1、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理念教學(xué)目標(biāo)理解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的基本概念、原理和方法熟悉相關(guān)的法律、法規(guī)要求掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序和相關(guān)知識(shí)培養(yǎng)理論和實(shí)踐相結(jié)合的實(shí)用性人才教學(xué)特點(diǎn)講課方法著重基礎(chǔ)知識(shí)和基本理論，強(qiáng)調(diào)理論結(jié)合實(shí)踐 學(xué)習(xí)方法以課件為主，結(jié)合課本，參考推薦書(shū)目及網(wǎng)絡(luò)資源，系統(tǒng)自主學(xué)習(xí)教材與主要參考書(shū)1. 教材趙代松. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)M. 中國(guó)林業(yè)出版社，2002.2. 主要參考書(shū)潘蜀健, 陳琳. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷M. 中國(guó)建筑工業(yè)出版社, 2003.李啟明, 聶筑梅. 現(xiàn)代房地產(chǎn)綠色開(kāi)發(fā)和評(píng)價(jià)M. 江蘇科學(xué)技術(shù)出版社, 2003.參考網(wǎng)站及雜志住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信

2、息網(wǎng) 國(guó)土資源部 搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)-首頁(yè) 建筑經(jīng)濟(jì)、中國(guó)房地產(chǎn)等期刊課程安排及考核課程安排（講課+討論課）2013年蕭山電大教學(xué)日歷課程成績(jī)閉卷考試：60% 討 論 課：20% 平時(shí)課堂：10% 考勤情況：10%房地產(chǎn)投資的利弊1. 房地產(chǎn)投資之利相對(duì)較高的收益水平稅收方面的好處 金融機(jī)構(gòu)的支持能抵消通貨膨脹的影響提高投資者的資信等級(jí) 2. 房地產(chǎn)投資之弊投資回收周期較長(zhǎng) 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 上海香港萬(wàn)科施工前的海岸美景萬(wàn)科施工后被挖掘的海岸項(xiàng)目施工前后的黃金海岸第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和一是從實(shí)物形態(tài)上說(shuō)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)

3、相結(jié)合的統(tǒng)一物房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等第一節(jié) 房地產(chǎn)概述二是從價(jià)值形態(tài)上說(shuō)，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值是指可以用來(lái)滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要房地產(chǎn)商品的價(jià)值是指人類一般勞動(dòng)的凝結(jié)三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動(dòng)，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系（包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移和改變二、作為物質(zhì)形態(tài)的

4、房地產(chǎn)的構(gòu)成（一）土地區(qū)分：農(nóng)村用地和城市用地 生地和熟地 土地開(kāi)發(fā)和土地在開(kāi)發(fā)（二）建成后的物業(yè)建成后的物業(yè)是指已建成并交付使用的建筑物及其附屬物和相關(guān)場(chǎng)地。建成后的物業(yè)種類繁多，可分為：（1）居住物業(yè)：住宅樓（2）商業(yè)物業(yè)：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商住樓等（3）工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房等（4）特殊用途物業(yè)：娛樂(lè)中心、加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高爾夫球場(chǎng)等二、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的位置固定性房地產(chǎn)的異質(zhì)性地產(chǎn)的不可毀滅性保值增值性經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)，是所有制關(guān)系取得法律承認(rèn)而形成的權(quán)利關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)所有制關(guān)系在

5、法律上得到確認(rèn)而形成的權(quán)利關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特征：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)所有制關(guān)系為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律化。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物而形成的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有直接支配屬于自己的房地產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有獨(dú)占性。二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)所有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)地上權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)典權(quán)租賃權(quán)一、房地產(chǎn)業(yè)的概念、特征和作用1、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，并由從事以上活動(dòng)的各類單位組成。房地產(chǎn)業(yè)包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、物業(yè)管理、售后服務(wù)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和從事這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)主體

6、。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別。了解房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過(guò)物資的流通和勞動(dòng)服務(wù)活動(dòng)，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務(wù)活動(dòng)，并不直接建造房屋本身房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，直接從屬于流通領(lǐng)域，而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分2、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性1、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性房地產(chǎn)開(kāi)

7、發(fā)是城市開(kāi)發(fā)、工業(yè)商業(yè)及其它各行業(yè)開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)和基礎(chǔ)2、靈敏性和風(fēng)險(xiǎn)性靈敏性，房地產(chǎn)行業(yè)能夠靈敏反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的周期性。風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資額巨大，生產(chǎn)商品價(jià)格高昂，有壟斷性、利潤(rùn)豐厚和高風(fēng)險(xiǎn)性。3、房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有重要比重，能帶動(dòng)很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)商業(yè)信息服務(wù)交通家用電器家具IT產(chǎn)品汽車 服務(wù)業(yè) 原 能 材 料 源 電力燃?xì)夥康禺a(chǎn)房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)3、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)名經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是國(guó)名經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)

8、的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家重要的稅源和國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源之一房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于改變我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)并且適應(yīng)恩格爾系數(shù)下降的需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于增加就業(yè)崗位發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于健全我國(guó)市場(chǎng)體系和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其運(yùn)行1、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理物業(yè)管理房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)法制房地產(chǎn)人才培養(yǎng)房地產(chǎn)科研設(shè)計(jì)2、房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行 三個(gè)環(huán)節(jié)，即生產(chǎn)、流通和消費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)階段市場(chǎng)交換階段房地產(chǎn)消費(fèi)階段三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展1、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)體制改革房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展，是以商品

9、關(guān)系的確立和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為基礎(chǔ)的。盡管房屋建筑早就存在，但只有當(dāng)房地產(chǎn)作為商品來(lái)生產(chǎn)、交換和經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)才成長(zhǎng)為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，并隨商品經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)大而逐步發(fā)展起來(lái)。這是普遍的規(guī)律。2、我國(guó)傳統(tǒng)的住房制度我國(guó)原有住房制度是與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的。特征： 1. 住房投資主要由國(guó)家和企業(yè)統(tǒng)包； 2. 住房分配采取實(shí)物福利分配； 3. 低租金使用傳統(tǒng)住房制度的弊端： 1. 福利性分房與低租金制度與住房的建設(shè)、維修、經(jīng)營(yíng)脫鉤，不能維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)； 2. 形成職工對(duì)住房等、靠、要的觀念，抑制個(gè)人對(duì)住房的投入； 3. 市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)未能發(fā)揮對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用，抑制房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

10、 4. 難以從機(jī)制上抑制不合理的住房需求，助長(zhǎng)以權(quán)謀房的不正之風(fēng)。3、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展階段盤整消化和調(diào)整發(fā)展期快速發(fā)展階段初步發(fā)展階段復(fù)蘇階段第四階段（19962000）第三階段（19921995）第二階段（19851991）第一階段（19791984）第五階段（20012010 ）持續(xù)發(fā)展的繁榮階段第六階段（2010今）膠著發(fā)展階段（一）第一階段：房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段（19791984）1、初步明確房地產(chǎn)的商品性，邁出住房體制改革的步伐（十一屆三中全會(huì) 改革開(kāi)放 鄧小平 住房商品化）2、房地產(chǎn)作為商品開(kāi)始經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作（商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體出現(xiàn) 投資主體多元化 發(fā)揮國(guó)家、地方、企業(yè)、個(gè)人四個(gè)方面

11、積極性）3、住宅建設(shè)恢復(fù)性啟動(dòng)（二）第二階段：房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段（19851991）1984年10月十二屆三中全會(huì) 關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定為土地使用制度改革和住房制度改革指明方向，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展。 1、土地使用制度改革起步（堅(jiān)持土地國(guó)有前提下，實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，變無(wú)償無(wú)期限使用為有償有期限使用）2、住房制度改革積極推進(jìn)，住房商品化開(kāi)始實(shí)施（房改分兩步實(shí)施：第一步公房按折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅的成本計(jì)租，促進(jìn)個(gè)人購(gòu)房。第二步把住房消費(fèi)納入工資，創(chuàng)立住房公積金，逐步增加工資、住房由成本租金提高到商品租金，實(shí)現(xiàn)住房商品化）3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，房地

12、產(chǎn)業(yè)初步發(fā)展（土地出讓面積增加，商品房開(kāi)發(fā)投資額上升，逐步提高對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率與居民居住水平） （三）第三階段：快速發(fā)展階段（19921995）1992年十四大根據(jù)鄧小平理論確立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，市場(chǎng)需求快速增加，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)第一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。 1、土地使用制度改革取得突破性進(jìn)展（土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，新增商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房用地必須取得土地使用權(quán)，擴(kuò)大土地有償使用覆蓋面，吸引大量外資和內(nèi)資）2、城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展（住房商品化、社會(huì)化；住房投資體制改革、住房分配體制改革，住房管理體制改革、住房保障體系建設(shè)、發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)等）3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

13、規(guī)模迅速擴(kuò)張（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量猛增，商品房投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，出現(xiàn)過(guò)熱，商品房供過(guò)于求，空置率上升，資金積壓，銀行不良資產(chǎn)增加）（四）第四階段：盤整消化和調(diào)整發(fā)展期（19962000）1、壓縮商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，平衡供求（對(duì)土地供應(yīng)實(shí)行總量控制和用途管理相結(jié)合，形成外資用地以工業(yè)為主、內(nèi)資用地以住宅為主的投資結(jié)構(gòu)）2、深化住房分配制度改革，擴(kuò)大商品房市場(chǎng)需求（1998年推行住房分配貨幣化方案，切斷對(duì)實(shí)物福利分房的依賴，把職工推向房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)動(dòng)購(gòu)房積極性，同時(shí)貨幣化補(bǔ)貼又增加了購(gòu)房支付能力，擴(kuò)大了市場(chǎng)需求）3、建立住房抵押貸款制度，支持居民買房（包括商業(yè)性貸款和公積金貸款業(yè)務(wù)，“負(fù)債消費(fèi)”觀念

14、）4、培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（降低契稅、購(gòu)房貸款利息抵扣個(gè)人所得稅、增加貸款購(gòu)房成數(shù)、已購(gòu)公房上市、鼓勵(lì)外地人購(gòu)房等，積極擴(kuò)大住宅市場(chǎng)需求。同時(shí)，放開(kāi)二、三級(jí)市場(chǎng)，拓展存量房市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民“賣舊房，購(gòu)新房”）（五）第五階段：持續(xù)發(fā)展的繁榮階段（2001-2010）形成這一局面的主要因素是：（1）深化住房制度改革的發(fā)動(dòng)力，住房分配貨幣化的改革（2）宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好、居民收入增長(zhǎng)形成的需求拉動(dòng)力（3）居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力（4）住房消費(fèi)信貸支持的助動(dòng)力（6）對(duì)外開(kāi)放擴(kuò)大的推動(dòng)力這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特點(diǎn)：1、住房消費(fèi)形成熱潮，中等收入者成為購(gòu)房主體2、房地產(chǎn)投資快速

15、增長(zhǎng)，市場(chǎng)基礎(chǔ)牢固扎實(shí)3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局4、存量房交易迅速攀升，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體方向發(fā)展5、住房數(shù)量擴(kuò)大與質(zhì)量提高并重，整體向著質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變6、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率顯著提高，逐步成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位 據(jù)世界銀行權(quán)威數(shù)學(xué)模型測(cè)定分析表明，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)每投入100元，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生170200元的需求；每銷售100元住宅，可帶動(dòng)130 元150 元的其他商品需求。 另?yè)?jù)測(cè)算，2006年房地產(chǎn)增加值對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的直接貢獻(xiàn)率超過(guò)1.5%，加上拉動(dòng)相關(guān)部門的投資消費(fèi)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)，合計(jì)直接貢獻(xiàn)和間接貢獻(xiàn)率為2%以上。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)

16、的發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)顯著。19982008 年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從98年的3614 億元增加到08 年的30580 億元，年均增長(zhǎng)率為23.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重總體不斷上升，由1998 年的4.3%上升到2007 年的10.3%，2008 年的10.2%。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的拉動(dòng)作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度持續(xù)快于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。（六）第六階段：膠著發(fā)展階段（2010-今）限購(gòu)令標(biāo)志著樓市新政進(jìn)入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。避免房地產(chǎn)泡沫膨脹發(fā)酵。 被稱為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施”的“限購(gòu)令”已經(jīng)在很多城市實(shí)施，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，遵循對(duì)市場(chǎng)干預(yù)最少、符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律的原則，建立有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的政策體