1、與本工程類似案例勝利規(guī)律研討案例選擇規(guī)范案例稱號案例自創(chuàng)點2.自在香山1.中邦moho 非住宅用地性質經過開發(fā)以居住或彈性功能為主的物業(yè)實現銷售工程銷售情況良好功能構成配套設備產品設計營銷推行3.創(chuàng)智坊中邦moho以高新技術、設計創(chuàng)意產業(yè)為主導產業(yè)的工業(yè)地產工程，集現代建筑modern，住宅house，辦公office三者為一體工程根本信息區(qū)位：上海浦東金橋出口加工區(qū)南區(qū) 規(guī)模：占地92588平方米物業(yè)方式：28幢商務獨棟和一個功能齊全的高級商務會所構成容積率：0.6戶型： 300多平米，3層，附地下室，層高：3.5米商務別墅區(qū)商務會所中邦置業(yè)集團投資開發(fā);世界著名建筑設計事務所美國Phili

2、pJohnson設計公司規(guī)劃設計 案例中邦moho中邦MOHO順應上海大力促動創(chuàng)意產業(yè)的開展的趨勢，其開展方向以及定位是成為南金橋地域的企業(yè)會所 開場時也沒有思索到主體功能定位為辦公，還是定位于居住，還是定位于混合，而且覺得思索這些也沒有意義，我們只需從功能上支撐辦公和居住需求就可以了例如戶型中用玻璃墻實現彈性，至于最后哪種多，純屬市場引導行為。 -中邦moho銷售經理回答關于工程初始功能定位問題區(qū)位：上海市浦東新區(qū)中部，西連陸家嘴金融貿易區(qū)，北接外高橋保稅區(qū)，南近張江高科技園區(qū)。規(guī)模：規(guī)劃面積20平方公里中心產業(yè)：已構成以電子信息、汽車及零部件、現代家電、生物醫(yī)藥四大支柱產業(yè)。入住企業(yè)：43

3、7家，其中26家為世界500強企業(yè)，44家年產值超億元。產值：457億元，占整個浦東新區(qū)的年產值的28%。房地產：加工區(qū)良好的開展前景和優(yōu)惠政策促進加工區(qū)配套日益完善，房屋的售價和租價也隨之攀升中邦MOHO案例中邦moho中邦moho在外立面的表現上，采用公建化外立面風格，利用玻璃、石材兩種不同材質，構成錯層的百變空間自然石材：簡約與質感繁重和輕質脆弱與堅實動感玻璃：根本上沒有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有80都是玻璃，促使空間更顯溫馨自在 用磨砂玻璃作室內隔斷，既節(jié)省室內空間，又顯得華美堂皇。用透光玻璃裝飾的室內過道窗，顯顯露淡淡的纖細柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑顏色斑斕，較高的

4、反射率將建筑物周圍的景觀反射在建筑物上，可謂景中有景。 案例中邦moho空間設計上利用幾何學中周長一樣正方形面積最大的原理，塑造高效的商務空間，同時為了滿足居住需求注重生活空間的利用，并且附送大量面積發(fā)明“立方-城概念出發(fā)點：利用幾何學中周長一樣正方形面積最大的原理，塑造高效的商務空間戶型設計上，采用裂層設計，田字構造，自在組合發(fā)明出屋頂花園，小進深的陽臺和大面積的露臺，陽光室等功能空間，一方面在外立面區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅另一方面又兼顧采光和贈送面積。采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉化，實現戶型縱向分割。案例中邦moho商務酒店式會所依托清代儒商陶長青的住宅，經過完善的配套設備、配套效力和平

5、安系統(tǒng)，大大提升商務接待、餐飲、文娛功能的品味和檔次規(guī)模：6500平方米根本風格：以修繕后的清末儒商陶長青的故宅作為會所的大堂吧，打造“現代、時髦、文化 的酒店式會所配套設備：網絡視頻會議廳多媒體影視廳商務套房室內游泳池健身中心中西式餐廳鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧配套效力：企業(yè)稅收咨詢、商務、金融、郵政代辦 效力平安系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng) 案例中邦moho建筑用料上非常講究，電力、通訊、有線電視、布線等根底資源配套齊備且質量很高供電：低壓三項供電，每戶電容量不少于25KW建材配套亮點通訊設備：平均每戶3對，每幢12對外線可以運用有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術，全頻段

6、860M雙向傳輸系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)：每戶設置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可 寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術的寬帶接入系統(tǒng)外墻：玻璃幕墻、自然石材幕墻案例中邦moho銷售結果顯示：價錢優(yōu)勢和完善的配套成為中邦moho實現100%銷售的兩個根本支柱，另外，跟風效應也是在銷售中值得留意的一個要素房價、銷售情況時間效果圖效果圖解析：4-8月房價9000元/平方米，銷售情況很差，4個月僅售出15%左右。8月份房價下調至6500元，情況開場好轉，且銷售速度呈加速上揚趨勢，2個月曾經銷售了整體的75%左右10月份價錢上升至7600元，消化尾盤效果緣由分析開盤初期，客戶得知工業(yè)用地屬性，猜

7、到取地本錢不高，以為開發(fā)商獲利太大，心里不平衡，便以工業(yè)用地性質按揭貸款問題，水電費較高等理由以為價錢應該下降，所以那段時間銷售效果不好。調價后，開場銷售速度較緩，后面隨著配套設備完善和跟風效果凸顯，銷售速度呈現加速上揚趨勢最終銷售結果實現當年100%完全銷售 -中邦moho銷售經理分析銷售情況的緣由案例中邦moho功能比例：中邦moho客戶主要是附近的一些高科技企業(yè)，主體功能實踐是辦公居住混合，但從開發(fā)商角度最重要的是提供功能支撐 中邦moho功能比例圖單純辦公與單純居住所占比例均不大，且單純辦公比例大于單純居住比例。辦公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位中邦moho銷售經理做

8、客戶解析角度內容客戶屬性絕大多數都是單位買，個人買的很少客戶來源主要是附近的一些高科技企業(yè)，規(guī)模大小都有客戶對項目定位小的企業(yè)一般把這里當作總部，較大的企業(yè)一般把這里當作辦事處、私密會議樓或商務接待場所過夜人群老板或市場部經理陪同客戶商務活動后就住在這里了；公司白領加班較晚，就直接睡在這里了案例中邦moho 中邦moho案例自創(chuàng)總結角度背景說明中邦moho做法規(guī)劃報批工業(yè)用地實現辦公、居住功能物業(yè)，規(guī)劃報批難度大，必須有政策扶持，所以規(guī)劃報批必須存在有利于政府或區(qū)域發(fā)展的“說法”。順應上海大力促動創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展的趨勢，在產品設計和產品組合上都頗有創(chuàng)新 以投資數百萬修繕清代歷史建筑“陶家宅”為依

9、托，榮獲聯合國科教文組織亞太地區(qū)老建筑保護獎，并正在申報上海市文物保護單位 。初始定位加工區(qū)特定的背景決定我們要重點研究區(qū)內企業(yè)的需求情況，而不是更大的范圍來進行初始定位加工區(qū)內辦公需求、居住具有均有，而且還有二者的混合需求園區(qū)特殊的背景，看不出未來居住功能和辦公功能哪種升值潛力更大，有一定的系統(tǒng)性風險項目在外立面、戶型設計上均考慮滿足辦公、居住的雙重需求，從而降低項目系統(tǒng)性風險產品設計外力面上要區(qū)分于傳統(tǒng)的住宅和辦公樓，且要實現辦公、居住功能的彈性轉換利用“立方城”概念，創(chuàng)造出屋頂花園、小進深陽臺、大面積露臺，陽光室。采用“跨越”策略，實現每個單元的最佳朝向戶型采用裂層設計，田字結構，運用“

10、玻璃墻”做隔斷，實現戶型彈性，滿足各類客戶的不同面積需要基礎設施高質量的基礎設施有利于提升項目的價值，增強項目吸引力供電：低壓三項供電，每戶電容量不少于25KW寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術的寬帶接入系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：每戶設置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可 綜合配套綜合配套是實現高質量辦公功能、居住功能的重要因素，必須給與重視通過建造網絡視頻會議廳、多媒體影視廳、商務套房、室內游泳池、健身中心、中西式餐廳、鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧等配套設施和企業(yè)稅收咨詢、商務、金融、郵政代辦 等配套服務以及門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視

11、聽系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng) 等安全系統(tǒng)提升客戶尊貴感價格工業(yè)用地取地成本低，價格不宜過高，則競爭優(yōu)勢會凸顯開始價格較高，銷售情況不好；價格降低后，銷售效果轉好銷售節(jié)奏工業(yè)用地做辦公、居住型物業(yè)，市場現存情況不多，所以客戶容易觀望，跟風效應較為明顯。降價后銷售節(jié)奏開始較緩，后期跟風效應“凸顯”案例中邦moho北京自在香山，50年產權的低密度辦公物業(yè)，目前曾經躋身于北京高檔別墅第一梯隊工程根本信息區(qū)位：北京西四環(huán)，海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口西北角規(guī)模：占地面積20萬，總建筑面積約12.8萬土地運用年限：50年物業(yè)方式：低密度辦公樓，含獨棟、聯排、疊拼，約300套用地性質：工業(yè)用地，產權50年容積率：一期

12、容積率0.67綠化覆蓋率：30%戶型：一期戶型270-350，二期戶型面積260-2000層高：3.2米，部分挑高5.6米售價：均價30000元/，與周邊別墅價錢相差無幾設計：由非常建筑、TOSHIKOMORIARCHITECT,RAHUL MEHROTRA ASSOCIATES等世界知名建筑設計公司擔綱設計案例自在香山產品戰(zhàn)略建筑設計：以干凈利落的線條，塑造工程公建化立體覺得；玻璃幕墻、現代建筑構件在工程中充分表達自在香山講究純真的建筑空間和體量。建筑方式純真，部分處置干凈利落，整體線條清楚。在規(guī)整的構造體系中，經過蒙太奇的真假凹凸安排，賦予建筑以明顯的雕塑風格。自在香山外表資料采用大地色系

13、搭配極富手工觸感的面磚，以綠色的自然景物烘托，力求建筑本身與周邊環(huán)境的調和關系。案例自在香山產品戰(zhàn)略建筑設計：以柔和落地窗、半真假的露臺空間以及虛的私家與公共園林，打造溫馨居住環(huán)境案例自在香山產品戰(zhàn)略戶型設計：“形隨機能的設計概念，發(fā)明功能彈性格局，一期戶型以270-350為主，并經過大量的贈送來滿足居住需求填土花園戶型設計：大開間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層設計，到達雙重花園效果贈送面積：地下室全贈送，面積到達110左右雙露臺內凹陽臺花園案例自在香山產品戰(zhàn)略戶型設計：四個越界，將遠處的山景、近處的自然造景和綠景，廣納綠色，發(fā)明宜人環(huán)境露臺：從露臺上環(huán)顧四方，遠觀頤和園

14、佛香閣、玉泉山的玉峰塔、香山的香爐峰、八大處的五處和七處等名景。雙首層，超高運用率：地形高低落差規(guī)劃，首層化地下室、采光通風，引景入內。雙花園，放大領域：圍合式建筑方式組團，最大程度引入自然造景和綠意，發(fā)明出圈屬領域的精裝共享花園與專屬花園雙重綠地。大開間、多面采景采光：大面寬、三面采光、視野開闊，擁有南北通透空間，大度廣納香山景致。案例自在香山配套：星級式酒店會所高端配套，將“辦公、社交、商務、休閑、生活五合一完美共融自在香山售樓部位于旱河路與閔莊路交叉口，工程入口處。此建筑物早期作為自在香山的售樓部，未來將作為自在香山園區(qū)星級式酒店會所配套對外開放，對外聲稱未來將打造使館級的Club。案例

15、自在香山營銷推行：頻繁的推行活動，努力淡化工程商務寫字樓的用地性質，樹立工程高端別墅的籠統(tǒng)舉行的一系列活動：籠統(tǒng)樹立活動：舉行“2021年資本市場政策解讀及投融資情勢對話沙龍與搜房網、大中華別墅網結合舉行“聚焦西山、解讀西山的別墅沙龍“京西何夕高端住宅引領西部宜居生活論壇。樓盤促銷活動：5月園林綻放之際歐美同窗會會員蒞臨選購均有驚喜優(yōu)惠6月1日-6月20日舉行“引薦成交厚禮、雙套雙禮多驚喜大型酬賓活動客戶聯誼會，櫻桃采摘樂活動進展抽獎。銷售員引導：2003年以后國家就不批低密度用地了。而我們公司的這塊地是在2004年拿的，開發(fā)商只能采用這種方法來建別墅。案例自在香山銷售結果：一期06年年底開盤

16、，銷售率83.2%，回籠資金約5.2億元；二期08年初開盤，由于戶型偏大，價錢較高，目前銷售率為11.7%均價（元/）總價（萬元/）面積區(qū)間銷售套數月均銷售套數銷售率一期17000495-595270-350104套10套83.6%二期31000930-1550300-5008套1套11.7%效果緣由分析一期整體銷售還是不錯的，市場口碑也很好。以個人名義購買的客戶占總成交客戶的50%以上。二期戶型較大，價錢也幾乎為一期的2倍，導致總價過高。同時工程必需采用一次性付款的方式，縮減了客戶群。國家出臺的宏觀調控政策也影響了工程的銷售進展。 -北京自在香山銷售人員訪談一二期銷售情況對比案例自在香山區(qū)位

17、 ：上海市楊浦區(qū)，離市中心40分鐘車程。規(guī)模 ：占地84萬平方米，總建筑面積超越100萬平方米 開發(fā)主體：由楊浦區(qū)政府和瑞安房地產聯手規(guī)劃開發(fā) 周邊情況：周邊辦公全部是租用，且無在售新樓盤土地性質：綜合用地，50年產權上海創(chuàng)智天地集創(chuàng)業(yè)，生活，交流，休閑文娛于一體，是眾多企業(yè)激發(fā)靈感火花，補充知識能量的創(chuàng)意產業(yè)園高科技研發(fā)中心住宅、辦公、零售、休閑、文娛設備 集于一體智能化辦公樓及各種商業(yè)效力設備 各類休閑體育設備創(chuàng)智坊創(chuàng)智天地科技園創(chuàng)智天地廣場物業(yè)類型建筑面積租售創(chuàng)智天地科技園純甲級辦公8萬平方米出租創(chuàng)智天地廣場辦公、商鋪10萬平方米出租創(chuàng)智坊彈性辦公、住宅、商鋪50萬平方米2萬出租，其余全

18、部出售產業(yè)園功能比辦公：住宅：彈性物業(yè)：商業(yè)=25%：36%：36%：3%案例創(chuàng)智坊創(chuàng)智坊為創(chuàng)智天地一期物業(yè)，是由不同國際巨匠設計的創(chuàng)意杰作，除純住宅外，可商可住辦公物業(yè)是其一大亮點 位置：緊鄰大學區(qū)規(guī)模：建筑面積50萬平方米容積率：2.4功能比例：辦公：住宅=50%：50% 售價：辦公物業(yè)2.1萬元/平方米，住宅2.3萬元/平方米，從開盤到如今，價錢變化不大物業(yè)管理費：辦公2.95元/平方米.月，住宅2.35元/平方米.月銷售情況：已推出12萬平方米，一期于2006年10月開盤，現只剩一套157平米的住宅和20套辦公物業(yè)物業(yè)類型：多層、小高層精裝修、現房銷售辦公住宅案例創(chuàng)智坊外立面：創(chuàng)智坊全

19、為多層和小高層物業(yè)，經過顏色騰躍，線條明快的外立面風格，彰顯公建籠統(tǒng)材質：瓷磚和涂料電梯：2部奧的斯 大堂：4.5米層高，20平米左右，檔次普通空調：分體式空調硬件設備彈性辦公物業(yè)檔次普通，經過艷麗、騰躍的外立面突出工程的籠統(tǒng)，提高工程質量感案例創(chuàng)智坊戶型設計：戶型方正，南北通透，打造廚房、衛(wèi)生間等彈性功能并贈送空中花園，房型設計將居住與辦公合為一體辦公區(qū)間衛(wèi)生間會議室空中花園廚房臥室可改成客廳可改成餐廳空中花園贈送陽臺燃氣灶、廚房、飯廳居住設備：松下燃氣灶，能率熱水器、吸油煙機，整套廚房星盆，坐便器、臺盆，西門子洗衣機、冰箱辦公設備：日立空調，實木地板等，電梯等候廳墻面有鏡面裝飾，過道及走廊

20、均為冷色玻化石，每戶裝有可視呼叫系統(tǒng)案例創(chuàng)智坊戶型設計：創(chuàng)智坊辦公物業(yè)面積區(qū)間較小，為loft產品方式，部分樓層設有躍層挑高客廳，4.8米層高面積區(qū)間：70-206平方米案例創(chuàng)智坊完善配套：創(chuàng)智天地內部擁有特征商業(yè)街和江灣體育中心兩大配套，未來還將有會所和五星級酒店方式面積&面積區(qū)間 銷售方式 客戶 以特征商業(yè)街的方式出現，分布在辦公樓底層和大學路沿線商業(yè)面積共20000多平米，面積區(qū)間為20-200平米，可以自在組合只租不售，租金為150-200元/平米，根據地段、面積區(qū)間來調理價錢，普通租約為3年進程 大約1.4萬為餐飲，另外5000-6000平米為零售業(yè)態(tài)，面向社區(qū)效力，餐飲和零售分開一

21、期曾經開場營業(yè)了主要是餐飲，剩下的在裝修特征商業(yè)街，沿路分布，主要為餐飲和零售業(yè)態(tài)，只租不售江灣體育中心：“遠東第一體育場可包容40000人，內有體育館、游泳館、室外球場區(qū)、足球場四大部分，曾經舉行過眾多世界級體育盛會及大型演唱會，在國內享有盛名，08年剛進展修繕重新開張。創(chuàng)智天地擁有體育中心的運用權，內部人員享用7折優(yōu)惠，享用便利的休閑健身享用會所正在建立：7000平米會所正在建立，估計明年底建成，專對小區(qū)業(yè)主開放，內有健身和游泳等功能五星級酒店待建：規(guī)劃有五星級酒店，估計兩年內建立在建和未建配套享有盛名的綜合性場館，重新裝修開放，一站式休閑健身案例創(chuàng)智坊營銷：創(chuàng)智坊在宣傳上以住宅產品為主，辦公物業(yè)強調loft概念，并將創(chuàng)意的主題貫穿于整個推售節(jié)拍中，充分展現了產業(yè)園的創(chuàng)意氣氛2006年10月4日創(chuàng)智坊1A區(qū)樣板房浩大公開 2006.10.4-2006.10.7 創(chuàng)意嘉年華閃亮登場 高炮上模特手捧筆記本2006年11月4日 創(chuàng)智坊1A區(qū)公開出賣 ，推出133套，住宅辦公各占一半2007年11月4日 創(chuàng)智坊2A區(qū)公開出賣，推出106套，開盤當日銷售率即超越90 2007年12月8日 創(chuàng)智坊1B開盤 ，辦公56% ，住宅44%