1、精品資料推薦精品資料推薦 序言隨著我國改革開放不斷的深入發(fā)展，新生的“貴族”派系、白領(lǐng)階層中的眾多女企業(yè)家、女藝術(shù)家、女明星和高級職業(yè)新女性，這一人群，她們對工作、學(xué)習(xí)環(huán)境、生活質(zhì)量都有一個高層次要求和高檔次的追求。中國女人街正是迎合了她們的心聲，集購物、休閑、餐飲、美容、娛樂、健身等為一體的多功能、綜合性的商業(yè)中心，為現(xiàn)代都市新女性提供了一個放松、享受、度假式的棲息地，為她們營造了一個自由、輕松、溫馨的“家園”。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查表明，全國服裝消費，女性占70%，美容、服裝是現(xiàn)代女性的重大支出項，化妝品、保健用品、減肥藥、服裝、飾品、相關(guān)服務(wù)等等。她們希望青春永駐，能擁有少女般的皮膚和身材。這就給

2、女性需求商品市場帶來了巨大的商機。女性購物、消費有時是理性的，但更多是感性，這是女性固有的心理特征。服裝、首飾、高檔商品有時會引起女性的情感、虛榮，欲為己有時，就會感性，產(chǎn)生沖動性，不管價格，有一種占有的喜悅感。而有時女性又是理性的，日常的生活小用品，她們非常的有經(jīng)濟頭腦，精打細(xì)算，甚至于為買一件極小的用品，花上很多的時間，跑上很多的路程?，F(xiàn)代女性消費有五大變化：消費層次細(xì)化，多元化消費格局。女性在購物、消費時，有求經(jīng)濟實用的，有追求時尚的，有求穩(wěn)重的，有的要帶有含蓄的，有的要求突出個性。品牌化趨勢。過去有一種說法是“男人穿品牌，女人穿時尚”，現(xiàn)代的女性地位不同了，新女性也講穿品牌，住豪華賓館

3、，吃山猛海鮮，真是時代的造就。流行周期縮短。今年流行的發(fā)型、服飾，明年就落后了，甚至上半年流行，下半年就淘汰，趕不上市場的變化。意識愈加成熟和敏感。在消費過程中的自我保護意識在不斷增強。具有個人傳播信息途徑。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，女性在消費中得到滿意或滿足時，她一般會對4個好友說，若在消費中感到非常不滿、乏味或不合理，她會對21個人發(fā)牢騷，女性的消費一般是來自同事、朋友、家庭的推薦。鑒于女性的特征及特性，怎樣做好女性消費的服務(wù)，是我們永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)和探討的課題。中國女人街的閃亮登場，獻上了“富騰人”給南京人民的一份厚愛和真情，我們百家湖物業(yè)人甘愿與“富騰”大師們攜手共創(chuàng)新千年南京商業(yè)的世紀(jì)奇觀。第一部分南

4、京中國女人街概況南京中國女人街位于南京江寧區(qū)繁華地金箔路，是江寧新興商業(yè)圈的中心區(qū)，占地60畝，建筑主體長800米，寬78米，是國內(nèi)同類商業(yè)規(guī)模中最大的街形單體建筑，于2002年7月30日奠基動工，2003年底建成，2004年初投入運營。中國女人街是一條多元化的主體概念街。她不但具備滿足廣大女性購物、休閑、餐飲、美食、娛樂、健身、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)等功能，更設(shè)置了她那古今結(jié)合、中外合璧的旅游景觀的定位。建成后的中國女人街整個街道全封閉、全透明，花園式的生態(tài)走廊，自然與景色渾然一體。中國女人街設(shè)有大型地下停車場，地面自行車、摩托車停車位，中央空調(diào)，換氣扇，擁有2部觀光電梯、28部自動扶梯貨梯。六大功能區(qū)

5、（A、B、C、D、E、F）形成一條龍服務(wù)，以女性為主要服務(wù)對象，著眼于個性化，差異化特色經(jīng)營，倡導(dǎo)體驗就是生活的消費理念，構(gòu)建一種新的生活方式、新的思維方式，踱步“街”中，購物在園林里，休閑在陽光下，聚會似家中，應(yīng)有盡有，“一站”全受。中國女人街高起點，高品位，盡顯女人時尚風(fēng)采，展示男人至尊氣派，中國女人街仙來之筆，蘊藏億萬商機商業(yè)航母，打造極至完美購物天堂。第二部分公司簡介南京百家湖物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年，是南京市最早從事物業(yè)管理的品牌企業(yè)。中國物業(yè)管理協(xié)會理事、南京市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事、具有獨立法人資格，擁有省建設(shè)廳頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書；主要從事各類高檔物業(yè)的專業(yè)化管理、房產(chǎn)

6、咨詢、中介租賃、物業(yè)管理顧問服務(wù)、家政服務(wù)、園林綠化等多種經(jīng)營項目。公司現(xiàn)托管、顧問的物業(yè)類型有高檔別墅、高層公寓、辦公樓、高檔音樂廳、學(xué)校、游樂場、公用工程等，托管面積近70萬平方米，公司員工150多人，其中大專以上文化程度48人，占38%，持物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人證書和物業(yè)管理部門經(jīng)理、物業(yè)管理上崗證書的80人。經(jīng)過多年實踐，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，摸索形成了獨特的“百家湖”物業(yè)管理模式，九五年所管理項目建成江寧第一個“涉外商住區(qū)”，九六年所管理項目評為“江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，九八年所管理項目評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，2000年2002年所管理項目年年被評為江寧區(qū)“文明示范小

7、區(qū)”，2002年2003年被市園林局評為二星、三星級園林綠化小區(qū)，2003年被江寧區(qū)房產(chǎn)局評為雙創(chuàng)先進企業(yè)。2003年5月公司通過了ISO9001：2000國際精品資料推薦精品資料推薦 質(zhì)量保證體系和ISO14001:2000國際環(huán)境質(zhì)量保證體系雙認(rèn)證。公司下設(shè)五部一室（經(jīng)營部、工程部、保安部、環(huán)保部、財務(wù)部、辦公室），四個分公司（房產(chǎn)咨詢分公司、保潔家政分公司、房產(chǎn)租賃分公司、花卉租擺分公司）和十一個管理處。中國女人街開發(fā)商一一南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，作為一家極具實力的開發(fā)企業(yè)，著力于全新的運作模式和經(jīng)營理念，突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，打造鉆石品牌，面對這樣一個一

8、流的地理環(huán)境、一流的設(shè)計、一流的經(jīng)營理念的大型生態(tài)商業(yè)中心，我們百家湖物業(yè)人一定以一流的管理水平和一流的服務(wù)質(zhì)量將中國女人街建設(shè)成為中國大型高檔商業(yè)中心的物業(yè)管理典范。我們將致力為中國女人街提供最細(xì)致的親情服務(wù)，認(rèn)真做好宣傳廣告活動，擴大商業(yè)中心和“富騰公司”的知名度和影響力，樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象和聲譽，使顧客在舒適、高雅、方便、安全的氣氛南京百家湖物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)第三部分中國女人街物業(yè)管理前期介入服務(wù)實施方案中國女人街現(xiàn)階段主體工程已將進入封頂，目前正在進行的是室內(nèi)管網(wǎng)的鋪設(shè)和室外道路的拆鋪、設(shè)備、設(shè)施有的要預(yù)先安置、施工南京百家湖物業(yè)管理有限公司的前期介入服務(wù)有助于南京富騰房地產(chǎn)

9、開發(fā)有限公司在項目建設(shè)、銷售各階段的工作有條不紊的開展。一、前期介入服務(wù)組織機構(gòu).組織機構(gòu)南京百家湖物業(yè)管理有限公司南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中國女人街前期介入服務(wù)組呆吉很務(wù)!精品資料推薦精品資料推薦 .人員配置：南京百家湖物業(yè)管理有限公司成立中國女人街物業(yè)管理前期介入服務(wù)組，設(shè)組長壹名，分階段派駐綜合服務(wù)人員、工程技術(shù)人員、安全護衛(wèi)人員、保潔服務(wù)人員。詳見前期介入服務(wù)人員進度配置表。前期介入服務(wù)人員進度配置表類別階段負(fù)責(zé)人（人）服務(wù)保障人員（人）工程技術(shù)人員（人）安全護衛(wèi)人員（人）綠化環(huán)保人員（人）合計（人）2003年11月2004年2月11262122004年3月一4月2312422200

10、4年正常管理階段按物業(yè)管理運作實施方案二、中國女人街前期介入服務(wù)內(nèi)容根據(jù)南京市新建住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法和雙方約定的事項開展以下服務(wù)。.工程建設(shè)服務(wù)從物業(yè)管理角度對中國女人街景觀、環(huán)藝、附屬配套設(shè)施的設(shè)計與施工等，提出改善的可行性建議；從物業(yè)管理角度提出物業(yè)的設(shè)計要方便維修和養(yǎng)護，減少使用成本，從而減輕業(yè)主和使用人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)；出席工程例會，掌握工程第一手資料，以便做好后續(xù)工作；從物業(yè)管理角度在建設(shè)過程中進行監(jiān)督、對施工質(zhì)量問題提出意見；協(xié)助制定設(shè)備試運行計劃，以協(xié)助制定房屋、設(shè)備設(shè)施驗收程序并參與竣工驗收；從物業(yè)管理角度考慮綠化、美化、安全防衛(wèi)等方面的建議，使商業(yè)中心投入

11、使用后環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。2營銷策劃服務(wù)利用百家湖物業(yè)公司良好的社會信譽及專業(yè)人才優(yōu)勢，積極配合營銷策劃；從物業(yè)管理角度提供銷售方案中的物業(yè)管理策劃方案；對銷售人員進行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓(xùn)；在營銷過程中，負(fù)責(zé)對購房工作物業(yè)管理內(nèi)容的解釋。3收集信息、資料并及時建立檔案，并做好物業(yè)管理實施的準(zhǔn)備工作。4與富騰公司同步辦理商住手續(xù)。三、前期介入服務(wù)形式百家湖物業(yè)公司根據(jù)富騰公司的工作計劃，全過程、全方位地開展中國女人街物業(yè)管理前期介入服務(wù)，直至中國女人街工程竣工驗收交付使用后，由百家湖物業(yè)公司實施專業(yè)化物業(yè)管理。具體服務(wù)形式如下：1成立中國女人街物業(yè)管理前期介入服務(wù)組，配備精干工作人員；2服務(wù)

12、組將積極參與管理，并根據(jù)工程進度及富騰公司的需要及時解決各種問題；3及時與富騰公司溝通，并以書面形式提交建議書。四、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備需做好以下前期百家湖物業(yè)公司為做好中國女人街的物業(yè)管理,準(zhǔn)備工作。.日常管理機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制。.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)。.日常管理所需物資配置及采購計劃。.規(guī)章制度的建立。.收集業(yè)主資料并建立檔案。五、物業(yè)的接管驗收和業(yè)主入住手續(xù)的辦理.物業(yè)的接管驗收按南京市新建住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法執(zhí)行；檔案資料的建立，主要抓住收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，從項目規(guī)劃設(shè)計到工程竣工，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境的全部技術(shù)、維修資

13、料進行科學(xué)地歸檔管理；做好物業(yè)移交的手續(xù)辦理工作，認(rèn)真填寫相關(guān)表單，如物業(yè)移交清單及物業(yè)移交書；收集維保單位相關(guān)信息，并與其建立良好的溝通渠道。.業(yè)主入住手續(xù)的辦理業(yè)主入場手續(xù)的辦理。舉行入場儀式，拉橫幅、插彩旗。富騰公司與百家湖物業(yè)公司聯(lián)名按約定的入住時間提前向業(yè)主發(fā)送入住通知書、入住手續(xù)書、收樓須知、致業(yè)主一封信等文件；富騰公司與百家湖物業(yè)公司現(xiàn)場聯(lián)合辦公，共同辦理業(yè)主入住手續(xù)。六、相關(guān)表單.接管驗收相關(guān)表單接管驗收公共區(qū)域共用設(shè)備設(shè)施遺留問題登記表序號名稱ag遺留問題簡述備注12345678富騰公司代表：百家湖物業(yè)公司代表:接管驗收業(yè)主房產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施遺留問題登記表區(qū)層號遺留問題登記表序號

14、名稱ag遺留問題簡述備注12345678富騰公司代表：百家湖物業(yè)公司代表:.物業(yè)移交相關(guān)表單物業(yè)移交書經(jīng)雙方驗收、移交人承諾日內(nèi)對遺留問題予以整改，中國女人街區(qū)層號物業(yè)從即日起交由南京百家湖物業(yè)管理有限公司接管。移交內(nèi)容見附件，雙方簽證無誤。附件1:物業(yè)移交清單附件2:遺留問題登記表移交方：南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接管方：南京百家湖物業(yè)管理有限公司年M日區(qū)層號物業(yè)移交清單月曰NO:業(yè)主姓名移交內(nèi)容接收人移交人自來水表電表煤氣表其它初始讀數(shù)初始讀數(shù)初始讀數(shù)初始讀數(shù)3.入住手續(xù)辦理相關(guān)表單入住通知書您好！您所購中國女人街區(qū)層號，現(xiàn)已具備入住條件，準(zhǔn)予入住。（一）請您單位（或您）按照入住通知書、入

15、住手續(xù)書、收樓須知辦理入住手續(xù)。辦理地點在中國女人街物管大樓大廳。在規(guī)定時間內(nèi)，南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部、銷售部、南京百家湖物業(yè)管理有限公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。（二）為了您能順利辦理好入住手續(xù)，請您按照下列時間，帶齊有關(guān)證件，前來辦理。日期時間（三）在辦理手續(xù)前，請您仔細(xì)閱讀收樓須知。如果您本人不能前來辦理，可書面委托他人代辦。特此通知證件清單：1.購房契約；.已付款收據(jù)；.身份證（或護照）；.單位產(chǎn)權(quán)的須帶營業(yè)執(zhí)照、法人證明、收樓人身份證明及委托書。南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京百家湖物業(yè)管理有限公司年月日入住手續(xù)書您認(rèn)購的樓宇，現(xiàn)已具備入住條件，請閱讀收樓須知后，按以

16、下程序辦理入住手續(xù)。L）南富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部已按購房契約付樓款特此證明（蓋章）（二）南平富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部入住資格審查合格特此證明（蓋章）（三）南號百家湖物業(yè)管理有限公司財務(wù)部已按規(guī)定交付各項入住費用特此證明（蓋章）（四）南*百家湖物業(yè)管理有限公司中國女乙街管理處入住收樓完畢特此證明（業(yè)主蓋章或簽字）南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京百家湖物業(yè)管理有限公司年月日收樓須知（一）業(yè)主在接到入住通知書后按時辦理入住手續(xù)。（二）收樓時，請認(rèn)真查看室內(nèi)設(shè)備，土建裝修等是否有損壞或未盡妥善。如有投訴，請用書面材料告知南京百家湖物業(yè)管理有限公司，本公司將代表業(yè)主利益與建設(shè)單位協(xié)商解決。（三）

17、依照樓宇承建合同，樓宇土建、安裝、裝飾工程保修期為壹年。在維修保養(yǎng)期間內(nèi)，如因工程質(zhì)量問題，請以書面材料向南京百家湖物業(yè)管理有限公司投訴，本公司將代表業(yè)主利益，與承建單位協(xié)調(diào)免費為業(yè)主維修；如因業(yè)主使用不當(dāng)需要維修，南京百家湖物業(yè)管理有限公司竭誠為業(yè)主服務(wù)，維修費用由業(yè)主支付。（四）業(yè)主有權(quán)對其用房進行裝修、維修，但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前請仔細(xì)閱讀中國女人街物業(yè)管理手冊，業(yè)主須向南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國女人街管理處提出書面申請，獲準(zhǔn)后，方可進行裝修、維修，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向中國女人街管理處繳納管理費。（五）在南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部辦理以下手續(xù)

18、：1按購房契約交付購房款；2攜帶已繳納收據(jù)并確認(rèn)，待辦理產(chǎn)權(quán)證時再換取正式發(fā)票；3由南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部在入住手續(xù)書（一）上蓋章。（六）在南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部辦理以下手續(xù)：查驗業(yè)主身份證（或護照）、購房契約、入住手續(xù)書等；委托他人代理時，除查驗業(yè)主身份證或護照、購房契約、入住手續(xù)書外，還要查驗業(yè)主委托代理人的身份證（或護照）；3由南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部在入住手續(xù)書（二）上蓋章。（七）在南京百家湖物業(yè)管理有限公司財務(wù)部辦理以下手續(xù)：簽定中國女人街前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；精品資料推薦精品資料推薦 精品資料推薦 .交付下列各項費用：（1）預(yù)交36個月的物業(yè)管理費計：元

19、;（2）水電費備用金人民幣：元（用于供水、供電、機電設(shè)備、電梯、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備的能耗費周轉(zhuǎn)金）；（3）裝修押金人民幣：元（業(yè)主入住時預(yù)收的押金，裝修完畢后按規(guī)定退回）；（4）建筑垃圾清運費人民幣：元（用以清運業(yè)主裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾）。（5）南京百家湖物業(yè)管理有限公司財務(wù)部在入住手續(xù)書（三）上蓋章。（八）南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國女人街管理處辦理以下手續(xù)：.管理處工程技術(shù)人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收所購物業(yè)并由業(yè)主簽字；.業(yè)主將簽字的壹份中國女人街前期介入服務(wù)協(xié)議交給管理處簽收；.管理處工作人員向業(yè)主介紹入住的有關(guān)事項，接受業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理知識的咨詢，并發(fā)給業(yè)主中國女人街物業(yè)管理手冊；.業(yè)主在入

20、住手續(xù)書（四）上簽字、蓋章（或按手印），將入住手續(xù)書交給管理處保存；.管理處正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主并簽收。第四部分中國女人街物業(yè)管理運作實施方案第一節(jié)中國女人街物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想與策劃中國女人街為南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在新世紀(jì)里奉獻給南京市民的又一力作。中國女人街采用全封閉、全透明的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，分為A、B、C、D、E、F六大功能區(qū)，其中A區(qū)為極具人性化的多功能商城，設(shè)有大型特色超市，大型餐飲，特色小吃系列，旅游機構(gòu)及自助旅館等；B、D區(qū)分別為同步于亞洲和歐洲時尚潮流的室內(nèi)步行街，設(shè)有專賣店，服飾化妝品，鞋帽，首飾，食品，花店，寵物托管等一系列特色服務(wù)項目；C區(qū)為導(dǎo)入巴黎

21、風(fēng)情的主題商場，擁有1300平米的特色陽光生態(tài)中庭，景觀電梯和寬敞的生態(tài)走廊，中庭是時裝表演，促銷展示，歌舞演出的舞臺；E區(qū)為盡顯生命活力的運動之城，主要營造江寧地區(qū)夜色經(jīng)濟，是融運動、培訓(xùn)、娛樂為一體的特色區(qū)域，設(shè)有健身房、壁球館、桑拿、迪吧、酒吧、自助卡拉OK運動中心，會議中心，培訓(xùn)中心等；F區(qū)為展示五十六個民族文化的特色產(chǎn)品街，設(shè)有全國各地獨具民族特色的小吃、服裝、旅游商品及各地方的土特產(chǎn)品等。中國女人街是一個堪稱“旗艦”的商業(yè)地產(chǎn)項目，具有獨特文化定位的商業(yè)品牌，中國女人街代表的是人類重要的一極，代表的是一個國度，中國女人街是在激烈的商業(yè)競爭中走出的一條新型商業(yè)的發(fā)展道路，中國女人街的

22、出現(xiàn)是向世人宣言，中國女性又在一個新的高度展現(xiàn)富有、智慧、新潮、文明、自強，譜寫了現(xiàn)代女性詩篇。針對中國女人街獨特的創(chuàng)新構(gòu)思，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，強調(diào)一種多元化體味、當(dāng)代社會人文思想，人性互動與自然交融，與空間環(huán)境共生的新生活理念，我們進行了深入廣泛的研究、分析和探討，提煉出物業(yè)管理工作中面臨的難點、重點，細(xì)心組織策劃，對應(yīng)經(jīng)營理念，確定了中國女人街的整體構(gòu)想及管理策劃思路一種模式、二項承諾、四個重點、四大預(yù)案、九大措施。我們的質(zhì)量方針是：規(guī)范、高效、誠信、創(chuàng)新。我們的環(huán)境方針是：保護綠色環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園，享受綠色生活。我們的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、市場化。我們抓的三大效益是：

23、社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。我們的管理模式是：通過人性化管理，聚集有識之士。我們的服務(wù)宗旨是：主賓至上、服務(wù)至誠、環(huán)境幽雅、社會滿意。我們的經(jīng)營理念是：耐心、細(xì)致、貼心入微的親情服務(wù)，打造一個高雅、溫馨的“女性世界”。我們追求的目標(biāo)是：創(chuàng)造一個舒適、文明、方便、安全的商業(yè)活動場所。（一）一種模式采用五星級酒店式管理模式，以最大限度地滿足顧客需求，淋漓盡致的袒露我們真誠的服務(wù)和一片赤子之心，使她們踱步在中國女人街里，處處體現(xiàn)“家”的溫馨，演繹“家”的概念，為景所動，為情所留，盡顯女人魅力，盡享人間天堂的快樂。（二）兩項承諾自接管中國女人街起，二年內(nèi)創(chuàng)建為南京市優(yōu)秀的商業(yè)街，三年內(nèi)創(chuàng)建為江蘇省優(yōu)

24、秀商業(yè)街，五年內(nèi)創(chuàng)建為全國優(yōu)秀示范商業(yè)街。自接管中國女人街之日起，二年內(nèi)通過ISO9001質(zhì)量保證體系的認(rèn)證，使中國女人街成為高檔一流的綠色環(huán)保商業(yè)街。（三）四個重點重點之一：公共設(shè)施、設(shè)備專業(yè)一體化維護、養(yǎng)護管理。商業(yè)物業(yè)的設(shè)備價格比較昂貴，需要不斷維護、修理和更新改造。因此，必須對商業(yè)物業(yè)的設(shè)備進行科學(xué)管理，才能保證物業(yè)設(shè)備的正常使用和創(chuàng)造良好的經(jīng)商環(huán)境。中國女人街集住、食、行、購、游樂、通信、商務(wù)于一體，設(shè)備種類多，數(shù)量大，復(fù)雜、高檔，進口設(shè)備，對操作及維修人員的技術(shù)水平要求高。建立計算機設(shè)備檔案管理制度設(shè)立設(shè)備檔案管理員，專人專項負(fù)責(zé)，制定科學(xué)合理、切實可行的設(shè)施、設(shè)備運行計劃，設(shè)施、

25、設(shè)備維修、養(yǎng)護計劃。保證設(shè)備、設(shè)施正常運轉(zhuǎn)、使用操作人員熟悉、了解設(shè)備的性能、功率和使用方法，正確操作、使用，針對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、使用范圍、工作條件和能力，合理安排工作負(fù)荷，嚴(yán)禁超負(fù)荷運轉(zhuǎn)和帶“病”工作，確保安全。設(shè)備的維修、養(yǎng)護措施設(shè)備的維護保養(yǎng)要清潔、安全、整齊、潤滑、防腐。清潔工作要做到無塵、無灰、無蟲害、保護良好的工作狀態(tài)和工作環(huán)境。安全要做到各種保護裝置要齊全，各種安全防護裝置要定期檢查，不漏水、不漏油、不漏氣、不漏電，保證安全不出事故。整齊放置各種工具、工件和附件，線路管道要完整，各種標(biāo)識醒目美觀。潤滑設(shè)備必須定時、定點、定量加油，保證潤滑面活絡(luò)潤滑，保證運轉(zhuǎn)暢順。防腐是對前臺設(shè)

26、備的保新問題，除銹防濕要定期。設(shè)立三級保養(yǎng)制度設(shè)備的日常維修保養(yǎng)設(shè)備的管理也是一項綜合性的管理，而應(yīng)首先注重管理，其次才是檢修。把管理擺在前面，管理者不但要看到設(shè)備技術(shù)管理的“硬技術(shù)”，還要看到“軟技術(shù)”部分，即設(shè)備的經(jīng)濟管理、信息管理、人事心理管理、計劃管理、決策控制等。把設(shè)備管理工作的中心從“物”上成功地轉(zhuǎn)移到“人”上，這是設(shè)備管理成功與否的關(guān)鍵，只有通過有主動性、有責(zé)任心的員工，才能真正管理好設(shè)備，才能使設(shè)備真正為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。員工要有一種自我約束即“領(lǐng)導(dǎo)在與不在一個樣”，把問題處理在萌芽狀態(tài)，設(shè)備管理不能“亡羊補牢”，要“防微杜漸”。設(shè)備的日常維護保養(yǎng)是全部維護工作的基礎(chǔ)，要經(jīng)常

27、化、制度化。包括班前、班后和運行中維護保養(yǎng)。參加日常維保人員嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，集中精力工作，注意精品資料推薦精品資料推薦 觀察設(shè)備運轉(zhuǎn)情況和儀器、儀表，通過聲音、氣味發(fā)現(xiàn)異常情況，設(shè)備不能帶病運行，如有故障應(yīng)停機檢查，及時排除，并做好故障排除記錄。日常維護保養(yǎng)的內(nèi)容大部分在設(shè)備的外部，主要是搞好清潔衛(wèi)生；檢查設(shè)備的潤滑情況；緊固易松動的螺絲和零部件；檢查設(shè)備的滲漏情況；檢查各保險裝置、操縱機構(gòu)、變速機構(gòu)、防護裝置是否靈敏可靠，零部件是否完整。設(shè)備的一級保養(yǎng)對部分零部件進行拆卸清洗；部分配合間隙進行調(diào)整；除去設(shè)備表面斑銹和油污；檢查、調(diào)整潤滑油路，保持暢通不漏；清洗附件和冷卻裝置等。每月或設(shè)備

28、運行500小時后進行。設(shè)備的二級保養(yǎng)設(shè)備的二級保養(yǎng)也叫年保，目的主要是延長設(shè)備的大修周期和使用年限，使操作者進一步熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能，使設(shè)備達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，提高保持設(shè)備的完好率。根據(jù)設(shè)備使用情況進行部分或全部解體檢查或清洗；檢查、調(diào)整精度、校正水平；檢修電器箱、電動機，修整線路；對各傳動箱、液壓箱、冷卻箱清洗換油；修復(fù)和更換易損件。保養(yǎng)時間一般為：按一班制一年進行一次，或設(shè)備資料累計運轉(zhuǎn)2500小時后進行。建立設(shè)備點檢制度設(shè)備的點檢是一種現(xiàn)代先進的設(shè)備維護管理方法，對影響設(shè)備正常運行的一些關(guān)鍵部位進行經(jīng)常性的檢查和重點控制。日常檢點。每日通過感觀檢查設(shè)備運行中的關(guān)鍵部位的聲響、振動、溫度、油壓

29、等，并對檢查結(jié)果記錄在點檢卡中。定期點檢。時間周期長短按設(shè)備具體情況劃分，重點設(shè)備使用專用檢測儀表工具。檢查設(shè)備的性能狀況、設(shè)備的缺陷、隱患、劣化程度，為設(shè)備的大修、中修方案提供依據(jù)。專項點檢。有針對性地對設(shè)備特定項目檢測，使用專用儀器工具，在設(shè)備運行中進行。設(shè)備點檢程序：確定設(shè)備檢查點。設(shè)備的檢查點往往是設(shè)備的關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)，檢查點一經(jīng)確定，輕易不要變動，并要求長期積累歷次檢查數(shù)據(jù)及資料。確定點檢路線。檢查點確定后，要根據(jù)設(shè)備的分布和類型等具體情況組成一條點檢路線，并明確點檢的前后順序。確定點檢標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備的點檢標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)設(shè)備的各種資料并結(jié)合實際經(jīng)驗來制定，其標(biāo)準(zhǔn)要量化，便于檢查。確定點檢

30、周期。設(shè)備的性能不同、特點不同、壽命不同，點檢的周期也不同，因此，要根據(jù)實際情況，分別制定各設(shè)備的點檢周期，以保證設(shè)備按時接受檢查。設(shè)備點檢工作的檢查和考核。做好點檢工作，對今后設(shè)備的修理工作至關(guān)重要，加強督促，定期檢查、考核，杜絕不負(fù)責(zé)任的點檢，使點檢工作真正起到成效。設(shè)備維修設(shè)備的維修分為計劃內(nèi)維修和計劃外維修，要突出以計劃內(nèi)維修能達(dá)到防患于未然，減少計劃外維修(緊急維修)的工作量，使設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，根據(jù)檢修的時間、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)作為工時定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量評比、檢修工考核、崗位責(zé)任制的實施依據(jù)。計劃內(nèi)維修。定期檢修。以預(yù)防為主，保持設(shè)備的良好技術(shù)性能，使之恢復(fù)實現(xiàn)基本功能的能力。公共

31、部位巡查檢修制，一般由工程部派人進行巡查檢修。一般故障由巡查員現(xiàn)場修復(fù)，較大故障報管理處安排檢修。室內(nèi)巡查檢修制。對商鋪或房間設(shè)備設(shè)施進行有計劃循環(huán)、檢查、維修(包括空調(diào)、燈、開關(guān)、電話、衛(wèi)生間等)，提高設(shè)備的完好率，減輕日常維修的工作量。異常時期檢修。雷雨季節(jié)、滅火系統(tǒng)要加倍檢修。每周做一次消防探頭起動，并做好測試記錄。煙感、溫感探測器，每年測試一次，并做好記錄。故障維修屬于計劃外維修，設(shè)備在發(fā)生故障后設(shè)備基本性能降低到允許范圍之下的修理，維修方式為簡單低值和利用率低的設(shè)備。設(shè)備大修商業(yè)設(shè)備的修理類別，一般分為大修、中修、小修。大修就是全面修理，把設(shè)備全部拆開，更換全部磨損零件，恢復(fù)設(shè)備的原

32、有性能。設(shè)備大修按設(shè)備大修項目申請表填寫申請報告，編制大修方案，預(yù)算成本。經(jīng)過業(yè)主大會、業(yè)主委員會討論通過后報房產(chǎn)主管部門審批后方可實施，一般由社會專業(yè)維修隊伍維修。商業(yè)設(shè)備事故的預(yù)防和應(yīng)急措施加強員工責(zé)任意識和質(zhì)量意識教育，加強技術(shù)培訓(xùn)，操作工上崗一律持證上崗，遵守安全生產(chǎn)程序和操作規(guī)程。杜絕一切責(zé)任事故的發(fā)生，這也是物業(yè)公司風(fēng)險防范的重點之一。當(dāng)事故發(fā)生時，立即切斷電源，準(zhǔn)備滅火器，對講機報告管理處，采取緊急措施，保護現(xiàn)場，有人身受到傷害的立即送往當(dāng)?shù)蒯t(yī)院，并上報重大事故報告，電話通知維保單位立即趕赴現(xiàn)場，及時處理設(shè)備故障，盡快恢復(fù)設(shè)備的運轉(zhuǎn)。商業(yè)物業(yè)設(shè)備的備件管理為了及時進行維修，保證設(shè)

33、備的正常的運轉(zhuǎn)，必須經(jīng)常備有一定種類和數(shù)量的備件，用以替換設(shè)備中易損的零件和部位。搞好備件管理，做到導(dǎo)購安排恰當(dāng)，庫存儲備合理，保證及時供應(yīng)設(shè)備維修需要，縮短設(shè)備修理時間，提高修理質(zhì)量，保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，降低維修費用和經(jīng)濟成本。編制采購計劃。做好采購、定貨工作。做好備件資料的管理。控制備件儲備定額。精品資料推薦精品資料推薦 搞好備件儲存保管。設(shè)施設(shè)備管理房屋公共部位的設(shè)備、設(shè)施維修管理與服務(wù)在接管物業(yè)后半年內(nèi)將管轄范圍的設(shè)備設(shè)施清單5000元以上的建立設(shè)備臺帳，并在建檔后三個工作日內(nèi)將臺帳移交辦公室存檔；將所有設(shè)備進行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號，所有設(shè)備單機或單臺按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標(biāo)識”，

34、設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、檢修及嚴(yán)禁合閘等。制定房屋建筑設(shè)備和房屋建筑電氣工程設(shè)備日常運行、保養(yǎng)維修與更新管理制度，做到定人管理、定人維護，日維護、周保養(yǎng)、月檢查、季二級保養(yǎng)。日常維修接報10分鐘到現(xiàn)場服務(wù)，保證維修質(zhì)量并做好繕后清理工作，同時有維修、保養(yǎng)記錄備查。二是對電梯；供電、供水；消防監(jiān)控；空調(diào)系統(tǒng)電路、線路等各項設(shè)備提供管理服務(wù)并記錄備案。電梯管理主要進行電梯的運行管理和安全管理等工作。定人定時檢查電梯乘感、照明及內(nèi)選指示等項。每天派員監(jiān)視電梯運行情況況及電梯機房設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，專業(yè)型公司維修時有人跟蹤配合并保存維修記錄，每逢休息日檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處

35、理，保證工作日正常運行。做好電梯機房和轎廂的清潔、養(yǎng)護，根據(jù)氣溫適時開空調(diào)降溫。定期檢查電梯井道，防止慢性滲水。給排水系統(tǒng)管理定人、定期巡查和日常維修養(yǎng)護，監(jiān)視生活水供應(yīng)系統(tǒng)的正常運行,每周養(yǎng)護,保證生活用水供應(yīng)，每月定期檢查水箱內(nèi)設(shè)施情況，保證安全衛(wèi)生。每日巡視樓層各水閥、龍頭、水池，及時檢修或更換，做好節(jié)約用水；每月監(jiān)視疏通各平臺、屋頂雨水管道，保證下水暢通、排水及時。及時排除配電房、地下車庫、污水井中污水，加強排污泵的保養(yǎng)，疏通食堂、衛(wèi)生間、水池、浴室等下水道，地下油污池及化糞池定期清理，以防漫溢，冬季做好管道防凍保暖工作。供電設(shè)備設(shè)施管理嚴(yán)格操作規(guī)程和崗位責(zé)任制，實行24小時值班巡查制

36、，監(jiān)視變、配電設(shè)備、儀表、變壓器運行狀況，隨時調(diào)整運行狀態(tài)，確保安全供電；隨時觀察功率因素高、低，及時投切補償電容，提高功率，停電必須預(yù)先通知各部門關(guān)閉好電腦及電器設(shè)備；每周巡視樓層各設(shè)備配電箱、各強電配電箱，監(jiān)視負(fù)荷情況及開關(guān)運行狀況，并做好各項記錄。檢查電量，每月做好分?jǐn)倻y算。消防報警監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)備器材的管理要求安全護衛(wèi)人員能正確使用設(shè)備并定人進行定期巡檢、日常維修養(yǎng)護，每年檢測。發(fā)生故障配合維保公司維修，對主機、消火栓、手動報警按鈕每周進行保潔。滅火器材每年檢查一次，過期失效配合業(yè)主及時更換。監(jiān)控設(shè)備有專人負(fù)責(zé)，每天操作主機，了解運行情況，負(fù)責(zé)檢查畫面切換、錄像質(zhì)量、清晰度，保持清潔，加

37、強每天記錄。電話通訊設(shè)備管理熟悉區(qū)內(nèi)電話線路系統(tǒng)，做好內(nèi)部電話線路故障清除，接到報修電話10分到現(xiàn)場查明原因，排除故障，根據(jù)業(yè)主要進行移機并做好日常維護保養(yǎng)工作?？照{(diào)內(nèi)外系統(tǒng)管理熟悉空調(diào)內(nèi)外系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，空調(diào)使用前配合維保公司做好檢查、保養(yǎng)調(diào)試，清除故障，保證正常運轉(zhuǎn)。在使用過程中每月對空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)一次，清洗過濾網(wǎng)一次，每周二次派人檢查空調(diào)運行狀況并做好記錄，小型零星維修及時處理。出現(xiàn)故障立即到現(xiàn)場排除，問題嚴(yán)重立即報維修公司共同處理，保證正常運行，停機過程中配合維保單位對空調(diào)系統(tǒng)進行全面維保并對室外機進行清洗，做好冬季防寒保護工作。重點之二：確保因管理因素造成的治安事件率、火災(zāi)發(fā)生率均為零。安全

38、管理中國女人街有著客流量大、分布廣、商品多的特點，給治安全護衛(wèi)衛(wèi)工作帶來了較大的難度，我們制定了嚴(yán)格、規(guī)范的保衛(wèi)制度和行之有效的安全管理措施，堅持“三防”并舉，即“人防、技防、物防”，保安24小時不間斷地值班巡邏，以及便衣保安人員的內(nèi)場巡邏，嚴(yán)密監(jiān)控電子安全監(jiān)視系統(tǒng)，配置必要的安保器械，切實保障廣大經(jīng)營者和消費者的人身安全和財產(chǎn)安全。加強安保人員的服務(wù)意識，要樹立“服務(wù)第一，用戶至上”的思想，既要有公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌、樂于助人。安保人員有高度的法制意識，清楚自身的職責(zé)范圍，妥善處理突發(fā)事件個案，貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主”的方針，為此，我

39、們制定了一系列的安全保衛(wèi)制度，建立、健全各項安全操作規(guī)程和獎懲條例，配備必要的安保器械（對講機、電警棍、手提式探照燈、電動車等），對安保隊員強化三級培訓(xùn)，普及消防知識、法律知識、救護知識，制定晚間10分鐘頻次的交叉封鎖代號“黑貓行動”計劃。全區(qū)執(zhí)行物管“110”，采用首問制傳遞，實行群防、群治，預(yù)防和查處治安事故，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力，防患于未然。消防管理消防工作是商業(yè)物業(yè)管理中的一項重要工作。由于商業(yè)物業(yè)的人流多，堆放貨物多，且機電設(shè)備較為復(fù)雜，容易誘發(fā)內(nèi)因或外因造成的火災(zāi)，一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救較為困難，極易造成群死群傷事件，我們在消防工作上以預(yù)防為主，提醒業(yè)主或租戶加強安全防火意識，大力宣

40、傳消防知識，把消防培訓(xùn)工作做到每戶業(yè)主或租用人。并認(rèn)真做好防火預(yù)防措施，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好滅火準(zhǔn)備。建立、健全各消防管理制度，組建義務(wù)消防隊，加強全員消防意識。我們有理由相信，以我們嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系為保障，確保中國女人街因物業(yè)管理原因而造成的治安事件率、火災(zāi)發(fā)生率均為零記錄。重點之三：確保街區(qū)空氣清新、潔凈整齊、地亮窗明、綠色無塵。中國女人街，環(huán)保是關(guān)鍵?！皾崱?、美”之中突出“潔”字。地要潔、墻要潔、柱要潔、梯要潔、臺要潔、樹要潔、草要潔、燈要潔、桶要潔、池要潔。根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理保潔劃分的七大系統(tǒng)，即地毯系統(tǒng)、硬地面系統(tǒng)、金屬系統(tǒng)、衛(wèi)生間系統(tǒng)、玻璃系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)、家具系統(tǒng)，

41、而我們最注重的是空氣系統(tǒng)，中國女人街是現(xiàn)代化高檔生態(tài)綜合消費服務(wù)街，對空氣質(zhì)量的要求是非常高的，所以我們將采用德國進口“高潔牌”現(xiàn)代化高級清潔系列設(shè)備。在外場使用冷水高壓清洗設(shè)備，地面洗刷吸干設(shè)備洗刷吸干，高效、節(jié)能，避免塵垢飛揚。內(nèi)場地面以塵推為保潔工具，結(jié)合干式真空（吸塵）清潔機，對廊邊、綠地、平臺、階梯進行吸塵式保潔。對健身房、休閑場所、賓館使用人力推動式（吸塵）掃地機進行保潔，污垢較為嚴(yán)重的用地面洗刷吸干機清洗。地毯用干、濕雙功效（吸塵/吸水）真空清潔機清洗，“街”內(nèi)的保潔以吸塵式保潔、噴淋式除塵的方法，使用玻璃水刮，不銹鋼清洗液等除銹高檔清洗劑，立體式準(zhǔn)頻率保潔，杜絕二次污染。為適應(yīng)

42、中國女人街保潔工作的要求，我們特制定了中國女人街外場保潔工作流程、中國女人街內(nèi)場保潔工作流程、中國女人街垃圾清運管理規(guī)范等制度，采取保潔工作兩班制，早班為6：0014:00,晚班為14:0022:00,根據(jù)商業(yè)的流動性大、動態(tài)性強的特點，在保潔頻率上高于寫字樓的數(shù)倍以上，做到隨時保潔，以確保中國女人街的環(huán)境整潔、干凈。中國女人街在營業(yè)時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的生活垃圾，就垃圾清運而言，較難實施的就是如何清運，什么時間段清運，清運的頻率高并不等于就是保護了環(huán)境，因為保潔七大系統(tǒng)中，重要的就是空氣系統(tǒng)的保潔，頻率高的拉運，顧客會產(chǎn)生煩惡，會影響到顧客的心情，特別是女性，當(dāng)聞到惡心難聞的味道時，會產(chǎn)生不適。

43、我們的做法是，內(nèi)場采用平推式帶密封箱的小型窄體積的垃圾運轉(zhuǎn)車，箱內(nèi)放有限位痰桶，詳見中國女人街垃圾清運管理規(guī)范，將各層的垃圾桶內(nèi)垃圾袋提出時再外加大包袋扎嚴(yán)，裝入密封箱內(nèi)蓋嚴(yán)后轉(zhuǎn)出外場區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站。頻率每班四次為最佳：早班：9：00一次、10：00一次、12：00一次、14：00一次；晚班：16：00一次、18：00一次、20：00一次、22：00一次。內(nèi)場垃圾桶以1/3滿清理，桶上痰碟一同倒入箱內(nèi)痰桶，并帶有手提式噴壺噴洗干凈。外場垃圾桶以2/3不過清理，垃圾日產(chǎn)日清不過夜。重點之四：中國女人街智能化系統(tǒng)建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則系統(tǒng)建設(shè)原則：符合國家信息化建設(shè)的方針、政策和地方政府總體規(guī)劃建設(shè)的要

44、求；系統(tǒng)的等級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項目開發(fā)定位相適應(yīng)；區(qū)內(nèi)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)必須遵循國家和地方的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定；系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)應(yīng)與土建工程的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)同步進行；區(qū)內(nèi)必須實行嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，并達(dá)到國家規(guī)定的驗收標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)內(nèi)建立推進信息資源共享，促進我國住宅信息設(shè)備和軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)要求建立和完善住宅智能化工程質(zhì)量保障體系。區(qū)內(nèi)智能化技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備和通過優(yōu)化集成后的成套設(shè)備的質(zhì)量審驗；區(qū)內(nèi)工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度；區(qū)內(nèi)質(zhì)量綜合評價制度。實行單體智能化系統(tǒng)與全區(qū)同步建設(shè)。單體智能化系統(tǒng)與全區(qū)實行同意規(guī)劃、設(shè)計、施工；區(qū)內(nèi)應(yīng)采用技術(shù)先進、性能可靠、經(jīng)濟合理的材料、設(shè)備和產(chǎn)品；區(qū)內(nèi)應(yīng)

45、逐步實現(xiàn)工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場加工。區(qū)內(nèi)智能化布線應(yīng)符合開放性、兼容性、擴展性等要求，達(dá)到布線簡化、安裝方便、技術(shù)可靠、經(jīng)濟合理的目標(biāo)。實現(xiàn)不同等級的高水平、高質(zhì)量、高效益的區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)應(yīng)積極推廣應(yīng)用國家和有關(guān)部門正式推薦的住宅智能化新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新產(chǎn)品。區(qū)內(nèi)在實施前應(yīng)對未來物業(yè)管理進行全面策劃，在工程實施的適當(dāng)時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)管理的一切準(zhǔn)備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)管理系統(tǒng)安全、準(zhǔn)確、可靠地運轉(zhuǎn)。區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的基本配置1.安全防范子系統(tǒng)：住宅報警裝置（客房）；訪客對講裝置；精品資料推薦精品資料推薦 精品資料推薦 周邊防越報警裝置；閉路電視監(jiān)控裝

46、置；電子巡更裝置。.管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)：自動抄表裝置；車輛出入與停車管理裝置；緊急廣播與背景音樂；物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；設(shè)備監(jiān)控裝置。.信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)：為實現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)插座。四、系統(tǒng)技術(shù)要求.系統(tǒng)結(jié)構(gòu)：區(qū)內(nèi)智能化是以信息傳輸通道（可采用寬帶接入網(wǎng)、現(xiàn)場總線、有線電視網(wǎng)與電話線等）為物理平臺；連接各個智能化子系統(tǒng)，通過物業(yè)管理中心向住戶提供多種功能的服務(wù)。.系統(tǒng)功能：區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)組成。.系統(tǒng)硬件：系統(tǒng)硬件包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、布線系統(tǒng)、計算機、家庭智能控制箱、公共設(shè)備、計量儀表和電子器材等，應(yīng)

47、優(yōu)先選擇先進、適用、成熟的產(chǎn)品和技術(shù)。硬件產(chǎn)品應(yīng)具有兼容性，便于系統(tǒng)產(chǎn)品更新與維護。硬件產(chǎn)品應(yīng)具擴充性，便于系統(tǒng)升級與擴展。.系統(tǒng)軟件：系統(tǒng)軟件功能的好壞直接關(guān)系到整個系統(tǒng)的水平。系統(tǒng)軟件應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。系統(tǒng)軟件應(yīng)操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術(shù)，使系統(tǒng)具有處理聲音及圖像的能力。統(tǒng)軟件應(yīng)支持硬件設(shè)備的更新。系統(tǒng)軟件應(yīng)具有可擴充性。.系統(tǒng)集成根據(jù)對區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的不同需求，采用不同的集成技術(shù)。采用寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、電話網(wǎng)等融合技術(shù)，簡化區(qū)內(nèi)信息疏通的布線系統(tǒng)，提高系統(tǒng)性能價格比。在規(guī)劃階段應(yīng)將各子系統(tǒng)及子系統(tǒng)內(nèi)功能模塊的各種信息交接接口標(biāo)準(zhǔn)化，便于系統(tǒng)集成的實

48、施?？刹捎眉鞣N功能于一體的控制技術(shù)，并逐步發(fā)展采用無線傳輸技術(shù)。提倡“一卡通”系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)與社會其它各智能部門連網(wǎng)使用。中心控制室、布線管網(wǎng)、接地與防雷的要求：a)中心控制室位置首選區(qū)內(nèi)中心位置，并設(shè)立一個或多個分中心。b)區(qū)內(nèi)應(yīng)將智能化系統(tǒng)布線管網(wǎng)納入綜合管路的設(shè)計中，并符合房屋結(jié)構(gòu)對預(yù)埋管路的要求。防雷與接地應(yīng)根據(jù)不同的地區(qū)和子系統(tǒng)，提出符合規(guī)定的接地與防類技術(shù)要求，確定電氣接地與防雷的類型的位置，接地排的引入方案。區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)宜采用中心控制室集中供電方式，對于商鋪報警及自動抄表系統(tǒng)必須保證市電停電的24小時內(nèi)正常工作。（四）四大預(yù)案預(yù)案一：中國女人街突發(fā)性事件處理預(yù)案盜竊、匪警應(yīng)

49、急處理規(guī)程安全管理員在值勤中（或接報）公開使用暴力行為或打砸、搶、偷等，強行索取業(yè)主的財物或威脅其人身安全的犯罪行為，要切實履行安保員職責(zé)，迅速制止犯罪。當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時,要保持鎮(zhèn)靜,設(shè)法制服罪犯,同時立即通過對講機呼叫增援。持對講機的人員在聽到求援信號時，迅速趕到現(xiàn)場，并通知監(jiān)控人員進行錄像。若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、體貌特征等，并及時向管理處報告，重大案件立即撥打“110”報警。有案發(fā)現(xiàn)場的，要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自動用任何東西，包括罪犯留下一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓無關(guān)人員進入現(xiàn)場，在公安人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前，安保人員不得離開。精品資料推薦精品

50、資料推薦 精品資料推薦 記錄用戶提供的所有情況，記錄被搶物品及價值，詢問用戶是否有任何線索及懷疑對象等。若是運動作案、無固定現(xiàn)場的，對犯罪分子遺留下的物品、作案工具等，應(yīng)用工具提取，切不可將安保人員的指紋留在罪犯遺留的物品上，然后用塑料袋裝好妥善保存并交公安機關(guān)處理。住戶或現(xiàn)場如有人員受傷，要盡快送醫(yī)院搶救并報告公安機關(guān)。安保主管做好現(xiàn)場記錄，并寫出書面報告報上級主管部門。火警處理規(guī)程安保員接到火災(zāi)報警后，嚴(yán)守崗位待命。門衛(wèi)值班人員要做好防范工作，以防壞人趁火打劫，并報上級機關(guān)。所有員工應(yīng)服從指揮，按照分工，各司其責(zé)。應(yīng)盡量疏散人員，維持現(xiàn)場秩序，驅(qū)散閑雜圍觀人員。撲救完畢后，管理處安排人員協(xié)

51、助公安消防部門查明原因、損失，并做好安置工作。依靠自身力量無法撲救時，立即撥打“119”火警，并積極配合公安消防部門進行搶救。三、發(fā)現(xiàn)斗毆事件處理規(guī)程值勤中（或業(yè)主投訴），發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有爭吵、斗毆的現(xiàn)象要及時制止。制止的原則和方法：）勸阻雙方住手、住口；)爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場；)持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方；)有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。迅速報告上級部門，如個人力量單薄，應(yīng)用對講機呼救增援。在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相向。四、值勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅決制止，并帶到值班室審查，并登記證件號碼，教育后放走。在巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑

52、的要嚴(yán)格審查，必要時扭送公安機關(guān)。在處理各類可疑人員時，不允許擅自放人，更不允許敲詐勒索，私自罰款。4對于必須罰款的則由公司或管理處決定。五、發(fā)現(xiàn)醉酒或精神病人的處理醉酒者或精神病人失去正常理智,處于不能自控的狀態(tài),易對自身或其他人員造成傷害,安保員應(yīng)及時制止并加以控制。及時通知醉酒者或精神病人的家屬或所在單位,讓他們派人領(lǐng)回。若醉酒者或精神病人有危害社會公共秩序的行為,可上報主管將其強制送到公安部門處理。六、在值勤中有強行停車，亂到垃圾的情況等,可采取以下處置方法糾正違章應(yīng)使用文明用語,以理服人。對不聽勸阻者,要查清姓名、單位,如實記錄并向管理處或安保主管匯報。發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌

53、握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，由管理處出面妥善處理。七、遇急癥病人的處理接報后迅速趕到病人所在現(xiàn)場。立即用對講機通知上級部門。在可能的情況下,通知病人的單位及家屬。若情況危急,速打急救電話（電話號碼120）或報警電話（電話號碼110）。八、觸電事故的應(yīng)急處理發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)立即關(guān)閉電源。在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防連體觸電,應(yīng)用絕緣物體把線頭或人拉開。立即進行人工急救，立即用耳朵貼緊心臟，未聽到起搏聲，立即用右手掌心貼準(zhǔn)心臟部位右手九十度平壓在右手上，用力下壓，要有柔性以防壓壞軟組織，每1秒鐘間壓一次，第一次壓六下，然后立即將事先準(zhǔn)備好的竹片翹開

54、觸點電者的嘴，嘴對嘴呼吸十下，若沒反應(yīng)，再重復(fù)一遍,做完后，送醫(yī)院搶救。九、突發(fā)性水浸事故處理當(dāng)接到用戶投訴或報告后,及時前往現(xiàn)場觀察。抵達(dá)現(xiàn)場后,立刻查找出水的來源,檢查出水閥具體位置,并立即關(guān)閉出水閥,并向相關(guān)部門報告,下水道堵塞,應(yīng)立即通知有關(guān)人員處理。觀察現(xiàn)場附近的電掣，如有浸水應(yīng)立即切斷電源,以防水浸漏電傷人。十、煤氣泄露事故的處理發(fā)現(xiàn)（或接報）有煤氣泄露應(yīng)立即用濕布握住口鼻關(guān)閉煤氣閥。將門窗打開，絕不能打開電燈、電扇、開關(guān)等。如有中毒人員因?qū)⑵湟浦镣L(fēng)處，進行人工急救。立即通知管理處領(lǐng)導(dǎo)。如情況危急，速打急救電話（電話號碼120）或送往醫(yī)院搶救。預(yù)案二：中毒事件處理預(yù)案當(dāng)物管“11

55、0”第一接報人得到中毒事件報告時：立即傳報管理處，并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場查找毒源，切斷毒源（是氣體的，用濕布捂住鼻子，盡量在毒氣間少呼吸，迅速關(guān)閉毒氣散發(fā)），使毒氣不再擴散，疏散現(xiàn)場圍觀者，以防乘亂搶劫；對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現(xiàn)場，將中毒者移到空氣暢通處，輕微者松開衣領(lǐng)和腰帶，抓住中毒者兩手腕，一合一開做肺呼吸，嚴(yán)重者立即送往醫(yī)院搶救；對食物中毒者，盡快清理口腔毒物，用準(zhǔn)備好的竹片下壓耳舌根，使中毒者嘔吐，將毒物吐出，維持呼吸通暢，注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救；將中毒人員的人數(shù)、地點及搶救措施記錄好并上報慣例處。管理處接報后，立即調(diào)遣人員支援并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救：派當(dāng)值安保領(lǐng)班布置維護現(xiàn)

56、場，增援人員疏散人員并搶救中毒人員；調(diào)查中毒原因，檢查毒源是否已切斷，并通知中毒現(xiàn)場清點人數(shù)是否有外出倒在路邊或室內(nèi)洗手間內(nèi)造成中毒時間過長死亡；將中毒者事件及時上報公司總部；及時撥打110，向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)報案；將中毒情況通報醫(yī)院，請求急救；通知中毒者家屬進行對外協(xié)調(diào)工作。預(yù)案三：消防應(yīng)急處理預(yù)案因裝修等原因而關(guān)閉噴淋主管道蝶閥。措施：每天跟蹤記錄關(guān)閉的樓層、具體位置(閥的走道通過房間的方位)。因裝修而包裹煙控，不能報警。措施：定時巡查(一小時一次)，隨時處理隱患。因裝修需要動用明火、電焊、氣割。措施：檢查操作人員的操作證，嚴(yán)禁無證施工；清理現(xiàn)場周圍易燃易爆物品；在操作現(xiàn)場布放滅火機。有火災(zāi)參

57、量(煙、光、熱、味)，但無法進入室內(nèi)。措施：撞開房門或敲碎門上玻璃，查明火情并組織撲救。電器著火。精品資料推薦精品資料推薦 措施：先拔掉電源插座，然后用滅火機滅火。墻壁插座等無開設(shè)備著火。措施：切斷著火層電源空氣開關(guān)，并用滅火機撲救。家具、文件資料等著火。措施：直接用滅火機滅火，斷電后可用水撲救?；馂?zāi)時，人們驚慌失措，不知如何逃生時。措施：高聲引導(dǎo)，“請大家不要驚慌，從東、西樓梯道下行?！庇鲇惺軅渌蚨荒芴由?。措施：用合理方法，或背、或抱、或摻，幫助其逃生。十、火災(zāi)時，遇有人備反鎖在房門內(nèi)。措施：撞開房門。十一、消防泵、噴淋泵不能啟動。措施：立即趕到現(xiàn)場（地下室水泵房），檢查空氣開關(guān)是

58、否完全合上，人工手動啟動；弱仍然不能啟動，則啟動生活水泵。十二、消火栓不出水。措施：打開消火栓口上閥門，打不開時另換消火栓。十三、下壓送風(fēng)機不能啟動。措施：檢查空氣開關(guān)是否完全合下；檢查保險絲或相鄰的保險絲替代。十四、疏散通道被火封住。措施：立即撲救備封處火源，開辟逃生通道；指揮疏散人群從別的疏散通道逃生。十五、電源切斷功能失靈。措施：撞開強電井房門，拉下空氣開關(guān)（母線上）。十六、風(fēng)閥打不開。措施：人工拉開風(fēng)扇。十七、滅火機不噴藥或不夠用。措施：換滅火機或相鄰樓層另取滅火機。十八、消防電梯失靈。措施：跑步登樓，迅速奔趕現(xiàn)場。十九、火警時啟動聯(lián)動設(shè)備無返回信號。措施：檢查確認(rèn)“啟動”開關(guān)，再按按

59、鈕。二十、火災(zāi)時有人在等電梯逃生。措施：告知火災(zāi)時按規(guī)定電梯停運，請迅速從樓梯道下行出樓。預(yù)案四：應(yīng)急組織管理預(yù)案為應(yīng)對各類突發(fā)事件，特成立應(yīng)急組織，在緊急情況下，負(fù)責(zé)對事件的全面處理。組織建制1,應(yīng)急現(xiàn)場搶救、案件處理組組長：安全護衛(wèi)領(lǐng)班成員：全體安全護衛(wèi)員負(fù)責(zé)突發(fā)事件現(xiàn)場搶險救災(zāi)、案件處理等工作。搶修事故處理組組長：水電、暖通班領(lǐng)班成員：全體維修工精品資料推薦精品資料推薦 負(fù)責(zé)現(xiàn)場電器、給排水等設(shè)備維護、搶修工作，保障搶險救災(zāi)設(shè)備、設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)?，F(xiàn)場維護組組長：工程部主管成員：全體安全監(jiān)控員負(fù)責(zé)現(xiàn)場保護工作，維護現(xiàn)場公共秩序，保障通道暢通，協(xié)助現(xiàn)場處理組進行工作。后勤保障、通訊、支援組成

60、員：辦公室主任成員：辦公室全體成員負(fù)責(zé)事發(fā)現(xiàn)場群眾的疏散、疏導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)報警并向上有關(guān)部門報告現(xiàn)場情況；保障應(yīng)急、搶修小組物資材料的供應(yīng)；協(xié)助應(yīng)急現(xiàn)場小組工作。應(yīng)急組織是在公司總經(jīng)理直接指揮下，由各不能骨干組成組成的一支應(yīng)付各種突發(fā)事件、災(zāi)害、案件的隊伍。三、在緊急情況下，應(yīng)急組織有權(quán)調(diào)動各部門的人員，使用各應(yīng)急設(shè)施、設(shè)備。四、應(yīng)急組織成員應(yīng)服從命令、聽從指揮，無條件服從領(lǐng)導(dǎo)及各組長的調(diào)配。五、發(fā)生突發(fā)情況時，各成員應(yīng)在第一時間內(nèi)趕赴現(xiàn)場，按照分工各司其職。在處理各種事件中，應(yīng)機智靈活，勇往直前，直至完成任務(wù)。六、定期進行訓(xùn)練、演習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。各成員要積極參與，不得無故缺席。七、定期檢查各組的