1、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的11大審查要點、適用類型1、商業(yè)營業(yè)用房：物業(yè)地理位置優(yōu)越，原則上應位于城市中央商務區(qū)、主要中 心商業(yè)區(qū)或城市中心繁華地段等，交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商 務氛圍濃厚。位列世界五百強企業(yè)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營的大型超市，區(qū)位要求可適當放寬。商業(yè)物業(yè)應主要選擇大型超市、百貨店、購物中心等業(yè)態(tài)。2、酒店：酒店為四星級（含）以上，由國際知名品牌管理公司管理，經(jīng)營狀況優(yōu)良，現(xiàn)金流穩(wěn)定，上一年度平均入住率高于 60 %。3、辦公用房：寫字樓為甲級（含）寫字樓，且年均出租率高于80 %、定義經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗收并投放商業(yè)運營，經(jīng)營管理規(guī)范、現(xiàn)金流量充裕、合 法租賃且綜合收益

2、較好的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商場、商品交易市場、 寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設施等物業(yè)形式。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權人 發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物， 并以該物業(yè)的經(jīng)營收入進行還本付 息的貸款。、審查要點租金收入監(jiān)管是否可落實？借款人須在銀行開立資金監(jiān)管專戶，對專戶實行收支兩條線管理，建立收支明細 臺賬，物業(yè)的經(jīng)營性收入直接進入專戶，如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，銀 行應及時采取貸后風險防控措施。02資金用途是否合規(guī)？貸款資金用途可用于公司經(jīng)營范圍內(nèi)合法合規(guī)的資金需求，包括但不限于置換負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金，

3、比如股東借款。03物業(yè)出租率情況審查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配； 審查租金支付方式，防止物業(yè)在 抵押給銀行時，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付了長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務進行了抵銷，導致銀行屆時無法從租金中獲得還款來 源以及無法處置抵押物。04掌握借款人真實股權結構從借款人的股權結構、股東背景、整體實力、行業(yè)經(jīng)驗、管理團隊以及公司治理 等方面分析借款人的經(jīng)營規(guī)范性和持續(xù)經(jīng)營能力經(jīng)營性凈現(xiàn)金流是否可以覆蓋貸款本息?經(jīng)營性物業(yè)在銀行貸款期間內(nèi)的經(jīng)營現(xiàn)金收入扣除改造、大修、日常修理維護、 招租代理費、管理費用、財務費用、稅金等各項支出以后的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流須能 覆蓋銀行貸

4、款本息。06關注租期物權法第190條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記 的抵押權。因此在審查時應注意區(qū)分，加強貸后管理，核實真正租戶，保障債權 安全。07關注權屬情況關注抵押物是否存在其他抵押權人， 銀行應是第一抵押權人；抵押人是否對抵押 物業(yè)有獨立的處置權；抵押物土地使用權出讓合同及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中有無限制轉(zhuǎn) 讓的條款；抵押物有無被查封的情況；通過請稅務機關提供抵押人是否欠稅的書 面說明，了解其欠稅情況，以防范因抵押人欠稅給抵押權帶來的風險；抵押物業(yè) 是否有拖欠工程款；抵押物是否不完整或者結構特殊無法獨立處置

5、。08關注評估價值是否真實有效?評估方法必須包括成本法，要體現(xiàn)抵押物業(yè)原始的購置成本；市場法要與周邊可 比實際成交案例對比；估價條件不能隨意假設，須有文件依據(jù)，對于用地性質(zhì)及規(guī)劃用途要有準確的依據(jù)，不能將劃撥用地按照出讓用地進行評估， 也不能將工 業(yè)用地按照商業(yè)住宅用地評估；評估重要條件容積率，要提供合理合法依據(jù)。抵押物業(yè)估值要充分考慮房地產(chǎn)市場周期變動，評估價值客觀合理。在目前房地產(chǎn)市場整體下行階段，要嚴格按照銀行相關管理辦法，結合建造成本、同類物業(yè) 的周邊市場成交價、租售等情況審慎確定抵押物價值。防范抵押物價值高估以及 房地產(chǎn)市場周期變動導致抵押物貶值帶來的風險；防范抵押物不完整或結構特殊

6、 無法獨立處置或處置難的風險；防止實際控制人大額套現(xiàn)變相將物業(yè)高溢價賣給 銀行。09關注抵押物變現(xiàn)能力分析判斷抵押物的價值穩(wěn)定性如何（良好、一般或存在明顯問題），變現(xiàn)能力如 何（較強、一般或存在明顯問題）。針對建造年限較久，評估的物業(yè)價值超過建 造成本的，要充分考慮在抵押物變現(xiàn)時應繳稅費（尤其是土地增值稅）對抵押物 最終價值的影響。10加強借款人現(xiàn)金流情況分析貸款用途為歸還股東借款的，比較擬歸還股東借款金額與其他應付款項、長期應 付款等應付款項金額大小。貸款用途為置換他行貸款的，查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng) 中申請人貸款余額、期限和條件，與擬置換的貸款情況進行印證，并且核實申請 人長短期借款的金額大小與擬置換他行借款的金額是否一致， 查閱連續(xù)年度的財 務報表中長短期借款的形成時間，是否與申請人經(jīng)營情況相適應。分析應付賬款科目中是否有應付未付的工程款項； 應交稅金若連續(xù)年度增加，要 分析有無欠稅情況；發(fā)現(xiàn)存在欠繳工程款及稅金情況，在計算抵押物價值時要扣 除欠繳款項。其他事項如若授信方案中包含保證人，應對保證人進行全面分析，關鍵點參照部分對借款 人自身經(jīng)營情況分析，重點把握保證人的代償意愿以