1、中國人民銀行個人住房貸款管理方法全文 【發(fā)文字號銀發(fā)1998190號【執(zhí)行時間119980905【相關條例經濟適用住房貸款管理方法目錄第一章總那么第二章貸款對象和條件第三章貸款程序第四章貸款期限與利率第五章抵押 第六章質押和保證第七章房屋保險第八章借款人合同的變更和終止第九章抵押物或質 物的處分第十章附那么內容解讀相關問題解答中國人民銀行個人住房貸款管理方法第一章總那么第一條為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房貸款管理.，維護借貸雙方的合法 權益，根據中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民共和國擔保法和貸款通那么，制 訂本方法。第二條個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于

2、購買自用普通住房 的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能歸還貸款本息 的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承當歸還本息的連帶責任。第三條本方法適用于經中國人民銀行批準設立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行。第二章貸款對象和條件第四條 貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。第五條借款人須同時具備以下條件：一、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；二、有穩(wěn)定的職業(yè)收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；三、具有購買住房的合同或協議；四、不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期會款；享受購房補 貼的以個人承當局部的30%作為購房的首期付款；五、有貸款

3、人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作業(yè)保證人； 六、貸款人規(guī)定的其他條件。第六條借款人應向貸款人提供以下資料：一、身份證件（指居民身份證、戶口簿和其他有效居留證件）；二、有關借款人家庭穩(wěn)定的經濟收入的證明；三、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；四、抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；有權部門出具的 抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；五、申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；六、貸款人要求提供的其他文件或資料。第三章貸款程序第七條借款人應直接向貸款人提出借款申請。貸款人自收到貸款申請及

4、符合要求的資料之 日起，應在三周內向借款人正式答復。貸款人審查同意后，按照貸款通那么的有關規(guī)定, 向借款人發(fā)放住房貸款。第八條貸款人發(fā)放貸款的數額，不得大于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值。第九條申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批準后，按借款合同約定的時間， 由貸款人以轉賬方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的賬戶。住房公積金貸款額度最高不 得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。第四章貸款期限與利率第十條貸款人應根據實際情況，合理確定貸款期限，但最長不得超過20年。第十一條借款人應與貸款銀行制定還本付息計劃，貸款期限在1年以內（含1年）的，實 行到期一次還本付息

5、，利隨本清；貸款期限在1年以上的，按月歸還貸款本息。第十二條用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行。即 貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1 至3年（含3年）的，執(zhí)行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3年至5年（含 5年）的，執(zhí)行1年至3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5年至10年（含10年）的， 執(zhí)行3年至5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3年至5年（含5年） 法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%o第十三條用住房公積金發(fā)放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執(zhí) 行

6、。貸款期限為1年至3年（含3年）的，加1. 8個百分點；期限為3年至5年（含5年） 的，加2.16個百分點；期限為5年至10年（含10年）的，加2.34個百分點；期限為 10年至15年（含15年）的，加2.88個百分點；期限為15年至20年（含20年）的，加 3. 42個百分點。第十四條個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整， 不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執(zhí) 行新的利率規(guī)定。第五章抵押第十五條 貸款抵押物應當符合中華人民共和國擔保法第三十四條的規(guī)定。中華人民共 和國擔保法第三十七條規(guī)定不得抵押的財產，不得用于貸款抵

7、押。第十六條借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。第十七條以房地產作抵押的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于放款前向縣 級以上地方人民政府的部門辦理抵押登記手續(xù)。抵押合同的有關內容按照中華人民共和國 擔保法第三十九條規(guī)定確定。第十八條借款人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好 無損的責任，并隨時接受貸款人監(jiān)督檢查。對設定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人不 得擅自處分。第十九條抵押期間，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、 饋贈。第二十條抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止

8、。抵押合 同終止后，當事人應按合同的約定，解除設定的抵押權。以房地產作為抵押物的，解除抵押 權時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。第六章質押和保證第二十一條采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同，中華人民共和國擔 保法規(guī)定需要辦理登記的，應當辦理登記手續(xù)。質押合同的有關內容，按照中華人民共 和國擔保法第六十五條的規(guī)定執(zhí)行。生效日期按第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行。質 押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。第二十二條 對設定的質物，在質押期屆滿之前，貸款人不處擅自處分。質押期間，質物如 有損壞、遺失、貸款人應承當責任并負責賠償。第二十三條 借款人不能足額提供抵押（質押）時，應有

9、貸款人認可的第三方提供承當連帶 責任的保證。保證人是法人的，必須具有代為歸還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存 款賬戶。保證人為自然人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償能力，并且在貸款銀行存 有一定數額的保證金。第二十四條保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照 規(guī)定辦理變更擔保手續(xù)，未經貸款人認可，原保證合同不得撤銷。第七章房屋保險第二十五條以房地產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦 有關保險手續(xù)。抵押期內，保險單由貸款人保管。第二十六條 抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內，如發(fā)生保險 責任范圍以外的因借款人過錯

10、的毀損，由借款人負全部責任。第八章借款人合同的變更和終止第二十七條借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。第二十八條借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續(xù)履行借款 人所簽訂的借款合同。第二十九條保證人失去擔保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產時，借款人應變更保證 人并重新辦理擔保手續(xù)。第三十條抵押人或出質人按合同規(guī)定歸還全部貸款本息后，抵押物或質物返還抵押人或出 質人，借款合同終止。第九章 抵押物或質物的處分第三十一條 借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人， 或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行貸款合同的，貸款人有權依照中

11、華人民共和國擔保法 的規(guī)定處分抵押物或質物。第三十二條處分抵押物或質物，其價款缺乏以歸還貸款本息的,貸款人有權向債務人追償； 其價款超過應歸還局部，貸款人應退還抵押人或出質人。第三十三條拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于繳納的土地使用權 出讓金的款項后，抵押權人有優(yōu)先受償權。第三十四條貸款合同發(fā)生糾紛時，借款雙方應及時協商解決，協商不成的，任何一方均可 依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。第三十五條借款人有以下情形之一的，貸款人按中國人民銀行貸款通那么的有關規(guī)定， 對借款人追究違約責任：一、借款人不按期歸還貸款本息的；二、借款人提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款損失的；三、

12、未經貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或 重復抵押的；四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查的；六、借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；七、保證人違反保證合同或喪失承當連帶責任能力，抵押物因意外損毀缺乏以清償貸款本息, 質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。第十章附那么第三十六條個人住房貸款不得用于購買豪華住房。城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款，參照本法 執(zhí)行。第三十七條貸款人可根據本方法制定實施細那么，并報中國人民銀行備案。第三十八條本方法由中國

13、人民銀行負責解釋和修改。第三十九條本方法自公布之日起施行。與本方法相抵觸的有關規(guī)定同時廢止。內容解讀一、加強個人住房按揭樓盤準入管理1、按揭樓盤準入流程以人住房貸款管理方法中要求的一般準入流程及整體準入流程辦 理。2、假設按揭樓盤為尚未竣工驗收的期房，作為限制性條款，首筆個人住房貸款發(fā)放必須是按 揭樓盤工程五證齊全、樓盤主體結構封頂并符合其他規(guī)定條件。二、嚴格個人住房抵押登記1、以借款人所購住房設定抵押的一手住房貸款，在辦妥階段性擔保和抵押預告登記之后發(fā) 放；借款人所購一手住房已經完成所有權初始登記的，貸款在辦妥住房所有權轉移登記和抵 押登記之后發(fā)放；對當地房屋登記機構未開辦抵押預告登記的地區(qū)，貸款應在辦妥階段性擔 保和房屋買賣合同登記備案之后發(fā)放。2、以借款人所購住房設定抵押的二手住房貸款，在辦妥住房所有權轉移登記和抵押登記之 后發(fā)放。三、加強個人住房貸款管理1、對于向借款人及其配偶發(fā)放的個人住房貸款，單筆超過30萬元（含）的，須實行雙人調 查。2、對于向借款人及其配偶發(fā)放2筆以上（含）個人住房貸款的，須實行雙人調查。3、對已婚抵押人的配偶或其他共有權人，應由貸款銀行經辦人員現場見證簽署個人購房擔 保借款合同；不能見證簽署個人購房擔保借款合同的，應公證簽署同意抵押承諾書。對 房地產權利證書上未將借款人配偶登記為共有權人，且房地產登