1、 與之前諸多策劃報(bào)告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是合富輝煌基于對(duì)利海集團(tuán)以及大學(xué)城項(xiàng)目的理解，而作出的相關(guān)分析和切實(shí)可行的操作方案。界定開發(fā)商目標(biāo)項(xiàng)目本體分析（區(qū)位、規(guī)劃、交通、景觀、配套、地塊分析）市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙宏觀市場(chǎng)分析高端大盤市場(chǎng)分析市府區(qū)域市場(chǎng)分析客戶分析長(zhǎng)沙中端、高端客戶分析形成定位競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略市場(chǎng)定位形象定位客戶定位發(fā)展建議規(guī)劃建議其他建議（建筑風(fēng)格、園林、配套等）開發(fā)周期和入市產(chǎn)品建議商業(yè)建議價(jià)格預(yù)測(cè)利海大學(xué)城項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告提綱是迅速回收資金是利潤(rùn)最大化是銷售的持續(xù)增長(zhǎng)是品牌和知名度各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？目標(biāo)溝通 目標(biāo)溝通 經(jīng)過和利海集

2、團(tuán)長(zhǎng)沙項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的多輪溝通和討論，我們認(rèn)為利海集團(tuán)長(zhǎng)沙大學(xué)城項(xiàng)目的主要目標(biāo)是：穩(wěn)健開發(fā)，贏得合理的銷售價(jià)格和銷售速度通過本項(xiàng)目的操作在長(zhǎng)沙建立一定品牌知名度，為利海在長(zhǎng)沙的進(jìn)一步發(fā)展打下基礎(chǔ)。PURPOSE1:PURPOSE2:問題界定 經(jīng)過和利海集團(tuán)長(zhǎng)沙項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的多輪溝通和討論，我們認(rèn)為利海集團(tuán)長(zhǎng)沙大學(xué)城項(xiàng)目目前需解決的核心問題是：07年高端大盤云集，我們?nèi)绾瓮怀鲋貒?？利海集團(tuán)在廣州的成功開發(fā)項(xiàng)目托斯卡納已經(jīng)在長(zhǎng)沙被原封不動(dòng)的抄襲，在營(yíng)銷立意上如何重新打造一個(gè)新概念？QUESTION1:QUESTION2:0101020304054項(xiàng)目本體項(xiàng)目由湖南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)；長(zhǎng)沙利海項(xiàng)目

3、位于望城縣含浦區(qū)學(xué)士路聯(lián)絡(luò)線以南、連豐路以北、象嘴路以東、車塘河路以西；項(xiàng)目占地面積總占地約583畝，其中代征城市道路面積為52.75畝；地塊用地性質(zhì)為居住用地。利海大學(xué)城項(xiàng)目項(xiàng)目概況根據(jù)長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃（20012010），長(zhǎng)沙市將發(fā)展成“一主兩次四”組團(tuán)的多中心分散組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌背鞘兄黧w指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，2020年城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口146萬人。其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)?！皟纱巍焙游餍鲁菛|至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至勒江河，規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級(jí)行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地。星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新

4、型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。含浦組團(tuán)規(guī)劃為大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的生活居住用地。含浦組團(tuán)結(jié)構(gòu)以居住小區(qū)居住區(qū)為主，規(guī)劃建設(shè)用地9平方公里，到2020年居住人口控制在9萬人左右 區(qū)位分析整體規(guī)劃和區(qū)域定位含浦區(qū)位于湘江以西的南部，東臨湘江，北臨大學(xué)城，西至長(zhǎng)潭高速西線，南至火星大道延長(zhǎng)線，用地范圍包括含浦鎮(zhèn)和坪塘鎮(zhèn)，其規(guī)劃面積為7661平方公里，屬望城縣管轄。根據(jù)長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃對(duì)該區(qū)的定位，含浦分區(qū)將作為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地。其中，含浦鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展高教園區(qū)，坪塘鎮(zhèn)作為配套生活居住用地。含浦區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一園、一心

5、、二區(qū)、四軸、二帶的結(jié)構(gòu)模式”，一園即含浦科教產(chǎn)業(yè)園，一心即行政商貿(mào)中心，二區(qū)即傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展區(qū)，四軸即四條交通軸線：含浦大道、三環(huán)線、坪塘大道和蓮坪大道，二帶即湘江風(fēng)光帶和靳江河風(fēng)光帶。含浦分區(qū)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和建設(shè)，是實(shí)施“科教興湘”戰(zhàn)略的一項(xiàng)重大措施，對(duì)于推進(jìn)長(zhǎng)沙河西開發(fā)，促進(jìn)長(zhǎng)沙市“西文東市”格局的形成也具有重要意義區(qū)位分析區(qū)域前景西 三 環(huán)南 二 環(huán) 西二環(huán)含浦大道象嘴路湖南中醫(yī)藥大學(xué)湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院通程凱盛園本案楓華府第星語林汀湘十里洋湖垸森林公園生態(tài)(濕地)保護(hù)區(qū)陽光100國(guó)際新城岳麓山公館 項(xiàng)目地塊周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá),道路狀況良好,交通通達(dá)性好。但是目前項(xiàng)目周邊的公共交通

6、缺乏,只有912路公交車途經(jīng)項(xiàng)目,對(duì)普通消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目有一定的阻力。原生態(tài)的自然景觀保留較好,城市的污染少.周圍有白鶴生態(tài)自然保護(hù)區(qū)、洋湖垸森林公園等生態(tài)綠肺，自然風(fēng)景良好。項(xiàng)目交通體系和景觀概況周邊配套分析生活配套缺乏，生活氛圍不濃厚湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院位于長(zhǎng)沙岳麓山大學(xué)城含博科教園，面積978畝。學(xué)院現(xiàn)有教師和各類專業(yè)技術(shù)人員350余人，其中具有教授、副教授以上高級(jí)技術(shù)職務(wù)和博士、碩士學(xué)歷的教師100余人，教授15人。湖南中醫(yī)藥大學(xué)前身是1934年創(chuàng)辦的湖南國(guó)醫(yī)?？茖W(xué)校，是一所以教學(xué)為主體，集科研、醫(yī)療、校辦產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的高等中醫(yī)藥學(xué)府，為湖南省重點(diǎn)本科高校。學(xué)?，F(xiàn)有專任教師657人，外聘

7、教師156人 ，學(xué)生約6000人。含浦校區(qū)占地1130多畝。傍南二環(huán)、西三環(huán)，道路通暢；僅有912路公交車與城東相連；屬于城郊區(qū)域，周邊生活配套嚴(yán)重缺乏；周邊為高校區(qū)，生活氛圍不濃厚。項(xiàng)目周邊用地狀況地塊呈長(zhǎng)條L形分布，地勢(shì)較為平坦。東面、西面、南面三面臨馬路。在北向和地塊中有部分山體和坡地。西向是湖南中醫(yī)藥大學(xué)，南邊有部分安置房。地塊本身景觀資源相對(duì)缺乏，無明顯水系資源可利用。項(xiàng)目地塊現(xiàn)況分析項(xiàng)目所處區(qū)域目前屬于城郊區(qū)域，并未處于長(zhǎng)沙城市主發(fā)展軸線上；項(xiàng)目所處片區(qū)前景良好，規(guī)劃定位為高尚生活片區(qū)；項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)完備，交通通達(dá)性好，但目前公交系統(tǒng)尚不發(fā)達(dá)。周邊目前缺乏必備的生活配套設(shè)施，生活

8、氛圍不濃厚；項(xiàng)目地塊自身無景觀資源優(yōu)勢(shì)，但具備一定可塑性。項(xiàng)目本體分析小結(jié)項(xiàng)目為城郊非資源型大盤02市場(chǎng)分析01020304055長(zhǎng)沙市場(chǎng)12005年長(zhǎng)沙市場(chǎng)成交面積首次大于竣工面積，房?jī)r(jià)穩(wěn)定上升，基本消化了市場(chǎng)前幾年的市場(chǎng)積壓；2003年、2004、2005年商品房銷售均價(jià)分別比上一年上漲3.9、7.61%、10.6%，價(jià)格上揚(yáng)幅度逐年遞增；其中住宅均價(jià)2005年為2539元/m2；項(xiàng)目所在區(qū)域開福區(qū)均價(jià)為2060元/m2；2005年商品房增長(zhǎng)幅度（10.6%）低于可支配收入增長(zhǎng)（12.8%），房?jī)r(jià)有較大的上漲空間資料來源：調(diào)研資料2000-2005長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖2001-2005長(zhǎng)沙

9、銷售面積圖商品住宅價(jià)格商品房成交面積近年大幅度增長(zhǎng)，供求關(guān)系趨于平衡，價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)施工面積逐年大幅增加一方面說明新開工面積逐年增加，另一方面說明土地放量逐年增加；后期退出市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅增加；市場(chǎng)存在不確定性因素；預(yù)計(jì)2007年推向市場(chǎng)的供應(yīng)量在1000萬平方米左右，市場(chǎng)發(fā)展受到考驗(yàn)。20002005年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)竣工面積與施工面積情況資料來源：調(diào)研資料成交量逐年增加，施工面積逐年放量增長(zhǎng)，市場(chǎng)發(fā)展存在不確定因素長(zhǎng)沙非市場(chǎng)化運(yùn)作的商品房有三種：經(jīng)濟(jì)適用房公務(wù)員小區(qū)參照公務(wù)員小區(qū)定向開發(fā)的商品房長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房放量較大，自1998年以來，長(zhǎng)沙市共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1037.36萬平方米自2004

10、年5月18日辦理第一起經(jīng)濟(jì)適用房審查，迄今共辦理20626起；06年1月1日至6月22日，共完成經(jīng)濟(jì)適用房資格審查2000起.長(zhǎng)沙各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位幾乎均擁有自建的安置房，以甚至低于成本的價(jià)格對(duì)內(nèi)銷售，嚴(yán)重分流了市場(chǎng)購(gòu)房的主力群體。2004-2005經(jīng)濟(jì)適用房面積供應(yīng)情況20042005資料來源：調(diào)研資料長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高，經(jīng)濟(jì)適用房大量存在，商品住宅價(jià)格上漲受限2004-2005長(zhǎng)沙商品房供應(yīng)面積比例情況2004年批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積361.67萬平方米, 辦公用房預(yù)售面積21.45萬平方米, 商業(yè)用房預(yù)售面積36.35萬平方米2005年批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積459.84萬平方米, 辦公用房預(yù)售面

11、積31.78萬平方米, 商業(yè)用房預(yù)售面積86.36萬平方米 資料來源：調(diào)研資料長(zhǎng)沙商品房供應(yīng)以住宅為主，商業(yè)、辦公用房供應(yīng)比例較小2004年2005年各數(shù)據(jù)均以2006年12月份為參考開福區(qū)開福區(qū)大盤比較多，聚集效應(yīng)很強(qiáng)，銷售情況較好，但銷售量集中在經(jīng)濟(jì)適用房和定向開發(fā)住宅，價(jià)格處于中低水平2006年在售樓盤約47個(gè)芙蓉區(qū)：芙蓉區(qū)是傳統(tǒng)城市中心，銷售價(jià)格最高2006年在售樓盤約101個(gè)雨花區(qū)雨花區(qū)集中了較多經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格處于較低水平，是長(zhǎng)沙的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域2006年在售樓盤約84個(gè)天心區(qū)天心區(qū)是新的政務(wù)中心，且區(qū)北靠近芙蓉區(qū)，配套比較完善，價(jià)格處于較高水平2006年在售樓盤約64個(gè)岳麓區(qū)岳麓區(qū)

12、亦屬新政務(wù)區(qū)，但由于交通配套尚未完善2006年在售樓盤約71個(gè)2542岳麓區(qū)3166雨花區(qū)2627開福區(qū)3224芙蓉區(qū)3380天心區(qū)1222127512122333764各區(qū)預(yù)售房?jī)r(jià)格及當(dāng)月銷售套數(shù)對(duì)比 價(jià)格 單位：元/m2 套數(shù) 單位： 套長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局雨花區(qū)是置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，芙蓉區(qū)價(jià)格最高，本項(xiàng)目所在片區(qū)為非熱點(diǎn)片區(qū)數(shù)據(jù)來源：調(diào)研資料人文氛圍是本項(xiàng)目所在區(qū)域的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)，可以吸納部分城區(qū)的客戶，區(qū)域內(nèi)小高層、多層產(chǎn)品較多主力戶型調(diào)研主力產(chǎn)品是三房和四房，以小高層為主要物業(yè)類型。復(fù)式產(chǎn)品相對(duì)較少花園洋房產(chǎn)品2006年蔚藍(lán)海岸、美林水郡等項(xiàng)目推出，從銷售情況來看，已被市場(chǎng)認(rèn)可市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品

13、和園林以歐式風(fēng)格為主市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品面積（平方米） ：市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品數(shù)量 ：資料來源：調(diào)研資料長(zhǎng)沙市場(chǎng)產(chǎn)品戶型、面積分析三房、四房是主流產(chǎn)品，面積分別集中在110-140和140-180單價(jià): 元/M2暢銷平均滯銷2000250030003500400045005000550060006500面積：M280120140200220160180500100240260280300400多層、小高層主流產(chǎn)品區(qū)域高檔住宅區(qū)65萬182374561410139111213151716麓山別墅長(zhǎng)沙玫瑰園小高層長(zhǎng)沙玫瑰園獨(dú)棟蔚藍(lán)海岸花園洋房蔚藍(lán)海岸連排陽光100小高層圣爵菲斯小高層桂花城小高層桂花城多層桂花城復(fù)

14、式星城世家多層星城世家復(fù)式西街花園電梯房西街花園臨水洋房水云間連排123456781091112131415麓山別墅長(zhǎng)沙玫瑰園小高層長(zhǎng)沙玫瑰園獨(dú)棟蔚藍(lán)海岸花園洋房蔚藍(lán)海岸連排陽光100小高層圣爵菲斯小高層桂花城小高層桂花城多層桂花城復(fù)式星城世家多層星城世家復(fù)式西街花園電梯房西街花園臨水洋房水云間連排長(zhǎng)沙奧林匹克花園美林水郡1617資料來源：調(diào)研資料40萬市場(chǎng)主流產(chǎn)品暢銷滯銷分析暢銷戶型面積集中在140-180m2之間，非別墅物業(yè)30-40萬左右熱銷，超過65萬將發(fā)生物業(yè)類型轉(zhuǎn)變年銷售量（萬m2）調(diào)研樓盤年銷售量分析年銷售量集中在4-5萬之間市場(chǎng)熱銷/滯銷樓盤分析性價(jià)比是銷售速度的首要影響因素，

15、其次還有距城市的距離，以及產(chǎn)品創(chuàng)新質(zhì)量 采光通風(fēng)交通價(jià)格環(huán)境會(huì)所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份戶型 物管配套教育功能核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的，競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)別外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競(jìng)爭(zhēng)層面長(zhǎng)沙市場(chǎng)目前產(chǎn)品素質(zhì)的突破主要集中在環(huán)境、功能上合富研究長(zhǎng)沙客戶對(duì)住宅產(chǎn)品的訴求處于從核心產(chǎn)品打造到外圍產(chǎn)品轉(zhuǎn)換的初級(jí)階段26大盤市場(chǎng)2長(zhǎng)沙外來品牌發(fā)展商有北京陽光100、碧桂園、珠江實(shí)業(yè)、中體奧林匹克、浙江綠城、深圳卓越、和記黃埔、保利地產(chǎn)等。長(zhǎng)沙將開發(fā)的上千畝大盤有10個(gè)以上：陽光100（北京陽光10

16、0）、長(zhǎng)沙玫瑰園（廣東玫瑰園）、白鶴天池、中洋橘郡（北京中洋）、威尼斯小城（碧桂園）等住宅大盤長(zhǎng)沙布局：品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)入，大盤時(shí)代到來長(zhǎng)沙外來地產(chǎn)開發(fā)商被迫迎合離心式的城市化擴(kuò)張模式（動(dòng)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)）城區(qū)以長(zhǎng)沙本地開發(fā)商占據(jù)開發(fā)的中小型項(xiàng)目以碧桂園威尼斯城、綠城高爾夫別墅、保利地產(chǎn)為代表的資源性主題地產(chǎn)從被動(dòng)郊區(qū)化到新城市化06-08年，長(zhǎng)沙外來開發(fā)商的主要項(xiàng)目將集結(jié)在城市邊緣（碧桂園在星沙、和記黃埔在望城、綠城在青竹湖、保利在暮云、萬科的籌備項(xiàng)目在望城）城市擴(kuò)張郊區(qū)城市邊緣11152346789101213二環(huán)線資料來源：調(diào)研資料城市中心1435211741310128169汀湘十里圣爵菲

17、斯長(zhǎng)沙玫瑰園比華利山綠城青竹園珠江花城威尼斯小城長(zhǎng)奧園同升湖蔚藍(lán)海岸岳麓山公館麓山別墅陽光100和記黃埔項(xiàng)目（占地500畝左右）深圳南山項(xiàng)目（占地500畝左右）141515大盤70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤則集中在河西，和本項(xiàng)目在區(qū)位上大致相當(dāng)35211741310128169續(xù)下表豪宅大盤多有強(qiáng)勢(shì)資源支撐，客戶沒有區(qū)位限制，物業(yè)類型較為單一;資源弱勢(shì)大盤一般采用多元產(chǎn)品線的盈利模式35211741310128169續(xù)上表資料來源：調(diào)研資料獨(dú)棟戶型面積多在300-400之間，聯(lián)排別墅戶型面積一般為200-250之間，產(chǎn)品仍以多層和小高層為主352748169111310121415資料來

18、源：調(diào)研資料16當(dāng)前在售別墅物業(yè)約有900套，估計(jì)06-07年共有50萬平方米別墅投入市場(chǎng)長(zhǎng)沙市場(chǎng)小結(jié)市 場(chǎng)市場(chǎng)處于加速發(fā)展階段，加大放量大量的經(jīng)濟(jì)適用房和安置房及其價(jià)格雙軌制沖擊長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)上較為暢銷樓盤年銷售量集中在5萬m2左右產(chǎn) 品市區(qū)產(chǎn)品以中小戶型為主的小高層、高層為主，二環(huán)線附近以中大戶型的多層，小高層為主，別墅類物業(yè)主要集中在二環(huán)線以外。市場(chǎng)暢銷戶型面積在140-180m2之間，總價(jià)在65萬以內(nèi)，平均約40萬，超過65萬產(chǎn)品形態(tài)明顯發(fā)生變化，如由小高層轉(zhuǎn)向TH、別墅等資源型大盤一般采用單產(chǎn)品線開發(fā)模式，而非資源型大盤一般采用多產(chǎn)品線開發(fā)模式價(jià) 格長(zhǎng)沙住宅價(jià)格一方面有較大的上升

19、空間，另一方面又面臨著土地、經(jīng)濟(jì)適用房以及新住宅項(xiàng)目的大量供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲預(yù)計(jì)2007年長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)為3400元/m2左右長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)和大盤市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)3西 三 環(huán)南 二 環(huán)西二環(huán)含浦大道象嘴路湖南中醫(yī)藥大學(xué)湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院通程凱盛園本案楓華府第星語林汀湘十里洋湖垸森林公園生態(tài)(濕地)保護(hù)區(qū)陽光100國(guó)際新城岳麓山公館含浦片區(qū)樓盤分布圖香格里麓山別墅長(zhǎng)沙含浦科教產(chǎn)業(yè)園是望城縣人民政府于2001年籌建的一個(gè)以教育產(chǎn)業(yè)為主，其它科技產(chǎn)業(yè)為輔的綜合性開發(fā)園區(qū)。為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地 。園區(qū)北靠岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)

20、，東臨湘江支流靳江河，西接長(zhǎng)潭高速西線，國(guó)道繞城公路合圍西南，近期規(guī)劃控制面積9.7平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積21平方公里，已納入國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的長(zhǎng)沙市2003-2020城市總體規(guī)劃的都市區(qū)范圍。園區(qū)區(qū)位優(yōu)越，目前已引進(jìn)項(xiàng)目16個(gè)，總征地面積8000余畝，引進(jìn)投資60余億元。含浦鎮(zhèn)位于長(zhǎng)沙市西南，望城縣南端，東抵坪塘鎮(zhèn)，西接蓮花鎮(zhèn)，南毗湘潭縣，北界長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)?？偯娣e91.8平方公里，轄23個(gè)行政村，1個(gè)居委會(huì)，341個(gè)村民小組，總?cè)丝?9700人。 含浦科教園規(guī)劃含浦片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)處于快速發(fā)展階段麓南板塊在長(zhǎng)沙“山、水、洲、城”的城市定位中，獨(dú)占三元：依山、傍水、望洲。山靈水秀，翰墨飄香，集中了岳麓

21、山森林公園、千年學(xué)府岳麓書院、中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大、長(zhǎng)沙礦冶研究院以及岳麓山大學(xué)城和含浦科教園，市政配套正在逐步完善，大學(xué)城已開工建設(shè)，醫(yī)院、學(xué)校等也相繼完善。麓南多個(gè)項(xiàng)目都在1000畝左右，項(xiàng)目本身就是一個(gè)大社區(qū)，都是圍繞岳麓山和湘江這兩處長(zhǎng)沙市最富神韻的景觀做文章，充分展現(xiàn)了麓山風(fēng)景優(yōu)美、植被豐富、文化積淀深厚、教育環(huán)境優(yōu)良、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)的一面。麓南板塊是長(zhǎng)沙最適合居住的一塊寶地。麓南板塊含浦+麓山含 浦 片 區(qū) 入 駐 樓 盤星語林汀湘十里、通程凱盛園、楓華府第、香格里麓山別墅麓 山 片 區(qū) 入 駐 樓 盤岳麓山公館、陽光100、麓山翰林苑、白鶴天池、中麓園、本案周邊文化景觀資源

22、出眾，眾多開發(fā)商紛紛入駐，片區(qū)未來發(fā)展形勢(shì)看好麓南板塊含浦+麓山含浦片區(qū)麓山片區(qū)麓南片區(qū)（含浦麓山）樓盤對(duì)比分析含浦區(qū)域市場(chǎng)分析麓南板塊含浦+麓山麓南板塊樓盤總占地面積達(dá)8100畝以上，已知的總建筑面積達(dá)3800萬平米以上，預(yù)計(jì)2007年上半年將推出貨量1500套左右，其中含浦區(qū)域約800套，競(jìng)爭(zhēng)激烈。到2020年，含浦組團(tuán)結(jié)構(gòu)以居住小區(qū)居住區(qū)為主，居住人口控制在9萬人左右。目前地產(chǎn)開發(fā)尚處于發(fā)展階段，發(fā)展空間大。 麓南板塊雖大學(xué)城的絕佳資源，但在含浦區(qū)內(nèi)目前兩所學(xué)校的教職工大約600多人，其它大學(xué)集中在麓山區(qū)域，大多被麓山片區(qū)所開發(fā)樓盤攔截。區(qū)域發(fā)展前景好，但競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，本項(xiàng)目對(duì)外圍消費(fèi)者

23、吸納能力將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵價(jià)格規(guī)劃圖效果圖項(xiàng)目位置聯(lián)排：3600元/平米開發(fā)商：湖南凱達(dá)房產(chǎn) 湖南財(cái)信控股公司獨(dú)別：4800元/平米直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析香格里麓山別墅 點(diǎn)評(píng):目前項(xiàng)目已被卓越集團(tuán)收購(gòu),預(yù)計(jì)下半年將以全新形象面市.1、項(xiàng)目占地總面積63.21公頃，總建筑面積352000平米2、容積率約為0.36，綠化率約為46%3、規(guī)劃總戶數(shù)800多戶,一期330戶4、澳大利亞五合國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)5、地中海風(fēng)格、歐式風(fēng)格6、兩面環(huán)山，兩面開敞，座北朝南，山形秀美植被豐 富，五千畝白鶴生態(tài)自然保護(hù)區(qū)相鄰7、風(fēng)水：五龍戲珠規(guī)模/規(guī)劃1、在規(guī)劃上充分保留了原有地塊上的景觀資源，利用地形、地勢(shì)和豐富水系

24、的特點(diǎn)，建筑了親水別墅、流水別墅、觀水別墅和傍山別墅、依山別墅等，別墅采用地中海建筑風(fēng)格2、聯(lián)排別墅：160260平米，獨(dú)立別墅260500平米。建筑/戶型園林景觀1、多座原生態(tài)湖泊共筑社區(qū)風(fēng)情，水主題園林。2、私家水岸平臺(tái)、私家碼頭、臨水木平臺(tái)、水 中舞臺(tái)、落水瀑布、水中樹池、落水景墻3、森林廣場(chǎng)匯集多種植物，注重喬木、灌木和 花卉樹種的搭配，水木相生。5000平米超大會(huì)所配備沐浴、健身、中西餐廳等場(chǎng)所；運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所包括乒乓球場(chǎng)、臺(tái)球室、琴房、棋牌室以及大型室內(nèi)籃球場(chǎng)和羽毛球場(chǎng)；會(huì)所東側(cè)設(shè)景觀泳池，采用加勒比風(fēng)格。公園： 岳麓山、白鶴森林公園學(xué)校:中南大學(xué)、湖大、湖師大、 湖南教育學(xué)院、中醫(yī)學(xué)院

25、等幼兒園:自建幼兒園公建配套直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析香格里麓山別墅直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析香格里麓山別墅 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)岳麓山不可復(fù)制絕佳自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)及大學(xué)城人文優(yōu)勢(shì)成為此項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，成為長(zhǎng)沙市別墅銷售最好的項(xiàng)目之一?？蛻簦?3%來自河西，47%來自河?xùn)|，35%為教師，25%為私營(yíng)業(yè)主，20%為公務(wù)員，14%為企業(yè)高管目前狀況：剩余臨街貨量，即將推出三期30余棟獨(dú)立別墅。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析香格里麓山別墅周邊及自身配套不齊全;在別墅產(chǎn)品越來越成熟的長(zhǎng)沙市場(chǎng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平有待提高。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析香格里麓山別墅 價(jià)格規(guī)劃圖效果圖項(xiàng)目位置獨(dú)立：5000元/平米聯(lián)排：4000元/平米開發(fā)商：長(zhǎng)沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限

26、公司直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析星語林汀湘十里直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析星語林汀湘十里 規(guī)模/規(guī)劃建筑/戶型園林景觀公建配套“汀湘十里”的園林設(shè)計(jì)將江南園林的精巧靈秀、移步異景、曲徑通幽、借景等手法巧妙地加以運(yùn)用到園林的每一個(gè)細(xì)部，既保留有江南園林的神韻又不至于簡(jiǎn)單的模仿，在一脈相承的基礎(chǔ)上運(yùn)用現(xiàn)代建筑材料，融合了湖湘文化加以推陳出新。湖南中醫(yī)學(xué)院 中南大學(xué) 湖南大學(xué) 長(zhǎng)沙工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 含浦鎮(zhèn)中學(xué)、含浦鎮(zhèn)中心小學(xué)、師大附小、師大附中1、總占地面積：824畝，一期：460畝 總建筑面積：約30萬平米，一期16.5萬平米2、容積率0.55，綠化率40，一期總373戶。3、項(xiàng)目巧妙利用靳江河河道改造工程，并結(jié)合項(xiàng)目

27、地地勢(shì)地貌傾力打造二三級(jí)水系，創(chuàng)建千島湖的 特色景觀，形成6大主題島嶼。4、湖南首個(gè)新中式親水文化大盤中式建筑風(fēng)格，充分吸收傳統(tǒng)建筑精華，結(jié)合現(xiàn)代理念加以創(chuàng)新，在保持傳統(tǒng)風(fēng)格的同時(shí)，融入現(xiàn)代與時(shí)尚，現(xiàn)代的工藝、現(xiàn)代的文明、現(xiàn)代的技術(shù)打造真正適合現(xiàn)代中國(guó)人的居所。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析星語林汀湘十里直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析星語林汀湘十里 公建配套規(guī)劃圖規(guī)模規(guī)劃價(jià)格開發(fā)商：湖南省經(jīng)投實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司岳麓山公館1、占地面積:425389.29平方米，總建筑面積:168000平方米2、建筑密度:15%，綠化率:71%，容積率:獨(dú)棟0.2 聯(lián)排約0.3，總棟數(shù):332，總戶數(shù):700戶，停車位:9123、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主要

28、建設(shè)復(fù)式花園洋房、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）、花園別墅、豪華別墅、別墅莊園、高級(jí)寫字樓和五星級(jí)度假式酒店會(huì)所 。公交路線912、603路中小學(xué):南方大學(xué) 湖南中醫(yī)學(xué)院 湖南工業(yè)技術(shù)學(xué)院預(yù)計(jì)價(jià)格:聯(lián)排起價(jià)120萬/棟 獨(dú)棟起價(jià)400萬/棟 預(yù)計(jì)該項(xiàng)目07年上半年上市。目前無詳細(xì)資料。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析岳麓山公館 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析價(jià)格規(guī)劃圖效果圖項(xiàng)目位置公寓均價(jià):3400元/平方米 開發(fā)商：陽光100（湖南）置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司陽光100國(guó)際新城直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析陽光100國(guó)際星城 規(guī)模/規(guī)劃建筑/戶型園林景觀公建配套現(xiàn)代中式園林景觀，陽光100聘請(qǐng)易道（EDAW）景觀設(shè)計(jì)，為社區(qū)創(chuàng)造出一個(gè)全新的

29、自然開放的休閑、人性化、充滿生機(jī)和活力的立體生態(tài)環(huán)境 。設(shè)計(jì)師將建筑圍合形成庭院，構(gòu)造出猶如傳統(tǒng)四合院中的建筑與庭院，庭院與庭院由門洞相連，形成院套院多進(jìn)的庭院組合，創(chuàng)造出中國(guó)人向往的庭院生活空間。 周邊配套：中小學(xué):中南工大、湖南師大、湖南大學(xué)、工業(yè)職院、南方大學(xué)、師大附中、師大附小、含浦鎮(zhèn)中學(xué)、含浦鎮(zhèn)中心小學(xué),醫(yī)院:市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院,其他:商業(yè)街、社區(qū)餐館 。內(nèi)部配套：體育設(shè)施包括：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)泳池、籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等等；教育設(shè)施包括兩所幼稚園、一所九年制學(xué)校等。1、總占地面積：986畝，一期：160余畝 總建筑面積：約100萬平米，一期16萬平米2、容積率1.9，綠化率4

30、0?？倯魯?shù):6500戶 3、集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、SOHO、商業(yè)為一體的綜合性國(guó)際都市大盤 。產(chǎn)品設(shè)計(jì)沿襲陽光100產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一貫風(fēng)格；國(guó)際主義，新式住宅。由澳大利亞DCM設(shè)計(jì)事物所與日本安藤忠雄設(shè)計(jì)事物所設(shè)計(jì)，該樓盤建筑風(fēng)格現(xiàn)代而大膽、特色鮮明而尺度簡(jiǎn)潔、頗具震撼力。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析陽光100國(guó)際新城直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析陽光100國(guó)際星城公建配套建筑戶型項(xiàng)目位置開發(fā)商：湖南繼善投資發(fā)展有限公司 楓華府第（在建）1、占地面積:218077.65平方米，總建筑面積:320000平方米。2、共規(guī)劃了84棟住宅，其中13棟小高層住宅，17棟低層住宅，54棟多層住宅，總戶樹1972戶。小區(qū)

31、內(nèi)還設(shè)有幼兒園、商業(yè)服務(wù)樓、商業(yè)物業(yè)管理樓及地下車庫(kù)等配套設(shè)施。 3、容積率1.55，綠化率40%，一期用地332畝,后期控規(guī)用地700畝,一期用地規(guī)劃總建筑面積近30萬平方米 。中南大學(xué)、南方大學(xué)、汽車西站的巴士、17所小學(xué)，包括師大附中新校區(qū)；已入園和計(jì)劃入園高校8所，省內(nèi)3所已進(jìn)入“211工程”的重點(diǎn)大學(xué)亦擬入駐，已建成和規(guī)劃建設(shè)的醫(yī)院4所，將建5個(gè)文體廣場(chǎng)與7個(gè)綠化廣場(chǎng)。 一期用地規(guī)劃總建筑面積近30萬平方米，是以多層住宅為主、分別插入點(diǎn)式小高層、板式小高層及現(xiàn)代別墅的高品質(zhì)住宅區(qū)，多種物業(yè)形態(tài)并存，層次變化豐富。同時(shí)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)步行街和集中商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)規(guī)劃建筑面積約2萬平方米。

32、 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析楓華府第規(guī)模規(guī)劃通程凱盛園位于岳麓山大學(xué)城的中心位置，一期1200畝，二期近1400畝。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主要建設(shè)普通住宅、公寓、別墅。總棟數(shù)為221棟。該項(xiàng)目是與中南大學(xué)合作開發(fā)的定向住宅項(xiàng)目。首期開發(fā)有多層15幢、高層5棟，建筑面積為101770平方米，另有車庫(kù)近20000方；預(yù)計(jì)在10月份推出，目前已被廣東上誠(chéng)實(shí)業(yè)收購(gòu)，在改組中。開發(fā)商：湖南楚盛園置業(yè)發(fā)展有限公司(現(xiàn)轉(zhuǎn)讓中)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析通程凱盛園戶型配比表直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析通程凱盛園片區(qū)特征樓盤少，規(guī)模大，品牌化程度高。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，高端以獨(dú)立別墅為主，低端以小高層為主，兩極分化嚴(yán)重?？蛻糨椛浒霃介L(zhǎng)。洋房客戶以河西教師、醫(yī)生為

33、主，別墅則吸納全市高端客戶，甚至外省投資客。價(jià)格現(xiàn)狀聯(lián)排價(jià)格在3800-4000元/平米，獨(dú)立別墅在4500-5000元/平米，陽光100國(guó)際新城洋房均價(jià)已經(jīng)升至3400元/平米含浦片區(qū)樓盤特征分析區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)片區(qū)市場(chǎng)處于房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展階段，眾多品牌發(fā)展商進(jìn)入，未來發(fā)展前景良好；片區(qū)內(nèi)客戶來源廣泛，而價(jià)格水平呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)。片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品兩極分化嚴(yán)重，中間層產(chǎn)品目前較為稀缺，本項(xiàng)目可以考慮走差異化路線來超越競(jìng)爭(zhēng)，以中高端產(chǎn)品為主力產(chǎn)品線。03客戶分析010203040528中端客戶分析2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中端客戶構(gòu)成從上表中我們可以看出：陽光100教師是最大的客戶群，占整個(gè)客戶的27%。其次是高級(jí)

34、白領(lǐng)，占了18%。再次是私營(yíng)企業(yè)主，占了17%。其他的客戶還包括有醫(yī)生、公務(wù)員、金融人士等等。長(zhǎng)沙市場(chǎng)中端客戶組成長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中端客戶構(gòu)成從上表中我們可以看出：景秀江山教師是最大的客戶群，占整個(gè)客戶的近三成比例。其次是醫(yī)生，占了21%。再次是公務(wù)員，占了15%。其他的客戶還包括有高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主、工會(huì)干部等等。長(zhǎng)沙市場(chǎng)中端客戶組成長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中端客戶構(gòu)成從上表中我們可以看出：美林銀谷教師是最大的客戶群，占整個(gè)客戶的25%。其次是國(guó)企事業(yè)單位職員，占了17%。再次是私營(yíng)企業(yè)主和醫(yī)生，各占12%。其他的客戶還包括有高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員等等。客戶分布的比例較為平均。長(zhǎng)沙市場(chǎng)中端客戶組成長(zhǎng)沙房地產(chǎn)

35、市場(chǎng)中端客戶構(gòu)成從上表中我們可以看出：四季美景南方航空公司職員、傳媒人士是最大的客戶群，各占整個(gè)客戶的22%。其他的客戶還包括有高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、醫(yī)生等等。客戶涵蓋的范圍非常廣泛。長(zhǎng)沙市場(chǎng)中端客戶組成長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中端客戶以教師為主，涵蓋了傳媒人士、高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主、醫(yī)生等多種階層，可以說屬于高尚職業(yè)的階層。總體來說，中端客戶以長(zhǎng)沙的中產(chǎn)階級(jí)為核心階層。他們既不屬于城市的頂富階層，也不需要為滿足生活需求而忙碌奔波。他們是一個(gè)城市的支柱階層。中產(chǎn)階層是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中端客戶的核心力量 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中端客戶構(gòu)成長(zhǎng)沙市場(chǎng)中端客戶組成選擇多層洋房主要是認(rèn)為價(jià)格便宜，占比為58.6%，又進(jìn)一步說明

36、了長(zhǎng)沙人對(duì)房?jī)r(jià)相當(dāng)敏感，也說明長(zhǎng)沙客戶需要進(jìn)行價(jià)格引導(dǎo)和教育，從而本項(xiàng)目達(dá)到洋房的價(jià)值最大化。選擇電梯洋房的主要原因是有電梯，方便。建議本項(xiàng)目洋房產(chǎn)品帶電梯，適應(yīng)客戶需求。選擇多層洋房主要是因?yàn)閮r(jià)格便宜選擇電梯洋房的主要原因是有電梯，方便高端客戶3長(zhǎng)沙市場(chǎng)部分高端物業(yè)購(gòu)買人群區(qū)域分布 從表中我們可以看出：水云間私營(yíng)企業(yè)主是最大的客戶群，幾乎占了整個(gè)客戶的一半。其次是醫(yī)生，占了16%。再次是公務(wù)員，占了12%。這三者與其他客戶的比例差別較大。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶構(gòu)成長(zhǎng)沙市場(chǎng)部分高端客戶構(gòu)成 從表中我們可以看出：香格里麓山教師是最大的客戶群，占整個(gè)客戶的24%。其次是高級(jí)白領(lǐng)，占了18%。再次是

37、公務(wù)員，占了17%。其他的客戶還包括有工程師、企業(yè)主、醫(yī)生等等。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶構(gòu)成長(zhǎng)沙市場(chǎng)部分高端客戶構(gòu)成 從表中我們可以看出：同升湖山莊私營(yíng)企業(yè)主是最大的客戶群，占了整個(gè)客戶的70%。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級(jí)白領(lǐng)等，但所占比例不大。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶構(gòu)成長(zhǎng)沙市場(chǎng)部分高端客戶構(gòu)成 從上表中我們可以看出：華盛新外灘私營(yíng)企業(yè)主占了整個(gè)客戶的18%。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級(jí)白領(lǐng)等，值得注意的是在整個(gè)購(gòu)買客戶中有約20%的投資客戶。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶構(gòu)成長(zhǎng)沙市場(chǎng)部分高端客戶構(gòu)成 從以上調(diào)查圖表所示，我們不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙私營(yíng)企業(yè)主在當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶主要

38、構(gòu)成情況盡管各項(xiàng)目在主要客戶構(gòu)成成分上有一定出入，但不可否認(rèn)私營(yíng)企業(yè)主絕對(duì)是其中的核心力量，其次是醫(yī)生、公務(wù)員、教師、公司高級(jí)白領(lǐng)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶構(gòu)成私營(yíng)企業(yè)主是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)高端客戶的核心力量長(zhǎng)沙市場(chǎng)部分高端客戶構(gòu)成 從以上各高端物業(yè)的購(gòu)房人群列表來看，我們發(fā)現(xiàn)：購(gòu)房者來源體現(xiàn)了比較明顯的區(qū)域性分布特征；大多項(xiàng)目主力客戶人群相對(duì)來說比較集中的來自于項(xiàng)目周邊的私營(yíng)企業(yè)主，以及周邊的企事業(yè)單位的高層管理者和白領(lǐng)階層等上層中產(chǎn)階層。長(zhǎng)沙市場(chǎng)部分高端客戶特征 市區(qū)在崗人員年收入情況（萬元/年）主要目標(biāo)客戶群2005年市區(qū)國(guó)有單位從業(yè)人員數(shù)量為約32萬人，人均年收入2.35萬元左右行業(yè)收入水平

39、最高的為醫(yī)療衛(wèi)生、通訊IT類、政府公務(wù)員類、金融保險(xiǎn)、文體娛樂、教育等行業(yè)政府公務(wù)員、教育、醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)不包含各項(xiàng)福利、補(bǔ)貼以及其他形式的收入統(tǒng)計(jì)不含私營(yíng)業(yè)主長(zhǎng)沙市穩(wěn)定高收入人群：集中于衛(wèi)生、信息IT、金融、教育、公務(wù)員等機(jī)關(guān)事業(yè)單位代表群體：省政府、省委及其他機(jī)關(guān)公務(wù)員市政府、市委及相關(guān)機(jī)關(guān)公務(wù)員公檢法系統(tǒng)水、電供應(yīng)系統(tǒng)銀行金融系統(tǒng)醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)群體特征：普通公務(wù)員及員工收入穩(wěn)定，包 括福利、獎(jiǎng)金及其他補(bǔ)貼月收入 約在4000元左右，年收入在5萬 左右住房補(bǔ)貼高，多次置業(yè)的可能性 比較大有公務(wù)員小區(qū)或定向開發(fā)小區(qū)高收入人群：面積要求160以上，總價(jià)不超過70萬高收入人群：面積要求160以上，總

40、價(jià)不超過70萬中高檔復(fù)合型社區(qū)多層+復(fù)式60萬總價(jià)100萬普通住宅區(qū)高層；總價(jià)小于60萬財(cái)富階層財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層 上層中產(chǎn)白領(lǐng)工薪階層占有型頂端富豪愿意改變生活方式的富裕階層追求文化和品味的泛公務(wù)員收入較高的白領(lǐng)或普通職員本項(xiàng)目的產(chǎn)品構(gòu)成客戶構(gòu)成周邊地市客戶低密度豪宅社區(qū)（別墅類）100萬總價(jià)B2B3規(guī)劃方案一：滿足2.5容積率景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層出入口會(huì)所商業(yè)街車塘河路連豐路象嘴路山頂公園規(guī)劃方案一方案一詳細(xì)劃分方案評(píng)價(jià)：1、以中央廣場(chǎng)為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受較佳的景觀；2、高端物業(yè)類型排布在核心區(qū)域，而且東北向?yàn)樯巾敼珗@，保證了高端產(chǎn)品的景觀

41、優(yōu)勢(shì)和私密性優(yōu)勢(shì)；3、此方案容積率接近2.5，項(xiàng)目?jī)?nèi)基本上為高層產(chǎn)品，而此項(xiàng)目周邊都為低密度產(chǎn)品項(xiàng)目，此方案基本上無法與其競(jìng)爭(zhēng)，因此此方案入市風(fēng)險(xiǎn)較大。4、項(xiàng)目離市中心較遠(yuǎn)，高層產(chǎn)品價(jià)格不可能過高，從成本方面考慮，此方案也不太可取。5、由于此方案容積率過對(duì)高項(xiàng)目品質(zhì)、形象都有一定影響。注：類別墅產(chǎn)品用地面積占總用地面積的20%,高層產(chǎn)品占80規(guī)劃方案二：合理的容積率條件下景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層入口會(huì)所商業(yè)街象嘴路車塘河路連豐路山頂公園規(guī)劃方案一方案評(píng)價(jià)：1、項(xiàng)目遵循北高南低的規(guī)劃原則，合理地利用了地塊的地形條件；2、以中央廣場(chǎng)為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受

42、較佳的景觀；3、沿連豐路規(guī)劃兩層商業(yè)，使小區(qū)與周邊環(huán)境能夠有效區(qū)隔；4、項(xiàng)目以連排作為啟動(dòng)物業(yè)，確保項(xiàng)目能夠樹立較高的市場(chǎng)形象。方案二詳細(xì)劃分注：類別墅產(chǎn)品用地面積占總用地面積的78%,高層產(chǎn)品占22結(jié)合規(guī)劃方案二的開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目共分四期開發(fā)，開發(fā)周期為三年，從2007年到2009年底，前期以中高端產(chǎn)品拉升項(xiàng)目形象，中期實(shí)現(xiàn)高端產(chǎn)品利潤(rùn)最大化，后期憑借已經(jīng)建立的高端形象完成高層物業(yè)銷售：1、一期：2007年下半年2008年上半年，聯(lián)排別墅多層洋房入市2、二期：2008年上半年2008年下半年，聯(lián)排別墅多層洋房3、三期：2009年上半年2009年下半年，獨(dú)棟別墅3、四期：2009年中2009年下半

43、年，高層住宅景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層出入口會(huì)所1132244車塘河路連豐路象嘴路山頂公園規(guī)劃方案三：內(nèi)膽型開發(fā)模式景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層出入口會(huì)所商業(yè)街車塘河路連豐路象嘴路山頂公園方案評(píng)價(jià)：1、物業(yè)類型排布結(jié)合地塊特點(diǎn)和景觀資源分布，實(shí)現(xiàn)景觀資源最大化；2、以中央廣場(chǎng)為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受較佳的景觀；3、高端物業(yè)類型排布在核心區(qū)域，保證了高端產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢(shì)和私密性優(yōu)勢(shì)；4、可采用由外向內(nèi)的開發(fā)模式，高端物業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化。規(guī)劃方案一方案三詳細(xì)劃分注：類別墅產(chǎn)品用地面積占總用地面積的64%,高層產(chǎn)品占36景觀軸線獨(dú)棟別墅連排別墅洋房高層出入口

44、會(huì)所商業(yè)街車塘河路122344項(xiàng)目共分四期開發(fā)，開發(fā)周期為三年，從2007年到2009年底，開發(fā)模式由外及內(nèi)，前期以中端產(chǎn)品入市，和市場(chǎng)形成差異化，中后期完成高端物業(yè)銷售，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化：1、一期：2007年下半年2008年上半年，多層洋房入市2、二期：2008年上半年2008年下半年，高層住宅多層洋房3、三期：2009年上半年2009年下半年，高層住宅多層洋房3、四期：2009年中2009年下半年，獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅結(jié)合規(guī)劃方案三的開發(fā)節(jié)奏連豐路象嘴路山頂公園地塊西側(cè)和南側(cè)分別緊鄰象嘴路和連豐路，分別臨路面長(zhǎng)為3114011米和3114246米。地塊東側(cè)臨車塘河路，面長(zhǎng)為391866米；建議和

45、政府協(xié)商將小區(qū)的主入口設(shè)置在象嘴路方面，對(duì)于南向面在保留消防通道的設(shè)置要素下，采取圍合式的布局采取半封閉式圍欄設(shè)計(jì)；對(duì)于采取社區(qū)商業(yè)布局或是采取區(qū)域商業(yè)布局，根據(jù)選擇的方案考慮規(guī)劃，建議商業(yè)街位置和主入口位置結(jié)合設(shè)置；建議將東北側(cè)山體長(zhǎng)期租下建設(shè)成為本項(xiàng)目私家山體公園，將極大程度增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值；雙會(huì)所的規(guī)劃，提供一個(gè)功能服務(wù)性會(huì)所和一個(gè)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)會(huì)所，經(jīng)營(yíng)性會(huì)所建議和社區(qū)商業(yè)進(jìn)行有效的結(jié)合。項(xiàng)目外圍規(guī)劃建議園林建議2引入人工水景，讓盡可能多的住戶都能“觀水”，打造全水景社區(qū)人工水自然的分格了TH區(qū)、洋房區(qū)和高層區(qū)，增加社區(qū)的層次和各個(gè)組團(tuán)的私密性。景觀總體分為一山二水（外部水和內(nèi)部水）的中心點(diǎn)景

46、觀和帶狀線景觀的格局，統(tǒng)一了園林主題。園林整體規(guī)劃建議提升“水化率”尋求水概念的升華和突破，將水概念做到極至：1、水岸TH引水型/親水型/臨水型/觀水型2、水意向針對(duì)項(xiàng)目水庫(kù)的枯水期，通過鵝卵石、枯山水等水的象征性元素來充實(shí)水的感覺3、水庭院光雕塑水、光、影的變奏，將水富于靈魂和神態(tài)，具有極大的觀賞性4、水規(guī)劃（循環(huán)利用）做到小區(qū)內(nèi)部水系和外部雨水的循環(huán)利用。園林整體規(guī)劃建議打造“超高”水化率的水岸社區(qū)會(huì)所：水、庭院、建筑完美結(jié)合水上會(huì)所及泳池尊貴的水居生活水與會(huì)所完全融合，打造尊貴且富有體驗(yàn)性獨(dú)特性的會(huì)所，使其成為小區(qū)標(biāo)志之一提升水化率的實(shí)踐水上會(huì)所和泳池水廣場(chǎng)水社區(qū)豐富的水空間以水來線索，

47、打造不同意象空間，豐富水的寓言，給人不同的水生活體驗(yàn)。水棧道提升水化率的實(shí)踐景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)在小區(qū)島與島之間、水與水之間的道路以主題橋連接，在展示中營(yíng)造一種另人興奮的穿越體驗(yàn) 提升水化率的實(shí)踐橋居生活：將自然導(dǎo)向人文關(guān)鍵詞：健康、運(yùn)動(dòng)、自然私家山體公園真正的山水生活租用東北側(cè)山體，打造綠化率70%，擁有10000平米私家山體公園的真正山水豪華社區(qū)項(xiàng)目東北側(cè)地塊根據(jù)山體依山勢(shì)建設(shè)分層次的園林,每個(gè)層次有不同風(fēng)格的特色, 每個(gè)層次的園林風(fēng)格的一致，運(yùn)用高大的喬木植物做層次區(qū)隔。利用起伏地形建設(shè)分層次的園林，設(shè)置小區(qū)私家登山道公共設(shè)施建議3富麗堂皇大堂，增加客戶價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn)； 華貴入口，電梯間提升項(xiàng)目品

48、質(zhì)； 自然采光電梯間住戶大堂小區(qū)入口大堂、入口、電梯廳注重形象昭示性豪華的中心會(huì)所形象和概念也是豪宅所必須元素會(huì)所的品質(zhì)感體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)感大氣的會(huì)所形象，與樓盤形象一致可考慮將健身運(yùn)動(dòng)作為會(huì)所的主題概念會(huì)所雙會(huì)所設(shè)置，豪華大氣的外部會(huì)所和溫和雅致的水上會(huì)所在連豐路設(shè)置公共會(huì)所，以古典奢華的姿態(tài)，以獨(dú)特立面形態(tài)，結(jié)合開放性風(fēng)情商業(yè)街，以會(huì)所與水主題互生相融的情景給予客戶全新的意大利小鎮(zhèn)生活視覺體驗(yàn)。（展示價(jià)值功能價(jià)值）公共會(huì)所樹立奢華的貴族形象園林燈光設(shè)計(jì)展現(xiàn)高貴氣質(zhì)樓體燈光設(shè)計(jì)樹立標(biāo)志形象燈光系統(tǒng)樹立項(xiàng)目鮮明形象從地下車庫(kù)到園林的出口示意利用地形高差設(shè)置半地下車庫(kù)和地下車庫(kù) 有坡度的半地下生態(tài)

49、車庫(kù)水平的半地下生態(tài)車庫(kù)半地下生態(tài)車庫(kù)示意圖景觀車庫(kù)以細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶導(dǎo)示也能體現(xiàn)社區(qū)格調(diào)，無處不在的品位滲透著，悄悄地改變著人們的心理體驗(yàn)。導(dǎo)視系統(tǒng)于細(xì)微處彰顯品質(zhì)路燈、地面鋪裝、小品等風(fēng)格突出小區(qū)主題同時(shí)體現(xiàn)住區(qū)品質(zhì)小品設(shè)置最佳的品質(zhì)體現(xiàn)點(diǎn)商業(yè)建議4周邊的生活配套設(shè)施非常缺乏，靠近本項(xiàng)目周圍無任何成熟社區(qū)，并且周邊單位和院校集資房的普通配套設(shè)施也無法提供給居民便利的生活環(huán)境。因此本項(xiàng)目的商業(yè)功能區(qū)的建立，將形成本區(qū)域的最大商業(yè)配套生活服務(wù)區(qū)域。對(duì)于規(guī)劃的商業(yè)街，有利于全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，滿足周邊項(xiàng)目的日常需求。同時(shí)規(guī)劃的商業(yè)街應(yīng)注重生態(tài)綠色概念并體現(xiàn)異國(guó)風(fēng)情，將富有特色的建筑風(fēng)格與商業(yè)規(guī)劃有機(jī)結(jié)

50、合，保持整個(gè)氛圍與小區(qū)環(huán)境相融合。商業(yè)功能的界定考慮到區(qū)域?yàn)槌墙冀Y(jié)合部，周邊眾多項(xiàng)目都是別墅項(xiàng)目，自身配套不完善，當(dāng)前成熟度不高，周邊項(xiàng)目入住率不高，因此商業(yè)服務(wù)范圍主要限于周邊居住性區(qū)域，限制商業(yè)量?？紤]到項(xiàng)目的商業(yè)集中布置，可以將項(xiàng)目自身的社區(qū)級(jí)商業(yè)計(jì)算量，集中排布，形成區(qū)域級(jí)商業(yè)模式。本案的商業(yè)級(jí)別介于鄰里商業(yè)與社區(qū)商業(yè)之間；商業(yè)形成需要較長(zhǎng)時(shí)間積聚人氣，先期可以控制開發(fā)規(guī)模，逐步提升規(guī)模。本項(xiàng)目的商業(yè)級(jí)別介于鄰里級(jí)商業(yè)與社區(qū)商業(yè)之間，以社區(qū)級(jí)商業(yè)量的集中排布，服務(wù)區(qū)域，控制商業(yè)總量特色商業(yè)街打造通過細(xì)部設(shè)計(jì)來體現(xiàn)品質(zhì)通過標(biāo)識(shí)、小品和特色商鋪來提升商業(yè)特色加入綠化、連廊、雨篷等元素來豐富

51、。都市感足、品質(zhì)感高、異域風(fēng)情的特色商業(yè)街區(qū)打造吸引人流商業(yè)空間的打造，可逗留性小型廣場(chǎng)休閑空間上：夜色的燈光設(shè)計(jì)讓商業(yè)更迷人，延長(zhǎng)人們逗留時(shí)間左：廣場(chǎng)設(shè)置大節(jié)點(diǎn)（標(biāo)志物），樹立特征形象，便于們記住上：廣場(chǎng)設(shè)置相應(yīng)休閑功能，增加人們逗留原因右：可結(jié)合綠化可結(jié)合設(shè)置休息座椅特色商業(yè)街打造都市感足、品質(zhì)感高、異域風(fēng)情的特色商業(yè)街區(qū)打造吸引人流商業(yè)空間的打造，人性趣味空間打造上：主題商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置左：主題景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)置下：舞臺(tái)設(shè)置增加其可參與性特色小品反映商業(yè)精神特色商業(yè)街打造都市感足、品質(zhì)感高、異域風(fēng)情的特色商業(yè)街區(qū)打造06IDEAL營(yíng)銷的理想0504030201體驗(yàn) 波西塔諾or 維羅那城“客戶營(yíng)銷

52、”蓄客理想1蓄客2007年，長(zhǎng)沙市場(chǎng)放量接近萬平米，我們?nèi)绾瓮怀鲋貒盐臻L(zhǎng)沙為數(shù)不多的中高端客戶？積客2007年5月開始市內(nèi)分展點(diǎn)開放/廣泛積累客戶養(yǎng)客持續(xù)不斷的營(yíng)銷活動(dòng)/陸續(xù)開放的現(xiàn)場(chǎng)展示/不斷拔高客戶的價(jià)值認(rèn)知和情感認(rèn)知2007年5月月封客認(rèn)籌開始/客戶進(jìn)入蓄水池/客戶意向排查和價(jià)格摸底/封水不動(dòng)2007年月月放客盛大開盤/蓄水池打開/開盤熱銷/客戶轉(zhuǎn)化老客戶營(yíng)銷2007年月“借景營(yíng)銷”體驗(yàn)理想體驗(yàn)市內(nèi)分展點(diǎn)/連續(xù)十周客戶抽獎(jiǎng)/原味廣州托斯卡那之旅/可以觸摸得到的意大利開盤活動(dòng)/客戶抽獎(jiǎng)/十名客戶意大利6日游/真實(shí)意大利風(fēng)情現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)2007年5月8月2007年10月項(xiàng)目外展點(diǎn)開放一期盛大

53、開盤體驗(yàn)村開放/成交客戶/體驗(yàn)村試住/純正意大利體驗(yàn)2008年1月體驗(yàn)村開放客戶試住體驗(yàn)村結(jié)合會(huì)所或泳池設(shè)置藝術(shù)感強(qiáng)，氣質(zhì)獨(dú)特，最大化景觀面的客房，供VIP客戶試住，以“試住體驗(yàn)”完成“利海原創(chuàng)體驗(yàn)中心”難忘的體驗(yàn)之旅理想體驗(yàn)“人文營(yíng)銷”活動(dòng)理想人文市內(nèi)展點(diǎn)/連續(xù)一個(gè)月文化展/原味意大利文化感受/文化藝術(shù)的顛峰盛會(huì)廣州體驗(yàn)/意大利之旅/意大利攝影展/金獎(jiǎng)獲得者意大利觀賞頂級(jí)足球盛事2007年6月2007年11月意大利文化展原味意大利攝影展?fàn)I銷中心現(xiàn)場(chǎng)/意大利大廚現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)技/好吃好玩的長(zhǎng)沙人的節(jié)日2008年3月意大利美食節(jié)營(yíng)銷中心/世界頂級(jí)奢侈品的峰會(huì)/時(shí)裝/皮具/跑車/美女2008年7月意大利品牌奢侈品展“人文營(yíng)銷”活動(dòng)理想3人文首創(chuàng)房地產(chǎn)界的“置入式營(yíng)銷”：1、著書立說/可以是一份訪談錄/一本微型小說集/一個(gè)網(wǎng)絡(luò)評(píng)論的集合/一疊經(jīng)濟(jì)學(xué)家、意見領(lǐng)袖們具有理論高度的專業(yè)成果/一本意大利生活藍(lán)本2、平面媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體/專題配合和文章公關(guān)/長(zhǎng)沙