1、目 錄剛需蓄力 后市維穩(wěn)政策開展調(diào)控持續(xù)進(jìn)行 政策穩(wěn)定可期“新國(guó)五條無疾而終 樓市調(diào)控持續(xù)進(jìn)行信貸左右購(gòu)房需求 房企融資暫時(shí)無憂財(cái)稅改革任重道遠(yuǎn) 長(zhǎng)效機(jī)制有待建立城鎮(zhèn)化長(zhǎng)路漫漫兮 遠(yuǎn)水難解樓市近渴土地市場(chǎng) 熱點(diǎn)城市交投活潑 標(biāo)桿房企調(diào)整策略成交持續(xù)活潑 市場(chǎng)回復(fù)平穩(wěn)熱點(diǎn)城市供求兩旺 一線地價(jià)上漲明顯調(diào)控大局未變 后市穩(wěn)中有升新房市場(chǎng) 一二線成交活潑 旅游地產(chǎn)謀破局銷售整體活潑 三四線城市堪憂供求關(guān)系分化 存量普遍回落房企擴(kuò)張謹(jǐn)慎 旅游地產(chǎn)趨熱二手房市場(chǎng)自住需求充足 量?jī)r(jià)平穩(wěn)開展“新國(guó)五條收效 量?jī)r(jià)重回平衡 城市表現(xiàn)分化 改善需求加速入市自住購(gòu)房主導(dǎo) 市場(chǎng)平穩(wěn)可期商業(yè)地產(chǎn) 寫字樓租賃盤整 購(gòu)物中

2、心租金疾升甲級(jí)寫字樓租賃盤整 商用物業(yè)租金尤佳寫字樓銷售低位反彈 商用物業(yè)表現(xiàn)平淡新開工面積增速放緩 商業(yè)需求結(jié)構(gòu)改變 程澐、張海清、沈菁、劉淵、張娟、景天碧、徐瓊、瞿安新、許芹 : 8621-51787508 郵件: HYPERLINK mailto:ccprcentaline ccprcentaline 2021版權(quán)聲明：本報(bào)告由中原集團(tuán)研究中心編寫，所有提供的信息均通過本公司可靠的途徑獲得，其準(zhǔn)確性、有關(guān)觀點(diǎn)及預(yù)測(cè)均以此為根底推斷所得，僅供讀者參考。本報(bào)告版權(quán)歸中原集團(tuán)研究中心所有。未經(jīng)本公司正式書面許可與授權(quán)，任何個(gè)人和組織均不得以任何手段與形式對(duì)本報(bào)告進(jìn)行發(fā)布或復(fù)制。如引用、刊發(fā)，須

3、注明出處為“中原集團(tuán)研究中心，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)和修改。本報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見并不構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資咨詢建議。本公司不就報(bào)告中的任何內(nèi)容對(duì)任何投資做出任何形式的擔(dān)保。任何人因使用本報(bào)告或其內(nèi)容而導(dǎo)致的直接損失或間接損失，本公司不承當(dāng)任何責(zé)任。剛需蓄力 后市維穩(wěn)1政策開展 調(diào)控持續(xù)進(jìn)行 政策穩(wěn)定可期2021上半年，“新國(guó)五條作為上一屆政府樓市調(diào)控的收官之舉，在引起短暫波瀾之后悄然落幕。新一屆政府強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，秉持“去行政、重市場(chǎng)的執(zhí)政理念，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有望穩(wěn)步建立。然而，在房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍開征尚需時(shí)日，住房保障工程亟需制度完善的現(xiàn)狀之下，“限購(gòu)、“限貸等現(xiàn)行的行政調(diào)控

4、手段短期內(nèi)不會(huì)退出。另一方面，雖然領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩容忍度提高，但李克強(qiáng)總理在7月的講話中亦強(qiáng)調(diào)，應(yīng)使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于合理區(qū)間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、就業(yè)率不滑出“下限，CPI不超“上限，可見，堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，維持樓市整體穩(wěn)定仍是后市政策的主基調(diào)。2土地市場(chǎng) 熱點(diǎn)城市交投活潑 標(biāo)桿房企調(diào)整策略2021年下半年以來，新房市場(chǎng)銷售良好，開發(fā)商現(xiàn)金流改善，補(bǔ)充土地儲(chǔ)藏需求增加；同時(shí)，融資環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)及新一輪調(diào)控政策影響小于預(yù)期，使得開發(fā)商信心上升。在供給量上升的背景下，土地市場(chǎng)自2021年下半年起逐漸回暖。2021年上半年，主要城市土地市場(chǎng)供給加快，成交量隨之走出低谷，回復(fù)往年行情。但城市間冷熱不均，北上

5、廣杭等熱點(diǎn)城市供求兩旺，其他二三線城市那么表現(xiàn)平平。預(yù)期后市政策仍將保持平穩(wěn)，2021年土地市場(chǎng)將維持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。3 新房市場(chǎng) 一二線成交活潑 旅游地產(chǎn)趨熱上半年全國(guó)及主要城市的新建住宅市場(chǎng)總體上延續(xù)了2021下半年以來的活潑局面。一二線城市的表現(xiàn)整體優(yōu)于三四線城市，特別是一線城市，市場(chǎng)存量下降、房?jī)r(jià)上升，但地方政策也出現(xiàn)收緊跡象，三四線城市那么整體表現(xiàn)平平。相對(duì)于銷售市場(chǎng)的活潑，全國(guó)施工建設(shè)未見起色，預(yù)期下半年市場(chǎng)整體仍將保持平穩(wěn)。4二手房市場(chǎng) 自住需求充足 量?jī)r(jià)平穩(wěn)開展2021年，多地樓市開局良好，成交持續(xù)活潑，價(jià)格加速上漲。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控新政 “國(guó)五條應(yīng)運(yùn)而生，核心內(nèi)容包括限購(gòu)

6、、限貸的升級(jí)以及個(gè)人所得稅從嚴(yán)按照20%計(jì)征。受政策影響， 3月各地均出現(xiàn)二手住宅成交集中過戶現(xiàn)象，隨后二手住宅市場(chǎng)迅速降溫，價(jià)格漲幅有所趨緩。主要城市的自住和改善需求較為充足且長(zhǎng)期存在，而信貸的松緊程度將直接影響此類需求的釋放。由于中央屢次表態(tài)將繼續(xù)支持居民購(gòu)置首套自住用房，因此預(yù)計(jì)下半年主要城市二手房市場(chǎng)將有望繼續(xù)二季度的量?jī)r(jià)平穩(wěn)走勢(shì)。5 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 寫字樓租賃盤整 購(gòu)物中心租金疾升相對(duì)于住宅市場(chǎng)的活潑表現(xiàn)，商用物業(yè)市場(chǎng)上半年波瀾不驚。受宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩影響，甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)出現(xiàn)盤整。由于一線城市消費(fèi)水平上升，過去幾年中商業(yè)地產(chǎn)租金漲幅遠(yuǎn)超甲級(jí)寫字樓和住宅。受整體經(jīng)濟(jì)放緩影響，商業(yè)地產(chǎn)

7、新開工量增幅明顯下降，預(yù)期后市平穩(wěn)開展。政策開展：調(diào)控持續(xù)進(jìn)行 政策穩(wěn)定可期2021上半年，“新國(guó)五條作為上一屆政府樓市調(diào)控的收官之舉，在引起短暫波瀾之后悄然落幕。新一屆政府強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，秉持“去行政、重市場(chǎng)的執(zhí)政理念，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有望穩(wěn)步建立。然而，在房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍開征尚需時(shí)日，住房保障工程亟需制度完善的現(xiàn)狀之下，“限購(gòu)、“限貸等現(xiàn)行的行政調(diào)控手段短期內(nèi)不會(huì)退出。另一方面，雖然領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩容忍度提高，但李克強(qiáng)總理在7月的講話中亦強(qiáng)調(diào)，應(yīng)使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于合理區(qū)間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、就業(yè)率不滑出“下限，CPI不超“上限，可見，堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，維持樓市整體穩(wěn)定仍是后市政策的主基調(diào)。一“

8、新國(guó)五條無疾而終 樓市調(diào)控持續(xù)進(jìn)行今年初在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈的風(fēng)口浪尖下，上一屆政府針對(duì)樓市調(diào)控祭出的最后的一步棋“新國(guó)五條順勢(shì)出臺(tái)。調(diào)控手段雖然無甚新意，但調(diào)控升級(jí)來勢(shì)洶洶，尤其是二手房交易嚴(yán)格征收20%個(gè)稅一條，在媒體與業(yè)內(nèi)的過度解讀之下對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了強(qiáng)烈影響。買賣雙方為了躲避額外的交易本錢，都趕在地方細(xì)那么落地前的政策真空期完成交易，加之春節(jié)期間積累的購(gòu)置力，3月份二手房市場(chǎng)成交量迅速井噴。然而，與之前幾輪調(diào)控相似，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整效果直接取決于兩級(jí)政府間博弈，以及地方政府的執(zhí)行尺度。時(shí)值政府換屆的節(jié)點(diǎn)，地方政府對(duì)“新國(guó)五條的響應(yīng)明顯缺乏動(dòng)力。政策徒有虛名 后續(xù)執(zhí)行乏力“新國(guó)五條雷聲大雨

9、點(diǎn)小?！跋拶?gòu)方面，雖然中央明確了“限購(gòu)收緊的尺度，但響應(yīng)者寥寥。從各地公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來看，除北京、上海要求保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定外，其余城市均為人均可支配收入實(shí)際增幅，誠(chéng)意缺乏。而一線城市由于房?jī)r(jià)上漲壓力大，除上海之外，北京、廣州、深圳三城均采用了行政“限價(jià)手段，官方或正式發(fā)文，或通過嚴(yán)控預(yù)售審批、價(jià)格備案、土地出讓環(huán)節(jié)源頭把控等手段來調(diào)節(jié)上市節(jié)奏和價(jià)格走勢(shì)。然而，采用“限價(jià)這類行政手段人為遏制供給畢竟不是治本之舉，尤其對(duì)于供不應(yīng)求的一線市場(chǎng)，一旦預(yù)售限制放松，成交量?jī)r(jià)反彈明顯。對(duì)于20%的個(gè)稅，大局部城市在細(xì)那么中只是一筆帶過，刻意弱化。北京是唯一提高個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)的城市，但減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓過程中

10、繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后，實(shí)際稅收本錢已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，扣除相關(guān)稅費(fèi)后按20%征收個(gè)人所得稅額約占成交價(jià)的4%-6.5%。20%的個(gè)稅難以順利執(zhí)行的原因，一是，局部城市二手房評(píng)估系統(tǒng)不成熟，沒有征收的技術(shù)條件；二是，對(duì)于一些歷年來房?jī)r(jià)漲幅有限的三四線城市，按原價(jià)的1%-3%和按差額20%來征收無太大差異；三是，對(duì)于需求旺盛的熱點(diǎn)城市，提高交易本錢將導(dǎo)致市場(chǎng)成交驟降，地方政府沒有執(zhí)行的動(dòng)力。樓市調(diào)控繼續(xù) 未來大勢(shì)趨穩(wěn)2021年度中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力和產(chǎn)能相對(duì)過剩矛盾有所加劇的現(xiàn)狀下，今年的經(jīng)濟(jì)工作要把握好穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，利用市場(chǎng)手段推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。之

11、后，央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等各金融監(jiān)管部門的工作會(huì)議在維持宏觀經(jīng)濟(jì)根本穩(wěn)定的前提下都透露出“去行政，重市場(chǎng)的改革取向、“輕經(jīng)濟(jì)增速，重結(jié)構(gòu)調(diào)整的開展思路?！叭バ姓且粋€(gè)長(zhǎng)期過程，難以立竿見影，可以預(yù)見樓市宏觀調(diào)控短期內(nèi)仍然不會(huì)退出。但中央政府說明了“去行政的態(tài)度與執(zhí)政思路，至少透露出后市再次升級(jí)行政調(diào)控的可能性不大，將繼續(xù)現(xiàn)行的“限購(gòu)、“限貸等政策。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)頭良好，下半年假設(shè)無政策加碼，預(yù)計(jì)市場(chǎng)或?qū)⒈３制椒€(wěn)開展。表1-1 一線城市房?jī)r(jià)管控情況列表城市2021年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)間限價(jià)措施北京全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2021年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐

12、步將其納入限價(jià)房序列管理。2021/4/10北京市住建委官員公開表示，北京新建樓盤申請(qǐng)預(yù)售的報(bào)價(jià)不能明顯高于此前成交價(jià)格，與周邊同類品質(zhì)樓盤，政府會(huì)對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行引導(dǎo)和指導(dǎo)。2021/4/22北京市政府官員解讀商品房行政限價(jià)管理政策“雙軌管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房納入“限價(jià)房序列管理；包括高端工程在內(nèi)的非自住、改善型商品房，那么劃入“價(jià)格監(jiān)管和預(yù)售引導(dǎo)序列。2021/5/24北京市國(guó)土局人士透露，今年擬對(duì)300多公頃住宅用地試行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的出讓方式，下半年將開始落實(shí)，約占全年商品房用地供給總量的45%。深圳全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。202

13、1/3/12深圳調(diào)控實(shí)行“限漲令，要求2021年深圳每個(gè)新盤的月成交均價(jià)，環(huán)比零增長(zhǎng)。2021/3/13深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公開回應(yīng)，深圳并未出臺(tái)新的“限漲令政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)的調(diào)控機(jī)制在深圳已實(shí)行兩年。目前在近期房?jī)r(jià)出現(xiàn)異動(dòng)的情況下，深圳加強(qiáng)預(yù)售許可管理，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。廣州新建商品住房不含保障性住房?jī)r(jià)格漲幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。2021/4/24廣州市國(guó)土房管局?市國(guó)土房管局關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知?明確，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。

14、未辦理網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)的，或申報(bào)價(jià)格過高且不接受國(guó)土房管部門指導(dǎo)的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。上海新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：按照保持房?jī)r(jià)根本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。資料來源：中原集團(tuán)研究中心根據(jù)公開資訊整理二信貸左右購(gòu)房需求 房企融資暫時(shí)無憂信貸環(huán)境的松緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響立竿見影。今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，加之“新國(guó)五條及各地細(xì)那么具體落實(shí)前出現(xiàn)的二手房需求集中爆發(fā)，進(jìn)一步推升了房貸需求。年初銀行貸款額度充足，個(gè)人住房貸款增速明顯。央行數(shù)據(jù)顯示，3月底，個(gè)人住房貸款比年初增加4162 億元，同比多增2860 億元，維持了市場(chǎng)繁榮。另一方面，上半年房企融資寬裕，開發(fā)投資增速上

15、升，各大開發(fā)商加速對(duì)熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的儲(chǔ)藏。然而進(jìn)入6月，貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性驟然收緊，“錢慌蔓延，以銀行壓縮貸款為主要表現(xiàn)形式，直接影響到個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放，并導(dǎo)致房企融資本錢走高。銀行流動(dòng)性緊張 信貸收緊入市受阻隨著市場(chǎng)成交的熾熱，4月以來，各地陸續(xù)開始收緊公積金貸款。4月北京發(fā)布住房貸款政策調(diào)整的通知，分別將二套房商貸與公積金貸款的首付比例提高到七成。公積金貸款首套房資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)收緊，嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸執(zhí)行。之后廈門亦將公積金政策收緊，二套房首付比例上升至六成，嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸。6月以來，受年中流動(dòng)性緊張影響，銀行放貸額度緊縮，房貸政策也進(jìn)一步收緊。據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)研，上海、北京、廣

16、州、深圳四大一線城市，銀行放貸尺度均有收緊。大局部銀行已將首套利率折扣提升至9折及以上，少量?jī)?yōu)質(zhì)客戶或仍能拿到85折利率。其次，銀行放款速度放緩，申請(qǐng)難度加大，局部銀行采取每日每月定額發(fā)放，而另一些每月月初定額發(fā)放貸款的銀行，在月中已根本停貸。短期來看，購(gòu)房者受資金制約，入市節(jié)奏被迫延緩，可能影響到整個(gè)第三季度的成交表現(xiàn)。然而，此次“錢慌是由銀行資金錯(cuò)配問題造成，并非整體貨幣供給量短缺，當(dāng)前我國(guó)貨幣存量超過百萬億，此輪“錢慌作為銀行季節(jié)性流動(dòng)性緊張，更多地應(yīng)被看作是一種短期異常波動(dòng)。個(gè)人房貸作為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)貸款之一，依然是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)奪的對(duì)象和目標(biāo)。房貸收緊的現(xiàn)狀會(huì)隨著銀行逐步走出流動(dòng)性困

17、境而得以好轉(zhuǎn)。加之，李克強(qiáng)總理6月在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也明確指出“支持居民家庭首套自住購(gòu)房信貸需求，這說明，總體而言對(duì)首套房貸款的支持力度仍存，自住需求依然可以優(yōu)先得到信貸的保障。大型房企資金充裕 后市融資環(huán)境穩(wěn)定房企方面，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)融資額上升，房企資金相對(duì)充裕。國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升。1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%。數(shù)據(jù)顯示，目前大型房企依然“不差錢。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，標(biāo)桿房企今年上半年融資金額已超過2021年全年。其中，海外融資近年來持續(xù)熾熱，融資比例逐年上升，今年上半年超過430億元。在前期融資順暢，以及銷售業(yè)績(jī)良好的資

18、金支持下，各大房企資金鏈穩(wěn)定，并繼續(xù)加速對(duì)熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的儲(chǔ)藏方案。另外，近期上市房企再融資以及IPO開閘預(yù)期重燃，然而傳聞快速被證監(jiān)會(huì)辟謠，預(yù)計(jì)房企內(nèi)地再融資閘門短期難啟。7月5日，國(guó)務(wù)院下發(fā)?關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見?，“金十條明確繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，其中，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，指出將堅(jiān)持樓市調(diào)控，落實(shí)差異化住房信貸政策，加強(qiáng)名單制管理，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)?？梢?，貨幣政策已從相對(duì)寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健運(yùn)行，過去房地產(chǎn)業(yè)依托資本市場(chǎng)而實(shí)現(xiàn)高速開展的勢(shì)頭恐難再現(xiàn)。加之，受制于銀行信貸額度，在經(jīng)歷了上半年房地產(chǎn)開發(fā)放貸量激增之后，下半年勢(shì)必有所回落?？傮w而言，房企下半年的融資環(huán)境將

19、由寬松轉(zhuǎn)向趨穩(wěn)，中小房企受名單制管理，融資難度加大，而大房企資金充足，海外融資渠道暢通，資金壓力較小。圖1-1 房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人住房貸款走勢(shì)圖單位：億元；數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中原集團(tuán)研究中心圖1-2 標(biāo)桿房企歷年融資金額比照2021-2021上半年單位：億元；數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心，中原行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)三財(cái)稅改革任重道遠(yuǎn) 長(zhǎng)效機(jī)制有待建立“限購(gòu)、“限貸等行政調(diào)控手段雖然短期內(nèi)仍將是調(diào)控的主流，但建立長(zhǎng)期穩(wěn)定與可持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是大勢(shì)所趨。稅收作為樓市調(diào)控金融工具，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定開展具有重要作用。在購(gòu)房者層面，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的二手房交易個(gè)稅、存量階段的房產(chǎn)稅的開征將在一定程度上

20、起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)的作用；而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅制度的嚴(yán)格征收將切實(shí)打擊囤地捂盤，促進(jìn)有效供給，優(yōu)化資源配置。然而，完善中央和地方的財(cái)稅體制需要一個(gè)過程，提高政策調(diào)控水平也需要經(jīng)驗(yàn)積累。目前來看，交易個(gè)稅與土地增值稅的嚴(yán)格征管任務(wù)艱巨，房產(chǎn)稅的全面推進(jìn)也依然是個(gè)長(zhǎng)期過程，難以一蹴而就。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍提上日程 方案落地懸而未決 自上海、重慶在全國(guó)率先施行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，已歷經(jīng)兩年。期間房產(chǎn)稅城市擴(kuò)容的消息始終不絕于耳，輿論猜想與官方辟謠不斷。今年5月中央經(jīng)濟(jì)體制改革意見出臺(tái)，財(cái)稅體制改革一節(jié)中明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，房產(chǎn)稅擴(kuò)容傳聞首次得到官方的證實(shí)。包括北

21、京、廣州、深圳等一線城市及南京和杭州等多個(gè)二線城市成為下一輪試點(diǎn)的熱點(diǎn)城市，而眾多三、四線城市由于供給充足，房?jī)r(jià)水平維持低位，暫時(shí)并不具備征收房產(chǎn)稅的必要。然而，一二線熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅擴(kuò)容何時(shí)啟動(dòng)仍然懸而未決。就目前已實(shí)行房產(chǎn)稅的上海和重慶來看，其征收額及范圍并沒有起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期目的，影響主要表達(dá)在心理層面。預(yù)計(jì)新一輪房產(chǎn)稅擴(kuò)容，仍將結(jié)合當(dāng)前試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，從增量開始征收，減少政策落地難度，短期來看，對(duì)市場(chǎng)的影響依然有限。與此同時(shí)，作為房產(chǎn)稅全面開征的技術(shù)根底，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)的工作進(jìn)程遇阻，住建部6月底前完成500城住房信息聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)再度無疾而終，房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)性方案落地仍需時(shí)日。土地增值稅

22、全面清查 警示作用大于實(shí)際征管土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收調(diào)節(jié)工具，其初衷一是為了限制房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)，抑制市場(chǎng)投資熱度，同時(shí)，也通過政策優(yōu)惠鼓勵(lì)普通住宅開發(fā)；二是，作為地方政府長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收收入，減少其對(duì)土地出讓金的依賴，根本上抑制地方政府高價(jià)推地的需求。國(guó)稅總局7月初再次發(fā)文?關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知?，要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)近幾年積壓的工程進(jìn)行全面清理，嚴(yán)格執(zhí)行土增稅核定征收規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放調(diào)控收緊信號(hào)。然而，其落實(shí)效果直接取決于地方政府執(zhí)行力度，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍難以取得實(shí)際進(jìn)展。過去幾年間，國(guó)稅總局曾屢次發(fā)文加強(qiáng)征稅和清算力度，由于地方政府的配合和執(zhí)行力度不夠，實(shí)際

23、效果都并不甚理想。我國(guó)自1994年實(shí)行分稅制改革后，房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為地方政府重要財(cái)源，而土地出讓金成為地方財(cái)政的支柱。如果向房企嚴(yán)格征收土地增值稅，勢(shì)必嚴(yán)重打擊房企拿地?zé)崆?，基于地方政府?duì)于土地財(cái)政的依賴，其對(duì)土地增值稅始終沒有嚴(yán)征的決心。地方政府與房企之間的利益糾葛決定了土地增值稅征管的實(shí)施難度，這一現(xiàn)狀短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變，中央的收緊信號(hào)也難以取得實(shí)質(zhì)效果。四城鎮(zhèn)化長(zhǎng)路漫漫兮 遠(yuǎn)水難解樓市近渴在經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，城鎮(zhèn)化成為當(dāng)前中國(guó)開展最炙手可熱的關(guān)鍵詞之一。長(zhǎng)期來看，城鎮(zhèn)化必將帶來規(guī)模巨大的人口轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提升。然而，城鎮(zhèn)化是一個(gè)牽扯面甚廣的長(zhǎng)期工程，其進(jìn)程長(zhǎng)路漫漫，對(duì)本年度內(nèi)市場(chǎng)

24、影響相當(dāng)有限。戶籍制度促人口轉(zhuǎn)移 土地改革是必行之路目前，城鎮(zhèn)化制度推進(jìn)主要聚焦于人口與土地兩方面。加快戶籍制度改革，是農(nóng)業(yè)人口市民化的重要推力。眼下，戶籍改革選取了居住證制度作為切入點(diǎn)。上海已于7月起將正式出臺(tái)首個(gè)“積分制居住證管理方法，外來人口將享受市民化待遇。廣州方面那么將實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，取消農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口劃分。日漸開放的戶籍政策無疑將推升城市對(duì)外來人口的吸納能力，從制度上促進(jìn)城鄉(xiāng)人員和資源流動(dòng)，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。不容無視的是，戶籍政策的放開并缺乏以一夜之間消滅城鄉(xiāng)差距，還需兼顧其背后的公共效勞和社會(huì)保障。另一方面，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村人口城市化的根底在于土地改革。只有在完善

25、并健全了土地征收與流轉(zhuǎn)制度，以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化為核心的新型城鎮(zhèn)化才有推進(jìn)的可能。中央目前正在進(jìn)行土地管理法修訂，新的農(nóng)村集體所有土地征收補(bǔ)償條例有望出臺(tái)。而土地流轉(zhuǎn)方面，將在堅(jiān)持依法自愿有償原那么下，試點(diǎn)引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。 住房保障亟需制度突破 棚戶區(qū)改造蘊(yùn)含潛力近年來，我國(guó)保障性住房的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)速度都處在高位，但制度建設(shè)卻相對(duì)落后，住房保障頂層框架文件依然是個(gè)空白，處于“戲已開演，尚無劇本 的為難狀態(tài)。近期，住建部透露已于5月份將?根本住房保障條例?遞交國(guó)務(wù)院法制辦，今年有望出臺(tái)，或?qū)浹a(bǔ)我國(guó)根本住房保障制度的框架缺失。隨著越來越多保障房建成投入分配，保障房管理過程中暴露

26、出的監(jiān)管與腐敗問題也日漸劇烈，制度建設(shè)與完善至關(guān)重要。同時(shí)，今年6月召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，將加快棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)化重要戰(zhàn)略部署。會(huì)議決定，今后年再改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2021年改造304萬戶，并將同步建設(shè)配套市政設(shè)施、公共效勞設(shè)施。為了保證方案的順利實(shí)施，中央同時(shí)加大政策支持。包括強(qiáng)化財(cái)政投入、給予信貸及稅收優(yōu)惠、優(yōu)先安排供地等，政府還將推動(dòng)相關(guān)政策，開放專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造工程的企業(yè)債券或中期票據(jù)，并鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造。大體量的棚戶區(qū)改造無疑具有擴(kuò)大投資、拉動(dòng)內(nèi)需的重大潛力。然而我國(guó)的住房保障制度還處在探索期，短期內(nèi)躍進(jìn)式開展難以為繼，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)也是遠(yuǎn)水難

27、解近渴。表1-2 主要城市“新國(guó)五條細(xì)那么要點(diǎn)列表調(diào)控要點(diǎn)城市“新國(guó)五條地方細(xì)那么房?jī)r(jià)控制目標(biāo)北京全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2021年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。上海新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：按照保持房?jī)r(jià)根本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。其余城市除北京、上海外的直轄市、26個(gè)省會(huì)城市、及5個(gè)方案單列市新建商品住房?jī)r(jià)格平均增幅控制在城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度以下。限購(gòu)政策北京本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。廣州非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之

28、日前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)1套住房含新建商品住房和二手住房；非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)置住房。沈陽在我市行政區(qū)域內(nèi)，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含購(gòu)房人、配偶及未成年子女)，可再購(gòu)置1套住房；能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，可購(gòu)置1套住房。購(gòu)置的住房包括新建商品住房和二手住房。其余城市根本延續(xù)之前的限購(gòu)政策個(gè)稅征收北京、上海、重慶、天津、沈陽、廈門對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所

29、得的20%計(jì)征。不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。深圳、廣州、杭州、寧波、濟(jì)南、青島嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)202117號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定/按照國(guó)家稅法有關(guān)規(guī)定，切實(shí)做好出售住房個(gè)人所得稅征管工作。其余城市未涉及信貸政策北京繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放；進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。上海、深圳、廣州、重慶、天津、杭州、沈陽、寧波、青島、廈門繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放。根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。其余城市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差異化住房信貸政策。資

30、料來源：中原集團(tuán)研究中心根據(jù)公開資訊整理土地市場(chǎng)：熱點(diǎn)城市交投活潑 標(biāo)桿房企調(diào)整策略2021年下半年以來，新房市場(chǎng)銷售良好，開發(fā)商現(xiàn)金流改善，補(bǔ)充土地儲(chǔ)藏需求增加；同時(shí)，融資環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)及新一輪調(diào)控政策影響小于預(yù)期，使得開發(fā)商信心上升。在供給量上升的背景下，土地市場(chǎng)自2021年下半年起逐漸回暖。2021年上半年，主要城市土地市場(chǎng)供給加快，成交量隨之走出低谷，回復(fù)往年行情。但城市間冷熱不均，北上廣杭等熱點(diǎn)城市供求兩旺，其他二三線城市那么表現(xiàn)平平。預(yù)期后市政策仍將保持平穩(wěn)，2021年土地市場(chǎng)將維持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一成交持續(xù)活潑 市場(chǎng)回復(fù)平穩(wěn)2021年上半年土地供求量同比增加，市場(chǎng)回復(fù)到往年同期平均

31、水平。16月，13個(gè)重點(diǎn)城市居住、商辦用地成交量同比分別上升約81%及63%，土地出讓金同比大幅上升約168%。但從總量上看，2021上半年仍低于2021下半年水平。分城市看，出讓金增長(zhǎng)較高的城市主要集中在北京、上海、廣州和杭州四個(gè)熱點(diǎn)城市，天津、成都、武漢等城市與去年同期根本持平。2021年上半年，13個(gè)重點(diǎn)城市成交經(jīng)營(yíng)性用地居住、商辦約3865公頃，在2021年以來的歷史同期中，僅低于2021上半年約4738公頃。其中商辦用地成交量創(chuàng)歷史同期新高。圖2-1 13個(gè)重點(diǎn)城市土地成交量2021H12021H1數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心圖2-2 標(biāo)桿房企購(gòu)地金額、銷售金額比照2

32、021H1-2021H1注：購(gòu)地銷售比=購(gòu)地金額/銷售金額數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心房企銷售攀升 購(gòu)地依然謹(jǐn)慎自2021年樓市調(diào)控開始，標(biāo)桿房企購(gòu)地銷售比持續(xù)下降，至2021年下半年樓市回暖，購(gòu)地銷售比才顯著上升，標(biāo)桿房企購(gòu)地意愿增強(qiáng)。今年上半年十家標(biāo)桿房企銷售額創(chuàng)2021年以來半年度銷售額新高，但與土地市場(chǎng)成交活潑不同的是，標(biāo)桿房企購(gòu)地卻趨于謹(jǐn)慎。今年上半年10家標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額974億，為2021年以來上半年購(gòu)地最高，但比去年下半年減少25%。其中萬科以283億的購(gòu)地金額遙遙領(lǐng)先，其次為保利、金地，分別為131億和128億。拿地策略調(diào)整 三四線比重降低今年上半年，十家

33、標(biāo)桿房企的購(gòu)地可建面積分布中，二線開展中城市占比最高，為55%，一線、二線興旺及三四線城市分別占7%、22%、15%。其中，標(biāo)桿房企在三四線布局比重從2021年以來逐步加大，但在2021年這一趨勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，主要是由于三四線城市銷售增長(zhǎng)緩慢、存量大、利潤(rùn)率也不高，而同時(shí)一二線城市卻表現(xiàn)良好，導(dǎo)致標(biāo)桿房企調(diào)整布局重心。近期，一向深耕于三四線城市的恒大也重回一二線城市拿地， 5月27日，恒大50.46億在重慶北部新區(qū)購(gòu)得4塊居住用地。 6月18日，恒大23億廣州奪得一塊二類居住用地，樓面地價(jià)高達(dá)24997元/平米，已經(jīng)超過其2021年報(bào)顯示的土地儲(chǔ)藏平均價(jià)格的34倍。7月3日，恒大首次進(jìn)入北京，35

34、.6億獲昌平區(qū)配建公租房用地，溢價(jià)率16.67%，樓面價(jià)6964元/平方米，購(gòu)地可建面積51.1萬平方米，配建公共租賃房面積26萬平方米。圖2-3 標(biāo)桿房企拿地城市分布2021H1-2021H1數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心圖2-4 13個(gè)重點(diǎn)城市土地供給量2021H12021H1數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心供給節(jié)奏轉(zhuǎn)變 各地集中放量受政策和市場(chǎng)雙重利好影響，2021上半年一改去年先抑后揚(yáng)的供給節(jié)奏，主要城市自年初即開始加快供給。2021年16月，13個(gè)重點(diǎn)城市土地供給總量同比上升約10%，其中居住用地供給量同比上升約56%，商辦用地同比上升約20%。2021年上

35、半年，經(jīng)營(yíng)性用地供給面積約3890公頃，為2021年以來同期供給次高位僅低于2021年同期約4976公頃。市場(chǎng)需求穩(wěn)定 流標(biāo)率回歸低位 2021年土地市場(chǎng)成交活潑，流標(biāo)率回歸低位。中原監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市中，2021年前6個(gè)月居住、商辦流標(biāo)率回歸歷史低位，其中居住用地流標(biāo)率由去年同期的約21%下降至約9%，商辦用地流標(biāo)率那么由約17%下降至約8%。圖2-5 13個(gè)重點(diǎn)城市土地流標(biāo)率2021H12021H1數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心流標(biāo)率的下降，反映出土地市場(chǎng)需求穩(wěn)定。一方面，新房市場(chǎng)銷售持續(xù)活潑，融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，房企有補(bǔ)充土地需求；另一方面，政府根據(jù)市場(chǎng)需求適時(shí)推地，供求匹配程

36、度高，使得流標(biāo)率下滑。二熱點(diǎn)城市供求兩旺 一線地價(jià)上漲明顯優(yōu)質(zhì)地塊受寵 “三高地塊層出不窮2021年上半年，中原監(jiān)測(cè)13個(gè)重點(diǎn)城市中北京、上海、廣州及杭州等地土地市場(chǎng)出現(xiàn)供求兩旺的行情。上述四城市2021年16月經(jīng)營(yíng)性用地供給量同比增幅均超過100%，成交量同比增幅除廣州為72%外，其余均超過140%，出讓金均較去年同期上升逾4倍。其中北京2021年上半年土地出讓金總額已超2021年全年總額。上半年，北上廣三熱點(diǎn)城市均有多幅優(yōu)質(zhì)地塊上市，吸引了諸多房企參加爭(zhēng)奪，創(chuàng)出單價(jià)、總價(jià)、溢價(jià)率多項(xiàng)紀(jì)錄。由于商辦優(yōu)質(zhì)地塊供給較多，因此熱點(diǎn)地塊中商辦類占據(jù)多數(shù)，隨著5、6月住宅用地供給的增加，預(yù)計(jì)未來宅地市

37、場(chǎng)將更活潑。地價(jià)振蕩上行 一線城市上漲明顯優(yōu)質(zhì)地塊頻繁入市，房企購(gòu)地積極，使得經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)總體振蕩上行。在居住用地市場(chǎng)，一線及二線興旺城市土地成交均價(jià)同比上漲明顯，二線開展中城市那么根本維持平穩(wěn)；商辦用地地價(jià)那么表現(xiàn)為一線城市同比上漲明顯，而二線城市維持穩(wěn)定。一線城市地價(jià)上漲主要是因?yàn)楸本?、上海及廣州的多宗優(yōu)質(zhì)地塊拉高了平均水平。圖2-6 13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地地價(jià)2021年1月2021年6月數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心圖2-7 13個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地地價(jià)2021年1月2021年6月數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心三調(diào)控大局未變 后市穩(wěn)中有升目前，“限購(gòu)、“限貸調(diào)

38、控政策未變，政策面根本保持平穩(wěn)，同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力仍在，預(yù)計(jì)2021年下半年調(diào)控政策收緊可能性較小，土地市場(chǎng)或?qū)⒕S持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。自2021年下半年開始，土地市場(chǎng)持續(xù)活潑，媒體熱議“地王現(xiàn)象。2021年初國(guó)土部發(fā)文標(biāo)準(zhǔn)“地王定義 即“在一定區(qū)域范圍內(nèi)，宗地成交總價(jià)超過歷史同類用途宗地最高成交總價(jià)，或者樓面單價(jià)超過歷史同類宗地最高成交樓面單價(jià)，那么可認(rèn)定該宗地為該區(qū)域內(nèi)的總價(jià)地王和單價(jià)地王。，防止媒體過度熱炒。同時(shí)，各地政府紛紛采取措施如“限地價(jià)、競(jìng)配建出讓方式，防止“地王出現(xiàn)。其中，北京出現(xiàn)2宗熱點(diǎn)地塊由于前期關(guān)注度較高，從而中途暫停掛牌的現(xiàn)象。在上述措施的作用下，近期土地市場(chǎng)雖然熱點(diǎn)地塊頻出，但

39、真正到達(dá)單價(jià)或總價(jià)歷史最高的地塊很少。由于在目前市場(chǎng)環(huán)境下，“地王頻出無疑將推高市場(chǎng)預(yù)期，不利于樓市穩(wěn)定，因此防止土地市場(chǎng)過熱的行政干預(yù)手段仍將繼續(xù)存在，預(yù)期下半年土地市場(chǎng)可保持穩(wěn)定上升，不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。2021年全國(guó)住房用地供給方案同比雖有所下調(diào)，但“國(guó)五條要求2021年住房用地供給總量原那么上不低于過去五年平均實(shí)際供給量。按此標(biāo)準(zhǔn)，中原監(jiān)測(cè)13個(gè)城市2021年住房用地供給量原那么上不得低于約7053公頃。由于2021年伊始，各地集中放量供給，2021年上半年已完成供給最低標(biāo)準(zhǔn)的約41%，下半年最低仍需供給約4148公頃。預(yù)計(jì)2021年下半年，13個(gè)城市住房用地供給量將平穩(wěn)增長(zhǎng)，推地速度或

40、有小幅加快。表2-1 全國(guó)住房用地供給方案2021年2021年類型2021年2021年2021年2021年同比全部住房用地18.4721.8015.9315.08-5%商品住房用地11.8914.0511.1710.92-2%保障房用地6.597.744.764.15-13%單位：萬公頃；數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心表2-2 2021年16月熱點(diǎn)居住用地明細(xì)局部地塊名稱土地面積公頃中標(biāo)單位成交金額億元配建條件樓面地價(jià) (元/平方米)扣除配建溢價(jià)率成交時(shí)間備注北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊5.89福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)18.50公共租賃住房面積0.2萬平方米2946950%2021年

41、1月高溢價(jià)率北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊11.09福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)19.30無11802112%2021年4月商業(yè)用地為主的居住地塊 高溢價(jià)率廣州白云區(qū)同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊6.56廣東佳兆業(yè)上市公司18.68配建6.68萬平方米保障性住房2447245%2021年5月2021年廣州居住成交最高總價(jià)、高溢價(jià)廣州白云區(qū)沙太路梅花園20號(hào)地塊1.97廣東佳兆業(yè)上市公司7.99配建1.96萬平方米保障性住房2251045%2021年5月高溢價(jià)率廣州海珠區(qū)南洲路1026號(hào)地塊2.26廣州城建開發(fā)南沙24.61配建4.20萬平方米

42、保障性房3549045%2021年5月高溢價(jià)率、刷新2021年廣州居住最高總價(jià)、廣州歷史單價(jià)最高上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)啟寧路以西、勝竹東路以北地塊4.84上海新灣投資開展5.26無6037101%2021年6月高溢價(jià)率廣州白云區(qū)沙太南路623號(hào)之一白云配件廠地塊4.43廣州市鑫誠(chéng)置業(yè)恒大23.09配建5.24萬平方米保障性住房2499745%2021年6月高溢價(jià)率廣州黃埔云埔工業(yè)區(qū)南崗片49號(hào)地段南玻地塊19.07廣州裕瑞房地產(chǎn)開發(fā)45.57配建15.78萬平方米保障性住房1070145%2021年6月高溢價(jià)率數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心表2-3 2021年16月熱點(diǎn)商辦用地明細(xì)局部

43、地塊名稱土地面積公頃中標(biāo)單位成交金額億元樓面地價(jià) 元/平方米溢價(jià)率成交時(shí)間備注上海閘北區(qū)405街坊31丘地塊1.45上海新聚投資管理4.0613987106%2021年2月高溢價(jià)率北京市石景山區(qū)魯谷路原北京市彈簧廠1.16新能北京國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)11.6521312174%2021年4月高溢價(jià)率上海長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊古北5-21.66悅洋,搜候上海投資31.903024448%2021年4月區(qū)域單價(jià)最高北京市門頭溝區(qū)新城MC09-004地塊0.86北京世紀(jì)今創(chuàng)3.6811199104%2021年5月高溢價(jià)率北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-23地塊3.14北京世紀(jì)鴻和李金嶺聯(lián)合體8

44、.2513137230%2021年5月高溢價(jià)率北京市大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)、西區(qū)AA-25地塊9.21北京城建興華11.156052102%2021年5月高溢價(jià)率北京市門頭溝新MC09-065-066地塊0.48北京慧友1.0611099121%2021年5月高溢價(jià)率北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-21地塊(局部)3.93北京世紀(jì)鴻和李金嶺聯(lián)合體1.0413601242%2021年5月高溢價(jià)率廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬博商業(yè)區(qū)地塊四1.58中鐵建工集團(tuán)深圳投資12.0014108137%2021年5月區(qū)域商辦用地總價(jià)最高上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊4.04北京福潤(rùn)天成

45、46.002919057%2021年5月2021年上海經(jīng)營(yíng)性用地總價(jià)最高上海浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)A09A-02地塊0.76Maxbase Holdings Limited12.123993247%2021年5月2021年上海經(jīng)營(yíng)性用地單價(jià)最高上海浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)A09B-02地塊0.61遠(yuǎn)東新世紀(jì)9.784007948%2021年5月刷新上海2021年經(jīng)營(yíng)性用地最高單價(jià)上海閘北區(qū)103街坊27丘地塊0.52福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)6.4830974106%2021年6月高溢價(jià)率上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊02-0118.43綠地地產(chǎn)集團(tuán),福建泰坤貿(mào)易47.2185397%2021年6月再度

46、刷新上海2021年經(jīng)營(yíng)性用地總價(jià)最高數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心新房市場(chǎng)：一二線成交活潑 旅游地產(chǎn)謀破局上半年全國(guó)及主要城市的新建住宅市場(chǎng)總體上延續(xù)了2021下半年以來的活潑局面。一二線城市的表現(xiàn)整體優(yōu)于三四線城市，特別是一線城市，市場(chǎng)存量下降、房?jī)r(jià)上升，但地方政策也出現(xiàn)收緊跡象，三四線城市那么整體表現(xiàn)平平。相對(duì)于銷售市場(chǎng)的活潑，全國(guó)施工建設(shè)未見起色，預(yù)期下半年市場(chǎng)整體仍將保持平穩(wěn)。一銷售整體活潑 三四線城市堪憂2021上半年，30個(gè)主要城市新房銷售量經(jīng)歷了一個(gè)先熱后穩(wěn)的過程。一季度，30城市累計(jì)成交面積同比上升71.5%，延續(xù)了去年年底活潑的市場(chǎng)走勢(shì)。轉(zhuǎn)折點(diǎn)那么出現(xiàn)在3月初，

47、“新國(guó)五條的出臺(tái)未能改變市場(chǎng)預(yù)期，為趕上月底地方細(xì)那么出臺(tái)前的“末班車，3月一二手住宅成交量到達(dá)上半年的最高點(diǎn)。由于局部需求提前透支，4月成交量出現(xiàn)回落。同時(shí)，地方政府對(duì)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控和監(jiān)管，使成交量維持平穩(wěn)狀態(tài)。4-6月，30城市成交面積變異系數(shù) 變異系數(shù)：樣本內(nèi)各月成交面積的標(biāo)準(zhǔn)差與均值的比值，反映成交的離散程度，比擬判斷成交是否平穩(wěn)僅為4.3%，去年下半年那么為9.3%，離散程度相當(dāng)小。圖3-1 30主要城市新建住宅成交量2021.01-2021.06數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心今年上半年，無論是30個(gè)主要城市亦或全國(guó)范圍，新建住宅成交面積均屬2021年以來上半年度的高位。其中，一線、二線城

48、市成交量均較去年月均水平上浮1成左右，而三、四線城市表現(xiàn)令人堪憂，不及去年月均水平，降幅為5.1%。圖3-2 30主要城市及全國(guó)新建住宅成交面積比照2021H1-2021H1數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心由于2021年新房市場(chǎng)走勢(shì)前低后高，因此，把2021上半年與去年下半年比照，更能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)變化。同時(shí)，由于三四線城市作為整體，占全國(guó)市場(chǎng)7成左右，因此，我們擴(kuò)充三四線城市樣本范圍至25個(gè)城市。從圖中不難發(fā)現(xiàn)，各線城市均較去年下半年有所回落，但幅度不一。其中，一線、二線城市均在1成以內(nèi)，而三、四線城市下降最多，達(dá)15.2%。而從今年上半年的成交走勢(shì)來看，三四線城市月成交量維持下行趨勢(shì)。因此，雖然上

49、半年主要城市總成交量處于歷史同期高位，但占據(jù)全國(guó)成交主力的三四線城市略顯頹勢(shì)，后期需要密切關(guān)注。在廣闊三四線城之中，也并非全部表現(xiàn)低迷，城市間的差異較為明顯。如揚(yáng)州、瀘州、泉州等城市依然有平均40%的半年環(huán)比增長(zhǎng)；而徐州、包頭、哈爾濱等城市那么下跌幅度將近50%。圖3-3 半年度新建住宅成交面積比照2021H1-2021H1萬平方米數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心標(biāo)桿房企表現(xiàn)平穩(wěn) 行業(yè)集中度攀升在全國(guó)市場(chǎng)維持活潑的大環(huán)境下，標(biāo)桿房企上半年銷售同樣不俗，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。今年1-6月，十家標(biāo)桿房企總銷售面積約3403萬平方米，同比去年上半年增21%，與去年下半年持平，小幅微降4%。銷售金額方面，上

50、半年十家標(biāo)桿房企總銷售額約3883億，同比去年上半年增27%，環(huán)比去年下半年增6%，其中萬科以837億穩(wěn)居第一。圖3-4 標(biāo)桿房企銷售面積、金額及均價(jià)走勢(shì)2021H1-2021H1數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心2021年上半年，十家標(biāo)桿房企銷售額占全國(guó)商品房銷售額的比率為11.6%，增速較2021年繼續(xù)提高，標(biāo)桿房企搶占市場(chǎng)份額速度加快，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。其中，萬科以2.51%穩(wěn)居第一位，保利1.91%的市場(chǎng)占有率同樣表現(xiàn)不俗。表3-1 標(biāo)桿房企市場(chǎng)占有率情況2021年-2021年上半年標(biāo)桿房企市場(chǎng)占有率2021年2021年2021年2021年2021年上半年銷售面積3.8%

51、4.1%4.4%5.7%6.6%銷售額7.6%8.9%9.0%10.4%11.6%數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心上半年十家標(biāo)桿房企銷售均價(jià)同比漲6%，環(huán)比漲11%，其中恒大環(huán)比漲幅最高為14%，這主要是因?yàn)楹愦蠼衲甑匿N售結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，一二線城市占比上升。標(biāo)桿房企的銷售均價(jià)環(huán)比除招商外全線企穩(wěn)上升。雅居樂也以14%的漲幅并列第一，由于高端戶型成交改善，拉高了其成交均價(jià)。銷售方案完成方面，從9家公布銷售方案的標(biāo)桿房企來看，今年1-6月份平均銷售方案完成率到達(dá)53%。其中中海完成年度方案72%，位列第一，這主要是因?yàn)橹泻＝衲甑匿N售目標(biāo)較為保守，比去年全年銷售額低12%。而華潤(rùn)以59%的

52、完成率位列第二。此外，富力、恒大、金地、雅居樂完成率尚未到達(dá)一半。熱銷樓盤剛需主導(dǎo) 一線城市改善需求激增據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，在四大一線城市上半年度的120個(gè) 每城市取前30位熱銷樓盤熱銷樓盤中，中心區(qū)平均成交占比僅為10%，熱銷樓盤主要集中在次中心區(qū)及郊區(qū)。從各地市場(chǎng)整體來看，北京偏愛2室、3室戶型，成交占全市場(chǎng)的30-40%；廣州、深圳成交多集中于3房，占比大致為50%；而上海那么集中于70-120平米，同樣占全市總成交量的50%左右?？梢娨痪€興旺城市成交以改善型為主導(dǎo)、剛需為輔。反觀一些二線城市，如廈門購(gòu)房者偏愛61-90平米小戶型，占比超過30%；而重慶集中于2房，占比超過40%，市場(chǎng)目前仍以剛

53、需為主。從標(biāo)桿房企熱銷的工程表現(xiàn)來看，同樣反映出上述特點(diǎn)。據(jù)中原監(jiān)測(cè)，2021年上半年13 13個(gè)城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、貴陽、長(zhǎng)沙、合肥、南京、東莞、佛山、南寧、清遠(yuǎn)個(gè)城市熱銷樓盤的前30位中，屬于十家標(biāo)桿房企的共70個(gè)，占比到達(dá)18%，其中保利、萬科分別以23、22個(gè)工程位居前列。這70個(gè)工程中，有20個(gè)工程當(dāng)前均價(jià)比開盤時(shí)下跌，其余價(jià)格均上漲。價(jià)格下跌的樓盤大多是由于成交結(jié)構(gòu)變化引起。在價(jià)格上漲的50個(gè)樓盤中，有27個(gè)工程的價(jià)格上漲幅度超過1成。戶型方面，絕大多數(shù)熱銷工程戶型在套均80-130平方米。由于樣本范圍內(nèi)二三線城市居多，反映出標(biāo)桿房企的這些熱銷工程以剛需為主，搭

54、配一定比例的改善戶型，符合當(dāng)前市場(chǎng)需求主流。二供求關(guān)系分化 存量普遍回落2021年上半年，城市間供求關(guān)系較2021年出現(xiàn)明顯分化。據(jù)中原監(jiān)測(cè)，2021年一線城市平均供求比為1.01，二線城市為0.86；而到了今年上半年，一線城市平均供求比降為0.8，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，市場(chǎng)存量下降，房?jī)r(jià)上升；而二線城市供求比升至0.98，接近供需平衡點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。圖3-5 12城市新建住宅市場(chǎng)供給、需求比照2021 vs. 2021H1數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心圖3-6 8城市新建住宅市場(chǎng)銷售均價(jià)2021.01-2021.06數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心一線城市中，上半年供需關(guān)系無一例外的趨緊，最嚴(yán)重的當(dāng)

55、屬北京，從去年的0.78降至0.49，供給的減少以及穩(wěn)定的需求是主要原因，但隨著5月份以來調(diào)控力度加大，北京的供求比正逐月回穩(wěn)，6月單月已接近去年月均水平。其余3城市雖然也有所下降，但仍在供需平衡點(diǎn)正常范圍內(nèi)波動(dòng)。在二線城市，由于去年成交量表現(xiàn)良好，今年大局部城市供給均有增加，供給同比增幅近6成。市場(chǎng)價(jià)格方面，由于一線城市次中心區(qū)和郊區(qū)房供給加大，價(jià)格走勢(shì)以波動(dòng)上升為主，整體漲幅高于二線城市。二線城市由于供求平衡，房?jī)r(jià)總體表現(xiàn)平穩(wěn)?！靶聡?guó)五條后，地方政府加強(qiáng)了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的重視，近期房?jī)r(jià)漲幅呈逐月收窄趨勢(shì)。但在一些人口持續(xù)增長(zhǎng)的熱門城市，例如京滬，由于供需關(guān)系的緊張及龐大剛需和改善性住房需求

56、，使得房?jī)r(jià)上漲壓力依然不減。截至2021年6月，中原監(jiān)測(cè)的15個(gè)重點(diǎn)城市庫存量較2021年年末普遍有所減少，但總體下降不多，未滿1成，其中一線城市庫存量下降較為顯著。由于今年上半年成交活潑，根本維持了去年下半年的走勢(shì)，因此各城市庫存消化周期均有所縮短，多數(shù)城市集中于5-7個(gè)月范圍。相比去年同期的8-10個(gè)月來說，整體有明顯改善。廈門就是這樣一個(gè)比擬典型的城市。而蘇州那么截然相反，今年起月供給量維持在高位，成交卻不溫不火，庫存消化周期由2021年末的6個(gè)月攀升至當(dāng)前的9個(gè)月。圖3-7 15城市新建住宅市場(chǎng)可售面積及消化周期2021.12 vs. 2021.06月萬平方米注：庫存消化周期以當(dāng)前可售

57、量除以最近6個(gè)月的平均銷售面積計(jì)算北京3月對(duì)可售量進(jìn)行了一次調(diào)整，日期前后有很大差距，不可作比擬標(biāo)桿房企調(diào)整策略 去庫存首當(dāng)其沖與市場(chǎng)表現(xiàn)一致，年初以來，標(biāo)桿房企的庫存壓力得到進(jìn)一步緩解。1至6月，十家標(biāo)桿房企新增供給面積為2565萬平方米，供求比進(jìn)一步回落，為0.75，環(huán)比2021年下半年下降16%，庫存消化進(jìn)一步增加。在銷售市場(chǎng)、融資環(huán)境均有改善的情況下，標(biāo)桿房企并未急于增加供給，顯示出其戰(zhàn)略仍以消化庫存為主，并未輕易擴(kuò)張。從庫存的城市分布來看，多數(shù)標(biāo)桿房企的庫存分布在二線興旺及二線開展中城市，除恒大外，三四線城市總體占比不高。截至6月底，十家標(biāo)桿房企的庫存消化周期為8個(gè)月，較去年12月底

58、的9個(gè)月有明顯改善。其中，萬科的存量壓力最小，而綠城、金地庫存相對(duì)較多。圖3-8 標(biāo)桿房企庫存城市結(jié)構(gòu)分布2021H1注：三四線城市由于信息公開程度不高，數(shù)據(jù)較實(shí)際水平偏低數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心三房企擴(kuò)張謹(jǐn)慎 旅游地產(chǎn)趨熱宏觀層面，今年上半年，全國(guó)房屋施工面積與新開工面積累計(jì)同比兩項(xiàng)指標(biāo)，都止住去年以來的連續(xù)下跌局面，但在新房銷售活潑、存量下降的有利市況下，新開工面積并未出現(xiàn)預(yù)期中的明顯上升。其中原因值得關(guān)注，一方面，銷售市場(chǎng)的活潑主要集中在一二線城市，而占全國(guó)市場(chǎng)主力的三四線城市表現(xiàn)依然平平，存量壓力依然較大。這種情況下，開發(fā)商只在熱點(diǎn)城市補(bǔ)充土地，恢復(fù)開工，全國(guó)施工建

59、設(shè)活動(dòng)未見起色。另一方面，“新國(guó)五條雖然對(duì)市場(chǎng)影響小于預(yù)期，但新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策尚不明朗，融資環(huán)境、房產(chǎn)稅、土地管理等各方面未來均存在調(diào)整可能，因此房企對(duì)未來總體保持謹(jǐn)慎，不敢輕言擴(kuò)張。圖3-9全國(guó)新開工面積月度累計(jì)同比增幅及施工面積同比增幅2021.02-2021.06數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心由此可見，房企對(duì)后市仍持謹(jǐn)慎看穩(wěn)態(tài)度。而政策面同樣受到市場(chǎng)上升及宏觀經(jīng)濟(jì)不佳兩方面壓力，政策取態(tài)短期內(nèi)依然以維持市場(chǎng)平穩(wěn)為主，因此我們?nèi)匀痪S持年初對(duì)市場(chǎng)的整體判斷，預(yù)計(jì)下半年樓市成交將保持平穩(wěn)，全年可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的小幅增長(zhǎng)。謀求破局 旅游地產(chǎn)異軍突起值得注意的是，近年來，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開展迅速。不僅

60、眾多主流開發(fā)商紛紛高調(diào)宣布進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，一些地方政府對(duì)建設(shè)本地旅游資源也顯示出濃厚興趣。這一現(xiàn)象背后的原因，主要有以下幾方面：經(jīng)濟(jì)開展，居民生活水平提高，休閑度假需求上升；傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和，需要另找增長(zhǎng)空間；土地財(cái)政需求，兼顧提升城市根底設(shè)施及對(duì)外形象。由于旅游地產(chǎn)種類繁多，市場(chǎng)上并無權(quán)威定義，因此在下文的分析中，我們僅考慮住宅形態(tài)的旅游地產(chǎn)工程，不包括酒店、度假村及其他非住宅類型的工程。我們統(tǒng)計(jì)了全國(guó)40個(gè)主要城市，2021年以來開盤的所有新房工程。在全部7780個(gè)工程中，以“旅游地產(chǎn)作為產(chǎn)品特點(diǎn)的有223個(gè)，占全市場(chǎng)的3%，但如果按工程總規(guī)劃建筑面積看的話，那么占4%。由此可見，旅游地產(chǎn)