1、眾森國際花園商業(yè)工程整體定位與開發(fā)方式研討謹呈：江西眾森實業(yè)集團基于9月7日溝通，雙方在報告思緒、整體開展方向上達成共識，補充內容聚焦在市場時機論證及經濟分析上一、酒店部分：1、對南昌商務會議的研討：客戶來源、會議目的、地點、頻率及對酒店規(guī)范要求？2、南昌商務會議會有多少在黃家湖舉行，2萬酒店體量能否能支撐？二、公寓部分：1、南昌現有公寓何時推出，何時銷售完，獲得熱銷的緣由是什么？2、南昌酒店式公寓在市區(qū)有多少？產品類型及客戶關注點？在郊區(qū)有多少，客戶關注點是什么？3、未來酒店式公寓供應情況？4、作為郊區(qū)酒店式公寓，投資客和置業(yè)客戶分別是哪些？5、10萬酒店式公寓體量能否適宜？三、商業(yè)部分：1

2、、南昌商業(yè)業(yè)態(tài)分析，比如酒吧、餐館等每天多少人消費，平均消費多少？2、南昌人最喜歡的消費方式是什么？3、餐飲文娛作為工程先期業(yè)態(tài)有沒有更深化根據？眾森集團意見匯總：2基于9月7日溝通，雙方在報告思緒、整體開展方向上達成共識，補充內容聚焦在市場時機論證及經濟分析上四、寫字樓部分：1、各板塊寫字樓詳細有哪些，賣的怎樣，客戶都是哪些？2、南昌這個階段開展什么樣的寫字樓有什么根據？五、典型工程：江西紫金城六、財務分析：1、開發(fā)時序上，先期投入酒店，本錢及后期運營風險如何平衡？2、多個方案的比較確定最正確容積率及本錢收益分析？基于以上問題，世聯給予相關補充內容，本次溝通的內容也將聚焦在市場及財務分析上3

3、報告思緒PART1. 工程背景研討及中心問題解析PART2. 區(qū)域價值定位PART3. 各物業(yè)市場時機及案例研討 PART5. 開發(fā)方式PART4. 開展戰(zhàn)略與整體定位PART6. 財務分析工程商業(yè)時機研討工程開展方向研判盈利目的實現建議4城市規(guī)劃：南昌在政府主導下拉大城市開展框架，提出“西進、東拓、北控和南延原那么和“一江兩岸、一核五片、多組團推進規(guī)劃格局，本工程正處在城市未來開展方向上西進、東拓、北控和南延的規(guī)劃戰(zhàn)略：西進是政府近幾年的主導方向，紅谷灘中心區(qū)經過5年已開展較具規(guī)模。政府最初想將城市重點向東開展，但受制于艾溪湖的隔斷，后才將開展的重點改為西進。中心區(qū)城市規(guī)劃開展方向昌東片區(qū)蓮

4、塘片區(qū)望城片區(qū)灣里片區(qū)樂化片區(qū)本工程地處城市西進的主力方向上，是未來城市開展的腹地。南昌空間規(guī)劃是以贛江為分隔，兩岸分別按照功能自我完善、自成體系的兩個相對獨立的城區(qū)即昌南、昌北進展規(guī)劃，構成“一江兩岸城市新格局。南延北控東拓西進南昌工程屬性界定5區(qū)域位置：工程在行政劃分上隸屬于新建縣，緊靠城市內環(huán)，地處紅谷灘新區(qū)、經開區(qū)和新建縣的幾何中心位置，交通便利，可承接與吸引三地消費人群，結合帶動三地開展工程在黃家湖片區(qū)，在行政上歸屬于新建縣；工程地處紅谷灘新區(qū)、經開區(qū)和新建縣的幾何中心位置，可強力承接三地的中高層人群，結合帶動三地開展；整體城市道路格局以“三環(huán)十一射為骨架，工程屬于一環(huán)北側；南昌市中

5、心1231：經開區(qū)2：新建縣3：紅谷灘7km2km紅角洲市中心朝陽區(qū)板塊鳳凰洲經開區(qū)新建縣紅谷灘CBD從直線間隔上分析，工程到南昌老城區(qū)中心八一廣場7公里，間隔紅谷灘中心2公里，間隔新建縣政府2公里，到經開區(qū)管委會4.5公里，是經開區(qū)和新建縣居民進入紅谷灘的城市第一站2km4.5km工程工程屬性界定6區(qū)域交通:工程經過在建的地下隧道與規(guī)劃的紅灣公路兩條主干道與紅谷灘新區(qū)直接相連，交通銜接優(yōu)勢明顯，是東進紅谷灘新區(qū)第一站規(guī)劃中進入地塊的途徑有兩條：一是從隧道進入地塊；二是從紅灣公路進入地塊；規(guī)劃中的兩條道路通達性很好，路程間隔很近，可直通紅谷灘。地塊內規(guī)劃道路：黃家湖東路從地塊中間穿過，黃家湖東

6、路未來規(guī)劃寬度未完全明確，最新規(guī)劃圖標示為寬50米的主干道；一條正在規(guī)劃中的道路橫穿住宅地塊與商業(yè)地塊，直通隧道與紅灣公路目前進入地塊的途徑有兩條：一是從建立路進入地塊；二是從黃家湖路進入地塊；兩條路的路況較差，兩旁環(huán)境差，且需繞大彎進入，路程間隔遠；黃家湖路建立路新建縣紅谷灘黃家湖東路紅灣公路昌九大道會展路文化大道隧道工程屬性界定已有道路在建&規(guī)劃道路7區(qū)域認知：現狀中由于黃家湖與紅谷灘之間昌九公路的隔斷，從對各階層人士的訪談中可知，居民對該區(qū)域認知很淡薄，屬于郊區(qū)范疇區(qū)域有規(guī)劃打通紅灣公路，直連文化路與會展路，但目前沒有明確的時間進程表，政府對此仍有部分爭議黃家湖旁有昌九高速公路，北至九江

7、市，南通廣州市。雖然工程處于南昌市規(guī)劃的一環(huán)范圍內，但由于昌九高速公路的隔斷，使得居民對黃家湖片區(qū)整體陌生感很強在對南昌市區(qū)內各階層人士進展訪談和調研的過程中可明顯感知到南昌市居民對工程所在的黃家湖區(qū)域認知淡薄，屬于郊區(qū)范疇望城新建縣區(qū)域昌九高速工程屬性界定8工程本體：本階段研討范圍商業(yè)占地90畝，容積率尚未確定，工程緊靠的住宅一期已正式開工，90畝水域已進入填土階段經濟目的：總占地規(guī)模：447.15畝 商業(yè)用地：90畝總容積率要求：1.06 商業(yè)容積率未確定總建筑面積：316970萬平米 商業(yè)建筑面積未確定用地性質：商住、旅游用地；商業(yè)用地年限：40年；地價：20萬/畝，2003年經過拍賣獲

8、得土地；水面總面積約占200畝； 商業(yè)用地均為水域地塊高差約4米，地塊內有一定的植被；住宅部分整體定位中高端，現已啟動少量聯排及多層物業(yè)水 域水域商業(yè)用地90畝居住用地工程屬性界定工程利好：整個工程拿地價錢在20萬/畝，低本錢投入為本工程商業(yè)提供較大的利潤空間住宅啟動區(qū)：聯排+多層9北南東西西側:還建房西側:華東交大南側地界東面:昌九高速東側:烏沙河和排污渠交匯處北面:黃家湖地塊現狀：工程內以水體資源為主，植被覆蓋率較高，周邊較雜亂，整體籠統普通，商業(yè)氣氛不濃重，商業(yè)配套欠缺南靠規(guī)劃中的紅灣公路，中有排污渠及排洪堤；北側與黃家湖相連；西邊是還遷房和華東交大的學生宿舍；東邊緊靠昌九高速和治理中的

9、烏沙河工程屬性界定10工程屬性界定二線城市、城市開展方向上，遠郊陌生區(qū)、中等規(guī)模綜合體開發(fā)工程屬性：區(qū)域屬性：關鍵詞：經濟較強大的城市 近郊區(qū)域 大盤優(yōu)勢:區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于紅谷灘新區(qū)、新建縣和經開區(qū)幾何中心位置依托南昌市“一江兩岸的規(guī)劃格局和“西進的開展原那么，工程正處在城市未來開展方向上規(guī)劃中的兩條主干道與紅谷灘新區(qū)直接相連，交通便利，是紅谷灘新區(qū)第一門戶優(yōu)勢:工程周邊較為雜亂周邊配套不完備道路還未開通，進入性較差在南昌人心中該區(qū)域間隔略微有一點偏，且覺得非常雜亂區(qū)域雜亂，心思間隔遠依托新建縣配套，區(qū)域內交通、醫(yī)療、教育等配套不完善區(qū)域內配套不完善在新建縣黃家湖片區(qū)，與紅谷灘僅一線之隔中部

10、省會城市近郊關鍵詞：經濟較強大的城市 近郊區(qū)域 大盤目前沒有道路直通工程，紅灣公路和隧道仍在推進過程中進入性不明朗緊鄰規(guī)劃中的城市綠核，地塊內水系興隆，植被覆蓋率高自然環(huán)境條件好總占地約90畝中等規(guī)模工程屬性界定11企業(yè)背景 本工程應突破片區(qū)陌生限制，抓住城市西進的戰(zhàn)略規(guī)劃方向，立足三地紅谷灘、新建縣、經開區(qū)，產品走中高端籠統，以提升新建的城市籠統和生活質量，樹立企業(yè)品牌籠統，并帶動整體工程的價值提升和勝利開發(fā)開發(fā)思緒：綜合思索并打造各種適宜的物業(yè)類型，實現酒店式公寓、酒店、商業(yè)各類物業(yè)的最大化銷售，思索持有酒店和部分商業(yè)。利潤要求：風險控制下最大化銷售，實現綜合利潤最大化。工程期望：承當住宅

11、中高端的商業(yè)配套功能，提升整個工程的中心價值，同時保證整個工程后期的勝利運營。目的解析公司曾經在新建縣開發(fā)了二個工程，在新建縣具有一定的知名度，但在市區(qū)品牌認知度較低希望可以承當一定的社會責任感，同時工程也要代表區(qū)域籠統在可接受的銷售周期內，要務虛現利潤最大化開發(fā)商目的: 經過90畝綜合體打造，實現整個工程447畝的快速銷售及利潤最大化工程目的解析12中心問題提煉遠郊陌生區(qū)商業(yè)綜合體 VS 銷售利潤最大化目的綜合思索并打造各種適宜的物業(yè)類型，實現酒店式公寓、酒店、商業(yè)各類物業(yè)的最大化銷售，思索持有酒店和部分商業(yè)。 風險控制下的利潤最大化；承當住宅部分中高端的商業(yè)配套功能，提升整個工程的中心價值

12、，同時保證整個工程后期的勝利運營。二線城市、城市開展方向上、遠郊陌生區(qū)、中等規(guī)模綜合體開發(fā)工程目的工程界定+13Question 2 : 選擇怎樣的物業(yè)類型組合以實現最大化銷售，能吸引何種客戶群體？市場時機研討&案例自創(chuàng)Question 1 ：在區(qū)域價值模糊背景下，工程如何突破片區(qū)的負面認知以及區(qū)域陌生感 工程開展方向初判Question3: 怎樣的開發(fā)戰(zhàn)略使得住宅與商業(yè)良性互動，降低風險的同時快速銷售？ 開發(fā)方式研討Question4 : 整個綜合體產品容積率、體量、銷售持有比例確實定，以實現利潤最大化？ 財務分析13報告思緒PART1. 工程背景研討及中心問題解析PART2. 區(qū)域價值定位

13、PART3. 各物業(yè)市場時機及案例研討 PART5. 開發(fā)方式PART4. 開展戰(zhàn)略與整體定位PART6. 財務分析工程商業(yè)時機研討工程開展方向研判盈利目的實現建議14城市價值背景總結從長期角度看，工程的開展具備良好的城市價值背景支撐，城市價值處于良性上升通道城市資源 產業(yè)構造城市經濟居民消費資源復合，價值潛力宏大規(guī)模較小，但生長迅速二產驅動，三產開展迅速程度提升，構造優(yōu)化15區(qū)域價值定位黃家湖片區(qū)地處三大板塊的結合帶，必需自動站位，依托水資源，承接高勢差區(qū)域的經濟資源外溢，輻射低勢差區(qū)域需求，實現整合開展南昌親水MRD都市休閑示范區(qū)長期居住、短期暫居、大型商業(yè)、酒店、公寓功能復合Mixed

14、Resort District 產業(yè)基地，開放新城規(guī)劃新城都市新中心黃家湖片區(qū)紅谷灘經開區(qū)新建縣關鍵詞：中心優(yōu)勢 區(qū)位 水資源 生態(tài)環(huán)境規(guī)模 金三角：16工程開展方向本工程可整合區(qū)域優(yōu)勢，結合產品創(chuàng)新、高性價比及較大規(guī)模配套實現自我中心化，突破區(qū)域陌生戰(zhàn)略發(fā)展模式運作機理優(yōu)缺點適用條件與本項目的契合度新生活模式引導結合項目的資源，通過生活模式的創(chuàng)新吸引能夠產生共鳴的客戶重塑區(qū)域價值，突破陌生感需要大量的營銷費用投入溢價水平較高競爭激烈的市場背景資源條件具備較強的稀缺性大規(guī)模配套自我中心化模式以開發(fā)的規(guī)劃理念，通過種類豐富、層級多樣的配套設施主動融入都市，并承擔一定城市功能，主動中心化大量的成本

15、投入，回現速度慢項目價值提升穩(wěn)固區(qū)域配套設施空白項目規(guī)模體量較大超高性價比模式充分把握城市擴張和郊區(qū)低地價優(yōu)勢，提供高性價比產品，吸引城市外溢客戶銷售速度較快拉低利潤率，難以建立品牌缺乏突出的資源地價成本具有較強競爭力創(chuàng)新產品模式已高規(guī)劃起點打造在區(qū)域內具有一定領先性的產品，突破區(qū)域價值平臺前期成本投入較大溢締造品牌缺乏突出的資源市場產品存在可突破空間超級震撼點模式結合項目資源通過一個核心的價值點（園林、超級配套）提升區(qū)域價值，破除區(qū)域康星成本投入規(guī)模較大，風險較集中具有一定的資源企業(yè)資金回現壓力較小17報告思緒PART1. 工程背景研討及中心問題解析PART2. 區(qū)域價值定位PART3. 各

16、物業(yè)市場時機及案例研討 PART5. 開發(fā)方式PART4. 開展戰(zhàn)略與整體定位PART6. 財務分析工程商業(yè)時機研討工程開展方向研判盈利目的實現建議18南昌房地產市場將進一步晉級，工程周邊區(qū)域成為未來南昌的開發(fā)和建立重點區(qū)域，本工程迎合市場需求，搶占市場先機，為實現工程片區(qū)價值提升發(fā)明條件城市經濟：南昌經濟穩(wěn)步增長，人均產值不斷提升，為房地產市場的開展打下根底房地產市場：工程所在的城西片區(qū)是房地產開展得重點區(qū)域，未來人口將大規(guī)模增長，從而成為工程開展的重要支撐區(qū)域市場：工程所在區(qū)域，房地產價錢處于城市前列，且商業(yè)綜合用地較少，工程是區(qū)域市場的重要補充南昌房地產處在穩(wěn)步開展階段，工程處在開展熱點

17、區(qū)域，有潛在市場時機宏觀房地產市場總結19本工程商業(yè)物業(yè)能夠開展方向酒店方向1方向2方向3方向4辦公樓綜合商業(yè)商務寓所商業(yè)地產20南昌商務寫字樓市場分析21從南昌寫字樓的分布區(qū)域看，主要集中在市中心板塊、高新京東板塊、朝陽洲板塊和紅谷灘板塊四大板塊市中心片區(qū)朝陽洲片區(qū)紅谷灘片區(qū)高新京東片區(qū)目前南昌辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括：以八一廣場為中心的 市中心板塊以洪城路沿線周邊的 朝陽洲板塊隨著城市的擴張，在傳統商圈外正在構成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括：以新遷市政府為中心的 紅谷灘板塊以高新科技開發(fā)區(qū)為產業(yè)基地的 高新園區(qū)板塊寫字樓供應板塊22以成熟商務氣氛為驅動片區(qū)，板塊以八一廣場

18、為中心，沿八一大道呈帶狀分布，是南昌最早成型同時也是目前最集中的中心商務區(qū)，多以普通寫字樓為主成熟度較高市政及商務配套齊全中心驅動力未來開展趨勢租金：5065元/m2/月售價：6000-8000元/m2租金/售價外圍交通組織不暢，物業(yè)籠統及內在質量已不能滿足越來越挑剔的客戶，停車位缺乏的情況突出，中高端客戶外遷的趨勢明顯。片區(qū)缺陷未來5年內將繼續(xù)堅持領先位置；土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限；租售情況受產權影響，大部分物業(yè)以租賃為主；高質量的物業(yè)招租良好，出租率在85以上；市中心板塊寫字樓供應板塊23以市場貿易為中心驅動要素，該片區(qū)以洪城商圈為中心，輻射周邊區(qū)域片區(qū)內有南昌大橋銜接紅谷灘CBD商務

19、區(qū)市政配套設備較為完善 中心驅動力未來開展趨勢租金：3050元/m2/月售價：4500-7000元/m2租金/售價片區(qū)無明顯產業(yè)聚集優(yōu)勢，開展?jié)摿τ邢?。片區(qū)缺陷未來5年內開展?jié)摿Σ淮笞馐矍闆r出租率80%以上寫字樓供應板塊朝陽洲板塊24以產業(yè)為中心驅動要素，片區(qū)作為南昌市的高新科技產業(yè)園區(qū)，依托政策上的優(yōu)惠條件，聚集了大量的科技、IT軟件類企業(yè)物業(yè)價錢相對較低產業(yè)構造穩(wěn)定中心驅動力未來開展趨勢租金：2035元/m2/月售價：4000-5000元/m2租金/售價由于片區(qū)的開發(fā)以政府規(guī)劃為主導，辦公物業(yè)的市場化程度并不高，入住企業(yè)構造單一，并以租賃為主，自成一體，對南昌寫字樓市場整體格局影響不大。

20、片區(qū)缺陷開展?jié)摿Σ淮笞馐矍闆r出租率在70左右寫字樓供應板塊高新區(qū)板塊25以高端商務開展?jié)摿橹行尿寗?，紅谷灘作為南昌市重點規(guī)劃打造的CBD中心商務區(qū)，同時也將成為南昌房地產最具開展?jié)摿Φ膮^(qū)域，估計成熟期在35年內隨著開發(fā)的逐漸深化，商務配套日益完善，片區(qū)內物業(yè)價值的提升將呈明顯的上升勢頭 中心驅動力未來開展趨勢租金：5060元/m2/月售價：6000-8000元/m2租金/售價尚處于開展階段，相關配套不是很完善，人口不多片區(qū)缺陷紅谷灘片區(qū)在城市規(guī)劃、政策支撐、市政資源支配以及開發(fā)商投入力度等方面具有不可比較的優(yōu)勢。優(yōu)勢資源的整合將極大提升片區(qū)價值，對片區(qū)內物業(yè)的價值也會構成支撐，未來的紅谷灘將

21、是南昌市寫字樓市場的焦點。 租售情況由于工程較新，入伙企業(yè)不多，剛處于開發(fā)階段寫字樓供應板塊紅谷灘板塊26南昌寫字樓高端化、白熱化的競爭態(tài)勢曾經開場顯現，同時工程區(qū)域內無產業(yè)根底支撐，且商務氣氛缺乏，所以，開展寫字樓面臨極大的風險和市場競爭環(huán)境，需謹慎思索工程位置：工程不處于成形寫字樓板塊中，雖緊鄰中心商務區(qū)，但工程本身商務氣氛缺乏客戶認知：寫字樓投資客和承租客多看中工程周邊的環(huán)境和工程未來的升值和開展?jié)摿κ袌龈偁帲杭t谷灘未來幾年有較大體量的中高端寫字樓入市，工程將面臨猛烈的市場競爭工程所在區(qū)域不具有商務氣氛，區(qū)域外寫字樓未來幾年將集中放量，因此，開展寫字樓缺乏以支撐最大化銷售和利潤目的寫字樓

22、開展方向總結27南昌酒店市場分析28本工程酒店能夠的開展方向：星級酒店與經濟型酒店，從工程本體條件出發(fā)，本工程不適宜開展經濟型酒店酒店開展方向工程酒店開展方向星級酒店經濟型酒店接近外來商務人士的中轉站火車站、機場、目的地商務寫字樓區(qū)、展館區(qū)或零售市場區(qū)或休閑地步行街、旅游景點等，間隔商務中心車程在10分鐘以內； 交通便利，步行3分鐘內可達公交車站，步行5分鐘內可達地鐵站； 臨街或次臨街，詢路指示方便，建筑外觀可見度高； 間隔機場、火車站、長途客貨運站車程不超越20分鐘； 有較齊全的餐飲、停車、購物、銀行、文娛等社會配套； 治安環(huán)境較好，治安事件案發(fā)率低； 周邊酒店供求關系平衡，酒店均價超越20

23、0元，有三星級以上酒店，三星級酒店均價超越260元。 二、三線城市經濟型酒店物業(yè)選址規(guī)范資料來源：中國經濟型酒店網？29南昌市場四、五星高檔酒店集中于中心商圈中心區(qū)域，目前市場以二星、三星等中低檔次酒店為主，高星級、主題型供應較少，開展?jié)摿^大南昌市目前已有三星級以上酒店約35家，其中五星級酒店2家，四星級酒店10家，三星級酒店23家；南昌市三星級以上的酒店主要分布在東湖區(qū)和西湖區(qū)的繁華地段，其中高星級酒店四星級、五星級酒店的分布相對更為集中凱萊大酒店江西賓館泰耐克大酒店星級酒店市場供應30區(qū)域酒店供應情況：工程周邊星級酒店供應主要集中在紅谷灘，區(qū)域目前以三星級酒店為主，未來有幾家五星級酒店面

24、市，但四星級較為稀缺新建縣城南昌經濟技術開發(fā)區(qū)紅谷灘南昌泰耐克大酒店贛江新天地怡和假日酒店南昌白金匯海航酒店南昌保利高爾夫度假村南昌第一街區(qū)酒店南昌鑫峰假日酒店南昌億泰速8酒店喜來登大酒店籌建中中航國際廣場格蘭云天酒店在建12345678目前區(qū)域酒店主要集中在紅谷灘區(qū)域紅谷大道沿線，大多沒有掛牌，但多以3星、4星建立裝修規(guī)范為主；未來上市的酒店以五星級酒店較多，包括喜來登大酒店和中航國際廣場的格蘭云天酒店等；9酒店規(guī)范價錢499288298328258308188待定待定區(qū)域酒店市場1-供應31中心客戶重要客戶偶得客戶經開區(qū)大中型企業(yè)經開區(qū)、新建縣、紅谷灘各級政府部門紅谷灘CBD大中型企業(yè)，各

25、落戶南昌的企業(yè)總部，各大金融機構經開區(qū)20所高校南昌市區(qū)各大中型企業(yè)南昌市各級政府部門南昌各行業(yè)組織協會經開區(qū)各中小型企業(yè)商務會議客戶主要面向經開區(qū)、紅谷灘CBD大中型企業(yè)，經開區(qū)、新建縣和紅谷灘三地各級政府部門以及經開區(qū)20余所高校江西省內其它周邊城市大中型企業(yè)浙江、江蘇等外省市商務度假型客戶南昌市中小企業(yè)消費習慣日消費額較高，不太關注于價錢和本錢大部分時間呆在酒店，需求完善的商務配套和休閑文娛設備將任務、休憩和文娛融為一體3233類型細分特征產生條件典型代表商務型商務會議型選址：中心區(qū)或城市邊緣、旅游區(qū)盈利：客房+餐飲+會議客戶：商務政務團體客戶為主配套：會議中心功能齊全總部經濟發(fā)達深圳明

26、華國際會議中心、北京怡生園國際會議中心酒店商務休閑型選址：交通便利、商務對外性比較強盈利：客房娛樂+餐飲客戶：商務人士及散客配套：各式餐廳、演藝廳、夜總會等商貿往來頻繁東莞太子酒店、東莞尼羅河國際大酒店、北京國際俱樂部飯店 商務旅游型選址：旅游區(qū)客戶：高級商務客、高端旅游客為主商貿、旅游均發(fā)達區(qū)域深圳威尼斯酒店、東莞索菲特御景灣峰景酒店 度假型旅游觀光型選址：旅游區(qū)客戶：旅游觀光團體客為主旅游市場發(fā)達昆明國際機場觀光酒店旅游度假型選址：有溫泉、海灘、高爾夫等資源的旅游區(qū)客戶：度假客為主，停留時間長強勢資源海南天域度假酒店、碧桂園假日半島酒店、北京九華山莊本工程地處產業(yè)區(qū)和商務區(qū)邊緣，且周邊沒有

27、強勢的旅游資源，適宜開展的方向為商務休閑型酒店工程酒店開展時機33商務休閑型酒店的單房建筑面積在180240的比較集中，結合區(qū)域內的四星級規(guī)范酒店客房，綜合判別，本工程酒店建筑面積應在1萬2萬平米左右商務型商務會議型商務休閑型商務度假型單房建筑面積=酒店總建筑面積/客房數 是衡量酒店配套化程度的重要目的，該值越高，闡明酒店配套化程度越高；該值越低，闡明酒店配套化層度越低酒店類型的不一樣在很大程度上決議了其單房建筑面積的大小， 酒店的配套化程度的排序是：商務會議型 商務休閑型 商務度假型 商務型南昌酒店市場上單房建筑面積普遍性要高一些商務休閑單房建筑面積242.48175.32202.50154

28、.26187.79227.92161.70244.36255.86223.09120.00148.81142.290.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00匯景酒店方中假日酒店麗城假日酒店深圳威尼斯酒店太子酒店帝京國際酒店南北花園酒店恒豐海悅國際酒店帝豪花園酒店深圳彭年酒店長安酒店中匯文華酒店新都會怡景酒店單房建筑面積紅谷灘現有四星級規(guī)范酒店客房數大多控制在100間左右：南昌白金匯海酒店，四星級規(guī)范，客房數112，入住率70%以上南昌第一街區(qū)酒店，四星級規(guī)范，客房數94間，入市不久，入住率60%以上工程酒店開展時機34從市場時機和客戶需求兩方面出發(fā)，本工程可

29、發(fā)掘本身環(huán)境和資源，開展四星級商務休閑酒店，彌補周邊區(qū)域的市場空缺工程條件市場缺失客戶需求工程緊鄰中央商務區(qū)，且本身環(huán)境較好、水資源豐富新建縣和經開區(qū)對星級酒店需求明顯；四星級酒店在南昌市場上接受度較高，且區(qū)域內非常缺失；主題型酒店在南昌市場上較少酒店是本工程的高籠統價值物業(yè)，市場有哪些案例可以自創(chuàng)。方案一35本工程地處產業(yè)區(qū)和商務區(qū)邊緣，可打造主題精品特征酒店，經過走差別化道路，為客戶發(fā)明創(chuàng)新體驗，從而突破區(qū)域陌生方案二本工程可可打造主題精品特征酒店，經過走差別化道路，為客戶發(fā)明創(chuàng)新體驗，從而突破區(qū)域陌生客房數仍堅持100個左右，建筑體量約10000，降低運營風險主題10000主要為客房，酒

30、店配套與商業(yè)部分結合，以商業(yè)部分作為酒店配套主題精品特征酒店主題酒店特點：從設計、建立、裝修到管理運營、效力都注重酒店獨特的主題內涵，突出酒店的文化檔次，構成酒店的個性，從而在市場上構成獨特鮮明的主題籠統。由于所需景觀特殊，用地面積大，新近建立等特點，普通會建在地價較為廉價的城市近郊主題酒店打造方向：可以與藝術、城市或自然景觀充分結合，打造親水主題的特征酒店36酒店開展方向憑仗工程資源，打造特征主題型商務酒店，并將商務、休閑、文娛配套功能放大，滿足商務、對新穎事物及景象感興趣人群，提升整個工程和片區(qū)籠統主題酒店1234功能齊全、設備先進的高檔會議室奢華高檔的宴會廳和特征餐飲內設商務設備的個性化

31、套房主題化的康體、文娛設備市場特征：目前南昌市場四星級酒店比較受歡迎，且區(qū)域有一定的酒店市場空缺；工程要求：規(guī)劃要求工程需建立酒店，思索整體工程的檔次和目的；消費需求：經濟開發(fā)區(qū)招商接待星級酒店需求旺盛，企業(yè)業(yè)務款待、商務會議等酒店需求較多；新建縣私營企業(yè)主對特征會所型酒店有需求；本工程酒店的出現將有力地促進工程商業(yè)、住宅互動開展，改善片區(qū)陌生感，同時，酒店建成后，將成為黃家湖片區(qū)景觀建筑37南昌公寓市場分析38南昌市的公寓市場經過七年開展，曾經逐漸成熟，隨著老城區(qū)用地量的減少，公寓產品逐漸往新城及城郊開展。其整體分布呈現出“遍地開花、沿中心向外分散的特征隨著公寓產品的日漸成熟，多數購房者也將

32、目光瞄向了新生的熱點板塊。公寓產品順利的完成了由老城區(qū)往城郊、新城區(qū)開展、壯大的轉移。這種趨勢對于本工程來說是利好的。市中心1、整體市場規(guī)劃39在本工程所在區(qū)域內，公寓產品大多處于銷售尾期，而市場上又缺乏新增供應，區(qū)域公寓市場將有較大的供應空缺經開區(qū)及新建縣公寓供應量不斷很小紅谷灘酒店式公寓集中在20072021年推出，目前大多處于銷售尾期；根據整個紅谷灘的開展周期，目前處于開展的中期，居住物業(yè)的繼續(xù)大規(guī)模放量根本終了1235764經開區(qū)公寓市場供應量小新建縣公寓市場供應量小紅谷灘公寓目前大多處于銷售尾期未來周邊供應將有較大市場空缺1、整體市場供應40市場上對于公寓產品的需求比較旺盛，整體去化

33、率較高，到達70%以上左右?，F實上，公寓產品自推出以來，便憑仗小面積、低總價的優(yōu)勢遭到市場追捧，屢屢創(chuàng)下熱銷記錄項目套數去化價格萬達華府10055%8500第一街區(qū)30090%6800西雅圖國際會館30485%5800世紀中央城47890%5500海航白金匯298100%8300梵頓公館200030%4600洪客隆國際金融中心790100%5000紅谷經典4570%48002006年 2007年 2021年 勝利廣場、時代廣場短期內全部售罄10月，江信國際金領域創(chuàng)下單日熱銷300套小戶型的銷售記錄 萊茵金座開盤當日就創(chuàng)下了350余套 2021年 華遠帝景天下的酒店式公寓在一個月內曾經熱銷了40

34、6套8月22日，地中海陽光1、5號樓浩大開盤，房源根本100%小戶型公寓在南昌熱銷已有三、四年之久，據統計，多數小戶型公寓樓盤的銷售率超越85%，有的甚至到達100%。由于產品熱銷，個別開發(fā)商甚至出現捂盤景象；整體去化率較高1、整體市場需求41在租賃市場上同樣表現不俗：憑仗良好的產品、地段，公寓整體出租率較高，不僅滿足了中高層白領的中短期居住需求，也吸引了一部分中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)如今40、50的酒店式公寓的租金大約在8001500元/月；它的承租者大致可分為兩類。一類是小公司、創(chuàng)業(yè)團隊等，它們普通就三四人，租用一套，既做辦公又做居住。由于人也不多，中間客廳就做成辦公室。還有一類是收入比較高的白領，

35、在企業(yè)里有一定的級別。 中航國際廣場銷售經理 劉先生市中心位置酒店式公寓租金30元/m2月左右，與一樣區(qū)域的寫字樓租金3040元/m2月相比有明顯的競爭優(yōu)勢，不僅滿足了中高層白領的中短期居住需求，也吸引了一部分中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)項目名稱板塊入市時間戶型區(qū)間(m2)產品優(yōu)勢出租率租金/售價恒茂國際華城（一期）朝陽洲2004年3977占據城市核心地段，配套完善，自身硬件設施齊全90%4o元/m2月二手房價8000東方巴黎市中心2003年4197老城中心，交通便利85%28元/m2月地王廣場市中心2005年3889處于核心商圈85%27元/m2月爵士館高新區(qū)2003年5771板塊稀缺產品，中小企業(yè)需求大

36、95%22元/m2月博泰江濱紅谷灘2005年3892一線江景65%24元/m2月江信國際嘉園市中心2006年38133商務氛圍好75%20元/m2月1、整體市場需求42整體市場小結：目前南昌公寓市場呈現出供需兩旺的形狀，公寓產品市場接受度高；隨著產品的外移，加上工程周邊的市場空缺，公寓產品可以作為本工程的開展對象思索從供應層面，南昌市場的公寓產品供應并沒有呈現出過剩態(tài)勢，反而在工程周邊存在一定的供應空缺。隨著公寓產品的日漸成熟，多數購房者也將目光瞄向了新生的熱點板塊。公寓產品順利的完成了由老城區(qū)往城郊、新城區(qū)開展、壯大的轉移。從需求層面，南昌市場的公寓產品需求比較旺盛，整體去化率較高，同時出租

37、率也較高開展趨勢利好存在市場時機市場接受度較高公寓產品可以作為開展思索對象詳細到客戶需求，本工程有沒有開展時機？1、整體市場小結43尤其紅谷灘酒店式公寓擁有市中心無法媲美的優(yōu)勢和條件，在樓盤質量、地段升值潛力、公共配套和公寓總價四方面滿足了寬廣客戶的購房需求和選址要素地段潛質公共配套公寓價錢樓盤質量商業(yè)配套交通便利 公寓投資價值與升值潛力分析紅谷灘是近年來市政府大力開發(fā)的政務新區(qū)，是南昌市未來規(guī)劃的主軸和重點，與接近飽和的市中心相比，未來的地段升值潛質更大紅谷灘樓盤的總建筑面積普通都在6萬方以上，新樓盤很多都是集商業(yè)、住宿、辦公、酒店、休閑文娛于一身的復合地產工程，擁有五星級酒店和一流寫字樓的

38、樓盤質量和樓盤籠統紅谷灘很多公寓底商是百貨和整體商鋪，并與一體的五星級酒店和寫字樓擁有共同的公共配套和效力，這是市中心的很多公寓無法媲美的與市中心價錢相比較，紅谷灘新區(qū)酒店式公寓的價錢更加優(yōu)惠，公寓的總價相對比較低2、需求44產品分析小結：復合型小戶型公寓是市場主流產品的開展方向，本工程應充分發(fā)揚綜合體優(yōu)勢，進展功能共享；主流產品形狀曾經得到了市場驗證，但創(chuàng)新缺乏，本工程產品形狀可以主流化，在此根底上進展產品創(chuàng)新主流產品形狀曾經得到了市場驗證。對于本工程來說，公寓產品是實現回款的重要方式，因此建議按照參考市場主流產品，減小回款風險。走3070平米小面積、2540萬元低總價的道路；建筑方式與主流

39、產品類似；建筑體量建議在810萬未來公寓市場，復合型、高端精品小戶型公寓將成為市場主流產品開展方向。而這正是本工程來說作為綜合體性質的一大優(yōu)勢。現階段產品創(chuàng)新缺乏，本工程需求經過產品超越競爭、突破區(qū)域陌生應充分發(fā)揚綜合體優(yōu)勢產品規(guī)模主流化走創(chuàng)新道路充分發(fā)揚綜合體優(yōu)勢，走創(chuàng)新小戶型道路，經過產品超越競爭、突破區(qū)域陌生3、產品開展方向45目前市場上主要公寓類產品建筑面積集中在48萬，個別到達10萬以上。隨著公寓產品市場接受度逐漸增大，工程體量也有增大趨勢3、產品開展方向南昌市主要酒店式公寓總建筑面積集中在4-8萬平方米，還有一些公寓總建筑面積到達了10萬以上。南昌市主要酒店式公寓總建筑面積分布圖隨

40、著公寓產品市場接受度逐漸增大，單個體量也有增大趨勢200520062007202146根據市場主流產品情況確定中間值，結合市場供應、需求情況及回款才干方面思索，建議本工程公寓體量做足，到達市場極大值。建議體量810萬，預留足夠面積后期開發(fā)從現有情況及未來土地供應上看，在本工程所在區(qū)域內，公寓產品大多處于銷售尾期，而市場上又缺乏新增供應，區(qū)域公寓市場將有較大的供應空缺供應情況公寓產品的需求比較旺盛，整體去化率較高，且去化速度較高需求情況體量做足810萬公寓可以直接銷售，銷售速度較商業(yè)更快，回款才干強，是綜合體工程中重要的現金流產品回款才干3、產品開展方向中間值：6萬平方米放大體量帶來的銷售風險公

41、寓產品的需求比較旺盛，整體去化率較高在本工程所在區(qū)域內，公寓產品大多處于銷售尾期，而市場上又缺乏新增供應，區(qū)域公寓市場將有較大的供應空缺到達市場極大值本工程目前雖然不夠成熟，但建議根據市場情況，預留足夠面積后期開發(fā)單位地價本錢低，現金流可承當開發(fā)更多的建筑產品。建筑體量越大，收益越大。本錢優(yōu)勢47充分發(fā)揚綜合體優(yōu)勢，進展功能共享，開展小戶型創(chuàng)新產品，經過產品超越競爭、突破區(qū)域陌生。建議810萬平米，面積以3070為主，充分思索高附加值及挑高的創(chuàng)新方式市場特征：目前南昌公寓市場呈現出供需兩旺的形狀，公寓產品市場接受度高；隨著產品的外移，加上工程周邊的市場空缺，公寓產品具有開展時機客戶需求：紅谷灘

42、外溢客戶關注緊鄰新城的區(qū)位優(yōu)勢與良好居住環(huán)境及相對市中心較低的價錢；經開區(qū)客戶關注綜合物業(yè)完善的配套優(yōu)勢與超越昌北的居住環(huán)境及物業(yè)；新建縣客戶關注緊鄰紅谷灘的新區(qū)生活，同時接近新建縣的地理區(qū)位從市場、客戶及競爭情況來看，本工程建議充分發(fā)揚綜合體優(yōu)勢，走創(chuàng)新小戶型道路，經過產品創(chuàng)新超越競爭、突破區(qū)域陌生競爭要求：市場上小戶型創(chuàng)新程度不高，本工程應充分發(fā)揚綜合體優(yōu)勢，進展功能共享，開展小戶型創(chuàng)新產品，經過產品超越競爭、突破區(qū)域陌生市場有哪些案例可以自創(chuàng)：陌生區(qū)酒店式公寓如何勝利開發(fā)？產品創(chuàng)新關鍵舉措？公寓市場總結48萬科螞蟻工坊優(yōu)秀的產品力的打造，滿足了年輕人對生活空間和精神空間的雙重追求，突破了

43、區(qū)域限制。這也是本工程可自創(chuàng)的公寓產品是實現回現的主力。在區(qū)域尚未成熟的前提下，從產品發(fā)力，以優(yōu)勢的產品力營造工程的價值點，在市場上尋求差別化突破，才干較好地控制風險，保證銷售，并獲得溢價啟示案例總結49酒店式公寓開展方向以創(chuàng)新小戶型產品為靈魂，經過高附加值、自在空間及低本錢控制，尋求差別化道路，以最終突破陌生區(qū)域，引領并占據市場吸引客戶高附加值低總價產品創(chuàng)新自在空間少有內墻隔斷的高挑開敞空間，空間運用靈敏一層當兩層運用，上下雙層的復式構造小戶型，總價低，但空間功能緊湊合理實現快速回現，控制風險，保證銷售；突破區(qū)域陌生感，擴展客戶群體，提升工程知名度高附加值產品，大面積開敞空間，滿足總價低，功

44、能全的客戶需求50南昌商業(yè)市場分析51南昌市商圈目前主要是以八一廣場為中心的購物休閑文娛商業(yè)中心和以洪城大市場為中心的專業(yè)零售市場商圈洪客隆超市群眾購物中心八一廣場新洪客隆百貨財富廣場萬達購物廣場洪城大市場麗華百貨中山路北京華聯百意百貨太平洋百貨洪城大廈商城現代廣場泰耐克奧特萊斯天虹商城洪城商廈勝利路南昌市商業(yè)主要集中在八一廣場周邊，沿中山路和勝利道路性延伸；八一廣場周邊：以大型商場為主中山路：以大型百貨商廈及品牌服飾店為主勝利路：步行街，以珠寶、鐘表及服飾為主而以洪城大市場為中心的洪城板塊，那么依托其便利的交通構成了輻射全省的專業(yè)零售市場商圈；五華大市場聯信大市場省家電市場華東商貿城江西省建

45、材市場南昌市建材市場1-整體商業(yè)市場52市中心板塊集中式商業(yè)以傳統的百貨+超市的業(yè)態(tài)居多，仍是南昌乃至全省的購物天堂，但同質性強，競爭猛烈商業(yè)項目建筑面積(萬m2)租金（1F）業(yè)態(tài)輻射范圍經營狀況南昌百貨大樓2.61100 元/m2百貨市區(qū)太平洋百貨4.2450 元/m2購物中心市區(qū)新洪客隆百貨1.5800 元/m2百貨+超市市區(qū)天虹商場1.3150 元/m2百貨+超市市區(qū)萬達購物中心5200 元/m2購物中心市區(qū)財富廣場3250 元/m2百貨市區(qū)洪城大廈商場2.2200 元/m2百貨+超市市區(qū)1-整體商業(yè)市場1-市中心商圈板塊53同時市中心圍繞八一廣場的一些特征商業(yè)街反映了城市消費習慣的多元

46、化轉變，從而成為城市的商業(yè)標簽，但受環(huán)境影響，分布零散，復合性缺乏、休閑性也較為欠缺展覽路中山路福州路孺子路八一廣場廣場北路中山路是一條自然構成的商業(yè)街，多為中高檔品牌專賣店；中山路上各項配套完善，有八一公園、八一同義留念館等自然及人文景觀，集購物、飲食、文娛、觀賞等為一體，因此其人流量位居南昌市之首；中山路中高檔品牌消費福州路是南昌市較具影響的運動、文娛、餐飲一條街，由于省體育館坐落于此，構成了相關的體育用品及運動服飾專賣店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高檔文娛場所 福州路運動、文娛孺子路是譽滿南昌及全省的飲食、文娛一條街，整條街聚集了新千家樂、家常飯、月兔、真真、民間飯莊等數十家餐飲店；

47、孺子路餐飲 廣場北路又名展覽路，是南昌市早期構成規(guī)模的商業(yè)街，南北銜接八一廣場與福州路，專營品牌女裝在八一廣場商業(yè)開展的帶動下，商業(yè)氣氛有所上升展覽路服裝 1-整體商業(yè)市場1-市中心商圈板塊54借助對外的交通優(yōu)勢，洪城板塊逐漸構成以各類大型零售市場主的商圈，在南昌及全省都有一定的影響力，專業(yè)度、集中度高洪城大市場聯信大市場洪城商圈2021年買賣額突破300億元，共有運營戶2萬多戶，各類運營人員約8萬人；洪城商圈與武漢漢正街、沈陽五愛市場、義烏小商品城、長沙高橋市場齊名，并稱全國五大集貿市場。洪城商圈中心驅動洪城商圈新洪城大市場洪城大市場豪威大市場江西省建材市場南昌市建材市場江西省家電市場五華大

48、市場華東商貿城聯信大市場交通條件好集中化、專業(yè)化開展政府的大力扶持1-整體商業(yè)市場2-洪城大市場商圈板塊55南昌市規(guī)劃1個市級商業(yè)中心+4個區(qū)域商業(yè)中心，使城市商業(yè)格局向“一個中心商圈多個區(qū)域商圈的方式轉變，且旅游、購物、休閑一體化商業(yè)是規(guī)劃的開展方向2002-2021年南昌市商業(yè)開展的總體目的是：逐漸建成現代化和國際化商業(yè)，并將其功能定位在：中國中部地域旅游、購物、休閑中心之一；中國中部地域物流集散中心之一。 八一廣場市級商業(yè)中心紅谷灘區(qū)域商業(yè)中心城東區(qū)域商業(yè)中心城南區(qū)域商業(yè)中心朝陽洲區(qū)域商業(yè)中心市級商業(yè)中心以八一廣場上的“財富廣場和“萬達購物廣場作為南昌市市級商業(yè)中心，并以中山路為商業(yè)主干

49、道輻射周邊；構成勝利路、孺子路、站前西路、福州路的呢個10條專業(yè)特征街；區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域性商業(yè)中心將改動舊商業(yè)格局,構成以現代多功能購物中心、大賣場、大酒店、品牌專賣店廣場為中心的現代商業(yè)群體，順應新的消費需求。城東片區(qū)商業(yè)中心城南片區(qū)商業(yè)中心朝陽片區(qū)商業(yè)中心紅谷灘新區(qū)商業(yè)中心1-整體商業(yè)市場商業(yè)規(guī)劃56紅谷灘作為新區(qū)CBD，商圈定位于區(qū)域商業(yè)中心，雖短目前商業(yè)氣氛尚未構成，但未來競爭壓力較大，同時特征型、主題型商業(yè)工程較少1234567紅谷灘主要商業(yè)供應統計編號項目名稱商業(yè)建筑面積（萬m2）1南昌世貿中心72國際金融中心33南昌大廈24西奇酒店廣場1.075洪客隆56博泰江濱37萬達星城10

50、8贛江新天地10合計41.078資料來源：紅谷灘新區(qū)統計月報2021年底，紅谷灘總入住人口為118147人，其中非農業(yè)人口57224，農業(yè)人口16201，在校學生39960，暫住人口4762；紅谷灘規(guī)劃商業(yè)人均商業(yè)面積1.5m2/人。大于市區(qū)的1m2/人，未來會有一定的競爭2-市場競爭分析1-紅谷灘57代表工程贛江新天地以其休閑、文娛的功能驅動，定位高端，并以及特征的主題型餐飲，成為南昌高檔消費的代表日本料理新天地怡和假日酒店海鮮樓阿一鮑魚CCU會所陽光康領會所港隆會拉芳舍地理位置：贛江新天位置于南昌市紅谷灘新區(qū)贛江南 大道，相鄰南昌大橋和世界第一高的摩天輪。工程規(guī)劃贛江新天地占地142314

51、平米，總建筑面積99553平米，34棟純歐式商業(yè)樓宇主力餐飲面積：36897平米，文娛休閑面積：11061平米，酒吧街面積：6576平米，特征美食街面積：7536平米。招商情況工程于2006年建立落成，于2007年底根本完成招商，2021年2月3日，贛江新天地東南亞風情主題酒店新天地怡和假日酒店攜手芭蕉泰國餐廳、陽光康領會所、維納斯、拉芳舍、品愛吧開幕。主要業(yè)態(tài)遠東東海海鮮樓、T8創(chuàng)意餐廳、阿一鮑魚、阿一會館、中味館、錦繡福樓、元祥隆川菜館；以及運營文娛休閑工程的魅力贛江俱樂部、大華府邸、港隆會、朋灣伊甸園、CCU會所、KK酒吧等。運營情況目前工程的租金為1525元/月/平米。由商家運營情況較

52、好，開發(fā)商已思索建立2期；2-市場競爭分析1-紅谷灘58新建縣作為離市中心最近的縣，商業(yè)開展較早，業(yè)態(tài)比較完善，主要集中在解放路兩側，但根本以中低端為主，無法滿足眾多私營業(yè)主和公務員的多元化消費需求新建縣為省直管縣，級別還是很高的，商業(yè)相對開展得比較成熟，也根天性滿足日常生活需求，但是就覺得不上檔次，請朋友吃個飯、打個牌什么的大多還是去市里，本人開車也挺方便的新建縣 房地產管理局 張局長中高端商業(yè)工程少休閑文娛商業(yè)少我是新建縣人，也在新建縣上班，但是我在紅谷灘買來房子；雖說我在新建縣的時間多，但是根本沒在這里怎樣消費，沒有氣氛；我根本每年都扔幾萬元在市中心新建縣 規(guī)劃設計院 唐院長缺乏消費氣氛

53、123新建縣商業(yè)三大缺失解放路2-市場競爭分析2-新建縣59南昌國家級經濟開發(fā)區(qū)以工業(yè)和高校為主，中高檔商業(yè)根本為空白，短期內無法補缺，區(qū)域內大量的消費外溢到市區(qū)南昌經濟開發(fā)區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，同時又是南昌市的高校集中區(qū)，園區(qū)內有800家大中小企業(yè)和20所高校構成龐大的消費人群江西財經大學華東交通大學江西農業(yè)大學南昌商學院江西科技師范學院南昌理工學院教師12509632455042124職工767 64242329680學生20721169334121839127218經濟開發(fā)區(qū)內內企業(yè)工作人員收入狀況分析級別職位比例數量收入(萬/年)高層管理者總裁、總經理2100020-60中層管理者總監(jiān)、部

54、門經理8400010-15基層管理者1050004-5一般員工80400002-3經過經開區(qū)規(guī)劃局訪談得知，圍繞管委會正在規(guī)劃建立商業(yè)集中區(qū)，但是在土地置換和規(guī)劃推進中還有很多難度2-市場競爭分析3-經開區(qū)60針對周邊區(qū)域的特點，并結合工程本體，存在為眾森國際花園工程提供配套商業(yè)，并為經濟開發(fā)區(qū)提供商務配套功能以及為新建縣提供特征餐飲休閑文娛功能時機經開區(qū)大量的產業(yè)人口、高校人口；新建縣的消費人口，紅谷灘的外溢消費人口；工程2公里范圍內有眾森國際花園、南天陽光、金嘉銘筑等住宅工程，有35萬的居住人口；工程緊鄰昌九大道和即將建筑的紅灣公路，昭示性好，進入性較強；人流方向經開區(qū)紅谷灘新建縣工程開展

55、商業(yè)的根底123紅谷灘區(qū)域商業(yè)中心2-市場競爭分析競爭總結61問卷顯示，區(qū)域內消費者對于目前現有的商業(yè)配套不稱心，一些日常的休閑消費需求無法得到滿足，對特征商業(yè)工程感興趣資料來源：工程組市場調查詢卷業(yè)余時間經常參與的休閑文娛活動假設在紅谷灘附近的特征商業(yè)街，消費者及其家庭會不回去光臨一定會16581.7%可能會3215.8%不知道21.0%可能不會31.5%一定不會0就目前紅谷灘商業(yè)現有的商業(yè)氣氛認可度調查數據顯示：紅谷灘區(qū)域內消費者主要的消費傾向為：聚餐、健身、打牌、看電影和KTV，對區(qū)域附近的特征商業(yè)非常感興趣3-消費需求分析62南昌居民消費習慣多種多樣，注重飲食，本幫菜深受居民的喜歡，偏

56、愛打牌、KTV等文娛休閑活動，高收入人群對新穎事物具有濃郁的獵奇心思南昌居民很注重飲食，比較偏愛本地菜，中式餐館生意很火爆，西餐廳在南昌相對少一些飲食文娛旅游新穎事物南昌居民的休閑文娛活動普通都是打牌，南昌市街區(qū)有很多棋牌室，生意也比較好。周末會去逛街和shopping據多次市場調研顯示，南昌市高收入人群對沒有嘗試過的新穎事物有很強的獵奇心思，大多數人情愿破費時間和金錢去消費周末和十一黃金周的時候，南昌周邊旅游資源豐富，吸引了大批當地居民和外來的游客，旅游深受居民的喜歡消費習慣劇烈的都市化愿望，生活悠閑、愛新穎、人來瘋、容易受引導是南昌消費者的共性3-消費需求分析63區(qū)域內餐飲消費頻次高，且多

57、為任務餐與私人活動，建議多設中高檔特征餐飲；休閑文娛及購物活動頻次較高，建議開展但控制體量；中高端人均有泡吧需求，建議做12家酒吧業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細分人均消費（元）頻率常去場所備注餐飲工作餐8-15工作日外賣、食堂、簡餐-部門聚餐30-501周1次中等消費的中餐廳要有特色，比如川菜館，有獨立包間商務宴請100每周2-3次中高級餐廳、咖啡館安靜、優(yōu)雅休閑娛樂KTV30-50每月1次KTV價格適中，設備好朋友聚會30-50半月1次中餐館、特色餐飲、自助等口味好，有特色足療70元每月3-5次正規(guī)足療店環(huán)境好，能放松電影院20-40每月1-2次電影院環(huán)境好酒吧50元左右極少一般不去-棋牌室30左右半月1次多為

58、咖啡館、茶室能打牌的咖啡館、茶室，比如貓空健身健身房一年1000-2000頻次較低健身房健身設施齊全，離家或公司近購物便利店10-30不等頻次很高連鎖便利店最好有早餐等提供超市 100以內每周1次，且多在周末社區(qū)超市、大型超市離居住地點較近商場50以上大概每月1次市中心、八一廣場等交通方便，商業(yè)氣氛濃厚餐飲消費頻次高，需求旺盛休閑文娛頻次較高，有需求大型超市需求較高，但區(qū)域規(guī)劃建立23家，工程不適宜思索3-消費需求分析需求總結64區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)配套商業(yè)商務配套商業(yè)特征商業(yè)結合工程市場趨勢、市場競爭、以及客戶需求三方面的綜合思索，建議本工程的商業(yè)部分定位于社區(qū)配套、商務配套以及餐飲文娛為主的特

59、征商業(yè)功能，并作為紅谷灘區(qū)域商業(yè)中心的功能補充客戶需求商業(yè)開展時機總結市場趨勢市場競爭65鑒于對工程周邊的競爭分析和功能補缺定義，商業(yè)形狀有所差別化，以及工程本身條件，不建議出現大體量的集中式商業(yè)形狀，而以特征型、目的地型的商業(yè)街區(qū)方式出現商業(yè)業(yè)態(tài)確定工程不適宜做大規(guī)模的集中式商業(yè)1大型賣場周邊經開區(qū)、新建縣均曾經預備建立超市賣場，且與歐尚、沃爾瑪等商家曾經達成進駐意向；普通大型賣場周邊7km范圍內不適宜再建立類似工程；2專業(yè)市場專業(yè)市場對集聚度和交通條件要求較高，本工程區(qū)位較為陌生，特別是交通能級無法到達；3購物中心紅谷灘目前曾經建立有較多的購物中心，本工程開展購物中心競爭猛烈，同時也無法突

60、破區(qū)域破生的瓶頸；可以做主題特征型的商業(yè)街區(qū)4商業(yè)街區(qū)工程本身的客戶群體定位、檔次定位與所處區(qū)位條件可以使得本工程經過與贛江新天地、奧特萊斯的錯位定位，避開直接競爭。經過特定主題的商業(yè)概念，還可依托紅谷灘商業(yè)中心所帶來的人氣聚集分流部分客戶；主題特征商業(yè)街區(qū)有較強的人氣帶動性，可突破區(qū)域陌生的限制66商業(yè)市場總結集餐飲、休閑、文娛、購物為一體的，中等規(guī)模的主題特征型商業(yè)街區(qū)經過自我中心化，打造規(guī)模在23萬m2的，集餐飲、休閑、文娛、購物于一體的，主題型、特征型的，特征水岸商業(yè)街區(qū)商業(yè)開展趨勢：不具備開展區(qū)域商業(yè)中心的條件，但是旅游、購物、休閑一體化的商業(yè)是工程的開展方向市場競爭：工程存在為眾森