1、Contents工程分析 銷售時(shí)機(jī)與條件篇產(chǎn)品研討篇 工程地塊研討篇客戶分析篇 宏觀市場(chǎng)分析篇工程總體定位篇上海高檔住宅全程謀劃案及會(huì)所設(shè)計(jì)思緒第二部分 項(xiàng) 目 分 析宏觀市場(chǎng)分析篇宏觀調(diào)控對(duì)整體影響整體成交量下跌整體成交均價(jià)下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)市場(chǎng)嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性不可再生性不可復(fù)制性1、優(yōu)越的地理位置2、臨江、臨公園或大型綠地3、傳統(tǒng)高尚地段4、人文底蘊(yùn)深沉地域5、經(jīng)濟(jì)開展源頭或中心總結(jié)： 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的開

2、展走勢(shì)將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。高檔住宅板塊分布圖長(zhǎng)寧古北板塊均價(jià)：22000元 徐家匯板塊均價(jià)：24000元盧灣新天地板塊均價(jià)： 39000元 南外灘板塊均價(jià)：21000元 北外灘板塊均價(jià)：25000元 陸家嘴板塊均價(jià)： 37000元1、各板塊分析板塊名稱板塊內(nèi)均價(jià)主力戶型面積板塊特征徐家匯24000元/平米140160平米城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長(zhǎng)寧古北22000元/平米160190平米國(guó)際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋39000元/平米220240平米大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘21000元/平米180200

3、平米借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會(huì)紅線內(nèi)概念各板塊共性分析1、各板塊特色鮮明,營(yíng)造諸多賣點(diǎn);2、各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；3、建材標(biāo)準(zhǔn)較高,注重品牌的使用；4、板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn);5、均延請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。2、北外灘板塊較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描畫 該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點(diǎn)并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)備成熟、交通較為便利。代表個(gè)案白金府邸、耀江國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)域均價(jià)24500元/平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之

4、前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。區(qū)域均價(jià) 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價(jià)最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價(jià)錢差別比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。 售價(jià)方面：區(qū)域整體市場(chǎng)價(jià)錢在2500050000元/平方米不等。 租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場(chǎng)情勢(shì)較為喜人，市場(chǎng)平均租賃價(jià)錢在18002500美金/月之間。3、陸家嘴板塊與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動(dòng)性4、本工程所處板塊代表個(gè)案家化濱江園、香園區(qū)域均價(jià)16800元/平方米家化濱江苑香園本板塊與其他板塊之間價(jià)值研討研究系數(shù)其它板塊本板塊研究結(jié)果配套配套較為齊全、生活便利多為

5、生活配套型商業(yè)、檔次較低交通均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點(diǎn)突出交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值有限景觀景觀效果參差不齊、附加價(jià)值差距明顯突出江景效果未來規(guī)劃未來規(guī)劃、功能定位明顯世博概念、區(qū)域功能明確升值空間具有稀缺性資源特點(diǎn)條件具備形成稀缺性資源條件可比度較高具有一定差距差距明顯、可比度低具有完全可復(fù)制條件甚至超越5、可比樓盤配比分析面積配比：主力面積段主力面積段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計(jì)比例150-20015.9%56.7%200-24024.5%240-28016.3

6、%房型配比：主力房型段主力房型段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計(jì)比例三房46.9%77.9%四房31.0%總結(jié)： 從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場(chǎng)增勢(shì)已逐漸加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開發(fā)理念，因此競(jìng)爭(zhēng)并不是同質(zhì)化的，再加上參與WTO后高層次客源絕對(duì)數(shù)量的增多。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的市場(chǎng)空間，此時(shí)正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時(shí)機(jī)。 同時(shí)該當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢(shì)并不明顯，而本工程最正確處理方案那么是怎樣發(fā)明市場(chǎng)價(jià)值、提煉產(chǎn)品本身的優(yōu)越性。反思一：過多透支濱江概念； 反思二：各樓盤垂直與程度價(jià)差偏離過大的問題一直無

7、法處理；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致“精裝修徒有虛名。5、現(xiàn)有濱江樓盤“七大反思工程地塊研討篇優(yōu)勢(shì)（S）：地理優(yōu)勢(shì)明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會(huì)景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費(fèi)力、購買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量 濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價(jià)值已廣為市場(chǎng)認(rèn)同劣勢(shì)（W）：臨碼頭，存在噪聲、揚(yáng)塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不

8、易提升項(xiàng)目周邊改造速度慢，對(duì)銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)不明顯 塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會(huì)(O)：項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）上海世博會(huì)的大勢(shì)拉動(dòng)濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國(guó)金融市場(chǎng)不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是投資者看好的投資平臺(tái)以上海為核心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力日漸雄厚，上海在中國(guó)城市中的龍頭地位無庸置疑威脅(T)：宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場(chǎng)寵兒，分流部分目標(biāo)客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)地理優(yōu)勢(shì)明顯，位于泛陸家嘴C

9、BD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會(huì)景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費(fèi)力、購買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量 濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價(jià)值已為市場(chǎng)認(rèn)同臨碼頭，存在噪聲、揚(yáng)塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項(xiàng)目周邊改造速度慢，對(duì)銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)不明顯 塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會(huì)（O）SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì))WO戰(zhàn)略(利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì))項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃利好上海世博會(huì)的大勢(shì)拉動(dòng)濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國(guó)金融市場(chǎng)不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是投資者看好的投

10、資平臺(tái)上海宏觀經(jīng)濟(jì)形式利好整合資源優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持高檔精品戰(zhàn)略利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)高銷售率、高收益堅(jiān)持品牌優(yōu)勢(shì)，開發(fā)特色酒店物業(yè)擴(kuò)大營(yíng)銷推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶群通過城市規(guī)劃，完善各項(xiàng)配套，在不久的將來即可彌補(bǔ)當(dāng)前配套及交通之不足堅(jiān)持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅(T)ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抵御威脅)WT戰(zhàn)略(直面劣勢(shì)與威脅)宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場(chǎng)寵兒，分流部分客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想以優(yōu)于市

11、場(chǎng)已有產(chǎn)品為原則，增強(qiáng)高檔江景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘更多賣點(diǎn)通過特色經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，以及高檔公寓同星級(jí)酒店的互動(dòng)，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受尊重現(xiàn)實(shí)，放棄打造頂級(jí)豪宅的設(shè)想以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)堅(jiān)持與品牌團(tuán)隊(duì)合作，提升項(xiàng)目的整體形象及知名度擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長(zhǎng)補(bǔ)短內(nèi)部要素外部要素戰(zhàn)略 綜合來看，本工程優(yōu)勢(shì)多于優(yōu)勢(shì)，時(shí)機(jī)勝于要挾，而且部分優(yōu)勢(shì)可以在近期改觀，而要挾亦可在工程定位及工程周期謀劃中予以減弱，因此本工程具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢(shì)，可操作性強(qiáng)。SWOT矩陣組合分析指標(biāo)項(xiàng)A因素項(xiàng)B指標(biāo)評(píng)價(jià)單項(xiàng)權(quán)重分值分項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)得分代碼指標(biāo)代碼

12、因 素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍交通站點(diǎn)多，輻射全市交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小0.09950.17516.3252公交站100m300m600 m600m0.035903機(jī)動(dòng)車可達(dá)性道路從不堵塞，道路質(zhì)量良好只在高峰時(shí)期（1.5小時(shí)/天）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動(dòng)車進(jìn)出有一定困難機(jī)動(dòng)車的運(yùn)行非常困難0.025904快速干道（出入口）1 km0.025952人文環(huán)境1大學(xué)0.5 km1 km3 km3 km0.00500.15.92中學(xué)0.5 km1.5 km2 km2 km0.03560名校名校普

13、通學(xué)校3小學(xué)0.5 km1 km1.5 km1.5 km0.0375名?；蛱厣逃；蛱厣逃胀▽W(xué)?；驔]有小學(xué)4幼兒園0.2 km0.3 km0.4 km1 km或沒有幼兒園0.0175特色教育特色教育5文化遺跡有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn)較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn)沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可沒有0.0050周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào)檔次高檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低0.01806科研院所有效提升小區(qū)人文沒有0.00503商業(yè)環(huán)境1大賣場(chǎng)1km或5分鐘車程3km或15分鐘車程5km或20分鐘車程5km或車行不便利0.04700.139.92商業(yè)(務(wù))中心(或次中心)1km或5分鐘車程3km或1

14、5分鐘車程5km或20分鐘車程5km或車行不便利0.03703居住區(qū)商業(yè)0.2km0.5km1.5km1.5km0.031004城市商業(yè)街0.2km0.5km1.5km1.5km0.025705會(huì)展旅游性設(shè)施0.5km1km或5分鐘車程3km或15分鐘車程3km或車行不便利0.00550工程住宅開展條件評(píng)價(jià)模型一 4周邊醫(yī)療1市級(jí)中心醫(yī)院1km或5分鐘車程1.5km或8分鐘車程3km或15分鐘車程3km或車行不便0.02500.042.7752區(qū)級(jí)醫(yī)院1km或5分鐘車程1.5km或8分鐘車程2km或10分鐘車程2km或車行不便0.015903專業(yè)醫(yī)院0.5km1km或5分鐘車程1.5km或8分

15、鐘車程1.5km或車行不便0.005855周邊生活配套1銀行0.2km0.5km1.5km1.5km0.02900.17.65郵局0.2km0.5km1.5km1.5km0.00580電信0.2km0.5km1.5km1.5km0.005802運(yùn)動(dòng)中心0.5km1km3km3km0.02570健身場(chǎng)所0.2km0.5km1.5km1.5km0.015703酒吧0.2km0.5km1.5km1.5km0.0175舞廳、KTV0.2km0.5km1.5km1.5km0.0175桑拿400.006500.0755.06總懸浮顆粒物TSP（年平均，mg/ m30.080.20.30.30.006802

16、地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng)地質(zhì)良好承載力一般地質(zhì)承載力不強(qiáng)地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理0.00170地下水位地下水位低地下水位高0.001503場(chǎng)地日照（%）402010100.01904主導(dǎo)風(fēng)城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過地塊主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過地塊主導(dǎo)風(fēng)不能穿過地塊處于城市的下風(fēng)口0.001855土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用0.0170地貌情況可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀功能可以利用原有地貌小幅度改變?cè)械孛残璐蠓雀淖冊(cè)械孛?.00585場(chǎng)地水榭有水榭穿過沒有水榭穿過0.0140七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件0.005706水質(zhì)水質(zhì)優(yōu)水

17、質(zhì)良無污染污染有毒0.01607危險(xiǎn)洪水水位歷史水位遠(yuǎn)低于場(chǎng)地海拔歷史水位低于場(chǎng)地海拔歷史水位高于場(chǎng)地海拔，預(yù)防成本低歷史水位高，預(yù)防成本高0.017010人口環(huán)境1km以內(nèi)1夜間居住人數(shù)量5萬以上35萬13萬1萬以下0.025700.0755.752日間人群數(shù)量8萬以上58萬25萬2萬以下0.058011市場(chǎng)環(huán)境1該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市的排名持續(xù)上升一般上升保持下落0.0251000.0552區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的發(fā)展趨勢(shì)持續(xù)上升一般上升保持低落0.025100結(jié)論：項(xiàng)目住宅發(fā)展條件綜合評(píng)估分值為80.55分，住宅發(fā)展條件良好。工程住宅開展條件評(píng)價(jià)模型三 客戶分析篇 借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，經(jīng)

18、過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)、二手中介門店的實(shí)踐成交數(shù)據(jù)以及對(duì)各樓盤入住客戶的實(shí)地調(diào)研結(jié)果，估計(jì)本工程未來的客戶將以華裔外籍人士及港臺(tái)客商為主。日韓客商聚集性特征比較明顯濱江高檔公寓華裔外籍人士以美籍和中南亞籍為主港臺(tái)客商以企業(yè)高管與商人為主上海本地客源以浦東本地私營(yíng)企業(yè)主為主國(guó)內(nèi)其他客源以江浙投資客為主其他外籍人士客戶來源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強(qiáng)的客源。偏愛中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對(duì)裝修及江景很注重，大部分是比較有檔次的族群，小區(qū)整體覺得的營(yíng)造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造是他們下決議的重要根據(jù)！B：港臺(tái)客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。對(duì)水情有獨(dú)鐘，屬于最愛江

19、景的客層，比較強(qiáng)調(diào)會(huì)所的功能，偏愛全裝修房。關(guān)注一線江景房，在港臺(tái)等地曾經(jīng)有勝利的投資閱歷，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國(guó)人，第二部分客源為國(guó)際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級(jí)管理層或企業(yè)主?？蛻艟奂员容^明顯如古北一期，喜歡穩(wěn)艱苦氣的風(fēng)格，喜歡高層，注重外立面并傾于深色系。D：國(guó)內(nèi)客源 上海本地客源身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)業(yè)主。長(zhǎng)期居住在浦東，對(duì)浦東的認(rèn)識(shí)較深并有一定的感情。對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)型的房型比較熱衷，對(duì)朝向及戶型也極為看中。 國(guó)內(nèi)其他客源以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自

20、住。注重裝修，投資總價(jià)越低越有吸引?，F(xiàn)濱江客源對(duì)各項(xiàng)目的的注重程度 江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對(duì)控制重價(jià)的要求如此高的注重度非常值得研討。工程總體定位篇傳統(tǒng)方式普潤(rùn)方式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大尋覓客戶鎖定目的客戶群根據(jù)需求設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對(duì)路 從源頭上保證工程勝利運(yùn)作 根據(jù)公司對(duì)工程目的客戶及其需求傾向所做的準(zhǔn)確分析，對(duì)市場(chǎng)開展趨勢(shì)結(jié)合工程地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們以為本工程的最終定位應(yīng)是：高檔精品住宅+產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店+特征商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為180平方米左右的三房二廳，輔以西向300平方米左右的四房三廳加保姆

21、房洗衣房的觀景豪宅 強(qiáng)調(diào)以人為本的居住溫馨性，建筑面積的大小并非衡量居住空間奢華的獨(dú)一規(guī)范。 強(qiáng)調(diào)人際溝通的便利性，設(shè)置多重公共交流、活動(dòng)空間。 強(qiáng)調(diào)業(yè)主生活空間私密性。 強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。 強(qiáng)調(diào)公共部位的質(zhì)量感與奢華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實(shí)料、氣派過人的奢華體驗(yàn)。住宅部分豪宅定位的分析 豪宅的普通定義：建造在具有獨(dú)一性、地標(biāo)性地塊上，建筑面積普遍在400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。本工程不具備打造豪宅的理由 本區(qū)域的江景優(yōu)勢(shì)并不突出，也沒有深沉的人文歷史底蘊(yùn)，周邊環(huán)境還有待于進(jìn)一步改善，也不是浦東的地標(biāo)位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認(rèn)

22、同度和佳譽(yù)度普通，不具備打造頂級(jí)豪宅的根底； 從市場(chǎng)銷售情況來看，濱江豪宅的市場(chǎng)存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場(chǎng)的換手率很低，租售皆不活潑； 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價(jià)能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價(jià)勢(shì)必會(huì)妨礙大批投資客戶； 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造工程頂級(jí)豪宅的籠統(tǒng)，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。 打造辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，即主力面積50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以80平方米左右的酒店套房 估計(jì)到07年前后辦公樓供應(yīng)量將大幅添加，由目前供不應(yīng)求向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，而且塘橋地域又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為

23、辦公樓，去化速度難以保證，抗風(fēng)險(xiǎn)才干較差； 目前浦東泛陸家嘴地域的小戶型酒店式物業(yè)銷售方式均較為理想； 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實(shí)現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會(huì)的先機(jī)； 可根據(jù)市場(chǎng)銷售情況及資金壓力靈敏決議是變現(xiàn)出賣還是作為企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理；辦公部分 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，本工程商業(yè)具有以下特點(diǎn)：可輻射區(qū)人氣缺乏； 缺乏原生商業(yè)氣氛； 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心如:浦東八百伴等的強(qiáng)勢(shì)輻射； 過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。結(jié)論一：受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和工程常住人口、途徑人流量限制，本工程商業(yè)難 以構(gòu)成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二：滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求的商業(yè)是必需的；結(jié)論三：本工程商業(yè)級(jí)別只適宜定位為：酒店及社區(qū)配

24、套商業(yè)，主要是面向小區(qū) 業(yè)主效力。商業(yè)部分銷售時(shí)機(jī)與條件篇銷售時(shí)機(jī):2007年3-5月上海樓市今年下半年以來不斷處于下行通道,估計(jì)該趨勢(shì)將繼續(xù)至2007年初,而以后樓市有望出現(xiàn)上行拐點(diǎn)理由3-5月歷來為房產(chǎn)銷售旺季，順勢(shì)入市將會(huì)帶來比較好的銷售業(yè)績(jī)根據(jù)“體驗(yàn)式營(yíng)銷所需求的銷售條件，07年35月是比較現(xiàn)實(shí)的銷售時(shí)點(diǎn)估計(jì)屆時(shí)工程周邊環(huán)境有望借助“世博規(guī)劃有所改動(dòng)，有望給目的客戶良好的視覺覺得建議具備的銷售條件樣板房裝修布置終了景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置終了空中會(huì)所投入運(yùn)用售樓處投入運(yùn)用工程主體構(gòu)造封頂，外立面開場(chǎng)裝飾 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只需主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。但

25、普潤(rùn)公司建議在具備如下體驗(yàn)式營(yíng)銷的銷售條件之后進(jìn)展銷售，才干以最快的銷售速度實(shí)現(xiàn)最高的銷售利潤(rùn)。產(chǎn)品研討篇房型方案存在的問題經(jīng)過對(duì)工程房型方案初步研討，四種戶型普遍存在以下問題：國(guó)際高檔住宅開展趨勢(shì)建筑設(shè)計(jì)模塊化戶型設(shè)計(jì)人性化臥室設(shè)計(jì)套房化立面設(shè)計(jì)石材化室內(nèi)動(dòng)線合理化住宅設(shè)計(jì)五大趨勢(shì)本案面臨的六大難題 如何處理這六大難題成為本工程建立高檔社區(qū)成敗的關(guān)鍵，在工程先天條件曾經(jīng)確定的前提下，我司以為可以從產(chǎn)品定位與產(chǎn)品細(xì)部研討入手，到達(dá)弱化甚至處理這些難題的目的，從而為勝利操作本工程掃清妨礙。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問題提一些初步建議。一、如何表達(dá)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何處理高、低區(qū)住宅

26、價(jià)差能夠過大的問題四、如何從細(xì)節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何表達(dá)小面寬、大進(jìn)深戶型設(shè)計(jì)人性化、個(gè)性化的問題五、如何弱化工程住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相交融的問題關(guān)于住宅部分建議 建筑外型研討 建議對(duì)現(xiàn)有建筑單體設(shè)計(jì)方案作小幅調(diào)整，突破平板式規(guī)劃外型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶構(gòu)成小錯(cuò)位規(guī)劃。如此，不僅可以豐富外立面方式，更能處理使每個(gè)中高層單元戶內(nèi)直接欣賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢(shì)發(fā)揚(yáng)到極致。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案根本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 (右圖為錯(cuò)位式規(guī)劃表示圖社區(qū)景觀研討景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，

27、以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺(tái)、橋、曲折連廊將“景觀游泳池與“活水系連為一體，同時(shí)結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氣氛。 如下表示圖所示同時(shí)，室外景觀游泳池結(jié)合會(huì)所室內(nèi)恒溫游泳池，打造“雙重游泳池概念，讓居住者真正感受非同普通的溫馨、大氣享用。底層住戶可以經(jīng)過室外沿伸平臺(tái)與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。室外景觀游泳池表示圖室外游泳池外圍活水景觀表示圖陽臺(tái)與水相臨景觀表示圖將工程現(xiàn)有房型圖存在的問題進(jìn)展總結(jié)，得出以下幾點(diǎn)共性： 各房型規(guī)劃不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少； 各房型人流動(dòng)線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂； 房型缺乏

28、特征，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進(jìn)一步改良； A1、A4奢華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味； 各房型對(duì)江景以及北面景觀的優(yōu)勢(shì)利用缺乏； 主力房型面積以及每個(gè)層面各房型面積分布有待根據(jù)市場(chǎng)認(rèn)知情況進(jìn)展調(diào)整。針對(duì)以上種種問題，我們提出兩種處理方案： 方案A：在規(guī)范層面積分布不變的根底上，對(duì)每層四種戶型分別進(jìn)展優(yōu)化調(diào)整。以一種戶型設(shè)為一個(gè)單元來比示，A1單元不動(dòng)，其他3個(gè)單元依次向北挪動(dòng)1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布可參照上頁建筑錯(cuò)位式規(guī)劃表示圖。 如此，不僅加強(qiáng)了每個(gè)戶型對(duì)江景以及陸家嘴風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)利用，而且可以經(jīng)過在建筑北面添加弧形觀景陽臺(tái)，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生

29、間的臥室布置在各戶型南面。在戶型的設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)溫馨性、人性化以及個(gè)性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺(tái)向內(nèi)延伸1.5m左右等等。如以下圖所示 方案B：建議每個(gè)層面分布五套房型，每套面積在180左右，其中將景觀優(yōu)勢(shì)好的西面一套單獨(dú)設(shè)為一個(gè)單元， 8層以上設(shè)計(jì)成350左右的奢華復(fù)式戶型，電梯直接入戶；其他4戶分兩個(gè)電梯廳入戶。以一個(gè)戶型為一個(gè)單元表示，5個(gè)單元依次向北挪動(dòng)1m左右，建筑平面呈階梯形分布。 各戶型北面添加弧形觀景陽臺(tái)，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個(gè)臥室布置在各戶型南面。同時(shí)在各戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)溫馨性、個(gè)性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀景浴缸以及在部分房

30、間設(shè)置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。圖三：下沉式浴缸大堂建議 對(duì)大堂的處置，建議摒棄傳一致味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出“多重空間組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對(duì)獨(dú)立的空間組成。人流動(dòng)線分布圖：室外 門廳 公共大廳 單元大堂 過道 電梯廳 經(jīng)過人工規(guī)劃打造“雙艱苦堂，即“公共大堂與相對(duì)私密的“單元大堂雙艱苦堂空間。 第一重“公共大堂追求奢華、氣派，是主人尊貴身份位置的意味，建議公共大堂開間不低于20m，挑高不低于8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營(yíng)造出華美堂皇的奢華氣氛。如

31、下表示圖所示圖一：大堂表示圖圖二：金箔墻面表示圖圖三：大堂人口表示圖圖四：大堂燈飾表示圖圖一圖二圖三圖四 第二重“單元大堂是相對(duì)私密的會(huì)客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺(tái)接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風(fēng)格奢華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會(huì)客的同時(shí)，可以充分享用室內(nèi)室外雙重景觀。圖一：?jiǎn)卧筇帽硎緢D 圖二：接待區(qū)表示圖圖三：水景墻表示圖 圖四：休閑區(qū)表示圖圖一圖二圖三圖四電梯廳 地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)展包裝，配以暖色燈光，使整個(gè)電梯廳呈現(xiàn)奢華、氣派，提升整個(gè)社區(qū)的質(zhì)量與檔次。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。如下表示圖過道 的裝修風(fēng)格是大堂

32、風(fēng)格的延續(xù)，在部分點(diǎn)綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素如下表示圖 。建筑外立面建議 目前國(guó)際高端精品住宅外立面的處置不外乎以下幾種方式：石材+面磚、石材+高級(jí)涂料、石材+鋁塑板以及全石材貼面。顏色以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性顏色為主。結(jié)合本工程“高檔精品住宅定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進(jìn)展處置，分二段式進(jìn)展，其中底部石材顏色偏重，往上部分石材顏色相對(duì)亮堂一些。外立面整體覺得沉穩(wěn)而不乏大氣，打造本案特征。顏色概念提示裝修方面研討 為了符合目的客戶需求、提升工程檔次、樹立品牌以及迎合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，建議本工程以“精裝修房推向市場(chǎng)。門窗：建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時(shí)格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大

33、利阿魯克ALUK或同檔次門窗五金。陽臺(tái)：建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。門扇和窗欄：進(jìn)戶門建議用德國(guó)NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門，其他為實(shí)木門和實(shí)木窗套。室內(nèi)樓梯：建議采用金屬欄桿、實(shí)木扶手以及大理石踏步?？照{(diào)：日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。廚房：墻地面建議采用大理石，采用德國(guó)博得寶POGGCNPOHI或同檔次廚具。衛(wèi)生間：墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國(guó)VILLEROYBOCH潔具及DORNBRACHT龍頭。墻地面及吊頂：建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級(jí)內(nèi)墻膠漆，高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板或大理石地坪。智能安保系統(tǒng)建議建議一：建議采用最新的指紋識(shí)別系統(tǒng)包括指紋電梯控制系統(tǒng)和指紋門

34、鎖建議二：安裝訪客彩色可視對(duì)講系統(tǒng)，建議采用著名西班牙品牌FERMAX或同級(jí)品；建議三：建議安裝周界報(bào)警、電視監(jiān)控、電子巡更、門禁系統(tǒng)以及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。建議四：建議社區(qū)配備中央凈水處置系統(tǒng)以及三表合一的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。會(huì)所建議建議本工程打造“雙重會(huì)所社區(qū)配套會(huì)所以及空中會(huì)所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺(tái)，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。功 能 定 位社區(qū)配套會(huì)所（可考慮對(duì)外開放）恒溫游泳池高檔酒吧健身房Spa 精品超市壁球室空中會(huì)所（僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放）咖啡吧紅酒吧閱覽室上右圖：會(huì)所餐廳表示圖下左圖：會(huì)所酒吧表示圖 下右圖：會(huì)所入口表示圖 社區(qū)配套會(huì)所設(shè)置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底層，將其打呵斥奢華生活會(huì)

35、所，內(nèi)設(shè)可對(duì)外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活文娛設(shè)備。 空中會(huì)所建議設(shè)置在觀景位置最正確的住宅頂層，面積設(shè)置在500左右，業(yè)主 經(jīng)過外部觀光電梯直接進(jìn)入空中會(huì)所，江景、外灘及陸家嘴風(fēng)景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個(gè)社區(qū)的檔次。同時(shí)這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無限的美景，無疑這里就是人間天堂?？罩袝?huì)所表示圖關(guān)于辦公部分建議 對(duì)于本工程辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成產(chǎn)權(quán)式酒店推向市場(chǎng)，主力戶型以50左右的小戶型為主，套房面積控制在80左右。內(nèi)設(shè)中庭，將綠色植物引入室內(nèi)，力爭(zhēng)在每個(gè)層面設(shè)立公共休閑觀景空間。大堂以五

36、星級(jí)酒店的規(guī)范來進(jìn)展打造，以進(jìn)一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的質(zhì)量。大堂表示圖中庭表示圖商業(yè)規(guī)模研討 商業(yè)規(guī)模參照 -商業(yè)區(qū)級(jí)次與構(gòu)造模型 基本要數(shù)市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)配套商業(yè)新城商業(yè)中心規(guī)模30萬以上10萬以上1萬左右12萬以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量2萬左右日人流量25萬以上核心客戶群區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘及途經(jīng)消費(fèi)者車程30分鐘內(nèi)居民本工程適宜商

37、業(yè)規(guī)模 從本工程的區(qū)位特征、客流量和未來能夠吸引的中心客戶來看，本工程只具備 構(gòu)成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定 步行15分鐘及途徑消費(fèi)者，其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的2.8%左右，根據(jù)人 口密度約有不同。結(jié)合本工程來看，商業(yè)規(guī)模約為2500。商業(yè)規(guī)模研討關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研討 商業(yè)規(guī)模參照 -赫夫商圈研討模型 銷售額=購物概率人口人均零售開支 商業(yè)面積=銷售額單位面積營(yíng)業(yè)額 人均零售開支取5280.23元 數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報(bào)告 平均每平米營(yíng)業(yè)額取1454元/月 數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報(bào)告特殊品選購品 便利品主要買賣地帶次要買賣地帶邊沿買賣地帶商業(yè)規(guī)模研討商

38、圈人（2010年年底預(yù)計(jì)人口）購物概率（按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)）購物人流銷售額（人均零售開支取5280.23元）商業(yè)面積（每營(yíng)業(yè)額取1454元/月）主要交易地帶本地區(qū)600093% 5580294636831688.7次要交易地帶塘橋區(qū)域27萬2% 5400285132421634.2邊際交易地帶浦東新區(qū)180萬0.1%18009504414544.7總計(jì)12780674813393867.6潛在買賣區(qū)域根據(jù)赫夫商圈研討模型推知本工程商業(yè)規(guī)模為3800左右注：公共效力設(shè)備控制目的(/千人)居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標(biāo)16683293(22284213)217

39、25559(27626329)9682397(13382977)10913835(14914585)362856(7031356)4881058(8681578)其中教育60012001000240033012007082400160400300500醫(yī)療衛(wèi)生(含醫(yī)院)78198(178398)138378(298548)3898782286201240文體12524522564545756510518244060商業(yè)服務(wù)708910600940450570100600150370100400社區(qū)服務(wù)5946476668592927632819321628金融郵電(含銀行、郵電局)2030(6

40、080)255016222234-市政公用(含居民存車處)40150(460820)70360(500960)30140(400720)50140(450760)910(350510)2030(400550)行政管理其它46963772-根據(jù)城市規(guī)劃目的研討，本工程效力于社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)規(guī)模為3500左右商業(yè)規(guī)模研討 商業(yè)規(guī)模參照 -根據(jù)城市規(guī)劃目的研討模型 本工程建筑面積90254.4住宅+產(chǎn)權(quán)式酒店，按每100有7人計(jì)算，估計(jì) 居民約6317.8人，屬于小區(qū)級(jí)別； 按小區(qū)級(jí)別規(guī)劃目的下表所示，商業(yè)面積應(yīng)控制在： 450-570/千人6.3178千人=2843.1-3601.1之間商業(yè)規(guī)模研討商業(yè)規(guī)模研討 商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級(jí)次與構(gòu)造模型推知商業(yè)規(guī)模約為2500參照二：根據(jù)赫夫商圈研討模型推知商業(yè)規(guī)模約為3800參照三：根據(jù)城市規(guī)劃目的研討模型推知商業(yè)規(guī)模約為3500建議本工程商業(yè)總體規(guī)模在3500左右，可以根據(jù)實(shí)踐情況上下浮動(dòng)500商業(yè)規(guī)模研討經(jīng)過構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適宜本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)： 攔截