1、 無錫辦公樓調(diào)研報(bào)告 綠地集團(tuán)蘇南事業(yè)部2021年4月1.五大區(qū)域板塊主城區(qū)板塊崇安廣益板塊太湖廣場板塊蠡園新城板塊新區(qū)長板塊 中山路板塊太湖廣場板塊新區(qū)板塊廣益板塊 本案 近些年，隨著無錫經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提高，商業(yè)地產(chǎn)市場開展迅猛，需求量上升，逐漸構(gòu)成了以相關(guān)開發(fā)區(qū)為中心的五大區(qū)域市場。蠡園開發(fā)區(qū)板塊2.主城區(qū)板塊分布：無錫主城區(qū)地域狹小，以中山路為中軸構(gòu)成CBD。但它是無錫最為成熟的經(jīng)濟(jì)商圈，這里商業(yè)條件成熟、商業(yè)氣氛濃重， 是集合行政、商業(yè)、文化、金融等職能的一級(jí)中心區(qū)，寫字樓主要分布在人民東路、解放東路、解放西路構(gòu)成的三角區(qū)域內(nèi)。 質(zhì)量：市中心大多數(shù)寫字樓建成時(shí)間較早，質(zhì)量普遍不高，近年來隨

2、著紅豆國際、恒隆廣場等一批新工程的展開，未來區(qū)域內(nèi)供應(yīng)也將以高質(zhì)量綜合體為主。空置率：2021年崇安區(qū)實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值321億元，比上年增長13.3%，其中效力業(yè)添加值295.5億元，增長13.9%，所占比重到達(dá)92.1%，商貿(mào)流通、文化創(chuàng)意、信息技術(shù)、金融保險(xiǎn)、商務(wù)效力等五大產(chǎn)業(yè)添加值占地域消費(fèi)總值比重超越75%， 商業(yè)地產(chǎn)需求量進(jìn)一步擴(kuò)展。市中心寫字樓入駐情況較好，平均空置率約為8%。個(gè)案分析-紅豆國際廣場紅豆國際廣場位于無錫中山路商圈，周邊購物、休閑、文娛、餐飲等設(shè)備一應(yīng)俱全，近30條公交線路通向無錫各區(qū)，與規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線地下連通，交通便利。是一幢集購物、聚會(huì)、餐飲、及休閑為一體的購

3、物中心、5A智能化綠色生態(tài)寫字樓及高檔酒店式公寓組成的高科技綜合性大樓。經(jīng)過4年的施工建立，現(xiàn)如今這幢48層，總高度248米的建筑，曾經(jīng)傲然屹立在市中心的中山路上，在成為無錫地標(biāo)建筑的同時(shí)，也樹立了無錫高端寫字樓的新規(guī)范。根本數(shù)據(jù)整幢大樓B1為車庫，1-7層裙樓部分租給遠(yuǎn)東百貨15年、8-22樓：5A甲級(jí)辦公精裝、24-45樓：超奢華精裝酒店公寓，包租3年，平均月租金3500元。工程辦公樓部分已售罄，公寓部分加推高層區(qū)域CEO行宮，面積68和141。 單層面積段6070130的比例為312套:2.510套:14套房型鑒賞對(duì)于小面積的公寓，我們不能要求太多。雖是一室設(shè)計(jì)，依然賦予了衛(wèi)生間足夠的空

4、間，干濕分別之外，淋浴盆浴一應(yīng)俱全。開間有多大，窗戶就有多大，采光絕對(duì)不是問題。房型鑒賞朝南的房子在公寓里算是好位置了，可是假設(shè)進(jìn)門不是那么狹隘，客廳能設(shè)計(jì)成朝南或許更完美吧。畢竟110平的公寓也算大手筆了。這是公寓里最大的房型了，功能很齊全，惋惜是在北面。面積大了朝向反而差了，確實(shí)不多見?？蛷d采光至少應(yīng)該比次臥重要吧。寫字樓整體規(guī)劃工程綜合評(píng)述1.絕佳地段。李嘉誠曾經(jīng)說過：“決議房地產(chǎn)價(jià)值的要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 出身豪門，真正的地鐵上物業(yè)，潛力無限。2.配套全面。6層的購物廣場，他想怎樣消費(fèi)都不是問題，假設(shè)不夠，中山路就在腳下。3.高端設(shè)備。第一個(gè)層高3.8米的寫字樓

5、；3.3米高的公寓，第一個(gè)帶新風(fēng)系統(tǒng)的四控制中央空調(diào)系統(tǒng)；第一個(gè)運(yùn)用架空地板且光纖到辦公桌的地下布線系統(tǒng)等等。每秒極速6米的語音電梯，也將成為無錫最快的電梯?！?A甲級(jí)智能規(guī)范 ，在目前的無錫市場一定是獨(dú)一無二的。4.優(yōu)良物業(yè)。紅豆的高層不斷強(qiáng)調(diào)“無論是從環(huán)境也好，還是從日常的水電的運(yùn)用、包括洗手間、包括餐飲都按照五星級(jí)酒店的規(guī)范來做的。正如一切人都會(huì)說，買萬科買的就是物業(yè)。酒店管理式的配套效力、商務(wù)效力，紅豆的物業(yè)自然也是5A級(jí)的。 5. 一致運(yùn)營的方式防止了管理上的混亂，也為業(yè)主的投資報(bào)答奠定了良好根底。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)：客群面不廣：除了房型上的一絲缺憾外，花百來萬去買一套套內(nèi)才40公寓不是普通

6、的客戶會(huì)情愿的吧。分樓層分批次的銷售方式似乎也正闡明了這點(diǎn)，真正的買主應(yīng)該是千呼萬喚才出來的。紅豆不是他想買想買就能買個(gè)案了解-蘇寧廣場蘇寧廣場是無錫的又一大型商業(yè)綜合體。工程規(guī)模約31萬平方米，集大型購物中心、五星級(jí)酒店、酒店效力式豪宅、甲級(jí)寫字樓、大型電器旗艦店、高檔SOHO辦公為一體，其中住宅部分主要以140-500平方的大戶型城中豪宅業(yè)態(tài)。 工程包括一棟318米的甲級(jí)辦公+酒店(1030F甲級(jí)辦公、3168F酒店) 、一棟183米的SOHO辦公樓(650F SOHO辦公樓)以及一個(gè)9F的商業(yè)裙房 。個(gè)案了解-恒隆廣場無錫恒隆分成三部分，包括一個(gè)6層高的世界級(jí)購物中心 、一個(gè)休閑廣場和兩

7、棟高層建筑，初定其中一棟高約250米，另一棟高230米 。購物中心反面、靠后西溪為一個(gè)休閑廣場，廣場的主要景點(diǎn)為東大街地塊內(nèi)的三棟文保建筑明代小戲臺(tái)、老回廊和城隍廟舊址，全部在舊址修復(fù)。 恒隆廣場的建立將給東大街交通格局帶來宏大變化。據(jù)了解，首先安康路將拓寬，后西溪也將拓到20米左右，恒隆廣場建筑沿40米寬人民中路將后退8米。購物中心設(shè)人民中路、后西溪、安康路人民路交叉口三個(gè)主要進(jìn)口。購物中心還設(shè)有地下三層停車場，今后還有望與無錫的地鐵連結(jié)起來，設(shè)置地鐵站。 該工程位于人民中路與安康路交叉口東南側(cè)的東大街地塊，主要功能為大型購物中心、辦公樓及停車庫。工程總用地面積37323.9平方米，總建筑面

8、積389589平方米，其中地上建筑面積242605平方米，地下建筑面積146984平方米，建筑密度61.57%，容積率6.5，綠化率20.05%。 主城板塊綜述主城板塊小結(jié)-中心位置無可撼動(dòng) 作為長三角的中心城市之一，無錫的商業(yè)辦公市場開展有著深沉的經(jīng)濟(jì)根底，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的深化調(diào)整以及第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起使得商辦市場的需求正在膨脹。城市建立步伐加快也帶動(dòng)了商辦市場的昌盛。近來，城市軌道交通和京滬高鐵建立的如火如荼以及滬寧高鐵的良好運(yùn)營都在不同區(qū)域不同側(cè)面撬動(dòng)著商業(yè)辦公的宏大潛力。中山路，歷來是眾多商家的必爭之地，繼紅豆廣場交付后，蘇寧廣場、恒隆廣場已相繼開工，云蝠大廈、金匱大廈、保利達(dá)廣場以及被茂業(yè)

9、集團(tuán)收買的一百也已進(jìn)入前期開發(fā)。未來幾年，無錫市中心將樹立起7幢超越200米的城市綜合體，涉及購物廣場、辦公樓、酒店、公寓等多種物業(yè)。身處傳統(tǒng)意義上的市區(qū)，這些現(xiàn)代化大樓提升了老城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)量，同時(shí)也拉開了主城商辦市場猛烈競爭的大幕，但更為重要的是為無錫的商業(yè)地產(chǎn)建立了新的標(biāo)桿。目前，雖然錫城“南拓北進(jìn)以及“西張東延的整體架勢(shì)日趨成型，太湖廣場、新區(qū)等新興板塊對(duì)市區(qū)市場的沖擊無疑是宏大的，但從眼前來看，便利的交通、完善的商業(yè)配套、興隆的人流、加上傳統(tǒng)的“市區(qū)思想定式，主城區(qū)的中心位置短時(shí)間內(nèi)依然是不可超越的！3崇安廣益板塊早在2005年，崇安區(qū)政府就方案用3-5年的時(shí)間，在廣益片區(qū)建成200

10、萬平方米的市場群和200萬平方米的住宅群，以“全面實(shí)現(xiàn)城市化、率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化為要求,將廣益片區(qū)建立成產(chǎn)業(yè)高度聚集、居住高度集中、工程高度集約、具有鮮明區(qū)域特征和較強(qiáng)競爭力的現(xiàn)代化新城區(qū)?，F(xiàn)如今，這座4.6平方公里的崇安新城已初具規(guī)模。 崇安新城廣益片區(qū)的功能定位是：以商貿(mào)、居住為主要功能。構(gòu)成錫滬路兩側(cè)的裝飾裝潢及建筑資料市場、學(xué)前東路的大型機(jī)電市場和江海東路崇安段東北側(cè)的汽配市場 ，在學(xué)前東路、廣益路、江海東路等處規(guī)劃建立集中居住區(qū)。使片區(qū)成為無錫城東大市場區(qū)、城東大住宅區(qū)和城東大休閑文娛區(qū)。 區(qū)域內(nèi)工程概略正是基于上述的長久規(guī)劃，加之廣益片區(qū)本身的地理優(yōu)勢(shì)，這里也構(gòu)成了規(guī)模較大的商辦市場，

11、主要集中在江海東路以東，錫滬路南北的區(qū)域內(nèi)。代表工程有名品城、哥倫布廣場、嘉飾茂國際裝飾廣場、甲殼蟲、D-PARK東鵬國際家居創(chuàng)意中心個(gè)案分析-名品城錫滬名品城二期位于無錫市崇安新城的中心位置-江海路與錫滬路的交界處，未來直通無錫市中心的人民路也將打通至此，地理位置優(yōu)越。由公寓、辦公樓、餐飲商鋪、專業(yè)市場四個(gè)部分組成。建筑形狀：兩幢29層塔樓，三層裙樓，四幢一層石材專業(yè)市場。個(gè)案分析-名品城工程外立面沒有采用玻璃幕墻，而是混合了鋁塑板、干掛石材、涂料等多種施工方案。這一點(diǎn)，比較特殊?？偢?8.9米的雙子塔樓，將成為崇安新城錫滬路上的第一道風(fēng)景。個(gè)案分析-名品城開闊的大廳電梯間個(gè)案分析-名品城樓

12、梯長度1.5米層高3.2米，并沒有挑高設(shè)計(jì)個(gè)案分析-名品城 此房型有斜角，不規(guī)那么。去化較慢。個(gè)案分析-哥倫布廣場哥倫布廣場哥倫布廣場由香港五洲國際集團(tuán)投資開發(fā)，工程包含購物中心、時(shí)髦公寓、寫字樓三大功能，是一座集時(shí)髦百貨、婚宴廣場、國際餐飲、巨幕電影四大業(yè)態(tài)于一體的現(xiàn)代化城市時(shí)髦綜合體。目前，該工程曾經(jīng)引進(jìn)了家樂福、KFC等一批知名品牌，以火爆成交的商業(yè)帶動(dòng)了辦公樓、公寓的銷售。哥倫布廣場戶型小面積居多哥倫布廣場買一層送一層是辦公、公寓的主要賣點(diǎn)哥倫布廣場高調(diào)的商業(yè)炒作推進(jìn)著哥倫布廣場的繼續(xù)熱銷。舉行露天商業(yè)上演，請(qǐng)明星宣傳造勢(shì)，冠名政府公益活動(dòng)，都進(jìn)一步提升了工程的知名度。繼廣益哥倫布廣場

13、之后，新區(qū)哥倫布廣場又將登場，之后的幾年，五洲國際方案在長三角還要打造6-8個(gè)哥倫布廣場。商+宅的“萬達(dá)方式在哥倫布也得到了宏大勝利。除了鮮明的謀劃宣傳方式外，在后續(xù)的物業(yè)管理上，哥倫布也有一種新的方式：產(chǎn)權(quán)銷售+可繼續(xù)昌盛。他們將運(yùn)營和管理相結(jié)合，打造出一切權(quán)規(guī)業(yè)主，運(yùn)營權(quán)規(guī)開發(fā)商的15年方案。前5年按年8%的報(bào)答率回饋業(yè)主，后10年可由雙方協(xié)商。這種一致運(yùn)營的管理方式在區(qū)域工程內(nèi)唯哥倫布獨(dú)有。個(gè)案分析-甲殼蟲工程體量較小，總高26層，每層22戶，曾經(jīng)交付。外立面涂料為主，工程獨(dú)一的優(yōu)勢(shì)是臨近地鐵二號(hào)線華夏路站。甲殼蟲層高3.9米，裝修時(shí)也做分層運(yùn)用個(gè)案分析-D-PARK國際創(chuàng)富商務(wù)廣場崇安

14、D-PARK，位于錫滬路華夏家居港正對(duì)面，由五棟極具現(xiàn)代簡約風(fēng)格的建筑組成，面積共7.9萬平米，戶型以挑高5米。業(yè)態(tài)涵蓋產(chǎn)權(quán)式設(shè)計(jì)主題挑高復(fù)式公寓酒店、5米挑高創(chuàng)意LOFT辦公、國際建材家居品牌街區(qū)、創(chuàng)意主題會(huì)所、設(shè)計(jì)師沙龍等。是地鐵二號(hào)線友誼路站正上蓋物業(yè) 。個(gè)案分析-D-PARK國際買一層送一層，硬裝到位的交付規(guī)范，是工程的主打賣點(diǎn)。工程目前在售4#樓，均價(jià)12500-13000/平，一次性付款99折。崇安廣益板塊小結(jié)：未來潛力較大。地段優(yōu)勢(shì)：是廣益板塊的第一優(yōu)勢(shì)。間隔市中心5-10分鐘車程，錫滬路與無錫北廣場直線相連，往機(jī)場30分鐘車程，距京滬高鐵分鐘，數(shù)十條公交線路貫穿往來，緊臨滬寧高

15、速和江海高架二大交通干線，地鐵2號(hào)線和3號(hào)線也將穿越整個(gè)區(qū)域，交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常顯著。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：是板塊的第二優(yōu)勢(shì)。崇安新城以錫滬路為軸心，打造無錫中高檔建材和家居品牌商圈，以東鵬國際建材、華廈家居港、月星家居等高檔建材家居企業(yè)為龍頭，好藝家、錫滬名品城、佳潤建陶城、華東裝飾城、家居樂等中檔家居建材連鎖企業(yè)做支撐，以及華東商貿(mào)城、睦鄰中心、家樂福、易初蓮花、廣益商公園、規(guī)劃中的山姆會(huì)員店等眾多配套商業(yè)做依托?？腿簝?yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)聚集的產(chǎn)業(yè)鏈所構(gòu)成的私營業(yè)主是各工程的第一大客群；第二，學(xué)前東路、廣益路、江海東路等處建立的集中居住區(qū)也為各個(gè)工程帶來了寬廣的投資客源；第三，投資風(fēng)險(xiǎn)小，政府參與投資的背景，

16、也是一些開發(fā)商重點(diǎn)的宣傳。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)據(jù)了解，目前區(qū)域內(nèi)投資客的比例占到了60%以上，剩余的40%中，商住兩用又占到了很大一部分。在目前住宅市場投資渠道受限的情況下，有相當(dāng)一部分的客戶選擇了熱炒商辦市場。而區(qū)域內(nèi)安頓房、商品房也很多，有多少人會(huì)來選擇住這些租金昂貴的精裝公寓這將成為一個(gè)疑問。雖然買一層送一層的誘惑讓區(qū)域內(nèi)各工程賣的都很不錯(cuò)，但從長久來看，后期的市場運(yùn)轉(zhuǎn)和維護(hù)將成為一大隱患。4.太湖廣場板塊太湖廣場位于無錫城市副中心，隸屬南長區(qū)太湖大道與清揚(yáng)路交匯處，擁有無錫最大的城市廣場， 近兩年房產(chǎn)的飛速開展，周邊高樓林立，為太湖廣場帶來了新的開展契機(jī)，特別是板塊商務(wù)功能，逐漸有取代市中心成為新

17、一代的商務(wù)中心的趨勢(shì)。太湖廣場目前在售的辦公工程較少，區(qū)域市場還是以住宅為主。廣場地域總平圖個(gè)案分析-時(shí)代國際時(shí)代國際，位于南長區(qū)太湖廣場西側(cè)，工程由一幢36層寫字樓和兩幢公寓構(gòu)成，總面積18萬平方米，集商業(yè)、辦公、酒店式公寓、時(shí)髦住房為一體。 個(gè)案分析-時(shí)代國際5.蠡湖新城板塊無錫(國家)工業(yè)設(shè)計(jì)園是在蠡園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)十多年開展的根底上，2003年5月由國家科技部同意為國內(nèi)首家以工業(yè)設(shè)計(jì)為主題的高新技術(shù)專業(yè)化園區(qū)。近年來，園區(qū)投資建成了創(chuàng)意園、湖景科技園、工業(yè)設(shè)計(jì)大廈、“530大廈、聯(lián)創(chuàng)大廈、佳誠國際等80多萬平方米的“三創(chuàng)載體。園區(qū)中心區(qū)域東起蠡溪路，西至蠡湖邊，南達(dá)太湖大道，北到梁溪河，面

18、積為1.5平方公里。目前建立了工業(yè)設(shè)計(jì)孵化基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、專業(yè)化研發(fā)設(shè)計(jì)樓宇群和生活休閑配套區(qū)等四大功能區(qū)域。努力打呵斥一個(gè)以科技研發(fā)為中心，以工業(yè)設(shè)計(jì)為特征，以都市經(jīng)濟(jì)為形狀，集綠色高附加值產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公、效力配套、優(yōu)美人居為一體的杰出創(chuàng)新型湖濱新城區(qū)。 蠡湖新城寫字樓分布分布：蠡湖新城寫字樓數(shù)量較多，主要分布在太湖大道沿線和無錫(國家)工業(yè)設(shè)計(jì)園內(nèi)。質(zhì)量：區(qū)域內(nèi)寫字樓質(zhì)量普遍較高?？罩寐剩簠^(qū)域內(nèi)寫字樓空置率約在50%左右。分布情況1.現(xiàn)代國際工業(yè)大廈2.中銳佳誠國際大廈3.潤華國際大廈4.萬達(dá)廣場5.上海城開工程6.華邸國際大廈7.聯(lián)創(chuàng)國際大廈8.530大廈個(gè)案分析-萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場位

19、于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū) ，用地分為A、B、C、D、E五塊，主要功能為商業(yè)、辦公、居住。其中A塊規(guī)劃為一處高檔酒店，B塊規(guī)劃為精裝公寓和集休閑文娛購物為一體的大型商業(yè)廣場，C、D、E塊那么以住宅為主。無錫萬達(dá)廣場復(fù)合的形狀包括：一個(gè)建筑面積23萬平方米的國際化大型購物中心；一個(gè)建筑面積4萬平方米的超白金五星級(jí)酒店和一個(gè)3萬平方米的酒店式公寓；一個(gè)建筑面積36.5萬平方米的高檔住宅區(qū)；兩棟智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的商務(wù)樓；一個(gè)五星級(jí)的多廳萬達(dá)國際影城；一個(gè)3萬平方米的市民休閑廣場。 萬達(dá)廣場潤華國際大廈裙房1-4層定位為國際百貨商業(yè)中心，5-6層為酒店專屬會(huì)所，囊括千人宴會(huì)廳、多功能會(huì)議中

20、心、咖啡吧、健身中心、精品店等國際性商務(wù)、文娛、休閑、購物機(jī)構(gòu)。大廈A座7-30層超五星級(jí)潤華豪生國際大酒店。 31層-54層為214席國際規(guī)范精裝豪景公寓，A座55層定位空中頂級(jí)商務(wù)豪景會(huì)館，包含陽光餐廳、紅酒雪茄吧、美容健身會(huì)館、商務(wù)會(huì)所、創(chuàng)意沙龍、小型放映廳等文娛休閑配置。 B座8層-45層為278套5A甲級(jí)寫字樓，可自在組隔 。潤華國際大廈佳誠國際中銳佳誠國際大廈位于蠡湖新城，在太湖大道和鴻橋路交叉口的東北側(cè)。它包括一棟29層5A甲級(jí)寫字樓和一棟18/20層的五星級(jí)式商務(wù)智能公寓。建筑整體采用高級(jí)干掛石材，配合玻璃幕墻。配備7臺(tái)蒂森電梯，時(shí)速2.5米/秒。佳誠國際價(jià)錢走勢(shì)6.新區(qū)板塊無

21、錫國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1992年，1995年在高新區(qū)的根底上正式成立無錫新區(qū)。無錫新區(qū)目前下轄無錫國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、太湖國際科技園、空港產(chǎn)業(yè)園、中國工業(yè)博覽園、中國吳文化博覽園、國際生活社區(qū)等六大功能區(qū)以及旺莊、江溪、碩放、梅村、鴻山、新安等六條街道，行政管理區(qū)域從最初的5.4平方公里開展到如今的220平方公里，常住人口60余萬人。 無錫新加坡工業(yè)園區(qū)自1994年初啟動(dòng)開發(fā)至今，已開發(fā)完成 3.5平方公里。構(gòu)成了以電子信息產(chǎn)業(yè)、光伏產(chǎn)業(yè)和精細(xì)機(jī)械為主的特征產(chǎn)業(yè)。至今，園區(qū)共引進(jìn)外商投資企業(yè)90家，合同利用外資30億美圓，到位外資25億美圓。同時(shí)，園區(qū)積極開展高檔國際社區(qū)和現(xiàn)代效力業(yè)，到2021年，園區(qū)現(xiàn)代效力業(yè)企業(yè)達(dá)60家以上含光伏研發(fā)、配套、效力企業(yè)10家。 新區(qū)寫字樓概略分布：新區(qū)寫字樓數(shù)量不多，主要分布在長江路沿線