1、房地產(chǎn)估價(jià)第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)房地產(chǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)下一頁(yè)返回第二章房地產(chǎn)價(jià)格第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三章估價(jià)原則與估價(jià)程序第一節(jié)估價(jià)原則第二節(jié)估價(jià)程序上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四章比較法第一節(jié)比較法的基本原理第二節(jié)收集交易實(shí)例第三節(jié)選取可比實(shí)例第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)第五節(jié)比較因素的修正與調(diào)整第六節(jié)求取比較價(jià)值第七節(jié)比較法應(yīng)用舉例上一頁(yè)下一頁(yè)返回第五章收益法第一節(jié)收益法的基本原理第二節(jié)報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第三節(jié)凈收益的測(cè)算第四節(jié)報(bào)酬率的求取第五節(jié)直接資本化法第六節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)第七節(jié)收益法應(yīng)用舉例上一頁(yè)下一頁(yè)返回第六章

2、成本法第一節(jié)成本法的基本原理第二節(jié)房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成第三節(jié)成本法的計(jì)算公式第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格第五節(jié)建筑物折舊第六節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定上一頁(yè)下一頁(yè)返回第七章假設(shè)開(kāi)發(fā)法第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)方法第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中各項(xiàng)的求取上一頁(yè)下一頁(yè)返回第八章長(zhǎng)期趨勢(shì)法第一節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本原理第二節(jié)數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法第三節(jié)平均增減量法第四節(jié)平均發(fā)展速度法第五節(jié)移動(dòng)平均法第六節(jié)指數(shù)修勻法上一頁(yè)下一頁(yè)返回第九章土地估價(jià)方法第一節(jié)路線(xiàn)價(jià)法第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第三節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偵弦豁?yè)下一頁(yè)返回第十章房地產(chǎn)估價(jià)案例上一頁(yè)返回第一章房地產(chǎn)與

3、房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)房地產(chǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)返回第一節(jié)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。因其不可移動(dòng)的特征，也稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”，中國(guó)香港又稱(chēng)“物業(yè)”。如果給房地產(chǎn)下個(gè)完整的定義應(yīng)該是這樣的：房地產(chǎn)是土地、建筑物和其他土地附著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。下面我們來(lái)了解房地產(chǎn)的各個(gè)組成部分。（一）實(shí)物形態(tài)房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)包括土地、建筑物和其他土地附著物。它是指看得見(jiàn)、摸得著的部分，對(duì)建筑物而言是指外觀、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、設(shè)備、裝修等，對(duì)土地而言是指形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)兩宗權(quán)益、區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果在建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、空間布局、新舊程度等方面不同，

4、其價(jià)值也會(huì)不同，甚至?xí)泻艽蟮牟町??？梢?jiàn)，房地產(chǎn)實(shí)物狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有很大的影響。.土地從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是一個(gè)立體的三維空間。其空間范圍可分為三層：地球表面，稱(chēng)為地表；地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，稱(chēng)為地上空間；地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，稱(chēng)為地下空間。一宗土地的水平范圍，是指該土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線(xiàn)組成的封閉曲線(xiàn)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)土地的自然實(shí)物形態(tài)是連綿無(wú)垠的，本身無(wú)范圍可言，但因?yàn)槿藗冊(cè)诘乇砩先藶榈摹皠澮胺纸保孕纬闪艘粔K一塊或一宗一宗的土地，也使每塊或每宗土地有了平面界址、形狀和面積。一宗土地的地上縱深范圍，通常以飛機(jī)的飛

5、行高度為限，地下空間的深度以人類(lèi)的能力所及為限。另外，地下資源、埋藏物等，法律可能規(guī)定屬于國(guó)家或他人，也允許以出售、出租等方式將相應(yīng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓他人。.建筑物建筑物有狹義和廣義兩種含義。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物；廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，不僅包括房屋，還包括構(gòu)筑物。在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作為廣義理解。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所；構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。.其他土地附著物所謂

6、其他土地附著物是指土地上除建筑物以外的自然物體和人造物體。自然物體如花草樹(shù)木、礦物等，人造物體如埋設(shè)在地下的水管、電線(xiàn)、暖氣設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池等。這些物體附著或嵌入土地或建筑物之中，通過(guò)有效的手段與主體部分結(jié)合為一體。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)如果將其剝離則會(huì)破壞土地或建筑物的完整性，會(huì)使土地或建筑物的價(jià)值明顯減損，一般隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓。在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，這些附著物往往被視為土地或建筑物的組成部分。（二）權(quán)益體系房地產(chǎn)的權(quán)益是指無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和好處?！胺康禺a(chǎn)”中的“產(chǎn)”，就是將“房地”看成一項(xiàng)抽象化的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)目前的

7、房地產(chǎn)權(quán)益中，地產(chǎn)主要有土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)等。房產(chǎn)權(quán)益可以單獨(dú)行使，主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)利的完整程度、權(quán)利期限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響很大，可以說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)質(zhì)就是權(quán)益價(jià)格。（三）區(qū)位因素房地產(chǎn)的區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他物體在空間方位和距離上的關(guān)系，房地產(chǎn)始終處于一定的地理環(huán)境中，與區(qū)位的影響因素密不可分，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等。對(duì)區(qū)位的評(píng)價(jià)是一個(gè)綜合的結(jié)果，除必須關(guān)注房地產(chǎn)的地理坐標(biāo)外，還要考慮它的其他影響因素，而且這些因素的作用在不停地變化，如通信和交通

8、技術(shù)的飛速發(fā)展，使人們過(guò)去的距離感在迅速縮短，過(guò)去很不方便的地方，可能區(qū)位條件很快得到改善。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)一個(gè)好的區(qū)位，也可能受環(huán)境污染的影響，變得很糟。人們?cè)絹?lái)越關(guān)注房地產(chǎn)的區(qū)位條件，兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，價(jià)值會(huì)有很大的差異。區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值具有決定性的影響，于是區(qū)位便成為房地產(chǎn)內(nèi)容的又一組成部分。所以，在理解房地產(chǎn)的概念時(shí)，要同時(shí)考慮它的實(shí)物形態(tài)、權(quán)益體系和區(qū)位因素。二、房地產(chǎn)的存在形態(tài)（一）土地上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)土地作為房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)，往往是指單純的土地。在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，即使土地上有建筑物，也需要把土地作為獨(dú)立的部分單獨(dú)看待。如何單

9、獨(dú)看待有建筑物的土地，具體做法有兩種：一是無(wú)視建筑物的存在，將其設(shè)想為空地；二是考慮建筑物的存在對(duì)土地價(jià)值的影響，如待拆遷房屋對(duì)該土地的價(jià)值會(huì)有減價(jià)的影響。（二）建筑物建筑物作為房地產(chǎn)的另一種存在形態(tài)，往往是指單純的建筑物，不包含土地部分。盡管建筑物與土地不可分離，但在特定情形下，可以把建筑物單獨(dú)看待。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)如何單獨(dú)看待建筑物，具體做法有兩種：一是無(wú)視土地的存在，將其設(shè)想為“空中樓閣”；二是考慮土地的存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響，如在較偏僻的地方建造商場(chǎng)，該商場(chǎng)因土地位置較差不能充分發(fā)揮效用而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)值較低。（三）房地房地即房與地的結(jié)合體，是指土地與建筑物合在一起時(shí)的情形，是

10、較為常見(jiàn)的房地產(chǎn)存在形態(tài)。此時(shí)不僅土地與建筑物在實(shí)物上是合在一起的，在估價(jià)時(shí)也需要把它們作為整體看待。三、房地產(chǎn)的特性上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)房地產(chǎn)除具有財(cái)產(chǎn)的一般屬性外，還具有特殊的屬性，其特殊性導(dǎo)致房地產(chǎn)的存續(xù)、使用及交易也具有特殊的屬性。由于土地是房地產(chǎn)的根本，因此房地產(chǎn)的特性是以土地的特性為基礎(chǔ)的。學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)必須對(duì)房地產(chǎn)的特性，尤其是土地的特性有全面、深入的了解。房地產(chǎn)具有自然和經(jīng)濟(jì)兩方面屬性。（一）自然屬性房地產(chǎn)的自然屬性決定于土地的自然屬性，土地是大自然的產(chǎn)物，本身具有自然特征。具體包括以下幾項(xiàng)。.位置固定上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)每塊土地都是位置固定的一個(gè)立體空間，與相

11、鄰空間的位置是固定不變的，所以房地產(chǎn)又稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)”，不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的最主要特征。土地空間內(nèi)的土壤、砂石及附著物等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為完整意義上的土地空間依然存在且位置不變。土地上的建筑物由于像樹(shù)木“扎根”于土地之上，其位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。被移動(dòng)的建筑物與原土地分離后，因?yàn)橥恋匾呀?jīng)不再是原來(lái)的土地，作為房地產(chǎn)整體來(lái)說(shuō)已經(jīng)不再是原來(lái)的房地產(chǎn)。.非同質(zhì)化上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的非同質(zhì)化特點(diǎn)，也稱(chēng)為獨(dú)特性、個(gè)別性、差異性，是由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性派生而來(lái)的。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)都會(huì)具有獨(dú)一無(wú)二的空間位置，即

12、使兩宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體一模一樣，因?yàn)榭臻g位置不同，也會(huì)造成差異?？梢哉f(shuō)，沒(méi)有完全相同的兩宗房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的這種非同質(zhì)化特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（）從大范圍上看：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境，如當(dāng)?shù)氐闹贫日摺⑸鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）從不同的區(qū)位角度看：每宗房地產(chǎn)的日照、溫度、濕度、交通、景觀以及與重要場(chǎng)所（如市中心）的距離、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等，均處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同區(qū)位的房地產(chǎn)有優(yōu)劣之分。（）從同一區(qū)位的角度看：同一區(qū)位的房地產(chǎn)也會(huì)有

13、位置、朝向、地形、地勢(shì)、日照、溫度、濕度、景觀等方面的差異，如一棟樓的上下兩個(gè)相鄰的單元，它們的日照時(shí)間都會(huì)有一定差異。.使用期長(zhǎng)對(duì)土地而言，使用期長(zhǎng)也稱(chēng)為不可毀滅性或永續(xù)性。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)只要對(duì)土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般就不會(huì)喪失，能夠一次又一次地被反復(fù)利用，可以說(shuō)，土地的使用是無(wú)期限的。而建筑物雖然不像土地可以無(wú)限循環(huán)使用，但其壽命通常可達(dá)數(shù)十年甚至上百年，也稱(chēng)為耐久性。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。由于使用期限長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以為其擁有者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益，因此，房地產(chǎn)可以作為長(zhǎng)期投資對(duì)象。房地產(chǎn)的使用

14、期限決定于國(guó)家的土地制度。從中國(guó)來(lái)看，由于土地使用權(quán)是有期限的，因此，房地產(chǎn)的壽命受到土地使用權(quán)期限的制約。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)目前，我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限：居住用地為年；工業(yè)用地為年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為年；綜合或者其他用地為年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。了解使用期限對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有重要

15、的意義，如坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而降低房地產(chǎn)的價(jià)值。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（二）經(jīng)濟(jì)屬性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性是指人類(lèi)在開(kāi)發(fā)、使用房地產(chǎn)過(guò)程中所表現(xiàn)出的特征。具體包括：.供給稀缺土地是大自然的產(chǎn)物，不是人工生產(chǎn)的，屬于不可再生資源。而地球表面積基本上是固定不變的，因此，地球上土地總供給量不能增加。土地的這種特性稱(chēng)為有限性、不可再生性。人類(lèi)歷史上，有過(guò)“填海、填湖造地”的行為，可以微量增加土地使用面積，但這種“造地”行為，代價(jià)高昂，面積不可能很大，其數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存的土地?cái)?shù)量來(lái)說(shuō)可以忽略。.投資巨大上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)城市中的房地產(chǎn)，不僅單價(jià)較高，

16、而且每項(xiàng)房地產(chǎn)的總值巨大。從單價(jià)來(lái)看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，低則數(shù)千元，高則上萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說(shuō)。從總價(jià)來(lái)看，每項(xiàng)房地產(chǎn)都有一定的規(guī)模（如一定的面積），單元?jiǎng)澐趾?，不可以按照平方米之?lèi)的小單位零星交易，因此，一項(xiàng)房地產(chǎn)通常為上百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元、上億元以及更多?？晒├玫囊粔K土地或一套住房的價(jià)值，比一件家具或一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多，對(duì)普通居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套普通商品住宅通常需要花費(fèi)其一生的積蓄。.用途廣泛上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)一幅土地往往有多種用途，既可以用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也可以用于工業(yè)、商業(yè)、住宅、交通運(yùn)輸、公共建設(shè)等。房地產(chǎn)雖然具有用途

17、廣泛的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是其擁有者可以隨意決定的。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和利用，一方面要符合國(guó)家法律和城市規(guī)劃等的規(guī)定；另一方面存在著不同用途之間的競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選。.環(huán)境影響由于土地是自然聯(lián)結(jié)在一起的，不能移動(dòng)和分割，因此，每宗房地產(chǎn)都具有了特定的環(huán)境條件。這些環(huán)境因素構(gòu)成房地產(chǎn)的外部影響因素，即經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的“外部性”。相鄰房地產(chǎn)之間互為環(huán)境因素，它們的用途、建筑高度、外觀，配套設(shè)施等狀況通常會(huì)影響對(duì)方。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)因此，房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其本身的狀況有關(guān)，還受周?chē)康禺a(chǎn)的用途和開(kāi)發(fā)利用情況的影響。這種影響可分為有利影響和有害影響。.政策限制政府對(duì)房地產(chǎn)的限制和管制，一般是通過(guò)

18、制定法律、法規(guī)、政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。政府制定法律、法規(guī)、政策，保障國(guó)家、地方政府和公眾利益，協(xié)調(diào)國(guó)家、團(tuán)體和個(gè)人利益。.流動(dòng)性差由于房地產(chǎn)差異化，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易選擇困難；由于房地產(chǎn)單項(xiàng)價(jià)值巨大，需要籌集的資金也同樣巨大；由于政策的限制，導(dǎo)致交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)通過(guò)房地產(chǎn)快速籌措資金可以有兩種途徑：一種是可以用一定幅度的折扣為代價(jià)，將房地產(chǎn)盡快變現(xiàn)；另一種是可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法，取得一定比例的貸款，一般貸款比例在房地產(chǎn)市價(jià)的七折以下。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有以下幾項(xiàng)：（）通用性。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的結(jié)果是：通用性強(qiáng)的房地產(chǎn)會(huì)有更多的買(mǎi)主，容易變

19、現(xiàn)；通用性差的房地產(chǎn)則買(mǎi)主少，變現(xiàn)能力會(huì)較弱。（）獨(dú)立性。房地產(chǎn)的獨(dú)立性，表示使用者能否單獨(dú)地使用而不受限制，獨(dú)立程度越強(qiáng)，使用者越方便，越容易獲得利益。（）分割性。房地產(chǎn)的分割是指分離使用，既可以是空間上的分割、也可以是權(quán)益上的分割。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)可以或容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力較弱。（）區(qū)位條件。通常情況下，區(qū)位條件越好的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)，所處位置越偏僻、越不成熟區(qū)域的，變現(xiàn)能力越弱。（）開(kāi)發(fā)程度。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的受限性，通常情況下，開(kāi)發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，風(fēng)險(xiǎn)越大，變現(xiàn)能力越弱。（）總體價(jià)款。在遵循正常價(jià)格條件下，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)

20、所需要的資金越多，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。（）市場(chǎng)狀況。人們買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)越不景氣，出售房地產(chǎn)會(huì)越困難，變現(xiàn)能力就越弱。.保值增值上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)房地產(chǎn)具有保值功能，是因?yàn)樗艿钟ㄘ浥蛎洝Ｈ绻霈F(xiàn)通貨膨脹，就意味著貨幣貶值、購(gòu)買(mǎi)力下降，而房地產(chǎn)的重置價(jià)格就會(huì)增加，增加部分能夠抵消貨幣的貶值速度。房地產(chǎn)具有增值功能，是由土地的有限性決定的。在人口增加、人均占有面積提高、城市基礎(chǔ)設(shè)施需要不斷完善的情況下，土地會(huì)變得越來(lái)越稀缺，需求與供給的矛盾會(huì)越來(lái)越大。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度看，稀缺資源會(huì)越來(lái)越值錢(qián)，因此，房地產(chǎn)的價(jià)值在大的趨勢(shì)上，可以隨著時(shí)間的推移而自然增值。四、房地產(chǎn)的類(lèi)

21、型.按房地產(chǎn)用途劃分上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）居住房地產(chǎn)：是指供家庭或個(gè)人居住使用的房地產(chǎn)，包括各種住宅及用地。（）商業(yè)房地產(chǎn)：是指供商品流通使用的房地產(chǎn)。這里的商業(yè)，是指我國(guó)傳統(tǒng)意義上的商品出售行業(yè)。這類(lèi)房地產(chǎn)包括商場(chǎng)、商鋪、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等房產(chǎn)和用地。（）辦公房地產(chǎn)：是指供處理公事使用的房地產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、行政辦公樓及用地。（）旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等房產(chǎn)及用地。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）餐飲房地產(chǎn)：是指供人就餐使用的營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等房產(chǎn)及用地。（）娛樂(lè)房地產(chǎn)：是指供人消遣使

22、用的房地產(chǎn)，包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等房產(chǎn)及用地。（）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)：是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等房產(chǎn)及用地。（）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園、種子庫(kù)、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等房產(chǎn)及用地。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）特殊用途房地產(chǎn)：包括車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等房產(chǎn)及用地。（）綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上用途的房地產(chǎn)。.按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度劃分（）生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。（）毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施

23、，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。（）熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，還可做如下詳細(xì)劃分：上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)）“三通一平”的土地：是指具備了通路、通水、通電和場(chǎng)地平整的土地。）“五通一平”的土地：是指具備了道路、供水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整的土地。）“七通一平”的土地：是指具備了道路、供水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整的土地。（）在建工程：也稱(chēng)未完工工程，是指處在某種開(kāi)發(fā)建設(shè)階段而尚未完成工程竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)。（）現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的房地產(chǎn)。因?yàn)榉课葑钅艽?/p>

24、表房地產(chǎn)，所以用現(xiàn)房代表所有完備的房地產(chǎn)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)按照新舊程度，可分為新房和舊房，其中新房可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。.按是否產(chǎn)生收益劃分（）收益性房地產(chǎn)：是指能夠給所有者直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如住宅、商店、寫(xiě)字樓、旅館、餐館、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、加油站、廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。（）非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、教堂、寺廟等。劃分收益性與非收益性房地產(chǎn)可以幫助我們判斷是否可以采取收益法進(jìn)行估價(jià)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，不是看它目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看它是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。.按經(jīng)營(yíng)使用方

25、式劃分（）銷(xiāo)售房地產(chǎn)：如住宅、商住兩用樓、寫(xiě)字樓等。（）出租房地產(chǎn)：如商超、連鎖餐館等。（）自營(yíng)房地產(chǎn)：如旅館、汽車(chē)加油站、影劇院等。（）自用房地產(chǎn)：如住宅、行政辦公樓、學(xué)校、特殊廠房等。當(dāng)然有的房地產(chǎn)如住宅，既可以銷(xiāo)售也可以出租或自用，適用的估價(jià)方法就有比較法、收益法以及成本法等多種估價(jià)方法。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)這種分類(lèi)對(duì)于選用估價(jià)方法十分有用，如出售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；自用的房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。有的房地產(chǎn)如住宅，既可以銷(xiāo)售也可以出租或自用。適用的估價(jià)方法有比較法、收益法以及成本法等多種估價(jià)方法。五、房地產(chǎn)的描述根據(jù)房地產(chǎn)的特性要求

26、，我們需要對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)的描述，房地產(chǎn)的描述可以分解為房地產(chǎn)的基本狀況描述、區(qū)位描述、實(shí)物描述和權(quán)益描述四大部分。（一）基本狀況描述對(duì)房地產(chǎn)基本狀況的描述，應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明以下幾個(gè)方面。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn).名稱(chēng)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的名字。.坐落說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)，例如，估價(jià)對(duì)象位于市區(qū)路號(hào)。.四至對(duì)于土地，需要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的四鄰，以表明具體方位。.范圍說(shuō)明估價(jià)對(duì)象包括哪些財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。.規(guī)模上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的主要面積指標(biāo)。對(duì)于土地，說(shuō)明總面積；對(duì)于建筑物，一般說(shuō)明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積等；另外，還要根據(jù)估價(jià)對(duì)象具體情況說(shuō)明能夠表明規(guī)模的相關(guān)“數(shù)量指

27、標(biāo)”，如旅館要說(shuō)明客房數(shù)或床位數(shù)；餐館要說(shuō)明可容納的用餐人數(shù)；影劇院要說(shuō)明座位數(shù)等。.用途說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途、實(shí)際用途、登記用途和預(yù)期用途。.權(quán)屬因?yàn)橥恋貦?quán)益比較復(fù)雜，需要比較詳細(xì)的說(shuō)明土地的權(quán)益狀況。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)主要說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體土地，土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)還是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，權(quán)利人是誰(shuí)；對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說(shuō)明是出讓的還是劃撥的或者是其他情形。對(duì)于房屋所有權(quán)，主要說(shuō)明房屋所有權(quán)人。（二）區(qū)位描述房地產(chǎn)區(qū)位描述包括位置、交通、周?chē)h(huán)境、景觀和外部配套設(shè)施的描述。.位置描述對(duì)位置的描述，主要說(shuō)明以下幾個(gè)方面：（）坐落：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象具體地點(diǎn)，還應(yīng)

28、附上位置圖。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）方位：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)區(qū)域中的方向和位置。（）距離：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象與重要場(chǎng)所的距離。（）朝向：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門(mén)或房間的窗戶(hù)等正對(duì)著的方向，如“坐北朝南”。（）樓層：當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，說(shuō)明其所在的樓層。.交通描述對(duì)于交通條件的描述，主要說(shuō)明以下幾個(gè)方面：（）道路狀況：說(shuō)明附近有幾條道路，到達(dá)這些道路的距離，各條道路的路況，有無(wú)過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）可利用的交通工具：說(shuō)明附近公交線(xiàn)路的數(shù)量，到達(dá)公交站點(diǎn)的距離，公交班次的疏密等。（）交通管制情況：說(shuō)明是否為步行街、單行道；是否有某些車(chē)輛被限制

29、通行，限制通行的時(shí)間、限制行車(chē)速度等情況。（）停車(chē)方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：說(shuō)明有無(wú)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)位數(shù)量、到停車(chē)場(chǎng)的距離等。.周?chē)h(huán)境和景觀描述對(duì)于周?chē)h(huán)境和景觀的描述，主要說(shuō)明自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀三個(gè)方面。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）自然環(huán)境：說(shuō)明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無(wú)空氣污染、水污染等。對(duì)于住宅，需要說(shuō)明周邊有無(wú)高壓輸電線(xiàn)路、無(wú)線(xiàn)電發(fā)射塔、垃圾站等。（）人文環(huán)境：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況等。（）景觀：如有無(wú)山景，有無(wú)海景、江景、河景、湖景等。.外部配套設(shè)施描述房地產(chǎn)外部配套設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施兩個(gè)方面。（）基礎(chǔ)設(shè)施：說(shuō)明道路、供水、排水

30、、供電、供氣、供熱、通信等的完備程度。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）公共服務(wù)設(shè)施：說(shuō)明教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融、郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。（三）實(shí)物描述對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般分為土地和建筑物兩大部分。.土地實(shí)物描述對(duì)土地進(jìn)行實(shí)物描述，主要說(shuō)明以下幾個(gè)方面：（）土地面積：通常以平方米（）為單位，面積較大的多以公頃（）為單位。（）土地形狀：通常用文字并附圖來(lái)說(shuō)明。土地均是封閉多邊形，其文字上的描述，如“形狀規(guī)則”“長(zhǎng)方形”等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）地形：說(shuō)明是平地還是坡地等。（）地勢(shì)：說(shuō)明該宗土地與相鄰?fù)恋丶暗缆返母叩完P(guān)系、自然排水狀況

31、、被洪水淹沒(méi)的可能性等。（）土壤：說(shuō)明土壤是否受過(guò)污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)，是否為化工廠原址等。（）地基（地質(zhì)）：說(shuō)明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，如崩塌、滑坡、泥石流等。（）土地條件：說(shuō)明土地的開(kāi)發(fā)程度，包括基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，即通常所說(shuō)的是“三通一平”“五通一平”“七通一平”及其具體內(nèi)容等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）其他：如臨街商業(yè)用地要說(shuō)明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。農(nóng)用地要說(shuō)明其排水和灌溉等。.建筑物實(shí)物描述對(duì)建筑物實(shí)物的描述，主要說(shuō)明以下幾個(gè)方面：（）建筑規(guī)模：根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說(shuō)明其面積、體積等。面積類(lèi)別有多種，如房屋建筑面積、套內(nèi)建筑

32、面積、使用面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積等。房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式如下：房屋建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積（）層數(shù)和高度：說(shuō)明建筑物的總層數(shù)和總高度。建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度來(lái)劃分。住宅按照層數(shù)劃分：層為低層住宅，層為多層住宅，層為中高層住宅，10層以上（含層）為高層住宅；公共建筑及綜合性建筑按照建筑總高度劃分：總高度超過(guò) 的為高層；不論何種建筑物，建筑總高度超過(guò) 的均稱(chēng)為超高層建筑。（）外觀：是指外立面風(fēng)格等，應(yīng)附外觀照片來(lái)說(shuō)明。（）建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、

33、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。（）設(shè)施設(shè)備：說(shuō)明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況及性能。（）裝飾裝修：說(shuō)明是毛坯房還是裝修房。如果有裝飾裝修，還要說(shuō)明墻面、頂棚、地面、門(mén)窗等部位的裝飾裝修程度，所用材料及工程質(zhì)量等。（）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。（）層高和室內(nèi)凈高：層高是指上下兩層樓面之間的垂直距離；室內(nèi)凈高是指地面至上部樓板底面之間的垂直距離。（）空間布局：說(shuō)明空間分區(qū)以及各個(gè)空間的交通流線(xiàn)是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶(hù)型圖等來(lái)說(shuō)明。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第

34、一節(jié)房地產(chǎn)（）年齡和設(shè)計(jì)使用年限：對(duì)于建筑物年齡，最好說(shuō)明開(kāi)工日期、竣工日期或建成年月。設(shè)計(jì)使用年限是指設(shè)計(jì)規(guī)定的建筑物的結(jié)構(gòu)或構(gòu)件，在正常情況下無(wú)須大修就可以按預(yù)定目的使用的時(shí)間。（）維護(hù)情況及完損程度：說(shuō)明基礎(chǔ)的穩(wěn)固程度和沉降情況，地面、墻面、門(mén)窗的破損情況等。（）其他：說(shuō)明可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況，如建設(shè)單位等。對(duì)于在建工程或期房，還要說(shuō)明其工程進(jìn)度、預(yù)計(jì)竣工日期等。對(duì)于商業(yè)用房特別是臨街鋪面房，還要說(shuō)明其面寬、進(jìn)深和寬深比。（四）權(quán)益描述上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn).土地權(quán)益描述對(duì)土地權(quán)益的描述，主要說(shuō)明以下幾個(gè)方面：（）土地所有權(quán)：說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體土地。對(duì)于集體土地，

35、說(shuō)明土地所有權(quán)由誰(shuí)行使，如“估價(jià)對(duì)象土地為農(nóng)民集體所有，由村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)”。（）土地使用權(quán)：說(shuō)明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)，或者是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，權(quán)利人是誰(shuí)。對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，說(shuō)明是通過(guò)出讓方式還是劃撥方式取得。對(duì)于出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，說(shuō)明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否續(xù)期。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）土地使用管制：說(shuō)明是農(nóng)用地、建設(shè)用地還是未利用地，城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度和建筑密度等的規(guī)定。）容積率是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值，是反映和衡量地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。用公式表示為：在一定地塊內(nèi)，如果各層建筑面積均相同，那么上

36、述公式又可表示為：總建筑面積土地總面積建筑密度建筑層數(shù)上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)容積率建筑密度建筑層數(shù)。）建筑密度又稱(chēng)建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。用公式表示為：（）目前使用情況：說(shuō)明土地利用現(xiàn)狀，如土地上是否有房屋、林木等定著物；有無(wú)出租或占用情形。對(duì)于已出租的，說(shuō)明承租人、租賃期限、租金水平等。（）其他權(quán)利設(shè)立情況：說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）其他特殊情況：要說(shuō)明：是否達(dá)到了規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；是否屬于不得抵押或者不得作為出資的財(cái)產(chǎn)；有無(wú)拖欠建設(shè)工程價(jià)款；是否被列入征收、征用范圍；是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施等限

37、制；土地取得手續(xù)是否齊全；土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的歸屬是否有爭(zhēng)議；是否為臨時(shí)用地；是否為違法占地。.建筑物權(quán)益描述對(duì)建筑物權(quán)益狀況的描述，主要包括以下幾個(gè)方面：（）房屋所有權(quán)：說(shuō)明房屋所有權(quán)人；是單獨(dú)所有、共有還是區(qū)分所有。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)（）出租或占用情況：說(shuō)明有無(wú)出租、占用的情形。對(duì)于已出租的，說(shuō)明承租人、租賃期限、租金水平等。（）其他權(quán)利設(shè)立情況：說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。（）其他特殊情況：說(shuō)明是否達(dá)到了規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；是否屬于不得抵押的財(cái)產(chǎn)；有無(wú)拖欠建設(shè)工程價(jià)款等。（）其他：如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。上一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)一、房

38、地產(chǎn)估價(jià)的概念現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們交易和投資的主要對(duì)象之一，房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格普遍受到關(guān)注，房地產(chǎn)估價(jià)也就成為房地產(chǎn)行業(yè)必須了解和掌握的一門(mén)學(xué)科。房地產(chǎn)估價(jià)，通俗的理解就是估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)，任何人都可以做。從專(zhuān)業(yè)估價(jià)的角度講，房地產(chǎn)估價(jià)可以這樣表述：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法

39、，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。與非專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)具有以下特點(diǎn)：（）由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成。專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指具備足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員等條件，專(zhuān)門(mén)從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的單位。專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員是指具有估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)門(mén)從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人。（）提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)估價(jià)提供的意見(jiàn)不是用直覺(jué)或者僅憑經(jīng)驗(yàn)得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍捎每茖W(xué)的方法，經(jīng)過(guò)審慎的分析、測(cè)算和判斷得出的，較客觀合理。（）具有公信力。專(zhuān)業(yè)估價(jià)由于是專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員完成，估價(jià)結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能

40、使人們信服、認(rèn)可或接受。（）實(shí)行有償服務(wù)。專(zhuān)業(yè)估價(jià)是接受他人委托而提供的一種有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費(fèi)用。（）承擔(dān)法律責(zé)任。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員要對(duì)其提供的估價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)，違反有關(guān)規(guī)定的，不僅會(huì)被責(zé)令限期改正，還會(huì)依法受到行政處罰，承擔(dān)民事賠償責(zé)任，甚至被追究刑事責(zé)任。二、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的正確認(rèn)識(shí)（）房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。從理論上來(lái)講，價(jià)值與價(jià)格是有著嚴(yán)格區(qū)分的，價(jià)值是物的內(nèi)在的真實(shí)所值，而價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)。既然房地產(chǎn)估價(jià)是通過(guò)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)行為把房地產(chǎn)的內(nèi)在所值表達(dá)出來(lái)，因此，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的只能是房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。（）房

41、地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值或價(jià)格的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當(dāng)事人做出有關(guān)判斷或決策提供參考依據(jù)；定價(jià)通常是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，如賣(mài)方要價(jià)、買(mǎi)方出價(jià)在本質(zhì)上是交易當(dāng)事人自己決定的。房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過(guò)程的基礎(chǔ)上，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”

42、房地產(chǎn)價(jià)值。（）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)人們通常認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師評(píng)估出的估價(jià)結(jié)果差不多應(yīng)是在市場(chǎng)上可以實(shí)現(xiàn)的，否則就是估價(jià)失誤。實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不應(yīng)被視為對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。估價(jià)可分為鑒證性估價(jià)和咨詢(xún)性估價(jià)。鑒證性估價(jià)也稱(chēng)公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)，是為委托人向第三方證明或說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，如為證券發(fā)行、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)司法拍賣(mài)等提供參考依據(jù)的估價(jià)，通常屬于鑒定性估價(jià)；咨詢(xún)性估價(jià)也稱(chēng)參考性估價(jià)，是為委托人自己使用而提供的估價(jià)，如為委托人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考的估價(jià)，通常屬于

43、咨詢(xún)性估價(jià)。鑒定性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)（）房地產(chǎn)估價(jià)難免有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，主要包括以下幾點(diǎn)：）即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楣纼r(jià)師掌握的信息不可能完全相同，只能得出近似的評(píng)估值。）所有評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差，即評(píng)估價(jià)值真實(shí)價(jià)值誤差。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此，評(píng)估價(jià)值有誤差是不可避免的。）應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)）估價(jià)鑒定中一般不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)及其誤差大小，而是通

44、過(guò)檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面是否有疏漏，以及估價(jià)依據(jù)是否準(zhǔn)確、估價(jià)方法是否適用、估價(jià)參數(shù)是否合理等，間接地對(duì)估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。（）房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)。從事估價(jià)工作僅有理論知識(shí)還不夠，必須有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，如何選用適合的估價(jià)方法，如何對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、分析和判斷，體現(xiàn)了估價(jià)師對(duì)估價(jià)理論和方法的掌握程度以及對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)務(wù)操作能力。因此，可以說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性.房地產(chǎn)估價(jià)有理論上的必要性并不是所有的資產(chǎn)都需要專(zhuān)業(yè)的估價(jià)，只有同時(shí)具備“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。房

45、地產(chǎn)不僅具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值高大等特性，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”，難以形成一般人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，需要估價(jià)師進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)工作，因此房地產(chǎn)估價(jià)是必要的。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；龠M(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。.房地產(chǎn)估價(jià)有大量的現(xiàn)實(shí)需求上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)需要房地產(chǎn)估價(jià)的情形主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓。（）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃。（）房地產(chǎn)抵押貸款。（）房地產(chǎn)征收、征用補(bǔ)償。（）房地產(chǎn)分割。（）房地產(chǎn)損害賠償。（）房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定。（）房地產(chǎn)稅收。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)（）房地產(chǎn)保險(xiǎn)

46、。房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)；二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。（）房地產(chǎn)行政管理。房地產(chǎn)行政管理不僅包括房地產(chǎn)的實(shí)物管理而且包括房地產(chǎn)的價(jià)值管理，需要了解房地產(chǎn)的價(jià)值量及其增值或貶值的情況，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)為其提供服務(wù)。（）企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為。四、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價(jià)師在從事房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵循的道德規(guī)范和行為規(guī)范。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)它要求房地產(chǎn)估價(jià)師以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去從事房地產(chǎn)估價(jià)工作。房地產(chǎn)估價(jià)師良好的職業(yè)道德，是

47、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的必備前提條件。如果沒(méi)有良好的職業(yè)道德，不僅評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值難以客觀公正，還會(huì)損害估價(jià)利害關(guān)系人的合法權(quán)益，會(huì)借著專(zhuān)業(yè)估價(jià)的外衣擾亂市場(chǎng)秩序，甚至?xí)c估價(jià)委托人“合謀”坑害第三方的合法權(quán)益。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師具有良好的職業(yè)道德是十分重要的。估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)遵守以下八項(xiàng)職責(zé)。.正直誠(chéng)實(shí)上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)不得作任何虛假的估價(jià)，不得按估價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的要求高估或低估，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。.利害回避應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。.勝任工作不得承接超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)，對(duì)于部分超出自己專(zhuān)業(yè)

48、勝任能力的工作，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)勝任能力的專(zhuān)業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。.勤勉認(rèn)真上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查，應(yīng)收集合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的估價(jià)所需資料，并應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地查勘。.保守秘密應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、當(dāng)事人的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密，不得泄露個(gè)人隱私；應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)估價(jià)委托人同意，不得擅自將其公開(kāi)或泄露給他人。.盡職盡責(zé)在估價(jià)假設(shè)等重大估價(jià)事項(xiàng)上，應(yīng)向估價(jià)委托人詳細(xì)說(shuō)明，使估價(jià)委托人清楚了解估價(jià)的限制條件及估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果的使用限制。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià).維

49、護(hù)形象應(yīng)維護(hù)自己的良好社會(huì)形象和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，不得采取迎合估價(jià)委托人或估價(jià)利害關(guān)系人不當(dāng)要求、惡性低收費(fèi)、給予回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當(dāng)手段承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，不得索賄、受賄或謀取估價(jià)委托合同約定費(fèi)用之外的其他利益。.承擔(dān)責(zé)任不得允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章，不得超出本機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍或以其他房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)五、房地產(chǎn)估價(jià)要素房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的開(kāi)展，需要具備基本的必要條件，這些必要條件，通常被稱(chēng)為估價(jià)要素。具體包括以下幾項(xiàng)。（一）估價(jià)當(dāng)事人估

50、價(jià)當(dāng)事人是與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)目前，中國(guó)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師；資質(zhì)等級(jí)由高到低分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、暫定期內(nèi)的三級(jí)；不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。.注冊(cè)房地產(chǎn)

51、估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格的人員。一名合格的估價(jià)師應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)估價(jià)專(zhuān)業(yè)勝任能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)估價(jià)行為規(guī)范的要求。僅有理論知識(shí)而缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以得出符合實(shí)際的估價(jià)結(jié)果；僅有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而缺乏理論知識(shí)，難以對(duì)價(jià)值或價(jià)格做出科學(xué)深入的分析和解釋。即使理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都具有，但如果沒(méi)有良好的職業(yè)道德，則估價(jià)結(jié)果難以客觀、公平、合理。.估價(jià)委托人估價(jià)委托人是指委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服

52、務(wù)的單位或個(gè)人。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)委托人委托估價(jià)、取得估價(jià)報(bào)告的目的可能是給自己使用，如人民法院委托的司法拍賣(mài)估價(jià)報(bào)告是人民法院自己用于確定拍賣(mài)保留價(jià)；也可能是給特定的第三方使用，如借款人委托的抵押估價(jià)報(bào)告是借款人提供給貸款人（如商業(yè)銀行）使用；還可能是給不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價(jià)報(bào)告是上市公司披露給社會(huì)公眾使用。（二）估價(jià)目的估價(jià)目的是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。通俗地說(shuō)，估價(jià)目的是指委托人欲將估價(jià)報(bào)告做什么用，是為了滿(mǎn)足何種需要。任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，它來(lái)源于委托人的真實(shí)估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)

53、不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法以及估價(jià)應(yīng)考慮的因素都可能不同。估價(jià)目的還限制了估價(jià)報(bào)告的用途，針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能用于與其不相符的其他用途。（三）估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象是所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。不僅是房屋、土地、構(gòu)筑物等常見(jiàn)的估價(jià)對(duì)象，在建房地產(chǎn)、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)及其附屬財(cái)產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)等都可能成為估價(jià)對(duì)象。（四）價(jià)值時(shí)點(diǎn)上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)某一特定的時(shí)間。由于同一估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)間會(huì)有

54、不同的價(jià)值或價(jià)格，所以必須指明是估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格，這個(gè)時(shí)間就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。它可能是現(xiàn)在、過(guò)去或?qū)?lái)的某個(gè)時(shí)間，通常為某個(gè)日期。（五）價(jià)值類(lèi)型價(jià)值類(lèi)型是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。價(jià)值類(lèi)型主要有市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)（六）估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù)是作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。它主要包括三個(gè)方面的文件、資料：一是有關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)等，如中華人民共和國(guó)物權(quán)

55、法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)土地管理法，以及房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)等；二是估價(jià)委托書(shū)和委托人提供的估價(jià)所需資料，如估價(jià)對(duì)象的面積、用途、權(quán)屬證明、歷史成交價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用以及有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料；三是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和收集的估價(jià)所需資料。（七）估價(jià)假設(shè)上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)假設(shè)是針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假設(shè)，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。估價(jià)假設(shè)的作用一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告的使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意有關(guān)事項(xiàng)，

56、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。（八）估價(jià)原則估價(jià)原則是估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)原則主要包括獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)估價(jià)的基本前提具有一致性認(rèn)知，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相近。（九）估價(jià)程序估價(jià)程序是完成估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作的先后次序。估價(jià)程序包括受理估價(jià)委托、確定估價(jià)基本事項(xiàng)、制定估價(jià)作業(yè)方案、收集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、審核估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔等。（十）估價(jià)方法上一頁(yè)下

57、一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)方法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和條件，可以同時(shí)運(yùn)用，相互補(bǔ)充。（十一）估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果是通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。由于估價(jià)結(jié)果通常對(duì)委托人很重要，委托人可能對(duì)估價(jià)結(jié)果有所期望，甚至設(shè)法進(jìn)行干預(yù)。但因估價(jià)工作的客觀公正性，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在未估價(jià)之前征求委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)，也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@些都有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。上一頁(yè)返回第二章房地產(chǎn)價(jià)格第一

58、節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素返回第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格概述一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義房地產(chǎn)價(jià)格是和平地取得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格通常以貨幣形式表示，但也可以用實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益等非貨幣形式來(lái)償付。房地產(chǎn)價(jià)格的形成需要具備以下三個(gè)條件。.有用性一種物品有用是指它能夠滿(mǎn)足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為有使用價(jià)值。.稀缺性物品的稀缺性是由供給有限和需求增長(zhǎng)之間的矛盾產(chǎn)生的。下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格概述.有效需求所謂需求是購(gòu)買(mǎi)或租用物品和服務(wù)的欲望和能力。有效需求是指有購(gòu)買(mǎi)力支撐的需求。有購(gòu)買(mǎi)欲望但無(wú)支付能力，或者有支付能力但不想購(gòu)買(mǎi)，都不能使

59、購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生，不能使價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。因此，只有有效需求才是市場(chǎng)所考慮的需求。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特性房地產(chǎn)價(jià)格具有普通商品的一般屬性，表現(xiàn)在它是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，受供求關(guān)系的影響而有波動(dòng)；按質(zhì)論價(jià)（優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)）。但由于土地具有不同于一般物品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)的價(jià)格表現(xiàn)出獨(dú)具的特性。房地產(chǎn)價(jià)格的特性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格概述.房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格.房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)存在買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)上一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)一、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格

60、和評(píng)估價(jià)值.成交價(jià)格成交價(jià)格是在成功的交易中買(mǎi)方支付和賣(mài)方接受的金額。成交價(jià)格是已經(jīng)完成交易事實(shí)的價(jià)格，也是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的情況不同而不同。成交價(jià)格可分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)條件下，信息暢通、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、無(wú)利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格；反之，則為非正常成交價(jià)格。下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi).市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格是某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格。一般商品的市場(chǎng)價(jià)格，通常是其大量成交價(jià)格的平均價(jià)格，如其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)等。而房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無(wú)二性，沒(méi)有相同房地產(chǎn)的大量成交價(jià)格，所以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是以一些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交