位是指當(dāng)房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)發(fā)生變化時(shí)，抵押權(quán)的效力及于抵押物的代償物或代位物.依照中華人民共和國物權(quán)法第174條的規(guī)定，擔(dān)保期間

2、，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償.被組保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等v優(yōu)先受償性：指債務(wù)人到期不履行義務(wù)或出現(xiàn)約定情形時(shí)，抵押權(quán)人可就抵押的房地產(chǎn)拍賣、折價(jià)或變賣所得的價(jià)款優(yōu)先于其他沒有抵押權(quán)的債權(quán)人，或者抵押權(quán)的優(yōu)先性列于其后的債權(quán)人受償。優(yōu)先受償性是抵押權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障，也是擔(dān)保權(quán)產(chǎn)生的主要原因v期限性：房地產(chǎn)抵押的期限性不僅包括對所擔(dān)保債務(wù)履行期限有限制，而且還包括抵押權(quán)行使的期限.根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法B第17條和第18條的規(guī)定，有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期

3、限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限.同時(shí)，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。v3、房地產(chǎn)抵押登記v(1)抵押權(quán)的設(shè)定登記。 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定，除了由抵押雙方當(dāng)事人簽訂書面合同外，還應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。就登記所需文件，城市房地產(chǎn)管理法第48條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。”就登記機(jī)關(guān)，該第61條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！钡盅汉贤缘盅旱怯浿掌鹕В唇?jīng)登記的，抵押為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障抵押當(dāng)事人的

4、合法權(quán)益，國家建設(shè)部根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法，制定了城市房地產(chǎn)抵押管理辦法。該辦法設(shè)專章對房地產(chǎn)抵押登記作了規(guī)定，其主要內(nèi)容是：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。v辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;抵押登一記申請書;抵押合同;國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證。共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明;可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料;登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。抵押合同發(fā)

5、生變更時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)在變更之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更抵押登記。v(2)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記。 當(dāng)房地產(chǎn)抵押人按期履行了債務(wù)或者由于其他原因使抵押權(quán)歸于消滅后，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記。這樣規(guī)定的目的是，避免房地產(chǎn)抵押權(quán)消滅后，形式上的房地產(chǎn)抵押權(quán)即登記簿上的抵押權(quán)仍然存在。v案例 2004年5月18日，被告北京天億貿(mào)易有限責(zé)任公司(以下簡稱“北京天億公司”)為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，向原告中國建設(shè)銀行公主墳支行(以下簡稱“建設(shè)銀行”)申請貸款20萬元，貸款期限2年，貸款年利率為5.814%，期滿后由被告北京天億

6、公司還本付息。建設(shè)銀行為了保證貸款的及時(shí)回收，要求北京天億公司提供房地產(chǎn)作為抵押。北京天億公司表示同意，并提出以價(jià)值30萬余元的倉庫用房作為貸款抵押。雙方在簽訂了20萬元的貸款合同之后，又簽訂了抵押合同。該抵押合同約定，被告北京天億公司對倉庫用房享有權(quán)處分，若被告北京天億公司到期不能償還上述貸款本息時(shí)，原告建設(shè)銀行可以將抵押物拍賣，并將從拍賣所得的價(jià)款中優(yōu)先受償銀行的貸款。抵押合同簽訂后，原告建設(shè)銀行沒有要求被告北京天億公司提供任何有關(guān)倉庫的房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書，雙方也未向任何部門辦理抵押登記手續(xù)。v2006年3月12日，被告北京天億公司因經(jīng)營管理不善面臨破產(chǎn)，為了維持公司的正常經(jīng)營

7、，被告北京天億公司與第三人張?zhí)旌绾炗喎课葙I賣合同，以28萬元的價(jià)格將公司的倉庫用房出售給第三人。合同簽訂后，第三人張?zhí)旌绺鶕?jù)合同約定的時(shí)間支付了全部購房款，雙方并于合同簽訂后的第10日到北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了過戶手續(xù)。2006年5月20日，被告北京天億公司在原告處的貸款期限已屆滿，原告建設(shè)銀行向被告北京天億公司發(fā)出催款函，要求被告北京天億公司在收到催款函后3日內(nèi)償還貸款本金及利息共計(jì)223256元。但因被告經(jīng)營管理不善面臨倒閉，根本無法償還建設(shè)銀行的貸款本息。原告建設(shè)銀行認(rèn)為，2004年5月18日，本銀行與被告北京天億公司簽訂貸款合同，本銀行向被告放貸20萬元，貸款期限2年，年利率5.81

8、4%。當(dāng)時(shí)本銀行考慮到被告的資信問題，遂要求被告提供房地產(chǎn)作為抵押。被告為了順利取得本銀行的貸款，遂將被告的倉庫用房作為抵押物。據(jù)此，本銀行與被告簽訂房地產(chǎn)抵押合同后向被告放貸20萬元。2006年5月20日，被告的還款期限已屆滿，但被告至今未按貸款合同的要求履行還款義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)抵押合同的約定，本公司有權(quán)處分其抵押物，用以優(yōu)先償還本銀行的貸款本息。v鑒于此，原告建設(shè)銀行于2006年5月29日依法向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院依法拍賣被告北京天億公司提供的抵押物，以實(shí)現(xiàn)原告的到期債權(quán)。被告北京天億公司認(rèn)為，本公司拖欠原告建設(shè)銀行貸款本息223256元屬實(shí)，但本公司現(xiàn)在已停產(chǎn)，沒有履行

9、還款的能力。第三人張?zhí)旌缱鳛楸景傅牡谌松暾垍⒓釉V訟，其認(rèn)為，(1)被告北京天億公司與原告建設(shè)銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記，不具有法律效力，其抵押關(guān)系不成立;(2)自己與被告簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實(shí)的意思表示，本人根據(jù)購房合同中約定的時(shí)間已向被告支付了全部購房款，況且雙方也到北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其間的買賣關(guān)系符合法律的規(guī)定，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。綜上，原告建設(shè)銀行要求法院拍賣自己購買的倉庫用房，實(shí)現(xiàn)其對被告的到期債權(quán)的訴訟請求，缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，故請求法院駁回原告的訴訟請求。v爭議焦點(diǎn)1.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，雙方當(dāng)事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具

10、有法律效力?2.房地產(chǎn)抵押合同無效，是否影響當(dāng)事人簽訂的借款合同的法律效力?v法院判決：北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的貸款合同系雙方真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)受到法律的保護(hù)。原、被告為了履行貸款合同中約定的還款義務(wù)，雙方簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，將被告擁有的倉庫用房作為抵押，但雙方簽訂房地產(chǎn)抵押合同后，未到北京市房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，故其抵押合同不生效，對第三人不可有對抗性。在本案中，第三人張?zhí)旌缗c被告北京天億公司簽訂房屋買賣合同，亦屬雙方真實(shí)的意思表示，而且第三人張?zhí)旌缫严虮桓姹本┨靸|公司支付了全部的購房款，雙方并共同向北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)

11、過戶手續(xù)，其之間的房屋買賣關(guān)系符合法律的規(guī)定，第三人張?zhí)旌缛〉梅课菟袡?quán)應(yīng)受到法律的保護(hù)。因此，原告建設(shè)銀行要求法院拍賣系爭的倉庫用房缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第30條、第49條，擔(dān)保法第41條、第42條之規(guī)定，判決如下：一、駁回原告建設(shè)銀行要求處分抵押物實(shí)現(xiàn)其到期債權(quán)的訴訟請求;二、被告北京天億公司應(yīng)當(dāng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告建設(shè)銀行支付貸款本息223256元。第三章 房地產(chǎn)金融基本知識二、房地產(chǎn)抵押的類型v房地產(chǎn)抵押v在建工程抵押v預(yù)購商品房貸款抵押v最高額抵押 最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)

12、作擔(dān)保，它屬于未來債權(quán)擔(dān)保種類。第三章 房地產(chǎn)金融基本知識v甲公司與乙信托投資公司有長期的往來關(guān)系，經(jīng)乙公司要求，甲公司以其一棟樓房（價(jià)值2000萬元）為甲從乙公司的借款擔(dān)保。雙方約定自1995年2月1日至1996年12月底，在此期間所發(fā)生的債務(wù)均以該樓房作抵押。由于該樓房當(dāng)時(shí)估價(jià)為2000萬元，因此雙方約定擔(dān)保借款的最高限額為2000萬元，若借款超過2000萬元，甲將以其他財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保，雙方在合同簽訂以后，在登記部門辦理了抵押登記手續(xù)，甲、乙雙方的上述約定，屬于典型的最高額抵押約定。三、可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)v建筑物和其他土地附著物；v建設(shè)用地使用權(quán)；v以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土

13、地承包經(jīng)營權(quán)；v生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；v正在建造的建筑物、船舶、航空器；v交通運(yùn)輸工具.第三章 房地產(chǎn)金融基本知識四、不能抵押的房地產(chǎn)v土地所有權(quán)；v耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押）；v學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；v所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；第三章 房地產(chǎn)金融基本知識v依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；v依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn) 。五、房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定v同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定

14、多個(gè)抵押權(quán)v幾宗房地產(chǎn)可以一并抵押v部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)只能以抵押人自已可以處分和收益的份額為限設(shè)定抵押v租賃權(quán)對抵押權(quán)的影響第三章 房地產(chǎn)金融基本知識v抵押權(quán)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響v抵押設(shè)定后,地上新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)v抵押財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)v抵押房地產(chǎn)的拍賣問題 保留價(jià),第一次拍賣時(shí),不得低于評估價(jià)或市價(jià)的80%；若出現(xiàn)流拍，每次降低的數(shù)額不超過前次保留價(jià)的20%。但拍賣最多不超過三次.第三章 房地產(chǎn)金融基本知識v建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，其優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自工程竣工之日計(jì)算。v消費(fèi)者交付商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買

15、受人。v人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。第三章 房地產(chǎn)金融基本知識案例 1996年6月，祥龍房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司為建設(shè)資金融資的需要，以自己正在建設(shè)的明光大廈的第15層作為抵押物，向京港城市商業(yè)銀行申請抵押貸款，貸款金額1 000萬元人民幣，期限1年。經(jīng)有關(guān)登記機(jī)關(guān)登記生效后，京港城市商業(yè)銀行發(fā)放了全額貸款。1997年1月，明光大廈竣工。1997年3月，祥龍公司在通知京港城市商業(yè)銀行的情況下,開始售樓.其中將15層A座以40萬元售與劉女士并告知劉女士第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 該樓已被抵押的情況劉女士在

16、辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證之后，以A座這套房產(chǎn)作抵押向某國有商業(yè)銀行京港分行申請貸款，期限10年。抵押合同亦經(jīng)登記。1997年8月，由于祥龍公司未能按期清償貸款金額，京港城市商業(yè)銀行提起訴訟。在訴訟過程中劉女士向法院反映，要求維護(hù)自己的權(quán)益；京港分行的委托律師也提出，在建工程所有權(quán)尚未形成，用在建工程作抵押是無效的。第三章 房地產(chǎn)金融基本知識 2 個(gè)人住房貸款一、個(gè)人住房貸款的概念及種類一、個(gè)人住房貸款的概念及種類1個(gè)人住房貸款的概念v個(gè)人住房貸款是金融機(jī)構(gòu)向購買、建造、改造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房貸款是一種中長期消費(fèi)性貸款。v2個(gè)人住房貸款的種類v個(gè)人住房貸款按不同的標(biāo)準(zhǔn)，有不同的類

17、型，主要有：第三章 房地產(chǎn)金融基本知識（1）按資金來源劃分，個(gè)人住房貸款可分為自營性貸款（也稱商業(yè)性貸款）、委托性貸款（也稱公積金貸款）、組合貸款（由自營性貸款和公積金貸款兩部分組合而成）。（2）按住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為首次住房貸款和再交易住房貸款。第三章 房地產(chǎn)金融基本知識二、個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語二、個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語1貸款金額v簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。一般來說，銀行對借款人的借款數(shù)額會做出限制性規(guī)定，即所謂的貸款限額。比如我國目前對個(gè)人住房貸款的數(shù)額規(guī)定不得超過房價(jià)的70；購買普通住宅不得超過房價(jià)的80第三章 房地產(chǎn)金融基本知識2首付比率v

18、通常是指購買住房時(shí)首期付款額占所購住房總價(jià)的比率。例如一套總價(jià)30萬元的住房，首付比率為30，則購房人的首付款為9萬元。3貸款價(jià)值比率v也稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占所購房地產(chǎn)價(jià)值的比率。 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識4償還比率v償還比率通常是指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。 其中： 房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入 v所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額)/月均收

19、入v 5貸款余額v是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。第三章 房地產(chǎn)金融基本知識三、個(gè)人住房貸款工具個(gè)人住房貸款工具（一）月等額償還按揭貸款（一）月等額償還按揭貸款（Constant Payment Mortgage, CPM）v月等額償還方式是指借款人每月以相等的金額償還貸款，即每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識v月等額償還額等于以貸款金額為現(xiàn)值計(jì)算的年金。設(shè)貸款金額為P，貸款月利率為i，按月計(jì)算的貸款期限為n，月償還額為A。v 其計(jì)算公式為： 1)1 ()1 (nniiiPA第三章 房地產(chǎn)

20、金融基本知識v例1 某城市居民購買一套住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款20萬元，年利率5.04%，貸款期限15年，若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率未變，那么，該居民每期償還額為多少？ 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識v在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率并不是一成不變的，若遇法定利率調(diào)整，貸款期限在1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按調(diào)整后的利率重新計(jì)算月償還額。這就涉及到計(jì)算未清貸款余額問題。v設(shè)貸款本金為P，月利率i，貸款期數(shù)為n，當(dāng)借款人償還m期后，利率調(diào)整為，求先計(jì)算未清貸款余額第三章 房地產(chǎn)金融基本知識v第一種方法：未清貸款余額可采用將年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式計(jì)算，即等于m期后的月償還額的現(xiàn)值之

21、和。v其計(jì)算公式為：iiiAPmnmn)1 (1)1 (第三章 房地產(chǎn)金融基本知識計(jì)算利率為i時(shí)的月償還額。111 mnmniiiP A=例2 在例1中，假設(shè)該家庭已按月等額償還了5年，當(dāng)年利率上升為6，那么從第6年年初開始月償還額為多少？第三章 房地產(chǎn)金融基本知識（二）等額本金償還按揭貸款（二）等額本金償還按揭貸款（Constant Amortization Mortgage, CAM）v等額本金償還方式是在整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。這種還款方式的每期償還額是遞減的，適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。其計(jì)算公式為：iPnknPak11v案例

22、：v我們假設(shè)客戶A和客戶B都是買房后向銀行貸款，按照現(xiàn)行的個(gè)人住房貸款利率7.56%0.85=6.426%，貸款金額為60萬元，貸款期限為20年。 v客戶A選擇等額本金法還款。按照等額本金法還款，第一個(gè)月需要還貸5713元，第二個(gè)月需要還貸5699.61元，以后每個(gè)月的還款金額遞減，在第96個(gè)月，即第8年年底時(shí)，還款金額為4441.19元，基本等于等額本息法的月還款金額，最后一個(gè)月的還款金額為2513.39元。20年后合計(jì)向銀行支付利息387166元。 v客戶B選擇等額本息法還款。按照等額本息法，客戶A每月需要還貸4447.34元。如果客戶B在這20年內(nèi)沒有提前還款，則20年后合計(jì)向銀行支付利

23、息467361.04元。 v由此可見，客戶A用等額本金法，比客戶B用等額本息法，20年合計(jì)向銀行少支付利息80195.04元。但是也應(yīng)該看到，客戶A在第一個(gè)月還貸的時(shí)候比客戶B多還款1271.81元，在前96個(gè)月，即前8年，每個(gè)月都比客戶B的還款金額多，還款壓力大。 v綜上比較，建議客戶根據(jù)自身的收入情況選擇合適的還款方式，在還款壓力不太大的情況下，盡量選擇等額本金法來償還銀行貸款，這樣可以向銀行少支付一些利息。 第三章 房地產(chǎn)金融基本知識（三）遞增式還款（三）遞增式還款1、等比累進(jìn)還款法 例如：一購房者向銀行貸款10萬元，貸期10年，按現(xiàn)行利率選擇“等額本息還款法”，其每月還款額為1089.

24、20元，10年后他總共需支付本息130704元。 但他如果預(yù)計(jì)5年后的收入將會有一個(gè)較大的提高，那么他可以選擇“等比累進(jìn)還款法”，以5年為周期，第二個(gè)5年的月付款比第一個(gè)5年上浮50，那么第一個(gè)5年內(nèi)，他每月還款約在905元左右；第二個(gè)5年內(nèi)，每月還款約1358元左右，比905元上浮了50；10年后他總共需支付135780元。從計(jì)算中可見，選擇“等比累進(jìn)還款法”的付息要比選擇“等額本息還款法多5000余元，這是為購房者借用銀行貸款的時(shí)間要更長一些，因此在利率相等的情況下也就要多支付一些利息。 2、等額累進(jìn)還款法 其與“等比累進(jìn)還款法”類似，不同之處就是將在每個(gè)時(shí)間段上約定多還款的“固定比例”改為“固定