1、假設(shè)開發(fā)法（酒店模板）收益法測算過程1、年總有效毛收入：（1）、客房年有效毛收入估價對象設(shè)計有標(biāo)準(zhǔn)間101套、套間8套。經(jīng)評估人員對該區(qū) 域類似規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的酒店、*、*、*、*、*各套 型客房的門市價、折扣價、入住率的調(diào)查，并結(jié)合估價對象的個別因 素及區(qū)域因素，確定各套型客房的客觀價格和入住率詳見下表：客房名稱數(shù)量（套）綜合確定實際房價（元/日）客房入住率標(biāo)準(zhǔn)間10116484%套間835158%根據(jù)市場行情，測算的賓館客房年有效營業(yè)收入詳見下表:客房數(shù)量綜合確客房預(yù)計年名稱（套）定實際房價入住率啟效毛收入（萬（元/日）元/年）標(biāo)準(zhǔn)間10116484%507.85豪華套間835158%59.4

2、5小計108567.30則客房有效毛收入=567.30萬元/年（2）、三樓餐飲包間年有效毛收入餐飲包間共10間，位于賓館三樓，共有10人桌23桌。根據(jù) 估價人員對該區(qū)域的調(diào)查，預(yù)計上座率、包間最低消費標(biāo)準(zhǔn)見下表， 每年按營業(yè)日365天計算，則廳名稱（張）數(shù)（人）費標(biāo)準(zhǔn)（元）率（萬元）餐廳231099055%457.11合計457.11則餐廳年有效毛收入=457.11萬元/年（3）、卡拉0K包間、活動室年有效毛收入估價對象擁有卡拉OK包間11間，位于估價對象四層。根據(jù)估 價人員對該區(qū)域的調(diào)查，一般情況每個包間平均每天使用6小時，每 小時收費標(biāo)準(zhǔn)為120J40元/天，綜合考慮取有效收入130元/天

3、, 預(yù)計全年平均上座率為60%,則卡拉OK包間年有效毛收入=11x130 x6x60%x365=187.90 （萬 元/年）估價對象三至六層每層設(shè)有活動室，共4間。根據(jù)估價人員對 該區(qū)域的調(diào)查，每間每天可消費150250元，上座率為60%-70%, 按每間每天消費180元，上座率60%計算，每年按365日，則活動室年有效毛收入=4x180 x60% x 365 = 15.77萬元/年;（4）、會議室年有效毛收入估價對象三至六層每層設(shè)有15人會議室1間，六層設(shè)有20人 會議室三間、195人會議室1間，根據(jù)估價人員對該區(qū)域的調(diào)查， 確定各套型會議室的客觀價格和入住率詳見下表（每年按365天考 慮）

4、：會議 室名稱容納人數(shù)（人）會議室套數(shù)會議室154會議 室203會議 室1951合計年收全天價年平均入（萬（天）使用率元）90040%52.56120035%45.99200015%10.95109.5則會議室年有效毛收入=109.50萬元/年根據(jù)以上計算，該估價對象年總有效毛收入詳見下表:項B年后效毛收入（萬元）客房567.30二樓餐飲包間457.11卡拉OK包間187.90活動室15.77會議室109.50合1337.582、年總運營費用(1)、年經(jīng)營成本：包括經(jīng)營中設(shè)置的鍋爐、電梯、變配電等設(shè) 備資產(chǎn)和室內(nèi)裝修的折舊費，維修費，客房入住率、餐飲上座率、會 議室使用率直接相關(guān)的費用及管理費

5、等。 根據(jù)估價人員對該區(qū)域同等 物業(yè)的調(diào)查資料，確定各項費用取值如下：、設(shè)置的鍋爐、電梯、變配電等設(shè)備資產(chǎn)和室內(nèi)裝修的折舊費， 取年有效毛收入的7.6%計算，則年設(shè)備、裝修折舊費=1337.58 X7.6%=101.66 萬元維修費用：按照建筑物的建安造價的1%計算，則年維修費用=2200 X9937.62 X1%=20.98 萬元客房入住率、餐飲上座率、會議室使用率直接相關(guān)的材料費、水電動力費用等，取年有效毛收入的 26.8%計算，則年可變費用=1337.58 X26.8%=358.47 萬元管理費用：包括賓館人員工資、辦公經(jīng)費、低值易耗品、廣告宣傳費、財務(wù)費用等及其他不可預(yù)見費等按照年總有

6、效毛收入的5%計算，則年管理費用=1337.58 X5%=66.88 萬元則年經(jīng)營成本=101.66+20.98+358.47+66.88=547.99 萬元(2)、年稅費：包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等，營業(yè)稅費按年有效毛總收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按房屋建安重置成 本扣減(10%-30% )后余值的1.2%計算，根據(jù)估價對象區(qū)域的情 況取扣減比率30% 。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加=1337.58 X5.50%=73.58 萬元房屋建安重置成本是不考慮二次裝修和設(shè)備資產(chǎn)的價值，根據(jù)房 屋結(jié)構(gòu)特征和構(gòu)造，估算平均建安工程費 2200元/平米，總建筑面 積為9937.62平米，則房產(chǎn)

7、稅=2200 X9937.62 乂 (1-20% ) X1.2%=20.14 萬元則年稅費=20.14+73.58=93.71 萬元(3)保險費用：按照建筑物的建安造價的 0.15%計算。年保險費用=2200 X9937.62 X0.15%=3.15 萬元(4)、經(jīng)營利潤：根據(jù)該區(qū)域賓館酒店行業(yè)的利潤的平均利潤率考慮，酒店賓館業(yè)的行業(yè)的平均利潤率為20%左右，本次評估按照年總有效毛收入的20%計算。年經(jīng)營利潤=1337.58 X20%=267.52 萬元；以上四項合計為項目費率費額經(jīng)營成本548.91房產(chǎn)稅及營業(yè)稅94.60年保險費建安造價X 0.15%3.29年經(jīng)營利潤2X20%267.52

8、年總運營費用912.373、年凈收益房地產(chǎn)年凈收益=年總有效毛收入-年總運營費用4、報酬率的確定資本報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償費 +缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率無風(fēng)險報酬率本次無風(fēng)險報酬率，選用評估時點2011年4月30日一年期存 款利率確定無風(fēng)險報酬率為3.25 %。投資風(fēng)險補償率投資風(fēng)險補償率是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、 具有一定風(fēng)險 性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補償， 否則就 不會投資。綜合考慮，本次評估判定商業(yè)投資風(fēng)險補償率取 3%。管理負(fù)擔(dān)補償率管理負(fù)擔(dān)補償率是指一項投資所要求的操勞越多， 其吸引力就會 越小，從而投資者必然會要求對

9、所承擔(dān)的額外管理有所補償。 綜合考 慮，本次評估判定管理負(fù)擔(dān)補償率取 2.5%。缺乏流動性補償缺乏流動性補償是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所 要求的補償。綜合考慮，本次評估判定缺乏流動性補償取2%。投資帶來的優(yōu)惠率投資帶來的優(yōu)惠率是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好 處，例如易獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會降低所要求 的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的額外好處，投資者之 間的競爭也會要求做相應(yīng)的扣減。 綜合考慮，本次評估判定獲得融資 的優(yōu)惠率取0.25% ,所得稅抵扣的優(yōu)惠取0.5% 。項目數(shù)值無風(fēng)險報酬率3.25%投資補風(fēng)險、償3.00%管理補.負(fù)擔(dān)、償2.50%缺乏生彳.流動小償2.00%易于獲得融資的好處-0.25%扣的好處-0.50%所得稅抵農(nóng)酬率10.00%5、收益年期的確定由于估價對象為框架結(jié)構(gòu)樓房，經(jīng)濟耐用年限為 60年，尚未完工；土地用途為綜合用地，未辦理土地使用權(quán)證，土地年期根據(jù)綜合 用地最高年限50年計算，根據(jù)熟短原則，確定收益年期應(yīng)為50年。6、凈收益遞增比率的確定根據(jù)酒店賓館業(yè)房地產(chǎn)的收益調(diào)查，以及估價對象所在區(qū)域的行 業(yè)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，未來50年，收益流必將呈現(xiàn)為一定得遞增流模式, 據(jù)調(diào)查遞增比率在0.5%-1% 之間，本次評