1、第11章 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告11.1房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與內(nèi)容 11.3房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的編制 1.學(xué)習(xí)目的經(jīng)過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的含義，掌握房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與內(nèi)容，掌握房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的編制方法。 2.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.1 評(píng)價(jià)報(bào)告的定義及作用 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)及人員在履行了必要的評(píng)價(jià)程序后，對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象在評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面專業(yè)意見(jiàn)。 1評(píng)價(jià)報(bào)告的定義3.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.1 評(píng)價(jià)報(bào)告的定義及作用 1評(píng)價(jià)報(bào)告可以作為委托方和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人對(duì)被評(píng)價(jià)房地產(chǎn)作

2、價(jià)或買(mǎi)賣的重要參考根據(jù)。 2評(píng)價(jià)報(bào)告的作用4.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.1 評(píng)價(jià)報(bào)告的定義及作用 2評(píng)價(jià)報(bào)告是評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)履行評(píng)價(jià)合同情況的總結(jié)，也是評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)及人員為房地產(chǎn)評(píng)價(jià)工程承當(dāng)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。 2評(píng)價(jià)報(bào)告的作用5.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.1 評(píng)價(jià)報(bào)告的定義 及作用 3評(píng)價(jià)報(bào)告是反映評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)價(jià)人員職業(yè)品德、執(zhí)業(yè)才干情況以及評(píng)價(jià)質(zhì)量高低和機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理機(jī)制完善程度的重要根據(jù)。 2評(píng)價(jià)報(bào)告的作用6.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.2 評(píng)價(jià)報(bào)告的種類 完好型房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告簡(jiǎn)明型房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告 1按評(píng)價(jià)報(bào)告披露內(nèi)容的詳盡程度劃分 7.11.1 房地產(chǎn)

3、評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.2 評(píng)價(jià)報(bào)告的種類 1按評(píng)價(jià)報(bào)告披露內(nèi)容的詳盡程度劃分 規(guī)定，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)價(jià)師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，可以根據(jù)評(píng)價(jià)對(duì)象的復(fù)雜程度、委托方的要求，合理確定評(píng)價(jià)報(bào)告的詳略程度。8.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.2 評(píng)價(jià)報(bào)告的種類 正常型房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告限制型房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告 2按評(píng)價(jià)報(bào)告符合準(zhǔn)那么的要求程度劃分 9.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.2 評(píng)價(jià)報(bào)告的種類 2按評(píng)價(jià)報(bào)告符合準(zhǔn)那么的要求程度劃分 規(guī)定，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)價(jià)師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)，評(píng)價(jià)程序遭到限制且無(wú)法排除，經(jīng)與委托方協(xié)商后仍需出具評(píng)價(jià)報(bào)告的，該當(dāng)在評(píng)價(jià)報(bào)告中闡明評(píng)價(jià)程序受限情況及其對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)論的影響，

4、并明確評(píng)價(jià)報(bào)告的運(yùn)用限制。 10.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.2 評(píng)價(jià)報(bào)告的種類 普通房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告復(fù)核房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告 3按評(píng)價(jià)的性質(zhì)劃分 11.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.2 評(píng)價(jià)報(bào)告的種類 按評(píng)價(jià)對(duì)象土地、建筑物、房地按評(píng)價(jià)目的買(mǎi)賣、抵押、課稅等4按評(píng)價(jià)對(duì)象與評(píng)價(jià)目的的不同劃分 12.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.2 評(píng)價(jià)報(bào)告的種類 定型式評(píng)價(jià)報(bào)告自在式評(píng)價(jià)報(bào)告混合式評(píng)價(jià)報(bào)告 5按評(píng)價(jià)報(bào)告的方式劃分 13.11.1 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告概述 11.1.3 評(píng)價(jià)報(bào)告的根本要素 1標(biāo)題及文號(hào) 2聲明 3摘要 4正文 5附件 1規(guī)定 14.11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)

5、造與詳細(xì)內(nèi)容 11.2.1評(píng)價(jià)報(bào)告封面的內(nèi)容 1評(píng)價(jià)報(bào)告的標(biāo)題 2評(píng)價(jià)報(bào)告的文號(hào) 3評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的稱號(hào) 4出具評(píng)價(jià)報(bào)告的日期 15.11.2.2評(píng)價(jià)報(bào)告聲明的內(nèi)容 1注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)價(jià)師遵守獨(dú)立、客觀和公正的原那么，遵照有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)價(jià)準(zhǔn)那么的規(guī)定，并承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；2提示評(píng)價(jià)報(bào)告運(yùn)用者關(guān)注評(píng)價(jià)報(bào)告特別事項(xiàng)的闡明和運(yùn)用限制；3其他需求聲明的內(nèi)容。11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 16.11.2.3評(píng)價(jià)報(bào)告摘要的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告的摘要該當(dāng)可以簡(jiǎn)明扼要地反映評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)價(jià)目的、評(píng)價(jià)對(duì)象和評(píng)價(jià)范圍、價(jià)值類型、評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日、評(píng)價(jià)方法、評(píng)價(jià)結(jié)論及其運(yùn)用有效期、對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)等關(guān)鍵內(nèi)容

6、。 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 17.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 緒言應(yīng)寫(xiě)明該評(píng)價(jià)報(bào)告委托方的全稱、受托評(píng)價(jià)事項(xiàng)及評(píng)價(jià)任務(wù)的整體情況。1緒言11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 18.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告運(yùn)用者包括委托方、業(yè)務(wù)商定書(shū)中商定的其他評(píng)價(jià)報(bào)告運(yùn)用者和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)價(jià)報(bào)告運(yùn)用者。 2委托方、被評(píng)價(jià)單位 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 19.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告該當(dāng)闡明本次資產(chǎn)評(píng)價(jià)的目的及其所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。評(píng)價(jià)報(bào)告載明的評(píng)價(jià)目的該當(dāng)獨(dú)一，表述該當(dāng)明確、明晰。 3評(píng)價(jià)目的 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)

7、內(nèi)容 20.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告中該當(dāng)載明評(píng)價(jià)對(duì)象和評(píng)價(jià)范圍，并詳細(xì)描畫(huà)評(píng)價(jià)對(duì)象的根本情況，通常包括法律權(quán)屬情況、經(jīng)濟(jì)情況和物理情況。 4評(píng)價(jià)對(duì)象和評(píng)價(jià)范圍 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 21.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告該當(dāng)明確價(jià)值類型及其定義，并闡明選擇該價(jià)值類型的理由。 5價(jià)值類型及其定義 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 22.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告該當(dāng)載明評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)商定書(shū)商定的評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日?qǐng)?jiān)持一致。評(píng)價(jià)報(bào)告該當(dāng)闡明選取評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)應(yīng)重點(diǎn)思索的要素。評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日可以是如今時(shí)點(diǎn)，也可以是過(guò)去或者未來(lái)的時(shí)點(diǎn)。6評(píng)價(jià)

8、基準(zhǔn)日 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 23.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告該當(dāng)闡明評(píng)價(jià)遵照的法律根據(jù)、準(zhǔn)那么根據(jù)、權(quán)屬根據(jù)及取價(jià)根據(jù)等。 7評(píng)價(jià)根據(jù) 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 24.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告該當(dāng)闡明此次評(píng)價(jià)所選用的評(píng)價(jià)方法及其理由。 8評(píng)價(jià)方法 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 25.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告該當(dāng)闡明評(píng)價(jià)程序在詳細(xì)實(shí)施過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料搜集與分析、評(píng)定估算等主要內(nèi)容。9評(píng)價(jià)程序的實(shí)施過(guò)程和情況 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 26.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告

9、該當(dāng)披露評(píng)價(jià)假設(shè)及其對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)論的影響。 10評(píng)價(jià)假設(shè) 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 27.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)價(jià)師該當(dāng)在評(píng)價(jià)報(bào)告中以文字和數(shù)字的方式明晰地闡明評(píng)價(jià)結(jié)論。通常評(píng)價(jià)結(jié)論該當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通贊同后，評(píng)價(jià)結(jié)論也可以運(yùn)用區(qū)間值表達(dá)。 11評(píng)價(jià)結(jié)論 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 28.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 通常包括產(chǎn)權(quán)瑕疵；未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定要素；艱苦期后事項(xiàng)；在不違背資產(chǎn)評(píng)價(jià)準(zhǔn)那么根本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評(píng)價(jià)準(zhǔn)那么規(guī)定的程序和方法。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)價(jià)師該當(dāng)闡明特別事項(xiàng)能夠?qū)υu(píng)價(jià)結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點(diǎn)提示評(píng)價(jià)報(bào)

10、告運(yùn)用者予以關(guān)注。 12特別事項(xiàng)闡明 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 29.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告只能用于評(píng)價(jià)報(bào)告載明的評(píng)價(jià)目的和用途；評(píng)價(jià)報(bào)告只能由評(píng)價(jià)報(bào)告載明的評(píng)價(jià)報(bào)告運(yùn)用者運(yùn)用；未征得出具評(píng)價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)贊同，評(píng)價(jià)報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、援用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有商定的除外；評(píng)價(jià)報(bào)告的運(yùn)用有效期；因評(píng)價(jià)程序受限呵斥的對(duì)評(píng)價(jià)報(bào)告的運(yùn)用限制。 13評(píng)價(jià)報(bào)告運(yùn)用限制闡明 11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 30.11.2.4評(píng)價(jià)報(bào)告正文的內(nèi)容 評(píng)價(jià)報(bào)告載明的評(píng)價(jià)報(bào)告日，通常為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)價(jià)師構(gòu)成最終專業(yè)意見(jiàn)的日期。 14評(píng)價(jià)報(bào)告日 1

11、1.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 31.11.2.5評(píng)價(jià)報(bào)告附件的內(nèi)容 1評(píng)價(jià)對(duì)象所涉及的主要權(quán)屬證明資料。2委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函。3評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)價(jià)師的資質(zhì)、資歷證明文件。4評(píng)價(jià)對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。5其他相關(guān)資料，主要包括與評(píng)價(jià)目的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件、評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)商定書(shū)等。11.2 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的構(gòu)造與詳細(xì)內(nèi)容 32.11.3 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的編制 11.3.1評(píng)價(jià)報(bào)告編制的根本要求 1客觀公正 2內(nèi)容完好 3方式規(guī)范 4責(zé)任清楚 33.11.3.2評(píng)價(jià)報(bào)告的編制步驟 1整理評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)所需資料 2草擬評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū) 3撰寫(xiě)正式的評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū) 11.3 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)

12、告的編制 34.11.3.3評(píng)價(jià)報(bào)告的復(fù)核、提交與歸檔 評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)需求建立評(píng)價(jià)報(bào)告復(fù)核審查制度，由專門(mén)的評(píng)價(jià)報(bào)告復(fù)核人員對(duì)撰寫(xiě)的評(píng)價(jià)報(bào)告進(jìn)展核對(duì)、檢查。 1評(píng)價(jià)報(bào)告的復(fù)核 11.3 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的編制 35.11.3.3評(píng)價(jià)報(bào)告的復(fù)核、提交與歸檔 評(píng)價(jià)報(bào)告該當(dāng)由兩名以上的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)價(jià)師簽字蓋章，并由評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人，或者合伙制評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)擔(dān)任該評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)的合伙人，該當(dāng)在評(píng)價(jià)報(bào)告上簽字。評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)該當(dāng)以評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具。 2評(píng)價(jià)報(bào)告的提交 11.3 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的編制 36.11.3.3評(píng)價(jià)報(bào)告的復(fù)核、提交與歸檔 評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)在向委托人提交房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)后，該當(dāng)將評(píng)價(jià)報(bào)告連同評(píng)價(jià)任務(wù)底稿一同歸檔管理，建立完備的評(píng)價(jià)根底資料，以備日后的調(diào)閱、檢查或評(píng)價(jià)。3評(píng)價(jià)報(bào)告的歸檔 11.3 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的編制 37.11.3.4 評(píng)價(jià)報(bào)告例如11.3 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告的編制 38.本章小結(jié)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告是指房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)及人員在履行了必要的評(píng)價(jià)程序后，對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象在評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面專業(yè)意見(jiàn)。39.本章小結(jié)根據(jù)的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)應(yīng)由標(biāo)題及文號(hào)、聲明、摘要、正文和附件等工程構(gòu)