1、 無錫2021年6月市場報告 3易居觀點 4數(shù)字樓市 5第一章、政策資訊篇 5一、政策法規(guī) 6二、市場資訊 8三、市政動態(tài) 9第二章、商品房市場篇 9一、市場綜述 10二、供求關(guān)系分析 11三、供給量分析 12四、成交量分析 13五、成交均價分析 14第三章、土地市場篇 14一、市場綜述 14二、本月公告土地分析 15三、本月成交地塊分析 20第四章、商品住宅市場篇 20一、市場綜述 21二、供求關(guān)系分析 22三、供給量分析 24四、成交量分析 26五、成交均價分析 27六、熱點板塊 28七、工程解析 29第五章、辦公市場篇 30第六章、商業(yè)市場篇 31第七章、別墅市場篇 32第八章、產(chǎn)品分析

2、篇 42第九章、營銷媒體篇 42一、營銷透析 43二、媒體分析 45三、典型工程 48第十章 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 48一、崇安區(qū) 49二、南長區(qū) 50三、北塘區(qū) 51四、新區(qū) 52五、濱湖區(qū) 53六、錫山區(qū) 54七、惠山區(qū) 易居觀點地產(chǎn)半年觀點：需要謹慎，不可樂觀 悲觀、彷徨、驚喜、狂熱這是很多親身感受了今年上半年房地產(chǎn)市場開展歷程的人所走過的心路歷程。 春節(jié)后一段時間，房地產(chǎn)市場一度彌漫著悲觀的氣氛，由于當時國際金融危機正盛，住宅銷售遭遇前所未有的寒冬，然而隨著陽春三月的來臨，樓市“小陽春卻意外而至，但此時，宏觀經(jīng)濟依然低迷，國際金融危機也不見削弱，樓市的前景到底如何，很多人是彷徨的、疑心的。隨著數(shù)

3、據(jù)的披露，三月份無錫商品住宅成交461.19萬平方米，環(huán)比增長66.53%；四月份成交48.19萬平方米，五月份成交56.47萬平方米。商品住宅成交量月度環(huán)比急速上升，已經(jīng)超越 2007 年同期的水平。房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)無疑給處在經(jīng)濟調(diào)整中的中國一個驚喜，并且隨著市場的持續(xù)回暖，“小陽春已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌G陽天，市場已經(jīng)略顯“狂熱了?？陀^講，上半年樓市的上漲行情是由一些因素推動的，并非“天上掉餡餅的偶然行情。上半年樓市脫離宏觀經(jīng)濟根本面，走出了獨立向上的行情，經(jīng)濟危機的發(fā)生“功不可沒 。這聽起來像是一個冷笑話，但卻真實發(fā)生在市場上。比照一下，2007 年政府對房地產(chǎn)采取了嚴厲的宏觀調(diào)控政策，各種緊縮性

4、措施如加息、加稅、二套房貸政策等接連出臺，導(dǎo)致市場成交極度低迷，房地產(chǎn)業(yè)處于衰退的邊緣。年底國際金融危機突然惡化后，中央的經(jīng)濟政策發(fā)生大規(guī)模調(diào)整，從緊縮性的“一保一控轉(zhuǎn)為“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促開展 ，房地產(chǎn)業(yè)由于具有迅速拉動經(jīng)濟增長、促進擴大消費的特性，被寄予了厚望，并一越從“被調(diào)控的對象上升為“保增長的急先鋒。雖然在國務(wù)院出臺的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中沒有囊括房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)卻獲得了很多實際的利好措施，如央行連續(xù)降息、首套房消費利率優(yōu)惠、降低住房工程資本比例等。國家實際上從金融環(huán)境、投資環(huán)境、消費環(huán)境等方面全面放開了對房地產(chǎn)業(yè)開展的束縛。 當然，金融危機下市場對通脹預(yù)期的擔憂也導(dǎo)致了投機資金再次

5、進入樓市，直接促進了市場成交的擴大和價格的上升，需要強調(diào)的是，上半年樓市的回暖其根底依然是以自主需求和改善型需求為主，投資需求對樓市的繁榮有“錦上添花的正面作用，但更應(yīng)該警惕其“趁火打劫的負面作用。 對于樓市下半年的走勢，易居認為有兩個因素非常關(guān)鍵。其一是宏觀經(jīng)濟走勢。宏觀經(jīng)濟如果能夠好轉(zhuǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資就會逐步活潑，那么房地產(chǎn)業(yè)的投資需求壓力相應(yīng)會減弱，這有利于市場價格的穩(wěn)定，防止住房價格的大起大落；宏觀經(jīng)濟如果能夠好轉(zhuǎn)，市場消費預(yù)期將繼續(xù)向好，對于住宅成交量的穩(wěn)定也具有促進作用。其二，政策環(huán)境變化。中國房地產(chǎn)是個政策市，這已經(jīng)無需論證。在人多地少的客觀情況下，幾乎每次市場調(diào)整都是緊縮政策造成

6、的，每次市場的恢復(fù)和崛起也都得益于政策穩(wěn)定和放松?，F(xiàn)在樓市正處在政策沉默期間，市場成交量在不斷放大，而價格也在逐步走高，政策能夠繼續(xù)保持沉默的前提條件是市場沒有進入非理性狀態(tài)，市場供給和需求能夠根本保持平衡，價格與大多數(shù)人的消費能力能夠匹配。從現(xiàn)在的情況看，市場正在走鋼絲繩，政府面對當前的市場現(xiàn)狀似乎也是睜一只眼閉一只眼，主要原因是房地產(chǎn)依然是拉動經(jīng)濟增長的急先鋒，即使略微過火也不會馬上采取措施來打壓。但市場一旦脫離了正常的軌道，政策出手也不可防止。 綜合來看，下半年樓市的開展依然是謹慎的，但也絕不可盲目的悲觀或樂觀。這種謹慎來自于歷次市場波動的規(guī)律認識，市場出現(xiàn)反復(fù)和低谷是一個行業(yè)市場處于良

7、性開展的信號，反倒是一個行業(yè)連續(xù)十數(shù)年反規(guī)律的高速膨脹開展才更需我們冷靜思考， “冬天進補，春天打虎 ，即便未來還有產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，但那正是行業(yè)、企業(yè)修煉內(nèi)功的時候。 數(shù)字樓市2021年6月房地產(chǎn)市場概況類別供給面積萬環(huán)比增減幅成交面積萬環(huán)比增減幅供求比成交均價元/環(huán)比增減幅商品房28.3633.77%64.54-6.79%1:2.28 65985.08%商品住宅10.22-41.10%50.51-10.55%1:4.94 57270.02%別墅7.98303.03%6.438.23%1:0.80 94552.39%商業(yè)8.03329.41%5.51-19.21%1:0.69 1022019.53

8、%辦公2.13 2.1260.61%1:1.00 930418.03%數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021年6月無錫市商品住宅成交面積排行榜排名區(qū)域樓盤名稱成交套數(shù)成交面積成交金額萬元成交均價元/1濱湖太湖國際社區(qū)16619694.5114132.1371762濱湖山語銀城13617717.3811019.5462203錫山春江花園12417242.739654.36655994惠山綠地世紀城14316806.767171.48242675濱湖尚錦城12414976.877847.47952406崇安金河灣家園12614342.199365.51965307北塘富城灣公寓118

9、12957.285806.31244818濱湖萬科城市花園11912638.728728.19569069北塘西城紀12212442.496171.449496010新區(qū)長江國際雅園11411307.299662.9778546數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 第一章、政策資訊篇一、政策法規(guī)表1-1：2021年6月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容6月22日國務(wù)院?土地調(diào)查條例實施方法?國土資源行政主管部門工作人員在土地調(diào)查工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責任，對于尚不構(gòu)成犯罪的，也將依法給予行政處分。土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和

10、土地專項調(diào)查，并從土地調(diào)查機構(gòu)及人員等方面對?土地調(diào)查條例?的相關(guān)制度進行了細化資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、市場資訊全國：解放70/90， 標志性調(diào)控政策被證實退出據(jù)新華社下屬上海證券報證實，上海、南京、成都等多個城市已經(jīng)在土地招拍掛操作中，取消了單體工程70%以上建90平方米以下戶型的硬性要求。作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控標志性政策，“70-90政策目前已經(jīng)實質(zhì)性退出市場。【易居視點】：“7090政策始于2006年。政策執(zhí)行三年來，雖然在一定程度上增加了小戶型市場占有率，但也滋生了一些問題，比方，開發(fā)商變相修改結(jié)構(gòu)，以贈送陽臺面積、增大挑高變雙層結(jié)構(gòu)、兩套房打通連售等方式頻打“擦邊球。

11、隨著全球金融危機沖擊國內(nèi)市場，國家于去年下半年調(diào)整宏觀調(diào)控戰(zhàn)略，將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)給予了重點政策支持，以刺激市場回暖。取消“70-90限制，將節(jié)省開發(fā)商變相調(diào)整結(jié)構(gòu)設(shè)計的隱性本錢，提高開發(fā)商投資熱情。同時，增加投資類商品房的市場供給。這對活潑房地產(chǎn)市場有一定推動作用。財政部：房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與三種情況下不征個稅 中新網(wǎng)6月15日電 據(jù)國家財政部下發(fā)個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題通知指出，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅。(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈

12、與對其承當直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人?！疽拙右朁c】：個稅開征初期，在高額的稅費下，眾多投資客以及炒房者通過贈予、轉(zhuǎn)增等方式來躲避個稅。隨著08年以來房地產(chǎn)市場的逐步調(diào)整，房地產(chǎn)投資需求比例明顯減少，因此之前“一刀斬的個稅征收政策迫切需要完善，對于真正需要通過贈予、繼承等方式明確房屋權(quán)屬問題的案例免稅，也表達了政策的人性化。消協(xié)劉俊海：消法將修改 買房有望獲懊悔權(quán) 已實施15年的?消費者權(quán)益保護法?以下簡稱消法將迎來第一次大修?！耙⒗潇o期制度，也就是懊悔權(quán)制度。原那么上讓消費者在合理期限內(nèi)可以無條件退

13、貨，特別是對于電視直銷商品。還要增加消費者安寧權(quán)制度。增強公權(quán)力的行為保護。劉俊海認為，消費者的懊悔權(quán)制度未必適用于所有消費行為，但三類商品交易活動應(yīng)當適用懊悔權(quán)制度：網(wǎng)上交易；先交錢后簽合同的消費行為；交易額巨大的消費行為，比方購置汽車、房屋等?！疽拙右朁c】：“買房可獲懊悔權(quán)言論自拋出以來就受到熱議，作為購房者來說，消法的大修，是值得歡呼雀躍的。但從實際實施來看，很明顯該項法律的制定依舊存在眾多不確定因素，例如如何處置投資行為？如何應(yīng)對開發(fā)商假按揭等等，從目前來看，多少有點不靠譜。而據(jù)后續(xù)新聞報道，消費者協(xié)會副會長劉俊海表示“不過這只是我個人的看法和建議，不代表任何部門。也說明了該項法律從目

14、前來說是尚不成熟的。 財政部：盡快推進資源稅改革 研究開征物業(yè)稅 6月11日，在第十三屆中韓稅收政策交流會上，中國財政部副部長王軍表示，中國將積極推進稅制改革和稅收政策完善，盡快推進實施資源稅改革，加快理順環(huán)境稅費制度，研究開征環(huán)境稅。 王軍強調(diào)，在一攬子經(jīng)濟刺激方案包括稅收政策實施后，中國經(jīng)濟運行出現(xiàn)了企穩(wěn)回暖跡象，但不確定因素和突發(fā)性風險依然較多?！疽拙右朁c】：物業(yè)稅的想法在誕生之初是為了抑制房價，但開征物業(yè)稅，并不意味著房價一定下跌，總體而言，開征物業(yè)稅對抑制房產(chǎn)炒賣、平抑房價，減少資產(chǎn)泡沫具有積極作用。物業(yè)稅開征的初期，會刺激房地產(chǎn)的需求，特別是高檔住宅的價格有望下滑，導(dǎo)致高端市場銷售

15、加速。從中長期來看，住宅市場將由目前的“購置本錢高、使用本錢低向“購置本錢低、使用本錢高轉(zhuǎn)變，由于住宅使用本錢的大大提高，高端市場的遠期開發(fā)將會受到一定程度的壓抑，具體影響將取決于征稅標準及稅賦水平。商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對不大，因此物業(yè)稅有可能將最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)全面征稅。國務(wù)院會議:抓好七項工作 引導(dǎo)住房消費 國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，強調(diào)穩(wěn)固和開展企穩(wěn)向好的形勢，必須抓好進一步調(diào)整結(jié)構(gòu)等七項工作。會議強調(diào)，穩(wěn)固和開展企穩(wěn)向好的形勢，必須抓好以下七項工作：(一)進一步調(diào)整結(jié)構(gòu)，大力培育和擴大消費需求，

16、保持投資穩(wěn)定增長，全面增強國內(nèi)需求對經(jīng)濟增長的拉動作用。抓緊實施家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、農(nóng)機下鄉(xiāng)、家電汽車以舊換新等政策，引導(dǎo)住房消費和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展，積極開展旅游休閑消費，拓寬文化消費市場。認真落實中央投資方案，扎實做好工程建設(shè)各項工作。重視引導(dǎo)和擴大民間投資，破除壟斷和限制。無錫：廉租房保障3年規(guī)劃出臺 無錫標準比全國多3平米目前，無錫市廉租房保障標準是人均住房建筑面積16平方米，這不僅高于人均13平方米的國家規(guī)定，也高于人均15平方米的省級標準。無錫市住房保障中心相關(guān)負責人表示。無錫市房管局有關(guān)負責人表示，到09年年底，力爭使全市所有符合條件的低保住房困難家庭都獲得實物配租，用兩年時

17、間提前完成江蘇省制定的三年目標。無錫力建“兩型社會 鼓勵購置節(jié)能省地住宅6月21日，無錫市召開全市資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會綜合配套改革試點方案匯報會。無錫市科學(xué)制定綠色采購、綠色信貸、綠色消費機制，鼓勵廣闊市民購置節(jié)能省地型住宅，購置節(jié)能、節(jié)水產(chǎn)品和再生利用產(chǎn)品，購置無污染、無公害的綠色產(chǎn)品和綠色效勞。無錫市優(yōu)化用地保開展據(jù)了解，今年全市擴大內(nèi)需工程總投資超過1200億元，工程總數(shù)超過300個，總用地需求約5.5萬畝，而全市建設(shè)用地占用農(nóng)用地的指標只有9030畝。面對如此大的“缺口，無錫在年初便明確了用地指標分配原那么：方案指標優(yōu)先投向調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)業(yè)層次的工程和保障民生工程、環(huán)境工程

18、等工程，向提升競爭力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等“三創(chuàng)載體工程傾斜，向現(xiàn)代效勞業(yè)工程傾斜。三、市政動態(tài)保利達廣場將在五年內(nèi)建成無錫又一地標性建筑，被業(yè)界視為重振火車站勝利門商圈的保利達廣場，與6月29日舉行了奠基儀式。保利達廣場工程可建設(shè)用地面積6萬余平方米，地上總建筑面積超過40萬平方米。西至無錫一百東、北至古運河、東為工運路、南至解放北路。工程由香港保利達集團投資，總投資25億港元。該工程集住宅、酒店式公寓、商業(yè)于一體。方案在5年內(nèi)完成。根據(jù)未確認的信息透露，保利達主樓將在300米68層以上。但有關(guān)人士表示，因為是超高建筑，需經(jīng)省規(guī)劃部門批準?！疽拙右朁c】：隨著保利達廣場的正式奠基以及紅豆國際廣場的落

19、成，勝利門商圈將迎來快速的開展，將成為未來名副其實的副中心區(qū)，以及眾多高端工程的聚集地。南禪寺、崇安寺、勝利門、歐風街-金太湖國際將連成一個全新的經(jīng)濟樞紐，對于北塘區(qū)房地產(chǎn)市場的開展將起到一個積極的促進作用。無錫崇安構(gòu)筑城市現(xiàn)代化核心板塊6月中旬，崇安區(qū)深入開展向“加快科學(xué)開展的好典型無錫太湖國際科技園學(xué)習(xí)活動，全區(qū)上下進一步感受到了“百舸爭流、不進那么退的競爭壓力，增強了“加快轉(zhuǎn)型、提升功能的內(nèi)生動力。區(qū)委書記蔣偉堅強調(diào)，“學(xué)習(xí)先進、優(yōu)化開展、強化功能、加快轉(zhuǎn)型是當前及今后一段時期崇安應(yīng)對挑戰(zhàn)，促進經(jīng)濟社會又好又快開展，全力構(gòu)筑城市現(xiàn)代化核心板塊的主旋律、主基調(diào)。北大門綜合交通樞紐工程開建我

20、市綜合交通樞紐工程主要由交通綜合體、商業(yè)設(shè)施、長途客運汽車站、公交樞紐、出租車及社會車輛上下點、下沉式廣場等局部組成，南至興源南路，北至北新河，西至錫澄路，東至通江大道，規(guī)劃中的滬寧城際鐵路、軌道交通1號線、3號線將在這里交會。按照方案，該工程中的滬寧城際鐵路配套站務(wù)樓將于2021年與城際鐵路同步交付，交通樞紐于2021年底投入使用，整個工程2021年完成。太湖大道年內(nèi)下穿紅星路太湖大道與紅星路的“相遇，即將從平面交叉變?yōu)榱Ⅲw交叉。昨從市重點辦得悉，作為太湖大道節(jié)點改造的一局部，太湖大道-紅星路立交工程已正式開工。年內(nèi)，太湖大道將以下穿紅星路的方式全新亮相，我市東西向的通行能力將大幅提高。第二

21、章、商品房市場篇一、市場綜述供給量出現(xiàn)回調(diào)，成交量首現(xiàn)疲軟，均價小幅增長6月，無錫商品房供給面積28.36萬平米，成交面積64.54萬平米，成交均價6598元/平米；1-6月，無錫商品房累計供給面積133.64萬平米，累計成交面積318.03萬平米，累計供求比1：2.41。圖2-1：2021年1月至2021年6月無錫市商品房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2-1：無錫市6月商品房各類指標變化表指標2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%供求比1:3.271:2.28供給量萬m221.228.36-44.69%33.77%成交量萬m269.2464.54102.09%

22、-6.79%成交價格元/ m262796598-1.43%5.08%成交總額億元43.4842.5899.16%-2.07%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析月度供求比略有改善6月，全市商品房市場供求比為1：2.28，本月供給量止住下滑趨勢，再度放量，緩解了上月供不應(yīng)求的局面，但單月供求關(guān)系仍處在供小于求局面。1-6月，全市商品房市場累計供求比為1：2.38，由于09年以來市場以消化存量為主，新增供給持續(xù)缺乏，致使累計供求關(guān)系繼續(xù)維持在供小于求的良好局面。供求市場整體仍處于供大于求縱觀08年以來供求關(guān)系的走勢，08年單月供求比數(shù)據(jù)均低于1呈現(xiàn)供大于求，全年市場低迷，供給

23、量不斷積壓而成交市場平淡，而進入09年單月供求比數(shù)據(jù)均高于1市場似乎開始出現(xiàn)了久違的供不應(yīng)求的局面，有人惜售有人提價，新一輪樓市春天似乎已經(jīng)來到，但是從08年以來累計供求關(guān)系來看，無錫商品房市場累計供求比僅為1：0.86，市場顯然處在供大于求的局面，面對這輪由信貸刺激、政策鼓勵，供給缺乏等多因素而引發(fā)的所謂“春天，開發(fā)商仍需理性看待。圖2-2：2021年1月至2021年6月無錫市商品房供求關(guān)系比照圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、供給量分析新增供給再度回調(diào)6月，全市商品房供給面積為28.36萬平米，環(huán)比上漲33.77%，同比下降44.69%。1-6月，全市商品房累計供給面積為13

24、3.64萬平米，與去年同期270.80萬平米相比，下降50.65%。供給市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象6月供給市場出現(xiàn)33%增長，但是本輪增長主要是結(jié)構(gòu)性增長而非整體供給市場增長，本月供給中普通住宅供給量明顯缺乏，而商業(yè)、辦公、別墅物業(yè)的市場供給量均出現(xiàn)300%以上的增長，抵消了普通住宅市場供給缺乏對整體市場影響，但是本輪結(jié)構(gòu)性增長背后是普通住宅市場供給的觸底滑落至07年2月以來最低，僅為10.22萬平米，可以預(yù)計進入三季度，普通住宅市場供給的反彈勢必拉到整體市場供給的復(fù)蘇。圖2-3：2021年1月至2021年6月無錫市商品房供給量比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 四、成交量分析單月成交量止住

25、上揚，整體成交仍顯瘋狂6月，全市商品房成交量為64.54萬平米，環(huán)比下降6.79，同比上升102.09。1-6月，全市商品房累計成交量為318.03萬平米，與去年同期165.72萬平米相比，上升91.91%，與2007年同期成交數(shù)據(jù)205.97萬平米相比，亦有54.51%的增長。6月成交下滑，市場波動抑或下跌信號6月商品房成交的一路上揚趨勢終于止住，就如同一季度小陽春行情剛開始時對于小陽春究竟能延續(xù)多久的爭論一樣，當二季度末成交市場出現(xiàn)下滑之際，市場后續(xù)何去何從，6月的下滑究竟是如2月是上揚趨勢中的波動，還是市場開始逆行的信號？2007年市場是瘋狂的，而目前2021無論是從成交面積或是成交均價

26、上都已經(jīng)超越2007年，而在6月的數(shù)據(jù)中可以看到，成交量下滑的同時是成交均價的繼續(xù)上漲，如按照目前市場趨勢開展下去，迎接中國房地產(chǎn)的無疑就是一個巨大的泡沫，是選擇如2021年的軟著陸，盡管市場成交疲軟，但至少市場仍在跑量，還是選擇2021年時業(yè)內(nèi)對后勢所判斷的樓市寒冬，成為繼日本和美國后下一個破滅的地產(chǎn)泡沫。圖2-4：2021年1月-2021年6月無錫市商品房成交量比對圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 五、成交均價分析成交均價小幅上升6月，全市商品房成交均價為6598元/平米，環(huán)比上漲了5.08，與去年同期相比那么下跌1.43。成交均價攀升對需求抑制效應(yīng)明顯從5-6月各物業(yè)類型成交均

27、價同比數(shù)據(jù)來看，各物業(yè)類型成交均價均保持不同程度的增長，其中商業(yè)與辦公物業(yè)增幅均超過18%，而住宅與別墅分別只有0.02%，2.39%的增長，投資型物業(yè)的增幅顯著也驗證了目前業(yè)內(nèi)比擬普遍的觀點，隨著對通貨膨脹的預(yù)計更多投資者將選擇樓市作為避風港，而從5-6月商品房成交的各項指標上看，成交金額下滑2.07%，成交量下挫6.79%，唯一保持上漲趨勢的只有成交均價，顯然在小陽春行情中不斷上漲的成交均價已經(jīng)開始對需求釋放起到抑制效應(yīng)。圖2-4：2021年1月-2021年6月無錫市商品房成交均價走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 第三章、土地市場篇本月土地市場無供給與成交 第四章、商品住宅市

28、場篇一、市場綜述供給繼續(xù)走低，成交小幅下挫，均價走平6月，無錫商品住宅供給面積10.22萬平米，成交面積50.51萬平米，成交均價5727元/平米；1-6月，無錫商品住宅累計供給面積94.38萬平米，累計成交面積255.10萬平米，累計供求比1：2.70。圖4-1：2021年1月至2021年6月無錫市商品住宅供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表4-1：無錫市6月商品住宅各類指標變化表指標2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%供求比3.254.94供給量萬m217.3510.22-78.83%-41.10%成交量萬m256.4750.51112.58%-10.55%成交

29、價格元/ m257265727-7.23%0.02%成交總額億元32.3328.9397.21%-10.52%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析供給持續(xù)走低，供求曲線繼續(xù)上揚6月，全市商品住宅市場供求比為1：4.94，盡管成交量出現(xiàn)下降，但是連續(xù)的供給缺乏致使供求曲線繼續(xù)上揚，到達08年以來的新高。1-6月，全市商品住宅市場累計供求比為1：2.70，較去年同期1：0.65相比，供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化。供求關(guān)系創(chuàng)下08年新高背后從2021年以來的供求關(guān)系來看，無論是單月供求比還是累計供求比無不顯示出與目前市場行情相一致的供不應(yīng)求，成交火爆。但是當用08年以來的供求數(shù)據(jù)來分析，

30、可以清楚看到目前的供不應(yīng)求、成交火爆背后實際上新增供給嚴重缺乏，這種人為形成的供不應(yīng)求成交火爆究竟還能維持多久，目前尚難以斷言，但是市場良性運轉(zhuǎn)的根底是建立在真實的供求關(guān)系之中，目前的2021年以來的供求關(guān)系顯然已經(jīng)難以客觀的反映出火爆市場背后的玄機，但是隨著積壓的新增供給在下半年的釋放，下半年的供求關(guān)系很難再出現(xiàn)類似上半年的嚴重供不應(yīng)求的局面圖4-2：2021年1月至2021年6月無錫市商品住宅供求情況比對數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、供給量分析1、供給總量分析供給量繼續(xù)下滑6月，全市商品住宅供給面積為10.22萬平米，環(huán)比下降41.10%，同比下降78.83%。1-6月，全

31、市商品住宅累計供給面積為94.38萬平米，與去年同期194.68萬平米相比，下降51.52%。月度供給接近谷底，繼續(xù)盤整醞釀反彈如果說2021年是需求被壓抑的一年，那么2021年到目前為止無疑是供給被壓抑的一年，在上月供給增長之后 ，本月供給市場再度乏力出現(xiàn)小幅回落趨勢，10.22萬平米的供給量也創(chuàng)近三月以來新低，月度供給量已經(jīng)開始觸底，進入三季度初市場供給極有可能繼續(xù)低位徘徊，但是自三季度末進入傳統(tǒng)銷售旺季起，新工程入市及房展會等刺激之下，市場供給勢必開始進行反彈。圖4-3：2021年1月至2021年6月無錫市商品住宅供給量比對圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 四、成交量分析1、

32、成交總量分析市場成交小幅減少，同比數(shù)據(jù)依舊保持高增長6月，全市商品住宅成交量為50.51萬平米，環(huán)比下降10.55，同比上升112.58。1-6月，全市商品住宅累計成交量為255.10萬平米，與去年同期126.53萬平米相比，漲幅到達101.61%。上半年火爆收盤，下半年市場仍需謹慎隨著6月成交量減少，2021年以來的成交走高勢頭終于被暫停，回憶二季度市場整體成交仍處在高位狀態(tài)中，但由于三季度初是房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季，因此市場成交在隨后兩月中極有可能繼續(xù)走低進入09年來第一次盤整階段。但是隨著供給市場后續(xù)的放量反彈，必將刺激成交市場的逐步升溫，但是需要關(guān)注的是，在本月成交價格對成交量的抑制作用已經(jīng)十

33、清楚顯，如在未來市場供求博弈中，開發(fā)商仍堅持現(xiàn)階段的提價策略，成交市場仍存有不穩(wěn)定性。圖4-6：2021年1月-2021年6月無錫市商品住宅成交量走勢資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2、成交結(jié)構(gòu)分析三區(qū)聚集效應(yīng)減弱本月濱湖、新區(qū)、惠山三區(qū)成交較上月均有不同程度減少，三區(qū)所占比重由上月68.80%滑落至64.32%，錫山與北塘本月成交小幅增長，但是對整體市場影響有限。區(qū)域成交結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定從區(qū)域比重比照來看，目前崇安、北塘、錫山隨著區(qū)域開發(fā)推進，區(qū)域正在不斷成熟區(qū)域成交比重也逐步穩(wěn)定，新區(qū)、濱湖、惠山盡管單月波動不斷但是作為全市成交主力區(qū)域，三區(qū)比重也根本保持平穩(wěn)，唯一特例是南長區(qū)，由于

34、區(qū)域地理面積不大且近年來開發(fā)集中在太湖廣場區(qū)域，工程同質(zhì)化明顯，導(dǎo)致成交大起大落，預(yù)計隨著下半年南長北片板塊的啟動，南長成交比重將明顯提高。圖4-7：2021年5月2021年6 月商品住宅區(qū)域成交面積比重比照圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)區(qū) 域5月成交面積(萬)6月成交面積(萬)同比增長%環(huán)比增長%崇安區(qū)5.12 4.28 191.57%-16.43%南長區(qū)2.21 2.48 115.57%12.35%北塘區(qū)5.23 6.02 1305.73%15.23%新區(qū)9.91 8.59 165.07%-13.30%濱湖區(qū)16.60 13.09 40.30%-21.12%錫山區(qū)5.06 5.

35、24 253.51%3.48%惠山區(qū)12.34 10.81 21.52%-12.44%表4-2：2021年5月2021年6月商品住宅區(qū)域成交面積表數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價分析成交均價根本持平6月份全市商品住宅成交均價為5727元/平米，環(huán)比上漲0.02%，與去年同期相比，減少7.22%。本月成交均價根本持平，但是價格持平的背后卻是成交量減少10.55%，并且是新區(qū)、濱湖、惠山主力區(qū)域的共同下降，明顯隨著價格的不斷攀升，需求正在逐步減弱。圖4-9：2021年1月-2021年6月無錫市商品住宅成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)六、工程解析6月錫城樓

36、市與5月相比雖有小幅下滑，但是依舊處于高位運行狀態(tài)。本月全市住宅TOP10總成交量為15.01萬平方米。環(huán)比下滑了1.64萬平方米，跌幅為9.85%，跌幅有逐漸方法的趨勢。罕見，6大區(qū)域均有工程入圍TOP10從本月TOP10的入榜工程來看，除南長區(qū)以外，其余6大區(qū)域均有工程入榜，其中濱湖區(qū)依舊為入榜工程數(shù)量最多的區(qū)域，到達了4個。6大區(qū)域均有工程入榜確實比擬罕見，這個也在一定程度上反映出目前無錫樓市板塊的聚集效應(yīng)在逐漸減退。與濱湖樓盤動輒幾十萬平米的體量相比，錫山、崇安、北塘等工程體量明顯較小，而能持續(xù)幾月保持較好的成交走勢入圍TOP10實屬不易，這主要是由于濱湖區(qū)不斷回漲的均價成為購房者的主

37、要限制因素，而目前北塘區(qū)等離市中心距離較近的板塊工程成交均價相對較低，加之目前快速內(nèi)環(huán)線的開通，區(qū)域交通改善，產(chǎn)品之間差距縮減，因此逐漸成為經(jīng)濟能力相對較弱，對總價較為敏感購房者的首選。開盤、加推不再成為入榜條件與以往新開盤、新加推工程集中成交從而入圍TOP10不同，本月TOP10工程中僅有萬科城市花園和愛家金河灣兩大工程有房源加推，其他8大工程均是由于之前存量房源帶動成交，由此也可以看出，個案影響導(dǎo)致成交波動的現(xiàn)象正在逐漸減弱，整體市場逐漸趨于平穩(wěn)。 中高端物業(yè)又成市場主流本月TOP10樓盤中，五成工程成交均價到達6000元/平米以上，其中太湖國際社區(qū)和長江國際花園分別到達7000+和800

38、0+以上。與之前中低價樓盤明顯占優(yōu)不同，目前中高端我也又稱市場主流。主要原因有二，一是目前各個工程成交均價均有回漲的趨勢，工程檔次發(fā)生變化，由本處于中低端區(qū)域的工程逐漸上升成為中高端工程，二是由于目前改善型需求入市，導(dǎo)致中高端物業(yè)較之前成交量有顯著上升。表4-4： 2021年6月商品住宅成交套數(shù)TOP10列表排名工程區(qū)域板塊最新開盤時間成交套數(shù)成交均價同比周邊價格漲跌幅累計銷售率開發(fā)商1太湖國際社區(qū)濱湖太湖新城板塊2021-6-141667176 6.20%80.56%華潤新鴻基房地產(chǎn)(無錫)2山語銀城濱湖梁溪河板塊2021-4-181366220 48.79%無錫銀城房地產(chǎn)開發(fā)3春江花園錫山

39、東亭板塊2006-12-11245599 66.28%無錫聚江房地產(chǎn)有限責任公司4綠地世紀城惠山惠山新城板塊2021-1-221434267 1.35%95.43%上海綠地集團無錫置業(yè)5尚錦城濱湖太湖新城板塊2007-9-221245240 74.45%新城房地產(chǎn)開發(fā)(無錫)6金河灣家園崇安通江上馬板塊2021-8-231266530 4.86%28.84%無錫愛家投資7富城灣公寓北塘北塘北片板塊2021-11-151184481 76.39%無錫市北塘區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營公司8萬科城市花園濱湖太湖新城板塊2006-5-11196906 -5.83%87.53%無錫萬科房地產(chǎn) 9西城紀北塘盛岸-山北板

40、塊2021-6-271224960 33.80%無錫山北綜合建設(shè)開展10長江國際雅園新區(qū)長江路板塊2021-6-281148546 40.25%無錫市民生房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第五章、辦公市場篇市場綜述市場供給有所回暖，成交量價均大幅上漲6月，無錫辦公用房供給面積 2.13萬平米，成交面積2.12萬平米，成交均價9304元/平米；1-6月，無錫辦公用房累計供給面積2.72萬平米，累計成交面積8.29萬平米，累計供求比1：3.05。圖5-1： 2021年1月至2021年6月無錫市辦公用房供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表5-1：無錫市2021年6月辦

41、公用房各類指標變化表指標2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%供求比1供給量萬m202.13成交量萬m21.322.12381.82%60.61%成交價格元/ m27883930412.71%18.03%成交總額億元1.041.97447.22%89.42%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 第六章、商業(yè)市場篇市場綜述供給量大幅上升，成交量再度下滑，均價大幅反彈6月，無錫商業(yè)用房供給面積8.03萬平米，成交面積5.51萬平米，成交均價10220元/平米；1-6月，無錫商業(yè)用房累計供給面積20.16萬平米，累計成交面積31.68萬平米，累計供求比1：1.57。圖6- 1： 202

42、1年1月至2021年6月無錫市商業(yè)用房供求走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表6-1：無錫市09年6月商業(yè)用房各類指標變化表指標2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%供求比1：3.651：0.69-67.76%-81.2%供給量萬m21.878.03341.21%329.41%成交量萬m26.825.5141.65%-19.21%成交價格元/ m285501022041.34%19.53%成交總額億元5.835.63100.36%-3.43%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第七章、別墅市場篇市場綜述供給量大幅上揚，成交量價雙漲6月，無錫別墅供給面積7.98萬平米，

43、成交面積6.4萬平米，成交均價9455元/平米；1-6月，無錫別墅累計供給面積16.38萬平米，累計成交面積22.96萬平米，累計供求比1：1.4。圖7- 1： 2021年1月至2021年6月無錫市別墅市場供求走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表7-1：無錫市09年6月別墅市場各類指標變化表指標2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%供求比1：2.341：0.8-85.07%-65.81%供給量萬m21.987.981008.33%303.03%成交量萬m24.636.465.80%38.23%成交價格元/ m2923494553.10%2.39%成交總額億元4.276.0

44、570.90%41.69%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 第八章、產(chǎn)品分析篇熱銷產(chǎn)品分析綠地世紀城本月綜述本月，綠地世紀城以1.68萬方的成交量位列全市成交排行榜第四位，成為惠山新城各大樓盤的領(lǐng)頭羊。綜觀整體市場走勢，綠地世紀城本月成交搶眼的主要原因一是離不開5月份“前程組團的加推，二是工程本身確實存在較多的亮點，較為完善的商業(yè)和教育配套也使得其在惠山新城板塊中占據(jù)了較為重要的位置。工程背景表8-1：綠地世紀城工程概況 占地面積萬平方米52所在區(qū)位惠山新城板塊總建筑面積萬平方米78規(guī)劃戶數(shù)5000套容積率1.5首次開盤時間2006-10-12綠化率50累積銷售率73.6%物業(yè)形態(tài)多層

45、、小高層、聯(lián)排別墅開發(fā)企業(yè)上海綠地集團無錫置業(yè)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)工程規(guī)劃綠地世紀城總體規(guī)劃建筑面積78萬平方米，規(guī)劃分為五期開發(fā)，產(chǎn)品覆蓋聯(lián)排別墅、花園洋房、高層、小高層等多種產(chǎn)品形態(tài)，滿足了多層次居住需求，針對的目標客戶群較廣。工程二期還規(guī)劃了眾多景觀資源和公共設(shè)施，如人工湖、濱水步道、藝術(shù)會所、體育場所、商業(yè)街區(qū)等。波士頓公館還集中了最正確景觀資源和公共設(shè)施，人工湖、濱水步道、藝術(shù)會所、體育場所、商業(yè)街區(qū)等，還將重現(xiàn)波士頓城市的著名人文景觀，如鋪著紅磚的自由之路、優(yōu)美的查理斯河等，使居民和游人流連忘返，仿佛置身于波士頓城。 3、工程在售產(chǎn)品工程目前在建的二期共由11棟

46、4-5層的多層，4棟22-24層高的層以及1棟11層的小高層組成，規(guī)劃戶數(shù)為1500戶，當期占地面積為97000平方米，總建筑面積為200720平方米。目前共推出762套房源，主要戶型為85-89平米的二房戶型，100-120的緊湊型三房戶型、121-145平米的舒適型三房戶型以及150-200平米的復(fù)式戶型。 典型戶型分析小高層住宅戶型兩室戶型 DB2戶型 面積：85平米 DB3戶型 面積：87平米 綠地世紀城的兩種二室戶型均是目前市面上采光通風較好，較為理想的“H型小面積戶型，兩居室一南一北排列，客廳餐廳形成一個整體，既能明確功能分區(qū)又減少了浪費的面積，在小面積戶型中，該類戶型是比擬理想的

47、。DB2戶型還另外自帶南北雙陽臺，客廳開間到達3.9米，充分保證起居生活的舒適性，主臥室還設(shè)計有南向飄窗，既能增加空間感又可以提高利用率。該戶型主要的缺點是由于受衛(wèi)生間采光窗設(shè)計的影響導(dǎo)致次臥室面積較小，未來起居布局不太方便，量外就是衛(wèi)生間門口正對入戶門，在隱秘性方面相對較差。DB3戶型那么相對較為方正，由于衛(wèi)生間自帶東窗，所以使得次臥室并沒有面積較小的弊病，相對來說利用率比DB2戶型高不少，該戶型主要的缺點那么是與DB2戶型相比主臥室缺少飄窗，并且衛(wèi)生間的布局也依舊無法回避弊病。 三室戶型DC6戶型 面積：105平米 DC7戶型 面積：102平米 上述兩種三室戶型為綠地世紀城戶型中的緊湊型三

48、室戶型，隨著戶型設(shè)計觀念的不斷進步，注重功能性的緊湊型戶型越來越受到購房者的青睞，DB6、DB7兩大戶型雖然目前僅為105與102平米，但是功能齊全，并且劃分合理。3.9米開間客廳與餐廳連成一體并且自帶南北雙陽臺，主臥和次臥室均朝南設(shè)計，采光充足，獨立儲藏室設(shè)計，增加了儲藏空間。兩種戶型主要的區(qū)別依舊是由于衛(wèi)生間采光的不同而導(dǎo)致書房的功能有所差距，DB6戶型的書房功能性明顯更大，既可做書房也可以做客臥。GC2戶型 面積：120平米GC2戶型為目前在售的主力三室戶型之一，與上述緊湊型戶型相比，該戶型明顯提升舒適型，不僅在客廳、臥室等主要活動區(qū)域增大開間，并且在功能區(qū)的劃分上更加合理，并且增加了1

49、14平米入戶花園以提升整體使用率。主、次臥和書房均配置了轉(zhuǎn)角大面積飄窗，加強整體空間感。整個戶型布局方正，全明結(jié)構(gòu)，為目前市場上較為認可的三室戶型之一。 4、開發(fā)進度綠地世紀城目前已經(jīng)開發(fā)至第二期，其中一期已于2007年底交房，目前主要在售的是二期產(chǎn)品。2021年5月最新開盤的是8、9號樓的“前程組團，為小高層住宅，共推出200套左右，均價為4350元/平米。此次推出的小高層戶型主要有89平米、116平米以及120平米。目前這兩棟樓已經(jīng)建設(shè)到地面兩層，預(yù)計2021年11月可以交付。表8-2：綠地世紀城分期開發(fā)情況工程名稱總建筑面積m2容積率綠化率%建筑形態(tài)對外報價元/平方米現(xiàn)狀一期100000

50、1.637.00%情景洋房、小高層、聯(lián)排別墅住宅：4200-5000 別墅：6200-6800已經(jīng)交房入住二期2007202.0737.00%多層、小高層、高層4200-5000銷售中資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5、本月成交關(guān)注本月綠地世紀城成交結(jié)構(gòu)以5月推出的8、9號樓物業(yè)結(jié)構(gòu)根本相同，主要是以89-93的二室戶型和120平米左右的三室戶型為主，另外還有一局部大戶型房源，更多的集中在二期的多層住宅中。表8-3：綠地世紀城6月成交分類：房型物業(yè)形態(tài)套數(shù)總面積()套均面積()均價(元/)二室二廳小高層474356.5992.694258三室二廳多層、小高層809719.21121.4

51、94320四室二廳多層1144.38144.385040躍層、復(fù)式多層、小高層142466.07176.154020資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5、成交走勢分析綠地世紀城目前共有二期開盤，一期在06年底開盤，開盤初期由于惠山新城板塊處于建設(shè)初期，因此工程整體銷售情況并不理想，直至到07年3月以后，在整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域板塊整體上升的帶動下，工程成交出現(xiàn)第一個高潮期，但是由于之間上市量較大，工程依舊可售量較大。進入08年以后，受整體房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響，工程成交依舊難有突破，加之之前較大的存量，使得08年4月-09年4月處于一個供給空白期，主要以銷售存量為主。09年5月以后，市場

52、呈現(xiàn)強勢回暖的跡象，工程推出新組團，從而也帶動工程再次進入成交高潮期，以1.68萬方的成交量創(chuàng)歷史最高值。圖8-1：綠地世紀城開盤以來月度成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6、周邊市場狀況目前工程周邊在售的住宅物業(yè)工程數(shù)量較多，其中不乏類似復(fù)地公園成、融創(chuàng)理想城市等大盤。主要的在售同質(zhì)產(chǎn)品類型主要有：百大春城二期、奧林匹克花園二期、融創(chuàng)理想城市、復(fù)地公園城邦、賽維拉榮譽和金都蘭斯。表8-4：本案與周邊主要在售樓盤列表工程名稱產(chǎn)品類型建筑面積萬占地面積萬最新開盤時間銷售面積銷售金額萬元銷售均價元/4月5月6月4月5月6月4月5月6月復(fù)地公園城住宅5031.252021-05-253

53、450.214876.875399.551639.802260.592537.61475346354700百大春城二期住宅28.9519.32006-12-207172.536773.273019.453265.083135.021509.65455246295000金都蘭斯住宅3016.672021-03-293072.463946.451657.741226.681428.49613.16399339143699奧林匹克花園住宅28.424.222021-07-066610.77918.116053.272862.93577.922801.08433145194627賽維拉融域住宅14.6

54、29.752021-04-186272.951200.342952.53554.2047074617融創(chuàng)理想城市住宅8355.332021-06-201375.713160.196736.78571.381297.242836.13415341054210數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖8-2：近3個月周邊樓盤銷售面積比擬數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖8-3：近3個月周邊樓盤銷售金額比擬數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖8-4：近6個月周邊樓盤銷售均價比擬資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)7、熱銷解析 市場定位：作為進入惠山新城較早的工程之一，受區(qū)域客戶結(jié)

55、構(gòu)的影響，綠地世紀城的定位不高，以城市中產(chǎn)階級和年輕置業(yè)客戶為主。不過在區(qū)域同質(zhì)化較多的情況下，其在產(chǎn)品設(shè)置上還是顯示了自身的特色。特別是工程一期推出的花園洋房產(chǎn)品，不但突出了較強的性價比優(yōu)勢，而且對整體工程的市場形象有一定的提升作用。 營銷策略： 綠地世紀城在營銷推廣上根本是以穩(wěn)扎穩(wěn)打的策略為主，自進入無錫市場，其一直保持著穩(wěn)定的營銷推廣力度，自06年5月至今，根本每月都在平面媒體上有廣告投放。雖然沒有一些大規(guī)模具有轟動效應(yīng)的營銷事件，但這種細水長流的營銷推廣方式，也使得其品牌逐步的深入人心，尤其對于這樣一個開發(fā)周期較長的大盤來講，相對穩(wěn)固和保守的營銷策略更能對工程的成交產(chǎn)生長久的影響。 后

56、期思考： 綠地世紀城進入無錫市場之初，其所在的惠山新城板塊房地產(chǎn)市場剛剛興起。作為無錫市點開展的兩大新城之一，在短短的兩年間區(qū)域房地產(chǎn)市場取得了迅猛的開展。綠地、復(fù)地、順弛等工程依托整體市場的開展，入市之后成交情況均表現(xiàn)不俗。品質(zhì)化的產(chǎn)品和低廉的價格成為綠地世紀城等工程的主要優(yōu)勢。但是隨著市場的開展，周邊情況發(fā)生了較大的變化，首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊異軍突起，洛社新城等新興板塊開展迅速，且價格更低，一定程度上截流了局部想進城置業(yè)的客戶。此外，廣益新城、北塘板塊等其他區(qū)域板塊的快速開展也對惠山新城的市場產(chǎn)生了一定的擠壓?；萆叫鲁堑暮诵母偁巸?yōu)勢價格優(yōu)勢正逐步減小。此外，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化樓盤的競爭也愈發(fā)的劇烈，因

57、此，綠地世紀城目前已經(jīng)面臨了較為嚴峻的市場形勢。在區(qū)位、價格相差不大的情況下，綠地世紀城要想突出重圍，就必須在產(chǎn)品設(shè)計上更加的符合市場的需求，同時在營銷推廣上進行適當創(chuàng)新，才能在未來的市場開展中保持自己的優(yōu)勢，在劇烈的競爭中占得先機。第九章、營銷媒體篇一、營銷透析1、營銷綜述持續(xù)幾個月的樓市小陽春給眾多開發(fā)商帶來了希望，因此雖然即將臨近傳統(tǒng)的銷售淡季，但是各開發(fā)商依舊進行了眾多開盤、加推和促銷活動，業(yè)主聯(lián)誼會、異地工程體驗行等活動也時常見諸報端。但是與舉辦的房交會5月份相比，本月總體營銷頻率有所下滑，打折優(yōu)惠活動主要是以低首付、買房送車位、定金充房款等形式為主，打折力度并不是很大。圖9-1：2

58、021年6月無錫市營銷活動份額圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、營銷策略關(guān)鍵詞5年期無息貸款，僅限十套活動介紹效果點評洛城新城板塊幾大工程產(chǎn)品特征明顯，主要針對的客群也明顯不同，洛城德院主要是以小面積的二室為主，主要針對洛社周邊地區(qū)的新無錫人以及目前購置能力相對較弱的置業(yè)群體，因此免息等可直接減少其購置本錢的優(yōu)惠措施無疑是有較大誘惑力的。本月洛城德院共成交72套，成交面積為7213.53平方米，在全市各大鎮(zhèn)域板塊工程中名列前茅。二、媒體分析1、媒體市場投放綜述本月全市投放平面媒體廣告的工程51個，較上月減少23個；投放總頻次148次，環(huán)比下滑33.93%；投放金額那么為1151.4

59、5萬元，環(huán)比下降了731.87萬元，降幅為38.86%。 本月投放廣告工程和投放頻次較上月相比有明顯縮水，主要原因是由于5月有房交會舉行，因此各開發(fā)商促銷、投放力度明顯加大，而進入6月以來，受季節(jié)因素的影響，樓市將逐漸進入傳統(tǒng)的銷售淡季，因此各大開發(fā)商明顯減少了廣告的投放，控制支出。圖9-2：2021年5月2021年5月無錫房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、主要監(jiān)測媒體投放分析 在投放金額比例方面，江南晚報依舊占據(jù)最大比重，與上月比重根本持平。而無錫日報和現(xiàn)代快報的比重那么出現(xiàn)較大變化，無錫日報下跌7.93個百分點，而現(xiàn)代快報強勢上漲7.99個百分點，占據(jù)

60、第二位。三大報紙的的投放金額均有所下滑，江南晚報和無錫日報下滑幅度較大，其中江南晚上較上月下滑了38.99%，而無錫日報更是環(huán)比下滑54.10%。本周重點投放的工程主要為萬達廣場、朗詩未來之家、瑜憬灣花園、半山一號、晴山藍城、圣芭芭拉等，其中萬達廣場的投放金額高達78.63萬元，占到了總投放金額的6.83%，位居各工程之首。表9-1：2021年5月無錫主要平面媒體房地產(chǎn)廣告投放情況表媒稱名稱09年5月09年6月投放金額萬元投放比例投放金額萬元投放比例無錫日報598.8231.80%274.8623.87%江南晚報933.7249.57%569.749.48%現(xiàn)代快報350.7718.63%30