1、 物業(yè)管理招標的爭議物業(yè)管理招標的爭議 佚名時間：2021-7-23瀏覽量： 2004年以來,備受房地產(chǎn)消費領域矚目的?物業(yè)管理招標投標暫行方法?實施后,業(yè)內(nèi)人士預言,至此,長期以來形成的開發(fā)商指定物管的慣有模式被徹底打破,終究選哪家物管企業(yè),將通過招投標或協(xié)議方式選聘產(chǎn)生。2004年是物業(yè)管理招投標高速開展期,但物管之沖突也由此升級。 沖突:物管招標誰說了算? 物管是一個地域性很強的領域,招標必須根據(jù)本地的情況來進展,但隨著全國各地相繼出臺本地區(qū)物業(yè)管理招標投標暫行方法以來,因招標而引起的紛爭不斷。最近,成都交大花園就上演了一起因招標而產(chǎn)生小區(qū)混亂不寧的現(xiàn)狀。大多數(shù)業(yè)主們都產(chǎn)生了這樣的困惑:

2、到底是業(yè)主大還是物管大?招標到底是多數(shù)人說了算,還是少數(shù)人說了算?業(yè)委會在招標中起到什么作用?這個問題還得從一個媒體的報道說起,12月1日備受成都房地產(chǎn)消費領域矚目的?成都市物業(yè)管理招標投標暫行方法?正式實施,成都某媒體為了宣傳招標投標暫行方法,做了一篇標題為?小區(qū)物管招標誰說了算?的報道,一石激起千層浪,此報道引起眾多業(yè)主和業(yè)委會的詢問。小區(qū)物管到底誰說了算? 專家說了算? 有招標就有評標,在成都出臺的?方法?中專家評標是一道風景線,并對此進展了硬性規(guī)定。評標專家一般由招標人在開標前3日內(nèi)從本市房管局提供的評標專家名冊中隨機抽取產(chǎn)生,并在評標過程中公開前必須予以保密。與投標人有利害關(guān)系的,不

3、得成為評標委員會成員。按國家規(guī)定,假設招標人不依法從專家名冊中抽取專家的,評標無效。加上專家評標目的是為了防止招投標不公允,更加科學化。但成都某花園的業(yè)主委員會的主任、業(yè)委會協(xié)會的臨時籌備負責人雷先生一連接到幾個 ,都是談論招標投標的業(yè)主權(quán)利問題,他把大家的意見反映到了房管局,稱招標投標不是專家說了算,而是業(yè)主說了算。這種情形全國都遇到過,選擇物管本應是業(yè)主的權(quán)利,專家不過是提供一種手段,因此,記者認為,媒體在報道中應注意分寸,不能看到一點就否認全盤,也不能以“點代“面,否那么會直接影響業(yè)主人心穩(wěn)定。 業(yè)委會說了算? 按照?物業(yè)管理條例?,重新選聘物業(yè)公司應該由全體業(yè)主決定。但現(xiàn)在業(yè)主的參與積

4、極性普遍較差,物業(yè)管理維權(quán)意識也相對較差。業(yè)主大會往往都難以召開,更何況選聘物業(yè)公司了。雖然條例明文規(guī)定,招標由業(yè)委會代表業(yè)主行使招標權(quán)利,但現(xiàn)實是業(yè)主委員會往往費盡周折,經(jīng)歷很長時間才能完成物業(yè)管理的招投標過程,而落實物業(yè)公司交接問題更是難上加難。成都交大花園的物管招標矛盾就是在這種情形下出現(xiàn)的。12月10日上午在交大花園履職9年的老物管公司按照合同于9點正式撤離,而新的物管公司仍被業(yè)主擋在大門外不準進入,原因就是有局部業(yè)主抗議業(yè)委會與新物管的協(xié)議。交大花園業(yè)委會鄭主任很委屈地告訴記者,他們選擇新物管是合法合程序的。業(yè)委會對競爭物管的9家物業(yè)公司進展了公示,對9家公司在物管費、停車費、平安保

5、衛(wèi)、車輛管理、衛(wèi)生、綠化等方面的條件進展了羅列,由居民自主選擇。鄭先生說,由于新物管在許多方面的條件都優(yōu)于老物管,因此,在隨后進展的投票表決中,980戶居民有687戶投了贊成票,93戶反對,200戶棄權(quán)。為什么少數(shù)人鬧事就變成了不合法的了?業(yè)委會是為大家義務效勞的,與業(yè)主的利益是一致的,為什么就得不到少數(shù)業(yè)主的理解呢? 業(yè)主說了算? 物管好不好,業(yè)主最有發(fā)言權(quán),當然物管招標對于業(yè)主來說肯定是一件關(guān)系切身利益的大事。在此次紛爭中,記者發(fā)現(xiàn)事情并不簡單,據(jù)了解,交大花園的小區(qū)居民對待新物管進駐分為三派。支持派代表謝大剛告訴記者:“新物管的條件最好,我們肯定要選最有實力的。老物管九年來在小區(qū) 物業(yè)管

6、理招標的爭議 佚名時間：2021-7-23瀏覽量：維修上可以說沒有做為。這樣的物管我們肯定不選。而反對派張女士那么氣憤地說:“在選擇物管過程中,業(yè)委會違規(guī)操作,沒有召開業(yè)主大會,私自與新物管簽訂合同,我們堅決不同意。張女士還介紹說,老物管非常負責,在居民中口碑很好,七八年了,小區(qū)里沒發(fā)生過一起偷搶案件,而且衛(wèi)生也清掃得干凈,居民有什么事找到物管,他們都積極幫助。 在調(diào)查中記者了解到,所謂的業(yè)委會違規(guī)操作是指沒有開業(yè)主大會,招標書上只有一家企業(yè)的名單等,但實際情況是,業(yè)主大會不是惟一合法的方式,上門征求意見填表也是一個方式。從大家不同的聲音中,我們感到業(yè)主之間缺乏溝通、平等交談的渠道,是造成矛盾

7、的根源。事實上據(jù)記者了解,反對派中也有一些不同的認知,其中,有既得利益者,也有對老物管效勞表示認同的,也有一些認為老物管走了,遺留的問題找不到人來解決,所以也不同意換。而此次招標之所以出現(xiàn)非議,原因就在于此,業(yè)主之間缺乏達成共識的協(xié)調(diào)機制,而新生的業(yè)委會通過一定的程序選擇物管可能不是最壞的,畢竟是在競爭中產(chǎn)生的,但也有可能不是最好的。因此有少局部人利用業(yè)主之間信息不對稱挑起矛盾,增加招標中的困難,關(guān)鍵還是缺乏第三方力量,因此,我們認為在招標中專家的力量可以介入,但必須由業(yè)主選擇專家。 困境:物管招標招什么? 總體來看,物業(yè)管理招標正在逐步走向成熟。招標工作的日益深入,讓物管公司意識到,有實力、

8、有經(jīng)歷、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司,為業(yè)主們提供高水平的管理效勞,建立起忠實的客戶群體,為日后的再開展做好準備。但問題是,并不是每一個企業(yè)都能遵循規(guī)那么,在物管招標領域還有很多潛規(guī)那么在運行。其中利益博弈是造成爭端的緣由。 新老物管之爭 這是一個行走在中國房地產(chǎn)業(yè)核心又新生的群體,這又是一個正在經(jīng)歷成長的煩惱的群體。無論是成都,還是全國其他地區(qū),招標中都存在著新老物管難以交接的問題。交接之難難在哪?當前物業(yè)管理市場化,使整個物業(yè)呈現(xiàn)出一片開展的生機。物管招標是物管企業(yè)行業(yè)開展的產(chǎn)物,國家統(tǒng)計局首次全國房地產(chǎn)物業(yè)管理和中介效勞企業(yè)抽樣調(diào)查顯示,截止到2003年10月份,全國共有物業(yè)管理企業(yè)和中介效

9、勞企業(yè)38948家,其中,物業(yè)管理企業(yè)27628家,中介效勞企業(yè)11320家。據(jù)介紹,目前物業(yè)管理和中介效勞企業(yè)中,股份制企業(yè)和國有企業(yè)占的比重較大,共到達60%。2003年1至10月,全國房地產(chǎn)物業(yè)管理和中介效勞企業(yè)共實現(xiàn)營業(yè)收入億元。這些數(shù)據(jù)一方面表現(xiàn)是物業(yè)管理的開展正越來越受到社會的關(guān)注,并成為新的經(jīng)濟增長點之一。另一方面也再現(xiàn)出物管競爭的劇烈。蛋糕越做越小,市場卻越來越大,整個行業(yè)都在尋找一種沖破突圍感覺。 據(jù)物管專業(yè)人士介紹,雖然物管屬于微利,但是形成規(guī)?；?jīng)營后,就可以有效地整合物管人力資源和規(guī)模經(jīng)濟。成都交大花園新老物管之爭,實際上不過是中國物管開展的縮影。物管的形勢在變,招標就

10、成了改變“誰開發(fā)誰管理模式的反映,是對物管市場化、專業(yè)化、標準化的一種要求。成都市為了標準物管企業(yè)的有序競爭,還出臺了?物業(yè)管理效勞收費管理方法?把物管企業(yè)劃分為不同的資質(zhì)級別,有效地扼制了物管亂收費的問題。但物管行業(yè)進入門檻較低,行業(yè)標準不明晰,導致整個行業(yè)處于低水平的競爭當中,利潤蛋糕越做越小?？梢哉f,整個物管行業(yè)也深受這種不標準市場競爭之害。因此,如何提煉物管品牌、構(gòu)筑良性競爭市場成為了物管行業(yè)要取得進一步開展的關(guān)鍵一步。成都出臺收費方法對物管企業(yè)品牌化開展提供了標準性的標準。從標準收費到收繳維修基金到招標是政府標準物管企業(yè)競爭的治理能力的表達。招標實際上使企業(yè)回歸到企業(yè)的本來地位。 但

11、從交大花園業(yè)主選擇物管公司的紛爭來看,其根源在物管的暗箱操縱。對于老物管而言,喪失一個小區(qū)就意味著就業(yè)崗位的減少,就意味著利潤的流失。據(jù)業(yè)主介紹,當時招標時,老物管也來參與招標了,按照規(guī)定老物管有優(yōu)先競標的權(quán)利,但當業(yè)委會拿出其他企業(yè)提出的條件咨詢老物管時,他們表示不能夠提供如此效勞,業(yè)主贊成換物管是因為新物管能給小區(qū)提供更好的效勞設施和實惠,在這種情形下必然使老物管失去一塊生財之道,利益受到?jīng)_擊,導致矛盾升級。 可見,在物管招標中肯定會有贏家和輸家,關(guān)鍵是要比賽實力,而不是比賽勢力。隨著業(yè)主消費心理的成熟,已經(jīng)清楚地意識到,物業(yè)管理是一種市場行為,他們已經(jīng)把目光從以往單純的“費用標準轉(zhuǎn)到“費

12、用和效勞標準的綜合考慮上來,并不是誰報價低就選擇誰,而是依據(jù)投標企業(yè)的管理水平,管理業(yè)績、管理風格等因素綜合考慮。一些老物管采取不正當手段阻礙移交,不愿退出小區(qū),實際上是缺乏市場化競爭意識,這只能導致物管企業(yè)形象受損。 業(yè)委會與物管之爭 業(yè)委會是業(yè)主的自治組織,業(yè)委會的職能是在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間架起一座橋梁,是代表業(yè)主監(jiān)視、協(xié)調(diào)和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的自治組織。如今,很多小區(qū)的業(yè)主表示不知道小區(qū)的業(yè)委會委員是誰,也不知道業(yè)委會是如何產(chǎn)生的,對于業(yè)委會的工作更加不清楚。在與物業(yè)公司相處中,業(yè)委會也 物業(yè)管理招標的爭議 佚名時間：2021-7-23瀏覽量：不是一帆風順,屢次反映業(yè)主的意見并未得到物

13、管方的采納,業(yè)委會在征求業(yè)主的意見下采取更換到期物管。 成都交大花園自2001年成立業(yè)委會以來,11名志愿者就開場為業(yè)主的利益奔波,但沒想到2004年的年末在招標中竟有業(yè)主稱不知道業(yè)委會是怎么成立的,有哪些人。更令業(yè)委會傷心的是少數(shù)業(yè)主竟然高喊要罷免業(yè)委會。據(jù)一些贊同易換物管的業(yè)主稱,這顯然是有老物管公司在背后支持。 公說公有理,婆說婆有理。對于交大花園的這些情況,由于時間原因記者無從去調(diào)查。但記者認為,有一點業(yè)委會需要清醒,爭取廣闊業(yè)主的同意是最大的支持,最可靠的力量。正義并不是自然而然實現(xiàn)的,它是需要付出代價的。其實物管換與不換都不是目的,最終目的是能否給小區(qū)給廣闊業(yè)主一個安定的環(huán)境。業(yè)委

14、會與物管之爭不應是各自利益之爭而應該是廣闊業(yè)主共同的利益之爭。當看到一些老年人為小區(qū)的安定奔波時,記者油然而生一股敬意,什么時候廣闊業(yè)主能夠尊敬為大家效勞的人,而且不用習慣的思維去判斷事物時,矛盾就可以減少很多。 縱觀全國物管與業(yè)主委員會的矛盾無非有二:一是物管違規(guī)操作,亂收費,缺乏效勞意識;二是業(yè)委會成員缺乏協(xié)調(diào)能力和物管經(jīng)歷一味地強調(diào)業(yè)主利益,但招標那么使矛盾上升為對競爭機制的考量和履行條例制度的考量。一個好的品牌物管不僅要適應市場化的競爭,而且也要有尊重制度、遵守規(guī)那么的標準化企業(yè)行為。業(yè)主委員會要善于使多元化的意見和利益需求追求共同利益的一致性。學會做協(xié)調(diào)、說服和溝通工作。 業(yè)主與業(yè)委

15、會之爭 長期跑社會新聞的同行都知道,關(guān)于物管與業(yè)主矛盾的新聞一大堆,物管與業(yè)委會沖突的事例也不少。對于成都交大花園的新老物管交接難問題,某市民報以?新物管進小區(qū)遭遇人墻?為題,描述了交接中業(yè)主與業(yè)主之間的對峙局面。但記者從實地調(diào)查來看,業(yè)主與業(yè)主委員會缺乏共識是被迫中止的一個重要原因。 按?條例?規(guī)定,業(yè)委會有一項重要職能就是招聘及解聘物業(yè)公司?？梢哉f,在這方面業(yè)委會具有極大的權(quán)力。但就是這一權(quán)力使業(yè)主與業(yè)委會之間發(fā)生了一些矛盾。2004年4月28日,石家莊世紀花園業(yè)主委員會炒掉了原物業(yè)世紀華遠公司,聘請了新物業(yè)石家莊市中安物業(yè)公司來管理小區(qū)。中安物業(yè)公司因不愿為“老物業(yè)的欠賬埋單,有關(guān)部門中

16、斷了小區(qū)內(nèi)的冷、熱水供給。無奈之下,中安公司一走了之,小區(qū)物業(yè)由此出現(xiàn)管理“真空。對此,小區(qū)業(yè)主將其歸咎于業(yè)委會,而業(yè)委會又不愿承當責任。雙方就此爭執(zhí)不休。還有一種就是濫用職權(quán),頻繁更換小區(qū)物業(yè),導致小區(qū)管理情況愈加混亂。北京中海雅園的這一事件就是一個很好的事例。原業(yè)委會在任期內(nèi),頻繁更換物業(yè)公司,導致小區(qū)物業(yè)品質(zhì)下降,使原來月租金每平方米12000元的房子降到每平方米4500元都找不到租戶。致使2003年,北京中海雅園發(fā)生業(yè)主“炒業(yè)委會事件。從以上實例中,我們看到業(yè)主與業(yè)委會矛盾是加劇沖突的一個重要原因。雖然交大花園在三分之二業(yè)主同意的情況下,以招標的方式更新物管,可是說嚴格遵守了程序,但在

17、這個過程中仍有不完善的地方。在一些細節(jié)的處理上存在的問題。 這些問題一方面是源于我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度未能以民事法律的形式予以確立,導致物業(yè)管理整個法律框架失衡;另一方面那么是現(xiàn)行的物業(yè)管理行政法規(guī)中有關(guān)業(yè)主大會選舉的規(guī)那么和程序過于籠統(tǒng)和模糊,一旦政府行政主管部門指導和監(jiān)視錯位或缺位,業(yè)主本應享有的選舉與罷免業(yè)主委員會的權(quán)利那么無法得到保護,業(yè)主自治也就陷入困境。解決業(yè)主與業(yè)委會之間的代表問題,是減少物管糾紛的根本之策。 出路:要以社區(qū)和業(yè)主利益的開展而開展 物業(yè)管理是業(yè)主參與民主的最為常見的有效的方式。但考察了各地物業(yè)管理的沖突后,我們感到一個核心的話題,就是很多物業(yè)管理公司缺乏民

18、主化意識,把效勞職能當成管理。物業(yè)管理要走出當前的被動的局面,前提是要以社區(qū)和業(yè)主的利益的開展而開展,民主式管理是最好的途徑。否那么受損害的不只是物管一個公司的利益,還有物管行業(yè)的開展。 小區(qū)自治:任何物管都不要近一年來,關(guān)于物業(yè)管理矛盾糾紛不斷,住宅小區(qū)業(yè)主要求“自治的呼聲此伏彼起。老的不走,新的進不來,怎么辦?小區(qū)自治當然成為一種比擬好的選擇。據(jù)建立部副部長劉志峰表示,業(yè)主可以不委托物業(yè)公司對小區(qū)實施管理。成都房管局物管處負責人也指出:業(yè)主可以通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實施物管,也可以通過業(yè)主自行管理 物業(yè)管理招標的爭議 佚名時間：2021-7-23瀏覽量：,或委托專業(yè)公司實施分項管理。

19、泰和律師事務所律師補充說,業(yè)主自行管理權(quán)利的由來,是基于業(yè)主對房屋的財產(chǎn)權(quán),但?條例?只適用于物業(yè)與物管公司簽訂了合同而實行的物業(yè)管理。業(yè)主自行管理產(chǎn)生糾紛只能用?民法通那么?或?合同法?來調(diào)整,不能援引?條例?維權(quán)。?物業(yè)管理條例?的適用范圍是“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照效勞合同約定,對房屋及配套設施設備和相關(guān)場地進展維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,業(yè)主自行管理無法納入這一管理范圍。 目前全國實行業(yè)主自治的小區(qū)不少,成都就有幾家,來自金牛區(qū)桂香庭園業(yè)主委員會主任雷先生就是小區(qū)自治的率先者。在聽取了交大花園的情況后,他提出了一種思路,兩個物管都不要,

20、小區(qū)先實行業(yè)主自治。據(jù)他介紹,這樣不僅可以降低小區(qū)管理本錢,而且自己管理自己更放心,業(yè)委會在法律范圍內(nèi)行使職權(quán),可以聘請專業(yè)的綠化公司和保安人員,其他在小區(qū)內(nèi)招聘,解決小區(qū)的就業(yè),成員沒有工資,但可以發(fā)補貼。增強小區(qū)的扶助和公益心。當然在這個過程中,反對派也可以參加管理,小區(qū)是自己的,當然都可以進來。容易化解矛盾。業(yè)主自治,就可以使亂七八糟的吵鬧停頓,何樂而不為?!交大花園的業(yè)主沒有想到一個十分棘手的問題,就這樣在協(xié)會的指點下解決了。更讓業(yè)主放心的是居委會負責人表態(tài)支持業(yè)主自治,“物管公司在管理過程中出現(xiàn)問題是正常的,老物管會遇到,新物管也會遇到,而自治就可以防止這一矛盾,但自治管理要配套,比

21、方賬目公開、建立監(jiān)視機制,還有就是要注意組建程序,要一步步走穩(wěn)當。在這方面,社區(qū)要負責籌建自治班子。還可以派出警力保證小區(qū)安定。 小區(qū)物業(yè)自治無疑是對物業(yè)管理利益的一種挑戰(zhàn),這也是無奈之舉,因為很多業(yè)主都感到物管變成了管物,只關(guān)心自己的利益,不關(guān)心小區(qū)的利益,既然請你來當管家,又當不好,只好自己動手。對于這種開展趨勢,有人歡喜有人愁,有一些從事物管的業(yè)內(nèi)人士稱,業(yè)主自治會降低房屋價值,而物業(yè)管理對房屋的保值和增值時介紹,在同一地段,住宅銷售、辦公樓出售、出租情況的好壞,與是否具備專業(yè)物管及物管水平上下有著十分密切的關(guān)系。很多物業(yè)由于沒有實施專業(yè)物管,幾年下來,房屋殘損、小區(qū)環(huán)境臟亂、房屋出現(xiàn)較

22、大貶值。而物管做得好的樓盤,會帶來品牌的提升,房價也相應上漲。是增值還是貶值事實說了算。這不能不引起物管行業(yè)的憂慮,需要反思。 三家共贏是上策 市場上合作能帶來效益,同樣的物業(yè)管理尋找合作和共同的利益是解決矛盾的根本。為了緩解業(yè)委會、物管和業(yè)主之間的矛盾,青島、大連市一方面對住宅小區(qū)物業(yè)管理給予了很大的政策扶持。大連市政府在對小區(qū)進展改造時,每個小區(qū)配套投入了10萬元,或建一個200平方米的辦公用房,或用調(diào)遷的方法來置換。青島1994年實施物業(yè)管理,1999年開場每年都安排專項資金用于舊住宅小區(qū)改造。目前,青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率到達70%。大連市1996年起連續(xù)3年共投入了8000萬用于