1、土地權(quán)屬管理第五章16:19:4411土地制度與土地產(chǎn)權(quán)2土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容3國有土地使用權(quán)的確認與流轉(zhuǎn)方式4農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認與流轉(zhuǎn)方式5土地權(quán)屬登記6土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處目錄16:19:44216:19:443第一節(jié) 土地制度與土地產(chǎn)權(quán)一、 土地制度概念是一定的社會制度條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的制度、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。土地關(guān)系（人與人，人與地的關(guān)系）反映社會生產(chǎn)力的發(fā)展形成和發(fā)展取決于土 地制 度16:19:444第一節(jié) 土地制度與土地產(chǎn)權(quán)一、 土地制度分類指人們在一定的社會經(jīng)濟條件下?lián)碛型恋氐男问健l件和

2、程序的規(guī)定。是土地的分配問題表明是土地制度的核心；土地關(guān)系的基礎(chǔ)1.土地所有制度（1）土地所有制的法律表現(xiàn)形式土地所有權(quán)是16:19:445第一節(jié) 土地制度與土地產(chǎn)權(quán)一、 土地制度分類社會生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)力發(fā)展水平 A)土地占有權(quán)： 指對土地的實際占有、控制的權(quán)利（2）土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利.四項權(quán)能 土地所有制產(chǎn)生基 礎(chǔ)法律體現(xiàn)制約和影響16:19:446第一節(jié) 土地制度與土地產(chǎn)權(quán)一、 土地制度分類B）土地使用權(quán)：指依法對土地使用的權(quán)利。不包括地下土地所有者非所有權(quán)人行使從所有權(quán)中分離出來的使用權(quán)地下文物發(fā)掘權(quán)、礦山開采權(quán)16:19:447第一節(jié) 土地制度

3、與土地產(chǎn)權(quán)一、 土地制度分類C） 土地收益權(quán)指從土地上獲得收益的權(quán)利，土地收益權(quán)是一項獨立的權(quán)能。D）土地處分權(quán)：指在法律允許的范圍內(nèi)對土地進行處置的權(quán)利。它決定土地的歸屬，是土地所有權(quán)的核心。16:19:448指人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。是怎樣利用土地和取得收益；誰享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。表明核心和內(nèi)容確定獨立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán)。是確 權(quán)解決土地資源的合理、有效利用問題2.土地使用制度3.土地使用制與土地所有制的關(guān)系前提提供服務(wù)相對獨立性反映、體現(xiàn)、實現(xiàn)和鞏固的形式與手段土地所有制土地使用制具有16:19:449二、 我國土地制度及其特點1、 我國

4、現(xiàn)行的土地所有制度社會主義土地公有制全部土地國家所有農(nóng)民集體所有是涵義2、 我國現(xiàn)行的土地使用制度包括城鎮(zhèn)國有土地使用制度農(nóng)村集體土地使用制度國家所有制；所有權(quán)與使用權(quán)分離；有償使用，市場優(yōu)化土地資源配置；國家壟斷經(jīng)營（出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等）農(nóng)民集體所有；承包經(jīng)營特點特點三、土地所有權(quán)與使用權(quán)的形成與確認（一）國有土地（1）所有權(quán)的形成與確認 新中國成立前后，國家通過一系列法律、法令、條例等的頒布和實施，采用沒收、征收、收歸國有等法律手段，逐步建立的。（2）使用權(quán)的形成和確認 國有土地使用權(quán)的取得大致有以下幾種方式： 1依法申請、審批、計劃劃撥取得。 2依照合同、協(xié)議取得。 3依法有償出讓與轉(zhuǎn)讓

5、取得。 4依照法律、政策規(guī)定取得。國有土地使用權(quán)的確認： 通過申報，審查、面積測量，注冊登記，核發(fā)證書，確認國有土地使用權(quán)給單位或者個人。 使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。（二）集體土地 1、所有權(quán)和使用權(quán)的形成：我國集體單位土地所有權(quán)是通過土地改革、農(nóng)業(yè)合作化等運動逐步形成的。（1）建立了個體農(nóng)民土地所有制（到1955年止）： 特點：個體農(nóng)民既擁有土地所有權(quán)和使用權(quán)，一家一戶為生產(chǎn)單位分散經(jīng)營，產(chǎn)品歸個體農(nóng)民自己支配。 優(yōu)點：調(diào)動了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，推動了解放初期農(nóng)業(yè)生產(chǎn)恢復(fù)和發(fā)展。 缺點：小農(nóng)經(jīng)濟無力進行農(nóng)業(yè)基本建設(shè)，無法抗御自然災(zāi)害，容易發(fā)生兩極分化。（2）集體土

6、地所有制：通過農(nóng)業(yè)合作化完成。集體擁有土地所有權(quán)和使用權(quán)。高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社階段，農(nóng)民私有土地全部轉(zhuǎn)歸集體所有，由集體統(tǒng)一經(jīng)營、使用，土地產(chǎn)品由集體統(tǒng)一分配。 集體土地所有權(quán)和使用權(quán)可以分離。十一屆三中全會以后，出現(xiàn)了土地承包制，農(nóng)戶承包土地取得了土地使用權(quán)。2、所有權(quán)和使用權(quán)的取得（確認）：（1）農(nóng)村自留地、自留山、宅基地使用權(quán)是根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策取得的。（2）集體土地所有權(quán)的確認：通過申報，審查，核準(zhǔn)、登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。（3）集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的確認，與上述程序相同。（4）承包地使用權(quán)，一般是通過合同的形式加以確認。16:19:4413第一節(jié) 土地制度與土地產(chǎn)權(quán)四、土地產(chǎn)

7、權(quán)及其基本屬性1、含義： 土地產(chǎn)權(quán)是土地制度的核心，土地歸誰所有決定了這個社會土地制度的性質(zhì)。 土地產(chǎn)權(quán)：指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利，各權(quán)利可獨立存在，而且在不喪失所有權(quán)的情況下可以讓與，土地產(chǎn)權(quán)只有經(jīng)過土地登記才能得到法律保護。2、土地產(chǎn)權(quán)的基本屬性： 16:19:4414土地產(chǎn)權(quán)的基本特性（1）具有排他性：排斥他人對該項財產(chǎn)的權(quán)利；（2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價值性；（3）合法性：土地產(chǎn)權(quán)必須依法登記和確認后，才能得到法律的承認和保護；（4）土地產(chǎn)權(quán)的相對性。16:19:4415五、我國土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)

8、容土地占有權(quán)土地收益權(quán)土地使用權(quán)土地處分權(quán)內(nèi)容1、土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)：土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益和依照國家法律規(guī)定作出處分，并排除他人干涉的權(quán)利。主體-我國國有土地所有權(quán)的唯一主體是國家。 國務(wù)院代表國家依法行使對國有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，除此之外的任何組織、單位、個人不能成為國家土地所有權(quán)的主體?？腕w-一切屬于國家所有的土地包括：（1）城市市區(qū)的土地（不含法律規(guī)定屬于集體所有的） （2）依照法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 （3）依照法律規(guī)定國家征收的土地 （4）依照憲法規(guī)定屬國家所有的荒山、荒地、林地、草地 灘涂及其他土地。2、我國國有土地所有

9、權(quán)的主體、客體和內(nèi)容16:19:4416所有權(quán)16:19:44173、我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體-我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體 中華人民共和國土地管理法第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。”客體-屬于上述農(nóng)民集體所有的一切土地包括：（1）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（除由法律規(guī)定屬于國家所有 的以外，原則上屬于集體所有）； （2）法律規(guī)

10、定屬于集體的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂； （3）農(nóng)村的宅基地、自留地、自留山。內(nèi)容-農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。所有權(quán)16:19:4418六、我國土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容（一）土地使用權(quán)的含義：是指土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán)。使用權(quán)16:19:4419六、我國土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容（二）土地使用權(quán)的特征：1.派生性 土地使用權(quán)包含有土地的占有、使用、收益權(quán)能，可以認為是土地所有權(quán)的此三項權(quán)能與所有權(quán)相分離而形成的一種相對獨

11、立的土地產(chǎn)權(quán)，而且在一定情況下它還包含有部分處分權(quán)能。使用權(quán)16:19:4420六、我國土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容（二）土地使用權(quán)的特征：2.限定性 土地使用權(quán)的發(fā)生要以所有權(quán)為前提，其行使、存續(xù)受到所有權(quán)的制約。在我國，由于土地所有權(quán)人是國家或集體，所有權(quán)的制約很大程度上表現(xiàn)為法律上的限制。土地使用權(quán)目前主要通過國有土地的行政劃撥、國有土地的有償出讓、集體土地的發(fā)包等方式產(chǎn)生，土地使用權(quán)人在取得土地使用權(quán)的時候就被要求承擔(dān)一定的義務(wù)，如合理使用土地，不得任意改變土地用途、繳納相關(guān)的出讓金或稅費、辦理有關(guān)登記等義務(wù)。使用權(quán)16:19:4421六、我國土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容（二）土地使用

12、權(quán)的特征：3.直接性 它是指權(quán)利人以占有為前提對土地享有的直接支配權(quán)，其對土地的占有、使用和收益不需要他人履行任何義務(wù)而直接就可實現(xiàn)。這種權(quán)利具有排除他人干預(yù)的性質(zhì)，任何人都負有不得侵犯使用權(quán)人土地使用權(quán)的義務(wù)。使用權(quán)16:19:4422六、我國土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容（二）土地使用權(quán)的特征：4.可轉(zhuǎn)讓性 土地使用權(quán)是與所有權(quán)分離的由非所有權(quán)人享有的獨立的財產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)人可以依照法律的規(guī)定處分使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式行使其權(quán)利。使用權(quán)16:19:4423六、我國土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容（三）土地使用權(quán)的種類：根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可對土地使用權(quán)作不同的劃分：1.按照土地所有制

13、的性質(zhì)不同，可將土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。2.根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式不同，可將土地使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)和承租土地使用權(quán)。3.根據(jù)土地用途不同，可將土地使用權(quán)分為建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)用地使用權(quán)。使用權(quán)16:19:4424（四）我國國有土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體-任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位和個人客體-國家依法提供給單位和個人使用的國有土地內(nèi)容-國有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中，形 成的權(quán)利和義務(wù)。建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)按照土地 使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥 批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地。16:19:4425（五）我

14、國農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體-依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個人（承包地的使用權(quán)的集體、農(nóng)戶或個人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位 ；戶口在農(nóng)村的農(nóng)戶或個人 ；戶口在農(nóng)村，年滿18周歲，具有行為能力的公民。）客體-是上述使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等。內(nèi)容-指集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過程中依法所形成的權(quán)利和義務(wù)。 國務(wù)院在關(guān)于制止侵占耕地建房的通知規(guī)定，農(nóng)民不準(zhǔn)在承包地、自留山、自留地、飼料地上建房、葬墳、挖坑起土、毀田打坯、燒磚。 16:19:4426（四）思考第四十條 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取

15、得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。第四十一條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。第四十二條 國家對土地使用這依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。 建設(shè)用地使用權(quán)到期怎么辦？ 中華人民共和國土地管理法 第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 住宅用地使用權(quán)到期怎么辦？ 中華人民共和國土地管理法

16、第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期， 依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動 產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者 約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 16:19:442716:19:4428第二節(jié) 土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容一、土地權(quán)屬的涵義 土地權(quán)屬是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，是存在于土地之中的排他性 完全權(quán)利。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地 抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。1、土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的表現(xiàn)，具體是指土地所 有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地擁有占有、使用、收益和處分的

17、 權(quán)利，包括與土地相連的生產(chǎn)物、建筑物的占有、支配、使用的 權(quán)利。2、土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合 法收益的權(quán)利。3、土地權(quán)屬主 土地權(quán)屬主簡稱權(quán)屬主，也可以稱作權(quán)利人，是指具有土地 所有權(quán)的單位和土地使用權(quán)的單位或個人。16:19:4429第二節(jié) 土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容二、土地權(quán)屬的確認確認方式：文件確認、慣用確認、協(xié)商確認、仲裁確認1、農(nóng)村地區(qū)（含城市郊區(qū)）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認 一般應(yīng)將依據(jù)文件確認、慣用確認、協(xié)商確認、仲裁確認幾 種方式結(jié)合起來確認農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)。2、城市土地使用權(quán)確認 城市土地所有權(quán)是國家所有，因此，城市各權(quán)屬主只有土地

18、 使用權(quán)而無土地所有權(quán)（郊區(qū)集體土地除外）。城市土地使用權(quán) 主要按下列文件確認。 單位用地紅線圖 房地產(chǎn)使用證 土地使用合同書 征（撥）地批準(zhǔn)書和合同書 有償使用合同書（協(xié)議書）和國有土地使用權(quán)證書 城市住宅用地確權(quán)文件16:19:4430三、土地權(quán)屬管理的任務(wù)鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性。調(diào)整土地關(guān)系16:19:4431四、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容（一）依法確認土地權(quán)屬確認土地所有權(quán)和使用權(quán)土地申報、地籍調(diào)查、審核批準(zhǔn)、登記發(fā)證（二）依法管理土地權(quán)屬變更1.土地所有權(quán)變更（征收集體土地）；2.土地使用

19、權(quán)變更（劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓（出售、交換、贈與）、繼承等）；3.土地使用權(quán)的收回；4.農(nóng)村土地的承包與轉(zhuǎn)包；5.農(nóng)村宅基地、自留山、自留地的調(diào)整；6.他項權(quán)利變更及主要用途變更。（三）依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛16:19:4432第三節(jié) 國有土地使用權(quán)的確認與流轉(zhuǎn)管理一、國有土地使用權(quán)的確認 （一）國有土地使用權(quán)的取得是：單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。 確認林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照森林法、草原法和漁業(yè)法的有關(guān)規(guī)定辦理。（二）國有土地使用權(quán)的取得1、有償取得方式-土地使用者通過向國家支付土地使用權(quán)出讓金或

20、繳納土地有償用費以取得國有土地使用權(quán)。有償方式還包括：土地使用權(quán)作價入股、土地使用權(quán)出租等。指國家作為土地所有者將一定期限的土地使用權(quán)作價折合成一定數(shù)額的股份投入股份制企業(yè)運營，并成為企業(yè)的股東，享有這一股份份額的股東權(quán)益。16:19:4433第三節(jié) 國有土地使用權(quán)的確認與流轉(zhuǎn)管理（二）國有土地使用權(quán)的取得2、無償取得方式-土地使用者在沒有支付土地使用權(quán)出讓金或國有土地使用費的情況下，由國家通過行政劃撥的方式而取得國有土地使用權(quán)。以下國有土地可通過行政劃撥取得：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地（4）法律、行政法規(guī)

21、規(guī)定的其它用地3、依法承包經(jīng)營取得4、依照法律、政策規(guī)定取得P14816:19:4434第三節(jié) 國有土地使用權(quán)的確認與流轉(zhuǎn)管理（三）國有土地使用權(quán)的收回 國有土地使用權(quán)的收回，指人民政府依照法律的規(guī)定，收回用地單位和個人國有土地使用權(quán)的行為。有下列行為的，可收回：（1）為公共利益需要使用土地的（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的（5）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。16:19:4435二、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓管理（一）城鎮(zhèn)國有土

22、地使用權(quán)出讓的概念 1、涵義：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓，指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 國家 土地使用者（主要是建設(shè)單位） 農(nóng)村集體土地 經(jīng)征收 國家 土地使用者主體市、縣人民政府16:19:4436二、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓管理2、注意： （1）由國家壟斷； （2）出讓的客體只有國有土地使用權(quán)，在使用期限內(nèi)擁有占有、使用、部分處分的權(quán)利，并且可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有； （3）國有土地使用權(quán)的出讓不是是土地使用權(quán)產(chǎn)生的惟一方式， 依法申請、審批或劃撥取得土地使用權(quán)的情況依然存在； （4）

23、土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書； （5）集體土地不經(jīng)征收不得出讓； （6）出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、資源、有償、有限期的特點。 （7）土地使用權(quán)出讓后，在使用范圍上的限制及法律責(zé)任：使用性質(zhì)、用途和范圍方面受有關(guān)部門的管理和監(jiān)督地表、地下資源的所有權(quán)依然屬于國家 。不能在使用的土地上從事應(yīng)由我國政府壟斷從事的企事業(yè)。 土地使用權(quán)受讓者可以有償轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。（二）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓年限、方式和程序 1、土地使用權(quán)出讓期限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、

24、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年16:19:4437（二）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓年限、方式和程序 2、土地使用權(quán)出讓方式 出讓方式：國有土地的產(chǎn)權(quán)代表采用一定的形式和程序?qū)型恋氐氖褂脵?quán)確認給土地使用者。 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓方式有四種： （1）協(xié)議方式出讓 指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地餓愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權(quán)一致意見的方式。 特點：自由度大，不利于公平競爭 適用于：公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團體、機關(guān)單位用地和某些特殊用地。 程序： 用地者提出協(xié)議受讓土地使用權(quán)申請土地管理部門審查

25、同意簽訂土地使用權(quán)出讓合同（草案）按照規(guī)定權(quán)限予以審查報批1、正式簽訂合同，2、付清土地出讓價款，3、取得土地使用證。16:19:4438（2）招標(biāo)方式出讓 是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個人，以書面投標(biāo)形式，競投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。主要有邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)兩種形式。特點：有利于公平競爭適用于：需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓程序： 土地管理部門印制文件：投標(biāo)須知等發(fā)出招標(biāo)邀請書或招標(biāo)公告投標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)16:19:4439（3）拍賣方式出讓 按制定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。特

26、點：有利于公平競爭適用于：區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓程序： 1、管理部門印制文件：拍賣須知 2、競投者領(lǐng)取有關(guān)文件 3、主持拍賣活動 4、競得人即時簽訂拍賣成交確認書、出讓合同、交付定金 5、付清價款，領(lǐng)取國有土地使用證，取得土地使用權(quán) （4）掛牌 出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。特點：綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式。適用于：當(dāng)前我國土地市場現(xiàn)狀，

27、具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢 一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 二是操作簡便，便于開展 三是有利于土地有形市場的形成和運作。掛牌出讓是招標(biāo)、拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補充。16:19:4440三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理16:19:4441（一）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將從國家（政府）獲得的土地使用權(quán)在有效期內(nèi)依法有償轉(zhuǎn)讓給其他用地者的行為。定義三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式和條件： 1、方式： A）出售，即買賣：是指土地使用者按照一定的方式（如合同）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，而買方為此支付價款的法律行為。）交換，也叫“互易”：是指

28、當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的物而訂立的合同。 前提是雙方都要支配對方的物；以物易物是其基本特征。C）贈與：是指贈與人自愿把自己的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人表示接受而達成的合同。 基本特征是無償。 以上三種方式中合同中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的生效期為辦完土地登記時。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓對原出讓合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)、某些具體內(nèi)容有所改變，則必須得到土地管理部門和規(guī)劃部門的同意，否則不能辦理過戶手續(xù)。16:19:4442三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式和條件： 2、條件A）必須是已出讓的土地使用權(quán)。B）必須按要求對土地進行了投資開發(fā)

29、、利用的土地C）必須是地上建筑物、其它附著物所有權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓。D）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)該簽訂合同。E）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記。F）土地使用權(quán)受讓者必須受我國有關(guān)法律的約束16:19:4443是指用途；建筑面積；建筑物的高度及層數(shù)；建筑物的配套實施；所需達到的投資額度等等多種要求的總和：土地使用權(quán)和房產(chǎn)過戶登記。三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則16:19:44441、“認地不認人”原則即原出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移2、房、地產(chǎn) 一致原則土地使用權(quán)與地上建筑物產(chǎn)權(quán)相一致的原則3、效益不可損原則不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟效益。16:19:4445

30、）一級市場（出讓）政府壟斷；二級市場則是在政府管理、調(diào)節(jié)下開放的土地市場。）對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的二級市場，國家要通過征收稅費的方式，將土地使用者因轉(zhuǎn)讓土地而增值的超額利潤的一部分收歸國家所有，國家要給予登記過戶，承認其有效。）出讓后的土地使用權(quán)可以流動。 ）房產(chǎn)和地產(chǎn)緊密相聯(lián)（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場關(guān)系三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理四、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出租管理（一）土地使用權(quán)出租的特征1、土地使用權(quán)出租具有復(fù)合性： 出租包括土地使用權(quán)、建筑物及其他附著物。2、房地產(chǎn)一致的原則。3、承租人取得的是按照本來用途而使用的權(quán)利，不能將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。4、出租行為并沒有使出租人完全喪失土地使用權(quán)。1

31、6:19:4446是指依法有償受讓國有土地使用權(quán)的單位或個人作為出租人，將其土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。四、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出租管理16:19:4447（二）土地使用權(quán)出租的條件 1、出租的土地使用權(quán)是國家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。 2、按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進行了投資、開發(fā)和利用。 3、出租人和租賃人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，土地使用權(quán)出租是通過簽訂土地使用權(quán)租賃合同來確定出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的。 4、土地使用權(quán)出租，必然涉及地上建筑物及其他附著物的連帶出租，出租人應(yīng)當(dāng)依法律規(guī)定辦理出租登

32、記手續(xù)。五、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)抵押管理16:19:4448是指土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。實際上土地使用者（抵押人）將其土地使用權(quán)和地上附著物所有權(quán)向銀行或資金持有人抵押后， 取得貸款，供其使用的行為。含義產(chǎn)生的原因 地產(chǎn)經(jīng)營投資大，周期長，風(fēng)險多，地產(chǎn)商一般不以自己實有資本進行投資，其資金來源，主要由銀行取得抵押貸款。這是國際上通行的慣例只有土地使用權(quán)才具有相對獨立的物權(quán)（土地財產(chǎn)權(quán)）屬性“土地所有權(quán)” 不能抵押原因16:19:4449第四節(jié) 農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認 與流轉(zhuǎn)管理一、農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認（一）農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的

33、取得1、所有權(quán)的取得 在土地改革和農(nóng)業(yè)合作化的基礎(chǔ)上，建立農(nóng)村集體土地所有制。實質(zhì)：農(nóng)民集體對屬其所有土地的共同共有關(guān)系。 即農(nóng)民集體享有所有權(quán)，集體內(nèi)的成員則部能各有其自己的部分土地。2、使用權(quán)的取得方式：（1）依法承包經(jīng)營取得集體內(nèi)成員取得承包地的使用權(quán)（2）招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商 屬農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，由單位或個人通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地使用權(quán)。 集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。（3）依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)農(nóng)村興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)、村辦企業(yè)（4）依法用作宅基地、自留地、自留山（5）其他（二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認1、所有權(quán)的確認 農(nóng)民集體所有的土地，由土

34、地所有者想土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認所有權(quán)。2、承包地使用權(quán)的確認承包程序合法簽訂承包合同發(fā)證、登記1、成立承包工作小組2、擬定、公布承包方案3、會議討論4、實施承包方案合同內(nèi)容：姓名、土地基本情況、承包期、用途、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任耕地承包期：30年草地：3050林地：307016:19:44503、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確認 土地使用者 行政主管部門土地登記申請登記造冊核發(fā)使用權(quán)證書確認建設(shè)用地使用權(quán)16:19:4451二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)使用權(quán)在不同主體之間的流動和轉(zhuǎn)移（一）農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

35、含義、形式1、含義 農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，指屬農(nóng)民集體所有的農(nóng)、林、牧、漁用地使用權(quán)在不同使用者之間的流動和轉(zhuǎn)移。16:19:44522、流轉(zhuǎn)形式：（1）轉(zhuǎn)包 農(nóng)戶將自己的承包地通過協(xié)商，轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶經(jīng)營，并收取一定的轉(zhuǎn)包金。（2）租賃 該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之外的人員，向該村租用土地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并支付地租。（3）“四荒”拍賣 農(nóng)村“四荒”指農(nóng)村集體所有為利用的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，包括荒地、荒草、荒水等在內(nèi)。（4）承租轉(zhuǎn)包或返包農(nóng)村集體從無力經(jīng)營土地的農(nóng)戶那里租回承包地，再轉(zhuǎn)包給種田能手公司以一定的代價將農(nóng)戶的承包地承租過來，再對所租土地規(guī)劃，進行農(nóng)田基本設(shè)施建設(shè)，再切塊承包給農(nóng)戶耕種。

36、（5）轉(zhuǎn)讓土地使用者在獲得一定期限的土地使用權(quán)投資開發(fā)后，將余期土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（6）入股以土地使用權(quán)折價入股聯(lián)合，對土地的占有形式由實物形態(tài)變?yōu)樨泿判螒B(tài)。（7） 合作經(jīng)營（8）互換16:19:445316:19:4454轉(zhuǎn)讓抵押出租入股形式（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義、形式1、含義 建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，指農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在不同的主體之間不同的流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)移。 集體建設(shè)用地： （1）存量建設(shè)用地：已被土地使用者合法取得，其利用現(xiàn)狀就是 建設(shè)用地 （2）已被土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃確定為建設(shè)用 地的土地，其利用現(xiàn)狀可能是農(nóng)地。2、形式第五節(jié) 土地的征收一、土地征收

37、的概念 （一） 土地征收與劃撥的涵義 土地征收：是指國家因建設(shè)及興辦社會公共事業(yè)的需要，依法將待征土地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)的過程。 被征用土地的所有權(quán)屬國家，原土地所有者則喪失相應(yīng)土地的所有權(quán)。 土地劃撥：是從國有土地中，依法劃撥一定數(shù)量的土地，給全民所有制單位、集體所有制單位或個人使用。劃撥后的土地所有權(quán)仍屬國家，用地單位只有使用權(quán)。（二）土地征收的特點 1. 合法性必須嚴(yán)格按照法定程序進行； 2. 公益性； 3. 具有一定的強制性； 4. 具有一定的補償性； 5. 兼顧國家、集體、個人三者的利益。16:19:4455第五節(jié) 土地的征收二. 土地征收的程序16:19:4456（1）建

38、設(shè)項目預(yù)審（2）申請用地與審查；國家建設(shè)征收土地的程序發(fā)布征地批準(zhǔn)公告；辦理征地補償?shù)怯洠话l(fā)布征地安置補償方案公告，按計劃供地。 （6）實施與監(jiān)管；（7）土地登記：頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書（3）制定征地方案；（4）上報審批；（5）批復(fù)；確定征地范圍；資料收集與分析；實地調(diào)查；計算安置補償費，商討安置方案等第五節(jié) 土地的征收三、土地征收的審批權(quán)限 依據(jù)：中華人民共和國土地管理法16:19:4457（1）征收基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的； 其他土地超過70公頃的由國務(wù)院批準(zhǔn)（2）征收以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。第五節(jié) 土地的征收四、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批

39、權(quán)限建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（一）國務(wù)院批準(zhǔn)1、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用農(nóng)用地；2、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目；3、直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在100萬以上的其他城市，以及國務(wù)院指定的其他城市擴張用地。（二）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)權(quán)限上述規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；16:19:4458第五節(jié) 土地的征收五、土地征收補償與安置標(biāo)準(zhǔn)原則：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。土地管理法、國發(fā)200428號、國發(fā)2006 31號征地補償費用包括：土地補償費、青苗費、地上附著物補償費、安置補助費、社會保障費用、新菜地開發(fā)建設(shè)基金和拆遷補償費。1、征收耕地的（1）土地補償費：農(nóng)村集體組織土地，用于被征地農(nóng)戶征收耕地的：為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。其他土地：由省、自治區(qū)、直轄市參照耕地標(biāo)準(zhǔn)指定。（2）安置補助費：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。16:19:4459F= S4(或6)PP總15H式中：S 三年平均年產(chǎn)值（元/公頃）； P征用耕地面積（公頃）； P總被征地單位的耕地總面積（公頃）； H被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)； P總/H人均耕地面積（公頃/人）。第五節(jié) 土地的征