1、房地產項目質量控制本章內容：房地產項目活動過程質量決策階段設計階段施工階段項目經(jīng)營管理階段管理工作質量和最終產品質量最終產品質量驗收 房地產項目質量的內涵房地產項目活動過程，房地產項目管理工作，以及房地產項目最終產品滿足顧客需要能力的特征和特性的總和。 第一節(jié) 房地產項目活動過程質量 一、項目決策階段1、內容:1)、項目前期市場研究2)、項目決策1).項目前期市場研究工作質量市場研究質量 項目前期市場研究工作指項目投資決策前所進行的市場調查，市場分析與研究工作。項目前期工作質量的好壞體現(xiàn)在兩方面。 其一是能否科學地把握和認識市場規(guī)律。大量的調查研究市場與環(huán)境條件，從而認識市場規(guī)律，把握市場脈博

2、。是否掌握了大量信息資料，是否具備科學地分析與研究問題的能力和條件，是保證前期工作質量的重要條件。 其二是能否為后期工作階段（如項目決策階段等）提供盡可能詳盡、周到、科學的依據(jù)。項目前期階段的主要任務是在掌握和研究了大量信息資料的基礎上，進行廣泛的方案研究和問題設想。影響項目前期階段的成果，對確定項目的市場定位、投資經(jīng)營方案、建筑設計風格及標準影響極大，直接關系著項目的決策質量和設計質量，決定著項目對市場的符合程度，是項目成敗的關鍵環(huán)節(jié)，對其質量的影響具有決定性意義。2)、項目決策階段工作質量決策質量 項目決策在項目可行性研究及策劃的基礎上，就項目的投資規(guī)模、經(jīng)營形式、開發(fā)方案、投資方案、融資

3、方案，以及市場定位、價格定位、營銷策略等一系列重大問題所作的決策。 3、項目決策階段質量控制的主要內容市場調查資料是否真實，完備和科學。市場分析方法是否科學規(guī)范，市場分析結論是否符合實際。市場定位的科學性、有效性和符合性。審核項目策劃方案的可靠性、與市場的符合性。策劃方案是否符合產業(yè)政策。策劃方案是否符合業(yè)主要求。策劃方案是否具有可靠的基礎資料和數(shù)據(jù)。策劃方案是否符合財務評價要求。策劃方案是否具有潛在風險，以及這些風險是否具有可靠的防范與規(guī)避措施。 二、項目規(guī)劃設計階段 項目設計質量直接關系到項目建成后的使用功能和使用價值。設計質量形成于項目設計的全過程，涉及到參與項目設計的各專業(yè)、各層次設計

4、人員。（一）項目設計階段質量控制的主要內容1）設計文件的正確性和完整性。2）設計招標文件，設計競賽方案的可行性。3）設計方案的先進性和合理性，確定最佳設計方案。4）設計單位質量保證體系，專業(yè)交底及專業(yè)會簽制度。5）設計質量跟蹤檢查，控制設計圖紙的質量。6）設計方案的經(jīng)濟性，設計方案的可行性和對目標的符合性。7）設計方案的適用性和與市場要求的符合性。8）設計方案工藝實現(xiàn)的可行性。 （二）、項目設計質量控制的過程與任務 一）項目設計質量 項目設計質量的內容包括兩類。 項目的質量標準。如采用的技術標準，設計使用年限、設備及材料質量等級標準，配套及服務設施標準，規(guī)模等等。 設計成果的質量，即設計成果的

5、先進性，科學性，正確性，設計文件的完備性，以及設計成果令用戶滿意的程度。二）項目設計質量要求的確定由業(yè)主確定項目的功能目標和項目的質量標準?！绊椖吭O計任務書“規(guī)劃設計要點”或“合同”。按項目功能目標和項目的質量標準確定項目規(guī)劃、建筑與結構設計方案，并確定各部分質量要求，形成各部分的設計要求。對項目建筑的空間、位置、及配套設施的質量要求、使用功能和建筑物協(xié)調要求，并將它們納入項目的質量目標體系中，最終形成項目設計的質量要求文本。各部分詳細技術設計質量要求。三）項目設計單位的選擇 由于項目設計質量的復雜性、隱蔽性，設計單位的選擇非常重要。設計單位必須具有一定知名度和相應資質等級，而且具有良好的信譽

6、。在大多數(shù)情況下，可采用競標方法選聘設計單位。 四）項目設計工作質量控制 1、設計過程的各階段，都應在階段設計成果審批簽章后，再進行后續(xù)設計。 2、委托設計監(jiān)理或聘請專家，對設計進度和質量、設計成果進行審查。 3、通過設計招標、評標，保證設計質量。 4、采取獎勵措施，鼓勵設計單位進行設計方案優(yōu)化。 5、請科研單位或專家會審或專門對方案的某些技術問題進行試驗或研究。 6、設計文件質量檢驗：設計文件的完備性、設計構思、設計工作、設計文件的正確性、全面性、安全性、對規(guī)范要求的符合性等等。五）項目設計方案的審核 設計方案的審核包括總體方案和各專業(yè)設計方案的審核兩部分內容。 1、總體方案審核 總體方案的

7、審核主要在初步設計階段進行，重點審核設計依據(jù)、項目規(guī)模、項目組成及平面布局、規(guī)劃設計、園林綠化、配套設施、三廢治理、環(huán)境保護、防災抗災、建設期限、投資概算等文件資料的可靠性、合理性、經(jīng)濟性、先進性和協(xié)調性等等。 2、專業(yè)設計方案的審核 重點審核設計參數(shù)、設計標準、設備和結構選型、功能和使用價值等方面，是否滿足適用、經(jīng)濟、美觀、安全、可靠等要求。（1）建筑設計方案 1）平面布置：平面尺寸及布置，單元及戶型組合等。 2）空間布置：空間尺寸，室內外標高，建筑層數(shù)及層高。 3）建筑造型、平立面布置等。 4）室內裝飾：裝飾方案、裝飾材料的選擇等。 5）建筑物理功能：采光、隔熱、隔聲、通風、節(jié)能等。 6）

8、工藝實現(xiàn)的可能性。 （2）結構設計方案 1）設計依據(jù)及設計參數(shù)。 2）方案的選擇的安全性、可靠性、抗震性。 3）主體結構布置、結構材料的選擇等等。 4）工藝實現(xiàn)的可能性。 （3）給排水工程設計方案 1）設計依據(jù)和設計參數(shù)。 2）方案選擇。 3）管線的布置和所需設備的選擇等等。 （4）通風空調設計方案 1）設計依據(jù)和設計參數(shù)。 2）方案選擇。 3）管道布置和設備選擇等等。 其他還有照明工程、排水工程、道路工程、園林綠化工程的設計方案等等六）項目設計圖紙的審核 設計圖紙是設計工作的最終成果，又是工程施工的直接依據(jù)。設計階段質量控制的任務，最終要體現(xiàn)在設計圖紙的質量控制上。 七）項目設計交底與圖紙會

9、審 圖紙會審有如下主要內容 1、設計圖與說明是否齊全，有無分期供圖的時間表。 2、結構設計抗震烈度是否符合當?shù)乜拐鹪O防的要求。 3、設計圖紙相互間有無矛盾，專業(yè)圖紙之間、平立剖面圖之間有無矛盾，標注有無遺漏。 4、總平面與施工圖的幾何尺寸、平面位置、標高等是否一致。 5、防火、消防是否滿足要求。 6、建筑結構與各專業(yè)圖紙本身是否有差錯，施工單位是否具備施工圖中所列各種標準圖冊。 7、材料來源有無保證，能否代換，設計所要求的條件能否滿足。 8、地基處理方法是否合理。 9、建筑與結構是否存在不能施工、不便于施工的技術問題。 10、工藝管道、電氣線路、設備裝置、運輸?shù)缆放c建筑物之間或相互間有無矛盾，

10、布置是否合理。 11、施工安全，環(huán)境衛(wèi)生有無保障。 12、工藝實現(xiàn)有無困難。三、項目實施階段房地產項目實施階段的質量有兩重內涵。 其一是投資者或建設者在項目各項組織工作實施過程中的工作質量，主要的內容是項目工程的發(fā)包、監(jiān)理、控制和管理工作質量； 其二是項目工程的承包者對項目施工建設的施工質量。施工質量影響因素復雜，幾乎參與項目工程施工的所有4M1E條件（人、機、料、法、環(huán)）都是質量控制的對象。（一）項目施工質量控制過程 項目施工階段的質量控制，是一個從對投入原材料的質量控制開始，直到完成工程質量檢驗，合格驗收為止的全過程的系統(tǒng)控制過程（二）項目施工質量控制方法 項目施工質量控制的方法可分：文件

11、審核檢驗兩類。 1、文件審核 文件審核就是對項目有關質量的技術文件、報告、報表的審核，文件審核是項目質量控制的重要手段，其具體內容主要有如下數(shù)項。 （1）審核施工單位有關技術資質的質量證明文件。 （2）審核并經(jīng)現(xiàn)場核實項目開工報告。 （3）審核施工方案、施工組織設計和技術措施。 （4）審核有關材料、半成品的質量檢驗報告。 （5）審核反映工序質量動態(tài)的統(tǒng)計資料和控制圖表。（6）審核設計變更、修改圖紙文件和技術核定書。（7）審核有關質量問題的處理報告。（8）審核有關應用新工藝、新材料、新技術、新結構的技術鑒定書。（9）審核有關工序交接質量檢查，分項、分部工程質量檢查報告。（10）審核并簽署現(xiàn)場有關

12、技術簽證、文件等。（11）審核施工單位的質量體系文件（方針、程序）和質量記錄。（12）審核隱蔽工程質量檢驗記錄。 2、現(xiàn)場質量檢驗（1）現(xiàn)場質量檢驗的檢驗內容 開工前檢驗 工序交接檢驗 隱蔽工程檢驗 停工后復工前的檢驗 分項、分部工程完工后的驗收檢驗 成品保護檢驗 原材料質量檢驗 設備運行質量檢驗 （2）現(xiàn)場質量檢驗的方法 常見的現(xiàn)場進行質量檢驗的方法有目測法、實測法和試驗法三種。 目測法：通過看、摸、敲、照等人工作業(yè)過程直觀檢查施工質量的方法。 實測法：人工或借助工具、儀器、設備檢測質量數(shù)據(jù)，通過實測數(shù)據(jù)與施工規(guī)范及質量標準所規(guī)定的充許偏差對照，來判別質量是否合格的方法。 試驗法：借助于儀器

13、設備，通過試驗手段對質量進行判斷的檢查方法。2、質量控制點的設置 質量控制點的設置應根據(jù)工程特點，視其重要性、復雜性、精確性、質量標準和要求而定。質量控制點的設置位置，主要視其對質量特征影響的大小及危害程度而定 3、工序的質量控制和檢驗 工序質量檢驗也是對工序活動效果的評價。工序質量檢驗工作的內容主要有下列幾項。（1）設定標準:把設計要求、技術標準、工藝操作規(guī)程等轉換成該工序具體而明確的質量要求。（2）進行度量:對工序的質量特性進行檢測。（3）比較判定:把度量出來的質量特征值同該工序的質量技術標準進行比較，以發(fā)現(xiàn)差異。（4）作出處理:根據(jù)判定的結果，對合格的工序質量予以驗收，對不合格者，則要查

14、找原因，采取對策措施予以調整、糾偏或返工。（5）記錄:把度量出來的質量特征值，質量分析、判斷、評估與處理過程完整、準確、及時地記錄下來，（三）項目施工材料的質量控制 1、材料質量控制的基本要求 （1）掌握供應鏈，優(yōu)選供貨廠家。 （2）合理組織材料供應，確保施工正常進行。 （3）合理組織材料使用，減少材料的損失。 （4）加強材料檢查驗收，嚴把質量關 2、材料質量控制的主要內容（1）材料的質量標準（2）材料的質量檢（試）驗 （四）項目施工方案的質量控制 在制定和審核施工方案時，必須從技術、組織、管理、經(jīng)濟方面進行全面分析、綜合評估項目施工方案的質量，確保施工方案在技術上可行，在經(jīng)濟上合理，有利于提

15、高項目工程質量。（五）項目施工環(huán)境因素的質量控制自然環(huán)境:工程地質、水文、氣象等；管理環(huán)境:質量保證體系、質量管理制度等；勞動環(huán)境:勞動組合、勞動工具、施工作業(yè)面等等 四、項目經(jīng)營管理階段 房地產項目的經(jīng)營管理指項目產品（商品房及其配套設施）或項目服務（營銷服務、物業(yè)管理、中介服務等）進入流通和使用領域后的環(huán)節(jié)。 廣義的經(jīng)營管理質量包括項目的營銷服務質量、中介服務質量及物業(yè)管理質量。 物業(yè)管理質量指物業(yè)管理服務的質量。由服務內容、服務方式、服務態(tài)度以及服務效果等一系列服務質量指標綜合而成。 項目經(jīng)營使用期質量控制的主要內容:審核承包商提供的質量保證書與質量保修書。檢查、鑒定項目質量狀況和使用情

16、況。對出現(xiàn)的質量缺陷，確定責任者。督促承包商修復缺陷。在保修期結束后，檢查項目保修狀況，移交保修資料。檢查項目服務質量。第二節(jié) 管理工作質量和最終產品質量1、房地產項目的管理工作質量涉及房地產項目組織全過程，各環(huán)節(jié)管理工作的質量。 如在項目前期的市場調查的組織與管理工作質量；項目方案策劃與決策的組織與管理工作質量；在項目實施期的規(guī)劃設計、項目施工、設備采購等招標發(fā)包工作的組織與管理工作質量，項目進度控制、投資控制、質量控制、合同控制、風險控制等項目過程控制的組織與管理工作質量等等；項目交付使用期的經(jīng)營（管理）方案策劃、營銷與服務質量。 2、房地產項目最終產品質量。 房地產項目最終產品質量建筑物、構筑物，配套及服務設施、基礎設施以及內外環(huán)境的綜合質量。 滿足人們對居住環(huán)境、設備使用上的一般質量要求；關注產品形成過程中以及產品使用的原材料、設備的質量；符合城市規(guī)劃的有關規(guī)定，這也是房地產項目最終產品的質量內涵