1、我對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的看法作為一種特殊的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)因投資周期長、投資量大、投資的物體具有不可移動性、投資易受政策的影響等特點(diǎn)，很可能形成投資的周期性、重疊性、累積性風(fēng)險。歷史上持續(xù)的過熱投資導(dǎo)致的巨大泡沫危機(jī)多次出現(xiàn)，在給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險算是的同時，也重創(chuàng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)乃至國民經(jīng)濟(jì)。而所謂的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)投資過程中，由于各種不確定性因素引起的房地產(chǎn)投資本金以及預(yù)期收益損失或減少的可能性。包括市場通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、政策風(fēng)險、自然風(fēng)險等。通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險，實(shí)質(zhì)投資完成后所回收的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。由于投

2、資都要求有一點(diǎn)的時間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就會面臨通貨膨脹風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者非常重視次風(fēng)險因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低對該風(fēng)險對實(shí)際收益率的影響程度。市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給和需求也在不斷變化，而g供求關(guān)系的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)過剩達(dá)到一定程度時，投資者將面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴(yán)重局面，最終導(dǎo)致投資者的破產(chǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險，房地產(chǎn)屬于非貨

3、幣性資產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，擁有者很難在短時間內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或者其他原因急于將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金時，可能使投資者蒙受折價損失。為了規(guī)避政策風(fēng)險，房地產(chǎn)投資者必須對國家政策進(jìn)行一定的分析。政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、低價政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。2011年初，為進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，“國八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺，調(diào)控進(jìn)一步升級和深化；2013年2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了包括公布房價

4、控制目標(biāo)、嚴(yán)格限購、差別化信貸等在內(nèi)的五項(xiàng)政策措施，要求各地政府保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而避免這種風(fēng)險最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。投資者在購置房地產(chǎn)時，也須考慮地段、環(huán)境、建筑品質(zhì)、產(chǎn)權(quán)狀況、價值分析、房地產(chǎn)市場供需分析等方面的因素。投資者必須做好預(yù)防損失、減少損失、非保險轉(zhuǎn)移、財務(wù)轉(zhuǎn)移等工作。風(fēng)險預(yù)防是指在風(fēng)險發(fā)生前，為了消除或減少可能引致?lián)p失的各項(xiàng)風(fēng)險因素所采取的各種措施，以降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率為目的。在房地開發(fā)的各個階段，風(fēng)險預(yù)防有廣泛應(yīng)用。減少損失是在風(fēng)險事件發(fā)生時或發(fā)生后，采取的各

5、種降低損失程度，或縮小損失發(fā)生范圍的措施，以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義，一是風(fēng)險發(fā)生時的損失最小化；二是風(fēng)險發(fā)生后的挽救措施。在房地產(chǎn)開發(fā)中，可采用一系列特殊的手段將開發(fā)中的風(fēng)險損失降低到最低程度。準(zhǔn)確的預(yù)警預(yù)報；制定詳盡而周密的風(fēng)險應(yīng)急計劃；建立后備措施；保護(hù)現(xiàn)場，收集證據(jù)。需要注意的是，借款補(bǔ)償風(fēng)險損失的風(fēng)險處理方法本身亦具有較大的風(fēng)險。實(shí)際上，當(dāng)風(fēng)險事件發(fā)生后，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值減少、經(jīng)營狀況不穩(wěn)定、信譽(yù)度降低，從而使企業(yè)處于不利的借款地位。同時，此時企業(yè)對現(xiàn)金的需求又十分急迫，其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的，而一個損失發(fā)生前就信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)開發(fā)商，此

6、時可能根本就借不到一分錢，這樣可能會使得風(fēng)險程度加劇。顯然，房地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)用借款補(bǔ)償風(fēng)險損失的方法時應(yīng)三思而后行，最好盡可能在風(fēng)險事件發(fā)生前與金融機(jī)構(gòu)簽訂一項(xiàng)應(yīng)急貸款協(xié)議，確保風(fēng)險事件發(fā)生后企業(yè)可按事先商定的融資條件獲得必要的資金，以及時應(yīng)付不時之需。房地產(chǎn)投資風(fēng)險非保險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識地采取某些非保險措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而達(dá)到降低其自身項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生概率和損失程度的目的。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的非保險轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實(shí)現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會引起項(xiàng)目風(fēng)險及損失的某項(xiàng)開發(fā)活動；二是將風(fēng)險本身予以轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風(fēng)險，但與風(fēng)險控制不同的是，

7、它不是通過放棄、中止項(xiàng)目活動或采取積極預(yù)防和抑制措施直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素來達(dá)到消除、降低風(fēng)險損失概率和損失程度的目的，而是允許風(fēng)險繼續(xù)存在，但將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險損失概率和損失程度。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移必須通過正當(dāng)、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁。另外，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移雖然可以使風(fēng)險在開發(fā)商和其他風(fēng)險損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動，但卻不能因此將項(xiàng)目風(fēng)險本身消除或從總量上減少。風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移包括非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移和保險轉(zhuǎn)移。非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移是指單位或個人通過經(jīng)濟(jì)合同，將損失或與損失有關(guān)的財務(wù)后果（財產(chǎn)損失、人員傷亡等）轉(zhuǎn)移給另一些單位或個人去承擔(dān)的一種方式。其實(shí)質(zhì)是通過風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移，使轉(zhuǎn)讓人得到外來資金，以補(bǔ)償風(fēng)險事故發(fā)生后所造成的損失。大部分財務(wù)型非保險轉(zhuǎn)移都是通過合同中的某些條款來實(shí)現(xiàn)的。如在建筑活動承包中，建筑所有人可以通過合同將他對公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責(zé)任轉(zhuǎn)移給建筑承包商。保險轉(zhuǎn)移通常直接稱為保險。通過購買保險，投資項(xiàng)目業(yè)主或承包商作為投保人將本應(yīng)由自己承擔(dān)的歸咎責(zé)任（因他人過失而承擔(dān)的責(zé)任）和賠償責(zé)任（因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責(zé)任）轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風(fēng)險損失。需要說明的是，保險并不能轉(zhuǎn)移投資項(xiàng)目的所有風(fēng)險，一