1、 PAGE7 / NUMPAGES7 中國房地產的未來發(fā)展趨勢21世紀的10年代已經開啟,然而,這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說似乎有些寒冷。在最近的一個多月里,中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控政策。房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發(fā)展,未來的走向如何,是一個重要的需要探討的問題。房地產對中國經濟貢獻卓著,在已經過去的10年,是中國房地產取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來,正式確立了房地產的全面市場化方向,計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放,加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進,推動了中國房地產業(yè)的大發(fā)展,房地產規(guī)模

2、和建筑面積逐年遞增。同時,房地產市場逐步形成、完善和成熟,當前的房地產業(yè)已經發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業(yè),同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發(fā)揮作用。在過去的10年中,房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中,投資和出口構成了中國增長的核心,其中房地產是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是,出口形成了國內實體經濟的發(fā)展,解決了就業(yè),增加了居民收入,也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入,政府轉而將這些收入轉化為政府投資用于基礎設施和民生建設;實體經濟發(fā)展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求,從而推

3、動了房地產的快速發(fā)展,進而又推動了經濟的增長。所以,可以說,在“中國式增長”的動力中,出口、政府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投資,居民收入轉化為儲蓄和房地產需求,同時房地產又給了政府土地財政,逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄,讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時,同樣能夠取得驚人的經濟增長。但是這也導致了目前在金融危機的大環(huán)境下,由于我國內需不足,使得長期的經濟發(fā)展找不到強有力的支撐點。這也是我國政府采取種種措施來刺激消費的主要原因。中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài),即使保持了年均20%多的增長速度,但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是:一方面由

4、于中國經濟的高速發(fā)展,城市化的進程帶動了城市的就業(yè)和人口增加,以及人們收入水平的提高,加上商業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展,都形成對房地產的大量需求;另一方面,房地產已經發(fā)展成為重要的投資品,在房價上漲的預期下,投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前,投資和投機已經過度,推動房價一路非理性快速上漲,嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位,其中蘊涵的風險不可小覷。央行反洗錢監(jiān)測分析中心主任歐陽衛(wèi)民表示,每年發(fā)生在中國境內的洗錢規(guī)模在3000億至4000億元之間,而房地產等行業(yè)逐漸成為洗錢的主要渠道。而且,房地產洗錢的隱蔽性很大。由此可以看出我國的房

5、地產價格在一定程度上是由于一定的虛假需求的投機推高的。當前,我國的房地產泡沫已經到了適時擠壓泡沫的時間,這樣才有助于我國房地產行業(yè)健康快速地發(fā)展。展望10年代,房地產的發(fā)展空間依然很大,中國的城市化比率和國外相差甚遠,“居者有其屋”的目標遠沒有實現,房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而,當前問題的重點,是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先,高房價帶來的資產泡沫一旦破滅,將影響房地產相關的產業(yè)鏈,嚴重影響經濟增長和金融安全;其次,高房價不利于房地產的進一步發(fā)展和發(fā)揮對經濟增長的推動作用,過高的價格將阻礙正常需求,不利于中國城市化推進;再次,高房價剝奪了居民的收入,不利于啟動內需和消費的

6、增長?？梢灶A期的是,2011年及之后的中國房地產將呈現以下的發(fā)展趨勢和特點:第一,房價將逐步回歸理性,呈現平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。如果相關調控政策及時有力,化解了當前房地產泡沫的風險,并推動其健康發(fā)展,則會實現平穩(wěn)的過渡;而如果任由房價按照目前趨勢推進,則未來的下行和危機難以避免;預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程,而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展,但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。第二,保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看,未來中國將加大保障性住房的建設,但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。因此,中國的保

7、障性住房的建設是全方位的。一方面,我國可以從低價位出售保障房出發(fā),來緩解以致解決低收入家庭的住房問題;另一方面,我國還可以從低價租賃保障房的角度,來暫時性地解決低收入家庭的住房問題。無論這兩種中的哪一種方式,無疑都會大大改善我國現階段低收入家庭,尤其是農民工進城的住房問題,從而在一定程度上消除危害社會的不穩(wěn)定因素,增強全國人民的公平感。當前的重要問題是滿足迅速增長的需求,同時重點調整供給結構,解決面向中低收入階層保障性住房供應不足的問題,抑制房地產的投資品特性,引導地方政府逐步改變過于依賴土地的收入結構。第三,中國房地產在10年代會經歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國經濟增長和城市化發(fā)展的現實需

8、要決定的,所以中國房地產預計不會出現如某和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。中國龐大的人口基數以及城市化的發(fā)展使得在未來的十年中,對城市住房的需求數量不會大量減少,有需求推動,就不會使得我國的房地產市場萎靡不振。目前中國的發(fā)展與日本上世紀70年代情形大致可比,這意味著,未來雖然可能由高速增長轉向平穩(wěn)增長,但經濟潛力仍較大,房地產市場仍處于消費需求占主導的周期。在這個大環(huán)境下,房地產調控政策的重點應放在降低周期性過度波動,增大有效供給。第四,目前的房地產價格基本已經達到高位頂點,2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應該不會出現,原因是政策已經開始對房地產發(fā)力,人們的預期和觀望情緒業(yè)已出現。房價大幅上漲雖然

9、幾乎可能不再出現,但是無可否認,目前對住房的需求并沒有大幅減少。等到人們的觀望時間長到一定程度,這個市場終究還是會熱起來,還是那句話,有需求就能足夠保證這個市場的發(fā)展。再者,“溫故中國地產20年,有許多劃時代、里程碑事件值得進入我們的視野,但如果通讀它、解剖它,反思它,其影響的指向卻顯得是那么的惟一性:第一是政策,第二是政策,第三還是政策。“作為一個特殊商品,房地產是受政策影響最大的行業(yè)。無論是某地產泡沫的破滅,還是湯臣一品的天價,每個歷史事件和節(jié)點背后都累加著密集型政策的出臺?！鼻迦A大學人文學院教授胡顯章說。”,而現在我國政府已經出臺了很多有關政策來有效控制房地產的價格,這也就給了我們一個信號,最起碼在現階段中國的房地產價格上升的可能性幾乎可以完全忽略。從中國房地產當前的形勢看,2011年的調控政策應該重點關注兩個層面,一是嚴厲打擊房地產投資和投機,控制房價,防止泡沫的繼續(xù)擴大;二是防止房地產泡沫破滅引發(fā)危機和風險,保持房地產和房價的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是,一方面控制投資和投機以控制房價,另一方面通過保障住房緩解自住需求,同時加快經