1、第 頁共93頁物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)工作流程及文件物業(yè)接管前期工作流程 前期收樓工作流程 二次裝修施工流程 客戶入住流程總經(jīng)理致詞使用、管理、維修公約房屋質(zhì)量保證書房屋使用說明書物業(yè)服務(wù)指南裝修辦理流程說明裝修管理規(guī)定承諾書治安、消防協(xié)議書房屋交付（入?。┩ㄖ諛琼氈牖锸跈?quán)書物業(yè)管理委托合同物業(yè)前期接管工作流程簽訂物業(yè)管理委托合同由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂物業(yè)管理委托合同。委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗的總經(jīng)理1名。招聘各部門經(jīng)理、主管、員工綜 合 部：經(jīng)理1名、行政主管1名、總經(jīng)理秘書1名、采購員1名、文員（兼 庫房管理員）2名；財務(wù)部：經(jīng)

2、理1名、會計1名、出納1名；管 業(yè)部：經(jīng)理1名、客務(wù)主管1名、內(nèi)務(wù)主管1名、客務(wù)代表2名、前臺接待2名；保 衛(wèi) 部：經(jīng)理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執(zhí)機員4名（含領(lǐng)班1 2名）、保安員4名（含領(lǐng)班1 2名）；工 程 部：經(jīng)理1名、強電主管1名、弱電主管1名、空調(diào)（生活水）主管1名、 土建主管1名、技工2-3名/專業(yè)（約12人）；備注：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對 本物業(yè)項目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平 較高的人員，納入公司編制。說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對本物業(yè)及大 廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協(xié) 助工程部經(jīng)理、主管盡快了解大廈工程

3、情況?！肮境跗谌藛T架構(gòu)圖”附后籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案各部門共同匯編的文件：.房屋使用、管理、維修公約.房屋質(zhì)量保證書.房屋使用說明書.房屋交付（入?。┩ㄖ?入伙授權(quán)書（6）.業(yè)主（使用人）服務(wù)指南.裝修管理規(guī)定.辦理裝修流程說明.治安、消防協(xié)議書00）.二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書（11）.二次裝修協(xié)議書（12）.業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表（13）.收樓須知（14）.物業(yè)管理費收費標準（15）.公約承諾書備注：房屋使用、管理、維修公約編制后需經(jīng)開發(fā)商確認，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進行備案，備案生效后執(zhí)行。備注：公約承諾書與治安、消防協(xié)議書可裝訂成一冊（一式三份），在

4、業(yè)主 收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認可、執(zhí)行；公約、房屋質(zhì)量保 證書、房屋使用說明書、業(yè)主（使用人）服務(wù)指南、裝修管理規(guī)定、 辦理裝修流程說明可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的用戶手冊。同 時，在用戶手冊正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。綜合部（1）.編制員工手冊，經(jīng)公司領(lǐng)導批準后，統(tǒng)一印刷成冊。（2）.制訂員工考勤制度，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。（3）.制訂員工獎懲條例，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。（4）.制訂員工聘用辦法，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動通知單

5、”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。（5）.制訂員工培訓規(guī)定、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協(xié)議”。（6）.制訂物資采購、驗收、入庫、報銷流程。（7）.制訂員工工服管理規(guī)定，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。（8）.制訂員工請假制度，建立“休假申請單”。0）.制訂薪金實施細則，建立“工資報表”、“薪金明細表”。00）.制訂印章管理規(guī)定，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”； 統(tǒng)計公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、 工程部章、財務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。（11）.制訂庫房管理規(guī)定，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)

6、用單”、“物品入庫驗 收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。02）.制訂內(nèi)部行文管理規(guī)定，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請示報告”。（13）.制訂檔案管理規(guī)定，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱登記表”。（14）.制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。（15）.聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。（16）.制訂開辦費使用方案，統(tǒng)計、制訂前期開辦物資的配置內(nèi)容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產(chǎn)臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。（17）.制訂合同、協(xié)

7、議審批制度、合同、協(xié)議管理辦法，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。（18）.制訂計劃性工作管理辦法，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結(jié)報表”、“計劃、總結(jié)考核統(tǒng)計表”。財務(wù)部（1）.制訂財務(wù)報銷管理制度，建立“付款申請及報銷單”。（2）.建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統(tǒng)計表”（3）.制訂現(xiàn)金支出管理規(guī)定。（4）.編制部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、會計、出納）、工作程序、管理制度、。（5）.制訂預算管理制度，建立“年度預算報表”。（6）.編制固定資產(chǎn)購置方案。（7）.制訂庫存盤點制度。（8）.制訂內(nèi)部收支報表制度，建立月度收支報表”。（

8、9）.制訂發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)的管理制度。管業(yè)部（1）.制訂物業(yè)管理收費標準明細：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。（2）.制訂業(yè)主（使用人）收樓流程，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”, 并告知此流程中涉及的部門。（3）.制定業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè) 主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。（4）.制訂有償服務(wù)價格表：維修費、車位費、電話費、裝修

9、管理費、能源費、特約服務(wù)費。（5）.制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。（6）.編寫車位租賃（購買）協(xié)議書、電話租線（購買）協(xié)議書。（7）.落實垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。保衛(wèi)部（1）.制訂停車場管理規(guī)定、自行車場管理制度。.制訂巡視管理規(guī)定，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。.制訂物品出門管理規(guī)定，建立“出門條”。.制訂鑰匙使用管理規(guī)定，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。.制訂備用鑰匙啟用管理規(guī)定，建立“備用鑰匙啟封審批表”。.制訂一裝、二裝交叉施工管理方案，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間

10、 情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工 現(xiàn)場檢查表”。.制訂滅火器租用管理辦法，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記 錄表”。.制訂施工違規(guī)級別明細，建立“違章通知單”。.制訂成保人員崗位職責，建立“成保人員月度工作考核表”（10）.制訂中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。（11）.制訂警具使用、管理辦法，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。（12）.制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、主管治安、消防、領(lǐng)班保安、消防、保安員、消防執(zhí)機員）。（13）.制

11、訂明火使用管理規(guī)定，建立“動火許可證”。工程部（1）.制訂物業(yè)接管前巡檢辦法、計劃，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。（2）.制訂專業(yè)機房管理規(guī)定：強電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機房）、弱電專業(yè)（電話機房、電梯機房、衛(wèi)星電視機房、電腦機房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機 房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。（3）.聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。（4）.制訂項目接管驗收細則，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。（5）.建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗收表”。（6）.從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了

12、解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。（7）.經(jīng)理帶領(lǐng)部門主管、員工學習、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。（8）.編制部門運作手冊：人員編制、崗位職責（經(jīng)理、主管強電、弱電、空調(diào)水、土建、領(lǐng)班強電、弱電、空調(diào)水、土建、技工強電、弱電、空調(diào)水、 土建、工作程序、管理制度）0）.制訂設(shè)備運行保養(yǎng)檢修計劃（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保 養(yǎng)計劃表”聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記聯(lián)系銀行，開通公司帳號聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商）聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準公約聯(lián)系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商）聯(lián)系自來

13、水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商）聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發(fā)商）10.聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商）11.聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產(chǎn)權(quán)分界12.聯(lián)系交通大隊，報車場管理方案13.聯(lián)系郵電局,為物業(yè)通郵14.聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局,落實垃圾清運價格、方式15.聯(lián)系綠化隊,確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商）16.聯(lián)系物價局,報物業(yè)管理收費標準（開發(fā)商）17.聯(lián)系當?shù)嘏沙鏊?，報社區(qū)門牌號碼（開發(fā)商）18.聯(lián)系外管局,報涉外關(guān)系（開發(fā)商）19.聯(lián)系廣電局,報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商）20.聯(lián)系公安局,報內(nèi)保關(guān)系21.聯(lián)系安全局,報衛(wèi)星電視的涉外節(jié)

14、目（開發(fā)商）22.聯(lián)系防疫站,報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商）與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對重要資料進行交接確定收樓時間確定物管費的起計日期前期工程遺留問題的解決辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作： 產(chǎn)權(quán)資料房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)部門依法對各類房地產(chǎn)進行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅， 司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收 取或分攤有關(guān)費用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護公有設(shè)施，共 有部位和綠地不受侵犯，維護廣大

15、業(yè)主的權(quán)益。接管驗收時檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：.項目批準文件.用地批準文件.建筑執(zhí)照.拆遷安置資料.房地產(chǎn)平面圖.面積測繪報告.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號、建筑面積清單 市府驗收合格資料.建設(shè)工程竣工驗收證書.市建筑消防驗收合格證.市小區(qū)辦綜合驗收合格證.用電許可證.供用電協(xié)議書.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證.電視共用天線合格證.電梯使用合格證 工程技術(shù)資料技術(shù)資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗收時，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進行檢驗。接管驗收時提交的工程技術(shù)資料主要有：.竣工圖一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風空調(diào)、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙.地質(zhì)

16、勘察報告.工程合同及開工、竣工報告.工程預決算清單.圖紙會審記錄.工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄).隱蔽工程驗收簽證.沉降觀察記錄.竣工驗收證明書.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(ID.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書.水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書.砂漿、混凝土試塊試壓報告04).供水、供暖的試壓報告(15).園林綠化的圖紙和清單06).設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單(17).有關(guān)政府部門對分類項目的批文08).有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件 須移交物業(yè)公司管理的資料.用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表.機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同.分攤

17、面積、建筑面積的測繪報告對外委單位進行調(diào)研，簽訂外委合同從開發(fā)商處接管成品保護協(xié)議，對外現(xiàn)有成品保護人員進行管理。調(diào)研保險公司，對物業(yè)投?！柏敭a(chǎn)一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽訂保 險合同調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂保潔合同調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂綠植租擺協(xié)議調(diào)研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂消殺協(xié)議調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂外保合同調(diào)研電梯公司，簽訂電梯維保合同視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對外承包單位，簽訂配電室承包協(xié)議視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對外承包單位，簽訂水處理合同10.視物業(yè)具體情況,聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂化糞池清掏協(xié)議11.視物業(yè)具體情況,聯(lián)

18、系干、濕垃圾清運單位，簽訂垃圾清運協(xié)議12.視物業(yè)具體情況,聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂洗車臺租賃協(xié)議13.視物業(yè)具體情況,聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂樓宇自控維保協(xié)議物業(yè)交竣驗收，正式接管根據(jù)各項目的施工進度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主） 可視需要要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進行驗收接管，但項 目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和開發(fā)商驗收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗收通過為 準。.物業(yè)驗收條件物業(yè)驗收移交，必須滿足以下條件：提供被驗收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附 詳細的設(shè)計修改說明）提供被驗收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及

19、其他有關(guān)資料提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款出示政府有關(guān)職能部門驗收證明提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓提供所有測試、檢驗和分析報告清潔被驗收的場地、設(shè)備和機房A.拒絕驗收對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)：嚴重違反國家有關(guān)法規(guī)未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收工地與交付物業(yè)不能有效隔離機房不能完全獨立封閉其他可能危及設(shè)備正常運行和入住人身安全的物業(yè).缺陷整改對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能 有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發(fā)商（或大 業(yè)主）督促承包商（或

20、供應(yīng)商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。 對問題比較嚴重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗 收。.試運行若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住 需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實物驗收，并嚴格按開發(fā)商 （或大業(yè)主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng) 商）把關(guān)。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責任由開發(fā)商（或大 業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負責，對于重要設(shè)備或機房有必要簽訂臨時試運行 協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責任。.驗收通過被驗收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合

21、同約定的要 求，場地、設(shè)備和機房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認驗收通過，開發(fā)商（或大 業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正 式交由物業(yè)公司接收管理。.保修期按正常情況，物業(yè)整體驗收結(jié)束，正式進入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段 相當長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因先期投入運行或其他原因已經(jīng)進入保 修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目的保修期 起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要 簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補償。. 一般操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備/系統(tǒng)

22、的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱 “手冊”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理，一 般有以下要求：承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗收前一個月遞交手冊，以便物業(yè)公司的操作人員有 時間了解該驗收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。手冊內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。每一系統(tǒng)應(yīng)獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標簽 分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。為使手冊便于使用，并經(jīng)得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復翻閱而不易破損, 手冊應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標準紙張編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或 其它耐磨損的材料作保護。手冊須同時附有本項目的“竣工

23、圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié) 內(nèi)。如某一圖紙同時適用于多個系統(tǒng)時，則需在每個有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時列出。 若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設(shè)計修改 說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：（1）.系統(tǒng)正常運作程序和在不正常情況時的應(yīng)變程序。（2）.詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。（3）.系統(tǒng)內(nèi)所有管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。（4）.提出每個系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。（5）.系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏和控制屏

24、的詳細說明。設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：（1）.設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機程序。（2）.詳盡介紹每臺獨立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。（3）.所有設(shè)備原廠所發(fā)的隨機文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的 位置。（4）.列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運行后所設(shè)定的參數(shù)。（5）.所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證書、生產(chǎn)廠測試報告以及性能指標圖表等資料。系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：（1）.所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊。（2）.設(shè)備更換部件的程序和要求。（3）

25、.從整個系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。（4）.執(zhí)行運作和維修保養(yǎng)程序時應(yīng)特別注意事項。（5）.常見故障處理和解決方法。（6）.提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護保養(yǎng)內(nèi)容和方法。安全保險需提供技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：（1）.各類設(shè)備的保護操作程序。（2）.對各項系統(tǒng)操作時可能發(fā)生的事故危險應(yīng)作的預防、應(yīng)變和保護措施說明。電氣事故保護 一機械事故保護火災(zāi)和爆炸事故保護化學事故保護在處理燃料和化學物品時出現(xiàn)的事故保護急救和事故報告現(xiàn)在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：（1）.

26、軟件內(nèi)容目錄表打印本。（2）.流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說明。.特殊的軟件和工具的使用說明。（4）.程序設(shè)計和系統(tǒng)使用手冊。（5）.應(yīng)用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進一步修改和發(fā)展軟件。列出每一種型號的設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠和代理商名單，并詳細列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。前期收樓工作流程資料簡稱全稱簡稱*房屋交付（入?。┩ㄖ獣?入伙授權(quán)書*驗收單元交接書通知書授權(quán)書單元交接書*房屋使用、管理、維修公約承諾書*治安、消防協(xié)議書承諾書治安、消防協(xié)議書*裝修辦理流程說明*服務(wù)指南手冊見用戶手冊見用戶手冊*裝修管理規(guī)定*房屋

27、使用、管理、維修公約見用戶手冊見用戶手冊*總經(jīng)理致辭見用戶手冊*物業(yè)管理繳費單*工程返修單物業(yè)管理繳費單返修單*返修工程驗收單*業(yè)主（使用人）鑰匙交接表返修工程驗收單鑰匙交接表*業(yè)主（使用人）備用鑰匙封存表*業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表鑰匙封存表聯(lián)絡(luò)登記表*客戶簽到表*業(yè)主檔案 目 錄簽到表檔案目錄接開發(fā)商業(yè)主入住的書面通知。物業(yè)公司各部門召開協(xié)調(diào)會通告此事，并統(tǒng)一口徑。*工程部于辦理入住前一天與開發(fā)商工程部聯(lián)系對大廈外圍進行場地平整，做到場清路平， 在施工部位進行圍擋，并設(shè)立警示牌。*保衛(wèi)部在東門設(shè)保安員2名，1名為業(yè)主引路：“先生/小姐您好！辦理入住，請您按 路標指示上物業(yè)公司辦理?！比鐦I(yè)主開車，另

28、1名保安員將其引至地上或地下停車位停放車輛。在二層至三層樓梯口設(shè)保安員一名，防止閑雜人員進入非辦理區(qū)。*管業(yè)部于辦理入住的前一天將引導路標放置醒目處（共計四處），并布置室內(nèi)會場（詳 見會場布置圖）。接待人員指引業(yè)主到管業(yè)部辦理相關(guān)手續(xù)，并提請準備好相關(guān)資料。檢查、核對相關(guān)資料，核對后返還業(yè)主（使用人）或被委托人：業(yè)主（使用人）身份證原件；（如業(yè)主未到）被委托人身份證原件；購房契約或銀行貸款協(xié)議原件；購房發(fā)票原件。以上資料須齊全、完整、真實、有效，缺少任何一份都不予受理。接收相關(guān)資料（材料），與相應(yīng)原件進行核實，存于業(yè)主（使用人）檔案，并填 寫檔案目錄表通知書1份；授權(quán)書1份；業(yè)主（使用人）身份

29、證復印件2份；（如業(yè)主未到）被委托人身份證復印件2份；公證證明（或委托書）1份；業(yè)主（使用人）照片1張；在被委托人身份證復印件背后注明“被委托人”字樣。以上資料（材料）缺少任何 一份都不予受理。給業(yè)主發(fā)放相關(guān)資料（材料）：用戶手冊1份；承諾書3份（已蓋物業(yè)公司公章）；治安、消防協(xié)議書3份（已蓋物業(yè)公司公章）；聯(lián)絡(luò)登記表1份；發(fā)放小禮品（單元.份）填寫簽到表中相關(guān)內(nèi)容，并由業(yè)主（使用人）簽字。接到業(yè)主（使用人）簽署后的：承諾書3份；治安、消防協(xié)議書3份；將其中一套返還業(yè)主（使用人），另外兩套存檔。核算該業(yè)主（使用人）首月物業(yè)管理費（元/建筑平米/月工程部見到業(yè)主持財務(wù)部開據(jù)的發(fā)票或收據(jù)原件，復印

30、暫時留存。各專業(yè)人員持單元交接書陪同業(yè)主到所購房間進行交接驗收。驗收合格： 業(yè)主（使用人）確認驗收，填寫單元交接書中相關(guān)工程驗收內(nèi)容，一 式兩份。 帶3把鑰匙，陪同業(yè)主持單元交接書2份到保衛(wèi)部辦理鑰匙交接手續(xù)。 當日將收據(jù)復印件返回管業(yè)部。合同注明面積）。核算物業(yè)保證金（?元/建筑平米/月*3個月*合同注明面積）。核算手續(xù)辦理費（？元/單元*n單元）。填寫物業(yè)管理繳費單一式三聯(lián)，由業(yè)主（使用人）簽字確認。引導業(yè)主（使用人）到財務(wù)部辦理交費手續(xù)。*財務(wù)部接到物業(yè)管理繳費單進行審核，并按表中注明內(nèi)容收取相關(guān)費用。開具相應(yīng)發(fā)票。如業(yè)主使用支票，暫開收據(jù)，款到帳5日后，由交費人憑收據(jù) 原件換取發(fā)票。收

31、費人在物業(yè)管理繳費單上簽字后返業(yè)主一聯(lián)，當日將其余一聯(lián)返回管業(yè) 部，另一聯(lián)本部門留存。告之業(yè)主到工程部辦理驗收手續(xù)。驗收不合格：填寫返修單2份，業(yè)主簽字確認后，交保修單位，并規(guī)定返修 時間不得超過48小時。*保修單位接物業(yè)公司工程部返修單簽字確認，物業(yè)公司工程部、保修單位各執(zhí)1份。保修單位到物業(yè)公司保衛(wèi)部辦理返修入場手續(xù)后進行返修。返修后開據(jù)返修工程驗收單送至物業(yè)公司工程部。*工程部接保修單位修復通知單后組織各專業(yè)進行復驗。驗收合格，在接到修復通知單24小時內(nèi)，與業(yè)主約定時間進行復驗。合格 后確認驗收，填寫單元交接書2份。驗收不合格，工程部填寫限期修復通知書一式兩份，送至保修單位1份， 部門存

32、檔1份。*保衛(wèi)部接到工程部送來的鑰匙3把/單元。見到驗收合格的單元交接書為其辦理鑰匙交接手續(xù)。鑰匙核對無誤后，填寫鑰匙交接表2份及單元交接書2份，業(yè)主、工程 部三方簽字確認。發(fā)放業(yè)主房間鑰匙2把。封存房間鑰匙1把，并請業(yè)主（使用人）在封存信封封口處簽字，當面封存， 并填寫鑰匙封存記錄表，部門存檔。部門留存鑰匙交接表1張，另1張送至管業(yè)部。帶領(lǐng)業(yè)主持單元交接書2份返回管業(yè)部。*管業(yè)部接到工程部送來的收據(jù)復印件1份，部門存檔。接到保衛(wèi)部送來的鑰匙交接表1張，部門存檔。接到業(yè)主的單元交接書2份，核查其中內(nèi)容全部合格后為其發(fā)放信箱鑰匙，業(yè)主簽字后，在“物業(yè)公司簽署” 一欄上簽字確認。將其中一聯(lián)返還業(yè)主

33、，另一聯(lián)存檔。整理業(yè)主資料，核對檔案目錄表：授權(quán)書1份（開發(fā)商）；入住通知書1份（開發(fā)商）；聯(lián)絡(luò)登記表1份；承諾書2份；治安、消防協(xié)議書2份；業(yè)主身份證復印件2份；（如業(yè)主未到）被委托人身份證復印件2份；公證證明（或委托書）原件1份；物業(yè)管理繳費單1份；單元交接書1份鑰匙交接表1份。如有業(yè)主詢問裝修事宜，則按二裝流程辦理。業(yè)主辦理完全部手續(xù)由接待人員引導其順 原路返回，離開大廈。*入住期辦理完畢，整理現(xiàn)場。簡 稱協(xié)議書申請表承諾書審批單用印申請許可證施工證驗收申請驗收表內(nèi)簽單違章通知變更單圖紙營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)證裝修合同身份證照片次裝修工作流程資料簡稱全 稱*裝修協(xié) 議書*業(yè)主（使用人）裝修施工申請

34、表*二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書*裝修審批單*用E卩申請*裝修施工許可證*臨時施工證胸卡*僉收 申 請表*裝修質(zhì)量驗收表*付款申請內(nèi)簽單*違章 通知單*施工變更單裝修施工圖紙裝修公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件裝修公司企業(yè)資質(zhì)證復印件裝修公司與業(yè)主簽署的裝修合同復印件施工人員身份證復印件施工人員1寸照片裝修申請一*施工方第一次到物業(yè)公司：一、管業(yè)部：發(fā)放相關(guān)資料：*裝修協(xié)議書-3份；*裝修管理規(guī)定-1份；*裝修辦理流程說明-1份；*業(yè)主（使用人）裝修施工申請表-1份；*二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書T份。*施工方第二次到物業(yè)公司：一、管業(yè)部：檢查施工方是否將如下資料備齊：.*裝修協(xié)議書一3份；.*

35、業(yè)主（使用人）裝修施工申請表一1份；.裝修施工全套圖紙一2套；.裝修公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件（須加蓋公司原始公章，如是外地企業(yè)須持進京施工許可證）一1份；.裝修公司企業(yè)資質(zhì)證復印件（須加蓋公司原始公章）一1份；.*二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書（有裝修單位公章）T份；.裝修公司與業(yè)主簽署的裝修合同復印件（加蓋公司原始公章或帶合同正本作為參考）一1份；.施工人員身份證復印件（如是外地人員須持務(wù)工證、暫住證）一1份；.施工人員1寸照片各2張；.施工進度表1份。于申請第1日填寫好審批單（見附表）一（1式5聯(lián)）的相關(guān)內(nèi)容；如缺 少其中任一資料，便不予受理裝修申請業(yè)務(wù)。接到申請第1日將審批單、申請表、圖

36、紙交至工程部進行審批。將施工方送至的協(xié)議書，填寫用印申請（見附表）后報至綜合部加蓋 物業(yè)公司公章。將營業(yè)執(zhí)照、裝修合同、資質(zhì)證、承諾書、身份證、照片等資料全部暫時 存在該業(yè)主的檔案資料中。二、綜合部：接到管業(yè)部的用印申請報總經(jīng)理審批。于當日將協(xié)議書返回管業(yè)部。三、工程部：接到管業(yè)部送來的審批單、申請表、圖紙。自接到以上資料2個工作日內(nèi)完成裝修圖紙等審批工作。在申請的第3個工作日結(jié)束前，將以上3份資料返回管業(yè)部。四、管業(yè)部：接到綜合部返回的協(xié)議書，將其中1份存在該業(yè)主的檔案資料中，其余 2份準備在裝修審批合格后返回給施工單位及業(yè)主。接到工程部返回的審批單、申請表、圖紙。工程部審批合格：于申請的第

37、3個工作日內(nèi)將審批單、申請單、承諾書復印件、圖紙, 及施工人員身份證、照片，送至保衛(wèi)部進行審批。工程部審批不合格：于申請的第3個工作日內(nèi)將審批單、申請單、承諾書復印件、圖紙, （不附加身份證、照片）送至保衛(wèi)部進行審批。五、保衛(wèi)部：于申請的第3個工作日內(nèi)接到管業(yè)部送來的審批單、申請表、圖紙、 承諾書復印件，（或包括身份證、照片）的四份（或六份）資料對圖紙 進行審批。工程部、保衛(wèi)部審批均合格：根據(jù)身份證、照片制作施工證（見附表），作好施工證暫留在保衛(wèi)部, 并于當日將審批單、申請表、圖紙、身份證、照片返回管業(yè)部；承諾 書復印件本部門存檔。工程部審批不合格，保衛(wèi)部審批合格：審批合格后，于當日將審批單、

38、申請表、圖紙返回管業(yè)部；承諾書 復印件本部門存檔。工程部審批合格，保衛(wèi)部審批不合格：審批不合格，于當日將審批單、申請表、圖紙、身份證、照片返回管 業(yè)部；承諾書復印件本部門存檔。工程部、保衛(wèi)部審批均不合格：于當日將審批單、申請表、圖紙、返回管業(yè)部；承諾書復印件本部 門存檔。六、管業(yè)部：審批不合格：于申請的第4個工作日接到保衛(wèi)部返回的審批單、申請表、圖紙（或 包括身份證、照片）。電話通知業(yè)主、施工方裝修施工審批不合格，并由施工方到物業(yè)公司管業(yè)部 領(lǐng)取審批單業(yè)主、施工方的各1聯(lián)、圖紙1套、申請表復印件1份。其余資料：.協(xié)議書一1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用（另2份已返回業(yè)主、施工方

39、）；.申請表一1份，原件留存在管業(yè)部存檔，作為永久資料，不再使用；.圖紙一1套，原件留存在管業(yè)部存檔，作為永久資料，不再使用（另一套返施工單位）；.營業(yè)執(zhí)照一1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；.資質(zhì)證一1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；.承諾書一1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；.裝修合同復印件一1份，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；.身份證一1套，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用；.照片一各2張共2套，在管業(yè)部暫時存檔，以備第2次申請時繼續(xù)使用。 審批合格：于申請的第4個工作日內(nèi)接到保衛(wèi)部返回的審批單、申請表、圖紙、 身份

40、證、照片。將身份證、照片1套，連同以上、一資料暫時存在該業(yè)主檔案資料中。將各部門審批過的審批單、申請表、圖紙，附加上打印完整的許可 證（見附表），于申請的第4個工作日內(nèi)一并報至綜合部。七、綜合部：接到管業(yè)部上報的審批單、申請表、圖紙、許可證。于上報的當日將審批資料報至物業(yè)公司總經(jīng)理。總經(jīng)理簽批不同意：將總經(jīng)理簽批后的審批單、申請表、圖紙、許可證返回管業(yè)部。 總經(jīng)理簽批同意：將總經(jīng)理簽批后的審批單、申請表、圖紙、許可證返回管業(yè)部，并 在許可證上加蓋物業(yè)公司公章，在圖紙上加蓋“審圖合格”章。八、管業(yè)部：接到簽批過的審批單、申請表、圖紙、許可證?？偨?jīng)理簽批不同意：電話通知業(yè)主、施工方裝修施工審批不合

41、格，到物業(yè)公司管業(yè)部領(lǐng)取審批 單業(yè)主、施工單位的各1聯(lián)、圖紙一1套、申請表復印件1份。其余 資料同第六項中“審批不合格”第3條。將審批單各聯(lián)送至相關(guān)部門存檔，便于第二次申報作為附件?？偨?jīng)理簽批同意：接到簽批過的審批單、申請表、圖紙、許可證。電話通知業(yè)主及施工方全部審批手續(xù)辦理完畢，由施工方來物業(yè)公司辦理交 費手續(xù)。給施工方審批單復印件1份，告之施工方帶審批單復印件到財務(wù)部 交納相關(guān)費用。收到財務(wù)部給施工方開據(jù)的相關(guān)費用收據(jù)復印件，發(fā)給施工單位許可證、審批單業(yè)主、施工方相應(yīng)各1聯(lián)、加蓋“審圖合格”章的圖紙1套。告之施工方到保衛(wèi)部領(lǐng)取施工證。將審批單各聯(lián)送至相關(guān)部門存檔。九、保衛(wèi)部：接到財務(wù)部給施

42、工方開據(jù)的相關(guān)費用收據(jù)復印件，發(fā)給施工方施工證， 并將發(fā)放編號、數(shù)量與收據(jù)做好登記、存檔。十、財務(wù)部：接到施工方的審批單復印件，收取施工方相關(guān)費用：裝修責任保證金：5000元/單元（現(xiàn)金）裝修管理費：0.2元/m2/天施工證胸卡押金20元/個施工證胸卡工本費10元/個做好收取費用的登記記錄，以便查詢，并將審批單復印件存檔?？⒐を炇找?施工方提前三天到管業(yè)部申請竣工驗收一、管業(yè)部請施工方出具業(yè)主的驗收合格證明（原件），將復印件存檔。收回施工方許可證原件，做好回收記錄后銷毀。填寫驗收申請（見附表）及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方（回執(zhí)上半聯(lián)暫時 存檔，待用），并讓其到保衛(wèi)部交回施工證。提取該裝修工程的圖紙

43、原件1份、申請表原件1份，并附上驗收表 （見附表）1張送至保衛(wèi)部。二、保衛(wèi)部收回施工方全部施工證原件，核對后做好回收記錄后銷毀。接到管業(yè)部送來的圖紙、申請表、驗收表。于當日（既申請的第1個工作日）內(nèi)完成驗收。下班前送至工程部。三、工程部接到保衛(wèi)部送來的圖紙、申請表、驗收表。于次日（既申請的第2個工作日）內(nèi)完成驗收。下班前送至管業(yè)部。四、管業(yè)部接到工程部送來的圖紙、申請表、驗收表。驗收不合格：當日（既申請的第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方帶來 管業(yè)部領(lǐng)取驗收表復印件。填寫驗收申請上驗收后需填寫的內(nèi)容。驗收合格：當日（既申請的第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動 為

44、其辦理退保證金手續(xù)。填寫驗收申請上驗收后需填寫的內(nèi)容。將圖紙、申請表、驗收申請存檔。退保證金一一、管業(yè)部填寫內(nèi)簽單上本部門相關(guān)內(nèi)容，并注明相關(guān)收據(jù)復印件的編號、已收回許可證記錄、違章罰款記錄（是否已交罰款，并附違章通知全部原 件）。于當日下班前（既退款的第1個工作日）將內(nèi)簽單、驗收表、或附有違章通知送至保衛(wèi)部會簽。二、保衛(wèi)部接到管業(yè)部送來的內(nèi)簽單、驗收表、或附有違章通知。填寫內(nèi)簽單上本部門相關(guān)內(nèi)容，并注明相關(guān)收據(jù)復印件的編號、已收回 施工證記錄、及違章罰款記錄（是否已交罰款，并附違章通知全部原件）。退款的第2個工作日下班前將內(nèi)簽單、驗收表、或附有違章通知 送至工程部會簽。三、工程部接到保衛(wèi)部送

45、來的內(nèi)簽單、驗收表、或附有違章通知。填寫內(nèi)簽單上本部門相關(guān)內(nèi)容、違章罰款記錄（是否已交罰款，并附違 章通知全部原件）。退款的第3個工作日下班前將內(nèi)簽單、驗收表、或附有違章通知 送至財務(wù)部。四、財務(wù)部接到工程部送來的內(nèi)簽單、驗收表、或附有違章通知。審核付款金額，并填寫內(nèi)簽單上本部門相關(guān)內(nèi)容。退款的第4個工作日下班前將內(nèi)簽單、驗收表、或附有違章通知 送至綜合部。五、綜合部接到財務(wù)部送來的內(nèi)簽單、驗收單、或附有違章通知。報至總經(jīng)理簽批。于退款的第5個工作日返回管業(yè)部。六、管業(yè)部接到綜合部返回的內(nèi)簽單、驗收單、或附有違章通知?？偨?jīng)理簽批不同意：如為內(nèi)簽單會簽出現(xiàn)的錯誤，當日通知施工方暫不能領(lǐng)取保證金，

46、待通 知。如總經(jīng)理批示驗收質(zhì)量有疑問，需重新進行驗收，于當日通知施工方暫不能 領(lǐng)取押金，等待物業(yè)公司的再次驗收通知?？偨?jīng)理簽批同意：當日通知施工方帶原始收據(jù)到管業(yè)部辦理退保證金手續(xù)。將驗收單原件、內(nèi)簽單復印件存在該業(yè)主檔案資料中。將內(nèi)簽單原件給施工方，讓施工方帶其到財務(wù)部領(lǐng)取退款。七、財務(wù)部讓施工方在原始收據(jù)背面簽字確認，并收回原始收據(jù)及內(nèi)簽單，為其辦 理退款手續(xù)。根據(jù)違章通知上罰款數(shù)額，如施工方未交罰款，讓其交納現(xiàn)金，或從退款金額中扣除。做好保證金退還記錄。施工變更一*施工方到物業(yè)公司申請施工延期一、管業(yè)部施工延期查驗施工方過期許可證的有效期。根據(jù)過期許可證內(nèi)容開據(jù)變更單（見附表），填寫相關(guān)

47、內(nèi)容。收回過期許可證，附在變更單后于當時送至保衛(wèi)部。施工整改填寫變更單相關(guān)內(nèi)容，并提取驗收表原件附后送至保衛(wèi)部。二、保衛(wèi)部接到管業(yè)部送來延期施工的變更單與過期許可證，或整改施工的變 更單與驗收表。當時簽署相關(guān)意見。將變更單、過期許可證或驗收表送至工程部。三、工程部接到保衛(wèi)部送來的變更單、過期許可證或驗收表。當時簽署相關(guān)意見。將變更單、過期許可證或驗收表送回管業(yè)部。四、管業(yè)部接到工程部送回的變更單、過期許可證或驗收表。同意延期：1 銷毀過期許可證，制作新的許可證，做好收發(fā)記錄。將新許可證后附變更單報至綜合部。不同意延期：1 銷毀過期許可證，做好記錄，并將變更單存檔。讓施工方根據(jù)各部門簽署意見再報

48、。同意整改：制作新的許可證，做好發(fā)放記錄。將新許可證后附變更單報至綜合部，驗收表存檔。不同意整改：讓施工方根據(jù)各部門簽署意見再報。將變更單、驗收表存檔。五、綜合部接到管業(yè)部送來的許可證與變更單。報至總經(jīng)理簽批。在許可證上加蓋物業(yè)公司公章，附變更單返回管業(yè)部。六、管業(yè)部接到綜合部返回的許可證與變更單。讓施工方持新許可證到財務(wù)交施工證的費用，然后帶許可證、 收據(jù)原件及復印件到保衛(wèi)部辦施工證。將變更單存檔，并做好變更記錄。七、財務(wù)部見到總經(jīng)理簽批后的許可證，收取施工證相關(guān)費用。做好收費記錄。八、保衛(wèi)部接到施工方收據(jù)原件及復印件，并見到新許可證方可為其辦理施工證。將收據(jù)復印件存檔，并做好記錄。許可證原

49、件、施工證返給施工方。整改驗收一*施工方到物業(yè)公司申請二次驗收一、管業(yè)部請施工方出具業(yè)主的驗收合格證明（原件），將復印件存檔。收回施工方許可證原件，做好回收記錄后銷毀。填寫驗收申請及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方，讓其到保衛(wèi)部交回施工證。提取圖紙1份、申請表原件、一次驗收表，并附本次驗收表送至保衛(wèi) 部。二、保衛(wèi)部接到施工方交回的施工證將其銷毀，并做好記錄。接到管業(yè)部送來的圖紙、申請表、一次驗收表及本次驗收表。于當日完成驗收工作，下班前將圖紙、申請表、兩次的驗收表送至 工程部。三、工程部接到保衛(wèi)部送來的圖紙、申請表、兩次的驗收表。于次日（既申請的第2個工作日）完成驗收。下班前將圖紙、申請表、兩次的驗收表

50、返回管業(yè)部。四、管業(yè)部1.接到工程部送來的圖紙、申請表、兩次的驗收表。驗收不合格：當日（既申請的第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收不合格，施工方來管 業(yè)部領(lǐng)取驗收表復印件。填寫驗收申請上驗收后需填寫的內(nèi)容。驗收合格：當日（既申請的第3個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動 為其辦理退保證金手續(xù)。填寫驗收申請上驗收后需填寫的內(nèi)容。將圖紙、申請表、驗收申請存檔?？蛻羧胱×鞒虡I(yè)主通知入住管業(yè)部客務(wù)接到業(yè)主（使用人）正式入住的電話通知（或傳真通知，需由管業(yè)部人員電 話進行確認）。填寫入住通知單中相關(guān)內(nèi)容。資料填寫完畢后，將通知單送至工程部。核對業(yè)主（使用人）的檔案資料：檔案齊全，同意入?。蝗?/p>

51、有缺項，通知業(yè)主（使用人）補齊缺項檔案資料再行正 式入住。檔案明細A.入伙授權(quán)書1份B.房屋交付（入?。┩ㄖ獣?份C.業(yè)主聯(lián)絡(luò)登記表1份D.承諾書2份E.治安、消防協(xié)議書2份F.業(yè)主身份證復印件或被委托人身份證復印件（注明被委托人字樣）各2份G.公證證明（或委托書）原件1份H.業(yè)主入住費用應(yīng)收表1份I.驗收單元交接書1份J.鑰匙交接表1份K.裝修管理協(xié)議書1份L.裝修審批單1份M.二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書1份N.裝修施工申請表1份0.裝修施工圖紙1套P.裝修公司資質(zhì)證明1份Q.業(yè)主與裝修公司裝修合同1份工程部：接到管業(yè)部的入住通知單。填寫入住通知單中本部門相關(guān)內(nèi)容。部門經(jīng)理確認后，將入

52、住通知單送至保衛(wèi)部。保衛(wèi)部：接到工程部送來的入住通知單。填寫本部門相關(guān)內(nèi)容。部門經(jīng)理確認后送至綜合部。綜合部：接到保衛(wèi)部送來的入住通知單，填寫相關(guān)內(nèi)容后，報總經(jīng)理審批?？偨?jīng)理簽批后，準備相關(guān)物品（指不牌、花籃等）。管業(yè)部：接到綜合部返回的入住通知單。根據(jù)各部門簽署意見通知業(yè)主入住的相關(guān)準備工作已就緒，可以正式入住。入住當天保衛(wèi)部：用明顯標志設(shè)置出卸貨區(qū)的位置及臨時車位。車場人員指引搬家公司車輛進入臨時車位停車，并進行疏導。3保安員指引搬家公司人員將貨物從指定貨梯（或路線）進行搬運，禁止進入其他 區(qū)域。防止搬家人員出現(xiàn)大聲喧鬧、拖拉貨物、碰損公物、設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)象。如出現(xiàn)野 蠻搬家現(xiàn)象，視情況進行

53、相應(yīng)處理。如發(fā)現(xiàn)搬家物品中有易燃易爆品，對搬家人員進行提醒、監(jiān)督。管業(yè)部:客務(wù)代表在相關(guān)樓層（或在大廈外）迎接業(yè)主（使用人），并進行指引。安排保潔人員及時打掃公共區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔。搬家公司離開大廈保衛(wèi)部：1.檢查公共區(qū)域內(nèi)有無遺失物品，如有請業(yè)主（使用人）進行確認，并做好遺失物 品登記、認領(lǐng)手續(xù)。工程部：1.檢查公共區(qū)域、公共設(shè)施有無損壞，如有進行相應(yīng)的處理。管業(yè)部：檢查公共區(qū)域清潔情況。拜訪客戶，贈送花籃。填寫業(yè)主檔案目錄中相關(guān)內(nèi)容?？偨?jīng)理致詞尊敬的各位業(yè)主（使用人）你們好:歷經(jīng)二年多的精雕細琢，終于以其超前的功能設(shè)計，獨特 的建筑造型，良好的工程品質(zhì)展現(xiàn)在世人面前。在此請允許我代表物業(yè)公

54、司的全體員工歡迎您的到來。 我們將繼續(xù)秉承以人為本、業(yè)主至上、關(guān)注點滴、不斷進取 的服務(wù)理念，通過安全、舒適、溫暖、快捷、方便的服務(wù)方式, 全方位的向您提供程序化、標準化、規(guī)范化的高品位物業(yè)服務(wù)。各位業(yè)主（使用人）讓我們共同承擔起彼此的責任和義 務(wù)去創(chuàng)造美好的明天。使用、管理、維修公約根據(jù)中華人民共和國和北京市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合“”（以下簡稱“大廈”）的實際情況，為維護大廈全體產(chǎn)權(quán)人、使用人、開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)的合法 權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責任，從而達到對大廈的統(tǒng)一管理，特制定使用、管理、維修公約（以下簡稱“公約”）。本公約對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及全體產(chǎn)權(quán)人（包括其使用人、受讓人

55、、繼承人、 承租人或占用人）均有約束力。第一章物業(yè)概況物業(yè)名稱：宗地位置：物業(yè)四至：東：南：西：北：占地面積：m2建筑面積：m2國有土地使用證：土地用途：商業(yè)、房屋可使用年限：商業(yè)一年、房屋一年公共地方：指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位。其中包 括大廈各出入口、行人道、通道、電梯大堂、外墻、屋面、綠化區(qū)、車 道、公用車輛停泊及裝卸貨區(qū)域、電梯、消防通道、保安監(jiān)控室、走廊、 樓梯、臺階、共用衛(wèi)生間、管理用房、電話機房、變配電室、熱力站、 燃氣熱水間、隔油池、污水池、化糞池、泵房、中水處理房、水箱、中 央空調(diào)設(shè)備機房及風機房、垃圾房、自動噴淋系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、 電梯機房及

56、為該大廈的產(chǎn)權(quán)人、租戶及訪客而設(shè)立的共用的其他地方或 范圍。公共設(shè)施：指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用，為該大廈的公 眾利益而在大廈所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置或種植物, 包括衛(wèi)星電視系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安 系統(tǒng)、電梯、公共衛(wèi)生間設(shè)備、玻璃幕墻、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水 處理系統(tǒng)、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區(qū)之裝置及 種植物、告示牌及其他機械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列的各類設(shè)備，均屬公 共設(shè)施的一部分。第二章各主體基本情況開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)：注冊地址：郵 編：法人代表：注冊資本：聯(lián)系

57、電話：產(chǎn)權(quán)人擁有該房屋單元的產(chǎn)權(quán)人，包括其日后的繼承人或轉(zhuǎn)讓人（包括但不限于變賣、贈與 及互易等），如果該單元已被抵押，則“產(chǎn)權(quán)人”應(yīng)包括抵押人和抵押權(quán)人。物業(yè)管理企業(yè)3.1物業(yè)管理委員會（以下簡稱“管委會”）成立前，由開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企 業(yè)對大廈進行管理。管委會成立后，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對大廈進行管 理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書。3.2物業(yè)管理企業(yè)公司名稱：注冊地址：注冊資金：由E政編碼：法人代表:聯(lián)系電話:第三章定義本公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下:管理規(guī)則指本公約及用戶守則內(nèi)的一切條款或規(guī)定， 以及開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)按本公約制定

58、的 各項與大廈管理有關(guān)的規(guī)章制度。管理合同指開發(fā)企業(yè)（管委會成立后由管委會）為管理大 廈而與物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)管理委托合 同，其內(nèi)容不能與本公約相違背。開發(fā)企業(yè)、 管委會、物業(yè)管理企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及使用人等均須 遵守。綠化區(qū)域指根據(jù)政府有關(guān)法令所要求或由開發(fā)企業(yè)所設(shè) 計規(guī)劃在該土地上實施綠化的地區(qū)，屬公共設(shè)施 之一。停車場 外墻保留地方指大廈只限停放機動車、非機動車的地方。 指大廈的所有或部分墻，為公共地方之一。 指所有在土地之上，除公共范圍及已售出的單元 之外，由開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)而非供產(chǎn)權(quán)人使用 的各種地方。業(yè)權(quán)份額交付使用通知書指各單元產(chǎn)權(quán)人的房屋在該大廈內(nèi)所占的份額。 指大廈能交付使用

59、時開發(fā)企業(yè)給各產(chǎn)權(quán)人的通 知書。第四章一般規(guī)定本公約對大廈開發(fā)企業(yè)、全體產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)均具有約束力。本公約適用于中華人民共和國的法律、法規(guī)和有關(guān)政策以及北京市法律、法規(guī)、政 府規(guī)章和有關(guān)政策。如政府有關(guān)部門頒發(fā)新的法規(guī)與本公約互相抵觸時，將以最新 頒發(fā)的法規(guī)為準。若本公約內(nèi)有任何條文在任何法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行時，本公約其余條 文的有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。本公約以中文簡體書寫，印刷文字具有同等法律效力。本公約自北京市國土資源和房屋管理局核準并經(jīng)購房人簽署遵守公約承諾書之 日起生效。管委會擁有對公約的解釋權(quán)，但在管委會成立前，由開發(fā)企業(yè)解釋。管委會成立前，不得

60、對已通過北京市國土資源和房屋管理局核準的公約進行修改。 管委會成立后，可由管委會根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會決議對公約進行修改，公約修改版本須 經(jīng)北京市國土資源和房屋管理局核準。&本公約送交北京市國土資源和房屋管理局市場一處一份，北京市居住小區(qū)管理辦公 室一份，東城區(qū)房屋土地管理局居住小區(qū)管理辦公室一份，開發(fā)企業(yè)一份，具有同 等法律效力。大廈單元的購買者須按本管理公約規(guī)定簽署一份承諾書（見附件），承諾遵守本管理 公約各條款，其日后的受讓人、繼承人、受贈人均受本管理公約各項條款的約束。 而大廈的各產(chǎn)權(quán)人將共同享有及遵守本管理公約所載的權(quán)利及義務(wù)。各產(chǎn)權(quán)人（下稱“原產(chǎn)權(quán)人”）承諾在將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或變賣