1、大時(shí)代新生活浪潮大時(shí)代新生活浪潮英式風(fēng)情莊園英式風(fēng)情莊園宏觀市場(chǎng)：市場(chǎng)對(duì)本案開(kāi)發(fā)影響區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析項(xiàng)目分析：項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位：產(chǎn)品定位、產(chǎn)品建議客群定位：客群特征、區(qū)域來(lái)源等開(kāi)發(fā)計(jì)劃：開(kāi)發(fā)策略、開(kāi)發(fā)步驟價(jià)格建議：入市價(jià)格建議市場(chǎng)對(duì)本案開(kāi)發(fā)影響城市發(fā)展進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì) 市場(chǎng)對(duì)本案開(kāi)發(fā)影響城市發(fā)展進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì) 2007沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行概述沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行概述商品房銷售量增幅較快商品房銷售量增幅較快2007年112月，商品房和商品住宅銷售顯現(xiàn)出良好勢(shì)頭，商品房銷售面積1303.24萬(wàn)平方米，商品住宅銷售面積1152.83萬(wàn)平方米，與上年同期相比分別

2、增長(zhǎng)17.7117.71和和17.2017.20。說(shuō)明2007年沈陽(yáng)市商品房及商品住宅銷售狀況相比于2006年同期更加旺盛。商品房銷售量增幅較快商品房銷售量增幅較快2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍的主要原因：一是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住條件，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)持久動(dòng)力；二是城市吸引力不斷增強(qiáng)，外來(lái)的新增人口給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量需求。三是沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)逐步趨向多元化，消費(fèi)者購(gòu)房選擇比較豐富。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局 起止日期：2007年1月1日2007年12月31日 商品房批準(zhǔn)入市量大幅度增長(zhǎng)商品房批準(zhǔn)入市量大幅度增長(zhǎng) 2007年，批準(zhǔn)入市商品房面積160

3、7.37萬(wàn)平，其中商品住宅1339.88萬(wàn)平，基本上與開(kāi)發(fā)建設(shè)保持了同步增長(zhǎng)的勢(shì)頭。商品住宅供應(yīng)量有所增加，是由于沈陽(yáng)去年加大了普通住宅的土地供應(yīng)量，經(jīng)過(guò)一定開(kāi)發(fā)周期，今年調(diào)節(jié)作用逐步體現(xiàn)。另外，商品住宅批準(zhǔn)入市面積占總量的83.36，說(shuō)明目前沈陽(yáng)市商品房供應(yīng)市場(chǎng)仍以住宅為主體，總體結(jié)構(gòu)處于合理狀態(tài)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局 起止日期：2007年1月1日2007年12月31日 經(jīng)濟(jì)型戶型占據(jù)商品住宅供應(yīng)與銷售主導(dǎo)地位經(jīng)濟(jì)型戶型占據(jù)商品住宅供應(yīng)與銷售主導(dǎo)地位 2007年112月，批準(zhǔn)入市商品住宅面積為1339.88萬(wàn)平，其中90平以下戶型批準(zhǔn)入市面積為534.96萬(wàn)平，占總?cè)胧忻娣e的39.93%

4、39.93%，說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控政策在我市得到了真正地落實(shí)。 2007年112月，實(shí)際銷售住宅面積1152.83萬(wàn)平方米，其中90平以下戶型銷售面積464.94萬(wàn)平，占總銷售面積的40.33%40.33%。從中看出，中小戶型商品住宅是主流需求。 2007年沈陽(yáng)市不同套型商品住宅供銷情況表套型面積 （平方米） 上市面積 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （%） 銷售面積 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （%） 60 121.419.06%107.889.36%6090 413.5530.86%357.0630.97%9090120 493.51493.5136.83%36.83%380.54380.5433.01%

5、33.01%120144 197.6814.75%203.0817.62%144 113.738.49%104.279.04%合 計(jì) 1339.88100%1152.83100%數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局 起止日期：2007年1月1日2007年12月31日商品住宅市場(chǎng)良性增長(zhǎng)商品住宅市場(chǎng)良性增長(zhǎng)從2007年沈陽(yáng)市商品房銷售用途結(jié)構(gòu)表顯示，普通住宅占據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)，銷售量與銷售額繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，而商業(yè)部分雖然在銷售面積和銷售金額上都有所增長(zhǎng)，但銷售均價(jià)卻有所下降，應(yīng)當(dāng)引起重視。隨著沈陽(yáng)私家車的不斷增多，對(duì)車庫(kù)的需求量迅猛增長(zhǎng)，使得車庫(kù)的成交量和價(jià)格不斷增長(zhǎng)。沈陽(yáng)價(jià)格走勢(shì)沈陽(yáng)價(jià)格走

6、勢(shì)沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)近年來(lái)一直呈上升趨勢(shì)，20042007年保持了一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度，在5%左右，2007年下半年，增長(zhǎng)幅度有所加快。2007年的價(jià)格走勢(shì)可以概括為曲折式上升，從年初開(kāi)始每三個(gè)月左右為一個(gè)周期，價(jià)格整體上依然保持上升的趨勢(shì)。大品牌開(kāi)發(fā)商的涌入將提升整體房地產(chǎn)品質(zhì)大品牌開(kāi)發(fā)商的涌入將提升整體房地產(chǎn)品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)少劣多，品牌上升空間巨大，但07年市場(chǎng)華潤(rùn)、首創(chuàng)、金地、碧桂園、恒大等外地知名開(kāi)發(fā)商云集沈陽(yáng)產(chǎn)品必然有革命性創(chuàng)新在沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除萬(wàn)科大型品牌開(kāi)發(fā)商外，其他開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品都比較粗曠，缺少內(nèi)涵與品質(zhì)感，在很大程度上，有待于強(qiáng)化、完善。因此，本項(xiàng)目在建設(shè)中，必將傾全力打造品牌形象，

7、注重產(chǎn)品功能、品質(zhì)及人居環(huán)境，將產(chǎn)品表現(xiàn)的淋漓盡致，為沈城人民再造人居新典范。大盤爭(zhēng)霸的時(shí)代大盤爭(zhēng)霸的時(shí)代小規(guī)模開(kāi)發(fā)模式 中等規(guī)模開(kāi)發(fā)大盤時(shí)代大盤的本質(zhì)是以人為本的中心思想，是大社區(qū)、大配套、大市政、大交通的集合。對(duì)于沈陽(yáng)的城市建設(shè)而言，大盤的操作讓土地資源得到整合，從而推動(dòng)區(qū)域的迅速發(fā)展。對(duì)于行業(yè)而言，大盤是行業(yè)走向成熟的表現(xiàn)。對(duì)于居住者來(lái)講，大盤改變了原有的居住狀態(tài)，勾畫出全新的生活內(nèi)容。正是有了這些獨(dú)具創(chuàng)新意義的大盤，房地產(chǎn)才如同魔法師手中的魔杖，點(diǎn)化出絢爛多彩的城市風(fēng)景。近郊大盤成為未來(lái)成交熱點(diǎn)區(qū)域近郊大盤成為未來(lái)成交熱點(diǎn)區(qū)域隨著于洪區(qū)、東陵區(qū)和沈北新區(qū)迅速發(fā)展，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)城

8、市化建設(shè)的進(jìn)程，樓盤熱銷區(qū)域逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。由于市中心較高的房?jī)r(jià)及土地資源的稀缺，而周邊區(qū)域又有大量相對(duì)廉價(jià)的土地供應(yīng)，外來(lái)的大開(kāi)發(fā)商集中在沈陽(yáng)遠(yuǎn)郊拿地，經(jīng)過(guò)一定的建設(shè)周期，相應(yīng)的商品房供應(yīng)也逐漸釋放出來(lái)，成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱點(diǎn)。私家車保有量劇增，支持住宅郊區(qū)化發(fā)展私家車保有量劇增，支持住宅郊區(qū)化發(fā)展國(guó)家統(tǒng)計(jì)局遼寧調(diào)查總隊(duì)調(diào)查顯示，截至2005年底，遼寧省擁有72.3萬(wàn)輛私人汽車，也就是說(shuō)，大約每60人就擁有一輛私家車。2006年以來(lái)，遼寧省私家車的購(gòu)買數(shù)量仍在持續(xù)增長(zhǎng)，沈陽(yáng)市的私家車總量已經(jīng)居遼寧省各城市之首。城市私家車輛的持續(xù)增多，其實(shí)就已經(jīng)在暗示我們，大規(guī)模的擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)將持續(xù)進(jìn)行。別墅

9、市場(chǎng)供應(yīng)減少，成交量大幅上升別墅市場(chǎng)供應(yīng)減少，成交量大幅上升國(guó)家對(duì)于限制別墅類及高檔住宅供應(yīng)的宏觀政策使得近兩年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)供應(yīng)不足，2006年沈陽(yáng)市別墅市場(chǎng)的成交情況波動(dòng)較大，出現(xiàn)了高比例的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2007年別墅市場(chǎng)供應(yīng)呈下降趨勢(shì)，但銷售量有大幅度的提升。2007年沈陽(yáng)市商品房銷售用途結(jié)構(gòu)表項(xiàng)目類別項(xiàng)目類別 銷售面積銷售面積 （萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米） 同比增長(zhǎng)（同比增長(zhǎng)（%） 銷售金額銷售金額(億元億元) 同比增長(zhǎng)（同比增長(zhǎng)（%） 銷售均價(jià)銷售均價(jià)(元元/平平) 同比增長(zhǎng)（同比增長(zhǎng)（%） 總計(jì) 1303.2417.71 464.61 22.70 35654.24住宅 小計(jì) 1152.83

10、 17.20 389.88 23.01 3382 4.97 普通住宅 1150.54 17.17 388.76 22.97 3379 4.94 別墅 2.29 35.50 1.12 41.77 4900 4.95 網(wǎng)點(diǎn) 78.1910.45 38.33 3.59 4902 -6.89 辦公用房、寫字樓 17.8 44.60 8.62 42.48 4843-1.44 車庫(kù)及其它 54.42 34.87 27.7848.79 5105 10.33 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局 起止日期：2007年1月1日2007年12月31日城市發(fā)展進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì) 20082008沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨

11、勢(shì)預(yù)測(cè)20082008年將是政策落實(shí)年年將是政策落實(shí)年隨著2007年房貸新政、連續(xù)加息、提高準(zhǔn)備金率等金融政策的實(shí)施，2008年在交易環(huán)節(jié)的相關(guān)金融政策不會(huì)有太大變化，利率的調(diào)整也將放緩，政府工作重點(diǎn)將是推動(dòng)相關(guān)政策的落實(shí)和加強(qiáng)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的政策調(diào)控。國(guó)家有可能將下一步政策干預(yù)的重點(diǎn)放在預(yù)售環(huán)節(jié)，來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的相關(guān)政策已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，但真正見(jiàn)到效果還要有12年的政策落實(shí)時(shí)間和建設(shè)周期。2008年沈陽(yáng)市將建經(jīng)濟(jì)適用房115萬(wàn)平，廉租房5萬(wàn)平，總計(jì)120萬(wàn)平的住房建設(shè)計(jì)劃，針對(duì)中低收入家庭，解決住房問(wèn)題。商品房批準(zhǔn)入市量平穩(wěn)、銷售量萎縮商品房批準(zhǔn)入市量平穩(wěn)、銷售量萎

12、縮隨著已實(shí)施了十年之久的穩(wěn)健的貨幣政策“功成身退”，2008年取而代之的是從緊的貨幣政策。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款將從嚴(yán)從緊，迫使一些中小開(kāi)發(fā)企業(yè)陸續(xù)退出沈陽(yáng)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)沈陽(yáng)周邊的三線城市；大開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈也相應(yīng)的有所緊張，對(duì)2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，致使2008年房地產(chǎn)投資有所減少，但受開(kāi)發(fā)周期影響和慣性作用，2008年房地產(chǎn)上市量不會(huì)有明顯減少。國(guó)家政策對(duì)投資型購(gòu)房的打壓，減少了市場(chǎng)上的非剛性需求，對(duì)自住型購(gòu)房者的心理也有一定影響，加大了購(gòu)買人群的觀望態(tài)度，使得2008年去化量將有一定萎縮。20082008年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺當(dāng)前沈陽(yáng)市居民購(gòu)房者中，自住的

13、比例約占89%左右，投資性購(gòu)房者約占10%左右，炒房者約占1%左右。也就是說(shuō)，約占購(gòu)房者90%的絕大多數(shù)是自住性購(gòu)房者。這種住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)是沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提，所以沈陽(yáng)不會(huì)出現(xiàn)部分一線城市的價(jià)格波動(dòng)局面。2008年上市的產(chǎn)品中以二環(huán)附近的中高端大盤為主，同時(shí)公寓類項(xiàng)目和城市綜合體項(xiàng)目也會(huì)有大量的增長(zhǎng)，這些中高端項(xiàng)目入市，使得沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)不會(huì)下降。單價(jià)在30004000元/平，仍將是08年沈陽(yáng)市場(chǎng)的主流價(jià)格區(qū)間。低容積率、低密度樓盤增多低容積率、低密度樓盤增多根據(jù)2007年土地公示和成交情況來(lái)看，市中心住宅土地供應(yīng)減少，未來(lái)大型住宅項(xiàng)目將集中在二、三環(huán)。2007年成交1116萬(wàn)平米土地。

14、位列三甲的分別是沈北新區(qū)385萬(wàn)平米，渾南新區(qū)142萬(wàn)平米，于洪區(qū)128萬(wàn)平米；以上成交數(shù)據(jù)可以看出，二環(huán)以外已經(jīng)成為沈陽(yáng)土地成交的主要陣地，尤其是南北（南：大渾南地區(qū)地區(qū)、北：沈北新區(qū)）兩大空間土地成交占到全部成交總量的47.2%。2008年低容積率、低密度的項(xiàng)目將增多。父母喬遷父母喬遷80年代生人，已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚年齡，由于這一階段是我國(guó)一個(gè)人口高峰期，對(duì)婚房的剛性需求會(huì)持續(xù)一段很長(zhǎng)的時(shí)間。而由于這一代獨(dú)生子女的父母年齡在4555歲，趕上了中國(guó)社會(huì)的改革和變動(dòng)期，使得他們中的大部分人處于“啞鈴型”社會(huì)結(jié)構(gòu)中間小的那一部分，無(wú)力為子女的婚房提供更多的資助，只能選擇遠(yuǎn)郊性價(jià)比較更高的項(xiàng)目只能選

15、擇遠(yuǎn)郊性價(jià)比較更高的項(xiàng)目。普通住宅市場(chǎng)成交量回落，別墅市場(chǎng)供應(yīng)加大普通住宅市場(chǎng)成交量回落，別墅市場(chǎng)供應(yīng)加大由于07年沈陽(yáng)市場(chǎng)成交量達(dá)到一個(gè)歷史峰值，而國(guó)家又加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，所以我們判斷2008年沈陽(yáng)普通住宅市場(chǎng)成交量會(huì)出現(xiàn)小幅回落。隨著眾多大開(kāi)發(fā)商07年拿地開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目，08年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的供應(yīng)會(huì)相應(yīng)加大，類別墅項(xiàng)目也將緩慢釋放。城市郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)城市郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)2007年沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤開(kāi)發(fā)量比例增加，且銷售勢(shì)頭良好。隨著城市中心土地日益稀少與價(jià)格高漲，大部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將視線轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，2008年，沈陽(yáng)城市郊區(qū)化發(fā)展將更加迅速

16、。沈陽(yáng)規(guī)劃了未來(lái)城市四大發(fā)展空間：以渾南新區(qū)、東陵、蘇家屯、和平區(qū)為主的大渾南地區(qū)，以旅游度假區(qū)為中心的東部地區(qū)，以鐵西新區(qū)、于洪區(qū)、遼中縣為主的沈西工業(yè)走廊，以輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)和蒲河新城為主的沈北地區(qū)。宏觀市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)小結(jié)u在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視沈陽(yáng)人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視沈陽(yáng)人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假的生活方式的引導(dǎo)，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假的生活方式的引導(dǎo)，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度；性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度；u以以“大社區(qū)、小組團(tuán)大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展

17、形式，滿足沈陽(yáng)人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的的發(fā)展形式，滿足沈陽(yáng)人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)；配套建設(shè)；u房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，中低價(jià)位市場(chǎng)供應(yīng)不足。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，中低價(jià)位市場(chǎng)供應(yīng)不足。u單純概念包裝的時(shí)代即將過(guò)去，市場(chǎng)要求創(chuàng)新概念同時(shí)要有產(chǎn)品支持。單純概念包裝的時(shí)代即將過(guò)去，市場(chǎng)要求創(chuàng)新概念同時(shí)要有產(chǎn)品支持。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析市場(chǎng)對(duì)本案開(kāi)發(fā)影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析區(qū)域規(guī)劃建設(shè)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)沈西工業(yè)走廊沈西工業(yè)走廊以沈陽(yáng)鐵西老工業(yè)基地為基礎(chǔ)，向西南經(jīng)于洪區(qū)、遼中縣建設(shè)一條工業(yè)帶，是為沈西工業(yè)走廊。其中包括原有的鐵西老城區(qū)和國(guó)家級(jí)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，新建的化學(xué)工業(yè)園、冶金工業(yè)園

18、、近海經(jīng)濟(jì)區(qū)?？傄?guī)劃面積達(dá)800余平方公里，工業(yè)帶的末端距遼寧營(yíng)口港僅100公里。沈西工業(yè)走廊作為裝備制造業(yè)的核心區(qū)域，未來(lái)5年，沈西工業(yè)走廊將實(shí)現(xiàn)5000億元產(chǎn)值，必然形成3050萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍，需要功能完善的生活居住區(qū)作為配套。鐵西新城鐵西新城 鐵西新城位于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)二、三期與南區(qū)之間，東臨沈環(huán)高速公路，西至開(kāi)發(fā)區(qū)14號(hào)街，南起渾蒲灌渠，北接開(kāi)發(fā)區(qū)二、三期工業(yè)建成區(qū)。新城規(guī)劃用地面積17.2平方公里，預(yù)計(jì)容納人口2030萬(wàn)，計(jì)劃用未來(lái)35年時(shí)間，建成一個(gè)為世界級(jí)裝備制造業(yè)基地配套，集現(xiàn)代物流、科研教育、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)、休閑居住等綜合功能為一體的鐵西生態(tài)新城。鐵西新城的定位是:學(xué)

19、府之城、濱水之城、綠色之城、時(shí)尚之城。新城將集中為區(qū)內(nèi)國(guó)有大企業(yè)、中外合資企業(yè)的員工、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、金領(lǐng)以及投資商們提供最為貼近的服務(wù)，成為沈西工業(yè)走廊功能完善的生活居住區(qū)。沈陽(yáng)細(xì)河經(jīng)濟(jì)區(qū)沈陽(yáng)細(xì)河經(jīng)濟(jì)區(qū)沈陽(yáng)細(xì)河經(jīng)濟(jì)區(qū)成立于2006年9月，是沈陽(yáng)市鐵西新區(qū)的一部分，也是沈西工業(yè)走廊的重要組成部分。區(qū)域總面積356平方公里，總?cè)丝?2.6萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)各類工業(yè)企業(yè)2105戶，在建工業(yè)企業(yè)38戶。按照長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)河經(jīng)濟(jì)區(qū)將建設(shè)成與沈陽(yáng)母城形同“啞鈴狀”，功能獨(dú)立、完整，集生產(chǎn)、生活、娛樂(lè)以及各項(xiàng)社會(huì)服務(wù)為一體的獨(dú)立城市，將成為沈陽(yáng)面向未來(lái)、功能獨(dú)立的新型城區(qū)、新型重工業(yè)區(qū)。大潘衛(wèi)星城大潘衛(wèi)星城 目

20、前，鐵西區(qū)已為鐵西新城規(guī)劃了4座衛(wèi)星城，分別是位于鐵西新城西20余公里處的大潘、彰驛、新民屯、長(zhǎng)灘，每個(gè)衛(wèi)星城計(jì)劃吸納人口510萬(wàn)人，其中以大潘人口最密集。這些衛(wèi)星城將在二三年后陸續(xù)啟動(dòng)建設(shè)，將與母城實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展，向西拓展空間。西部大學(xué)城西部大學(xué)城為了配合鐵西新城的規(guī)劃建設(shè)，把鐵西新城建設(shè)成學(xué)府之城，把沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)和沈陽(yáng)化工學(xué)院遷到鐵西新城內(nèi)，成立西部大學(xué)城。沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)將于今年3月中旬啟動(dòng)其在新城內(nèi)的新校址，勛望小學(xué)分校等基礎(chǔ)教育學(xué)校也正在建設(shè)中。市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案的開(kāi)發(fā)提示1 1、私營(yíng)、合資及外資企業(yè)進(jìn)入、私營(yíng)、合資及外資企業(yè)進(jìn)入沈陽(yáng)發(fā)展，瞄準(zhǔn)的也是沈陽(yáng)遠(yuǎn)郊的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)發(fā)展，瞄準(zhǔn)的也是沈陽(yáng)遠(yuǎn)

21、郊的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，這樣也使原本城市中的區(qū)，這樣也使原本城市中的“中產(chǎn)階級(jí)中產(chǎn)階級(jí)”階層階層，不斷地涌入遠(yuǎn)郊，也帶動(dòng)了，不斷地涌入遠(yuǎn)郊，也帶動(dòng)了遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)項(xiàng)目的浪潮，所以這部分人群將是本案品質(zhì)提升及重點(diǎn)消化的人遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)項(xiàng)目的浪潮，所以這部分人群將是本案品質(zhì)提升及重點(diǎn)消化的人群，群，值得關(guān)注；值得關(guān)注；2 2、政府對(duì)于本區(qū)域的開(kāi)發(fā)也將成為本案機(jī)會(huì)點(diǎn)；、政府對(duì)于本區(qū)域的開(kāi)發(fā)也將成為本案機(jī)會(huì)點(diǎn)；3 3、雖然本案尚處于不成熟開(kāi)發(fā)階段，但是必須謹(jǐn)慎對(duì)待，只有以高品質(zhì)、雖然本案尚處于不成熟開(kāi)發(fā)階段，但是必須謹(jǐn)慎對(duì)待，只有以高品質(zhì)、前瞻性產(chǎn)品配合合理的價(jià)格才能贏得市場(chǎng)。前瞻性產(chǎn)品配合合理的價(jià)格才能贏得市場(chǎng)。項(xiàng)

22、目現(xiàn)有狀況本地塊位于沈陽(yáng)市大潘鎮(zhèn)，占地約40萬(wàn)平，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平，北側(cè)為雙向10車道沈盤公路，東、西、南三面為規(guī)劃路，其中細(xì)河從地塊中蜿蜒而過(guò)。由于附近工廠長(zhǎng)期向細(xì)河排污，造成污染，使得本地塊一直荒廢，沒(méi)有進(jìn)行過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)在，細(xì)河經(jīng)過(guò)治理，已經(jīng)達(dá)到國(guó)家排污標(biāo)準(zhǔn)。基本情況基本情況規(guī)劃用地規(guī)劃用地4040萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。地塊內(nèi)地勢(shì)平坦流經(jīng)地塊的細(xì)河地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境南側(cè)緊鄰渾南西側(cè)60米規(guī)劃路，加油站東面60米規(guī)劃路，九年制學(xué)校，骨科醫(yī)院北面大潘糧庫(kù)，大潘公安局向外，有京沈、沈大、沈哈等高速公路，雙向10車道的沈盤線，向西一路通向營(yíng)口出?？?；向內(nèi)，依托沈遼路、沈環(huán)高

23、速公路與沈陽(yáng)母城連成一體，10分鐘1輛的中巴小客往來(lái)運(yùn)送乘客。交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò)中國(guó)農(nóng)村信用合作社金融銀行金融銀行沈陽(yáng)化工學(xué)院、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、北大青鳥、洪慶高中、四中分校，勛望小學(xué)分校等正在建設(shè)。教育文化教育文化大潘市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、金匯商城休閑購(gòu)物休閑購(gòu)物將吸引民營(yíng)醫(yī)院，廣泛發(fā)展社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，升級(jí)現(xiàn)有醫(yī)院醫(yī)療條件，并改善已有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生所基礎(chǔ)設(shè)施。鐵西新城規(guī)劃安排國(guó)際醫(yī)院在內(nèi)的綜合醫(yī)院4座。醫(yī)療保健醫(yī)療保健大潘本地已經(jīng)兩、三年時(shí)間沒(méi)有新盤上市，最新的兩個(gè)項(xiàng)目，桃園花園已經(jīng)售完，預(yù)計(jì)今年會(huì)再開(kāi)發(fā)少量產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià)2400元/平左右。紫金城處于尾盤期，價(jià)格在2000元/平。從現(xiàn)有項(xiàng)目來(lái)看，多為散樓

24、，缺乏品質(zhì)感，個(gè)別項(xiàng)目雖然有園區(qū)及物業(yè)管理，但相應(yīng)建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量都不高，有待進(jìn)一步提升。樓盤情況樓盤情況項(xiàng)目SWOT分析、大盤項(xiàng)目，占地40萬(wàn)，建面60萬(wàn) 、地塊邊線工整，土地平坦，便于規(guī)劃建設(shè)；、項(xiàng)目北側(cè)即是沈盤公路，交通便利；、項(xiàng)目周邊市政配套齊全，生活氛圍濃厚；、地塊北側(cè)臨街，有一定商業(yè)潛力；、地塊內(nèi)有細(xì)河，具有水景資源；、開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)在當(dāng)?shù)鼐哂袕?qiáng)大的個(gè)人魅力和領(lǐng)袖地位。優(yōu)勢(shì) 、距市內(nèi)21公里，屬于城市遠(yuǎn)郊；、大潘常住人口3萬(wàn)余人，無(wú)法滿足項(xiàng)目的銷售；、地勢(shì)平坦，沒(méi)有富于變化的景觀。、地塊周邊有加油站，有可能增加前期的銷售難度；、緊鄰的大潘市場(chǎng)有些雜亂；、暫時(shí)尚未通公交，交通較不便。劣勢(shì)

25、、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展勢(shì)頭；、戶籍制度的變革；、對(duì)沈西工業(yè)走廊的招商和鐵西新城、大潘衛(wèi)星城的規(guī)劃建設(shè)；、隨著大量工業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐，居住需求不斷增加；機(jī)會(huì) 、銀行信貸體系嚴(yán)格；、本區(qū)域內(nèi)的品牌開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科；、鐵西新城和大潘衛(wèi)星城的規(guī)劃需要一定時(shí)間落實(shí)；、沈陽(yáng)其他熱點(diǎn)區(qū)域樓盤不斷上市，如蒲河。威脅立地條件對(duì)開(kāi)發(fā)的提示：1、60萬(wàn)平大盤，開(kāi)發(fā)周期至少需要4-5年，這是一個(gè)長(zhǎng)期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，需要不同以往的開(kāi)發(fā)理念和操作手法,需要系統(tǒng)性前瞻性的開(kāi)發(fā)方案。2、周邊配套嚴(yán)重不足，需要在本項(xiàng)目?jī)?nèi)一并解決。3、位置偏遠(yuǎn)、交通不便，前期可通過(guò)業(yè)主巴士解決，后期與政府協(xié)商發(fā)展BRT。4、項(xiàng)目發(fā)展與大潘鎮(zhèn)的發(fā)展聯(lián)動(dòng)協(xié)

26、作，爭(zhēng)取政府政策支持。5 、細(xì)河是項(xiàng)目核心資源，要充分利用。項(xiàng)目總定位定位思考定位思考本項(xiàng)目定位需要考慮到以下一些主要因素區(qū)位條件：區(qū)位條件：項(xiàng)目距離沈陽(yáng)市中心近40分鐘車程，公交資源系統(tǒng)匱乏，不便利。地塊條件：地塊條件：地塊內(nèi)有形成較長(zhǎng)時(shí)間細(xì)河，價(jià)值值得深入挖掘。市場(chǎng)條件：市場(chǎng)條件：地塊周邊高品質(zhì)的樓盤幾乎沒(méi)有，區(qū)域居住形象有待提升。西部工業(yè)走廊的開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項(xiàng)目帶來(lái)大量潛在客戶。投資回報(bào)：投資回報(bào)：各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。區(qū)域形象：區(qū)域形象：村鎮(zhèn)郊區(qū)的形象將對(duì)本項(xiàng)目推廣造成不利影響。在最終確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容

27、，平衡各個(gè)因素選擇最佳方案。 項(xiàng)目定位總體描述項(xiàng)目定位總體描述 大時(shí)代新生活浪潮大時(shí)代新生活浪潮英式風(fēng)情莊園英式風(fēng)情莊園項(xiàng)目命名：項(xiàng)目命名：約克新郡約克新郡沈陽(yáng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面、在收入水平方面、在生活方式方面等都在經(jīng)歷大時(shí)代背景的大發(fā)展。本案是帶動(dòng)這個(gè)大潮發(fā)展的新大陸，就像17世紀(jì)英國(guó)約克郡人紛紛奔赴美國(guó)發(fā)展，命名了新約克(紐約) 一樣，本案是適合沈陽(yáng)人移居的高度舒適的英倫風(fēng)情的純粹居住生活區(qū)。約克郡有深厚的人文歷史，可以為項(xiàng)目提供深入挖掘的形象推廣素材，新約克則代表發(fā)展和希望。 產(chǎn)品功能定位建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、提供優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、提供優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的封閉式高品質(zhì)

28、生態(tài)花園住宅封閉式高品質(zhì)生態(tài)花園住宅產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議整體規(guī)劃整體規(guī)劃總體規(guī)劃提示總體規(guī)劃提示造莊園造莊園建筑設(shè)計(jì)以古典歐美建筑風(fēng)格為主，崇尚經(jīng)典雋永，以回歸自然為本質(zhì)，將水城文化充分的融入小區(qū)。由于本案保留了細(xì)河，引水系入園區(qū)，使河水與園區(qū)水系有機(jī)結(jié)合，以水系和道路劃分5個(gè)組團(tuán)，構(gòu)筑各個(gè)圍合空間，本小區(qū)將是一個(gè)綠化度較綠化度較高密度較低高密度較低的項(xiàng)目。一期一期三期三期二期二期四期四期五期五期生態(tài)規(guī)劃生態(tài)規(guī)劃在規(guī)劃中充分了考慮土地、建筑、植物、水系、空氣各種生態(tài)因素和人類活動(dòng)之間的互動(dòng)關(guān)系，通過(guò)區(qū)域內(nèi)生態(tài)功能的恢復(fù)和保持，確保區(qū)域生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性與協(xié)調(diào)發(fā)展。生態(tài)環(huán)境具有自我代謝、自我調(diào)節(jié)的功

29、能。共同溝共同溝共同溝又稱“地下城市管道綜合走廊”，包括水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ烹娎|等所有管道都集結(jié)地下，避免了維修時(shí)挖開(kāi)地表破壞景觀和空中景觀。文化節(jié)點(diǎn)規(guī)劃文化節(jié)點(diǎn)規(guī)劃要賦予項(xiàng)目以文化底蘊(yùn)和濃郁的文化生活氛圍就要從場(chǎng)所設(shè)計(jì)、文化事件營(yíng)造等方面都進(jìn)行了匠心獨(dú)運(yùn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。在園區(qū)多個(gè)組團(tuán)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃鄰里共享空間，保障居民充裕的戶外活動(dòng)空間，以及舉辦豐富的社區(qū)活動(dòng)?！昂廊A豪華”會(huì)所設(shè)計(jì)會(huì)所設(shè)計(jì)小區(qū)入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分，更是項(xiàng)目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能，體現(xiàn)超級(jí)大盤。在開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握上，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。樣板示范

30、區(qū)樣板示范區(qū)項(xiàng)目沿沈遼西路部分以從紅線開(kāi)始往南推后10米，作景觀綠化帶，隔音隔塵是一方面，更重要的是建立項(xiàng)目高舒適度高品質(zhì)商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)在項(xiàng)目核心地帶建立商業(yè)街區(qū)，設(shè)有大中型超市個(gè)性服裝店等滿足遷移到本區(qū)域人群日常的生活配套，也起到提升本區(qū)域配套品質(zhì)的作用產(chǎn)品建議產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品線規(guī)劃建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格都鐸式都鐸式因流行于英國(guó)都鐸王朝而得名。這個(gè)時(shí)期大型的宗教建筑活動(dòng)停止了，新貴族們開(kāi)始建造舒適的府邸，在這種情況下，混合著傳統(tǒng)的哥特式和文藝復(fù)興風(fēng)格的都鐸式就應(yīng)運(yùn)而生。都鐸式的建筑元素有六個(gè)元素 裝飾性的半木邊框 斜頂 相交的突出山墻高且窄的窗戶 小窗格 大煙囪，通常頂部會(huì)有裝飾 產(chǎn)品物業(yè)類型：產(chǎn)

31、品物業(yè)類型：高品質(zhì)多層高品質(zhì)多層(20%)(20%)情景洋房式多層情景洋房式多層(50%)(50%)情景洋房情景洋房(10%)(10%)聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅(15%)(15%)公建公建(5%)(5%)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，尤其是大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，要考慮項(xiàng)目不斷開(kāi)發(fā)，不斷升級(jí)，建議一個(gè)完善的產(chǎn)品線，利于項(xiàng)目后期品質(zhì)的提升利潤(rùn)產(chǎn)品：利潤(rùn)產(chǎn)品：情景洋房式多層現(xiàn)金流產(chǎn)品：現(xiàn)金流產(chǎn)品：高品質(zhì)多層概念產(chǎn)品：概念產(chǎn)品：洋房、聯(lián)排別墅、公建 產(chǎn)品簡(jiǎn)要描述產(chǎn)品簡(jiǎn)要描述多層：多層：進(jìn)化版情景洋房，別墅級(jí)多層（層層退臺(tái)，呈錯(cuò)落分布，外立面層次更豐富、更親切）五層帶閣樓戶型為二室二廳一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)面積區(qū)間為60140m2南北贈(zèng)

32、送較大面積的雙私家花園聯(lián)排別墅：聯(lián)排別墅：即TOWNHOUSE，面積150-260 m2產(chǎn)品建議景觀建議景觀建議整體風(fēng)格：打造首屈一指的皇家園林整體風(fēng)格：打造首屈一指的皇家園林度假性休閑性自然性人文性1. 1.結(jié)合建筑風(fēng)格，結(jié)合水系景觀，歐式莊園風(fēng)情。結(jié)合建筑風(fēng)格，結(jié)合水系景觀，歐式莊園風(fēng)情。園區(qū)極大限度的還景觀以自然生態(tài)的特征，相對(duì)集中的景觀設(shè)計(jì)，使得細(xì)河成為集中景觀和居民交流的承載者。水系和綠化的交織，賦予景觀富于變化的特征，所有的公共設(shè)施（路牌、座椅、鋪裝、小品等）均作為景觀的一部分進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)。葡萄果園大型坡地草坪2. 2.四季景色四季景色為了讓四季的園林景色不同，根據(jù)植物的生長(zhǎng)

33、周期選擇不同的綠植分布于園區(qū)，并考慮高矮錯(cuò)落的變化。3. 3.景觀與人的關(guān)系景觀與人的關(guān)系景觀與人的關(guān)系才是園林設(shè)計(jì)的核心所在。增加綠地的覆蓋面積，并力求造成曲徑通幽，增加景觀情趣性。 細(xì)河改造：細(xì)河改造：木棧道親水臺(tái)垂釣臺(tái)建筑小品增加水面層次4.Vi4.Vi應(yīng)用與園區(qū)緊密結(jié)合應(yīng)用與園區(qū)緊密結(jié)合體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)及人性化設(shè)置。5. 5. 無(wú)障礙設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)計(jì)由于本項(xiàng)目將有一部分市中心的老年人來(lái)養(yǎng)老，所以考慮一些無(wú)障礙設(shè)置，為老年人和殘疾人服務(wù)。6. 6. 預(yù)留太陽(yáng)能熱水器安裝位置預(yù)留太陽(yáng)能熱水器安裝位置項(xiàng)目地勢(shì)平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽(yáng)熱熱水器，使小區(qū)更人性化，外觀更美好。6. 6. 預(yù)留太

34、陽(yáng)能熱水器安裝位置預(yù)留太陽(yáng)能熱水器安裝位置項(xiàng)目地勢(shì)平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽(yáng)熱熱水器，使小區(qū)更人性化，外觀更美好。7. 7. 私家花廊私家花廊以私家花廊的形式體現(xiàn)項(xiàng)目特色，可以以售賣的形式，使客戶得到一塊“自耕地”或者作為促銷手段贈(zèng)送給客戶，滿足市內(nèi)客戶對(duì)于農(nóng)耕生活的渴望。產(chǎn)品建議園區(qū)配套園區(qū)配套u(yù)大型會(huì)所u咖啡吧u小酒吧u棋牌室u鄰里中心u高質(zhì)雙語(yǔ)幼兒園u網(wǎng)球場(chǎng)u兒童游樂(lè)場(chǎng)u健身中心u商業(yè)街u美容美發(fā)室u臺(tái)球室u乒乓球室u釣魚臺(tái)產(chǎn)品建議會(huì)所配套會(huì)所配套突出項(xiàng)目的尊貴、莊園、休閑、健康等特點(diǎn)。主要功能：主要功能：健身坊/養(yǎng)生坊/西餐廳/棋牌室/桌球室/視聽(tīng)室/鋼琴室/游泳池/其它產(chǎn)品建

35、議物業(yè)管理物業(yè)管理1、智能物業(yè)管理系統(tǒng)：智能物業(yè)管理系統(tǒng)：包括綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。為住戶安全提供保障，防范小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的發(fā)生；方便快捷的物業(yè)服務(wù)（如IC卡等）,體現(xiàn)一種高品質(zhì)人性化物業(yè)服務(wù)，提高項(xiàng)目品質(zhì)。 2 2、信息管理系統(tǒng)：、信息管理系統(tǒng)：包括Internet光纖接入網(wǎng)、有線電視多媒體系統(tǒng)、小區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。產(chǎn)品建議戰(zhàn)略伙伴建議戰(zhàn)略伙伴建議因本項(xiàng)目的概念所體現(xiàn)的是一種多元化的融合，只有整合一流的團(tuán)隊(duì)才能很好的實(shí)項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)，在項(xiàng)目合作伙伴方向上建議如下：1 1、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位：鑒于項(xiàng)目資源的豐富獨(dú)有性、主題概念的

36、國(guó)際性及多元復(fù)合性的特點(diǎn)，本項(xiàng)目必須由國(guó)內(nèi)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)，全面完成總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，提煉設(shè)計(jì)理念，并進(jìn)行總體規(guī)劃說(shuō)明及設(shè)計(jì)各功能細(xì)部說(shuō)明，完成各類可售部分平面圖、效果圖及建模圖，完成項(xiàng)目綜合配套項(xiàng)目的各類圖形設(shè)計(jì)，協(xié)助完成模型的制作。2 2、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)：、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)：能夠完整的表現(xiàn)產(chǎn)品概念及項(xiàng)目特色，完成項(xiàng)目售樓部、會(huì)所、樣板房裝修、裝飾方案及施工圖設(shè)計(jì)，并對(duì)施工進(jìn)行督導(dǎo)。3 3、景觀規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)：、景觀規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)：鑒于項(xiàng)目資源的豐富獨(dú)有性、主題概念的國(guó)際性及多元復(fù)合性的特點(diǎn)，本項(xiàng)目必須由國(guó)內(nèi)頂尖的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的園林環(huán)境設(shè)計(jì)，完成項(xiàng)目總體景觀設(shè)計(jì)方案及擴(kuò)充方案，

37、出具景觀設(shè)計(jì)報(bào)告，進(jìn)行景觀說(shuō)明，分析功能描述等工作，并制定可用于銷售之各種景觀環(huán)境效果圖及提供示意圖，協(xié)助模型制作。4 4、管理公司管理公司: :聘請(qǐng)國(guó)際背景知名管理公司實(shí)行顧問(wèn)式管理，提出初步管理方式及管理費(fèi)用測(cè)試及服務(wù)內(nèi)容的擬訂。客群定位第一圈層客戶：第一圈層客戶：項(xiàng)目第一期開(kāi)發(fā)主推客戶u當(dāng)?shù)刈≡谏抢?，?zhǔn)備提高住房條件的居民u準(zhǔn)備從平房喬遷到樓房的居民u經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的銳藍(lán)一族第二圈層客戶：第二圈層客戶：第二階段擴(kuò)展客戶u周邊城市居民，離項(xiàng)目較近，但不屬于沈陽(yáng)u經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者u沈陽(yáng)市中心動(dòng)遷的年齡較大的客戶第三圈層客戶：第三圈層客戶：第三階段擴(kuò)展客戶u沈陽(yáng)市私人企業(yè)

38、主、沈陽(yáng)市公務(wù)員、周邊縣市富有階層u省外客戶，休閑度假，投資。 客戶特征描述客戶特征描述市中心高層收入居民二次置業(yè)他們希望在繁雜的、充滿噪音與灰塵污染的生活里脫離出來(lái)，尋找一個(gè)寧?kù)o的、純凈的、沒(méi)有污染的、花園式的生活環(huán)境。大潘鎮(zhèn)的企業(yè)管理階層經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)中的管理階層則收入較好，他們不僅有一定文化素質(zhì)，對(duì)居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購(gòu)房能力，此類客戶將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)客戶群體之一。 行政事業(yè)單位的中高級(jí)管理人員收入較為穩(wěn)定并有一定文化素質(zhì)的管理人士。 附近專業(yè)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者張士燈具城經(jīng)營(yíng)戶，收入高，有較高的支付能力，希望居所靠近工作地點(diǎn)，注重居住周邊環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)； 客戶特征描述客戶特征描述附近大學(xué)城資深教育人士離項(xiàng)目較近，收入客觀，具有浪漫主義情操，重視環(huán)境及小區(qū)品質(zhì)本區(qū)域生意人和小企業(yè)主這部分消費(fèi)者在大潘鎮(zhèn)多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對(duì)下一代的教育； 大潘鎮(zhèn)部分富裕人士這部分消費(fèi)者雖學(xué)歷、知識(shí)涵養(yǎng)不多，但虛榮心強(qiáng)，購(gòu)買當(dāng)?shù)刈詈玫姆孔映蔀樗麄凅w現(xiàn)人生價(jià)值最好的方式。當(dāng)?shù)啬贻p人的婚房上一輩還是工作在地上，居住在平房，但是他們的子女接受的事物和教育都是現(xiàn)代的，居住觀念與市內(nèi)無(wú)差。 客戶客戶消費(fèi)特征消費(fèi)特征第一圈層改變居住條