1、背景：生逢其時REITs（Real Estate Investment Trusts），全稱“不動產(chǎn)投資信托基金”。根據(jù)上海證券交易所官網(wǎng)定義，REITs 是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。圖表 1 REITs 概念與盈利方式圖表 2 REITs 分類圖NAREIT，NAREIT，REITs 具有低門檻、多選擇、專業(yè)性等優(yōu)勢。REITs 的投資門檻較低。根據(jù)證監(jiān)會和基金詢價公告，我國首批 REITs 門檻大致在 1001000 元之間。不同 REITs專注于不同類型和地區(qū)的房地產(chǎn)，投資者可以根據(jù)自己的偏好通過購買不同 REITs投資各種各樣的房

2、地產(chǎn)項目。投資 REITs 與投資房地產(chǎn)在資產(chǎn)控制、投資者技能、投資者財務(wù)狀況、投資期限、現(xiàn)金流、流動性、成本、風(fēng)險偏好等方面有較大區(qū)別。 REITs 特殊的資產(chǎn)性質(zhì)，也使其成為大類資產(chǎn)配置中的?？?。借助投資 REITs，實現(xiàn)項目收益的最大化。根據(jù) NAREIT 統(tǒng)計，REITs 的 20 年年化平均標(biāo)準(zhǔn)差更小于美國股票，10 年回報率的標(biāo)準(zhǔn)差是房地產(chǎn)投資信托基金的 9%，而美國股票的標(biāo)準(zhǔn)差為 16%。且REITs 的 20 年年化平均收益率要明顯高于美股收益率。圖表 3 REITs 和美國股票 10 年化平均收益率走勢圖圖表 4 REITs 和美國股票 20 年年化平均收益率走勢圖NAREI

3、T，NAREIT，圖表 5 REITs 投資與房地產(chǎn)投資區(qū)別類別/因素REITs 投資房地產(chǎn)投資資產(chǎn)控制視市場表現(xiàn)決策親自參與決策投資者技能理解基金運作知識即可需要知識面廣投資者財務(wù)狀況需要資金少需要資金多投資期限最好長期可以短期，可以長期現(xiàn)金流股息和資本收益租金收入或房產(chǎn)銷售流動性流動性高流動性低成本前端和后端費用物業(yè)維護(hù)/銷售手續(xù)費風(fēng)險偏好風(fēng)險分散敢于冒險WP Consulting，他山之石：各國家或地區(qū)推出 REITs 的歷史背景各個國家推出 REITs 的時機(jī)與自身的經(jīng)濟(jì)周期有著密不可分的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)下行趨緩、經(jīng)濟(jì)增量空間飽和、平均年齡老化、城鎮(zhèn)化不斷深化直至瓶頸階段，是 REITs誕生

4、的重要背景。REITs 的出臺契機(jī)與經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)聯(lián)絕非偶然，REITs 市場建設(shè)對于國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的作用。房地產(chǎn)大開發(fā)時代后期，高利潤難以為繼， REITs 作為存量市場資產(chǎn)管理工具，吸引力逐步顯現(xiàn)。REITs 出臺能夠幫助國家擺脫低迷、走出危機(jī)、為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新動能。美英日等國家及地區(qū)推行 REITs 的時候都面臨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到瓶頸期的特點，主要表現(xiàn)在：GDP 總量及人均值低速增長。1960 年，美國 GDP 增速持續(xù)收窄至 3.0%左右。2000 年，日本出臺 REITs 時，GDP 增速持續(xù)下降，增速在 2%左右。2002 年新加坡 GDP 增速為-1.0%。2007 年，英

5、國 GDP 增速約為 2.9%。在經(jīng)濟(jì)換擋下行區(qū)間推出REITs，有利于盤活不動產(chǎn)存量資產(chǎn)，提振國民經(jīng)濟(jì)。城鎮(zhèn)化率上升并維持較高水平。1960 年，美國城鎮(zhèn)化率高達(dá) 70.0%。2000年，日本城鎮(zhèn)化率高達(dá) 78.6%。2002 年，新加坡城鎮(zhèn)化率高達(dá) 100.0%。2007 年，英國城鎮(zhèn)化率高達(dá) 80.5%。城鎮(zhèn)化水平達(dá)到一定水平后，房地產(chǎn)行業(yè)成長性轉(zhuǎn)弱， REITs 有望作為促進(jìn)金融與不動產(chǎn)良性循環(huán)的嶄新投資工具登上歷史舞臺。ii）人口中位數(shù)變化帶來租賃需求抬升。1960 年，美國人口中位數(shù)為 29.7 歲。 2005 年，英國在人口中位數(shù)為 38.7 歲。2000 年，日本人口中位數(shù)為

6、41.2 歲，新加坡人口中位數(shù)為 34.8 歲。REITs 是解決住房租賃融資來源的重要方式。REITs 作為解決住房租賃融資來源的重要方式，將有效促進(jìn)形成租賃項目的投融管退良性循環(huán)。圖表 6 部分國家或地區(qū)出臺 REITs 時的經(jīng)濟(jì)社會情況國家美國英國日本新加坡中國香港中國大陸REITs 推出時間196020072000200220032019經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP 增速趨勢數(shù)值低速增長3.0%低速增長2.9%低速增長2.0%低速增長-1.0%低速增長-3.0%中速增長6.1%人均 GDP趨勢緩慢增長緩慢增長緩慢增長緩慢增長緩慢增長緩慢增長（美元）數(shù)值234433742532716216912355

7、910276服務(wù)業(yè)占比趨勢數(shù)值持續(xù)上升75%持續(xù)上升76%持續(xù)上升70%持續(xù)上升68%持續(xù)上升89%持續(xù)上升54%人均消費趨勢快速上升高位企穩(wěn)高位企穩(wěn)平穩(wěn)上升平穩(wěn)上升平穩(wěn)上升（美元）數(shù)值156202929921289127911286530972564 歲趨勢數(shù)值上升58%上升53%上升63%上升58%上升59%上升59%城鎮(zhèn)化率趨勢新一輪快速上升 70%新一輪快速上升 81%新一輪快速上升 79%完成100%完成100%快速上升60%數(shù)值資料來源：研究院，世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，備注：城鎮(zhèn)化率根據(jù)世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫整理從 GDP 增速看，美國、英國、日本在 REITs 推出年份時

8、，GDP 及人均增速處于低速增長階段。美國、英國、日本、新加坡在REITs 推出年份 GDP 增速分別為 3.0%、2.9%、2.0%、-1.0%。各國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷高速增長后，逐漸進(jìn)入換擋下行區(qū)間，此時出臺REITs，有利于推動經(jīng)濟(jì)提速。圖表 7 美國 GDP 與人均GDP 增速（%）圖表 8 英國 GDP 與人均GDP 增速（%）40%30%20%GDP增速（%）人均GDP增速（%）1931 1941 1951 1961 1971 1981 1991 2001 20111971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2011 201640%30%20%GDP增速（

9、%）人均GDP增速（%）10%10%0%0%-10%-20%-30%wind，備注：虛線為美國推出 REITs 時間-10%-20%-30%wind，備注：虛線為英國推出 REITs 時間圖表 9 日本 GDP 與人均GDP 增速（%）圖表 10 新加坡 GDP 與人均 GDP 增速（%）GDP增速（%）人均GDP增速（%） GDP增速（%）人均GDP增速（%）60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%50%40%30%20%1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2011 201610%0%1971 1976 1981 1986

10、1991 1996 2001 2006 2011 2016-10%-20%-30%wind，備注：虛線為日本推出 REITs 時間wind，備注：虛線為新加坡推出 REITs 時間從城鎮(zhèn)化率看，美國、英國、日本、新加坡在 REITs 推出年份時，都已具備一定城鎮(zhèn)化水平。根據(jù)世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)（WDI）數(shù)據(jù)庫，美國在 REITs 推出年份城鎮(zhèn)化率高達(dá) 70.0%，英國在 REITs 推出年份城鎮(zhèn)化率高達(dá) 80.5%，日本在 REITs 推出年份城鎮(zhèn)化率高達(dá) 78.6%，新加坡在 REITs 推出年份城鎮(zhèn)化率高達(dá) 100.0%。圖表 11 美國城鎮(zhèn)化率與 REITs 推出時間圖表 12 英國城鎮(zhèn)

11、化率與 REITs 推出時間1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 202090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%100%19701980199020002010202090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，備注：虛線為美國推出 REITs 時間世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫， 備注：虛線為英國推出 REITs 時間圖表 13 日本城鎮(zhèn)化率與 REITs 推出時間圖表 14 新加坡城鎮(zhèn)化率與 REITs 推出時間197019801990200020102020100%90%80%70%60%50%40

12、%30%20%10%0%100%19701980199020002010202090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，備注：虛線為日本推出 REITs 時間世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，備注：虛線為新加坡推出 REITs 時間從人口結(jié)構(gòu)看，美國、英國、日本、新加坡在推出 REITs 年份時，人口中位數(shù)處于上升期，老齡化程度提升。中國老齡化的判定標(biāo)準(zhǔn)中提到，衡量人口老齡化程度的常用指標(biāo)有老年人口占總?cè)丝诘谋戎?、年齡中位數(shù)等。美國在 1960 年人口中位數(shù)為 29.7 歲，英國在 2005 年人口中位數(shù)為 38.7 歲，日本在 2000 年人口中位數(shù)為

13、 41.2 歲，新加坡在 2000 年人口中位數(shù)為 34.8 歲。圖表 15 美國年齡人口中位數(shù)與 REITs 推出時間圖表 16 英國年齡人口中位數(shù)與 REITs 推出時間454035302520151050424038363432301950196019701980199020002010202019501960197019801990200020102020wind，備注：虛線為美國推出 REITs 時間wind，備注：虛線為英國推出 REITs 時間圖表 17 日本年齡人口中位數(shù)與 REITs 推出時間圖表 18 新加坡年齡人口中位數(shù)與 REITs 推出時間00000019501960

14、197019801990200020102020050505050195019601970198019902000201020206045453432322111wind，備注：虛線為日本推出 REITs 時間wind，備注：虛線為新加坡推出 REITs 時間中國內(nèi)地：宏觀背景相似，REITs 推出節(jié)奏順應(yīng)時代經(jīng)濟(jì)下行趨緩、經(jīng)濟(jì)增量空間飽和、平均年齡老化、城鎮(zhèn)化不斷深化直至瓶頸階段，是美國、英國、日本等國家誕生 REITs 的重要背景。我國公募 REITs 誕生的宏觀背景相似，推出REITs 順應(yīng)時代大潮。GDP 換擋中高速，由追求速度轉(zhuǎn)變追求質(zhì)量從 GDP 增速看，我國經(jīng)濟(jì)由“規(guī)模速度型”向

15、“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)變，進(jìn)入“調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長”的新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)換擋回落與美國、英國、日本、新加坡在 REITs 推出年份時的宏觀背景相似。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，20192021 年我國 GDP 增長率為 6.1%、2.3%、8.1%。根據(jù)政府工作報告，2022 年我國 GDP 預(yù)期增長 5.5%左右，報告強(qiáng)調(diào)“高基數(shù)上的中高速增長，需要付出艱苦努力才能實現(xiàn)”。目前我國經(jīng)濟(jì)處于增長速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、疫情反復(fù)影響疊加階段，面臨著跨越“中等收入陷阱”的嚴(yán)峻考驗。經(jīng)歷了 30 余年的經(jīng)濟(jì)高速增長，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“從高速增長轉(zhuǎn)換為中高速增長”的新常態(tài)。REITs 市場建設(shè)有望成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的“助推劑”。圖表

16、 19 我國 GDP 與人均 GDP 增速（%）GDP增速（%）人均GDP增速（%）40%30%20%10%0%1971197619811986199119962001200620112016-10%-20%wind，備注：虛線為我國推出 REITs 時間19701975198019851990199520002005201020152020城鎮(zhèn)化率提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存量運營亟待轉(zhuǎn)型從城鎮(zhèn)化率看，城鎮(zhèn)化進(jìn)入一定階段是帶動 REITs 發(fā)展的又一重要背景。根據(jù)世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，20162018 年我國城鎮(zhèn)化率分別為 56.7%、58.0%、 59.2%。2019 年，我國城鎮(zhèn)化率首次

17、突破 60%關(guān)口，達(dá) 60.3%。上文已述，美國、英國、日本、新加坡在各自REITs 推出年份城鎮(zhèn)化率分別高達(dá) 70.0%、80.5%、78.6%、 100.0%，其背景與我國相似。REITs 是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物。房地產(chǎn)行業(yè)在城鎮(zhèn)化率較低的前期具備充分成長性。投資者投資房地產(chǎn)，可以獲得房價快速上漲的巨大資本利得。而城鎮(zhèn)化率步入特定階段后，房地產(chǎn)行業(yè)成長性轉(zhuǎn)弱，REITs有望作為促進(jìn)金融與不動產(chǎn)良性循環(huán)的嶄新投資工具登上歷史舞臺。其一，由正向思維看，REITs 可以推動地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存量運營轉(zhuǎn)型。其二，由逆向思維看，國家層面推動 REITs，可以倒逼開發(fā)商提升資產(chǎn)管理能力，降低未來城

18、鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟階段后，由于人口紅利減少、需求降低帶來的資產(chǎn)貶值風(fēng)險，為房地產(chǎn)行業(yè)未來軟著陸打好基礎(chǔ)。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%60.3%圖表 20 我國城鎮(zhèn)化率與 REITs 推出時間世界銀行世界發(fā)展指標(biāo)數(shù)據(jù)庫， 備注：虛線為我國推出 REITs 時間人口結(jié)構(gòu)變化，我國平均人口中位數(shù)上升從人口結(jié)構(gòu)看，年齡結(jié)構(gòu)邊際變化決定 REITs 發(fā)展的長期趨勢。根據(jù) wind 數(shù)據(jù)，2005、2010、2015、2020 年我國年齡人口中位數(shù)分別為 32.6、35.0、36.7、 38.4 歲。人口結(jié)構(gòu)變化疊加租房意愿提升，傳統(tǒng)“重購輕租”市場格局迎來改變。隨著老齡人

19、口可支配收入水平的降低以及相對較低的住房消費傾向，老齡人口占比提升將直接對房地產(chǎn)消費市場產(chǎn)生消極影響。另外一方面，隨著公共租賃住房政策的完善和市場化進(jìn)程加速，規(guī)模供給增加的同時更好的解決“質(zhì)量、環(huán)境、配套”錯配問題，高能級城市租客租房意愿逐步增強(qiáng)，租賃市場將迎來供需雙向高增。根據(jù)2021中國城市租住生活藍(lán)皮書統(tǒng)計，2021 年一線及新一線城市租客面向未來的租房意愿，51%表示可接受租房 5 年以上，18%愿意租房 10 年以上，58%租客表示接受婚后租房。REITs 作為解決住房租賃融資來源的重要方式，將有效促進(jìn)形成租賃項目的投融管退良性循環(huán)。圖表 21 我國年齡人口中位數(shù)與 REITs 推出

20、時間45403530252015105195019601970198019902000201020200wind，備注：虛線為我國推出 REITs 時間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)占比提升隨著我國第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，作為寫字樓主要租戶的金融、TMT 行業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，需求增長利好 REITs。我國加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，內(nèi)生動力顯著提升。在 19712021 近 50 年區(qū)間內(nèi)，我國第一產(chǎn)業(yè)占比總體呈現(xiàn)下降態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)占比總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢。截至 2021 年末，我國第三產(chǎn)業(yè)占比 53.3%，位居第一；第二產(chǎn)業(yè)占比 39.4%，位居第二；第一產(chǎn)業(yè)占比 7.3%，位居第三。除 2020

21、 年受新冠疫情影響，全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出整體上呈現(xiàn)上升趨勢，投資者多元化投資配置需求為 REITs 發(fā)展提供支撐。20192021 年，全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出分別為 2.8 萬元、2.7 萬元、3.0 萬元，增速分別為 7%、-4%、12%。社會購買力水平上升，為 RETIs 誕生和發(fā)展提供了良好支撐。圖表 22 全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出及增速（萬元，%）全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出（萬元，左軸）全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出增速（%，右軸）3.514%3.02.52.42.38%7%8%2.62.87%2.73.0 12% 12%10%8%2.01.51.00.50.02.02.11.87%6%

22、-4%6%4%2%0%-2%-4%-6%201320142015201620172018201920202021wind，圖表 23 近 50 年我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化（%）第一產(chǎn)業(yè)比重第二產(chǎn)業(yè)比重第三產(chǎn)業(yè)比重10090807053.3%6050403039.4%20100197119761981198619911996200120062011201620217.3%wind，推進(jìn)縣城發(fā)展，加速發(fā)展基建隨著我國縣城城鎮(zhèn)化的加速，20 年來國家出臺了一系列的政策鼓勵、支持、引導(dǎo)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在黨中央、國務(wù)院和社會各界的共同關(guān)注、長期期盼下，全國各地縣域發(fā)展的成就印證著縣域發(fā)展對中國經(jīng)濟(jì)的基石支撐作用

23、，也給未來中國 REITs 的推行打下了基礎(chǔ)。5 月 6 日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見，文件從 9 個方面共 39 條對新型城鎮(zhèn)化和新型工業(yè)化提出了具體明確的工作任務(wù)和配套措施。為完成 2022 年 GDP 穩(wěn)增長 5.5%的宏觀目標(biāo)，今年以來，基建項目的審批和專項債的發(fā)放加速明顯，適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資得以體現(xiàn)。2022 年 5 月 25 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見，強(qiáng)調(diào)要以多種方式盤活交通、水利、清潔能源等基礎(chǔ)設(shè)施。同日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會議，強(qiáng)調(diào)把穩(wěn)增長將放在更加突出位置，著力保市場主

24、體以保就業(yè)保民生，保護(hù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)韌性。截至 2022 年 6 月，中國已經(jīng)有 13 只在外發(fā)行或通過審批的基礎(chǔ)建設(shè)項目的REITs，隨著政策端的助力無疑也加速了 REITs 的進(jìn)一步推行。辨析：區(qū)別梳理根據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)，可對 REITs 進(jìn)行不同分類。下文將根據(jù)收益屬性，將 REITs分為抵押型、權(quán)益型、混合型。根據(jù)法律形式，將 REITs 分為公司型和契約型。根據(jù) REITs 國內(nèi)進(jìn)展，辨析類 REITs 與REITs 區(qū)別。根據(jù)資產(chǎn)證券化不同品種，辨析類 REITs 與CMBS、CMBN 的不同。他山之石：發(fā)展經(jīng)驗根據(jù)收益屬性，REITs 分為抵押型、權(quán)益型、混合型抵押型REITs 投資房地

25、產(chǎn)抵押貸款。權(quán)益型 REITs 投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)。混合型位于 REITs 兩者間。抵押型 REITs（mREITs）抵押型 REITs，英文名為“Mortgage REITs”，簡寫作“mREITs”。在美國，mREIT是 REITs 中的特殊群體，其投資以抵押貸款市場為基礎(chǔ)。mREITs 的投資方式為在二級市場上購買抵押貸款債務(wù)。當(dāng)銀行放貸給買房者后，銀行會將該抵押貸款出售給抵押貸款買家（例如 mREITs），由于房貸利率與政府債券市場掛鉤，所以 mREITs也與市場利率變化緊密相連。圖表 24 抵押型 REITs 運作模式Money For the Rest of Us，美國抵押型

26、 REITs 分為兩類。有聯(lián)邦機(jī)構(gòu)支持的 REITs。由 Fannie Mae（房利美），F(xiàn)reddie Mac（房地美），Ginnie Mae（金妮美）等聯(lián)邦機(jī)構(gòu)支持的抵押貸款。投資者選擇這些作為投資品種是因為它們有聯(lián)邦擔(dān)保，因此違約風(fēng)險較低。同時，也意味著收益較低。其他 mREIT。有時被稱為非機(jī)構(gòu) mREITs，專門處理沒有聯(lián)邦機(jī)構(gòu)擔(dān)保的抵押貸款。這些銀行往往會支付更高的股息，主要是因為抵押貸款違約的風(fēng)險更高。權(quán)益型 REITs（eREITs）權(quán)益型 REITs，英文名為“Equity REITs”，簡寫作“eREITs”。在美國，權(quán)益性 REITs 匯集許多不同投資者的資金來投資房地產(chǎn)

27、。不同于抵押型 REIT（mREIT）為房地產(chǎn)項目提供基于資產(chǎn)的融資（即抵押），權(quán)益型 REITs（eREITs）擁有和管理各種類型房地產(chǎn)。圖表 25 權(quán)益型 REITs 運作模式Money For the Rest of Us，根據(jù)美國證券交易委員會（SEC）的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）必須將至少 75%的資產(chǎn)投資于各種房地產(chǎn)資產(chǎn)和現(xiàn)金。他們還必須從房地產(chǎn)相關(guān)來源，例如租金收入中獲得至少 75%的總收入。這些房地產(chǎn)投資信托基金可以建造或購買單戶和多戶住宅、公寓大樓、商業(yè)建筑、購物中心、辦公樓、工業(yè)園區(qū)和倉庫等。房地產(chǎn)投資信托基金通常會維護(hù)和管理這些房產(chǎn)，通過支付租金產(chǎn)生固定收入。接

28、下來，房地產(chǎn)投資信托基金可能會選擇出售某些房產(chǎn)，通過這些銷售的收益產(chǎn)生額外收入。通過購買權(quán)益型 REITs，投資者不僅可以使投資組合多樣化，還可以不必為投資性房地產(chǎn)管理帶來日常困擾。圖表 26 美國權(quán)益型 REITs 底層資產(chǎn)類型及占比NAREIT，Money For the Rest of Us，備注：依據(jù) NAREITREIT Industry Fact Sheet各類型資產(chǎn)市值計算占比，數(shù)據(jù)截至 2022 年2 月末混合型 REITs混合型 REITs，英文名為“Hybrid REITs”。只擁有房產(chǎn)的 REITs 稱為權(quán)益型 REITs，而只擁有抵押貸款的 REITs 稱為抵押型 RE

29、ITs?；旌闲?REITs 是兩者的結(jié)合，同時投資房產(chǎn)和抵押貸款。權(quán)益型 REITs：基金投資房地產(chǎn)，并將其出租給高質(zhì)量的租戶，以產(chǎn)生可觀且不斷增長的收入流。由于房地產(chǎn)價值往往會隨著時間的推移而增加，這些公司的內(nèi)在價值也會增加。房地產(chǎn)增值和股息的結(jié)合可以產(chǎn)生可觀的總回報，風(fēng)險相對較低。抵押型 REITs：產(chǎn)生收入的主要方式是以較低的短期利率借款，并投資于支付較高利率的長期抵押貸款。例如，在房地產(chǎn)投資信托基金中，可以以 1的利率短期借款，可以購買支付 3利息的 15 年期抵押貸款，2的差額或“差價”就是利潤。抵押型REITs 的主要風(fēng)險是利率波動。由于這些房地產(chǎn)投資信托基金以短期利率借貸，利率飆

30、升可能會迅速侵蝕利潤。混合型 REITs：在這兩種投資類型之間進(jìn)行多元化投資，旨在以比投資其中一種投資風(fēng)險更低的方式獲得這兩種投資的收益。圖表 27 抵押型、權(quán)益型、混合型 REITs 區(qū)別表抵押型 REITs（mREITs）權(quán)益型 REITs（eREITs）混合型 REITs定義持有不動產(chǎn)抵押貸款持有房地產(chǎn)兼取兩者，持有房地產(chǎn)和抵押貸款通常提供比其他 REIT 類型更高的股息投資者不負(fù)責(zé)管理資產(chǎn)優(yōu)點大多數(shù)股票在公共證券交易所出售在美國抵押貸款市場中扮演不可或缺的角色可能很容易受到利率上升和下降的影響提前償還或再融資抵押貸款的缺點借款人可能會影響回報大多數(shù)報稅表作為普通收入征稅將房地產(chǎn)權(quán)益添加

31、到投資組合中，而無需直接管理這些資產(chǎn)投資者可以選擇符合他們利益的REITs(例如，住宅和商業(yè))提供股息，可以為投資者提供被動收入從歷史上看，eREITs 的收益率一直高于標(biāo)準(zhǔn)普爾 500 指數(shù)的平均收益率可能會受到行業(yè)周期和市場利率變化的影響投資者無法控制項目或管理一些房地產(chǎn)投資信托基金的費用可能很高通過將投資分散到這兩種類型的房地產(chǎn)投資信托基金，可能有助于限制風(fēng)險對于那些不能同時決定或想要兩者的投資者來說是個不錯的選擇幫助投資組合進(jìn)一步多元化從租戶租金支付和貸款利息中產(chǎn)生收入低波動性通常意味著低回報大多數(shù)報稅表都作為普通收入征稅Investopedia，Smartasset，抵押型、權(quán)益型、

32、混合型 REITs 占比權(quán)益型 REITs 未來發(fā)展可期。根據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會（NAREIT）統(tǒng)計，截至2020 年，全美美國權(quán)益型REITs 占比 81.6%，抵押型REITs 占比 18.4%。權(quán)益型 REITs 占比最高。其一，對于投資者來說，權(quán)益型 REITs 其持有的通常是基金份額或公司股權(quán)，以 REITs 所獲利潤的分紅作為主要收益來源，與債權(quán)有著明顯的區(qū)別。其二，權(quán)益型 REITs 實體主要投資于成熟的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，只有少部分抵押型 REITs 投資于房地產(chǎn)抵押貸款等債權(quán)，權(quán)益型 REITs 或是未來發(fā)展大趨勢。圖表 28 近 50 年美國抵押型、權(quán)益型、混合型 REIT

33、s 占比變化（%）權(quán)益型占比抵押型占比混合型占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%197119761981198619911996200120062011201618.4%81.6%NAREIT，備注：富時全美房地產(chǎn)指數(shù)系列指數(shù)（FTSE NAREIT REITs Index）于 2010 年 12 月 17 日停牌根據(jù)法律形式，REITs 分為公司型和契約型公司型 REITs 擁有獨立法人主體，以美國為代表。根據(jù)公司法設(shè)立，直接持有資產(chǎn)或項目公司股權(quán)，同時也承擔(dān)資產(chǎn)管理運營職責(zé)具備獨立法人地位，投資者通過購買公司的股份參與 REITs 投資。圖表 29 公司型

34、 REITs 的典型架構(gòu)資料來源：中國 REITs 市場建設(shè)，契約型 REITs 并非獨立法人，以新加坡為代表。根據(jù)信托法設(shè)立，由基金管理公司發(fā)起設(shè)立，持有資產(chǎn)或項目公司股權(quán)，同時聘請外部專業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，投資者通過購買收益憑證投資于不動產(chǎn)，只擁有受益權(quán)，不享有管理權(quán)。圖表 30 契約型 REITs 的典型架構(gòu)資料來源：中國 REITs 市場建設(shè)，中國內(nèi)地：磨礪探索我國REITs 市場經(jīng)歷了前期私募 REITs 的探索和嘗試，在國內(nèi)既有法律框架下發(fā)行了具有相似功能的“類 REITs”產(chǎn)品。2020 年 4 月 30 日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合公布關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REIT

35、s）試點相關(guān)工作的通知，公募REITs 迎來重大利好。根據(jù)國內(nèi)推進(jìn)進(jìn)展，類 REITs 與 REITs 存在區(qū)別。REITs 通過向投資者發(fā)行證券募集資金，資產(chǎn)管理人將投資款用于經(jīng)營管理某項物業(yè)，物業(yè)產(chǎn)生的租金收入，以及未來出售后產(chǎn)生的增值收益，通過分紅再分配給投資者。目前，由于諸多法律限制等原因，我國發(fā)行的這類產(chǎn)品在許多方面還不等同于嚴(yán)格意義上的 REIT，因此稱作“類 REITs”。從概念分類看，REITs 和類 REITs 在產(chǎn)品核心理念、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計、稅收優(yōu)惠安排、資產(chǎn)運營方式、收益分配方式、資金募集方式、退出方式等方面存在不同。不同點梳理如下：圖表 31 類 REITs 與 REIT

36、s 區(qū)別一覽表REITs類 REITS產(chǎn)品核心理念標(biāo)準(zhǔn) REITs 是以投資為出發(fā)點設(shè)計類 REITs 以融資為出發(fā)點設(shè)計交易結(jié)構(gòu)設(shè)計稅收優(yōu)惠安排資產(chǎn)運營方式收益分配模式資金募集方式退出方式全球 REITs 最發(fā)達(dá)、最完善的市場是美國，采用公司制。新加坡是亞洲 REITs的代表，采取的是信托制標(biāo)準(zhǔn) REITs 會有稅收優(yōu)惠的安排。以新加坡為例，子信托收入中用于給 REITs分紅的部分是免稅的由于標(biāo)準(zhǔn) REITs 具有投資屬性，因此在運營中，管理人必須采取多種策略，并且對策略進(jìn)行動態(tài)微調(diào)，在風(fēng)險可控的情況下提高 REITs 的盈利水平標(biāo)準(zhǔn) REITs 有兩大特點。第一是收益不確定，第二是高比例分

37、紅標(biāo)準(zhǔn) REITs 是典型的公募產(chǎn)品，理論上講無固定投資期限，投資門檻低，從機(jī)構(gòu)到個人都可以購買標(biāo)準(zhǔn)REITs 的投資人除了可以在清盤的時候處置資產(chǎn)實現(xiàn)退出，還可以通過二級市場交易實現(xiàn)退出我國目前類 REITs 的載體是資產(chǎn)支持專項計劃，投資人購買專項計劃份額間接持有物業(yè)資產(chǎn)，并通過專項計劃獲取收益，但和信托或公司不同，資產(chǎn)支持專項計劃并不具有獨立法人的地位我國類 REITs 產(chǎn)品目前沒有稅收優(yōu)惠的安排，土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、契稅一般都無法避免。我國類 REITs 產(chǎn)品面臨著更加高昂的稅負(fù)成本類 REITs 產(chǎn)品通常在產(chǎn)品發(fā)行的時候，底層物業(yè)資產(chǎn)就已經(jīng)確定了。因此類 REITs 的管

38、理人并不擔(dān)任主動管理的角色，更加類似于事務(wù)性的被動管理我國的類 REITs 更多采取結(jié)構(gòu)化的設(shè)計，優(yōu)先級一般享有的只是資產(chǎn)運營期間的固定收益，大部分的資產(chǎn)增值收益由少數(shù)次級或權(quán)益級享有，并且與標(biāo)準(zhǔn) REITs 相比，類 REITs 的存續(xù)期限較短，也不具有資產(chǎn)長期保值增值的理念類 REITs 產(chǎn)品雖然也在公開市場掛牌交易，但也多為私募形式，規(guī)定募集范圍不得超過 200 人，而且從目前的情況來看，產(chǎn)品對應(yīng)的主要是機(jī)構(gòu)投資人，個人投資者參與較少目前我國類 REITs 產(chǎn)品的主流退出方式包括原始權(quán)益人及相關(guān)利益主體回購、市場化處置以及公募 REITs 退出等。最重要的方式還是原始權(quán)益人回購，屬于非市

39、場化方式資料來源：中國工商銀行投資銀行部官方微信公眾號，備注：根據(jù)工銀投行微信公眾號REITs 與類 REITs 異同解析文章整理從設(shè)立流程來看，REITs 和類 REITs 存在不同。發(fā)達(dá)國家市場的公司型REITs和契約型REITs 如前一節(jié)所述。我國“資產(chǎn)支持專項計劃+私募基金+特殊目的載體”類 REITs 設(shè)立流程如下：原始權(quán)益人通過內(nèi)部重組將目標(biāo)資產(chǎn)置入特殊目的載體名下，為后續(xù)特殊目的載體股權(quán)轉(zhuǎn)入類REITs 產(chǎn)品打下基礎(chǔ)。基金管理人發(fā)起私募基金，由原始權(quán)益人認(rèn)購全部份額，擬安排該基金于資產(chǎn)支持專項計劃設(shè)立日購買特殊目的載體 100%的股權(quán)。投資者認(rèn)購計劃管理人成立的資產(chǎn)支持專項計劃，

40、并于資產(chǎn)支持專項計劃設(shè)立日向原始權(quán)益人購買其持有的全部私募基金份額，至此，投資者間接持有目標(biāo)資產(chǎn)。圖表 32 我國類 REITs 交易結(jié)構(gòu)資料來源：中國 REITs 市場建設(shè)，根據(jù)資產(chǎn)證券化不同品種，類 REITs 與 CMBS、CMBN 也存在不同。 a）CMBS 及實踐CMBS，全稱 Commercial Mortgage Backed Securities。根據(jù)中國證券業(yè)協(xié)會官網(wǎng)，CMBS 是一種不動產(chǎn)證券化的融資方式，將單個或多個商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝構(gòu)建底層資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計，以證券形式向投資者發(fā)行。2016 年，國內(nèi)第一例交易所掛牌的符合國際標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè) CMBS 產(chǎn)品 “

41、高和招商-金茂凱晨專項資產(chǎn)管理計劃”獲得上海證券交易所擬同意掛牌轉(zhuǎn)讓的無異議函，并發(fā)行成功。該產(chǎn)品規(guī)模高達(dá) 40 億元，3 年期優(yōu)先級成本僅為 3.3%。CMBS與傳統(tǒng)的租金收入ABS 最大的區(qū)別是物業(yè)資產(chǎn)需要抵押。因此證券化的規(guī)模不僅考慮租金的收入，也會重點參考物業(yè)的評估價值?！案吆驼猩?金茂凱晨專項資產(chǎn)管理計劃”采用雙 SPV 結(jié)構(gòu)，既實現(xiàn)了“破產(chǎn)隔離”，又進(jìn)行物業(yè)資產(chǎn)的抵押。圖表 33 “高和招商-金茂凱晨專項資產(chǎn)管理計劃”交易結(jié)構(gòu)廈門大學(xué)中國民營企業(yè)投資與資本運作研究中心微信公眾號，CMBN 及實踐CMBN，全稱為 Commercial Mortgage-Backed Securiti

42、es，是一種資產(chǎn)支持票據(jù)，與交易所注冊發(fā)行市場商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）相對應(yīng)。相較 REITs和 CMBS，銀行間商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）以商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，結(jié)構(gòu)簡單，同時能公募發(fā)行，產(chǎn)品流動性高，發(fā)行成本相對較低。 2017 年 9 月 13 日，上海世茂國際廣場有限公司 2017 年第一期資產(chǎn)支持票據(jù)（17 世茂國際廣場ABN001）在銀行間交易商協(xié)會成功注冊，發(fā)行總規(guī)模 65 億元，標(biāo)志著銀行間市場首單商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）落地。圖表 34 “上海世茂國際廣場有限公司 2017 年第一期資產(chǎn)支持票據(jù)”交易結(jié)構(gòu)廈門大學(xué)中國民營企業(yè)投資與

43、資本運作研究中心微信公眾號，類 REITs 與 CMBS、CMBN 區(qū)別類 REITs 與 CMBS、CMBN 在性質(zhì)、交易場所、融資機(jī)制、標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、融資成本、基礎(chǔ)資產(chǎn)、可復(fù)制性上存在較大區(qū)別。具體梳理如下：圖表 35 類 REITs、CMBS、CMBN 區(qū)別特征類 REITsCMBSCMBN性質(zhì)權(quán)益類投資工具債權(quán)類投資工具債權(quán)類投資工具交易場所交易所、銀行間交易所銀行間融資機(jī)制籌集的資金被用來購買房地產(chǎn)，并通過運營這些房地產(chǎn)獲得回報原始權(quán)益人通過抵押地產(chǎn)所有權(quán)獲得貸款原始權(quán)益人通過抵押地產(chǎn)所有權(quán)獲得貸款標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及轉(zhuǎn)讓但通常存在回購或置換安排不涉及轉(zhuǎn)讓不涉及轉(zhuǎn)讓融資成本較低（最低 4

44、%）低（最低 3.3%）低（理論上最低）基礎(chǔ)資產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)抵押貸款收益權(quán)抵押貸款收益權(quán)可復(fù)制性結(jié)構(gòu)復(fù)雜，設(shè)計稅務(wù)籌劃、資產(chǎn)重組和到期處置，標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制性較弱結(jié)構(gòu)簡單，不涉及循環(huán)購買和期間回購，標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制性強(qiáng)，發(fā)行準(zhǔn)備時間短結(jié)構(gòu)簡單，不涉及循環(huán)購買和期間回購，標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制性強(qiáng)，發(fā)行準(zhǔn)備時間短資料來源：，展望：政策利好與擴(kuò)容傳導(dǎo)類 REITs 為公募 REITs 積累了豐富經(jīng)驗。根據(jù)上交所官網(wǎng)，截至 2020 年末，上交所私募 REITs 產(chǎn)品已經(jīng)覆蓋高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等多種不動產(chǎn)類型；推出了首單基礎(chǔ)設(shè)施私募 REITs，引領(lǐng)了境內(nèi)市場儲架式產(chǎn)品、可擴(kuò)募產(chǎn)品等

45、多輪創(chuàng)新，為公募REITs 積累豐富實踐經(jīng)驗。公募 REITs 政策利好紛紛落地。2021 年 6 月 21 日，首批 9 單公募 REITs 獲批發(fā)行。2021 年 11 月 29 日，第二批 2 單公募 REITs華夏越秀高速 REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REIT 正式面向公眾投資者發(fā)售。2022 年 3 月 23 日，第三批 REITs、 2022 年首單公募REITs華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲得證監(jiān)會批復(fù)。政策邊際利好，REITs 迎來歷史性機(jī)遇中國類 REITs 及REITs 發(fā)展大致經(jīng)歷以下四個階段：圖表 36 我國類 REITs 及 REITs 發(fā)展歷程政府

46、官網(wǎng)，52013：提出概念，發(fā)文推動。2005 年 10 月，在全國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組向國務(wù)院遞交的全國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告中，商務(wù)部提出要“開放國內(nèi) REITs 融資渠道”的建議，這是部委建議中首次提出開展 REITs。2008-2009 年，國務(wù)院、央行、證監(jiān)會發(fā)文推動房地產(chǎn)投資信托基金試點。如 2008 年 12 月，國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見提出開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道等政策；但后續(xù)面對金融危機(jī)，出于防范風(fēng)險的考慮和對地產(chǎn)市場的審慎，REITs 推進(jìn)停滯。42018：產(chǎn)品發(fā)行，類 REITs 發(fā)展。隨著首單類 REITs 產(chǎn)品發(fā)行，中國市場進(jìn)入類R

47、EITs 發(fā)展階段。2014 年 9 月，央行、銀監(jiān)會發(fā)布文件再度推動房地產(chǎn)投資信托基金試點；同年，國內(nèi)首單類 REITs“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”在深交所綜合交易平臺掛牌交易。2015 年 1 月，住建部發(fā)布關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見，提出推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點。通過發(fā)行 REITs，充分利用社會資金，進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。2016 年 3 月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委關(guān)于 2016 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知提出，支持開展基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化試點，研究制定房地產(chǎn)投資信托基金規(guī)則，積極推進(jìn)試點。2017 年 6 月，財政部、中國人民銀行、證監(jiān)會

48、聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范開展政府和社會資本合作項目資產(chǎn)證券化有關(guān)事宜的通知，推動不動產(chǎn)投資信托基金發(fā)展，鼓勵各類市場資金投資 PPP 項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。92020：實質(zhì)推進(jìn)，深化創(chuàng)新。2019 年 1 月，上海證券交易所表示進(jìn)一步深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動公募 REITs 試點，公募 REITs 試點階段正式開啟。2020年 4 月，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金試點相關(guān)工作的通知，明確基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。2020 年 8 月，國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知，證監(jiān)會發(fā)布公

49、開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行），推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點，同時明確聚焦的重點地區(qū)、行業(yè)，并且對試點項目提出要求。1至今：落地上市，范圍擴(kuò)展。2021 年 1 月，上交所、深交所分別發(fā)布上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）、深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）等文件，明確基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程。2021 年 6 月，首批 9單公募 REITs 正式掛牌上市。2021 年 7 月，國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知，進(jìn)一步推動完善

50、 REITs試點的建設(shè)工作，包括擴(kuò)大試點區(qū)域、增加試點行業(yè)、細(xì)化基本要求等。2021 年 11月，第二批 2 單公募 REITs華夏越秀高速 REITs、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REITs 正式面向公眾投資者發(fā)售。2022 年 3 月，第三批 REITs、2022 年首單公募 REITs華夏中國交建 REITs 獲得證監(jiān)會批復(fù)。同月，證監(jiān)會發(fā)布深入推進(jìn)公募 REITs試點 進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)，明確將建立基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 擴(kuò)募機(jī)制，同時抓緊推動保障性租賃住房公募 REITs 試點項目落地，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。同年 5 月證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基

51、礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知，推動保障性租賃住房 REITs 業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展；財政部、住建部下達(dá) 2022 年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金，其中 224.1 億元用于租賃住房保障。6 月國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見，在優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式方面，明確提出要推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的 REITs 健康發(fā)展。圖表 37 我國中央 REITs 有關(guān)政策時間有關(guān)部門政策文件2005 年 10 月商務(wù)部商務(wù)部提出要“開放國內(nèi) REITs 融資渠道”的建議。2008 年 12 月國務(wù)院發(fā)布關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見，提出創(chuàng)新融資方式，

52、開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。2014 年 9 月央行、銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作通知，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。發(fā)布關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租貨市場的指導(dǎo)意見，提出推進(jìn)房地產(chǎn)投資2015 年 1 月住建部2016 年 10 月國務(wù)院2016 年 12 月國家發(fā)改委、證監(jiān)會證監(jiān)會、信托基金試點，通過發(fā)行 REITs，充分利用社會資金，進(jìn)入租貨市場，多渠道增加住房租貨房源供應(yīng)。國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見，支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租貨市場的若干意見，提出穩(wěn)步

53、推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點。發(fā)布關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知，提出積極研究推出主要投資于資產(chǎn)支持證券的證券投資基 金，并會同國家發(fā)改委及有關(guān)部門共同推動不動產(chǎn)投資信托基金，進(jìn)一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。發(fā)布關(guān)于推進(jìn)住房租貨資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知，重點支持住房租貨企2018 年 4 月住建部業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。2020 年 4 月證監(jiān)會、國家發(fā)改委2020 年 8 月證監(jiān)會、國家發(fā)改委2021 年 4 月上交所、深交所等發(fā)布關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金試點相關(guān)工作的通知，

54、明確基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。發(fā)改委發(fā)布關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知，證監(jiān)會發(fā)布公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行），推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點，同時明確聚焦的重點地區(qū)、行業(yè)，并且對試點項目提出要求。發(fā)布上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指南第 1號發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理、深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第 1 號-發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理等文件，對辦理 REITs 的發(fā)售與上市等相關(guān)業(yè)務(wù)、市場參與人參與 RETs 基金詢價和發(fā)售進(jìn)行指導(dǎo)、提供參考。2021 年 6 月上

55、交所上海首批基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 在滬深交易所掛牌上市。發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的2021 年 7 月國家發(fā)改委2022 年 1 月財政部、稅務(wù)總局通知，進(jìn)一步推動完善 REITs 試點的建設(shè)工作，包括擴(kuò)大試點區(qū)域、增加試點行業(yè)、細(xì)化基本要求、放開經(jīng)營年限門檻、鼓勵龍頭企業(yè)參與等。聯(lián)合發(fā)布關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告發(fā)布關(guān)于促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，推動基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 健康發(fā)展，延長階段性稅費緩繳政策。發(fā)改委2022 年 2 月2022 年 3 月證監(jiān)會證監(jiān)會、國家發(fā)布深入推進(jìn)公募 REITs 試點 進(jìn)一

56、步促進(jìn)投融資良性循環(huán)，明確將建立基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 擴(kuò)募機(jī)制同時抓緊推動保障性租賃住房公募 REITs 試點項目落地。發(fā)布關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基2022 年 5 月發(fā)改委金（REITs）有關(guān)工作的通知，推動保障性租賃住房 REITs 業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。充分認(rèn)識保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的重要意義。發(fā)布國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見，在優(yōu)化2022 年 6 月國務(wù)院資料來源：政府官網(wǎng)，完善存量資產(chǎn)盤活方式方面，明確提出要推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的 REITs 健康發(fā) 展。進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施

57、 REITs 項目發(fā)行上市。圖表 38 我國地方 REITs 主要政策時間政策文件相關(guān)內(nèi)容2020 年 6 月海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案關(guān)于支持北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域支持住房租貨金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。進(jìn)一步創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制，有效盤活存量資產(chǎn)，激2020 年 9 月2020 年 10 月不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025 年）發(fā)市場活力，推動北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。支持在資本市場建設(shè)上先行先試。探索優(yōu)化創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)市場

58、準(zhǔn)入和發(fā)展環(huán)境。依法依規(guī)開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點。上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第加大資產(chǎn)證券化產(chǎn)品創(chuàng)新力度，依托上海證券交易所打造全國2021 年 1 月十四個五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景基礎(chǔ)設(shè)施（REITs）產(chǎn)品發(fā)行交易首選地。持續(xù)推進(jìn)投融資體制目標(biāo)綱要改革。推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式創(chuàng)新，穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點。2021 年 2 月2021 年 7 月2021 年 9 月2021 年 10 月2021 年 11 月2021 年 11 月2022 年 1 月2022 年 1 月2022 年 2 月關(guān)于促進(jìn)成都市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的十條措施關(guān)于蘇州

59、市推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作意見廣州市支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展措施關(guān)于加快推進(jìn)南京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的若干措施無錫市推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展若干措施西安市推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展十條措施關(guān)于深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)放寬市場準(zhǔn)入若干特別措施的意見福建省促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的若干措施重慶市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見推動成都市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）相關(guān)工作。建

60、立 REITS 項目儲備庫，加大財稅政策支持力度，鼓勵申辦 REITs 公募基金管理人資質(zhì)，加大優(yōu)質(zhì) REITs 產(chǎn)品推介力度。加快構(gòu)建蘇州市基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展工作體系，完善基礎(chǔ)設(shè)施 REITS 項目儲備管理機(jī)制，提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營管理水平。支持基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 運營管理機(jī)構(gòu)發(fā)展壯大，加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場規(guī)范，積極打造粵港澳大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 發(fā)展高地。鼓勵各區(qū)積極開展試點，加強(qiáng) REITs 項目培育孵化，推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營模式轉(zhuǎn)變，培育和引進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施運營管理團(tuán)隊，引導(dǎo)帶動新增投資，做好 REITs 產(chǎn)品推介，建立基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 市級工作推進(jìn)機(jī)制。