1、.wd.wd.wd.企業(yè)概況XXXXXX以下簡稱“XXXXXX成立于年月，現(xiàn)有員工XXX人，主要承接XXX管理和XXX服務(wù)。公司已獲得國家XXXX2級資質(zhì)，目前正方案著手申報國家XXXXX1級資質(zhì)。XXXXX以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、安全舒適、安靜溫馨的工作和生活環(huán)境，得到了社會各界的高度好評，目前公司負(fù)責(zé)XXXXXX公寓、XXXXXX二期、XXXXXX一期等多個個物業(yè)工程。公司于年參加市物業(yè)管理協(xié)會。截止年9月底，累計管理面積萬M2，涉及住宅、高檔辦公以及商業(yè)等領(lǐng)域。“的物業(yè)服務(wù)、“的企業(yè)管理都具有“的鮮明特點，在行業(yè)中產(chǎn)生了反響，也為市內(nèi)、市外同業(yè)的一些企業(yè)所借鑒。?日

2、報?、?晚報?等新聞媒體對此都曾有過專門報道。同時，物業(yè)也在緊扣主營業(yè)務(wù)的“外延服務(wù)等諸多領(lǐng)域進(jìn)展積極的嘗試，探索一條物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營之路。公司目前正在銳意進(jìn)取、穩(wěn)步開展，管理經(jīng)歷的積淀日益增長、實力不斷增強(qiáng)，為企業(yè)下一步的開展奠定了良好的根基。企業(yè)定位及優(yōu)勢一、企業(yè)定位隨著投資開發(fā)公司的開展及新的房產(chǎn)投資和開發(fā)戰(zhàn)略定位確實立，物業(yè)首先將地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的物業(yè)及相關(guān)服務(wù)作為近期服務(wù)提供的主要方向，同時向外擴(kuò)展，實現(xiàn)外接物業(yè)“零的突破，力爭在近期成為地區(qū)最有影響的物業(yè)管理公司。二、企業(yè)優(yōu)勢企業(yè)的競爭優(yōu)勢表達(dá)在以下幾個方面：1、市場優(yōu)勢物業(yè)開展的出資人為投資開發(fā)，主要承當(dāng)房屋的開發(fā)建設(shè)工作，在本市最

3、繁華的商業(yè)區(qū)街己建、在建有多座市標(biāo)志性建筑，具有豐富的地產(chǎn)資源，作為出資人，無疑會給物業(yè)提供大量的業(yè)務(wù)資源和市場時機(jī)，為物業(yè)實現(xiàn)既定目標(biāo)奠定良好的根基。2、的品牌價值優(yōu)勢物業(yè)作為品牌的組成局部，將依托已經(jīng)擁有無形資產(chǎn)價值的品牌優(yōu)勢，拓展市場，不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。這種優(yōu)勢是本地其他較多物業(yè)管理企業(yè)在短期內(nèi)難以具備的，必將為物業(yè)帶來豐富的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。3、強(qiáng)大的市場化運作能力和獨特的服務(wù)模式物業(yè)經(jīng)過幾年的開展，已走出了一般“物業(yè)部、“物業(yè)分公司的非獨立經(jīng)營歷程，有強(qiáng)有力的市場化運作能力。同時，積累了成功的物業(yè)管理領(lǐng)域各個環(huán)節(jié)，尤其是高層綜合樓宇物業(yè)管理的經(jīng)歷， 根本建設(shè)了擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的物業(yè)

4、管理服務(wù)體系和操作性極強(qiáng)的質(zhì)量管理框架體系?！拔飿I(yè)企業(yè)三年開展戰(zhàn)略概要物業(yè)2005年2007年企業(yè)開展總體規(guī)劃和開展目標(biāo)概括為：1、抓住機(jī)遇，向外拓展，向內(nèi)挖潛，擴(kuò)大品牌美譽(yù)，實現(xiàn)跨越式開展。以市場為根基，逐步輻射周邊城市；2、三年內(nèi)管理面積突破萬平米，年服務(wù)收入突破萬元，行業(yè)資質(zhì)上級，成為本地區(qū)和周邊地區(qū)最具知名度的物業(yè)管理公司之一；3、申報并力獲通過ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，強(qiáng)化內(nèi)部管理，逐步實現(xiàn)從單純管理到管理輸出的轉(zhuǎn)變；4、通過與“投資開發(fā)的合作，增強(qiáng)公司后續(xù)開展的能力；5、通過資本構(gòu)造的調(diào)整，優(yōu)化資源，實現(xiàn)多元化經(jīng)營，盡快實施和壯大與物業(yè)管理相關(guān)的配套工程；6、擴(kuò)大品牌優(yōu)勢

5、，探討總結(jié)管理經(jīng)歷，形成具有自主知識產(chǎn)權(quán)的管理模式。“物業(yè)企業(yè)三年開展規(guī)劃一、企業(yè)開展思路作為房地產(chǎn)業(yè)具有一定品牌知名度和美譽(yù)度的專業(yè)物業(yè)管理公司，物業(yè)將以本?規(guī)劃書?“抓住機(jī)遇，向外拓展，向內(nèi)挖潛，擴(kuò)大品牌美譽(yù)，實現(xiàn)跨越式開展的指導(dǎo)思想，充分?jǐn)U大“物業(yè)在乃至周邊地區(qū)的影響力，力爭在3年內(nèi)讓“物業(yè)成為以及周邊地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的上好品牌，努力在地產(chǎn)開發(fā)以及物管行業(yè)推進(jìn)的浪潮中寫下濃墨重彩的一筆。二、外部環(huán)境及政策分析1、規(guī)?；I(yè)化、市場化是物業(yè)管理企業(yè)的開展方向我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開放不斷的深入、市場經(jīng)濟(jì)日趨活潑、城市建設(shè)事業(yè)的迅速開展、大批新建住宅區(qū)的建成、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房

6、產(chǎn)管理體制改革加快而應(yīng)運而生的，是我國房地產(chǎn)業(yè)的重要組成。物業(yè)管理已成為房地產(chǎn)業(yè)的一個亮麗的賣點、一個含金量上下的重要標(biāo)志。深圳萬科，其后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)投資就是在物業(yè)管理的根基上做出品牌的。根據(jù)中國市場的開展，有專家預(yù)測到2020年，我國城鎮(zhèn)住宅面積將會到達(dá)180億平方米，如果按一元每平方米計算，每年的物業(yè)服務(wù)收入就有180億元，物業(yè)公司的傭金凈利潤將到達(dá)18億元，而且這個市場不會疲軟，隨著市場經(jīng)濟(jì)的開展，其內(nèi)涵會不斷豐富、物業(yè)管理可做的事情還很多，從物業(yè)管理在深圳的開展可以看出，這個產(chǎn)業(yè)已顯示著巨大的潛能。據(jù)統(tǒng)計，2002年深圳的物業(yè)管理產(chǎn)值已超過五十億。2、國家對物管日益重視，全國性?物業(yè)

7、管理條例?及其配套法規(guī)陸續(xù)出臺物業(yè)管理在我國經(jīng)過二十幾年的開展，其觀念已深入人心，居民的生活與之息息相關(guān)。針對那種管理不標(biāo)準(zhǔn)、亂收費的政策法規(guī)也陸續(xù)出臺。物業(yè)管理無法可依的狀態(tài)將不再存在。建設(shè)部?物業(yè)管理條例?己公布施行，這對標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，解決物業(yè)管理中遇到的實際問題提供了依據(jù)。三、物業(yè)的組織設(shè)計及戰(zhàn)略規(guī)劃1、組織是管理的載體一個企業(yè)組織構(gòu)造是否合理與健全，關(guān)系著企業(yè)人、財、物等資源運用效率的上下，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)能否實現(xiàn)，是企業(yè)管理的重要內(nèi)容，是管理的靈魂。根據(jù)組織設(shè)計的“效率、合理分權(quán)、協(xié)同、寬松的原那么，我們擬在2005年下半年，結(jié)合“一期的接盤，對現(xiàn)在物業(yè)的組織構(gòu)造進(jìn)展微調(diào)， 根本架

8、構(gòu)為“五部一室，即：財務(wù)部、工程部、保安部、環(huán)境維護(hù)部、客戶服務(wù)部、總經(jīng)理辦公室。擬調(diào)整組織架構(gòu)如圖：2戰(zhàn)略規(guī)劃是開展的方向企業(yè)開展戰(zhàn)略是關(guān)于企業(yè)開展的謀略。企業(yè)開展是企業(yè)成長、壯大的過程，其中既包括量的增加，也包括質(zhì)的變化。企業(yè)開展也需要謀略，對企業(yè)開展整體性、長期性、 根本性的謀略就是企業(yè)開展戰(zhàn)略。企業(yè)開展戰(zhàn)略有四個特征：一是整體性，二是長期性，三是 根本性，四是謀略性。整體性是相對于局部性而言的，長期性是相對于短期性而言的， 根本性是相對于具體性而言的，謀略性是相對于常規(guī)性而言的。企業(yè)開展戰(zhàn)略必須同時具有這四個特征，缺少一個特征就不是企業(yè)開展戰(zhàn)略。企業(yè)開展戰(zhàn)略不是企業(yè)開展中長期方案。企業(yè)

9、開展戰(zhàn)略是企業(yè)開展中長期方案的靈魂與綱領(lǐng)。企業(yè)開展戰(zhàn)略指導(dǎo)企業(yè)開展中長期方案，企業(yè)開展中長期方案落實企業(yè)開展戰(zhàn)略；前者是綱，綱舉目張。在物業(yè)成立之初就應(yīng)對公司的開展戰(zhàn)略進(jìn)展規(guī)劃。確立開展階段和開展思路，并明確各個階段中的關(guān)鍵問題與存在的風(fēng)險。物業(yè)從現(xiàn)在起就更應(yīng)以做品牌一流的物業(yè)管理公司作為戰(zhàn)略目標(biāo)。以品牌搶占市場，以管理為依托，開展以高檔綜合樓宇為對象的多種經(jīng)營，爭取有一兩個經(jīng)營工程創(chuàng)出品牌，開展連鎖經(jīng)營。四、戰(zhàn)略實施要點一人才是戰(zhàn)略成敗的關(guān)鍵1、人才的招聘與選拔物業(yè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其管理內(nèi)容涉及建筑、管理、電氣、電子、園林、心理、財務(wù)等知識。從物業(yè)的開展趨勢看，還涉及到規(guī)劃、評估的

10、知識。做物業(yè)管理不但要懂得本崗位的專業(yè)知識，還要對其他崗位的專業(yè)知識有一定程度的了解。在人才招聘時不但要有過硬的技術(shù)，更要有好的品德。好品德是物業(yè)從業(yè)人員必備的素質(zhì)。在人員的選拔上不唯才是舉，德才兼?zhèn)鋺?yīng)成為選拔員工的唯一標(biāo)準(zhǔn)。在企業(yè)的開展中必須有一群穩(wěn)定的高素質(zhì)的人才為企業(yè)服務(wù)。2、員工的培訓(xùn)與考核公司的任何制度與目標(biāo)的實施都要靠人去執(zhí)行。對員工進(jìn)展長期的不連續(xù)的培訓(xùn)是公司不斷開展的要求。對員工的培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括技術(shù)、意識、公司制度、企業(yè)規(guī)劃、行業(yè)開展?fàn)顩r等，使員工清晰的認(rèn)識到本職崗位在全局的作用、了解本行業(yè)的最新動態(tài)，尋找差距彌補(bǔ)缺乏，做到知己知彼。加強(qiáng)員工的責(zé)任感、使命感，使企業(yè)的開展具有足

11、夠的動力?？己耸菍T工的工作做系統(tǒng)的評價。我們?nèi)詫⒁詷I(yè)已施行近年的?全員季度測評?作為貫穿公司考核工作的主線，以此提醒員工工作的有效性及其未來工作的潛能，從而使員工本身、企業(yè)都受益。二制度是戰(zhàn)略實施的保證1、制度的制定制度要具有針對性、可行性和長期性?？偟膩碚f可分為工作制度和獎懲制度。前者是對各崗位的要求，后者是一種鼓勵措施。健全的制度使公司管理程序化，集約化。杜絕了管理中的隨意性和主觀性。一個制度不健全的企業(yè)會使企業(yè)疲于管理而無暇顧及戰(zhàn)略的實現(xiàn)。2、制度的執(zhí)行有了嚴(yán)格制度，沒有嚴(yán)格的執(zhí)行就成了沒用的擺設(shè)。制度出臺以后，毋論在公司哪個層面都必須遵守，以保證制度的嚴(yán)肅性。三文化是企業(yè)的靈魂企業(yè)的

12、安康開展需要兩種紐帶：一種是物質(zhì)、利益的紐帶；另一種是文化、精神、道德的紐帶。企業(yè)如果只有前一種紐帶而沒有后一種紐帶，是不能得到安康開展的。優(yōu)良的公司文化能夠創(chuàng)造出一個良好的企業(yè)環(huán)境，提高員工的道德素質(zhì)和技術(shù)文化素質(zhì)，對內(nèi)形成企業(yè)凝聚力，對外提高企業(yè)競爭力，形成企業(yè)開展不可缺少的精神紐帶和道德紐帶，并從各個環(huán)節(jié)調(diào)動并合理配置有助于企業(yè)開展的積極因素。所以，公司文化是企業(yè)持久競爭優(yōu)勢的來源，是企業(yè)開展的內(nèi)在驅(qū)動力。企業(yè)文化的建設(shè)是一個不斷積累、提煉、升華的過程，包括制度文化和理念文化。在制度上形成一個標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)、可操作的準(zhǔn)那么，在理念上以服務(wù)、創(chuàng)新、超越為核心價值。五、戰(zhàn)略實施的步驟一借“交接驗

13、收，做好企業(yè)品牌建設(shè)，擬分三步走第一步從現(xiàn)在到“一期工程完工。此階段的主要任務(wù)是調(diào)整建設(shè)公司架構(gòu)。根據(jù)實際需求合理建設(shè)各職能部門，修訂?崗位說明書?以明晰各部門責(zé)任，做到先期人員經(jīng)培訓(xùn)后上崗履行職責(zé)。對工程的施工按照物業(yè)管理需要提出合理化建議和監(jiān)視，對已入場人員進(jìn)展業(yè)務(wù)、服務(wù)意識方面的專業(yè)培訓(xùn)，使“工程從一開場就走上制度化、專業(yè)化的道路，從而帶動全公司的工作“提速、上檔。第二步“一期入住至到工程全部完成竣工驗收。此階段，各部門到位，對先期入住的業(yè)主提供服務(wù)。此期間因邊施工邊管理遇到的問題較多，對各部門的人員起到一個考驗和鍛煉的作用。在實際工作中在對各項制度健全和完善，使其更具可操作性。同時逐步

14、開展對外宣傳工作，提升公司知名度，并積極和房管局、市物業(yè)管理處等主管部門聯(lián)系，取得業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對參加市及省的項問評選做鋪墊。引進(jìn)ISO9002系統(tǒng)，標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)管理，力爭通過ISO9002質(zhì)量認(rèn)證。第三步業(yè)主入住率達(dá)60后。召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。和業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。建設(shè)建全各種檔案資料。參照?省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評方法?對缺乏地方積極整改，按間隔期分別向主管部門申報“市、省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。請主管部門領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場參觀、指導(dǎo)。爭取獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的稱號。二經(jīng)營思路企業(yè)開展的目的是盈利。物業(yè)公司是一個微利的行業(yè)，要想做到盈利先從內(nèi)部管理著手，開源節(jié)流。對內(nèi)控制成本，對外拓展業(yè)務(wù)。

15、以“為立足點，根據(jù)業(yè)主需求積極開展特殊服務(wù)。根據(jù)“的地理位置相對較為“黃金，人流量大，附近較少大的商業(yè)設(shè)施，交通便利等特點，可開設(shè)超市以日常所需的米、面、凈菜、食用油、生活用品為主、建材店、中介等以便民服務(wù)。其次依托品牌承接其他物業(yè)管理工程，以創(chuàng)立的品牌資源、人才資源搶占市場，擴(kuò)大管理規(guī)模，在三到五年內(nèi)爭取做行業(yè)內(nèi)一流企業(yè)。三實施措施1、從內(nèi)部著手，抓好公司內(nèi)部的管理工作。嚴(yán)格規(guī)章制度，對員工嚴(yán)格要求狠抓工作的落實。2、對業(yè)主做好服務(wù)工作。對業(yè)主的合理要求積極、及時、準(zhǔn)確的給予解決。做好小區(qū)的文化建設(shè)，依靠業(yè)主共同將“大廈建設(shè)成文明、安全、整潔、活力、團(tuán)結(jié)的優(yōu)秀小區(qū)。3、統(tǒng)一員工認(rèn)識，使公司戰(zhàn)

16、略深入到每個員工的腦海，加強(qiáng)其責(zé)任感、使命感。做好外聯(lián)工作，積極配合周圍社區(qū)、街道、派出所等部門的工作。4、做好公司的形象宣傳工作，提高公司知名度開展外接業(yè)務(wù)。四戰(zhàn)略實施中可能遇到的問題及預(yù)防措施1、企業(yè)開展階段的人員流動由于企業(yè)和員工處于磨合階段以及員工對企業(yè)文化的認(rèn)同問題，人員的流動對比頻繁，會給企業(yè)帶來諸如人心不穩(wěn)、破壞了企業(yè)凝聚力、員工沒責(zé)任心等負(fù)面影響。對此，在工作上要有一套完整的鼓勵制度，使員工有目標(biāo)，有動力。利用業(yè)余時間開展有組織的團(tuán)體活動，老員工主動積極的關(guān)心新員工的工作、生活。使員工在企業(yè)內(nèi)找到歸屬感，保持團(tuán)隊的穩(wěn)定性和向心力。2、對物業(yè)管理上遇到問題的對應(yīng)處理處理投訴在物業(yè)

17、管理過程中，由于服務(wù)的不到位，遇到業(yè)主的投訴是要及時、準(zhǔn)確的處理。不以各種客觀原因進(jìn)展推諉。遇到投訴先要成認(rèn)問題，接納業(yè)主的意見，然后分析造成的原因，準(zhǔn)確的將問題處理完。這一過程不單是解決了問題還要了解業(yè)主的其他需求和不滿，對工作中的缺乏積極改良把問題處理在萌芽狀態(tài)中。積極開展文化宣傳工作服務(wù)是無止境的，人的需求是無限的。若何把物業(yè)公司的工作做好，到達(dá)業(yè)主的滿意，一靠細(xì)致入微的服務(wù)，二要做好和業(yè)主的溝通，增進(jìn)相互間的了解。開展拜訪工作，積極了解業(yè)主需求，根據(jù)需求開展有針對性的服務(wù)。主動宣傳物業(yè)公司的管理方法，求得業(yè)主的理解和支持。開展以合唱、體育比賽、健身、讀書為內(nèi)容的小區(qū)文化活動。用這一形式

18、來帶動小區(qū)的文明建設(shè)。關(guān)于資產(chǎn)重組物業(yè)企業(yè)開展中無疑會遇到資金問題，在物業(yè)公司尚未創(chuàng)出品牌、到達(dá)規(guī)模經(jīng)營前，物業(yè)經(jīng)費的來源是有限的。根據(jù)省的現(xiàn)狀，一般都是開發(fā)商承當(dāng)了這筆費用。雖然解決了物業(yè)公司開展所需的資金問題，同時，也使其變成了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)和累贅。從市場角度來看資金的解決途徑有二：其一，通過董事會向企業(yè)法人募集投資基金。物業(yè)管理是朝陽行業(yè)，開展?jié)摿薮螅N含著大量的商機(jī)。必定會成為資本追逐的對象。深圳物業(yè)管理企業(yè)百分之十的利潤正說明了此點。其二，向個人、尤其是企業(yè)內(nèi)部員工尋找投資。由于物業(yè)公司具有投資額不大，回報穩(wěn)定，獲利期長，市場穩(wěn)定等特點對中小投資者來說還是很有價值的。加之，企業(yè)內(nèi)部員

19、工的投資持股更可增強(qiáng)員工“自我意識，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。借助企業(yè)資本重組，公司經(jīng)營范圍將擴(kuò)大為物業(yè)管理(含住宅、商住、寫字樓、產(chǎn)業(yè)物業(yè)及社區(qū)物業(yè))、餐飲及社區(qū)會所經(jīng)營、物業(yè)管理咨詢、房地產(chǎn)咨詢及中介、對外承接物業(yè)、綠化工程等業(yè)務(wù)，管理服務(wù)的范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)大，2年內(nèi)爭取輻射到周邊城市。1、重組目的本次重組是在物業(yè)成功運作的根基上，通過重組以到達(dá)：增強(qiáng)物業(yè)的實力，為實現(xiàn)物業(yè)管理工作規(guī)?；_展奠定良好根基；繼續(xù)發(fā)揚和擴(kuò)大“品牌的信譽(yù)度和美譽(yù)度；使“品牌回報社會，使投資者得到實惠；實現(xiàn)住宅物業(yè)、寫字樓和商業(yè)物業(yè)一體化管理和服務(wù)；擴(kuò)大服務(wù)工程，滿足不同客戶的需求。2、資本構(gòu)成：本次重組后，物業(yè)的注冊資本將

20、到達(dá)萬元人民幣，其構(gòu)成如下：物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)評估后，投資開發(fā)按原出資比例核定的凈資產(chǎn)作為投資新公司的出資額，并增資、控股。其他出資者由愿意與物業(yè)管理共同開展的社會法人和團(tuán)體、企業(yè)員工含其它個體組成，新投資者可以現(xiàn)金、設(shè)備等方式按1：1的比例出資，按?中華人民共和國公司法?規(guī)定，出資者總數(shù)控制在50個之內(nèi)。3、出資要求擬參加物業(yè)管理的出資者應(yīng)本著“老實、信用的原那么，以“利益共享，風(fēng)險共擔(dān)為根基，與物業(yè)共同開展，攜手共進(jìn)。出資者應(yīng)具有較大的規(guī)模，具有一定的投資能力，投入的資本額不低于萬元，也不得超過萬元。出資者必須為愿意在物業(yè)管理行業(yè)尋求開展的社會法人和團(tuán)體、企業(yè)員工含其它個體。物業(yè)的經(jīng)營活動與開展前景一、經(jīng)營活動根據(jù)公司的開展規(guī)劃和設(shè)想，物業(yè)將開展以下方面的活動：1、增加擴(kuò)大公司經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務(wù)范圍所需要的資源；2、對現(xiàn)有設(shè)備進(jìn)展更新、增加；3、增加開展小區(qū)文化活動的設(shè)施；4、選擇性購置商鋪