1、PAGE 中文題目：佛山保利天璽花園前期策劃報(bào)告 英文題目：The earlier stage programme report of foshan Poly garden佛山保利天璽花園前期策劃報(bào)告摘 要隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，前期策劃報(bào)告因其不可替代的作用而越來越受到開發(fā)商的重視，它的重要性日益彰顯。本畢業(yè)設(shè)計(jì)是在參考和借鑒有關(guān)案例和相關(guān)理論成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合所研究項(xiàng)目的實(shí)際情況，運(yùn)用SWOT、客戶細(xì)分、重點(diǎn)調(diào)查和訪問等方法，最終形成一份詳細(xì)、完整和可行性較強(qiáng)的策劃報(bào)告。關(guān) 鍵 詞前期策劃 市場(chǎng)分析 SWOT分析 開發(fā)定位The earlier stage prog

2、ramme report of foshan Poly gardenThe author linhanwen major clas engineering manage class oneGuide teacher shen ya ting professional post teaching assistantAbstractWith the real estate market becoming gradually ripe and the competition becoming intense day by day, a earlier stage programme report i

3、s becoming more and more important and the real estate company begin to pay much attention to it.This graduation project base on referring to many relational cases and theories achievement,combine real situation,apply to SWOT analysis methods and so on,finally achieve a detailed and complete program

4、me report.Key wordsEarlier stage programme market analysis SWOT analysis positionning and development目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc291364858 1佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 PAGEREF _Toc291364858 h 3 HYPERLINK l _Toc291364859 1.1 佛山市城市總體規(guī)劃發(fā)展分析 PAGEREF _Toc291364859 h 3 HYPERLINK l _Toc291364860 1.1.1 “ 2 5” 組團(tuán)的城市發(fā)

5、展戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc291364860 h 3 HYPERLINK l _Toc291364861 1.1.2 建立水陸空互相銜接的綜合交通網(wǎng)絡(luò) PAGEREF _Toc291364861 h 3 HYPERLINK l _Toc291364862 1.1.3 加強(qiáng)綠化建設(shè)進(jìn)一步改善佛山城市生態(tài)環(huán)境 PAGEREF _Toc291364862 h 3 HYPERLINK l _Toc291364863 1.2 佛山市城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著積極的推動(dòng)作用 PAGEREF _Toc291364863 h 3 HYPERLINK l _Toc291364864 1.2.1佛山市城市規(guī)劃

6、建設(shè)狀況小結(jié) PAGEREF _Toc291364864 h 3 HYPERLINK l _Toc291364865 1.3 佛山市禪城區(qū)城市總體規(guī)劃狀況分析 PAGEREF _Toc291364865 h 4 HYPERLINK l _Toc291364866 1.3.1 規(guī)劃定位：工業(yè)強(qiáng)區(qū)、服務(wù)旺區(qū)、文化名區(qū)，佛山現(xiàn)代化和諧都心 PAGEREF _Toc291364866 h 4 HYPERLINK l _Toc291364867 1.3.2 總體規(guī)劃分兩個(gè)階段進(jìn)行 PAGEREF _Toc291364867 h 4 HYPERLINK l _Toc291364868 1.3.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展

7、與產(chǎn)業(yè)用地布局 PAGEREF _Toc291364868 h 4 HYPERLINK l _Toc291364869 1.4 禪城區(qū)房地產(chǎn)分析 PAGEREF _Toc291364869 h 5 HYPERLINK l _Toc291364870 1.4.1 市場(chǎng)定位：具有嶺南歷史文化底蘊(yùn)和濱水特色的現(xiàn)代化中心城區(qū) PAGEREF _Toc291364870 h 5 HYPERLINK l _Toc291364871 1.4.2 市場(chǎng)規(guī)劃： PAGEREF _Toc291364871 h 5 HYPERLINK l _Toc291364872 1.4.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況： PAGEREF _

8、Toc291364872 h 5 HYPERLINK l _Toc291364873 1.4.4 禪城區(qū)重點(diǎn)板塊發(fā)展特征 PAGEREF _Toc291364873 h 6 HYPERLINK l _Toc291364874 1.4.5重點(diǎn)板塊價(jià)格分析 PAGEREF _Toc291364874 h 8 HYPERLINK l _Toc291364875 1.4.6 禪城區(qū)樓市特征：地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大 PAGEREF _Toc291364875 h 10 HYPERLINK l _Toc291364876 1.4.7 禪城區(qū)市場(chǎng)總結(jié)：全面開發(fā)熱潮開始，樓價(jià)將整體上揚(yáng) PAGEREF _Toc29

9、1364876 h 10 HYPERLINK l _Toc291364877 1.5 佛山市房地產(chǎn)分析總結(jié) PAGEREF _Toc291364877 h 10 HYPERLINK l _Toc291364878 2 項(xiàng)目區(qū)位分析與地塊價(jià)值研判 PAGEREF _Toc291364878 h 11 HYPERLINK l _Toc291364879 2.1項(xiàng)目區(qū)位分析SWOT分析法 PAGEREF _Toc291364879 h 11 HYPERLINK l _Toc291364880 2.1.1 優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc291364880 h 11 HYPERLINK l _Toc

10、291364881 2.1.2劣勢(shì)分析 PAGEREF _Toc291364881 h 12 HYPERLINK l _Toc291364882 2.1.3 機(jī)會(huì)分析 PAGEREF _Toc291364882 h 13 HYPERLINK l _Toc291364883 2.1.4威脅分析 PAGEREF _Toc291364883 h 13 HYPERLINK l _Toc291364884 2.2 地塊價(jià)值研判 PAGEREF _Toc291364884 h 13 HYPERLINK l _Toc291364885 2.2.1 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc291364885 h 1

11、3 HYPERLINK l _Toc291364886 2.2.2項(xiàng)目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc291364886 h 14 HYPERLINK l _Toc291364887 2.2.3 項(xiàng)目周邊配套 PAGEREF _Toc291364887 h 14 HYPERLINK l _Toc291364888 2.2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境 PAGEREF _Toc291364888 h 15 HYPERLINK l _Toc291364889 2.2.5五大市政配套 PAGEREF _Toc291364889 h 15 HYPERLINK l _Toc291364890 3 佛山市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)研

12、究 PAGEREF _Toc291364890 h 16 HYPERLINK l _Toc291364891 3.1 對(duì)佛山市消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查及分析 PAGEREF _Toc291364891 h 16 HYPERLINK l _Toc291364892 3.1.1 佛山消費(fèi)水平調(diào)研 PAGEREF _Toc291364892 h 16 HYPERLINK l _Toc291364893 3.1.2佛山市民對(duì)物業(yè)總額的心理承受價(jià)位 PAGEREF _Toc291364893 h 18 HYPERLINK l _Toc291364894 3.1.3 佛山市民消費(fèi)意向調(diào)研 PAGEREF _Toc2

13、91364894 h 18 HYPERLINK l _Toc291364895 3.2 對(duì)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)能力的研判 PAGEREF _Toc291364895 h 21 HYPERLINK l _Toc291364896 3.2.1 佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)能力的特征總結(jié) PAGEREF _Toc291364896 h 22 HYPERLINK l _Toc291364897 3.2.2 佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)能力將呈現(xiàn)日趨成熟的趨勢(shì) PAGEREF _Toc291364897 h 23 HYPERLINK l _Toc291364898 4 項(xiàng)目開發(fā)定位與整體發(fā)展策略 PAGEREF _Toc29

14、1364898 h 24 HYPERLINK l _Toc291364899 4.1目標(biāo)客戶定位 PAGEREF _Toc291364899 h 24 HYPERLINK l _Toc291364900 4.1.1 總體目標(biāo)客戶劃分 PAGEREF _Toc291364900 h 24 HYPERLINK l _Toc291364901 4.1.2本項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征分析 PAGEREF _Toc291364901 h 24 HYPERLINK l _Toc291364902 4.2 項(xiàng)目開發(fā)概念定位 PAGEREF _Toc291364902 h 25 HYPERLINK l _Toc2913

15、64903 4.2.1項(xiàng)目開發(fā)概念定位 PAGEREF _Toc291364903 h 25 HYPERLINK l _Toc291364904 4.2.4本項(xiàng)目原創(chuàng)概念推廣及運(yùn)用 PAGEREF _Toc291364904 h 27 HYPERLINK l _Toc291364905 4.3 產(chǎn)品核心定位分析 PAGEREF _Toc291364905 h 27 HYPERLINK l _Toc291364906 4.3.1 核心開發(fā)思路 PAGEREF _Toc291364906 h 27 HYPERLINK l _Toc291364907 5 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc2

16、91364907 h 28 HYPERLINK l _Toc291364908 5.1項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc291364908 h 28 HYPERLINK l _Toc291364909 6 項(xiàng)目推廣策略 PAGEREF _Toc291364909 h 32 HYPERLINK l _Toc291364910 6.1 項(xiàng)目推廣策略 PAGEREF _Toc291364910 h 32 HYPERLINK l _Toc291364911 6.2宣傳策略及渠道 PAGEREF _Toc291364911 h 32 HYPERLINK l _Toc291364912 參考文獻(xiàn)

17、PAGEREF _Toc291364912 h 33 HYPERLINK l _Toc291364913 致 謝 PAGEREF _Toc291364913 h 341佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1.1 佛山市城市總體規(guī)劃發(fā)展分析1.1.1 “ 2 5” 組團(tuán)的城市發(fā)展戰(zhàn)略按照規(guī)劃，2005年佛山市實(shí)施“ 2 5” 組團(tuán)（“ 2 5 組團(tuán)”中的“ 2 ”是指：中心組團(tuán)和大良容桂組團(tuán)；“ 5 ”是指獅山組團(tuán)、西南組團(tuán)、西江組團(tuán)、大瀝組團(tuán)和九江組團(tuán)）的城市發(fā)展戰(zhàn)略，按照“拉開建設(shè)，合理布局，生態(tài)優(yōu)先”的思路，進(jìn)行老城區(qū)改造、東平水道的“一河兩岸”城市景觀、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)城西園、工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)的規(guī)劃

18、建設(shè)。以新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)老城區(qū)改造，將老城區(qū)置換出來的土地用于建設(shè)綠地、公園、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)。1.1.2 建立水陸空互相銜接的綜合交通網(wǎng)絡(luò)城市交通方面，佛山市正抓緊鐵路、城際與市內(nèi)軌道、高速公路，快速路、主干路、港口、客運(yùn)港的建設(shè)。隨著這些規(guī)劃的實(shí)施，佛山城市交通將更加完善。 1.1.3 加強(qiáng)綠化建設(shè)進(jìn)一步改善佛山城市生態(tài)環(huán)境生態(tài)方面，佛山正全面實(shí)施“青山綠地” 和“藍(lán)天碧水”工程，大力進(jìn)行城市林帶、城市林區(qū)、城市園林綠地建設(shè)，進(jìn)一步提高城市綠化覆蓋率，增加公共綠地面積。1.2 佛山市城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著積極的推動(dòng)作用1.2.1佛山市城市規(guī)劃建設(shè)狀況小結(jié)佛山市城市規(guī)劃將以“ 2 5” 組團(tuán)的城市

19、發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，按照“拉開建設(shè)，合理布局，生態(tài)優(yōu)先”的思路進(jìn)行。佛山市的公路和軌道交通規(guī)劃及建設(shè)將使廣州城市交通更加完善，同時(shí)也有利于城市經(jīng)濟(jì)提速。1.3 佛山市禪城區(qū)城市總體規(guī)劃狀況分析1.3.1 規(guī)劃定位：工業(yè)強(qiáng)區(qū)、服務(wù)旺區(qū)、文化名區(qū)，佛山現(xiàn)代化和諧都心按照規(guī)劃，禪城區(qū)將用1520年左右的時(shí)間，全面實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)地區(qū)的水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。建成制造業(yè)發(fā)達(dá)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、城市功能完善、嶺南文化突出、社會(huì)和諧穩(wěn)定、適宜創(chuàng)業(yè)和居住的現(xiàn)代化中心城區(qū)。積極促進(jìn)廣佛一體化發(fā)展，與廣州共建現(xiàn)代化廣佛大都市區(qū)。1.3.2 總體規(guī)劃分兩個(gè)階

20、段進(jìn)行第一階段，從2007-2010年，建構(gòu)以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群、商貿(mào)物流業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)架構(gòu)；將禪城打造成珠三角的特色產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代商貿(mào)物流中心以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；通過優(yōu)化、調(diào)整和創(chuàng)新，全面提升禪城區(qū)作為中心城區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。第二階段，從2011-2020年，品牌企業(yè)全面帶動(dòng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)具備強(qiáng)大的技術(shù)創(chuàng)新能力，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向規(guī)?；?，總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代都市型工業(yè)全面形成。打造區(qū)域性的商貿(mào)流通中心，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越式協(xié)調(diào)發(fā)展。形成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與新興產(chǎn)業(yè)互動(dòng)并進(jìn)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)區(qū)，現(xiàn)代城市景觀與生態(tài)環(huán)境交相輝映的魅力城區(qū)，適宜居住、適宜生活的人文和諧區(qū)。1.3.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)用地布局

21、以佛山大道為界，西部以制造、高新技術(shù)、商貿(mào)、物流等生產(chǎn)型服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，東部以商貿(mào)、旅游、商務(wù)、居住等城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，并在此基礎(chǔ)上具體落實(shí)東華里文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、佛高區(qū)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)中心、禪城高新技術(shù)區(qū)、禪城新港港口物流園區(qū)、南莊區(qū)域物流園區(qū)、吉利現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)區(qū)的空間布局。從以上禪城未來的定位和產(chǎn)業(yè)布局可以看出，禪城區(qū)不僅適宜居住，更適宜創(chuàng)業(yè)工作。未來禪城區(qū)明確的定位、科學(xué)的空間發(fā)展格局和合理的產(chǎn)業(yè)布局令該區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展獲得了實(shí)質(zhì)性的支持，加上自身已有的發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)、核心區(qū)域和獨(dú)特的嶺南水鄉(xiāng)風(fēng)情等優(yōu)勢(shì)，是真正“宜工、宜商、宜居”的理想地方。1.4 禪城區(qū)房地產(chǎn)分析1.4.1 市場(chǎng)定位：具有嶺南歷

22、史文化底蘊(yùn)和濱水特色的現(xiàn)代化中心城區(qū)根據(jù)佛山城市發(fā)展戰(zhàn)略，作為佛山市五區(qū)之首和中心組團(tuán)的核心區(qū)的禪城區(qū)在新的總體規(guī)劃中“綠色生態(tài)”將成為禪城區(qū)最核心的發(fā)展方向。強(qiáng)調(diào)“宜工、宜商、宜居”三大規(guī)劃概念。其核心概念“”是以尊重環(huán)境為前提，突出禪城區(qū)獨(dú)有的文化資源，發(fā)揮祖廟、梁園、陶瓷在人文、景觀、工藝方面的優(yōu)勢(shì)，并通過禪城區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)設(shè)計(jì)，使禪城區(qū)成為一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與新興產(chǎn)業(yè)互動(dòng)并進(jìn)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)、城市景觀與生態(tài)環(huán)境建設(shè)交相輝映的魅力生態(tài)區(qū)、富裕安康生活與知榮明辱風(fēng)尚相得益彰的人文和諧區(qū)的和諧的現(xiàn)代化中心城區(qū)。1.4.2 市場(chǎng)規(guī)劃：新的規(guī)劃中，禪城區(qū)規(guī)劃將低矮的物業(yè)，破舊的民房，雜亂的城中村進(jìn)行改造提

23、升，為城市發(fā)展拓展空間；加快老城區(qū)的改造，為禪城的發(fā)展贏得新的發(fā)展空間；推動(dòng)西部新區(qū)的建設(shè)。1.4.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：表1-1 禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況具體內(nèi)容歷史狀況總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中等的水平，以前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展始終處于不溫不熱的狀態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀已形成了南莊、普君、祖廟、石灣、張槎、城南、環(huán)市、瀾石和升平板塊的格局，眾多實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐到各板塊發(fā)展重心針對(duì)發(fā)展條件和現(xiàn)狀，禪城區(qū)政府明確提出要打造東平河為“城市動(dòng)脈”，形成“世紀(jì)風(fēng)景線”1.4.4 禪城區(qū)重點(diǎn)板塊發(fā)展特征1.重點(diǎn)板塊市場(chǎng)概況表1-2 發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)板塊構(gòu)成發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)南莊板塊該板塊位于禪城區(qū)的西部，廣佛高速?gòu)钠渚硟?nèi)穿過

24、交通更加便捷，開發(fā)力度加大綠景板塊該板塊位于中心城區(qū)的中南部，靠近廣佛地鐵口商業(yè)定位將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，片區(qū)的購(gòu)買力和置業(yè)水平將會(huì)大幅上升湖景板塊該板塊位于中心城區(qū)的東部，環(huán)境優(yōu)美開發(fā)潛力巨大普瀾板塊該板塊位于中心城區(qū)的中部，靠近廣佛地鐵口商業(yè)圈逐漸形成，發(fā)展?jié)摿薮罂姘鍓K該板塊位于中心城區(qū)的南部，社區(qū)環(huán)境完善配套設(shè)施逐步完善，不利因素不斷削減季華路板塊該板塊位于中心城區(qū)的中南部，靠近廣佛地鐵口，商業(yè)繁華，配套成熟商業(yè)發(fā)展前景明朗，消費(fèi)力逐步上升汾江路板塊該板塊位于中心城區(qū)的北部，靠近火車站和市汽車站，配套齊全市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)很大2.禪城區(qū)各板塊代表項(xiàng)目情況表1-3 禪城區(qū)各板塊代表項(xiàng)目基本情況

25、項(xiàng)目項(xiàng)目占地面積開發(fā)面積（）主要產(chǎn)品均價(jià)（元/）戶型面積佛山雅居樂花園（綠景板塊）約400畝40萬高層8430兩房、復(fù)式五房195351、87355帝景藍(lán)灣（綠景板塊）138874277749小高層5000天湖酈都（湖景板塊）高層14000逸彩美寓（普瀾板塊）小高層、高層8000二房、四房84 、127美陶花園（魁奇板塊）1530067500高層6200一房、二房、三房5676-8890-118天御盈品（魁奇板塊）953955895.54小高層、高層11800公寓36-78怡翠世嘉（季華路板塊）9.3萬39萬高層6000兩房、三房74-109文華尚領(lǐng)（季華路板塊）3.9萬13.3萬高層9028

26、一至兩房、三房?jī)蓮d31-6787-93鴻業(yè)城市花園（季華路板塊）小高層、高層800090-160雅庭豪苑（汾江路板塊）780838000高層980083-126利豪名郡（汾江路板塊）43156143303小高層、高層9645星星華園國(guó)際（汾江路板塊）10萬27萬高層40000新中源國(guó)際商務(wù)公寓（南莊板塊）125007萬多高層12000港宏世家（南莊板塊）14萬36萬小高層15000四房二廳 五房二廳245 266-279323海盛東方城（南莊板塊）60萬小高層、高層150001.4.5重點(diǎn)板塊價(jià)格分析1.重點(diǎn)板塊價(jià)格狀況表1-4 重點(diǎn)板塊價(jià)格走勢(shì)板塊名稱均價(jià)（元/）物業(yè)形態(tài)在售主力戶型主力樓盤

27、數(shù)量社區(qū)規(guī)模南莊板塊12000-15000小高層、高層四房二廳、五房二廳3綠景板塊5000-8430小高層、高層兩房、復(fù)式五房2湖景板塊14000高層1普瀾板塊8000小高層、高層二房、四房1魁奇板塊6200-11800小高層、高層一房、二房、三房、公寓2季華路板塊6000-8000小高層、高層一、二、三房3汾江路板塊9645-40000小高層、高層32.重點(diǎn)板塊樓市均價(jià)圖1-1 重點(diǎn)板塊樓市均價(jià)走勢(shì)分析柱形圖3.重點(diǎn)板塊價(jià)格狀況結(jié)論分析表1-5 結(jié)論分析板塊劃分價(jià)格分布及分析南莊板塊均價(jià)都較高，多數(shù)為15000元每平方綠景板塊價(jià)格上漲空間巨大湖景板塊均價(jià)基本維持在14000元每平方，短期內(nèi)價(jià)

28、格不會(huì)上漲太快普瀾板塊價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯魁奇板塊受周邊環(huán)境影響，配套設(shè)施數(shù)量的多少所限，價(jià)格不是很高季華路板塊價(jià)格總體比較低，價(jià)格較分散汾江路板塊均價(jià)較高結(jié)論一：禪城區(qū)價(jià)格受多方因素綜合誘導(dǎo)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃形成價(jià)格上漲的誘因；位置決定了生活、工作半徑和時(shí)間成本，因此對(duì)價(jià)格產(chǎn)生不可低估的作用；新盤的戶型設(shè)計(jì)將成為影響價(jià)格與消費(fèi)者的敏感因素；開發(fā)商的品牌效應(yīng)和樓盤的綜合素質(zhì)決定了價(jià)值取向。結(jié)論二：禪城區(qū)總體價(jià)格會(huì)有較高提升，前景看好1.4.6 禪城區(qū)樓市特征：地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大特征一：樓市價(jià)格總體偏低，上升潛力巨大；特征二：多元化格局開始出現(xiàn)；特征三：生態(tài)概念是最大賣點(diǎn)；特征四：戶型分布依地段而定；特征五

29、：客戶群范圍較廣；特征六：市場(chǎng)供應(yīng)充足，市場(chǎng)交易活躍。1.4.7 禪城區(qū)市場(chǎng)總結(jié)：全面開發(fā)熱潮開始，樓價(jià)將整體上揚(yáng)隨著廣佛地鐵、舊城區(qū)改造、新區(qū)開發(fā)建設(shè)、商業(yè)圈等一系列工程的開展，該區(qū)交通、環(huán)境會(huì)得到改善，出行更加便捷，并將大大地刺激該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，引發(fā)全面開發(fā)的熱潮，樓價(jià)將整體上揚(yáng)。1.5 佛山市房地產(chǎn)分析總結(jié)表1-6 2011年第一季度佛山市房地產(chǎn)（住宅部分）交易情況2011年第一季度佛山市房地產(chǎn)（住宅部分）交易情況 日期：2011年4月2日指標(biāo)名稱單位本季度去年同期數(shù)同比增幅一、新建住宅銷售（含預(yù)售）成交套數(shù)套242391375976.17%成交面積萬262.69167.9356.4

30、3%成交金額萬元2155086.431140081.1189.03%平均成交價(jià)格元/8203.916789.0320.84%二、存量住宅買賣成交套數(shù)套882311109-20.58%成交面積萬104.93135.16-22.37%注：佛山市2011年第一季度新建住宅銷售中，不含別墅、高檔公寓、經(jīng)濟(jì)適用房的住宅平均成交價(jià)格為7882.95元/2011年第一季度禪城區(qū)房地產(chǎn)（住宅部分）交易情況 日期：2011年4月2日指標(biāo)名稱單位本季度去年同期數(shù)同比增幅一、新建住宅銷售（含預(yù)售）成交套數(shù)套27631253120.51%成交面積萬28.5717.3364.86%成交金額萬元317069.881658

31、81.4091.14%平均成交價(jià)格元/11098.009571.9215.94%二、存量住宅買賣成交套數(shù)套9058407.74%成交面積萬8.887.9911.14%注：禪城區(qū)2011年第一季度新建住宅銷售中，不含別墅、高檔公寓、經(jīng)濟(jì)適用房的住宅平均成交價(jià)格為10492.86元/2 項(xiàng)目區(qū)位分析與地塊價(jià)值研判2.1項(xiàng)目區(qū)位分析SWOT分析法2.1.1 優(yōu)勢(shì)分析表2-1 優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)條件具體細(xì)節(jié)區(qū)位條件優(yōu)異所在區(qū)域正是禪城區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心；項(xiàng)目緊臨兩條禪城區(qū)主干道；3.該區(qū)文教、衛(wèi)生、生活、休閑娛樂配套一應(yīng)俱全雙景+地鐵東面自4層以上的住宅業(yè)主可以足不出戶欣賞到文華花園和亞洲藝術(shù)公園“雙

32、景”；廣佛地鐵的順利通車有效改善了該區(qū)的交通狀況競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少在售住宅項(xiàng)目中，“佛山雅居樂花園” 和“帝景藍(lán)灣”已經(jīng)銷售完畢，目前只剩尾盤市場(chǎng)潛力大項(xiàng)目地處禪城區(qū)的中心地帶，由于舊城改造工作不能得以大規(guī)模的開展，但是也因此在該地區(qū)積聚了一定的市場(chǎng)需求利潤(rùn)空間較大由于市場(chǎng)容量較大，該地區(qū)的物業(yè)價(jià)格仍有一定的上漲空間，項(xiàng)目利潤(rùn)空間較大劣勢(shì)分析表2-2 劣勢(shì)分析劣勢(shì)條件具體細(xì)節(jié)項(xiàng)目西部城中村一旦項(xiàng)目建成并交付使用，市政府對(duì)該地區(qū)的改造工作必然會(huì)對(duì)本項(xiàng)目業(yè)主的生產(chǎn)、生活造成負(fù)面的影響交通問題由于該區(qū)是老城區(qū)，人口密集，人流量較大；加之目前廣佛地鐵仍處在緊張施工階段，這也給交通帶來了很大的負(fù)擔(dān)小區(qū)規(guī)劃欠缺

33、本項(xiàng)目幾乎不存在小區(qū)規(guī)劃。這樣必然降低了業(yè)主的生活質(zhì)量，從而降低本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力商住項(xiàng)目不足之處低層商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作會(huì)影響高層業(yè)主的正常生活價(jià)格相對(duì)較高如果該地區(qū)物業(yè)售價(jià)持上升趨勢(shì)，那么必然會(huì)降低消費(fèi)者的需求，削弱消費(fèi)者的購(gòu)買力2.1.3 機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)一：項(xiàng)目板塊市場(chǎng)整體趨勢(shì)良好；機(jī)會(huì)二：項(xiàng)目將成為該區(qū)的標(biāo)志性建筑；機(jī)會(huì)三：良好的環(huán)境和配套；機(jī)會(huì)四：競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少。2.1.4威脅分析威脅一：國(guó)家緊縮房地產(chǎn)政策；威脅二：產(chǎn)品在容積率、小區(qū)規(guī)劃、配套等方面存在問題；威脅三：沿街項(xiàng)目易受污染。2.2 地塊價(jià)值研判2.2.1 項(xiàng)目概況表2-3 項(xiàng)目概況概述事項(xiàng)具體內(nèi)容地塊位置項(xiàng)目地塊位于佛山禪城區(qū)綠景路

34、北側(cè)、文華花園東側(cè)，項(xiàng)目所在區(qū)域以商業(yè)、住宅、休閑娛樂為主，人文氛圍非常濃厚基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)“五通”（即通上水、通下水、通燃?xì)?、通信、通路）。公共服?wù)設(shè)施方面，郵政、電信、金融、教育、餐飲、娛樂、購(gòu)物等設(shè)施齊全，便利度高交通狀況該區(qū)域內(nèi)有105、127、132、138、141、146、259、203B等順禪城巴等多路公交車站，交通非常便捷人文環(huán)境該區(qū)域工作、生活、購(gòu)物、人文環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，已經(jīng)形成了較發(fā)達(dá)的商業(yè)環(huán)境和旺盛的人氣，相比老城區(qū)是較為理想的生活和工作區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)狀表2-4 項(xiàng)目現(xiàn)狀研究事項(xiàng)具體內(nèi)容項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)地塊位于綠景路北側(cè)，總占地面積；項(xiàng)目土地性質(zhì)為商業(yè)和住宅，使用年限：商業(yè)40年，住宅

35、50年；地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要求容積率2.5,綠地率35%,建筑密度26%項(xiàng)目地質(zhì)條件項(xiàng)目地塊屬于三角洲沖積平原項(xiàng)目地形條件地塊形狀規(guī)則，呈長(zhǎng)方形形狀；項(xiàng)目周邊是住宅樓、綠地、商業(yè)街、河流項(xiàng)目景觀條件項(xiàng)目地塊的南部有一條河流，河流對(duì)面是文華公園；景觀視野開闊地上建筑物及其他全部村民已搬遷，房屋拆遷工作也基本完成2.2.3 項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目地處佛山禪城區(qū)政治中心、商業(yè)中心和文化中心。項(xiàng)目距離市委市政府和禪城區(qū)政府都很近，至新一城和沃爾瑪購(gòu)物中心季華店很近，區(qū)域生活配套齊全，居住條件優(yōu)越。周邊社區(qū)配套資源包括：表2-5 周邊社區(qū)配套資源周邊配套相關(guān)細(xì)項(xiàng)教育資源深村小學(xué)、綠景幼兒園、啟聰學(xué)校人文配套國(guó)公廟、塔坡廟、祖廟、黃飛鴻紀(jì)念館購(gòu)物休閑新一城、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、聯(lián)華、凱倫百貨、玫瑰公園飲食娛樂御品人家、湛江漁港交通105、127、132、138、141、146、259、203B等順禪城巴等多路公交車站醫(yī)院保健市第一人民醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、佛山體育館周邊社區(qū)宏城文華花園、恒?；▓@項(xiàng)目周邊環(huán)境表2-6 項(xiàng)目周邊環(huán)境方位地塊特征地塊以東為宏城文華花園，環(huán)境較好地塊以北為嶺南大道，交通便捷地塊以南為文華中路、交通便捷地塊以西為綠景路，交通便捷地塊東北角市第一人民醫(yī)院地塊東南角