1、一、 存貨的評估委估存貨為開發(fā)成本，賬面價值 3,871,535,009.58 元，其中包括土地出讓金和前期開發(fā)費用。(一) 評估范圍納入本次評估范圍內(nèi)的礦濟地產(chǎn)（南京）土地共 1 宗，位于南京市建鄴區(qū)河西南部，土地面積 130,927.90 平(二) 評估對象描述委估宗地位于南京市建鄴區(qū)河西南部規(guī)劃道路新梗街以北，規(guī)劃二號支路以。南，天河路東西兩側(cè)，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，使用權(quán)性質(zhì)為出讓，為被評估于 2013 年 3 月通過掛牌出讓方式取得。該宗地現(xiàn)場地平整完畢，已達到施工條件。1.土地登記狀況委估宗地未取得國有土地使用權(quán)證，已與南京市資源局簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。土地級別為二類居

2、住用地。位置：位于南京市建鄴區(qū)河西南部規(guī)劃道路新梗街以北，規(guī)劃二號支路以南。土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地。四至：南至新梗街，北至規(guī)劃二號支路，東西至規(guī)劃道路。面積：130,927.90 平2.土地權(quán)利狀況。土地所：國家所。土地使用權(quán)：于 2013 年 3 月 14 日以掛牌方式取得；土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地；使用權(quán)類型為出讓；土地使用者為礦濟地產(chǎn)（南京）。 他項權(quán)利：至評估基準(zhǔn)日止，無他項權(quán)利。至評估基準(zhǔn)日委估宗地尚有1.46 億元土地出讓金未繳納，企業(yè)已提交土地權(quán)屬狀況說明。3. 土地利用狀況根據(jù)估價現(xiàn)場勘查及委托方介紹，估價對象地勢較平坦，地質(zhì)條件良好，地塊形狀為L 形，各地塊較規(guī)則，土地

3、承載力較好，土地面積為 130,927.90 平，該宗地現(xiàn)場地平整完畢，已達到施工條件。根據(jù)提交的相關(guān)資料，宗地上將規(guī)劃建設(shè)住宅樓、配套用房、綜合樓以及等，規(guī)劃容積率為 1.0R2.75，本次評估設(shè)定容積率為 2.75?，F(xiàn)委估宗地已達到“三通”（通路、通電、通水）宗地內(nèi)場地已平整。(三) 評估方案與步驟礦濟地產(chǎn)（南京）的土地評估工作，根據(jù)評估目的和所確定的評估范圍，按照評估組的計劃安排，制定了土地的評估方案與工作步驟，內(nèi)容如下：1評估準(zhǔn)備階段要求被評估交待意圖：我公司的估價配合做好以下工作：與礦濟地產(chǎn)（南京的有關(guān)座談，聽取土地的有關(guān)情況介紹，交待評估意圖及工作程序與計劃，希望共同協(xié)作做好本次評

4、估工作。資料準(zhǔn)備：按照我公司的資料，請被評估準(zhǔn)備土地使用權(quán)證明文件、土地出讓合同及出讓金繳費憑證等資料進行備查，為評估工作做好資料準(zhǔn)備。開展自查：請被評估做好評估范圍內(nèi)土地數(shù)量的自查工作，填寫土地的評估明細表與表。2評估實施階段重點做好以下工作：財務(wù)核對：首先根據(jù)被評估提供的土地評估明細表，進行賬賬、賬表、賬實核對，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)詢問，不實立即調(diào)整，避免重復(fù)、遺漏現(xiàn)象,減少評估工作的。權(quán)屬核實：要求被評估提供申報評估的土地使用權(quán)證或權(quán)屬證明性文件，認真核實產(chǎn)權(quán)歸屬?？辈飕F(xiàn)場：在做好上述工作的基礎(chǔ)上，與被評估的管理到現(xiàn)場進行實地勘驗。分析解剖：對本次評估的土地使用權(quán)依其特征，分類進行投資分析

5、，選擇評估方法。評估計算：根據(jù)選擇的評估方法，對待估土地計算評估值。3評估說明及評估明細表提出階段對已計算出的評估結(jié)果，反復(fù)進行綜合分析，判斷價格水平是否合理，復(fù)核評估工作底稿，編寫土地評估說明及評估明細表。(四) 評估依據(jù)及取價資料1、中大會常務(wù)民土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十屆代表第十一次會議修訂，2004 年 8 月 28 日施行）；2、中常務(wù)民城市房地產(chǎn)管理法（2007 年 8 月 30 日第十屆第二十九次會議通過，2007 年 8 月 30 日施行）；物權(quán)法（2007 年 3 月 16 日第十屆人民3、中民第五次會議通過，2007 年 10 月 1 日施行）；4、中大

6、會常務(wù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007 年 10 月 28 日第十屆民代表第三十次會議通過，2008 年 1 月 1 日施行）；5、中民土地管理法實施條例（年月日令第號，1999 年 1 月 1 日施行）；6、中月 19 日民城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990 年 5令第 55 號，1990 年 5 月 19 日施行）；7、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（年 11 月 1 日施行）；8、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）；9、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 18507-2001）；10、土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 21010-2007）；11、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；第

7、39，200712、南京市人民和南京市資源廳頒發(fā)的有關(guān)文件；13、委托方提供的有關(guān)資料；14、估價掌握的土地市場、現(xiàn)場勘查、(五) 評估原則、收集的相關(guān)資料。地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成的。而這些又經(jīng)常處于變動之中，土地估價必須要對此做細致分析并準(zhǔn)確判斷其變動趨向，了解土地價格組成的各項及各之間的相互作用，才能的估價。在本次估價過程中，根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況主要遵循以下原則：1、合法原則土地估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；

8、在合法使用方面，應(yīng)以使用如城市規(guī)劃、土地用途）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以或合同等允許的處分方式為依據(jù)。2、替代原則地價遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價值，受其相同使用的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價值所牽制。有相同使用價值、有替代可能的宗地之間會相互影響和競爭，使其價值相互牽制而趨于一致。3、供需原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格取決于供求的均衡點，需求大于供給，價格就會提高，否則價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然條件，因此土地市場形成了自己的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)在土地的價格容易形成，所以地價形成于不完全競爭的市場。在評估中充分考慮了土地市場的供求狀況對地價的影響。

9、4、變動原則一般商品的價值，是伴隨著價值的的變化而發(fā)生變動的。土地價值也有同樣情形。它是各種地價形成相互作用的結(jié)果。而這些價值形成經(jīng)常處于變動之中，所以土地價值是在這些相互作用及其組合的變動過程中形成的。估價只有在把握了土地價值影響及土地價值的變動規(guī)律基礎(chǔ)上，才能準(zhǔn)確地評估出相應(yīng)土地價值。5、預(yù)期收益原則對于價值的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化提供依據(jù)。因此，商品的價值是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價值也是受預(yù)期收益形成的變動所左右。所以，土地投資者是在該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去

10、的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和，準(zhǔn)確該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價值。6、遞增、遞減原則遞增、遞減原則即經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點，即最有效使用點。7、貢獻原則不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等共同作用的結(jié)果。就土地部分的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應(yīng)特別考慮。土地總收益是

11、由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價值可以土地對土地收益的貢獻大小來決定。8、最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價值是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。(六) 地價定義1.估價對象實際用途和實際開發(fā)程度委估宗地出讓合同載明的用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地；土地使用權(quán)類型為出讓；至基準(zhǔn)日實際開發(fā)程度為宗地外 “三通”（通路、通電、通水）及宗地內(nèi)場地平整。2.本次估價所設(shè)定的用途和開發(fā)程度本次土地評估設(shè)定的用途為二類居住用地，土地開發(fā)程度為“三通一

12、平”。3.土地設(shè)定年限委估宗地尚未取得國有土地使用權(quán)證，根據(jù)礦濟地產(chǎn)（南京）與南京市資源局簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，確定本次土地剩余使用年限按 70 年計算。4.設(shè)定容積率估價對象設(shè)定容積率按規(guī)劃容積率確認，規(guī)劃容積率為 1.0R2.75，本次評估設(shè)定容積率為 2.75。綜上，本次評估的土地使用權(quán)價值是指估價對象在上述設(shè)定用途、開發(fā)程度、設(shè)定年期及容積率條件下，于估價基準(zhǔn)日 2013 年 10 月 31 日的出讓土地使用權(quán)價值。(七) 評估方法根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(以下簡稱規(guī)程)，通行的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修等。經(jīng)估價了解，委

13、估宗地為擬開發(fā)住宅項目，投入一定的開發(fā)成本，待項目建成后即可進行銷售，且委估宗地周邊類似項目可比案例較多，及相應(yīng)成本費用可供參考，故宜采用假設(shè)開發(fā)法進行評估。因南京市建鄴區(qū)土地交易市場比較成熟，交易活躍，交易資料公開，故可采用市場比較法進行評估。1、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法，是在項目開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價值的基礎(chǔ)上，扣減預(yù)計的開發(fā)成本、投資利息、銷售稅費及開發(fā)利潤，以余額價值來估算委估宗地價值的方法。公式：委估宗地價值（V）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值（H）-開發(fā)成本（S）- 投資利息（L）- 銷售稅費（X）- 開發(fā)利潤（K）2、市場比較法所謂市場比較法是根據(jù)替代原則將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了

14、交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別等差別，從而修正得出估價對象在估價時點土地價格。(八) 地價影響一）一般分析1、自然1.1、地理位置南京市位于長江下游中部富庶地區(qū)，江蘇省西南部。市域地理坐標(biāo)為北緯31。1432。37，東經(jīng) 118。22119。14。市中心新街口地理坐標(biāo)為北緯 32。0238、東經(jīng) 118。4643。全市行政區(qū)域總面積 6587.02 平方公里。1.2、地勢、地貌南京地貌特征屬丘陵地區(qū)，以低山緩崗為主，低山占土地總面積的3.5，丘陵占 4.3，崗地占 53，平原、洼地及河流湖泊占土地總面積的 39.2。南京地區(qū)的土壤

15、在北、中部廣大地區(qū)為黃棕壤(地帶性土壤)，南部與省接壤處有小面積的紅壤。全市森林覆蓋率為 13，林木覆蓋率為 27.26，城鎮(zhèn)綠化覆蓋率為 44.6，人均公園綠地面積達到 14.2 平1.3、氣候、水文南京屬北亞熱帶濕潤氣候，四季分明，雨水充沛。常年平均降雨 117 天，平均降雨量 1106。5 毫米，相對濕度 76，無霜期 237 天。每年 6 月下旬到 7 月上旬為梅雨季節(jié)。2、經(jīng)濟2.1 城市性質(zhì)南京是中國國家區(qū)域中心城市（華東），長三角及華東地區(qū)第二大城市，江蘇省第一大城市，副省級城市，江蘇省省會，中國歷史文化名城，國家綜合交通樞紐，南市圈城市，國家創(chuàng)新和科技創(chuàng)新中心，長江國際航運物流

16、中心，長三角輻射帶動中西部地區(qū)發(fā)展的重要門戶城市。2.2 社會經(jīng)濟狀況2012 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 7200 億元，可比價增長 12%。公共財政預(yù)算收入 733 億元，同比增長 15.4%。全社會固定資產(chǎn)投資 4650 億元，同比增長 16%。社會消費品零售總額 3150 億元，同比增長 17%。外貿(mào)出口總額 315 億左右，同比增長 2%左右。實際利用達到 41 億以上，同比增長 18%。城市居民人均可支配收入達到 36700 元，同比增長 14%；農(nóng)民人均純收入達到 15000元，同比增長 14.4%。居民消費價格指數(shù)漲幅控制在 3%以內(nèi)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 2.69%。2.3、交通狀況

17、鐵路南京是連接華北、華東和華路交通的重要樞紐，國家東部地區(qū)鐵路交通樞紐中心，是國家四縱四橫鐵路格局中南北、東西干線的重要交匯點，路網(wǎng)格局重要樞紐。航空南京祿口國際機場是江蘇省的門戶機場，夜色中的祿口國際機場規(guī)模居華東第三，是國家主要干線機場，華東地區(qū)的主要貨運機場，與虹橋機場、浦東機場互為備降機場，位列千萬級大型機場行列，是國家大型樞紐機場、中國航空貨物中心和快件集散中心，國家樞紐。目前已開通通往 54 個國內(nèi)主要城市、20 個國際和 3 個地區(qū)城市的 130 余條航線。2009 年航班起降 106142架次，旅客吞吐量 1083 萬 7222 人次，貨郵吞吐量 200099 噸，旅客吞吐量排

18、名機場第 14 位，貨郵吞吐量排名地鐵機場第 10 位。南京第一條地鐵于 2005 年 9 月 3 日正式運營，是陸第六個開通地鐵的城市，目前通車地鐵里程為 85 公里。到 2014 年底，南京將擁有 240 公里的線路，到 2030 年南京市的軌道交通線網(wǎng)將由 20 余條地鐵、輕軌線公里的網(wǎng)絡(luò)。共計 775公路南京高速公路路網(wǎng)密度居中心城市前列，截至 2011 年底，全市高速公路通車總里程已達 482 公里，高速公路網(wǎng)密度達每百平方公里 7.3 公里，位居全國中心城市第二，省會城市第一。以南京為中心，有寧滁、鹽、寧蚌、寧常、等高等級公路呈放射狀通往本省及周邊省市。其中，國家高速公路 5 條：

19、G25 長深高速（高速）、G36高速、G40 滬陜高速（高速）、G42高速（高速）和G4211 寧蕪高速（高速），國道 4 條：104 國道、205 國道、312 國道、328 國道。市區(qū)有 4 個長途汽車客運站和虹橋旅游汽車站。包括門長途汽車站、長途汽車北站、長途汽車東站、南京客運南站。其中門車站是江蘇省發(fā)車規(guī)模最大、客流量最大的客運站。位于南京站北廣場的南京汽車客運站正在建設(shè)中，將于2013 年通車，屆時過江通道門長途汽車站、南京長途汽車東站將搬遷于此。長江南京段現(xiàn)有南京長江大橋、南京長江二橋、南京長橋、南京大勝關(guān)長江大橋、南京長江四橋五座跨江大橋、南京長江隧道一條過江隧道以及南京地鐵 3

20、 號線、南京地鐵 10 號線兩條地鐵過江隧道（在建）。3、社會3.1、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況2011 年，緊扣城建“三個”工作目標(biāo)，以六大交通設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)，九大功能板塊建設(shè)為支撐，全面推動五項城鄉(xiāng)建設(shè)和六項城市管理，實施目標(biāo)283 個，完成投資 620 億元，不斷城市承載力和輻射力。3.2、科學(xué)技術(shù)和教育、文化、衛(wèi)生和體育南京醫(yī)療衛(wèi)生體系完善，醫(yī)療技術(shù)水平居前列，是國家重要的醫(yī)療中心。擁有南京總醫(yī)院、江蘇省人民醫(yī)院、江蘇省中醫(yī)院、鼓樓醫(yī)院、南京醫(yī)學(xué)附屬一、二、三醫(yī)院、東南大學(xué)附屬中大醫(yī)院等眾多三級甲等醫(yī)院。2012 年末全市擁有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 2305 個，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 321

21、 個，疾病預(yù)防控制中心 20 個，婦幼衛(wèi)生二）區(qū)域機構(gòu) 14 個。1、區(qū)域綜述建鄴區(qū)位于南的西南面，東臨外秦淮河，西至長江，南到秦淮新河，北至漢中門大街，面積 82 平方公里（含水域面積 23 平方公里），區(qū)域內(nèi) 70%以上為待開發(fā)面積。建鄴區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤，雨量適中，四季分明，冬夏溫差較大。冬季受歐亞大陸氣團的影響較深，為西伯利亞高壓(或高壓)控制，多偏北風(fēng)，天氣晴朗、寒冷、干燥；夏季歐亞大陸氣溫急劇升高，成為低壓區(qū)，太平洋副熱帶高壓增強，為海洋暖濕空氣控制，多偏南風(fēng)，天氣炎熱，雨水充沛，全年累計降水量 1026.1 毫米。建鄴區(qū)河西南部 15 平方公里的區(qū)域，將是今后河西開發(fā)

22、的重點，南部地區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)，是濱江、生態(tài)、宜居、宜業(yè)的新城。規(guī)劃南部地區(qū)將建 8 個社區(qū)，可為快速的南市提供 800-1000 萬平住宅建筑，容納 16 至 20 萬人居住。建鄴區(qū)是南京市六個主城區(qū)之一，位于南京市區(qū)西南部，東、南緊鄰?fù)馇鼗春雍颓鼗葱潞樱髋R長江，北至漢中門大街，總面積 80.87 平方千米。境內(nèi)交通發(fā)達，至 2011 年底有長江過江隧道、應(yīng)天大街、夢都大街、揚子江大道（建鄴段）、繞城公路（建鄴段）等 5 條快速通道，水西門大街、集慶門大街、漢中門大街、江東中路、奧體大街、河西大街等 6 條主干道，長虹路、北圩路、燕山路、富春江西街、富春江東街等 5 條次干道，莫愁湖東路、紀(jì)念

23、館東路等 36 條支路。境內(nèi)過境路線 45 條，其中境內(nèi)始發(fā)車 36 條。南京 1 號、2 號地鐵線路橫貫全區(qū)。2、待估土地所在區(qū)域概況(1)道路、路網(wǎng)條件委估宗地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)為規(guī)劃道路，通達度一般。(2)對通狀況委估宗地位于建鄴區(qū)河西南部規(guī)劃道路新梗街以北，規(guī)劃二號支路以南，天河路東西兩側(cè)，上述道路均為規(guī)劃道路，現(xiàn)對通便捷度一般。(3)委估宗地外基礎(chǔ)設(shè)施條件委估宗地周邊現(xiàn)為待開發(fā)用地，僅通水、電、路，宗地內(nèi)為臨時水、電。(4)產(chǎn)業(yè)集聚條件該區(qū)域周邊規(guī)劃為住宅小區(qū)，度較好。(5)規(guī)劃限制委估宗地所在區(qū)域二類居住用地符合城市規(guī)劃。三）個別1、宗地形狀宗地形狀呈L形，地塊較規(guī)則。2、土地用途委估宗地登

24、記用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，估價設(shè)定用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。3、土地面積土地總面積為130,927.9平4、委估宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件。該宗地設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施條件為“三通一平”（通路、通電、通水及場地平整）。(九) 評估計算過程一）假設(shè)開發(fā)法1、規(guī)劃條件根據(jù)土地使用權(quán)人提供的委估宗地開發(fā)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，以及南京市發(fā)展和文員會文件關(guān)于礦濟地產(chǎn)（南京）NO.2013G05 地塊一至十期項目的核準(zhǔn)決定書(改投資字2013531 號)該項目規(guī)劃總建筑面積469,068.00 平，包括地上建筑面積以及建筑面積。各類不動產(chǎn)規(guī)劃建筑面積如下表：2、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的確定根據(jù)南京市房地產(chǎn)交易市場的信息，結(jié)合估價

25、對待估宗地周圍房地產(chǎn)市場的，采用市場比較法得出住宅售價。住宅本次評估，選擇了三個用途與委估房屋相同且同一區(qū)域內(nèi)的銷售實例，以它們的價格作比較，結(jié)合影響住宅樓價格的，進行修正，測算委估住宅的。A、選擇比較案例實例一：仁恒江灣城位置：建鄴區(qū)奧體樂山路 198 號類型：住宅售價：平均售價為 27000 元/m2。序號宗地名稱礦濟地產(chǎn) 21-5 號（NO.2013G05）地塊1出讓用地面積()130,927.902劃撥用地面積5,000.003總用地面積135,971.504總規(guī)劃建筑面積()469,068.005地上建筑面積364,716.00其中：住宅344,716.00配套用房6,600.00綜

26、合樓8,400.005,000.006總建筑面積104,352.00其中：可售面積89,763.367容積率1.0Far2.758綠化率35%9是否H100 米10建筑密度20%交易時間：2013 年 10 月 31 日實例二：和府奧園位置：建鄴區(qū)雨潤大街 79 號類型：住宅售價：平均售價為 24000 元/m2。交易時間：2013 年 10 月 31 日實例三：花園位置：建鄴區(qū)奧體中心樂山路 189 號類型：住宅售價：平均售價為 23900 元/m2。交易時間：2013 年 10 月 31 日B、編制比較條件說明表估價對象與比較實例的比較條件詳述見下表：比較條件說明表比較委估宗地實 例一實

27、例 二實 例 三樓盤名稱五礦崇文地產(chǎn)仁恒江灣城和府奧園花園位置建鄴區(qū)河西南部建鄴區(qū)奧體樂山路 198 號建鄴區(qū)雨潤大街79 號建鄴區(qū)奧體中心樂山路 189 號交易價格待估270002400023900交易情況正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2013-10-312013-10-312013-10-312013-10-31區(qū)域因素周邊繁華程度周圍現(xiàn)為規(guī)劃業(yè)網(wǎng)點較不齊全，周邊聚集度較好周圍商業(yè)網(wǎng)點較全，周邊度較好周圍商業(yè)網(wǎng)點齊全，周邊度較好周圍商業(yè)網(wǎng)點齊 全，周邊度較好交通通達度臨規(guī)劃道路，現(xiàn)交通便捷度較差臨樂山路和河西大街，交通較便捷雨潤大街以南，恒山路與黃山路路之間，交通較便捷樂山路以西

28、，奧體中心以南，交通較便捷距市中心距離11.5 公里8.2 公里8.7 公里7.7 公里公共設(shè)施配套完備度市政市政市政市政因 別建成年月2015 年 11 月2013 年 1 月2012 年 5 月2013 年 11 月C、編制比較條件指數(shù)表根據(jù)待估房屋與比較實例各種具體情況，編制比較條件指數(shù)表。分別對上述比較案例的交易情況、交易時間、區(qū)域和個別進行修正。a、交易情況修正：委估房屋與三個比較案例均為正常交易，不作修正。b、交易時間修正：委估房屋的評估基準(zhǔn)日是 2013 年 10 月 31 日，比較實例的交易價格均為基準(zhǔn)日附近價格，故不做修正。c、區(qū)域及個別修正：分別對各個影響進行修正。根據(jù)以上

29、比較條件說明，編制比較條件指數(shù)表，詳見下表：比較條件指數(shù)表D、編制比較修正系數(shù)表根據(jù)比較條件指數(shù)表，編制比較修正系數(shù)表，詳見下表：比較委估宗地實 例一實 例 二實 例 三樓盤名稱五礦崇文地產(chǎn)仁恒江灣城和府奧園花園位置建鄴區(qū)河西南部建鄴區(qū)奧體樂山路198 號建鄴區(qū)雨潤大街79 號建鄴區(qū)奧體中心樂山路 189號交易價格270002400023900交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素周邊繁華程度100108108108交通便捷度100108108108距市中心距離100106106108公共設(shè)施配套完備度100100100100個別因素建成年月100106108

30、104結(jié)構(gòu)樓層100100100100用途100100100100裝修情況100100100100結(jié)構(gòu)樓層框架，板樓，高層框架，塔樓，高層、層框架，板樓，高層框架，板樓；用途住宅住宅住宅住宅裝修情況毛坯毛坯毛坯毛坯比較修正系數(shù)表住宅樓修正后銷售單價取整為 23280 元/m2面積建設(shè)車庫共計 5217 個，為 200000 元/個。根據(jù)上述各類房地產(chǎn)規(guī)劃可銷售建筑面積及結(jié)合各類房地產(chǎn)銷售單價，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，詳見下表。房地產(chǎn)銷售收入測算表根據(jù)上述各類不動產(chǎn)規(guī)劃可銷售建筑面積及估算的各類不動產(chǎn)銷售單價，確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值（H）9,068,388,480.00（元）3、開發(fā)成本

31、的確定項目開發(fā)成本主要包括以下內(nèi)容：a、建筑安裝工程費：根據(jù)估價師對該項目周邊已建成開始銷售的類似項目，估算該項目各類不動產(chǎn)建安成本如下表：住宅及車庫建筑安裝工程費用1土建工程元/m21.1打樁工程及基抗支柱m2501.4地上主體工程m22050序號房地產(chǎn)類型數(shù)量商品房均價（元）合計（元）1住宅（平米）344,716.0023,280.008,024,988,480.002車庫（個）5,217.00200,000.001,043,400,000.003合計9,068,388,480.00比較委估宗地實 例一實 例 二實 例 三位置建鄴區(qū)河西南部建鄴區(qū)奧體樂山路198 號建鄴區(qū)雨潤大街 79 號

32、建鄴區(qū)奧體中心樂山路 189 號交易價格270002400023900交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域100105.5105.5106個別100101.5102101比準(zhǔn)價格23280252142230322324建筑安裝工程費用1土建工程元/m21.1打樁工程及基抗支柱m250綜合樓及配套用房建筑安裝工程費用1土建工程元/m21.1打樁工程及基抗支柱m2501.4地上主體工程m218802安裝工程m22.1地上主體工程2.1.1電氣、弱電智能化m21002.1.2給排水、消防工程m21053設(shè)備購置3.1安裝設(shè)備m250合計21852安裝工程m22.1地上

33、主體工程2.1.1電氣、弱電智能化m21002.1.2給排水、消防工程m21053設(shè)備購置3.1安裝設(shè)備m250合計2355根據(jù)上述不動產(chǎn)總規(guī)劃建筑面積建安成本，確定建筑安裝工程費為1,101,230,140.00（元）b、市政配套費：根據(jù)南京市規(guī)定需繳納的市政配套費為 150 元/平，確定市政配套費= 469,068.00150 元/平=70,360,200.00（元）c、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施費：根據(jù)總規(guī)劃建筑面積及各基礎(chǔ)設(shè)施費水平，確定基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施費為建安費用及其他費用的 10%，基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施費=1,216,343,490.4210%=121,634,349.04（元

34、）d、不可預(yù)見費，約占建筑安裝工程費的 5%，根據(jù)建筑安裝工程費及不可預(yù)見費比率，確定不可預(yù)見費=1,101,230,140.005%=55,061,507.00（元）e、前期費用：包括設(shè)計費，開發(fā)手續(xù)費及其他（前期手續(xù)費、臨時設(shè)施、費等），合總建筑規(guī)劃面積 270 元/平。根據(jù)總規(guī)劃建筑面積及各前期費水平，確定前期費用469,068.002 70 元/平= 126,648,360.00（元），已發(fā)生前期費用為 11,535,009.58（元），后續(xù)發(fā)生前期費用為 115,113,350.42（元）房地產(chǎn)類型建筑面積建安單價（元/m2）金額（元）1、住宅344,716.002,355.0081

35、1,806,180.002、配套用房6,600.002,185.0014,421,000.003、綜合樓8,400.002,185.0018,354,000.004、5,000.002,180.0010,900,000.005、車庫104,352.002,355.00245,748,960.00合計469,068.001,101,230,140.001.4地上主體工程m218752安裝工程m22.1地上主體工程2.1.1電氣、弱電智能化m21002.1.2給排水、消防工程m21053設(shè)備購置3.1安裝設(shè)備m250合計2180f、產(chǎn)價值及，約占開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值的 1.5%，根據(jù)開發(fā)完成后的

36、不動比率，確定=9,068,388,480.001.5%=136,025,827.20（元）g、土地契稅：根據(jù)中民契稅暫行條例實施細則，土地契稅為土地出讓價格的 3%；確定土地契稅=委估宗地價值（V）3%確定開發(fā)成本（S）土地契稅+市政配套費+前期費用+基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施費+建筑安裝工程費+不可預(yù)見費+4、投資利息的確定1,714,693,997.82（元）投資利息因購置委估宗地使用權(quán)及開發(fā)成本產(chǎn)生，假設(shè)購置委估宗地使用權(quán)一次投入，開發(fā)成本均勻投入，開發(fā)期為 3 年，估價基準(zhǔn)日 3 年期人民幣利率為 6.15%，則投資利息的計算公式為：投資利息（L）委估宗地價值（V）6.15%3+ 開發(fā)成

37、本（S）6.15%3/25、銷售稅費的確定銷售稅費主要包括以下內(nèi)容：a、營業(yè)稅及附加，約占開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值的 5.6%，根據(jù)開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值及營業(yè)稅及附加比率，確定營業(yè)稅及附加=9,068,388,480.005.6%=507,829,754.88（元）b、印花稅，約占開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值的 0.05%，根據(jù)開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值及印花稅比率，確定印花稅=9,068,388,480.005.6%=4,534,194.24（元）c、土地根據(jù)中民土地暫行條例實施細則及相關(guān)補充規(guī)定，土地以納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額以后

38、的余額，實行四級超率累進稅率，其稅率如下：增值額未超過扣除項目金額 50%的部分 30%；增值額超過扣除項目金額 50%、未超過 100%的部分 40%；增值額超過扣除項目金額 100%、未超過 200%的部分 50%；增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60%；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-房地產(chǎn)開發(fā)成本-房地產(chǎn)開發(fā)費用(投資利息、銷售稅費、期間費用)-房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除其中：房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%根據(jù)以上數(shù)據(jù)得：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=793,854,495.43（元）增值額與扣除項目金額的比率為 9.59%，小于 50%，故率應(yīng)選取 30

39、%，= 238,156,348.63（元）應(yīng)繳土地d、銷售費用，約占開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值的 2.5%，根據(jù)開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值及銷售費用比率，確定銷售費用=9,068,388,480.002.5%=226,709,712.00（元）土地的計算表確定銷售稅費（X）營業(yè)稅及附加+印花稅+銷售費用+土地977,230,010.04（元）6、開發(fā)利潤的確定開發(fā)利潤是按開發(fā)成本乘以同一市場上類似項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算，即選取成本利潤率進行計算，通過對南京市建鄴區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的調(diào)查，類似項目包含土地取得成本和開發(fā)成本的成本利潤率約 30%。開發(fā)利潤（K）（委估宗地價值（V）+開發(fā)成本（S）

40、30%7、委估宗地價值的確定序號項目計算公式金額一轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入9,068,388,480.00二扣除項目合計1+2+38,274,533,984.571房地產(chǎn)開發(fā)成本1,714,693,997.82土地開發(fā)成本3,842,287,471.002房地產(chǎn)開發(fā)費用(投資利息、銷售稅費、期間費用)1,606,156,221.003房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除120%1,111,396,293.76三轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額(一)-(二)793,854,495.43四增值額與扣除項目金額的比率(三)/(二) 100%9.59%五項目土地(三)30%238,156,348.63六項目已預(yù)繳的土地-七應(yīng)繳土地238,1

41、56,348.63委估宗地價值（V）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（H）-開發(fā)成本（S）-投資利息（L）-銷售稅費（X）-開發(fā)利潤（K）將上述公式進行疊加運算，求取委估宗地價值（V）3,842,287,471.00 元；投資利息 867,082,559.88 元；開發(fā)利潤 1,667,094,440.95 元，契稅 115,268,624.16 元。委估宗地價值=9,068,388,480.00（元）-1,714,693,997.82 （元）- 867,082,559.88（元）- 977,230,010.04（元） - 1,667,094,440.95（元）=3,842,287,471.00（元）根

42、據(jù)假設(shè)開發(fā)法得出該宗土地宗地價值為3,842,287,471.00元。二）市場比較法1、比較實例選擇選擇比較交易實例時，根據(jù)估價對象的情況，應(yīng)符合以下要求：土地用途和土地級別相同；交易類型相同；屬于正常交易；區(qū)域及個別條件相近。本次評估，選擇了3個已發(fā)生的交易案例，以它們的價格作比較，結(jié)合影響綜合用地價格的，進行修正，求取估價對象的評估價格。交易案例資料來源于資源部、南京市資源廳的公告及相關(guān)資料，交易案例的土地用途均與估價對象相同。案例鄴區(qū)河西南部 27-1 號地塊 NO.2013G063，競得方：福建正榮集。位置：東至規(guī)劃新河路；南至規(guī)劃新河路；西至南京河西新城區(qū)開團發(fā)建設(shè)指揮部、南京市土地

43、儲備中心等；北至規(guī)劃新梗街。宗地面積為 84,546平，規(guī)劃用途為二類居住用地，規(guī)劃容積率 1.0R2.75，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年，公開掛牌交易方式，成交日期 2013 年 10 月 16 日，成交價格 312,000萬元，合樓面地價 13,419 元/平。鄴區(qū)河西南部 20-7 號地塊NO.2013G09，競得方：南京奧體建設(shè)案例開發(fā)公司。位置：東、南、至規(guī)劃道路；北至規(guī)劃河道。宗地面積為 177,835 平，規(guī)劃用途為二類居住用地，規(guī)劃容積率 1.0R2.75，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年，公開掛牌交易方式，成交日期 2013 年 4 月 2 日，成交價格 336,000 萬元

44、，合樓面地價 11,124 元/平。案例三：建鄴區(qū)河西南部 26-4 號地塊NO.2013G054，競得方：南京升龍房地產(chǎn)開發(fā)。位置：東至規(guī)劃道路；南至規(guī)劃新河路；西至南京河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部、南京市土地儲備中心等；北至規(guī)劃新梗街。宗地面積為109,832 平，規(guī)劃用途為二類居住用地，規(guī)劃容積率 1.0R2.75，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年，公開掛牌交易方式，成交日期 2013 年 9 月 27 日，成交價格 277,000 萬元，合樓面地價 9,203 元/平。2、比較選擇根據(jù)估價對象的條件，參考南京市綜合用地地價修正體系，影響估價對象價格的主要有：A、交易時間：確定地價指數(shù)；B、交

45、易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易； C、剩余使用年期：根據(jù)剩余使用年期公式確定系數(shù)；D、區(qū)域、個別：主要指度、交通條件、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況、臨街情況、宗地形狀及可利用程度、土地等級及用途、宗地面積、土地使用限制等。3、編制比較條件說明表估價對象與比較實例的比較條件詳述見下表：比較條件說明表比較委估宗地實例一實例二實例三位置建鄴區(qū)河西南部21-5 號地塊五礦NO.2013G05建鄴區(qū)河西南部27-1 號地塊福建正榮 NO.2013G063建鄴區(qū)河西南部20-7 號地塊奧體NO.2013G09建鄴區(qū)河西南部26-4 號地塊升龍NO.2013G054樓面地價待評估13,419.0011

46、,124.009,203.00交易日期2013-10-312013-10-162013-4-22013-9-27交易情況掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓剩余使用年限70707070容積率1.0R2.751.0R2.751.0R2.751.0R2.75區(qū)域因素度周邊度較好周邊度較好周邊度好周邊度好交通條件周邊為規(guī)劃道路，交通便捷度一般，距市中心 11.5 公里周邊為規(guī)劃道路，交通便捷度一般，距市中心 11.70公里周邊為規(guī)劃道路，交通便捷度一般，距市中心10.00 公里周邊為規(guī)劃道路，交通便捷度較差，距市中心11.90 公里公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況已達到施工條件，場地內(nèi)平整中已達到施工條件，場地平

47、整中已達到施工條 件，場地內(nèi)平整中已達到施工條 件，場地內(nèi)平整中區(qū)域環(huán)境質(zhì)量周邊環(huán)境一般周邊環(huán)境一般周邊環(huán)境一般周邊環(huán)境較差個素 別因臨街情況現(xiàn)臨兩條街，規(guī)劃四街現(xiàn)臨兩條街，規(guī)劃四街現(xiàn)臨兩條街，規(guī)劃四街現(xiàn)臨一條街，規(guī)劃四街4、編制比較條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較實例各種具體情況，編制比較條件指數(shù)表。交易日期：交易案例的交易日期距評估基準(zhǔn)日一年內(nèi)，經(jīng)與資源局咨詢，參國城市地價動態(tài)監(jiān)測公布南京地區(qū)二類居住用地2013年季度增長率，故實例二交易日期進行修正1.1%。交易情況：比較案例為采用掛牌出讓方式進行的土地交易。屬正常成交價格，不做修正。剩余使用年期：待估宗地剩余使用年限70年，案例為70年，故不做修正。容積率修正：規(guī)劃容積率均為 1.0R2.75，不做修正。區(qū)域：委估宗地與實例在交通便捷度上稍有差異，委估宗地與實例一、二相鄰所在位置交通便捷度一般，實例三宗地附近道路為規(guī)劃路段交通便捷度較差，故修正5%?，F(xiàn)場勘察委估宗地周邊正在施工區(qū)域環(huán)境一般，實例三的環(huán)境相較委估宗地稍差，故修正5%。委估宗地公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況與實例相同故不做修正。委估宗地與實例在產(chǎn)業(yè)度因處于同一區(qū)域，故不做