1、第二章 房地產(chǎn)投資的 環(huán)境分析房地產(chǎn)投資環(huán)境是指在一定投資區(qū)域內(nèi)，在一定時期內(nèi)對投資所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響的外部條件，是投資者無法改變、無法控制的。1編輯ppt第一節(jié) 概述一、投資環(huán)境的含義投資環(huán)境是指影響投資活動整個過程的各種外部境況和條件的總和。指圍繞投資主體存在和變化發(fā)展并足以影響或制約投資活動及其結(jié)果的各種外部境況和條件的總和。投資環(huán)境決定投資的方向、數(shù)量和結(jié)構(gòu)。2編輯ppt二、投資環(huán)境的分類（一）按與投資的關(guān)系：（1）狹義的投資環(huán)境：自然環(huán)境和社會環(huán)境（2）廣義的投資環(huán)境：自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境和社會環(huán)境（二）按層次分（1）宏觀投資環(huán)境：指影響整個社會資本運(yùn)動的宏觀社

2、會經(jīng)濟(jì)變量和歷史文化現(xiàn)實(shí)，研究的是全國或大區(qū)域范圍內(nèi)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)周期的興衰等，國家的法律制度、國家的經(jīng)濟(jì)增長率以及政治與政局的穩(wěn)定。3編輯ppt2.中觀投資環(huán)境：研究地區(qū)或行業(yè)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)、政治、社會和文化因素對投資的影響。（1）地區(qū)投資環(huán)境：指投資區(qū)域內(nèi)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會條件等，如地區(qū)的改革開放程度、享有的優(yōu)惠政策、政府的管理水平等。（2）行業(yè)投資環(huán)境：在一定行業(yè)中有關(guān)投資的外部條件，如行業(yè)規(guī)模及水平，行業(yè)的市場容量及競爭狀況等。3.微觀投資環(huán)境：與項(xiàng)目有關(guān)的具體的外部條件。（1）從行業(yè)看：選址（2）從空間看：當(dāng)?shù)刭Y源、區(qū)位優(yōu)勢的充分利用。（3）具體：從投入（供給）看如運(yùn)輸費(fèi)、水電費(fèi)、

3、排污費(fèi)等；從需求看如市場以及競爭對手等。4編輯ppt（三）按涉及的環(huán)境要素的特征分1.硬環(huán)境：與投資活動直接相關(guān)的物質(zhì)條件、是有形要素的總和，是投資得以進(jìn)行的必要條件。如自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施等。2.軟環(huán)境：指對投資活動有重大影響的政治、經(jīng)濟(jì)、社會、人文等諸方面的外部條件。（1）政治條件：是否穩(wěn)定、社會是否安寧、法律法規(guī)是否健全等。（2）經(jīng)濟(jì)條件：增長速度及穩(wěn)定性、財(cái)政及貨幣政策的連續(xù)性、市場規(guī)模及完善程度、經(jīng)濟(jì)允許機(jī)制等。（3）管理?xiàng)l件：政府的管理水平、辦事效率等。（4）人的素質(zhì)：人的文化水準(zhǔn)及素質(zhì)。（5）政策優(yōu)惠條件：是否給以稅收、費(fèi)用等方便的優(yōu)惠。一個地區(qū)總投資環(huán)境硬環(huán)境軟環(huán)境5編輯ppt三

4、、投資環(huán)境的特征1.系統(tǒng)性投資環(huán)境所包含的要素不論是自然的，還是人為的，是物質(zhì)的還是意識的，只要其中的某個或某些因素發(fā)生變化，都會對直接的投入產(chǎn)生影響。這些因素是相互聯(lián)系，相互作用，相互依賴，互為條件的有機(jī)整體，其中任何一個因素的變化都會引起其他因素發(fā)生連鎖反應(yīng)，從而影響整個系統(tǒng)的變化。2.動態(tài)性3.相對性6編輯ppt第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容一、社會環(huán)境社會制度社會秩序社會信譽(yù)二、政治環(huán)境政治體制與政權(quán)問題政治局勢政策三、法律環(huán)境法律的完整性、法律穩(wěn)定性、執(zhí)法的公正性編輯ppt第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容（續(xù)）四、經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場環(huán)境財(cái)務(wù)環(huán)境資源環(huán)境五、文化環(huán)境六、自然地理

5、環(huán)境七、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境8編輯ppt第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的環(huán)境分析方法一、冷熱因素法該方法是1968年由美國學(xué)者提出的，適用于宏觀投資環(huán)境的風(fēng)析。從投資者的角度出發(fā)，選定投資環(huán)境因素，據(jù)此對目標(biāo)逐一進(jìn)行評估，并將其由熱至冷依次排列。通?？紤]7個方面的因素：1.政治穩(wěn)定性；2.市場機(jī)會；3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展；4.文化一體化；5.法律阻礙；6.實(shí)質(zhì)阻礙；7.地理及文化差距。有利（熱）：+1；不利（冷）：-1；居中（溫）：09編輯ppt二、等級尺度法該方法是1969年由美國學(xué)者羅伯特提出的，主要用于分析影響投資環(huán)境的微觀因素。該方法將投資環(huán)境分為8個方面：1.資本抽回限制度（012分）；2.對外商的管制和歧視制度

6、（012分）；3.貨幣的穩(wěn)定性（412分）；4.外商股權(quán)比例（012分）;5.政治穩(wěn)定性（012分）；6.給予關(guān)稅保護(hù)的意愿（28分）；7.當(dāng)年資本可供程度（010分）；10編輯ppt8.近5年通貨膨脹率的高低（214分）。 在每一因素中，又分成若干個小因素，根據(jù)對環(huán)境的影響程度，定出從最差到最好的分類標(biāo)準(zhǔn)，然后打分。如 資本抽回限制度（012分）： 1）無限制 12分 2）只有時間上的限制 8分 3）對資本有限制 6分 4）對資本和紅利都有限制 4分 5）限制繁多 2分 6）資本禁止抽回 0分 當(dāng)?shù)梅州^高時，環(huán)境較好。11編輯ppt方法比較 等級尺度法與冷熱因素法相比，指標(biāo)趨向具體，量化具有

7、說服力，但只分析東道國的優(yōu)惠條件，而沒有考慮項(xiàng)目所在地的具體環(huán)境條件，其應(yīng)用有限制。12編輯ppt三、多因素和關(guān)鍵因素法（一）多因素分析法 該方法也稱體制分析法，主要從政治體制、法律體制和經(jīng)濟(jì)體制對外國投資者投資風(fēng)險的影響出發(fā)，將影響投資環(huán)境的因素分為11類，再按5級別分別計(jì)算：方法：先對子因素進(jìn)行分析，然后作出優(yōu)（5分）、良（4分）、中（3分）、可（2分）、差（1分）的判斷。總分：式中：wi第i類因素的權(quán)重；ai、bi、ci、di、ei分別是第i內(nèi)因素的子因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。且 K=15，當(dāng)k=5時，說明投資環(huán)境好。13編輯ppt（二）關(guān)鍵因素法該方法主要針對具體項(xiàng)目，充分

8、考慮投資動機(jī)尋找關(guān)鍵因素進(jìn)行評價。方法：從具體項(xiàng)目的投資動機(jī)出發(fā)，從影響投資環(huán)境的一般因素中，找出影響投資動機(jī)的關(guān)鍵因素，然后依據(jù)挑選出來的關(guān)鍵因素，采用多因素分析法進(jìn)行評價。14編輯ppt影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素投資動機(jī)關(guān)鍵因素降低成本1.適合當(dāng)?shù)毓べY水平的勞動生產(chǎn)率；2.土地費(fèi)用；3.原材料價格；4.運(yùn)輸成本。發(fā)展當(dāng)?shù)厥袌?.市場規(guī)模；2.營銷輔助材料；3.文化環(huán)境；4.地理位置；5.運(yùn)輸、通訊。獲得原材料1.資源；2.當(dāng)?shù)刎泿怕剩?.當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浡剩?.運(yùn)輸條件風(fēng)險分散1.政治穩(wěn)定性；2.國有化可能性；3.貨幣匯率；4.通貨膨脹率。追隨競爭者1.市場規(guī)模；2.地理位置；3.營銷的輔助結(jié)構(gòu)；

9、4.法制建設(shè)。獲得當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)技術(shù)和管理技術(shù)1.科技發(fā)展水平；2.勞動生產(chǎn)率15編輯ppt普通房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的關(guān)鍵因素分析1.劃分類型及確定權(quán)重（1）重點(diǎn)因素，wi=0.6市場環(huán)境中的購買力水平、市場容量、供應(yīng)量、同類樓盤的分布及其現(xiàn)狀等。財(cái)務(wù)環(huán)境中的項(xiàng)目融資的可能性、融資成本、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、同類項(xiàng)目的盈利水平。自然環(huán)境中的地理位置、通訊、給排水、交通及其他生活設(shè)施條件。16編輯ppt（2）一般因素，wi0.3經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民收入、物價指數(shù)等。資源環(huán)境中的勞動力資源條件、原材料供應(yīng)等。法制環(huán)境中的仲裁的公正性等。（3）次要因素，wi0.1社會環(huán)境中的社會次序、社會信譽(yù)等；文化環(huán)境中的文化傳

10、統(tǒng)、教育水準(zhǔn)等。17編輯ppt2.按照多因素分析法，計(jì)算投資環(huán)境的總分，最后進(jìn)行評價。 對其他類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，應(yīng)視具體情況作適當(dāng)調(diào)整。18編輯ppt五、相似度法該方法是以若干特定的相對指標(biāo)為統(tǒng)一尺度，運(yùn)用模糊綜合評判原理，確定評價標(biāo)準(zhǔn)值，得出一個地域在諸指標(biāo)上與標(biāo)準(zhǔn)的相似度，據(jù)以評判該地域投資環(huán)境優(yōu)劣的一種方法。（一）評價指標(biāo)1.投資效果系數(shù)（H）：投資額與在一定時間內(nèi)所獲得的利潤額的比率。H=P/T，其中P為利潤額，T為投資額。2.投資乘數(shù)（C）：投資增量與獲利增量的比率。19編輯ppt3.邊際消費(fèi)傾向（B）：消費(fèi)增加額與收益增加額的比率。4.投資飽和度（D）：投資的邊際效率與利潤之比

11、。5.基礎(chǔ)設(shè)施適應(yīng)度（J）:假設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施完全適應(yīng)投資環(huán)境項(xiàng)目的需要時為1，則：式中：n基礎(chǔ)設(shè)項(xiàng)目個數(shù)； ki第i項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)重； ai第i項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施與1相比的適應(yīng)度。20編輯ppt6.投資風(fēng)險度（F）：對投資風(fēng)險的估計(jì)。7.有效需求率（Y）：Y=社會平均利潤率或利息/(產(chǎn)品銷售收入成本）8.國民消費(fèi)水平(G):某區(qū)域內(nèi)國民收入與居民儲蓄額之比。（二）評價方法1建立評價指標(biāo)集：uu1,u2,u3,u4,u5,u6,u7,u82將評價分為5級：很好、好、一般、較差、差，用集合表示為：v=v1,v2,v3,v4,v5 21編輯ppt3確定各指標(biāo)ui的隸屬度。 選出投資比較好的城市或區(qū)域，對前述8個

12、指標(biāo)的數(shù)值，作為評價標(biāo)準(zhǔn)值，依據(jù)模糊集的隸屬原則，建立隸屬函數(shù)表達(dá)式，用來確定各因素ui的隸屬度： 式中： 隸屬度； C標(biāo)準(zhǔn)值； X變量，a，b分別為經(jīng)驗(yàn)系數(shù)。 22編輯ppt4.建立模糊關(guān)系單因素組合矩陣R（nm )其中，n=8，m55.確認(rèn)每個指標(biāo)的權(quán)重，將單因素矩陣變換為綜合評價的復(fù)合矩陣B。6.相似度：l=1,2,323編輯ppt五、綜合評價法該方法又稱AHP法或遞階分析法，具體步驟為：1.由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；2.由統(tǒng)計(jì)分析確定各環(huán)境要素的得分；3.計(jì)算投資環(huán)境的綜合得分，4.由靈敏度分析（敏感性風(fēng)析）判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化對環(huán)境分析帶來的影響。24編輯ppt案例分析

13、設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選中了甲、乙、丙三個地塊。投資者分別從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會政治環(huán)境、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境四個方面進(jìn)行了調(diào)查分析。其環(huán)境因素可見表1所示內(nèi)容。投資者邀請了20位專家對環(huán)境要素進(jìn)行了評分，結(jié)果如表2所示。試進(jìn)行投資環(huán)境的分析。25編輯ppt一、建立本項(xiàng)目的AHP分析模型26編輯ppt二、建立各層因素判斷矩陣1.A層因素判斷矩陣O-A判斷矩陣OA1A2A3A4A11532A21/511/31/5A31/3311/2A41/252127編輯ppt2.B層要素判斷矩陣A1b1b2b3b1125b21/214b31/51/41A1b判斷矩陣28編輯ppt3.C層要素判斷矩陣b1c判斷矩陣b

14、1c1c2c111/3c23129編輯ppt4.D層要素判斷矩陣C1d1d2d113d21/31C1d判斷矩陣30編輯ppt三、用方根法求各判斷矩陣的特征向量與最大特征根31編輯ppt四、一致性檢驗(yàn)檢驗(yàn)公式： 當(dāng)檢驗(yàn)值不滿足要求時，需重新判定。該項(xiàng)目判斷結(jié)果僅b3c不滿足要求。重新建立判斷矩陣，并重新計(jì)算。32編輯ppt五、計(jì)算組合權(quán)重系數(shù)1.首先求B層組合權(quán)重系數(shù)，結(jié)果如下表33編輯ppt2.求C層組合權(quán)重系數(shù)34編輯ppt3.求D層組合權(quán)重系數(shù)ABCDj35編輯ppt（六）計(jì)算各地塊環(huán)境指標(biāo)的評價值環(huán)境評分值：36編輯ppt（七）計(jì)算各地塊投資環(huán)境綜合評價值 顯然，G甲 G乙 G丙，作為投資者，理所當(dāng)然應(yīng)選擇甲地塊進(jìn)行投資。 37編輯ppt投資建議一般進(jìn)行投資分析可概括為三步曲，即先進(jìn)行政策面分析，然后進(jìn)行基本面分析，最后進(jìn)行技術(shù)分析。對中小投資者而言，應(yīng)該從高到低進(jìn)行三個層面的分析：首先是政策面分析，我們今天要不要投資房產(chǎn)，不能投，還不如把錢放在銀行里；基本面分析，