1、批量住宅精裝修講義1授課范圍、對象及方式范圍：批量住宅精裝修產(chǎn)品的研發(fā)、設計、采購、土建移交、質(zhì)量管控、進度管控、成品保護、安全文明、工地開放、集中交房等方面內(nèi)容。對象：主要針對房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、工程總監(jiān)、項目總監(jiān)、設計、工程、物業(yè)管理人員的實戰(zhàn)解決方案，也可作為產(chǎn)品研發(fā)、招采、營銷、監(jiān)理、施工管理工作的參考。方式：主要采用XX上市企業(yè)N個大型批量住宅精裝修項目管理案例圖片、視頻、文件表格、現(xiàn)場統(tǒng)計數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進行關鍵點解讀。2目錄第一講：概述第二講：研發(fā)設計第三講：土建移交第四講：質(zhì)量管控第五講：進度管控第六講：成品保護第七講：安全文明第八講：工地開放第九講：集中交房本講座的局

2、限性 3第一講：概述 4一、視頻與圖片精裝房案例畫外音： 5二、與精裝房相關的背景及淵源建國初期：沒有裝修的階段 - “居者有其屋”文革時期：開始有粗裝修階段-櫥衛(wèi)空間獨立使用80年代末：全面粗裝修階段-“居寢分離”98年開始：毛坯房時代-一人一間房03年開始：裝修階段-居住的舒適性、健康性、文化性；未來： 精裝時代-未來城市住宅的整體精裝修強調(diào)宜居人文關懷，注重生活方式的精品工業(yè)化全裝修（未來方向） （市場需求和政府行為）三個主要的政策文件： 02年建設部發(fā)190號商品住宅裝修一次到位實施導則 參考性規(guī)范意見，不具有強制性，對開發(fā)商無約束力 但是，具有很好的指導性： 一是：精裝房的定義：房屋

3、交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成，也可以簡稱為全裝修房。6與毛坯房、廚房衛(wèi)生間裝修、毛坯房加裝修等對比，萬科的理解是：全面家居解決方案（如：U5) 恒大的A9 二是：裝修標準是根據(jù)目標客戶的需求來確定的。不是老板或設計師、工程師的單相思。 三是：裝修設計必須前置。 四是：“通過設計引導消費者向裝飾個性化方向發(fā)展”-目前萬萬不可-錢要花在功能研究和使用上，并使之簡單化和大眾化 阻礙客戶購買的不是個性化，也不是價格，而是工程質(zhì)量 注意要點： 一是：要求提供裝修平面圖 二是：要求交付質(zhì)量不低于樣板間的質(zhì)量水平，樣板間在入住前不宜拆除。 很多問題值得

4、注意：樣板間質(zhì)量水平很高是否就好？ 中途調(diào)整怎么辦？ 樣板房拆了，客戶照了相怎么辦？ 材料遲遲定不下來，交房標準不確定怎么辦？ 708年建設部關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知 針對512地震發(fā)的，主要是裝修對結(jié)構的影響，引申出對精裝房的扶持和鼓勵。 買地時把精裝修寫入土地出讓合同。99年國務院72號文關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見萬科、龍湖、仁恒、富力、恒大都在做精裝房，主要是想樹立項目差異化，避免同質(zhì)化競爭； 萬科號稱：只做精裝房；仁恒：精裝修是其產(chǎn)品的主要特質(zhì)和標準配置；龍湖：穩(wěn)步逐年加大開發(fā)量；富力、恒大把精裝修帶往全國。主要形式：菜單式裝修和批量同質(zhì)化復制精裝修，個

5、性化菜單式探索目前情況下基本上是失敗的。實行全裝修交樓的利與弊。 利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實現(xiàn)增值與溢價；裝修進入成本降低稅負；促進管理精細化和業(yè)態(tài)差異化、提高產(chǎn)品品質(zhì)。 弊：管理負荷增大；工期變長；投訴的面增加。8三、精裝房的評價指標房產(chǎn)公司尋求的是什么？-小業(yè)主的忠誠度客戶的忠誠度來源于什么？-小業(yè)主的滿意度客戶的滿意度主要體現(xiàn)在哪方面呢？ 若干項目實踐證明主要體現(xiàn)在工程質(zhì)量，也就是產(chǎn)品的品質(zhì)，而不是主要體現(xiàn)在個性化、菜單式、營銷服務和其它方面因此，判斷管理工作好壞和工程質(zhì)量的主要標準就是：小業(yè)主是否滿意那么，如何考核和量化客戶的滿意度呢？小業(yè)主的滿意度集中交房

6、日的交房率N% 集中交房日的戶均報事量N條集中交房日后4個月內(nèi)的戶均報事量N條9 這三個指標能夠比較簡潔、直觀地反應客戶的滿意度入伙日交房率：先驗房后收房與先交錢后收房的區(qū)別：建議先驗房后收房或要求先走程序但不強制拒絕業(yè)主先驗房的要求成功收房總戶數(shù)/到訪總戶數(shù)，如：樓盤總戶250戶，到訪200戶，收房190戶,集中交房率就是95%與交付率的區(qū)別:190戶/250戶=76.3%，龍湖是規(guī)定一月內(nèi)達到85%入伙日戶均報事量：到訪總戶數(shù)的報事總條數(shù)/到訪總戶數(shù) ，如：600條/200戶=3條 入伙日后4 個月內(nèi)戶均報事量：報事總條數(shù)/入伙總戶數(shù)群訴0多角度、多維度、客觀看這個指標：公寓與套房、投資與

7、自住有區(qū)別報事分類：溝通類（研發(fā)、設計、材料、營銷、物業(yè)）、土建、精裝、分包等與毛坯房交房指標無可比性10四、精裝商品房合同問題 五、政府驗收問題 六、工廠化與仿工廠化“仿工廠化”生產(chǎn)模式定義： 通過最初框架階段基礎零控線控制砌筑、抹灰、裝修等各階段的精細施工，同時融入部品生產(chǎn)對誤差消化方案研究成果，進而達到裝修中安裝類材料部品規(guī)格的統(tǒng)一化，最終實現(xiàn)：11室門內(nèi)、收納柜體等規(guī)格統(tǒng)一的標準化加工；規(guī)格統(tǒng)一化的前提下，從而實現(xiàn)將瓷磚、細木工板、石膏板等進行材料場外仿工廠化環(huán)境下的集中加工，編號入場統(tǒng)一施工?！胺鹿S化”生產(chǎn)的意義仿工廠化實現(xiàn)了規(guī)格統(tǒng)一、材料集中加工、生產(chǎn)環(huán)境固定、人員固定、流程固定

8、； 提高生產(chǎn)效率 提高材料加工品質(zhì) 降低了材料無效損耗 減少了文明施工的壓力 減少了因人為因素而導致的品質(zhì)偏差國內(nèi)50個豪華、高檔、中檔、經(jīng)濟形精裝修案例簡析12七、過程管控的特性和主要思路批量住宅精裝修過程管控的最大難點：不是技術問題，而是管理問題。 管理小貼士討論-05年我親歷的遺憾工程案例131、批量住宅精裝修項目是介于大型工裝與家居裝修之間具有相當差異化并與清水房管控迥然不同的裝修業(yè)態(tài)；因此，具有大型工裝合理計劃組織調(diào)度生產(chǎn)管理和小型家裝重視瑣碎細節(jié)的特點與星級酒店裝修差異化比較與普通家居裝修差異化比較與毛坯房的差異化比較142、“三點一走偏”是批量住宅精裝修施工過程中的常態(tài) 153、

9、批量精裝修的管理涉及到產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)，與建設單位的諸多職能部門息息相關，預防客戶群訴和索賠是精裝修項目過程管理的首要任務產(chǎn)品研發(fā)、設計、土建、采購等方面的問題在管理階段沒有得到有效預防和控制，裝修施工階段沒有得到有效暴露和相互避免，最終導致工程實體出現(xiàn)難于整改的系統(tǒng)性問題，是客戶群訴和索賠的重要方面。裝修產(chǎn)品本身出現(xiàn)普遍性的質(zhì)量硬傷，沒有得到有效溝通和及時整改，是客戶群訴和索賠的主要原因。精裝房開發(fā)是房產(chǎn)商各個部門協(xié)同作戰(zhàn)的結(jié)果，但是， 必須樹立以精裝修這一工程末端為管理導向、各部門提前介入、深度預防、把復雜的問題簡單化各個擊破、持續(xù)改進的管理原則16 4、目前，各參建單位特別是精裝總包和甲定

10、分包單位的管理水平與精裝修管理的實際需求存在一定差距，致使執(zhí)行不到位是精裝修施工管理的最大難點；因此，執(zhí)行重在到位是各個層面管理者必抓的關鍵所在。下面就這個問題談談我的幾點體會，與大家共勉。為什么要談這個問題呢？因為目前裝修施工主要是手工操作、眼睛觀察、標準化程度較低，勞務班組臨時組合，存在很大的隨意性，思想上和意識上出問題作業(yè)面必定出問題。17八、精裝修項目管理流程及辦法編制精裝修項目管理流程XX精裝修項目管理辦法編制精裝修項目管理辦法及實施細則編制精裝修合約管理辦法1、材料的備貨量：182、土建總包工程范圍變動：(視清水房交房標準而定）（1）、臥室為復合木地板，應增加地面找平；但常規(guī)是精裝

11、做 （2）、應減少客廳、廚房、陽臺、過道等地面找平項目 （3）、應減少廚房、衛(wèi)生間等吊頂位置的天面抹灰項目（如玄關為及客廳走道設計為石膏板吊頂同樣應扣減）（4）、衛(wèi)生間地面通常情況應在防水層之上再增加回填層及找平或保護層（5）、廚房衛(wèi)生間墻面取消壓光，直接打底拉毛，但保證平整度和方正度（一般廚柜后面和地面不貼磚，由精裝修找平壓光至磚面層并防水處理）（6）、通常增加墻體樓板內(nèi)強弱電線管、底盒預埋到點位、衛(wèi)生間排水安裝 (7)、陽臺外墻涂料、飄窗欄桿、防盜門門扇等延后施工（8）、增加對裝飾工程的協(xié)調(diào)配合內(nèi)容及相應增加的總包管理內(nèi)容 提供標高定位基準點、垂直運輸、水電接駁、場地堆碼及道路、公共廁所等

12、。3、土建總包做精裝修沒有成本和技術、管理優(yōu)勢，應當分判給專業(yè)的裝飾公司 裝飾工程的分判插入時間應在結(jié)構封頂前一個半月開展較為合適，具體進場時間視砌筑抹灰工程的進度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，(講師孟工聯(lián)系QQ285953000如石材，裝飾分判應進一步提前以保證材料的備貨）。整個裝飾工程的分判持續(xù)時間大約為一個半月（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數(shù)。）xxx材料供應界面和配置表19編制項目管理文件應注意的要點 準確定位：甲方主導：資源培養(yǎng)：總包管理： 20 關注細節(jié)：樣板先行： 技術先行：提前介入：21標準動作：成品保護：系統(tǒng)解決：扼殺苗頭：

13、界面責任： 22土建工程師及土建監(jiān)理延伸管理精裝修的問題 至少目前，實踐證明：不能完全延用土建監(jiān)理管控方法管理精裝修工程，更不易土建監(jiān)理延伸管理精裝修。為什么呢？一是：關注點顯著不同二是：專業(yè)性不夠會導致預控深度和能力不夠三是：土建監(jiān)理對精裝修監(jiān)理的難點重點認識不夠四是：土建界面的較大問題事前必須經(jīng)過交叉檢查曝露出來并得以有效監(jiān)督整改到位。事實證明：土建監(jiān)理公司對自己監(jiān)理的土建界面存在的影響精裝修施工和后期交房的問題不能很主動的曝露和監(jiān)督整改，精裝修交房時客戶投訴中的土建問題大約占投訴總數(shù)的20-25%左右；五是：抽檢這種驗收方式，不適合精裝修這一工程末端；六是：一次成活要求的更高要求，必定不

14、是簡單的驗收可以解決的23END謝謝大家?。ㄔ搯挝惶峁┚b修管控內(nèi)訓和公開課培訓以及專業(yè)的精裝修工程監(jiān)理服務）2425第二講：產(chǎn)品研發(fā)與設計一、研發(fā)的內(nèi)容及意義261、研發(fā)是研究如何滿足客戶需求的過程；2、就是成本控制的過程； 案例：3、研發(fā)的成果可以批量復制、為多項目打下基礎；4、是工程質(zhì)量保證的前提。根本思想:客戶導向貫穿產(chǎn)品研發(fā)的始終-設計成功與否，不在于給客戶提供了多少種菜單式的選擇，不在于高檔材料的堆砌，不在于多么有風格個性的設計，而在于對客戶需求的準確把握。27二、注意事項1、設計主導各部門緊密配合；2、樣板測試體驗最直觀；3、沒有完美無缺的裝修房；4、成果及時歸納和總結(jié)；5、建立

15、經(jīng)驗教訓手冊-傻瓜式的設計缺陷預防表討論：？286、學習成長和資源整合 建立裝修標桿向優(yōu)秀企業(yè)進行學習； 向日本、韓國等先進地區(qū)學習； 優(yōu)秀產(chǎn)品和資源直接應用； 借助外部資源進行產(chǎn)品研究。如：櫥柜廠家 29三、研發(fā)流程1、傳統(tǒng)的流程：戶型設計完成+裝修設計=精裝房設計2、常見的問題： 戶型改造，增加工期和無效成本； 戶型存在硬傷和精裝修設計互相妥協(xié)，無法達到最好效果； 存在大量質(zhì)量隱患，給保修增加難度，同時影響客戶滿意度。303、新流程示意圖客戶基礎研究產(chǎn)品定位研究部品研究裝修效果研究分級體系研究戶型研究產(chǎn)品模型模型測試成果產(chǎn)品應用持續(xù)改進31序號成果名稱 參考成果1分類客戶裝修需求調(diào)研報告

16、2材料部品研究及分級3標準戶型庫4裝修分級體系5設計缺陷手冊6精裝修設計管理制度7.4、研發(fā)的成果32三、客戶基礎研究的方法 定性 定量 表格準備 定量研究得出的結(jié)果指導設計 精心準備定量研究表格 案例: 客戶需求定量研究表格四、需求分類是研究的前提 比如，鞋柜：顯著需求：足夠大，大到什么程度？一般需求：透氣、臨時置物功能；個性需求：坐著穿鞋子。 廚房：顯著需求：收納功能大、空間利用好、灶臺周邊寬敞區(qū)域、易清潔、插座多；一般需求：插座帶開關、防蟑螂功能、收藏抹布、防銹功能；個性需求：坐著操作、裝空調(diào)等3334玄關客廳餐廳地磚關注，廚衛(wèi)次之、陽臺不關注是否必要項目 不全，如：地漏排水、浴霸位置、

17、水向干區(qū)滲漏、放置衣服地方、地面防滑、安全玻璃等35價格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品價格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機櫥柜灶具、 脫排臺盆三件套廚房墻地磚熱水器浴缸淋浴房臺盆、龍頭淋浴龍頭坐便器浴霸暖風機地板墻面開關面板衛(wèi)生間臺下櫥柜鏡箱地熱儲物間內(nèi)櫥步入式衣帽間空調(diào)冰箱地板微波爐價格壓力下各類產(chǎn)品的價值排序裝修預算RMB800在元平米裝修預算的壓力下，消費者只保留了對脫排灶浴霸暖風機、微波爐的需求，其他產(chǎn)品普遍降低了檔次消費者放棄了對消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎機、儲物空間裝地熱的選擇，甚至有一半的消費者放棄了浴缸但消費者始終保有對微波爐、冰箱的需求36

18、裝修預算RMB1500價格壓力下各類產(chǎn)品的價值排序價格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品價格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機櫥柜灶具、 脫排臺盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開關面板衛(wèi)生間臺下櫥柜鏡箱地熱儲物間內(nèi)櫥步入式衣帽間空調(diào)冰箱浴霸暖風機微波爐浴缸浴室墻地磚在元平米裝修預算的壓力下，消費者可以維持大部分產(chǎn)品的理想需求消費者僅僅放棄了對烤箱、垃圾食物粉碎機、地熱的需求37分級體系xx櫥柜分級xx櫥柜采購清單08年國內(nèi)經(jīng)濟性精裝修產(chǎn)品配置統(tǒng)計38四、部品研究 抓住客戶的眼球，給予他們關注的，而不是我們自己關注的產(chǎn)品1、櫥柜 櫥柜研

19、究應與廚房戶型研究同時進行； 應由專業(yè)的櫥柜廠家在戶型設計時介入； 充分考慮客戶研究中的客戶需求； 浴室柜和櫥柜不宜為同一供應商（成本問題）； 制定公司的櫥柜設計標準和試圖要點。 39廚房精裝修功能設計共性標準（一）40廚房精裝修功能設計共性標準（二）41小戶型廚房精裝修功能設計標準（三）42櫥柜設計常見問題案例43衛(wèi)生間精裝修功能設計共性標準（一。二、三略）44精裝房衛(wèi)生間局部等電位具體做法精裝房衛(wèi)生間局部等電位做法45衛(wèi)生間常見的設計缺陷46玄關精裝修功能設計共性標準（一。二、三略）4748五、設計設計涉及的內(nèi)容很多，應當編制全裝修設計管理手冊案例1、設計管理 設計供方選用： 根據(jù)項目定位

20、選擇合適的設計單位； 必須擁有精裝修設計經(jīng)驗； 有酒店設計經(jīng)驗的優(yōu)先考慮； 盡早確定設計單位。 目前也有請韓國的設計師 標準化的圖紙目錄和審核管理：有無變異戶型、審圖要點案例 經(jīng)驗傳承：設計缺陷手冊，傻瓜式的設計缺陷預防表 他山之石：松下圣一裝修公司、SI體系(工業(yè)化內(nèi)裝飾面支撐結(jié)構) 492、精裝修設計介入時間 精裝修設計最好能夠在規(guī)劃設計階段戶型設計中前期開始介入，以便從精裝修的角度對戶型設計進行優(yōu)化；但同時應注意的是精裝修設計單位配合時間段較長，且受后續(xù)規(guī)劃報建、消防和施工圖報建等因素影響會產(chǎn)生一定的戶型修改，由此引起的精裝修設計變更的工作量會大大增加。3、精裝修設計單位與土建施工圖設計

21、單位的配合 土建施工圖設計階段，施工圖設計單位應根據(jù)規(guī)劃設計單位提供的經(jīng)精裝修設計單位優(yōu)化并確定的含有室內(nèi)水電接駁點位的條件圖和與土建交接部位的收口做法及相關尺寸關系圖，開展施工圖設計工作。期間施工圖設計單位和精裝修設計單位需緊密配合，進行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設計工作，最終在施工圖中應明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按照精裝修實施標準確定開關插座位置、給水和排水點位等水、機、電內(nèi)容。 504、出圖要求和出圖標準 (1)、總包施工圖和精裝修施工圖一般是由不同設計單位實施的，建議在總包施工圖的建筑做法中將相關地面、墻面和頂棚的建筑做法標至精裝修完成面，以便總包單位、各分包單位、監(jiān)理單位了解今后

22、精裝修做法，并有利于共同參與前期圖紙審核工作，只要在合約招標階段明確總包單位的實施范圍和界面即可。需要強調(diào)的是，總包施工圖中機電點位一定要與精裝修圖嚴格對應，以便總包單位一次實施到位。廚房、衛(wèi)生間開關插座位置需與墻面排磚圖和櫥柜統(tǒng)籌考慮51 （2）、對于精裝修施工圖需要按照樓棟為單位出齊該樓棟每個戶型的精裝修圖，而不能僅按照項目戶型出圖，否則將對合約招標和施工管理帶極大的不便。另外，精裝修設計在規(guī)劃戶型設計、施工圖設計定稿、樣板房實施及后期優(yōu)化階段均會有所調(diào)整，可能帶來的設計工作量和出圖量都比較大，因此設計部對各階段的精裝修設計深度、設計工作節(jié)奏以及出圖量進行通盤考慮，并在精裝修設計合同中進行

23、明確，以便確定合理的設計費用保證設計工作質(zhì)量。5、精裝修設計的主要指導原則 精裝修設計導則 （1）、提前介入的原則 （2）、深度、多層次預防設計缺陷的原則52（3）、首先考慮客戶顯著需求的原則。強調(diào)人性化、大眾化設計，避免個性化設計；強調(diào)通用性功能，避免特殊性功能；強調(diào)固品材料，避免特性材料；強調(diào)恰當?shù)暮唵位?，便于大面積統(tǒng)一復制施工 簡單與精細化 裝飾形式、空間組織、裝修選材、色彩搭配宜簡單。精裝修住宅硬裝部分切忌瑣碎、繁復，應為客戶留有余地。廚房、衛(wèi)生間是精裝修的重點，櫥柜一次裝修到位，廳房除入墻式衣柜、鞋柜及固定的墻面、地面、天花外，其他家私均考慮活動式，由客戶自購； 施工節(jié)點、成品化部件

24、、功能細節(jié)應科學、人性化，關注細致。廚房櫥柜內(nèi)外配件及掛件、衛(wèi)生間基本五金配件及廳房內(nèi)固定家具的五金配件等應安裝一次到位，以體現(xiàn)專業(yè)精細度 一致性與彈性 同檔次套型，裝修標準應一致，主要體現(xiàn)在選材選型選配件方面要一致。 53 當同檔次套型中空間存在差異，較難協(xié)調(diào)一致時，基本配置需保證，個別戶型無法實現(xiàn)的可對基本配置以外作調(diào)整修改以作平衡，基本配置標準不應修改。如放微波爐、強弱電箱位置等 實用性高、適應性強 功能性和實用性是硬裝的基本核心思想，每一處設計應是基于實際生活需要的，充分考慮生活習慣和行為心理、符合人體工學原理； 硬裝的選材、選型應遵循中性化的導向，以適應客戶任何風格定位的軟飾及配飾；

25、 提高成品化比例和訪工廠化加工比例，便于批量操作 盡量選用成品化的部件，如：成品門及門套、櫥柜、淋浴隔斷等，以便于批量采購及統(tǒng)一施工管理； 節(jié)點構造簡單化、尺寸標準化，便于現(xiàn)場集中開料、集中加工和工人手工操作，保證品質(zhì)。54室內(nèi)污染預控制標準規(guī)定：甲醛0.08/立方米 苯0.08/立方米 氨0.2/立方米 總揮發(fā)有機化合物0.5/立方米抽檢數(shù)量不少于5%,并不少于3間 預控制:設計材料選型材料進場完工檢測 問題：規(guī)范對住宅室內(nèi)在關窗狀態(tài)下允許噪聲級是多少？答案：白天：50dB 晚上40dB55（一）、戶型方案階段要考慮的內(nèi)容：1、廚房的布置（流程布置、配置布置、水電預埋定位等）；2、衛(wèi)生間的布

26、置（潔具布置、小電器布置、更衣壁櫥的布置、水電預埋定位等）；3、入口玄關空間的預留，收納系統(tǒng)的布置；4、廳、房家具布置方案、空調(diào)機位布置方案（確定電氣、弱電定位等）；5、洗衣機、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空調(diào)架的定位（與預留洞及建筑立面緊密相關）；核心提示：戶型方案中一定要嚴格做好家具布置圖！設計實施階段的經(jīng)驗提示56（二）、設計階段需要注意的問題1、入戶門風格與形式的選擇須與室內(nèi)設計統(tǒng)一；2、建筑設計院的施工圖與精裝修設計是否矛盾（尺寸差異、水電定位差異、機電設備預留洞口等）；3、室內(nèi)公共部分裝修設計與入戶裝修設計的銜接（地面標高、入戶門內(nèi)外門套的裝修）；4、室外設計與室內(nèi)設

27、計的銜接（陽臺、露臺門、窗等）；5、關于竣工驗收前裝修、驗收后裝修的問題及相關設計圖紙的對應。57（三）、木制品家具選擇工廠制作1、保證質(zhì)量 由于木制品實在家具廠批量生產(chǎn)制作，也就是按照家具的質(zhì)量要求進行制作的，肯定比原來在現(xiàn)場制作的質(zhì)量要好，而且可以避免產(chǎn)品的色差問題。2、縮短工期 由于木制品是在工廠生產(chǎn)制作，所以在現(xiàn)場施工的同時，可以預先把要加工的木制品下單到家工廠進行生產(chǎn)制作，待現(xiàn)場的隔墻和吊頂施工完畢立即進行木制品安裝，這樣可以大大縮短原來的施工工期。3、有利于控制成本 木制品在廠里加工可以進行合理配料，控制原材料的成本，相對于現(xiàn)場制作 時工作面大，現(xiàn)場管理不能面面俱到，容易造成材料浪

28、費等具有很大的優(yōu)越性。另外在工廠里勞動力也比較集中，人工的運用也可以達到最合理化，減少現(xiàn)場施工人員的數(shù)量、住宿、等帶來的壓力以及現(xiàn)場安全、質(zhì)量隱患。586、交樓標準案例59 娛樂問答題：最可怕的是漏水，最最可怕的是什么？60涉水缺陷、含水率問題一覽表序號問題部位問題描述后果現(xiàn)場圖片節(jié)點設計1窗框周邊外墻雨水、露水和清洗外墻的水進入室內(nèi)墻體結(jié)露、底層和頂層滲水返潮墻紙、乳膠漆、木地板、石材受潮施工質(zhì)量、下雨未關窗、溫差變化2陽臺、露臺、入戶花園、廚衛(wèi)管根、底板滲漏，飄雨積水從推拉門下方門口石底部和平開門下方竄入室內(nèi)并沿周邊墻根機保溫層上竄室內(nèi)墻體受潮設計、施工、成品保護3外墻欄桿與外墻打孔連接部

29、位進水周邊相鄰墻體受潮設計、施工4空調(diào)機位飄雨積水周邊相鄰墻體受潮設計、施工5更多空調(diào)洞飄雨進水、最后洗外墻罐入.周邊相鄰墻體受潮施工問題61廚衛(wèi)門檻石防水節(jié)點設計更多的細節(jié)設計廚衛(wèi)門檻石防水節(jié)點設計 案例陽臺門檻石防水節(jié)點設計 案例臥室門檻石節(jié)點設計 案例管井內(nèi)壁防水設計 案例土建飄窗欄桿與裝飾面連接大樣設計更多細節(jié)點設計62小結(jié)：用客戶滿意度評價指標能夠比較有效地調(diào)動各個環(huán)節(jié)的積極性，具有強力、簡單、有效的特點。精裝修項目管理是一個系統(tǒng)性很強的工作，需要各個部門更加關注過程管理的細節(jié)并緊密配合，相互支持與強力補位，才能為客戶提供滿意的產(chǎn)品?？蛻艋A研究是產(chǎn)品定位和設計的前提。精裝修設計與土

30、建設計應當相互銜接、一體化設計目前，精裝修設計不要標新立異，要大眾化、通用化、便于批量施工；材料部品要選擇當?shù)爻墒斓某Ｓ玫闹放?、主要滿足使用功能需求，在人性化和裝飾化方面有一兩處花錢不多的亮點就可以了在既定成本目標下，研發(fā)設計采購等應符合客戶需求和技術規(guī)范的要求并做到小業(yè)主認同度的最大化。勤于總結(jié)，堅持持續(xù)改進是品質(zhì)管理的基本方法。夯實基礎，遇到復雜問題時，努力將其簡化為若干簡單問題，各個擊破。63END謝謝大家！（該單位提供精裝修管控內(nèi)訓和公開課培訓以及專業(yè)的精裝修工程監(jiān)理服務）6465第三講：土建界面移交一、土建質(zhì)量對精裝修施工的影響案例66xxxx土建移交質(zhì)量問題綜合統(tǒng)計分析表67二

31、、通常情況下，移交場地這件工作有點難，需要甲方項目部、土建監(jiān)理、精裝修監(jiān)理的力量。 很關鍵一點是我們的精裝修工程師、精裝修監(jiān)理和精裝修總包單位必須清楚： 第一、要按國家土建標準和公司精裝修部門給出的土建移交標準檢查； 第二、質(zhì)量上抓三個主要問題： （1）、精裝修無法掩蓋的尺寸和滲漏問題：墻體方正、天花平整、洞口尺寸、標高、預埋位置等； （2）、精裝修施工過程中容易破壞的土建施工成品，如：防水關水試驗、外窗淋水試驗、冷熱給水管的打壓試驗，地漏及排水管的排水試驗，強電線管及線的驗收等等。 68（ 3）、土建直接面對小業(yè)主的成品，如：陽臺外墻涂料，欄桿，鋁合金門窗、防盜門等。 第三、不可能強求土建總

32、包解決所有的大小問題，那樣只能是浪費時間，要學會妥協(xié)和協(xié)調(diào)的藝術，精裝修工程師及監(jiān)理要掌握好移交標準的尺度。精裝修能處理的必須處理，比如，墻體不方正，裝修能救必須救，不能救才由土建處理 三、此時甲方指定分包單位也應參與移交場地，櫥柜單位應開始測量尺寸進行加工，木地板單位應就場地平整提出要求，木門單位應檢查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，精裝總包需要調(diào)動班組的力量組織移交，施工管理人員必須參加移交。69三、冷熱水對接長時間試驗五、土建移交精裝修采取的步驟： 土建完工自檢：土建單位按國家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進行自我檢查，檢查并整改完畢，時間要求為一個月； 精裝修驗收檢查：精裝修

33、檢查出來的問題土建單位必須按時整改完，否則委托精裝修單位整改，按精裝修單價加15%管理費對土建單位進行扣款，精裝修未檢查出來的問題由精裝修自行承擔（？保留項問題），時間要求為一個月。驗收用表、精裝修單位對土建工程質(zhì)量移交的要求見以下附件：案例70六、xxx前后項目界面劃分變化一覽表案例71八、組織與管理：1、與土建工程師共同排定土建移交計劃分整體移交、分段移交、分部移交、含保留項移交理想狀態(tài)：整體合格一次移交封閉現(xiàn)實情況：往往是一拖再拖裝飾進場時按標段先分別移交1層或至少不同戶型各移交一套后面的最小單位按5層移交一次移交過程一定是：檢查整改復查-再整改再復查-正式移交不要期望一切條件具備才接手

34、最底線是能滿足裝修穿插施工和成品保護的基本要求72 檢查的主體：精裝總包單位 精裝修監(jiān)理負責監(jiān)督、抽查、協(xié)調(diào)并與土建監(jiān)理保持聯(lián)系 移交檢查交底 計劃、標注、表格、工具、協(xié)調(diào)會 照片與數(shù)據(jù)說話 精裝修施工圖現(xiàn)場比對 問題：精裝修進場開始檢查時，第一件事應該做什么？73九、精裝修監(jiān)理單位提前介入為什么要提前呢？需要提前介入土建抽查需要提供設計與招標方面技術性咨詢需要審核對碰圖紙和施工合同精裝總包的確定往往時間較長與施工單位確定相比，確定監(jiān)理單位相對要簡單得多，并易實現(xiàn)關鍵點：監(jiān)理的專業(yè)素養(yǎng)、預控的深度、關注細節(jié)的程度74十、提前介入土建樣板檢查由裝修監(jiān)理公司實施介入時間節(jié)點：預設預埋施工樣板層完成

35、抹灰工程施工樣板層完成樣板層全數(shù)檢查，其它抽查30%邀請土建工程師、總包與監(jiān)理參加主動協(xié)調(diào)整改問題75四個項目共四套土建施工樣板問題綜合分類比較76此階段重點關注：預設預埋位置尺寸預留洞口尺寸偏差房間幾何尺寸標高土建與裝飾界面交接處的土建做法，如：后塞口門窗、外墻保溫、涂料、陽臺煙道、欄桿、排水立管、空調(diào)機位等天棚不得水泥砂漿抹灰廚房衛(wèi)生間墻面的抹灰強度返潮滲漏其它可能影響裝飾施工和今后交房的問題具體土建移交檢查項目及標準見后面章節(jié)最關鍵的是：尺寸位置滲漏返潮抹灰強度抹灰進度精裝部應當給土建部門提供 一個界面技術標準77十一、盡早確定木門和櫥柜分包商至遲應與精裝總包中標時間同步為什么呢？便于土

36、建界面移交時與精裝總包一道參與門洞尺寸檢查因為：門洞尺寸需盡早統(tǒng)一門洞尺寸問題很多防盜門處洞口問題較多精裝總包不愿意自己檢查更不愿承擔門洞檢查失誤的責任經(jīng)常影響土建移交與裝飾進度木門屬管控難度較大的分包項目78小結(jié)：對土建移交工作要高度重視，以保證最終產(chǎn)品品質(zhì)和確保精裝修的合理工期，按時交付給小業(yè)主；提前曝露問題總比交付小業(yè)主時曝露好；所以，不要怕在內(nèi)部曝露問題；土建移交時，項目部各專業(yè)要緊密配合、相互支持，項目經(jīng)理或項目部工程總監(jiān)要支持精裝修的正當需求；精裝工程師要把握好尺度，加強協(xié)調(diào)；精裝修總包對移交工作往往不專業(yè)，應當引導和監(jiān)督。79第四講：質(zhì)量管控建立相對完善的工程質(zhì)量保證體系國內(nèi)大多

37、數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗。沒有強調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預防，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系相對完善的工程質(zhì)量保證體系更多強調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預防，包括：設計預防、招標采購預防、合約預防、材料預防、施工工藝、施工工序控制預防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預防等，形成貫穿項目開發(fā)全過程的相對完善的工程質(zhì)保體系管理80一、交房時小業(yè)主關注的質(zhì)量敏感點分類 案例 第一大關注點：水普遍關注：個別關注： 不關注：第二大關注點：位置尺寸普遍關注： 個別關注：不關注：81第三大關注點：石材普遍關注：個別關注：不關注:第四大關注點：木地板普遍關注：個別關注：不關注

38、：82第五大關注點：瓷磚普遍關注：個別關注：不關注：第六大關注點：防盜門普遍關注：個別關注：不關注：83第七大關注點：玻璃門窗普遍關注： 個別關注：不關注：第八大關注點：木門普遍關注：個別關注：不關注：84第九大關注點：墻紙普遍關注：個別關注：不關注：第十大關注點：乳膠漆普遍關注個別關注：不關注85第十一大關注點：電普遍關注：個別關注：不關注：第十二大關注點：馬桶普遍關注：個別關注：不關注：86第十三大關注點：櫥柜普遍關注：個別關注：不關注第十四大關注點：清潔普遍關注：個別關注：不關注：87關注點尺寸位置涉水返潮成品保護功能試驗爆管滲漏88三、流水段劃分、施工流程、施工令案例89 四、確立精裝

39、總包管理辦法及三方管理協(xié)議精裝總包管理辦法、三方協(xié)議及施工啟動會指導書樣本啟動會90可視化的范例91可視化的另一范例92紅色的地面固化劑，有防塵、耐磨等功效 并對文明施工有暗示作用93把三維立體圖紙直接復制到施工現(xiàn)場上 9495969798防水做好后用明顯障礙物阻擋進入99100五、裝修工程質(zhì)量管理“九步走” 1質(zhì)量標準2施工方案3材料報驗4監(jiān)理交底5班組交底6樣板點評7深化方案8停止點報驗9界面書面移交關鍵是怎么走？如何走？101第一步：質(zhì)量標準的確立甲方：應當向工程供方輸出企業(yè)管理標準和技術標準并對其管理案例： 某精裝房項目正在進行實木復合木地板安裝。甲方精裝工程師在工程質(zhì)量巡檢過程中，發(fā)

40、現(xiàn)由于地坪平整度偏差過大，導致幾套房的木地板安裝后不平、有下沉感精裝工程師 A ：精裝工程師 B ：精裝工程師 C:102問答題：裝飾裝修很多驗收規(guī)范標準中規(guī)定，感官質(zhì)量驗收中缺陷不明顯，就是合格的，施工單位、物業(yè)給客戶說這個問題不明顯是合格的，客戶說，你看不到嗎，眼睛瞎了嗎？同志們，中國字考人呀，這個“明顯”二字怎么界定呀？明顯-新華字典基本解釋：清楚地顯露出來，容易讓人看出或感覺到。反義詞：隱藏對一些細節(jié)問題的界定，很難判斷的問題，就一刀切，不能去扯和無休止的扯下去。對這類問題與客戶進行爭論沒有任何意義，直接以可能客戶會有問題為由，要求施工單位整改。103第二步：審批施工方案 方案的針對性

41、、適用性、可操作性和監(jiān)理的補充糾正，不是照搬照抄。關于“讀圖”的更多話題104第三步：材料報驗精裝修材料復試表討論：與當西曬的外墻相鄰的衛(wèi)生間廚房內(nèi)墻無縫磚發(fā)生起拱現(xiàn)象，為什么？靠外墻當西曬部位的無縫墻磚出現(xiàn)相互擠壓翹起，原因是熱應力作用，磚的膨脹系數(shù)大造成；除養(yǎng)護和施工因素外，進場墻磚應按GB/T4100-2006和GB/T3810規(guī)范：若安裝在有高熱變性的情況下應對瓷磚的線性熱膨脹系數(shù)進行試驗;在貼外墻、陽臺、靠西曬的衛(wèi)生間無縫磚，在材料進場時需按GB/T3810做線性熱膨脹系數(shù)復驗。按規(guī)范：大多數(shù)磚都有微小的自然濕膨脹，當不規(guī)范安裝和一定濕度條件下，當濕膨脹大于0.06%時（每米0.66

42、毫米）就有可能出問題。更多案例105第四步：監(jiān)理交底 用最通俗易懂易記簡單的文字交底 用正反案例圖片交底 作業(yè)面板書和掛貼監(jiān)理提示 監(jiān)理參加施工技術交底并拍照 對主要技術工人的考核與質(zhì)詢106監(jiān)理交底貫穿于整個施工過程中新進場班組差的班組帶去觀摩好的監(jiān)理交底最關鍵的一點是：對有可能出現(xiàn)的問題要有很強的預見能力，交底必須要有深度，起到強力的補位和指導作用107第五步、班組交底不準僅憑施工交底記錄批準施工施工單位必須提供交底錄像監(jiān)理單位必須參加補充并拍照108第六步：樣板點評施工樣板層- 每個標段一層施工樣板間-每戶型一間分項工程施工樣板-飾面工程和清潔工程隱蔽工程完點評一次、濕作業(yè)完點評一次，開

43、荒清潔完點評一次公司營銷、工程、研發(fā)、設計、造價、采購、客戶、物業(yè)、項目部等均應參加注意一點：技術變更后一定要用紅筆改所有圖紙或重新出圖收回原圖109第七步：深化方案對按圖施工的理解對設計的過分依賴無技術變更單不施工 110施工階段如何規(guī)避設計缺陷圖紙會審列表檢查現(xiàn)場比對樣板曝露物管意見客戶投訴各方體驗專業(yè)點評施工優(yōu)化移交曝露深化方案材料試驗111第八步、停止點報驗停止點設置與階段點評 監(jiān)理旁站監(jiān)督點的設置問：裝修過程哪些工序需要旁站監(jiān)督？案例圖表的運用案例施工自檢結(jié)果的標注與拍照監(jiān)理驗收結(jié)果的標注與拍照整改過程的跟蹤復查與銷項專業(yè)通查與地毯拉網(wǎng)式普查 112分項工程動態(tài)拆分 A、工序停止 B

44、、增加工序報驗增加功能性試驗項目113第九步：界面移交快完工時打爆水管和才發(fā)現(xiàn)水管滲漏幾乎是災難性的一是貼衛(wèi)生間墻面靠下的第二塊墻磚時，掛線釘釘子時；二是洗臉臺的角鋼架安裝時三是吊柜安裝時四是安裝木踢腳線時五是固定吊頂邊龍骨時因此，管線規(guī)劃布置時一定要與浴櫥柜安裝點位對接，樓面暗藏管道一定要橫平豎直并作出明顯標記。另：冷水管與熱水管對接，保水試驗；專人檢查堵頭角閥滲漏114六、更多的細節(jié)問題1、含水率問題乳膠漆10%，墻紙8%2、清潔問題3、勾縫打膠問題4、先墩陰陽角5、緩批膩子問題6、墻地磚留縫與養(yǎng)護問題7、止回閥卡死115第五講:進度管控施工總體控制計劃及施工流程施工形象進度考核表施工周報

45、、勞動力、材料考核和分包施工動態(tài)表 116注意的管理問題分包開始進場時最核心的問題是總包提供界面的完整性和時間問題。（一般是500-1000元層一天處罰總包；一次3-5層移交，不要一層一層天天移交，會議每周召開兩次，并增加每天下午的碰頭會。在分包進場前很關鍵的是總包必須完成所有垃圾清場，提供清爽的場地。監(jiān)理要提前三天檢查總包提供的界面。鑰匙專人管理，與表格一起移交。原則上不能交叉。分包第一個工作是檢查，有問題不能安）分包持總包給的施工動態(tài)表和施工令進場檢查-問題寫上表格-完成請總包監(jiān)理檢查-移交總包-另外分包持表格和施工令進場分包進場時現(xiàn)場負責人是誰？保證80%時間在場并是能夠說話算數(shù)的人陽臺

46、土建外墻施工，精裝總包必須有專人與之對接和跟蹤，土建做到前面，不然是亂的 分包進場前總包做一個公示欄給施工單位整改時間切忌過長，最多一個月。117木門、石材生產(chǎn)過程進度監(jiān)控收尾整改委外預案垂直運輸、場地堆放協(xié)調(diào)給土建收尾工程提供完整界面工人工資公示施工辦公室和庫房的施工專人關閉水總閥和監(jiān)控水管泄露118119第六講：成品保護管控一、成品保護在精裝修工程管理中的重大意義1、是精裝修工程管理中最重要的組成部分2、是一項系統(tǒng)性和綜合性很強的基礎管理工作3、是如期交房、保證質(zhì)量、降低損耗的關鍵環(huán)節(jié)4、是精裝修項目管理水平和整體形象最直觀的體現(xiàn)120二、對成品保護管理的認知“在空間上分離、在時間上錯開”；界面交接和施工令制度是現(xiàn)場管理常用的控制手段。更多的話題121三、管理難點重點、措施及手段 122四、如何具體進行成品保護 123124第七講：安全文明管控場地清爽干凈有序，對工人的作業(yè)時的心態(tài)、現(xiàn)場管理和提高生產(chǎn)效率與工程質(zhì)量均有潛移默化的暗示作用集中開料出入管理清潔問題廁所問題照明問題導示