1、目錄緣起1、初次置業(yè)2、初次換房3、二次換房4、老年住宅Pulte Homes 的客戶細(xì)分：初次置業(yè)、初次換房、二次換房、活潑 長(zhǎng)者四大版塊。緣起：萬科的標(biāo)桿1、初次置業(yè)1.1 邊角料、爛尾樓、城中村1.2 專業(yè)化的小戶型產(chǎn)品緣由：中國(guó)社會(huì)由根本居住型向享用居住型過渡，Y代人取代X代 人成為消費(fèi)主力。人口年齡金字塔圖X代人與Y代人比較X代人青少年時(shí)代貧寒經(jīng)受了嚴(yán)厲、正規(guī)的教育有深沉的歷史感Y代人獨(dú)生子女青少年時(shí)代相對(duì)富足教育產(chǎn)業(yè)化文娛化的歷史觀吃苦，耐勞，為勝利、財(cái)富不擇手段父母是負(fù)資產(chǎn)略有檔次的迸發(fā)戶消費(fèi)力極強(qiáng)樂觀，心胸開闊，對(duì)明天有愉快的期盼父母是正資產(chǎn)能夠是未來的貴族消費(fèi)力極強(qiáng)出生在多子

2、女家庭 Y代人第一次購房導(dǎo)致了專業(yè)化小戶型的產(chǎn)生。開展中國(guó)家小戶型比較普遍，小戶型保證了人最根本的尊嚴(yán)。1.3 廉租房萬科中低收入住宅萬科中低收入住宅萬科中低收入住宅2.1 DINK住宅 丁克：Double Income And No Kids。 DINK住宅特點(diǎn)： 居住與任務(wù)功能疊合，所以設(shè)備的重要性如下陳列： 電腦網(wǎng)絡(luò)家具電視音響； 婦女位置提高和兩性關(guān)系重新定位 住宅空間新的運(yùn)用情況和安排決策 書房功能得以延伸 客廳功能弱化 完善的配套效力 當(dāng)信息革命發(fā)生后，家庭重新又獲得了消費(fèi)職能，產(chǎn)生了DINK住宅、LOFT住宅、SOHO住宅等新惹事物。 2、初次換房2.2 LOFT住宅 LOFT：

3、指位于工廠、倉庫或其他商業(yè)或工業(yè)建筑物上層的巨 大而通常未間隔開的樓層，或是在建筑屋頂下的宏大 空間。 層高：高度高，不同于公寓的局促感，俯仰間產(chǎn)生 感悟。 空間：空間大，不同于普通住宅的尺寸，經(jīng)過分隔，產(chǎn)生 宏大而沉靜的空間，找尋個(gè)性的自在。 光線：充足，頂天立地，實(shí)現(xiàn)建筑與空間的對(duì)話。 質(zhì)感：粗糙的混凝土、磚，表現(xiàn)特有的肌理，縱橫交錯(cuò) 的管線，高大的拱券，厚重的鋼桁架，帶來新的 視覺沖擊。華僑城 LOFT華僑城 LOFT華僑城 LOFT2.3 SOHO住宅律師公寓律師公寓設(shè)計(jì)者私宅藝術(shù)家寓所藝術(shù)家寓所藝術(shù)家寓所藝術(shù)家寓所音樂家的房子音樂家的房子音樂家的房子殘疾人書房庫哈斯殘疾人書房庫哈斯創(chuàng)

4、意人圈層構(gòu)造2.4 創(chuàng)意人群與酷地理 創(chuàng)意人群： 產(chǎn)業(yè) 酷地理： 充溢生氣的鄰居生活 空間 住家附近的戶外休閑 最新潮的文化藝術(shù)人際關(guān)系社區(qū)配套社區(qū)生活暫時(shí)、松散、半隱居進(jìn)入與參與建立的門檻低，容易被認(rèn)同多種多樣的咖啡廳、餐館、酒吧、書店、茶室、畫廊、小劇場(chǎng)，劇烈、高質(zhì)量、多元的生活體驗(yàn)移民、高科技、專利、人文、同性戀、夜生活社區(qū)定位自我風(fēng)格、地方質(zhì)量社區(qū)參與度創(chuàng)意社區(qū)特征深圳大芬村北京 798工廠外觀北京 798工廠標(biāo)志及涂鴉北京 798工廠商鋪及商品北京 798工廠展覽北京 798工廠作品北京 798工廠室內(nèi)環(huán)境北京 798工廠另類作品1北京 798工廠另類作品23、二次換房：集合住宅、T

5、own house、別墅3.1 集合住宅居者有其屋特征時(shí)間戶 型主臥主人房衛(wèi)生間，主人房衛(wèi)生間書房，玄關(guān)，凸窗，入戶花園，空中院館，情景陽臺(tái)，一步式陽臺(tái)，模糊空間97年外 觀屋面構(gòu)架、空中花園、飄板、艷麗的顏色、新資料98年環(huán) 境會(huì)所、健身中心、大型停車場(chǎng)、公共園林、專業(yè)景觀設(shè)計(jì)99年樓 型板樓、塔樓、一梯八戶、一梯六戶、一梯四戶、一梯兩戶、一梯一戶2000年科 技戶式中央空調(diào)、地暖、恒溫恒濕、智能化2001年居住分異SOHO、DINK、LOFT、SUN CITY2002年生活方式52生活方式、第一居所，第二居所，常居物業(yè)，渡假物業(yè)2003年二居室、三居室為主，每戶6070m2，僅有廚、衛(wèi)，小

6、廳大臥室，處理“平方米饑餓，面積呈逐漸增大之趨勢(shì)面 積9396年體 驗(yàn)樣板房、體驗(yàn)式購房2004年3.1.1 集合住宅的開展3.1.2 集合住宅的面積 西方國(guó)家的閱歷闡明，住宅的面積、房型規(guī)模并非與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活程度呈線性關(guān)系，最終會(huì)在溫馨與適用之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。 世界上最多的戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)一廚3LDKS 對(duì)“三大一小及住宅面積的思索 三大一小：大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室。 問題：戶型與居住方式相矛盾、客廳面積浪費(fèi)、客廳與臥室比 例失調(diào)。 緣由：客廳的變化 客廳看電視時(shí)間減少，電視數(shù)量添加，可以在臥室 看。 家庭聚會(huì)減少，聚會(huì)由家居轉(zhuǎn)向社會(huì)，由客廳轉(zhuǎn)向 餐廳。 客廳運(yùn)用人數(shù)減少。

7、臥室的變化 臥室里添加了電視、網(wǎng)絡(luò)。 臥室里配衛(wèi)生間、儲(chǔ)物間、衣帽間。“空中四合院戶型3.1.3 集合住宅的戶型 家庭與住宅的周期：家庭從組合到解體為30年60年， 住宅順應(yīng)的運(yùn)用周期為58年， 不同的家庭構(gòu)造，在不同的家庭階段，需求不同的住宅。 住宅要有順應(yīng)性，如模糊空間： 程度的模糊空間： 起居型：兒童房、書房、陽光房。 輔助型：衣帽間、工人房、貯藏室。 垂直的模糊空間： 垂直的模糊空間：3.1.4 集合住宅與科技3.1.4.1 研討證明：一幢建筑的建造費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用之比 為1：5：200。 中國(guó)房地產(chǎn)建立根本上是粗放型，按國(guó)際規(guī)范，當(dāng)科技提高對(duì)產(chǎn)業(yè)的奉獻(xiàn)率超越50時(shí)，視為集約內(nèi)

8、涵型開展，目前科技提高對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開展的奉獻(xiàn)率不到30，甚至低于農(nóng)業(yè)的40。同時(shí)，房地產(chǎn)建立工業(yè)化程度低，深圳目前混凝土構(gòu)造房地產(chǎn)的建立周期約為12個(gè)月，而興隆國(guó)家為3個(gè)月，甚至1個(gè)月；深圳建筑工人平均勞動(dòng)消費(fèi)率約為30m2/人年，興隆國(guó)家為150m2/人年。MOMA：紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館Museum of Modern Art萬國(guó)城MOMA共有三期MOMA . POP MOMA . DANCE MOMA前兩期已售罄，第三期正在設(shè)計(jì)中。MOMA在居住建筑中采用了十大中心技術(shù)：恒濕頂棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)恒濕全置換新風(fēng)系統(tǒng)外墻優(yōu)化系統(tǒng)外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)屋面優(yōu)化系統(tǒng)廚房及排水優(yōu)化系統(tǒng)防噪聲優(yōu)化系統(tǒng)中央除塵

9、優(yōu)化系統(tǒng)智能化電梯系統(tǒng)水處置優(yōu)化系統(tǒng)3.1.4.2醫(yī)學(xué)研討證明：室內(nèi)溫度20260C是人體最溫馨的溫度范圍。建筑中采暖、空調(diào)、通風(fēng)能耗約占總能耗的2/3。外墻系統(tǒng)：外墻外保溫外窗：外窗引起的熱損失約占建筑熱損失的5060，主要 有兩個(gè)途徑：一是窗戶包括窗框和玻璃的傳熱；二是 窗戶縫隙的傳熱。處理方法：一是經(jīng)過窗戶加層，采 用傳熱系數(shù)較小的框料以及阻斷熱橋等，另一方面通 過窗戶制造安裝精細(xì)、加安密封條等。MOMA采用 斷橋鋁合金窗LOW-E中空鍍膜玻璃。外遮陽：與內(nèi)遮陽相比，外遮陽可使能耗降低8388。外 遮陽可以構(gòu)成豐富的光影變化，豐富了城市立面。 輻射比對(duì)流有效。 建筑層高3m，房間凈高2.

10、75m，樓板厚度為250mm，樓板中埋直徑1620mm的水管，間距在200300mm之間，冬天在水管中注入28300C的熱水，夏天注入18200C的冷水，透過混凝土樓板散熱和吸熱，再以柔和的輻射方式使室內(nèi)溫度受控，到達(dá)冬天不低于200C，夏天不高于260C。 優(yōu)點(diǎn)：1系統(tǒng)能自動(dòng)調(diào)理室內(nèi)溫度。 2輻射采暖和制冷效率高，溫度均勻。 3不占用室內(nèi)空間。 4不會(huì)破壞建筑外觀。 5無風(fēng)感、無噪聲。 6采暖和制冷與換氣分別。 頂棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)：3.1.4.3MOMA濕度控制： 空氣相對(duì)濕度在4060之間，人體感到溫馨。 MOMA的濕度控制：夏季，相對(duì)濕度很高的新風(fēng)經(jīng)過除濕、除塵后，變成相對(duì)濕度比較低的

11、空氣，進(jìn)入室內(nèi)。冬季，加濕系統(tǒng)會(huì)使空氣的濕度到達(dá)室內(nèi)溫馨范圍。新風(fēng)從室外樓面80米高處采集，經(jīng)過過濾、加濕或除濕等處置后，以每秒0.3m的低速從地面緩緩上升，最后由廚房、衛(wèi)生間頂部的排氣孔排出。全置換式新風(fēng)系統(tǒng)和頂棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)構(gòu)成很好的配合。 3.1.4.4MOMA的陽光：光影空間3.1.4.5 精致的細(xì)部 踢腳線與墻體在一個(gè)平面上。 門隔音防塵的特殊處置。 后排式潔具，水封式地漏。 交樓規(guī)范為精裝修，顏色可以選擇。 直飲水，中水系統(tǒng)。 綠化防噪音系統(tǒng)。 1m寬的入戶門。3.1.4.6 “MOMA的故事 “MOMA的歷史當(dāng)代萬國(guó)城POP MOMA當(dāng)代 MOMA上第 MOMA當(dāng)代 MOMA

12、理念當(dāng)代 MOMA地面層次當(dāng)代 MOMA屋面層次當(dāng)代 MOMA天面層次當(dāng)代 MOMA夢(mèng)境影院當(dāng)代 MOMA藝術(shù)酒店當(dāng)代 MOMA門廳當(dāng)代 MOMA景觀當(dāng)代 MOMA顏色當(dāng)代 MOMA合頁空間當(dāng)代 MOMA燈飾上第 MOMA理念上第 MOMA傳承上第 MOMA景觀上第 MOMA景觀上第 MOMA景觀上第 MOMA感想 現(xiàn)文巷口遇上的一位豐胸秀容的美人，想著她忽然深夜醒來，想起了擦肩而過的我，又驀地動(dòng)了那慈悲的心懷，重理了淡雅的妝容，來到我下榻的這家客棧，輕斂裙裾，拾級(jí)而上，徑直走到我的面前，盈盈淺笑道：“公子，我可以坐在他的邊上，為他翻書嗎？3.1.5 體驗(yàn)式房地產(chǎn)：3.1.5.1 根據(jù)一書的觀

13、念，人類將閱歷四個(gè)開展階段：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、效力經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的特征如下：消費(fèi)只是過程，當(dāng)過程終了后，體驗(yàn)試憶會(huì)長(zhǎng)久地保管在消費(fèi)者頭腦中，消費(fèi)者會(huì)情愿為體驗(yàn)付費(fèi)。3.1.5.2教育的體驗(yàn)文娛的體驗(yàn)逃避現(xiàn)實(shí)的體驗(yàn)審美的體驗(yàn)被動(dòng)自動(dòng)被動(dòng)自動(dòng)內(nèi)部個(gè)人外部環(huán)境A.文娛的體驗(yàn)：客體經(jīng)過覺得被動(dòng)地吸收，比如看電影，在房地 產(chǎn)中，比如樓盤推行活動(dòng)，綜藝晚會(huì)，游戲抽獎(jiǎng)，美食品味等。B.教育的體驗(yàn)：客體吸收了對(duì)他來說并不是清楚的事件，順馳.鳳 凰城蘇州、潘石屹現(xiàn)代城的雕塑藝術(shù)C.逃避現(xiàn)實(shí)的體驗(yàn)：客體完全參與到一種浸入式環(huán)境之中，如旅 游，東莞眾多之五星級(jí)酒店，房地產(chǎn)工程如橘郡。 D.審美的體驗(yàn)：環(huán)

14、境與個(gè)人的互動(dòng),如萬科第五園。我見青山多嫵媚,料青山,見我應(yīng)如是。3.1.5.3 效力經(jīng)濟(jì)與體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)別：借助信息化技術(shù)，大規(guī)模量身定制。 房地產(chǎn)進(jìn)入大規(guī)模量身定制階段，會(huì)產(chǎn)生新的任務(wù)方式：任務(wù)就是劇場(chǎng)。在這個(gè)劇場(chǎng)上，企業(yè)以效力為舞臺(tái)，以商品為道具，圍繞著消費(fèi)者發(fā)明出值得消費(fèi)者回想的體驗(yàn)。企業(yè)為消費(fèi)者發(fā)明的經(jīng)濟(jì)價(jià)值就是扮演。 中國(guó)房地產(chǎn)與西方興隆國(guó)家房地產(chǎn)處在不同的階段： 中國(guó)的房地產(chǎn)在制造階段，以建立、銷售為主，是增量時(shí)期。 西方的房地產(chǎn)在效力階段，以出租、效力為主，是存量時(shí)期。 英國(guó)古德伍德Good wood房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)工程： 家族農(nóng)場(chǎng)、賽馬競(jìng)賽、飛行學(xué)校、速度節(jié)日、摩托車賽道、公路

15、賽車俱樂部、古德伍德宮、高爾夫球場(chǎng)、旅館。賽馬競(jìng)賽飛行學(xué)校速度節(jié)日摩托車賽道家族農(nóng)場(chǎng)古德伍德宮古德伍德宮高爾夫球場(chǎng)旅館3.1.5.4 房地產(chǎn)之中國(guó)要素中國(guó)人對(duì)土地與房屋有著無比的熱愛之情，伴隨著從土生土 長(zhǎng)到入土為安的人生全過程。革命的過程房子代表信譽(yù)體系：房契房子是養(yǎng)老保證體系。3.2 Town house 離自然很近，距紅塵不遠(yuǎn)。 3.2.1 Town house 簡(jiǎn)介： Town house 又叫聯(lián)排住宅、排屋。紐約的奢華 Town house紐約的奢華 Town house紐約的奢華 Town house 3.2.2 Town house 物業(yè)形狀： Town house 的閥值：18

16、0m2360m2之間，不能太?。好娣e太小，交通空間所占比例過大；不能太大：面積太大，價(jià)錢上揚(yáng)，與別墅物業(yè)重疊。面積不能太年輕：太年輕買不起這類物業(yè)。不能太年老：太年老上上下下不方便。業(yè)主區(qū)位離城市不能太近：否那么無法找到足夠大的土地。離城市不能太遠(yuǎn)：需求城市提供配套設(shè)置。價(jià)值比集合住宅高檔紅塵比別墅低檔自然 Town house 有閥值： Town house 是一種內(nèi)向性的住宅，是一種中間形狀的住宅。 3.2.3 Town house 新形狀：中國(guó)化的 Town house 芙蓉古城 芙蓉古城反映了的Town house物業(yè)的特點(diǎn)。 芙蓉古城 芙蓉古城 芙蓉古城 芙蓉古城川茶文化川菜歷史、川

17、西飲食風(fēng)俗，餐具、川西小吃等。川茶來源、茶葉制造過程展現(xiàn)、茶具、茶藝扮演等。飲食文化建筑文化川劇文化展現(xiàn)、曲藝文化展現(xiàn)；萬年臺(tái)扮演。集川西、云南、蘇州、唐代皇家園林建筑藝術(shù)于一園。戲曲文化川西少數(shù)民族服飾展：黃包車夫、川劇服飾等。服飾文化 芙蓉古城交融了中國(guó)民間特有的川菜、川茶、川劇等傳統(tǒng)文化和生活風(fēng)俗。交通風(fēng)俗童趣活動(dòng)，如滾鐵環(huán)、抽陀螺等；民間風(fēng)俗，如搶鴨子等。黃包車、雞公車、花轎、滑桿等傳統(tǒng)交通風(fēng)俗。游藝風(fēng)俗起居風(fēng)俗經(jīng)過各種傳統(tǒng)節(jié)日活動(dòng)展現(xiàn)節(jié)慶文化、生活風(fēng)俗等。主要經(jīng)過客棧多種風(fēng)格的套房展現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)的起居文化。社會(huì)風(fēng)俗在民俗文化博物館中搜集大量的手工藝消費(fèi)等物件。消費(fèi)風(fēng)俗成都?xì)v史上的文學(xué)藝

18、術(shù)家生平、典故、作品等。文學(xué)藝術(shù)小津安二郎 “對(duì)地板文化了解最深的不是建筑師，而是一位電影導(dǎo)演小津安二郎 隈吾研3.2.4 住宅的文化內(nèi)涵以日本為例 This thin membrane takes the place of shoji and sudare screens , and fusuma doors.“窗簾墻住宅 Curtain Wall House坂茂住吉的長(zhǎng)屋住吉的長(zhǎng)屋住吉的長(zhǎng)屋層屋層屋層屋3.3 別墅 公平與效率 豪宅的價(jià)錢應(yīng)是普通家庭年收入的6080倍左右。中國(guó)普通住宅的價(jià)錢與家庭收入之比在68倍之間比較合理。 2002年深圳豪宅的規(guī)范是單套面積140m2，價(jià)錢8000元/

19、m2，房均面積為60m2，房均居住人數(shù)1.2人。 2005年深圳商品房均價(jià)已超越1萬元。紐約第五大道豪宅價(jià)錢313萬美圓與普通家庭年收入之比74倍城市悉尼滾石區(qū)3億日元300萬澳元39倍82倍東京灣2000萬港幣101倍香港半山 3.3.1 豪宅的規(guī)范： 紫檀景象紫園1號(hào)別墅HouseVilla物業(yè)形狀House第一居所，常住型Villa第二居所，渡假型功能不能有艱苦缺陷瑣碎的日常生活只需有特別之處無煙火之氣要求生活在現(xiàn)實(shí)，生活在此處生活在理想，生活在彼處訴求點(diǎn)太太不計(jì)劃結(jié)婚的女友籠統(tǒng)比喻萬科 運(yùn)河?xùn)|1號(hào)常居型物業(yè)萬科 城市高爾夫花園常居+度假型物業(yè)萬科 松山湖1號(hào)度假型物業(yè) 3.3.3 住宅產(chǎn)業(yè)鏈：效率與公平的思索效率公平19901995最富的人最窮的人43%仍是最富的人49%仍是最窮的人(Rawls Criterion)4. 活潑長(zhǎng)者 4.1 老者將至的城市 目前，全球每10個(gè)人中，就有一個(gè)60歲以上的老人。到2050年將從1：9添加到1：5。屆時(shí)，西班牙老人占總?cè)丝诒壤秊?4，意大利為42，日本為60。 中國(guó)老齡化速度驚人，國(guó)未富，民先老。60歲2021年12.182020年16.232030年22.342040年2565歲以上8.1211.3015.2120 4.2